Beretning. AB Glasgården. Marts 2015. April 2014: Forårsdag i gården

2014 Beretning April 2014: Forårsdag i gården AB Glasgården Marts 2015

Ordinær generalforsamling i AB Glasgården Tirsdag den 17. marts 2015 INDHOLD BERETNING... 3 FORVENTNINGER TIL BESTYRELSENS ARBEJDE... 4 SALG AF ANDELE... 5 GLASVEJ 7, 3. TH.... 6 BUTIKSLEJEMÅLENE... 6 GENUDLEJNING AF TOMME BUTIKSLEJEMÅL 60 A + C... 7 GLASVEJ 3; POST DANMARK... 8 10 ÅRS VEDLIGEHOLDELSESPLANEN... 8 FALDSTAMMEPROJEKTET, ETAPE 2... 9 OMFORANDRING AF LEJLIGHED... 10 OPSTIGENDE GRUNDVAND I KÆLDRE... 11 BAGHUSET... 11 ØKONOMI... 12 REGNSKABET PÅVIRKET AF EKSTRAORDINÆRE POSTER... 13 BESTYRELSENS SAMLEDE VURDERING AF ØKONOMIEN... 14 VARMEREGNSKAB 2013... 15 VASKERIER... 16 NAVNESKILTE PÅ DØRE OG POSTKASSER... 17 HUSORDEN OG ORDENSREGLEMENT... 17 CYKELPARKERING... 18 VICEVÆRT... 18 EJERLAUGET GLASVEJ-KARREEN... 19 ORDENSNIVEAU / AFFALD... 19 AB GLASGÅRDENS HJEMMESIDE... 20 KONTAKT TIL BESTYRELSEN... 21 GODE RÅD OG SMÅ TIPS TIL DAGLIGDAGEN... 21 AFSLUTNING... 22 Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 2/22

BERETNING Igen i år kan bestyrelsen, se tilbage på et aktivt år foreningens 10. leveår hvor det den 1. januar 2015 var foreningens 10 års fødselsdag. Et nyt kapitel i foreningens historie er skrevet, og et nyt er allerede godt i gang. Efter et ganske kort tilbageblik på disse 10 år kan det i dag konstateres, at det trods mange forskellige og krævende udfordringer, her iblandt at overleve en stor finanskrise og andre udefra kommende økonomiske påvirkninger og vilkår, er det lykkedes skiftende bestyrelser, at holde snuden oven vande. Ikke for at være hovskisnovski, men med den opvækst foreningen har haft, kan vi trods dagens udfordringer, glæde os over at der stadig er liv i AB Glasgården og, at den økonomiske fremtid, med bestyrelsens briller både ser overkommelig og lysere ud. Tilbage til nutiden, hvor der siden sidste års generalforsamling igen har været nogle særegne og specielle udfordringer, der tidsmæssigt har været meget krævende. I år er det dog med den store forskel fra de seneste år, at udfordringerne primært er kommet indefra, mere om dette senere. Igen i år er bestyrelsen taknemmelig for, at have nogle særdeles kompetente og loyale samarbejdspartnere, der har ydet bestyrelsen en formidabel støtte og rådgivning gennem hele året. Tak for det. Sidste år skrev vi på denne side: Årets oplevelser har medført, at det er blevet et ufravigeligt krav, at nye beboere/lejere SKAL forevise og indlevere kopi af god billedlegitimation (pas eller kørekort) og sygesikringsbevis m.m. ved indflytning. Denne regel, suppleret med krav om forevisning af straffeattest for nye erhvervslejere, har igen i år medført, at interesserede lejere til de tomme butikslokaler, har takket nej, når dette krav har været ufravigeligt. Meget tankevækkende hvor bestyrelsen tror på, at denne holdning er fundamental sund og rigtig for foreningens overlevelse. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 3/22

