HØJESTERETS DOM afsagt tirsdag den 3. december 2013 Sag 371/2011 (1. afdeling) Andelsboligforeningen Marcussens Bro (advokat Poul Bostrup) mod Skatteministeriet (kammeradvokaten ved advokat Birgitte Kjærulff Vognsen) I tidligere instans er afsagt dom af Vestre Landsrets 13. afdeling den 7. november 2011. I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Poul Søgaard, Jytte Scharling, Jens Peter Christensen, Henrik Waaben og Jan Schans Christensen. Påstande Parterne har gentaget deres påstande. Anbringender Andelsboligforeningen Marcussens Bro har præciseret, at det gøres gældende, at ydelse af nedslaget i grundværdierne opgjort som funderingsomkostningerne er udtryk for, at dette i administrativ praksis anses for at være handelsværdien. Der er ikke tale om, at nedslaget medfører, at en lavere pris end handelsværdien skal lægges til grund. Supplerende sagsfremstilling Der er til brug for Højesteret indhentet en skønserklæring af 25. januar 2013 med tillæg af 26. marts 2013 fra statsautoriseret ejendomsmægler, valuar MDE John Taulborg, hvoraf det fremgår:
- 2 - Spørgsmål 1: Skønsmanden bedes give en kort beskrivelse af grunden og dennes størrelse, beskaffenhed og grad af forurening. Beskrivelsen bedes foretaget ud fra forholdene per 1. januar 2002, 1. januar 2003, 1. oktober 2003, 1. oktober 2004, 1. oktober 2005 og 1. oktober 2006. Beskrivelse af grunden i perioden 1.1.2002 til 1.1.2003: Grunden er købt af Mariager Fjords byggeselskab ApS. pr. 01.04.2001. Som tidligere nævnt er matrikelnummer 170 Hadsund by, Hadsund på daværende tidspunkt på 6.375 m². Et matrikelnummer som tidligere bl.a. har huset en tømmerhandel, hvoraf den i dag på grunden værende garagebygning, er en del af den gamle tømmerhandel. Grunden er beliggende helt ned til Mariager fjord på nordsiden af fjorden, meget bynært. Grunden som pga. af tidligere brug er forurenet på vidensniveau 2 efter jordforureningslovens 2, jf. bilag 45. Forureningen består af oliekomponenter og tjærestoffer. Jf. geoteknisk undersøgelse af 30.9.2002 skal grunden også piloteres. Dette må være den rette beskrivelse af grunden i perioden 1.1.2002 til 1.1.2003 Beskrivelse af grunden pr. 1.1.2003 til 1.10.2003: Fra overdragelsestidspunktet til byggeprojektet overdrages til andelsboligforeningen med færdiggørelse af 1. og 2. etape 1.10.2003 bliver grunden byggemodnet, ryddet for gamle bygninger, som ikke skal bruges i det nye projekt, piloteret, forureningen bliver sikret. Herudover bliver der gravet en kanal op midt i gennem grunden fra fjorden, så der bliver en jolle kanal, med adgang fra alle boligerne. Beskrivelse af grunden fra 1.10.2003 til 1.10.2006. Fra 1.10.2003 er grunden som man kan se den i dag, med flisebelægning på alle arealer. Carporte, garagebygningen, jollekanalen som skærer op igennem grunden, samt broen hen over kanalen i den sydlige ende, der binder området sammen. Herudover er der et fælleshus med værksted, denne del ligger dog på matrikel nummer 1073 A, og er derfor ikke en del af dette syn og skøn. Spørgsmål 2: Skønsmanden bedes vurdere den kontante handelsværdi for grunden Marcussens Bro 1, 9550 Hadsund i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomiske henseende god anvendelse ved overdragelse per 1. januar 2002, 1. januar 2003, 1. oktober 2003, 1. oktober 2004, 1. oktober 2005 og 1. oktober 2006. Værdiansættelse bedes foretaget ved et normalt salg med sædvanlig udbudstid. Besvarelsen ønskes foretaget uden hensyntagen til de opførte ejendomme på grunden og til den offentlige vurdering. Besvarelsen ønskes foretaget alternativt under hensyntagen til, at det har været nødvendigt at foretage ekstrafundering som sket og til, at dette ikke har været tilfældet. Handelspris er den pris som 2 uvildige parter kan blive enige om. I dette tilfælde er den pris efter mit bedste skøn, ikke helt retvisende, idet der i skødet bliver foræret en grund
