HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 15. december 2014 Sag 155/2013 (2. afdeling) Flemming Frits Elkjær (advokat Egon Bjørn Andersen) mod Sigrid Christensen (advokat Michael Clemmensen, beskikket) I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Herning den 27. oktober 2011 og af Vestre Landsrets 7. afdeling den 21. november 2012. I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Thomas Rørdam, Poul Dahl Jensen, Hanne Schmidt, Lars Hjortnæs og Jan Schans Christensen. Påstande Parterne har gentaget deres påstande. Supplerende sagsfremstilling I et udateret betinget skøde om overdragelse af ejendommen beliggende Rønne Alle 160, 7451 Sunds, fra Sigrid Christensen til Flemming Frits Elkjær, med aftalt overtagelsesdag den 15. august 2005, hedder det bl.a.: Sælger er rådgivet om muligheden for at frigøre sig for ansvar for bygningernes fysiske tilstand i medfør af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. ved at indhente og aflevere tilstandsrapport om bygningernes fysiske tilstand samt oplysning om ejerskifteforsikring til køber.
- 2 - Køber er gjort bekendt med konsekvenserne heraf og har forinden underskrift af betinget skøde fået udleveret tilstandsrapport af 12.06.2005 fra Jens Anton Madsen, Spjald samt tilbud på ejerskifteforsikring af 13.06.2005 fra Dansk Boligforsikring Sælger oplyser: at der ikke sælger bekendt er fejl og mangler ved ejendommen udover de i tilstandsrapporten nævnte, Sælger oplyser, at der er kloakpumpe og grundvandspumpe i kælder. Begge pumper er nye, og sælger oplyser, at pumperne skal fungere, da der ellers kan komme vand i kælder. Der er indhentet skønserklæringer af bl.a. 16. december 2009 (korrigeret ved erklæring af 24. juni 2010) og 11. marts 2011 fra ingeniør, autoriseret kloakmester, Poul Munch Pedersen, hvoraf bl.a. fremgår: Hans Georg Christensen oplyste at drænledningen under kældergulvet lå i drænlaget Spørgsmål 1: Syns- og skønsmanden bedes efter besigtigelse af dræn omkring ejendommen redegøre for, hvorledes drænsystemet er opbygget Efter foretagen syn af 2 eksisterende drænbrønde, drænpumpebrønd (brønd 1) og dræn gennemløbsbrønd (brønd 2) KloakT.V. Rapport af 29-05-2009 med tegning og opmålte koter Dræn under gulvet tegnet efter hukommelse af Hans Georg Christensen Der er dræn udenom kælderdelen af ejendommen, der med 2 rørender i dræn pumpebrønden slutter og begynder i pumpebrønden. Og 4 steder er der sat bøjninger af der tilslutter et drænsystem under kældergulvet (ikke undersøgt= kræver ophugning af kældergulv, og ikke forstået omfattet af sp. 1) Over drænet ved indgangstrappen er der lavet en gennemløbsbrønd. Spørgsmål 2: Syns- og skønsmanden bedes efter besigtigelse af ejendommens kælder oplyse, om der kan konstateres fugt og/eller fugtskader i kælderen. Ja. Ved alle indvendige kælderydermure og alle indvendige kældermure ses fugtudslag i større eller mindre grad i en højde af ca. 30-50 cm
- 3 - Spørgsmål 3: Syns- og skønsmanden bedes efter besvarelse af spørgsmål 2 oplyse, hvad årsagen til den eventuelt konstaterede fugt må antages at være. Jordbundsforholdene på Rønne Alle 160, Sunds, er sandet med høj beliggende grundvand og flere sekundære vandspejl. Grundvandet har altid stået højt i området, og skønnes i ca. 150 dybde, og varierer i dybden alt efter årstiden og nedbør. Grundvandskort fra Herning Kommune vedlagt Bygningskonstruktioner skal beskyttes mod fugt i jorden Hvilket ofte kombineres med en fugtisolering af bygningen. Ledningsdræn skal sænke grundvandet ved bygningen og føre vand væk fra bygningen. Efter de lovmæssige krav skal ledningsdræn, på det højeste sted, lægges min 30 cm under kældergulvet, lægges med min 3 promilles fald (3 mm pr. meter) til pumpebrønden og omgivet af et filter der skal forhindre drænet i at tilstoppe Ved det opgravede prøvehul, ses at kælderydervæggen er berappet og Hans Georg Christensen (husets bygherre), erklærer