I 2014 har der været den største omsætning af andelsboliger, i de 10 år foreningen har eksisteret, i det der er gennemført overdragelser af i alt 9 lejligheder, svarende til en omsætning på 17 ½ % hvilket må siges at være mange. Hertil kommer nye legale fremlejere af 2 lejligheder, og kan tilføje, at i alt 10 andelslejligheder er fremlejet med bestyrelsens godkendelse. Bestyrelsen vil benytte lejligheden til, at byde alle vore nye beboere velkommen i AB Glasgården, hvor vi håber at I befinder jer godt og trives i jeres nye omgivelser. Vil minde om at alle beboere skal huske at have egne forsikringsforhold i orden, herunder at have tegnet privat indboforsikring, da foreningen alene har og kan tegne forsikringer på foreningens faste ejendom. Velkommen til. På generalforsamlingen sidste år blev Casper Stokholm Larsen og Torben Dahlkvist nyvalgt og undertegnede blev genvalgt. Ved den ekstraordinære generalforsamling den 23. april alene omhandlende vedtægtsændringer, blev nyvalget af foreningens mangeårige konsulent Torben Dahlkvist endeligt vedtaget. Herefter bestod bestyrelsen af: Louise von Folsach, Casper Stokholm, Torben Dahlkvist og Mogens Wøldike. Foreningen har i det forløbne år allieret sig med praktisk hjælp fra Michael Morsø. Vil takke jer alle, for godt og konstruktivt arbejde. Det har været med stort engagement, der er bidraget til løsning af de særdeles specielle opgaver bestyrelsen er budt. Udfordringerne har ikke altid været behagelige at håndtere, men er forhåbentligt blevet løst til gavn for AB Glasgården og ikke mindst andelshaverne. Vil tilføje at beslutningerne altid er truffet i enighed og med fuld opbakning. TAK TIL ALLE. FORVENTNINGER TIL BESTYRELSENS ARBEJDE Bestyrelsens beretning kan virke overvældende, men den giver en ganske god beskrivelse af, de mangeartede opgaver bestyrelsen i AB Glasgården har håndteret i det forgangne år. Derudover forekommer også en del dagligdags problemer fra beboere, så det er meget varierende udfordringer bestyrelsen præsenteres for. Som bestyrelsesmedlem har der gennem det sidste års tid, dog været en del henvendelser der tyder på, at nogle beboere har forventninger til bestyrelsen om, at bestyrelsen er til for alle beboere 24/7, og skal løse boligmæssige udfordringer af enhver art næsten uanset tidspunkt på døgnet. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 4/22

Denne misforståede opfattelse af bestyrelsesarbejdet skal hermed korrigeres, idet du som beboer har ansvaret for din egen bolig, hvor du i tide skal gøre administrator, vicevært eller bestyrelsen opmærksom på dine udfordringer som du ønsker hjælp til at få løst. Den enkelte har et stort medansvar for, at det at være beboer i AB Glasgården er en tryg og god oplevelse. Der må med rette være en forventning til den enkelte andelshaver om, at deltage i fællesskabet med en konstruktiv, positiv tilgang til dagligdagen på matriklen. Det betyder bl.a. at der ikke alene er en forventning til dig om, at efterleve gældende husorden og ordensreglement men, at du selv gør en aktiv positiv indsats i det daglige, for at holde styr på ikke alene egne, men også fællesskabets rammer. Fællesskabet består jo også af dig du er faktisk den vigtigste del i samarbejdet. På forhånd tak. SALG AF ANDELE På sidste års generalforsamling blev andelskronen fastsat til 6.000 kr. pr. m 2, og som nævnt i indledningen er der i det forgangne år sket overdragelser af i alt 9 andele. Salgspriserne har varieret meget markant, hvor flere er solgt til vurderingen endda meget hurtigt uden anvendelse af ejendomsmægler. Som alle ved er reglerne hos os ret liberale, hvor det stadig er et ufravigeligt krav, at ny beboer forhåndsgodkendes, hvilket bl.a. indebærer, at køber skal møde repræsentanter for bestyrelsen, fremvise billedlegitimation, sundhedskort, bankoplysning om betalingsevne m.m. Den lille økonomiske indsigt er for at sikre, at vi fastholder gode andelshavere, som kan honorere de månedlige ydelser, og ikke bliver en økonomisk belastning for AB Glasgården og dens andelshavere. Som nævnt er det fast procedure, at repræsentanter fra bestyrelsen møder nye beboere hvor der orienteres om foreningen, husorden, brug af vaskerier, cykelparkering, tobaksrygning på fællesarealer og meget mere. Mødet med ny beboer er både for, at sætte ansigt på, at nye beboere får en rundvisning på ejendommen, at blive grundigt informeret om regler og forventninger til nye beboere, at få mulighed for at stille spørgsmål og ikke mindst, at få en mere personlig relation mellem ny andelshaver/beboer og bestyrelsen. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 5/22