- 3 - væk, mod at den bliver renset op, eller på anden måde får inddæmmet den på grunden værende forurening. Det vil sige, at Hadsund kommune har været villige til at give grunden væk, for at slippe for at rense forureningen op, samt udsigten til 25 nye boliger, og dermed flere skatteydere. På den anden siden har byggeselskabet Mariager Fjord ApS, været villige til at modtage grunden. Med en økonomisk gulerod ved at opføre 25 andelsboliger, selv om de skulle nedrive bygninger, byggemodne området, sikre forureningen, samt pilotere og bygge 25 andelsboliger. Dette giver ikke noget retvisende billede af grundens reelle værdi. I perioden 2006-2008 solgte Home Hadsund grunde på nordsiden af fjorden, på den udstykning der hedder Ved stranden, den er beliggende ca. 300-400 m fra Marcussensbro i østlig retning. Denne udstykning er beliggende i næsten samme afstand til fjorden, som Marcussensbro. Her er de 4 nederste grunde solgt fra 895.000 kr. til 825.000 kr. stykket. Med et grundareal mellem 578 m² og 696 m². På disse grunde måtte der også påregnes en ekstra omkostning til pilotering eller anden sikring af fundamentet. + omkostninger til byggemodning. Omkostninger som køberne selv skulle betale for udover købesummen. Denne grundudstykning var dog ikke forurenet. Det er derfor mit bedste skøn, at hvis man i stedet for andelsboliger, havde udstykket Marcussensbro, som grundene Ved stranden kunne der i første række til fjorden havde ligget 3 grunde, der var sammenlignelige de 2 udstykninger imellem, og i anden række kunne der have ligget 2 grunde. Disse 5 grunde ville tilsammen kun have fyldt 3.195 m². Restarealet på udstykningen vil jeg i dette syn og skøn ikke tilregne nogen værdi. Dette ville i 2006 priser kunne have indbragt 895.000 kr. + 845.000 kr. + 825.000 kr. + 620.000 kr.x2 I alt 3.805.000 kr. Fratrækker man så et beløb til nedrivning af de på grunden værende bygninger, og en oprensning/sikring af grundforureningen, så vil priserne efter mit bedste skøn se ud som følgende: 01.01.2002 2.000.000 kr. 01.01.2003 2.100.000 kr. 01.10.2003 2.150.000 kr. 10.10.2004 2.250.000 kr. 10.10.2005 2.350.000 kr. 10.10.2006 2.450.000 kr. Som nævnt tidligere havde udstykningen Ved stranden også omkostninger til pilotering, eller ekstra sikring, på et svingende beløb, alt afhængig af grundenes beliggenhed, men ca. 100.000 kr. pr. grund. Så havde Marcussensbro ikke skulle piloteres, ville en købssum efter mit bedste skøn, og med Ved stranden for øje, kunne have indbragt ca. 500.000 kr. mere.
- 4 - Spørgsmål 3: Skønsmanden bedes oplyse, hvilket materiale udover bilagene til skønstemaet, der har dannet grundlag for hans besvarelse af spørgsmål af 1-2. Det materiale, der er brugt i forbindelse af besvarelse af spørgsmål 1-2, er oplysninger, der er indhentet i Home s centrale systemer, oplysninger som bl.a. er tilgængelige i tinglysningssystemet. Dokumentationen er vedlagt som bilag. Spørgsmål 4: Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold, der er indgået ved besvarelse af spørgsmål 1-2 og hvilken vægt disse forhold er tillagt. Skønsmanden bedes i denne anledning redegøre for betydningen af den konstaterede forurening og jordbundsforholdene. Umiddelbart tillægger jeg ikke piloteringen eller ekstra foranstaltninger i forbindelse med sikring af jordbundsforholdene, den store betydning, idet det som nævnt tidligere i svar 2 har været muligt for sælgeren af Ved stranden at få køberen til at betale for disse omkostninger. Alternativt havde sælgerne nok kunne have fået noget mere for grunden, hvis køberen ikke udover købesummen for grunden, selv skulle betale. Det vil sige, at i tilfældet Ved stranden kunne sælgeren efter mit bedste skøn have fået omkostningerne i mere pris for grunden. Ca. 100.000 kr. pr. styk, hvis de ikke skulle piloteres. Noget andet er en forurening af grunden, den vil i de fleste tilfælde, tælle mere i folks bevidsthed, end pilotering. Dog er det efter mit bedste skøn, ikke tilfældet ved Marcussensbro, idet det jo har været muligt at sælge andelsboligerne, der jo fortsat ligger på en forurenet grund, da