at i stedet for asfalt er der smurt noget kem. vandstandsende lag på ydersiden (produkt-navnet kunne ikke huskes). Drænet ved prøvehullet kunne ikke graves fri, på grund af grundvand. (Det kræves sugespidsanlæg for at kunne frilægge drænet) Det er ikke undersøgt om der er filter omkring drænet, da det blev opgivet at grave drænet fri på grund af grundvandet. Den konstaterede fugt i væggene skønnes at være opstigende fugt fra det skønnede delvis vandfyldte kapitalbrydende lag, og fra omfangsdrænet, der afgiver fugt til de pudsede ydervægge og til de pudsede indvendige vægge, drænene under gulvene skønnes ikke at ligge i den anbefalede dybde, samt omfangsdrænet ligger delvis vandfyldt og mange steder med bagfald Spørgsmål 4: Syns- og skønsmanden bedes efter besvarelsen af spørgsmålene 1-3 oplyse, hvorvidt omfangsdræn er udført håndværksmæssigt korrekt, særligt for så vidt angår fald (også til samlebrønd) Nej omfangsdrænet er ikke korrekt udført Omfangsdrænet ligger mange steder vandfyldt og med bagfald Det opfylder ikke funktionskravet efter SBI anvisning 96 af 1974 Omfangsdrænet ligger delvis ikke i tilstrækkelig dybde, mangler min 2 gennemløbsbrønde/rense/inspektionsbrønde m.m. (Omfangsdrænet har ikke kunnet beses udvendig m.h. til filter) Indløb i pumpebrønd ligger i korrekt dybde med hensyn til funktionskravet af pumpebrønden Spørgsmål 5: Såfremt syns- og skønsmanden ved sin besvarelse af spørgsmål 4 måtte finde, at omfangsdrænet ikke er udført håndværksmæssig korrekt, bedes syns- og skønsmanden oplyse, hvorledes udbedring kan ske samt anslå omkostningen hertil.
- 4 - Der er desværre ingen nem løsning. Løsningen er lægning af ny dræn i tilstrækkelig dybde og med min 3 promilles fald til eks. pumpebrønd, samt 2 stk. drængennemløbsbrønde Dimensioneringen og udførelsen skal foretages af autoriseret kloakmester. Udvendig kældermur skal samtidig eftergåes og tætnes. Drænet er forudsat udført udenom kældertrappe, lyskasser og hvor der ikke er udgravet for kælder. Overslagspris fra Sunds Entreprenør forretning Skønnet til Kr 145.000 excl moms Herfra skønnes fratrukken kr. 20.000 excl moms for at undlade at gøre pumpebrønden dybere Spørgsmål B: Såfremt syns- og skønsmanden svarer bekræftende på spørgsmål 2, bedes syns- og skønsmanden besvare, om den konstaterede fugt i kælderen overskrider, hvad der er sædvanlig for huse af lignende karakter opført i 1979 samt oplyse, hvor fugten er konstateret. Huse af lignende karakterer skulle opføres efter SBI anvisning 96 fra 1974 Hvor formålet er at friholde boliger for fugt. Der er fugtudslag i større og mindre grad i alle indvendige ydervægge og i alle indervægge i kælderetagen i en højde af ca 30-50 cm Der kan anes en fugtlugt i kælderen. Ved opsætning af hygrometer er udslaget 85 % relativ fugtighed hvor normalen ligger mellem ca 40-70 % Der er ingen separate ventilationshuller, kun en defekt elventilator i det store kælderrum Der mangler tilstrækkelig ventilation Ja der skønnes at være for højt fugtighed i kælderen i forhold til at der er omfangsdræn og fugtbeskyttelse af udv. kældervægge samt kapilarbrydende lag under gulvet Spørgsmål I: a) Skønsmanden bedes oplyse, om kældervæggene er opfugtet i såvel den del af ejendommen, der afvandes af det vestlige dræn, som i det område, der afvandes i det øst lige dræn? Ja. Ved alle indvendige kælderydermure og alle indvendige kældermure ses fugtudslag i større eller mindre grad i en højde af 30-50 cm og ved indv. væg fra kælderrum ved trappe til stort kælderrum op til 80 cm fra kældergulv b) Såfremt skønsmanden kan konstatere, at kældervæggene er opfugtede, bedes skønsmanden oplyse årsagen hertil, herunder oplyse, om udførelsen af væggene er håndværksmæssig korrekt. Det skønnes da fugtudslagene forneden på alle indv. kældervægge antyder at der er fugt/vand under kældergulvene, der ikke i tilstrækkelig grad afvandes, til pumpebrønden..