Ved hvert salg af andel skal der altid udarbejdes EL Attest samt vurderingsrapport. Dette for at sikre at køber, sælger og foreningen ved hvilken stand lejligheden sælges i således, at sælger eventuelt kan udbedre skader/mangler inden salg og, at køber ikke efterfølgende kan påberåbe sig at have købt og betalt for udbedring af fejl og mangler der ikke er der. Kort sagt en beskyttelse af alle parter. GLASVEJ 7, 3. TH. Foreningen undgik et forsinkende og fordyrende tvangssalg via Retssystemet, idet den efterstående panthaver endelig kunne indse og forstå at hans handlinger, kun pålignede AB Glasgården et voksende tab. Mod betaling af symbolsk beløb, kvitterede han sit pant til aflysning. Andelen er solgt som håndværkertilbud til en pris af 175.000 kr., og foreningen har fået aktiveret den månedlige boligafgift med 4.600 kr. pr. måned. Kontakten til køber skete i øvrigt lidt tilfældigt uden brug af ejendomsmægler. Pr. ultimo december 2014 er tabet til foreningen opgjort til 296.403,80 kr. BUTIKSLEJEMÅLENE Genudlejning af de tomme butikker står øverst og er en af bestyrelsens vigtigste opgaver for året 2015. Der har været en del henvendelser/tilbud om at overtage butikkerne til brug for mange forskellige brancher, så anvendelsesmulighederne må siges at være mange. Desværre har der endnu ikke været forhandlinger med potentielle lejere, der har kunnet indfri bestyrelsens basale krav til et fornuftigt samarbejde ved udlejning. Det gælder eksempelvis fremvisning af straffeattest, at indretning af lokaler skal kontraheres med godkendte momsregistrerede håndværkere eller at ny lejer selv skal betale for særindretning af lejemålene. Kan tilføje, at der har været seriøse forhandlinger med potentielle lejere, der ikke har kunnet eller villet bidrage økonomisk til indretning af butikslokalerne. Set fra en ny lejers side vil det selvsagt være en fordel, hvis AB Glasgården betaler for speciel indretning af butikslokale. Af indlysende årsager ønsker bestyrelsens ikke, at benytte andelshavernes sparsomme likvider på en sådan økonomisk konstruktion. AB Glasgården er ikke ejendoms- eller butiksudvikler. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 6/22

GENUDLEJNING AF TOMME BUTIKSLEJEMÅL 60 A + C Som orienteret om på tidligere generalforsamlinger blokerer lokalplan fra 1992, tinglyst på ejendommen, at der ikke må udlejes til liberale erhverv. I et forsøg på, at få åbnet op for et nyt og mere varieret butiks liv i Nord Vest skrev bestyrelsen til Bispebjerg Lokaludvalg, hvor der i sommeren 2014 blev skrevet om vore bestræbelser og genvordigheder i Nord Vest Bladet. Der kom flere henvendelser fra borgere i lokalområdet, der udtrykte at det var et godt initiativ der var taget, herudover skete der ikke det voldsomme. Som privat personer og bestyrelsesmedlemmer har vi desværre også begrænsede ressourcer til at kæmpe denne vigtige kamp, både for foreningen og for lokalområdet. Skulle der blandt beboerne være personer der har mulighed for, at hjælpe bestyrelsen med denne for lokalområdet vigtige kamp, tager bestyrelsen med stor tak mod dette og bistår gerne i det videre forløb. Butikslokalet på hjørnet har i det forløbne år i øvrigt været lånt ud til TV2 for filmoptagelser. Dette medførte som sidegevinst, salg af Glasvej 7, 3. th. med aktivering af den manglende boligafgift. I øvrigt kan det oplyses, at tidligere besætter af Frederikssundsvej 60 C; Baber Raja ankede sin dom på betaling af i alt 636.233,53 kr. til AB Glasgården, hvorfor der er berammet nyt retsmøde i Landsretten mandag den 4. maj 2015. Det er uomtvisteligt bestyrelsens store håb og ønske, at Baber Raja dels ikke får medhold i sin anke og dels er i stand til at betale det skyldige beløb. Skader ved tyveri og hærværk på Frederikssundsvej 60 A blev forhandlet til en kontant forsikringserstatning på 831.200,00 kr. Dette beløb er indsat på spærret konto i Danske Bank, hvorfra der alene kan disponeres med godkendelse af foreningens eneste panthaver Realkredit Danmark. RD godkender og frigiver alene udbetalinger til brug for istandsættelse af vore erhvervslejemål. I slutningen af 2014 er frigivet 368.540,80 kr., til dækning af udgifter anvendt til istandsættelse af lejemålene på Frederikssundsvej 60 A og C faldstammer, Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 7/22

