Optimering af skat ved salget Overvejelser før salget Nye vurderinger Istandsættelser på ejendommen Nedrivning af bygninger Dyr på ejendommen uden beholdningsregnskab Fordeling af overdragelsessummen Skattefri del Personlig indkomst Kapitalindkomst Flere ejendomme rækkefølge Behandling af tab og gevinst Muligheder for udskydelse af skatten Ophørspension Opretholdelse af virksomhedsordningen (Genanbringelse i anden erhvervsejendom) 1
Nyt vurderingssystem Hvilket moment vejer tungest? Beboelse eller landbrug? Ændret vurderingsmæssig status Overgangsregel: Ved ændret status får det først økonomiske konsekvenser ved ejerskifte, hvis ejer ønsker det. Der må ikke ske ændringer på ejendommen. Aktiv handling for at komme ud af overgangsregel lige før ejerskifte! 2
Skattemæssige istandsættelser Teknisk levetid contra ejertid Tegltag = 40 år Andet tagmateriale = 20 år Udskiftning af tag på driftsbygninger, hvis ejendommen har været ejet i 30 år. Tegltag: Udgift 500.000 kr. skattemæssigt fradrag ¾ = 375.000 kr. Andet tagmateriale: Udgifter 300.000 kr. skattemæssigt fradrag 300.000 kr. Får du pengene hjem ved salget? 3
Nedrivning af bygninger Nedrivningsfradrag Betingelser bygningen har været anvendt i driften i mindst 5 år. Fradrag = bygningens skattemæssige værdi ved årets begyndelse Anskaffelsessum 500.000 Nedskrevet værdi 100.000 Nedrivningsfradrag 100.000 Udgifter til nedrivning = forbedringsudgift Får du pengene hjem ved salget? 4
Indfortolket primobeholdning Foderbeholdninger indgår ikke i skattemæssig status (uden beholdningsregnskab) Ved ophør af landbrug overgår en foderbeholdning til en salgsbeholdning. Eksempel salg 1. juli 2015 (kalenderårsregnskab) Værdi af korn ved salg 100.000 kr. Værdi ved primostatus 600.000 kr. Nettofradrag 500.000 kr. 5
Fordeling af overdragelsessummen Stuehus, der har været beboet af ejer skattefrit Personlig indkomst (op til 56 % beskatning) Maskiner Genvundne afskrivninger bygninger Kapitalindkomst (maksimalt 42 % + kirkeskat uden VSO) Gevinst af fast ejendom ejendomsavance Gevinst/tab betalingsrettigheder og kvoter anskaffet efter 2005 6
Eksempler ej virksomhedsordningen Saldo/ Indgangsværdi Salgssum Gevinst Salgssum Gevinst Stuehus 500.000 3.000.000 1.500.000 Skattefri Driftsbygninger (fordeles på bygningskomplekser) 100.000 1.000.000 900.000 1.500.000 1.400.000 Personlig indkomst Jord 3.000.000 8.000.000 5.000.000 9.000.000 6.000.000 Kapitalindkomst Rettigheder 0 100.000 100.000 100.000 100.000 Kapitalindkomst Maskiner 300.000 400.000 100.000 400.000 100.000 Personlig indkomst 12.500.000 6.100.000 12.500.000 7.600.000 7
Eksempler virksomhedsordningen i ophørsåret Saldo/ Indgangsværdi Salgssum Gevinst Salgssum Gevinst Stuehus 500.000 3.000.000 1.500.000 Skattefri Driftsbygninger (fordeles på bygningskomplekser) 100.000 1.000.000 900.000 1.500.000 1.400.000 Personlig indkomst Jord 3.000.000 8.000.000 5.000.000 9.000.000 6.000.000 Personlig indkomst Rettigheder 0 100.000 100.000 100.000 100.000 Personlig indkomst Maskiner 300.000 400.000 100.000 400.000 100.000 Personlig indkomst 12.500.000 6.100.000 12.500.000 7.600.000 8
Fordeling af overdragelsessummen Kan man fordele som man vil? Modstridende interesser uafhængige parter Plads til alle aktiver Sammenholdt med offentlig vurdering/afvigelser +/- 20 % 9
Beskatningstidspunkter Tab og gevinster, der er personlig indkomst medregnes i salgsåret. Rettigheder Gevinster i salgsåret Tab fratrækkes, når der ikke længere ejes nogen form for rettigheder Ejendomsavance Tab modregnes i årets gevinster eller fremføres til senere gevinster Gevinster medregnes i året eller modregnes i fremførte tab (Modregning mellem ægtefæller) 10
Udskydelse af skatter Genanbringelse af ejendomsavance Køb af anden erhvervsejendom Erhvervsdel (jord og driftsbygninger) Krav om aktiv arbejdsindsats Ingen forpagtning ved køb eller salg 11
Udskydelse af skatter Ophørspension Betingelser (Alle betingelser skal være opfyldt) 1. Fyldt 55 år ved afståelsen 2. Drevet selvstændig virksomhed i 10 af de seneste 15 år 3. Virksomheden må ikke være en pengetank Mindst 50 pct. af indtægterne (gs. de seneste 3 år), fra passiv pengeanbringelse eller udlejning af fast ejendom eller Eller Handelsværdien af virksomhedens udlejningsejendomme, kontanter, værdipapirer eller lignende udgør mindst 50 pct. af handelsværdien af de samlede aktiver. 12
Ophørspension fortsat Indskud/fradrag Maksimalt skattepligtig fortjeneste eller kr. 2.683.500 (2017) Indbetaling: Senest 1. juli i året efter indkomståret. Bindingsperiode: Minimum 5 år Ingen pligt til at starte udbetaling (40 % afgift) 13
Udskydelse af skatter Opretholdelse af virksomhedsordning Opsparet overskud deles over 2 år. Senest beskatning i året efter ophør Køb/opstart af ny virksomhed Udlejningsejendom Anden virksomhed Intensitet Overskud 14