- 5 - Væggene der formentligt er opbygget til min. underside af kapilarbrydende lag bliver opfugtet fra den utilstrækkelig afvanding af kapilarbrydende lag. Det er ikke sikret at standse opstigende fugt i væggene. c) Såfremt spørgsmål Ib besvares benægtende, bedes skønsmanden oplyse, hvorledes udbedring kan ske samt anslå omkostningerne hertil. Syns- og skønsmanden har ikke kunnet inspicere bunden og evt. dræn under kældergulvene. Der er ikke ført tilstrækkelig bevis for hvor meget og i hvilken dybde, dræn under kældergulvene ligger i. Men da omfangsdrænene er halv- til hel fuld af vandet efter den fremviste videooptagelser af kloakfjersynet og dræn under kældergulve skal afvandes til et dræn der er helhalv fuld af vand skal der etableres nye dræn under kældergulvene, og evt. etableres grundvandspumpe i kælder til de evt. nye dræn, for at opnå en acceptabel løsning. For at udføre arbejdet skal grundvandet sænkes ved hjælp af sugespidser under udførelsen. Syns- og skønsmanden kan ikke svare på nøjagtige omkostningerne før der er udtænkt et acceptabel projekt, samt indhentet tilbud. Skønnet overslagspris for ny dræn under gulve excl moms kr. 130.000,00 + udgifter til rep. af vægpuds og maling af væggene Skønnet pris excl moms kr. 20.000,00 Spørgsmål N: Skønsmanden bedes oplyse, hvorfor der kan konstateres fugt, også hvor omfangsdrænet i øvrigt ligger i korrekt dybde og med korrrekt fald, og i øvrigt ser ud til at fungere jfr. bl.a. vidiooptagelserne af drænet, samt de foretagne kontrolmålinger. Ved de omtalte vidiooptagelser ses det netop at drænet ikke ligger med korrekt fald, de angivne fyldningsprocenter VA varierende fra 0 % af røret til mange steder 100 % af røret, hvilket beskriver at der mange steder er bagfald, mindst er 10 cm højdeforskel mellem 0 procent og 100 procent fyldning af røret og derved formodning om at drænet under kældergulvet ikke bliver tilstrækkeligt afvandet til omfangsdrænet. Drænene under kældergulvet, var lagt i kapitalbrydende lag, (oplyst af Hans Georg Christensen ved syns- og skønsmødet den 24. november 2009) hvorfor effekten af 15 cm kapilarbrydende lag ikke er fuld tilstede. Disse forhold kan være medvirkende årsag/årsag til opstigende fugt i kældervægge. Retsgrundlaget I 2, stk. 1, og stk. 5, 1.-2. pkt., i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv., som bestemmelsen var gældende på aftaletidspunktet (lov nr. 391 af 14. juni 1995, som ændret ved lov nr. 234 af 2. april 1997, lov nr. 437 af 31. maj 2000 og lov nr. 406 af 28. maj 2003), hedder det bl.a.:
- 6 - Stk. 1. Har køberen fra sælgeren modtaget en rapport om bygningernes fysiske tilstand (en tilstandsrapport) og oplysning om ejerskifteforsikring, jf. 4 og 5, kan køberen ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, jf. dog stk. 2-6. Køberen kan heller ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i tilstandsrapporten. Stk. 5. Uanset bestemmelsen i stk. 1 kan køberen påberåbe sig forhold, som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten, jf. 4, stk. 1, samt påberåbe sig, at et forhold strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter. Køberen kan desuden påberåbe sig en mangel, hvis sælgeren har ydet en garanti med hensyn til det pågældende forhold eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. I bemærkningerne til lovforslagets 2 og 4 (Folketingstidende 1994-95, tillæg A, L 218, s. 2991 ff. og s. 2995 