støbning af gulv mm. Til orientering kan oplyses, at totale forbrugte omkostninger på de 2 lejemål er opgjort til 802.345,82 kr., så p.t. er der egenfinansiering på 433.805,02 kr. GLASVEJ 3; POST DANMARK Selvom vi har kendt Post Danmarks officielle politik med nedlukning af posthuse i hele landet, kom det alligevel uventet da de ultimo september meddelte, at Posthuset lukkede pr. 14. oktober 2014. Samtidig blev lejemålet opsagt med betaling af husleje og endelig fraflytning senest pr. 31. marts 2015. Straks efter Post Danmark havde offentliggjort deres lukning, var der flere driftige og kreative forretningsfolk på banen for, at overtage lejemålet. Vil i den forbindelse tilføje, at ordet kvalitet også er en del af et sprog der kan være svært at forstå. Ordet kan forstås og tolkes på flere måder så er der ikke sagt for meget. Post Danmark har betalt foreningen et kontant beløb på 600.000,00 kr. til afslutning og istandsættelse af lejemålet, et beløb der medtages i regnskabsåret 2015. Når lokalerne nu er tomme, vil muligheden med nem håndværkertilgang til udskiftning af faldstammer blive udnyttet. Faldstammer gennem lejemålet, med forberedelse af det videre forløb vil blive igangsat, så ny lejer ikke får ødelagt sit lejemål. Dette projekt vil være analogt med de gennemførte faldstammeudskiftninger i butikkerne på Frederikssundsvej 60 A + C. 10 ÅRS VEDLIGEHOLDELSESPLANEN Af arbejder fra vedligeholdelsesplanen er alene faldstammer, etape 2 gennemført. På grund af den usikre økonomiske fremtid manglende lejeindtægter fra butikslejemål er andre større vedligeholdelsesopgaver ikke igangsat. Alene nødvendige daglige opgaver er derfor udført. Yderligere tiltag må af økonomiske årsager afvente, til afklaring og aktivering af de tomme butikslokaler foreligger, herunder med venlig assistance af Realkredit Danmark. Vedligeholdelsesopgaver hvor det giver ringe økonomi ikke at foretage udbedringer, vil naturligvis fortsat blive igangsat, inden for de rammer vi har til rådighed. I 2014 er der monteret nye lamper i opgangen Glasvej 1, hvor der var mange pæreskift, ligesom flere lamper var i udu. De nye lamper har dels LED lys og dels sidder bevægelsesmelderen i hver enkelt lampe, hvilket betyder, at lyset alene tændes på etagen efterhånden som du bevæger dig op eller ned. Ganske smart og strømbesparende. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 8/22

Det er besluttet at lamper i andre opgange skiftes, når lamperne i disse går i stykker. FALDSTAMMEPROJEKTET, ETAPE 2 På sidste års generalforsamling fik bestyrelsen mandat til igangsætning af faldstammeudskiftning etape 2, omfattende Glasvej 1, th. og Frederikssundsvej 60 A. Derudover er faldstammerne i butikslejemålet på hjørnet Frederikssundsvej 60 A gennemført, således at ny lejer af butikken ikke skal tåle en total ødelæggelse af nyindrettet butik. I forlængelse af denne etape med faldstamme udskiftning, kom nogle skader eller rettere defekter for dagen, hvor beboerne mente, at det havde direkte relation til de igangværende arbejder. Efter nærmere granskning blev disse opklaret hvor det bl.a. viste sig, at en andelshaver ikke havde reageret på tidligere skrivelser fra Finn L. & Davidsen, ligesom vandskader var opstået på grund af andelshaverens manglende vedligehold eller rettere eftersyn af bestående afløb. Det får bestyrelsen til at gøre opmærksom på, at den enkelte beboer har pligt til jævnligt at rense afløb således, at disse ikke tilstopper ved den daglige brug. Tilstopning vil typisk ske over tid, og bestå af hår, gamle sæberester mm. Bliver begyndende tilstopning ikke fjernet ved denne simple øvelse, skal viceværten kontaktes der efterfølgende vil foretage det videre fornødne, herunder eventuel tilkald af nødvendige fagfolk. Det er ikke kun en god ide, men egentlig også et krav til dig, at du minimum 2 gange om året, renser dine afløb eventuelt ved brug af afløbsrens og kogende vand, så der sikres frit afløb. Det er ikke smart når vand efter et dejligt brusebad står og sejler på gulvet for evt. at trænge ned gennem utætheder i gulvet til underboen. Manglende daglig vedligeholdelse hæfter den enkelte andelshaver selv for, så det kan blive en kostbar affære for dig. Bestyrelsen finder også anledning til at repetere, at de igangværende faldstamme udskiftninger, sker efter gammel kontrakt indgået med Finn L. & Davidsen, et tilbud og en aftale der tidligere er besluttet af en generalforsamling. Beslutningen blev taget efter indhentelse af i alt 5 tilbud fra forskellige entreprenører. Desværre kunne oprindelig tilbud ikke igangsættes på grund af manglende økonomi (finanskrisen), hvorfor projektet blev udskudt, og aftalt igangsat etapevis successive som Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 9/22