den ikke er blevet renset op, men bare sikret mod kontakt af den forurenede jord. Her har den gode beliggenhed af Marcussensbro efter min vurdering haft større betydning end forureningen. Spørgsmål 5: Skønsmanden bedes oplyse om besvarelsen af spørgsmål 2 er baseret på handler af sammenlignelige grunde i området. Som referencegrunde ud over den før omtalte udstykning på Ved stranden er der pt. 6 grunde til salg på Mariagervej, her koster grundene pr. dags dato omkring 1.1 mil pr. stk. for et areal på ca. 854 m². Grunde der også ligger i første række, ned til fjorden. På sydsiden af fjorden, og ikke så tæt på som Marcussensbro. En udstykning, hvor der må påregnes ekstra omkostning til fundering af fundamentet, men ikke forurenet. Grundene er dog heller ikke solgt endnu, hvilket efter mit bedste skøn skyldes en for høj pris, derfor er de ikke helt sammenlignelige I 2006 blev der på Havnen i Ø. Hurup solgt helårsboliger uden bopælspligt. Boligerne er bygget i stil der minder meget om Marcussensbro. Det var et færdigt projekt fra Kuben A/S. Her var grunden også forurenet, og der skulle ekstra funderes. Det har desværre ikke været muligt for mig at finde ud af, hvilken pris Kuben A/S, i sin tid gav for
- 5 - grundstykket, og hverken dette projekt eller grundene på Mariagervej er helt sammenlignelige, men bare oplysninger om andre udstykninger i området. Spørgsmål 6: Skønsmanden har jf. besvarelsen af spørgsmål 2, side 6 nederst, foretaget sin værdiansættelse ud fra muligheden for at udstykke det omhandlede areal i 5 grunde. Skønsmanden bedes i stedet foretage sin besvarelse af spørgsmål 2 under forudsætning af, at ejendommen skulle anvendes til etagebyggeri i overensstemmelse med den som bilag 47 vedlagte lokalplan nr. 2.19 og tillæg nr. 23 til kommuneplanen, og der således ikke kunne ske udstykning. Havde man fulgt lokalplan nr. 2.19. og lavet udstykningen, Marcussens bro, om til blandet bolig og erhverv, med forretningslokaler i bunden og lejligheder i 1,5 plan ovenpå. Eller bare etagebyggeri med boliger. Med en bebyggelsesprocent på 50, som skitseret i lokalplanen, så kunne der opføres ca. 3.100 m² bebyggelse. Der er i Hadsund ikke opført noget af den type, man kan sammenligne med, og slet ikke så tæt på vandet. Så kigger man til andre steder i landet, og kigger på, hvad der er blevet bygget på havnefronter af etagebyggeri, om det så er Århus, Vejle, eller hvor det nu er, så er pris niveauet på denne type byggeri ikke lavere end hvis det havde været parcelhusbyggeri. Mit bedste skøn må derfor være, at det ikke gør nogen forskel på grundprisen, om det er den ene eller anden type byggeri, det er beliggenheden der er det afgørende. Mit skøn vil derfor være at kontantprisen på grunden vil være den samme som nævnt i spørgsmål 2. Spørgsmål 7: Skønsmanden har foretaget sin besvarelse under henvisning til oplysningerne om salgspriserne for en udstykning benævnt Ved Stranden. Skønsmanden bedes oplyse, om salgene af disse grunde er sket før eller efter, at der er foretaget byggemodning. Da ejendommen i nærværende sag er solgt før der skete byggemodning, der således måtte afholdes af køber, bedes skønsmanden oplyse, om han har taget hensyn hertil ved besvarelsen af spørgsmål 2. I benægtende fald bedes skønsmanden gøre det. Grundene der blev solgt Ved stranden, havde udover kostprisen til selve grunden, og ekstrasikring. Så havde grundene også omkostninger til byggemodning, det vil sige stikledningsomkostninger til installering af el, vand, kloak og fjernvarme, som jeg husker det var det ca. 74.000 kr. pr. grund. Al anden byggemodning, anlæg af veje, nedgravning af div. ledninger og kloak, stod bygherren selv for, og var grundkøberen uvedkommende. Spørgsmål 8: Besvarelsen af spørgsmål 2 nederst og side 3 øverst fremstår således, at skønsmanden har taget udgangspunkt i en værdiansættelse i 2006 og foretaget en tilbageskrivning af priserne. Skønsmanden bedes oplyse, hvilke principper han har anvendt ved tilbageskrivningen.