ff.) hedder det bl.a.: 2. Det foreslås i 2, stk. 1, at sælgeren med de begrænsninger, som er angivet i stk. 2-5, kan frigøre sig for sin hæftelse for fysiske mangler vedrørende ejendommens bygninger, hvis sælgeren leverer en tilstandsrapport om ejendommens bygninger og fremlægger et tilbud på en ejerskifteforsikring med et nærmere fastlagt dækningsomfang eller eventuelt en oplysning om, at ejendommen på grund af særlige risikomæssige forhold ved den pågældende ejendom ikke kan ejerskifteforsikres. Begrænsningen af sælgers hæftelse angår alene de mangler, som den bygningssagkyndiges undersøgelse retter sig mod, dvs. fysiske mangler ved bygningerne, bortset fra ulovlige bygningsindretninger m.v. Sælgeren hæfter uændret for vanhjemmel og andre retlige mangler samt for mangler, der alene vedrører grunden. Indirekte kan forhold vedrørende grunden have eller senere få betydning for bygningernes tilstand, og sådanne forhold skal indgå i den bygningssagkyndiges undersøgelse. I betænkning nr. 1276/1994, side 211, nævner udvalget som eksempel, at den bygningssagkyndige skal tage stilling til, om bygningens sokkelhøjde er tilstrækkelig, såfremt der står vand på grunden. Begrænsningen af sælgers hæftelse omfatter også sådanne forhold. Det må antages, at der skal meget til, før en uprofessionel sælgers adfærd vil blive karakteriseret som svigagtig eller groft uagtsom, når ejendommen er gennemgået af en bygningssagkyndig. Det vil normalt ikke kunne kræves, at sælgeren foretager en kritisk gennemgang af tilstandsrapporten for at kontrollere, om den bygningssagkyndige har overset noget. Sælgeren behøver endvidere ikke undersøge og selv oplyse om de for en fagmand synlige forhold som f.eks. tagets og træværkets alder og tilstand, betydningen af, at der er skjulte installationer o.s.v. Grov uagtsomhed vil normalt heller ikke foreligge, selv om en uprofessionel sælger undlader at oplyse om mangler ved ejendommen, som han burde have haft mistanke om, men som han ikke længere hæfter sig ved, og som måske nu er skjulte selv for en bygningssagkyndig. Som eksempel kan nævnes mangler ved fundamentet, der tidligere under sælgerens ejertid har givet sig udslag i en mindre revnedannelse, som er blevet udbedret. Derimod vil sælgeren handle groft uagt-
- 7 - somt, hvis han f.eks. undlader at oplyse, at han for nylig har overmalet en fugtplet, som er opstået, efter at der er trængt vand ind. 4. I bestemmelsens stk. 1 fastsættes de krav til tilstandsrapporten, som skal være opfyldt, for at rapporten kan have de i 2 nævnte retsvirkninger Formålet med tilstandsrapporten vil være at oplyse, i hvilket omfang den undersøgte bygnings fysiske tilstand afviger negativt fra tilstanden i tilsvarende intakte huse af samme alder. I rapporten skal omtales skader, tegn på mulige skader samt forhold ved bygningen, der giver nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger. Ved skade forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelser eller ødelæggelse i bygningen eller andre fysiske forhold, når disse forhold nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed efter dens formål. Rapporten skal således oplyse om bygningernes fysiske tilstand med henblik på, at disse oplysninger kan indgå i køberens vurdering af, på hvilke vilkår han vil købe ejendommen, samt i parternes vurdering af, hvad ejendommen bør koste. Rapporten skal endvidere kunne danne grundlag for et forsikringsselskabs