foreningens økonomi ville tillade dette. Men det er stadig den accepterede aftale med Finn L. & Davidsen der ligger til grund for faldstammeprojektet. Den netop afsluttede etape er gennemført med energisk indsat af bestyrelsesmedlem Louise Folsach, en indsats der har været ganske utaknemmelig. Erfaringerne og den tidsmæssige indsat der er ydet betyder, at ved fremtidige delprojekter vil bestyrelsen igen kontrahere med Jahn & Partnere til at forestå tovholderopgaverne på disse. Dermed sikres vi uvildig kvalificeret hjælp til diverse udfordringer, af meget variende herkomst. Betaling af faldstammer er i øvrigt finansieret af foreningens livkvide midler. OMFORANDRING AF LEJLIGHED Igen i år skal det desværre nævnes, at du/i skal huske dels, at spørge bestyrelsen om tilladelse til at foretage forandringer og dels, at ansøge resp. orientere Kommunen om disse arbejder. Det burde være overflødigt at nævne, at arbejder der kræver autoriseret håndværker til udførelsen, skal foretages af disse det er et ufravigeligt krav. Såfremt reglerne ikke overholdes, er det eksklusions grund, som bestyrelsen i fremtiden vil efterleve. I samme forbindelse skal det nævnes, at ingen andelshaver kan forpligte foreningen økonomisk ved, uden bestyrelsens skriftlige godkendelse, at indgå aftaler om forbedringer i egen bolig, herunder udskiftning/udbedring af faldstamme, varmeanlæg m.v. Skulle dette mod forventning alligevel ske, vil andelshaveren selv blive pålagt og afkrævet betaling for de udførte arbejder. En andelshaver har meget positivt forespurgt om mulighederne for, at udvide sin bolig ved knopskydning gennem inddragelse af 5. sal. Dette kræver myndighedernes godkendelse hvor der vil blive stillet nye krav til den bygningsmæssige forandring. Da ønsket vil åbne op for andre udnyttelsesmuligheder af bygningerne, muligheder der vil have vidtrækkende følgevirkninger for foreningen, er der medtaget separat orienteringspunkt på dagsordenen. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 10/22

OPSTIGENDE GRUNDVAND I KÆLDRE I kælderen på Glasvej mellem opgangene 3 og 5, er der desværre gentagne problemer med opstigende grundvand. Det er ikke nyt i det periodevise opstigende grundvand, men det er foruroligende at det er nye steder vandet stiger op. Grundvandet flytter sig. I samarbejde med Jeudan og City Kloakservice er en dybere undersøgelse i gang, for de gentagne problemer med vandet er ikke til at leve med der skal gøres noget. Når problematikkerne er afklaret, vil det blive overvejet hvorvidt der skal investeres i forhøjet gulv under pulterrum i kælderen på Glasvej mellem opgang nr. 3 og 5, ligesom en afkortning af træskillevægge m.m. For at sikre hurtigere fjernelse af det opstigende grundvand og heraf følgende gener, har foreningen for supplering af gammel vandstøvsuger og mindre affugter indkøbt et stk. vandstøvsuger og 2 nye affugtere. Hver gang der har været vand i kælderen, har berørte beboere skulle tømme pulterrum, hvor bestyrelsen vil takke for den venlige hjælp og beklage den forvoldte ulejlighed. Skal minde om, at skader på ting i pulterrum skal meldes til eget forsikringsselskab. Det er dog med stor undren, at bestyrelsen sammen med en del andre beboere kan konstatere, at enkelte beboere finder anledning til, at bruge de fælles kælderarealer til opmagasinering af storskrald. Det er ikke i orden, slet ikke når der jævnligt er storskraldsordning, arrangeret af Ejerlauget. BAGHUSET Stadig intet nyt om denne skønne bygning udover, at vi benytter dette lokale til mødelokale, hvor der afholdes diverse generalforsamlinger og afvikling af andre fælles sociale arrangementer i regi af Ejerlauget. Skal nævne at lokalerne IKKE kan lejes til afholdelse af private fester. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 11/22

Fremtiden for bygningen undersøges stadig, idet der forhandles med potentielle investorer om hjælp til aktivering af huset. ØKONOMI De udarbejdede 5 års drifts- og likviditetsbudgetter er i forbindelse med rentetilpasning pr. 1. januar 2015 ajourført. Driftsbudgetterne ser ganske fornuftige ud, selv med bortfald af moderniseringstillæg og ikke mindst uden lejeindtægt fra Post Danmark, eller dette lejemål. Den gennemførte rentetilpasning af lån pr. 1. januar 2015 medførte en rentetilpasning og et profilskifte, da det gamle F10 lån på 24,550 mio. kr. til rente 4,0904 % p.a. er omlagt til: 5.020.000,00 kr. 30 årigt kontantlån med afdrag til rente 2,6716 % p.a. 19.609.000,00 kr. F5 lån med rentetilpasning pr. 1.4.2019, til rente 0,54 % p.a. Samlet afdrages der nu på en restgæld af 11,177 mio. kr. eller 22,7 % af foreningens samlede prioritetsgæld på 49,05 mio. kr. Det skal i samme forbindelse nævnes, at Realkredit Danmark har stillet nogle restriktive krav til foreningens økonomi, krav som bestyrelsen ikke finder specielt belastende for et fortsat godt samarbejde eller urimelige set i forhold til foreningens generelle økonomi. Kravene der er stillet kan ganske kort resumeres til, at på baggrund af indleveret regnskab, budget og referat af generalforsamlingen, skal foreningens årlige likviditetsoverskud i den næste 5 års afdragsfrie periode, deponeres på separat pantsat sikringskonto i Danske Bank. Fra denne konto vil alene blive frigivet beløb til dokumenterede og af RD godkendte vedligeholdelsesudgifter små som store, jf. vedligeholdelsesplanen. Samtidig skal foreningen skifte daglig bankforbindelse til Danske Bank, hvor den udbetalte forsikringserstatning fra lejemålet på Frederikssundsvej 60 A, er indsat på spærret konto. Fra denne konto bliver alene frigivet midler til betaling af håndværkerudgifter til istandsættelse af de tomme butikslejemål. Med de forudsætninger der p.t. er kendt, er det et ufravigeligt krav fra RD, at boligafgiften i hvert af årene 2015, 2016 og 2017 stiger med mindst 5 %. Boligafgiften kan ikke nedsættes i de næste 5 år. Tidligere på året varslede Realkredit Danmark en stigning i bidragssatsen fra 0,68 % til 1,15 % hvilket betyder en kontant årlig merudgift for foreningen på godt 230.000,00 kr. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 12/22