- 6 - Tilbageskrivningen af værdiansættelsen er, som det også er beskrevet i spørgsmål 2, et skøn fra vurderingsmandens side. Det er ikke baseret på et specielt princip, men alene baseret på, hvordan det gik i området med salg af grunde på daværende tidspunkt, om priserne var i opad- eller nedadgående retning Spørgsmål 9: Skønsmanden har i sin besvarelse af spørgsmål 4 oplyst, at han ikke har tillagt piloteringen eller ekstrafunderingen den store betydning og har henvist til erfaringerne med salg af udstykningen Ved Stranden. Skønsmanden bedes oplyse om besvarelsen vedrørende betydningen af pilotering og ekstrafundering alene er baseret på erfaringerne med salg af udstykningen Ved Stranden. Skønsmandens erfaring med hensyn til pilotering eller ekstrafundering er større end Ved stranden projektet. Vi solgte et projekt på havnen i Øster Hurup, her skulle der også piloteres, undertegnede har desuden også solgt grunde for Randers kommune, der var beliggende på en gamle losseplads, der skulle piloteres eller ekstrafunderes, så svaret er at det ikke alene er Ved stranden der danner grundlag for erfaringen. Spørgsmål 10: Skønsmanden bedes foretage sin besvarelse af spørgsmål 2 således, at der ved værdiansættelsen tages hensyn til de faktisk konstaterede jordbundsforhold, hvor det var nødvendigt at ekstrafundere og pilotere jf. besvarelsen af spørgsmål 1 og det afholdte syn og skøn om jordbundsforholdene som anført i Vestre Landsrets dom side 8. Regner man med de faktiske omkostninger til pilotering og ekstrafundering, som nævnt i Vestre Landsret dom, svarende til et beløb på 2.012.500 kr., er dette beløb, hvis det deles ud på 25 boliger. (ca. 80.000 kr. pr. bolig) et beløb der er meget sammenligneligt med den ekstra omkostning, som blev pålagt køberne på udstykningen Ved stranden. Mit bedste skøn er derfor, at de ca. 2 millioner til ekstrafundering og pilotering, ikke påvirker grundens værdi, men alene er med til at forøge byggeprisen. Spørgsmål 11: Skønsmanden bedes alternativt foretage sin besvarelse af spørgsmål 2 således, at det forudsættes, at der var tale om normale jordbundsforhold, hvor det ikke var nødvendigt at ekstrafundere og pilotere. Som nævnt i spørgsmål 10, er det min klare opfattelse, at omkostningerne til pilotering og ekstra sikring, i dette tilfælde, hvor det er et samlet projekt, der bliver bygget af samme bygherrer, og med udstykning Ved stranden for øje, der kunne pålægge ekstra omkostningerne direkte over på byggeprisen, må mit bedste skøn være at det også vil være tilfældet på Marcussens bro. Det vil sige at de 2 millioner til ekstra sikring af grunden er en byggeomkostning. Havde grunden ikke skulle piloteres mv. havde grundværdien, som nævnt i spørgsmål 2, efter mit bedste skøn været ca. 500.000 kr. højere, de sidste 1,5 million. Er det mit bedste skøn, at de alene vedrører byggeomkostninger, og dermed ville de have øget provenuet på det samlede byggeprojekt, hvis grunden ikke skulle piloteres.
- 7 - Det er for Højesteret oplyst, at udgifterne til afhjælpning af forureningen på ejendommen androg 550.000 kr. inkl. moms. Højesterets begrundelse og resultat Af de grunde, som er anført af landsretten, tiltræder Højesteret landsrettens frifindelse af Skatteministeriet, idet det bemærkes, at det syn og skøn, der er foretaget til brug for Højesteret, underbygger, at Landsskatteretten ikke har ansat grundens værdi for højt. Højesteret stadfæster herefter dommen. Thi kendes for ret: Landsrettens dom stadfæstes. I sagsomkostninger for Højesteret skal Andelsboligforeningen Marcussens Bro betale 50.000 kr. til Skatteministeriet. De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens 8 a.