vurdering af, på hvilke vilkår der kan tegnes ejerskifteforsikring mod skjulte fejl i den pågældende ejendom. Dette betyder, at der i rapporten som udgangspunkt skal oplyses om forhold, som en køber normalt vil tillægge betydning, uanset om forholdet retligt ville kunne karakteriseres som en mangel i forholdet mellem køber og sælger. Bagatelagtige forhold, hvis karakter og betydning er åbenbare selv for en ukyndig køber - f.eks. en dryppende vandhane - skal ikke omtales. Forhold, som ikke er af bagatelagtig karakter, skal derimod omtales, uanset om de måske er åbenbare for en ikke-sagkyndig. Køberen bør kunne stole på, at alle fejl, som den bygningssagkyndige har kunnet opdage, og som ikke er ubetydelige, er omtalt i tilstandsrapporten. I rapporten skal normalt heller ikke omtales rent æstetiske eller arkitektoniske forhold, almindeligt slid og ælde, bygningens almindelige vedligeholdelsesstand, samt om bygningens plan og indretning er mere eller mindre praktisk Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. blev bl.a. ændret ved lov nr. 437 af 31. maj 2000. I pkt. 2.1. i de almindelige bemærkninger til lovforslaget (Folketingstidende 1999-2000, tillæg A, L 152, s. 4154) hedder det bl.a.: Det er ikke en betingelse for sælgerens fritagelse for mangelshæftelsen, at køberen faktisk tegner en ejerskifteforsikring. Ordningen bygger derimod på, at sælgeren til gengæld for den væsentlige beskyttelse, der ligger i at undgå mangelshæftelsen, må sørge for, at køberen får et fyldestgørende beslutningsgrundlag. Gennem tilstandsrapporten får køberen en detaljeret viden om bygningernes fysiske tilstand og egenskaber. Gennem forsikringstilbudet bliver køberen gjort bekendt med muligheden for at forsikre sig mod risikoen for, at der er fejl, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten. Det vil således kunne indgå i køberens overvejelser om at erhverve ejendommen, hvordan og på
- 8 - hvilke vilkår - herunder præmiemæssige vilkår - det er muligt at forsikringsdække den risiko for skjulte mangler, som køberen skal overtage fra sælgeren. I 9, 10 og 11 i den dagældende bekendtgørelse nr. 1326 af 14. december 2004 om huseftersynsordningen, som er en videreførelse af de tilsvarende bestemmelser i de tidligere bekendtgørelser om ordningen, hedder det om den bygningssagkyndiges bygningsgennemgang bl.a.: 9. Bygningsgennemgangen har til formål at afklare, i hvilket omfang den gennemgåede bygnings fysiske tilstand er ringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Ved gennemgangen skal afdækkes skader eller tegn på skader, såsom brud, lækager, deformeringer, svækkelser, revnedannelser og ødelæggelser. Som skader eller tegn på skader regnes også manglende bygningsdele og andre fysiske forhold, når disse forhold giver nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættes ind med særlig omfattende vedligeholdsarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger. 10. Medmindre andet aftales, skal gennemgangen være visuel med brug af enkle tekniske hjælpemidler (håndredskaber) og orienterende målinger, men uden destruktive indgreb. 