Sammenholdt med de andre krav til fortsat samarbejde, fik bestyrelsen til overfor RD at citere Mattæus evangeliet kapital 13, vers 12 hvori kan læses: Thi den, som har, ham skal der gives, og han skal faa Overflod; men den som ikke har, fra ham skal endog det tages, som han har. Det er bestyrelsens opfattelse, at krav stillet af vor økonomiske samarbejdspartner, er til at leve med, specielt når vi husker på, at vi stadig har en gæld på ca. 39 mio. kr. der p.t. ikke afdrages, ligesom renteniveauet på et tidspunkt må forventes at stige, og derfor belaste økonomien. Rentefølsomheden hænger naturligvis sammen med, at lån der ikke afdrages er F5 lån der skal rentetilpasses inden 2019. Sammenholdt med den foreliggende vedligeholdelsesplan, er kravene fra RD ganske rimelige. Renteudviklingen følges meget tæt, hvor bestyrelsen vil udnytte muligheden når/hvis den måtte komme, at omlægge den samlede prioritetsgæld til lån med fast rente og afdrag således, at foreningen får et anderledes fast og solidt økonomisk grundlag at stå på. Bestyrelsen vil gøre meget for, at komme ud af den nuværende renteklemme. Herudover er bestræbelserne på udlejning af de tomme butikslejemål, som nævnt, højt på todo-listen. Sideløbende arbejdes der med aktivering af diverse tomme m 2 i Baghuset og på Glasvej, hvor der ikke vil blive igangsat aktiviteter, der kræver større økonomisk involvering af AB Glasgården uden at vi er 100 % sikre på, at udgifter hurtigt vil blive ændret til varig gevinst og indtægter for AB Glasgården. REGNSKABET PÅVIRKET AF EKSTRAORDINÆRE POSTER At årets driftsregnskab viser negativt resultat på 312.495 kr. er ikke tilfredsstillende. Summa summarum så er økonomien 2014 ekstraordinært belastet af følgende større kontante udgifter: Istandsættelse butikslokale F 60 C (gitre + støbe gulv)... Udgifter til advokat vedr.; F60 A+ C mm... Faldstammer etape 2; G 1 th og F 60 A... I alt... 110.500 kr. 106.900 kr. 653.503 kr. 869.903 kr. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 13/22

Den største negative og ærgerlige påvirkning af driftsresultatet for 2014 er dog de manglende lejeindtægter på 399.000 kr. fra de 2 tomme butikslejemål på Frederikssundsvej 60 A + C. I alt mangler lejeindtægter i 2014 fra aktiverings mulige arealer der alene afventer udlejning: F60 A, Erhverv (12 mdr. á 20.750 kr.)... 249.000 kr. F60 C, Erhverv (12 mdr. á 12.500 kr.)... 150.000 kr. G7, 3. th. (salg 12 mdr. á 4.382 kr.)... 52.584 kr. Manglende leje indtægter i alt i 2014... 451.584 kr. Glasvej 7, 3. th. er solgt pr. 1. marts 2015, og boligafgiften vil derfor påvirke indeværende år positivt med 46.000,00 kr. Post Danmarks lejemål på Glasvej 3, st. th. betaler leje frem til og med 31. marts 2015, hvorfor der i 2014 ikke har været manglende lejeindtægt derfra. Årlig lejeindtægt har andraget 460.000,00 kr. Der er i 2015 modtaget 600.000,00 kr. fra Post Danmark til betaling for istandsættelse af det fraflyttede lejemål, hvor der efter fjernelse af diverse installationer forestår en del reparationsarbejder. At få aktiveret de tomme butikslejemål står øverst på bestyrelsens TO-DO-LIST. Er der beboere der har gode potentielle emner til nye butikslejere, så hold jer ikke tilbage. I årets løb er Ligkistemagasinet ophørt og lukket, hvor der blev indgået aftale med anden operatør i dette marked. Da forhandlinger var overstået, og lejekontrakt som aftalt var udfærdiget, fremsatte lejeren nye krav til lejekontrakten, krav vi ikke kunne eller ville imødekomme. Derfor har vi indgået ny lejeaftale med naboen, Perfecto frisør om overtagelse og sammenlægning af de 2 lejemål til en ny og større butik. Indretning af ny butik forestår og lejer bekoster selv efter myndighedernes forskrifter. BESTYRELSENS SAMLEDE VURDERING AF ØKONOMIEN På trods af foranstående negative påvirkninger af driften for 2014, med uforudsete udgifter og reel tomgangsleje, vurderer bestyrelsen ikke, at den fremtidige økonomi ser håbløs ud. Det skal huskes, at de tomme kvadratmetre på Glasvej 3-5, 1. salen og det lille Baghus aldrig har haft givet foreningen nævneværdige lejeindtægter i foreningens 10 årige historie. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 14/22

