Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 1. september 2009 Amaliegade 14-16, Århus C opførelse af etagebyggeri delvis huludfyldning Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø 1. Resume Der er søgt om tilladelse til at opføre et etagebyggeri i 5 etager indeholdende erhverv og én bolig. Etagearealet bliver 1184 m 2. Projektet er med hensyn til etageantallet i overensstemmelse med kommuneplanen. Bebyggelsesprocenten for hele karréen bliver 332 mod forudsat 330 i den gældende kommuneplan. I den kommende kommuneplan forventes bebyggelsesprocenten for hele karréen at blive hævet til 340. Der har været foretaget naboorientering, som har resulteret i 4 indsigelser. I indsigelserne anføres især, at en gennemførelse af projektet vil medføre forringede lysforhold, og at arkitekturen er dårligt tilpasset de omkringliggende bygninger. Kalkværksvej 10 8100 Århus C Sagsnummer POB/09/00669 Sagsbehandler Henning Jensen Telefon 8940 2500 Direkte telefon 8940 2519 Telefax 8940 2508 E-post planlaegningogbyggeri@aarhus.dk E-post direkte hjensen@aarhus.dk www.aarhuskommune.dk Det indstilles, at projektet godkendes under henvisning til, at det med hensyn til etageantallet er i overensstemmelse med kommuneplanen, at det med hensyn til bebyggelsesprocenten kun overskrider gældende kommuneplan uvæsentligt, og at forringelsen af lysforholdene er, hvad der må forventes i en tæt bebygget bydel. 2. Beslutningspunkter At 1) byggeriet godkendes. 3. Baggrund Arkitektfirmaet Noark har for ejendommens ejer søgt om tilladelse til at opføre et etagebyggeri i 5 etager. Stueetagen indrettes primært til parkering, mens 1.-3. sal indrettes til erhverv (kontor). På 4. sal indrettes en beboelseslejlighed med tagterrasse på sidebygningen. Etagearealet bliver 1184 m 2.
Ejendommen ligger i kommuneplanens område 01.02.02CY, der er udlagt til cityformål (bl.a. kontorer). Der kan også placeres boliger i cityområder. Bebyggelsen må opføres i 5 etager. Bebyggelsesprocenten for den samlede karré må være 330. I Forslag til Kommuneplan 2009 hæves den samlede bebyggelsesprocent for hele karréen til 340. Karréens samlede bebyggelsesprocent vil ved en gennemførelse af projektet blive 332. Der vedlægges følgende bilag: Oversigtskort Situationsplan Facadetegning Indsigelser Arkitektfirmaets kommentarer til indsigelserne. 4. Sagsfremstilling Byggeriet kræver ikke dispensation. I stedet skal kommunen vurdere, om byggeriet kan placeres på grunden. Ifølge bygningsreglement 2008 kap. 2.1.1, 2.3 og 2.4 skal kommunen lade følgende forhold indgå i bedømmelsen: Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i et område. Kommuneplanen kan være vejledende. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboerne. Det skal sikres, at vinduer altaner og lignende, der vender mod naboskel, ikke giver væsentlige indbliksgener. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 591, der siger, at nyt byggeri med hensyn til proportioner, tag- og facadeudformning og materialeog farvevalg skal tilpasses det omgivende bygningsmiljø på en sådan måde, at der opnås en arkitektonisk og miljømæssig god helhedsvirkning i forhold til omgivelserne. Der har været foretaget naboorientering, som har resulteret i 4 indsigelser, der vedlægges. Arkitektfirmaets kommentarer til indsigelserne vedlægges også. I det følgende gennemgår Planlægning og Byggeri Side 2 af 5
indsigelserne og knytter kommentarer til indsigelserne. Arkitektfirmaets bemærkninger indgår også i vurderingerne. Fra Amaliegades Ejerlaug (Amaliegade 5-19 og 6-8). Det fremføres: 1. Den forøgede bygningshøjde tager meget lys fra de pågældende ejendomme, og man ønsker derfor et lysdiagram. 2. Facaden spiller arkitektonisk dårligt op til de eksisterende facader i gaden og er uden skalasammenhæng i bebyggelsesrækken. Der ønskes en mere præcis beskrivelse af facaden som grundlag for endelige bemærkninger hertil. Ved en forøget bebyggelse på stedet vil der uomtvisteligt ske en ændring af lysforholdene i de nærmeste gaderum og gårdrum. Planlægning og Byggeri vurderer lysreduktionen som ganske ringe og inden for, hvad der kan forventes i en citykarré, hvor det maksimale etageantal er 5. Det antages, at et skyggediagram ikke vil ændre på denne vurdering. I den videre og endelige facadebearbejdning vil det blive fastholdt, at materialer og farver skal være i harmoni med gadens eksisterende bebyggelse. I den valgte arkitektur er der dels anvendt en storskala form, der spiller op til de store facader i den sydlige del af Amaliegade, og dels er det valgt at give afstand til små huse Amaliegade 10, 8 og 6. Ejerlauget har fået tilsendt supplerende illustrationsmateriale. Fra ejerne af Amaliegade 6: 1. Projektets skyggevirkning vil forringe gårdmiljøet, og projektet bør suppleres med en lys-/skyggeanalyse. 