11. Uden for bygningsgennemgangen falder 7) indretninger uden for selve bygningen, såsom vandstik, I 1, nr. 1, i den dagældende bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., samt bilaget hertil, hedder det endvidere: 1. Tilbud på ejerskifteforsikring, jf. lovens 5, stk. 1, nr. 1, og stk. 2, skal for at kunne medføre de i lovens 2 nævnte retsvirkninger opfylde følgende betingelser ud over dem, der fremgår af lovens 5: 1) Tilbudet skal indeholde vilkår om dækningsomfanget, der medfører mindst samme dækning som de vilkår, der er anført i bilaget til denne bekendtgørelse. Der kan dog på grundlag af oplysninger i en foreliggende tilstandsrapport tages forbehold for dækning vedrørende bestemte bygningsdele. Bilag Dækningsomfang for ejerskifteforsikringer, der tilbydes i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
- 9-1) Forsikringen omfatter alle bygninger på ejendommen, medmindre det fremgår af tilstandsrapporten, at bygningen ikke er undersøgt af den bygningssagkyndige. Hvidevarer er omfattet af forsikringen, hvis de udgør en del af bygningen. 2) Forsikringen dækker udbedring af aktuelle skader samt fysiske forhold ved bygningerne, der giver nærliggende risiko for skader på de forsikrede bygninger eller bygningsdele. Ved skade forstås brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningernes værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Manglende bygningsdele kan være en skade. Ved nærliggende risiko for skade forstås, at der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger. 4) Følgende er undtaget fra den anførte forsikringsdækning: - forhold, som er nævnt i tilstandsrapporten, medmindre forholdet er klart forkert beskrevet i rapporten. Et forhold anses for klart forkert beskrevet, hvis beskrivelsen er misvisende eller klart ufyldestgørende, således at en køber ikke på grundlag af rapporten har haft mulighed for at tage forholdets reelle karakter, omfang eller betydning i betragtning. - bygningens funktionsforhold (planløsning, indretning m.v. og almindelig brugbarhed iøvrigt), forhold vedrørende bygningens overensstemmelse med servitutter eller lovlighed i henhold til offentligretlige forskrifter samt æstetiske eller arkitektoniske forhold, medmindre der som følge af det pågældende forhold er sket en skade eller er nærliggende risiko for skade, jf. bilagets nr. 2. - skader og nærliggende risiko for skader i bygningsdele, hvis det er anført i tilstandsrapporten, at den pågældende bygningsdel skønnes at være gjort utilgængelig for den bygningssagkyndige i forbindelse med bygningsgennemgangen. - forhold, som det godtgøres, at køberen havde kendskab til, før køberen overtog eller på lignende måde fik rådighed over ejendommen. - forhold, som køberen enten har fået dækket i henhold til en garanti eller har undladt at kræve dækket i henhold til tredjemands garanti, samt forhold, som er dækket af en anden forsikring. - forhold, der alene består i sædvanligt slid eller bygningens manglende vedligeholdelse, medmindre der som følge af det pågældende forhold er sket en skade eller er nærliggende risiko for skade på bygningen. - forhold, der alene består i udløb af bygningsdeles, konstruktioners eller materialers sædvanlige levetid. - følgeskader, der er forårsaget af forhold, som køberen på grundlag af oplysninger i tilstandsrapporten burde have udbedret, hvis følgeskaden i så fald ikke var opstået. - skader, der er opstået efter, at udbedring af en tilsvarende skade er blevet dækket, hvis forsikringstageren i forbindelse hermed blev gjort opmærksom på, at en tilsvarende skade kunne opstå igen, hvis årsagen til skaden ikke blev udbedret eller fjernet. - bagatelagtige forhold, der er umiddelbart synlige for en ikke-sagkyndig køber.