Glasvej 3-5 har stået tom fra foreningens stiftelse 1. januar 2005. Baghuset har drypvis mistet erhvervslejerne i 2005, 2007 og 2012 hvorfor manglende lejeindtægter fra de tomme m 2 ikke har tynget den samlede økonomi væsentligt. På alle tomme kvadratmetre har Kommunen tinglyst deklaration om, at disse fremtidig skal anvendes til beboelse, hvorfra der ikke kan dispenseres, at indretning til beboelse er forudsat at bygningsmæssige ændringer af forsyningslinjer m.m. herunder at lyd- og varmeisolere arealerne, ajourføres efter gældende reglementer. Bestyrelsen har ingen ambition om, at påtage sig jobbet som ejendomsudvikler, men har flere gange sonderet mulighederne for, at få indrettet arealerne uden held. Mulighed for salg af Baghuset er også undersøgt, men da der ikke kan frastykkes tilstrækkeligt med jordareal, kan ejendommen ikke udmatrikuleres. Finanskrise og hvad deraf følger har hidtil bremset for aktivering af lokalerne. Så alt i alt mener bestyrelsen ikke, at foreningens økonomi ser sort ud tvært imod ser bestyrelsen flere muligheder der venter på bedre tider for, at kunne gavne foreningens økonomi positivt. VARMEREGNSKAB 2013 Efter den milde vinter 2013/2014 kom der mange henvendelser efter varmeregnskabet for kalenderåret 2014. Mange havde helt glemt, at de første måneder af kalenderåret 2013 var både særdeles kolde og meget blæsende. Da varmeregnskabet følger kalenderåret og ikke vinterhalvåret vil slutregnskabet ofte ikke stemme overens med hvordan den enkelte beboer husker vinterenes vejrlig og dermed forventer hvordan slutregnskabet skal ende. Disse gentagne oplevelser har fået bestyrelsen til at undersøge mulighederne for anden aflæsningsmetode. Fra ISTA er der indhentet tilbud, hvor bestyrelsen anbefaler generalforsamlingen, at der investeres i nye varmemålere til forbedret aflæsningsmetode, hvor følgende fordele skal fremhæves: Den enkelte beboer kan året rundt følge med i eget varmeforbrug. Som beboer kan du hurtigt blive opmærksom på øget unaturligt forbrug. Årlig aflæsning foregår uden besøg af aflæser, betyder hurtigere varmeregnskab. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 15/22

Nye varmemålere og aflæsning af samme, ændrer IKKE på ejendommens totale varmeregning, men vil måske gøre os forbrugere mere OBS på det daglige varmeforbrug. Herudover vil nye målere måske give en mere retfærdig fordeling af varmeudgifterne. Ejendommens totale udgifter til varme androg i kalenderåret 2013: 1.210.940,48 kr., hvor det skal nævnes, at der var meget stor variation i varmeforbruget hos de enkelte beboere ganske som tidligere år. Vil opfordre alle til, at efterleve et godt råd med at foretage en god daglig udluftning af beboelsen, også på de kolde dage. Ved start af varmen til vintersæsonen 2014/2015, har der været ekstraordinært mange termostatventiler, der har skullet motioneres for at komme i gang igen. Der har været mange der ikke har kunnet få varme på radiatorerne, hvor nogle termostatventiler har skullet skiftes, idet ventilen havde været lukket i lang tid, og dermed var frosset fast. I den forbindelse skal vi minde om, at det er vigtigt, at ventilen aldrig lukkes helt, således at der altid vil være et gennemløb af vand i radiatorerne også om sommeren. Når en termostat ikke virker skal du kontakte viceværten, der hjælper med det videre forløb, herunder eventuelt tilkald af VVS. I efteråret 2015, vil den kommende fyringssæson bliver åbnet ved, at der ved mail til alle beboere, opslag på hjemmesiden og i opgangen vil blive adviseret om, at nu tændes der for varmen. Herefter har alle i en periode på 8 dage til at få undersøgt om der kommer varme på radiatorerne. Fejl/mangler skal så meldes til Varmecentralen. Efter denne øvelse vil Varmecentralen sætte tid af til, at samle op på alle defekte termostatventiler m.m. således at alle skulle have fuld varme når det bliver koldt. Ved denne kollektive øvelse, skulle vi undgå de mange udkald fordelt over en længere periode, hvorved foreningen sparer udgifter for tilkald af VVSer for, at få varme på en radiator. VASKERIER At dette punkt skal gentages år efter år, er ikke mindre end fantastisk. Emnet er i bund og grund både personligt og intimt, men når der ses på den daglige brug af vaskerierne undrer man sig. Udviklingen i respekt af reserverede tider til vask, ordensniveau med mere, har selv efter tidligere års henstillinger og påbud, tilsyneladende ikke haft effekt. Tekster fra tidligere års beretninger kunne i år gentages ved brug af Copy Paste. Lad som om du er Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 hjemme... 16/22