2. Den nye bebyggelse bør gives varierede højder, der glidende tilpasses den eksisterende bebyggelse. 3. Indsigelsen indeholder videre en mere detaljeret begrundelse for indsigernes holdning i sagen. Begrundelsen omhandler bl.a. kommunens vejledning for Facader og Skiltning, facadeanalyse og bebyggelsesprocent. Ved en forøget bebyggelse på stedet vil der uomtvisteligt ske en ændring af lysforholdene i de nærmeste gaderum og gårdrum. Planlægning og Byggeri Side 3 af 5
vurderer lysreduktionen som ganske ringe og indenfor, hvad der kan forventes i en citykarré. Det antages, at et skyggediagram ikke vil ændre på denne vurdering. I stedet for en varieret bygningshøjde i projektet anbefaler Planlægning og Byggeri en mere enkel og entydig bygningsform, der i skala og arkitektur er i harmoni med de store bygninger i den sydlige del af gaden. Bl.a. derfor er der givet afstand til de små bygninger mod nord. Ad 3: Der er i den indledende sagsbehandling foretaget facadeanalyser med baggrund i de emner, der er optegnet i kommunens vejledning. I Kommuneplanens rammebestemmelse for bl.a. den omhandlede karré fastlægges en maksimalt samlet bebyggelsesprocent for karreen under ét således ikke for den enkelte ejendom, hvor omfanget bl.a. beror på en arkitektonisk og byplanmæssig vurdering. I Forslag til Kommuneplan 2009 hæves den samlede bebyggelsesprocent for karreen under et fra 330 til 340. Fra Søndergade 43/Amaliegade 8: 1. Bebyggelsesprocenten er for høj, idet alene den konkrete ejendom lægges til grund. 2. Tilkørselsforholdene til gårdarealerne ikke må forringes. 3. Det må alvorligt frygtes, at beboelsen Amaliegade 8-10 kommer til at henligge i skygge det meste af dagen. I Kommuneplanens rammebestemmelse for den bl.a. den omhandlede karré fastlægges en maksimalt samlet bebyggelsesprocent for karreen under et således ikke for den enkelte ejendom, hvor omfanget bl.a. beror på en arkitektonisk og byplanmæssig vurdering. I Forslag til Kommuneplan 2009 hæves den samlede bebyggelsesprocent for karreen under et fra 330 til 340. Arkitektfirmaet har oplyst, at til- og frakørselsforholdene ikke ændres i forhold til hidtil. Ad 3: Det er vores vurdering, at projektet vil medføre nogen merskygge ved Amaliegade 8-10 en del af dagen og afhængig af årstiden. Dette ses uundgåeligt i en tæt bebygget karré i cityområdet, hvor det maksimale etageantal er fastlagt til 5. Side 4 af 5
Fra en lejer af Søndergade 45, 1: 1. Byggeriet medfører indbliksgener og skyggevirkning i lokalerne Søndergade 45, 1. 2. Bygningen bør drejes, således at der opnås et mere åbent gårdmiljø. Det er uundgåeligt, at byggeriet vil medføre indbliksmulighed og skyggevirkning på tværs i den relative smalle karré. I det aktuelle projekt vurderes generne herved dog at være så beskedne, at det må være indenfor, hvad der må tåles i en tæt bebygget karré i cityområdet. Det er vores vurdering, at der ved projektet fortsat fastholdes et relativt åbent gårdmiljø, dels i bagskel og dels i forhold til de små bygninger mod nord. Herfra synes en omdisponering af bygningsmassen ikke at kunne medføre generelle forbedringer i de nævnte forhold. På baggrund af vores ovennævnte gennemgang af indsigelserne og da projektet er i overensstemmelse med det forventede indhold af den kommende kommuneplan, kan vi anbefale, at projektet godkendes. Peter Thyssen / Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Bilag 1: Oversigtskort (kopi til alle+/-elektronisk) Bilag 2: Situationsplan (kopi til alle+/-elektronisk) Bilag 3: Facadetegninger (kopi til alle+/-elektronisk) Bilag 4: Indsigelser (kopi til alle+/-elektronisk) Bilag 5: Arkitektfirmaets kommentarer (kopi til alle+/-elektronisk) Side 5 af 5