- 10 - Der er i 2011 gennemført en ændring af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., som ikke finder anvendelse i denne sag. Ved lovændringen (jf. lov nr. 609 af 14. juni 2011) blev lovens i 2, stk. 1, nyaffattet: Stk. 1. Har køberen fra sælgeren modtaget en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, jf. 2 a, samt oplysning om ejerskifteforsikring, jf. 5, kan køberen ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, eller at en bygnings el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer ikke er funktionsdygtige eller er ulovlige i henhold til offentligretlige forskrifter, jf. dog stk. 2-7. Køberen kan heller ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten. Bestemmelsen i 2, stk. 5, 1. pkt., blev endvidere ophævet, og i stedet indsattes følgende: Uanset stk. 1 kan køberen påberåbe sig, at et forhold strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, medmindre der er tale om, at en el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallation er ulovlig i henhold til offentligretlige forskrifter. Hvis køberen ikke tegner ejerskifteforsikring, kan denne uanset stk. 1 endvidere påberåbe sig forhold, som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstands- og elinstallationsrapporten. Endelig blev der efter 2, stk. 5, indsat et nyt stk. 6, således at den hidtidige stk. 6 herefter blev stk. 7: Stk. 6. Uanset stk. 1 kan køberen påberåbe sig forhold vedrørende bygningens stikledninger, herunder kloakker, medmindre forholdet på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse havde manifesteret sig i sådanne fejl ved bygningen, at den bygningssagkyndige burde have omtalt forholdet i tilstandsrapporten. I lovforslaget, der bygger på betænkning nr. 1520/2010 om huseftersynsordningen, hedder det i bemærkningerne til 2, stk. 6 (Folketingstidende 2010-11, tillæg A, L 89, s. 36), bl.a.: Med den foreslåede nye 2, stk. 6, præciseres det, at køber uanset stk. 1 over for sælger kan påberåbe sig forhold vedrørende bygningens stikledninger, herunder kloakker, medmindre forholdet på tidspunktet for tilstandsrapportens udarbejdelse havde manifesteret sig i sådanne fejl ved bygningen, at den bygningssagkyndige burde have omtalt forholdet. Den foreslåede bestemmelse omfatter både bygningens forsynings- og afløbsledninger. Bestemmelsen skal ses i lyset af, at der med en række domstolsafgørelser og afgørelser fra Ankenævnet for Forsikring er skabt usikkerhed med hensyn til, over for hvem køber af en ejendom kan gøre krav gældende i anledning af fejl og mangler ved ejendommens stikledninger, herunder kloakker.
- 11 - Den gældende huseftersynsordning omfatter ikke fysiske mangler ved indretninger mv. uden for bygningerne, jf. 2, stk. 1, i lov om forbruger-beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., herunder f.eks. nedgravede olietanke og swimmingpools m.v. Om afgrænsningen af lovens anvendelsesområde til kun at omfatte mangler ved bygninger fremgår af forarbejderne bl.a., at begrænsningen af sælgers hæftelse alene angår de mangler, som den bygningssagkyndiges undersøgelse retter sig mod, det vil sige fysiske mangler ved bygningerne (bortset fra ulovlige bygningsindretninger m.v.). Den foreslåede præcisering af begrænsningen i sælgers fritagelse for hæftelse er begrænset til stikledninger, herunder kloakker, der er placeret uden for bygningens fundament. Dette skal ses i sammenhæng med den foreslåede vvs-dækning, der omfatter varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer i og under bygningen samt til ydersiden af bygningens fundament, jf. pkt. 4.1.3. i lovforslagets almindelige bemærkninger. Højesterets begrundelse og resultat Sagen angår, om der var mangler ved den ejendom, som Flemming Frits Elkjær købte af Sigrid Christensen med overtagelse den 15. august 2005, og om han i givet fald er afskåret fra at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende mod Sigrid Christensen i medfør af den dagældende 2 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. Det er ubestridt, at loven finder anvendelse på købet, idet Flemming Frits Elkjær forud for købet modtog en tilstandsrapport og et tilbud på en ejerskifteforsikring med tilsagn om, at Sigrid Christensen ville betale halvdelen af den samlede præmie for den tilbudte forsikring. De dræn, som sagen angår, består af et dræn, der er anbragt under kældergulvet i huset, og et nedgravet omfangsdræn, der ligger uden om kælderdelen af bygningen. De to dræn er forbundet med hinanden. Hans Georg Christensen, som i sin tid anlagde begge dræn og dengang havde et vvs-firma, har med hensyn til det dræn, der er placeret under kældergulvet i huset, i forbindelse med skønsforretningen oplyst, at drænledningen lå i drænlaget. Det må vedrørende dette dræn lægges til grund, at skønsmanden alene har baseret sine besvarelser af de stillede spørgsmål på denne oplysning om de faktiske forhold, idet han ikke selv har inspiceret drænet under kældergulvet, da dette forudsætter, at gulvet brydes op, jf. hans svar på spørgsmål 1 og spørgsmål I c. Det har efter det oplyste endvidere ikke været muligt at gennemføre en tv-inspektion af drænet under huset. Herefter og i lyset af den usikkerhed, som skønsmandens svar på spørgsmål 3 og spørgsmål N samt hans forklaring under afhjemlingen for byretten
- 12 - samlet set efterlader finder Højesteret det ikke bevist, at der var mangler ved drænet under gulvet, da Flemming Frits Elkjær overtog ejendommen. Med hensyn til omfangsdrænet tiltræder Højesteret, at det efter skønsmandens erklæringer er tilstrækkeligt godtgjort, at der forelå mangler ved drænet, da Flemming Frits Elkjær overtog ejendommen. Spørgsmålet er herefter, om Flemming Frits Elkjær i medfør af den dagældende 2, stk. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. er afskåret fra over for Sigrid Christensen at påberåbe sig, at omfangsdrænet er mangelfuldt. Efter lovens 2, stk. 1, kan køberen af en fast ejendom som udgangspunkt ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld. Det fremgår af bestemmelsens forarbejder (Folketingstidende 1994-95, tillæg A, s. 2992), at begrænsningen af sælgerens hæftelse alene angår de mangler, som den bygningssagkyndiges undersøgelse af ejendommen retter sig mod, dvs. fysiske mangler ved bygningerne. Lovens ordning fraviger det almindelige udgangspunkt, hvorefter en køber normalt kan gøre misligholdelsesbeføjelser gældende over for sælgeren, hvis det solgte ikke svarer til det aftalte. Ordningen bygger på, at sælgeren til gengæld for den beskyttelse, der ligger i at undgå mangelshæftelsen, skal sørge for, at køberen får et fyldestgørende beslutningsgrundlag, før handlen indgås. Den tilstandsrapport, som sælgeren skal tilvejebringe, giver køberen en detaljeret viden om bygningernes fysiske tilstand. Ved de oplysninger om mulighederne og vilkårene for at tegne ejerskifteforsikring, der skal tilvejebringes, bliver køberen gjort bekendt med, i hvilket omfang det er muligt at forsikre sig mod skjulte fejl, som ikke er omtalt i tilstandsrapporten. Det er således forudsat, at der må være en vis sammenhæng mellem sælgerens fritagelse for mangelshæftelsen, tilstandsrapportens sigte og indhold og de generelle forsikringsmuligheder. Det fremgår af reglerne herom, at indretninger uden for selve bygningen falder uden for den bygningssagkyndiges gennemgang, og det følger af reglerne om minimumsvilkår for ejerskifteforsikringer, at der ikke gælder et krav om, at fejl ved omfangsdræn skal være dækket af en ejerskifteforsikring.
- 13 - Omfangsdrænet ligger som nævnt i jorden og er ikke en del af selve bygningen, og Højesteret finder på den anførte baggrund, at Flemming Frits Elkjær herefter ikke er afskåret fra at påberåbe sig manglerne ved omfangsdrænet i medfør af lovens 2, stk. 1. Det må lægges til grund, at en køber med kendskab til det mangelfulde omfangsdræn på handelstidspunktet ville have krævet et afslag i købsprisen. Højesteret finder, at der ved fastsættelsen af den prisreduktion, der i så fald ville have været aftalt, må tages udgangspunkt i udbedringsomkostningerne vedrørende omfangsdrænet, og at afslaget herefter skønsmæssigt kan fastsættes til 150.000 kr. Højesteret tager herefter Flemming Frits Elkjærs påstand til følge med 150.000 kr. Efter sagens udfald finder Højesteret, at Sigrid Christensen skal godtgøre Flemming Frits Elkjær de omkostninger, han har afholdt til syn og skøn for byretten med 45.496 kr., og efter sagens udfald og principielle karakter finder Højesteret, at ingen af parterne i øvrigt skal betale sagsomkostninger for byret, landsret og Højesteret til den anden part eller statskassen. Thi kendes for ret: Sigrid Christensen skal til Flemming Frits Elkjær betale 150.000 kr. med procesrente fra den 17. november 2010. Sigrid Christensen skal til dækning af skønsomkostninger betale 45.496 kr. til Flemming Frits Elkjær. I øvrigt skal ingen af parterne betale sagsomkostninger for byret, landsret og Højesteret til den anden part eller statskassen. De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse. Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens 8 a.