Af økonomiske årsager er nye reservationstavler endnu ikke indkøbt, men når økonomien tillader, vil de blive opsat indvendigt i vaskerierne. Indtil nye tavler er opsat er det tilladt, at reservere ledige tider ved brug af et stykke papir, der skal forsynes med navn og telefonnummer, således at det er muligt at komme i kontakt med beboer hvis uheldet skulle være ude. Denne midlertidige tilladelse ophører når nye vasketavler er opsat, og fremtidige brugere er registreret. En kraftig henstilling til dig er, at som bruger af vaskerierne, har du et stort ansvar for at der er ryddeligt i disse og at du husker at rense filteret på tørretumbleren efter endt brug. Det sker alt for ofte, at filteret er fyldt med fnuller der stopper for luftcirkulationen til brug for god og økonomisk tørring af tøjet. På foreningens hjemmeside kan du hente yderligere information om eksempelvis interval på vasketid, betjeningsvejledning, Quick guide m.m. NAVNESKILTE PÅ DØRE OG POSTKASSER Bestyrelsen er stadig i gang med ajourføring af navneskilte på postkasser, opgangsdøre og porttelefoner. Det er en større opgave, hvor mange beboere desværre ikke reagerer på skriftlige henvendelser med ønske om nogle få og basale oplysninger. Opgaven har af arbejdsmæssige årsager været nedprioriteret i efteråret 2014, men vil blive genoptaget for gennemførelse i 2015. HUSORDEN OG ORDENSREGLEMENT Dejligt og positivt har det været et år, med MEGET få klager over støjende adfærd. Tak til alle for dette. Vil alligevel minde om, at når der holdes fester, at det ikke alene er i egen opgang advarsler opsættes, men også i naboopgange. Tobaksrygning er ikke tilladt på indendørs fællesarealer tilhørende AB Glasgården, hvilket venligst bedes respekteret. At efterlade cigaretskod på trappeopgange, i kælder eller kaste ud over altankanten er ikke tilladt. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 17/22

I øvrigt skal nævnes, at det ikke er laveste fællesnævner der er gældende i husorden og ordensreglerne. Alligevel forventes det, at aftalte spilleregler overholdes. Overtrædelser bemærkes ret firkantet, for hvis grænserne skal flyttes, er der en del spørgsmål der skal afklares og aftales inden nye regler bliver gældende. CYKELPARKERING Det burde være overflødigt at skulle nævne, at parkering af cykler i trappeopgange og på andre fællesarealer inden døre også i kælderen på Glasvej ikke er tilladt. Der er cykelparkering mange steder i gården, ligesom der er plads i den nye cykelkælder under terrassen. Port nøgle passer til denne fælles cykelkælder. Cykelparkering skal foretages med sund fornuft og omtanke - i respekt for gården. Ejerlauget gennemførte en oprydning af cykler i november 2014, hvor 22 cykellig blev bortskaffet. Der er nu opsat skilte på husfacaderne rundt om hele karreen, med Henstilling af cykles frabedes. Dette for at give plads til Ejerlaugets vicevært for snerydning og almindelig renholdelse. Desuden giver det bedre adgang for fodgængere der skal passere med barne- og klapvogne. Cykler der parkeres uden for afmærkede områder, fjernes og placeres andet steds uden advarsler. VICEVÆRT Der er ikke fast tidspunkt hvor viceværten er på ejendommen. Der er faste kontaktpersoner tilknyttet AB Glasgården, hvor kontaktoplysninger kan findes i opgangene og på vor hjemmeside. Når du telefonisk kontakter viceværten, indtaler du besked på telefonsvarer, hvorefter viceværten udbedrer det ønskede eller undersøger og vender tilbage- Ved uopsættelige situationer skal der ringes til viceværtens vagtelefon 70 10 60 70, der vil tage over og give instruktioner til videre forløb. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 18/22

JEUDAN ejer i øvrigt naboejendommene på Frederikssundsvej 62, hvorfor det er samme personer der servicerer denne og vor ejendom. EJERLAUGET GLASVEJ-KARREEN Det glæder bestyrelserne i tilknyttede ejendomme voldsomt meget, når gæster kommer på besøg og ser gården, hvor alle uden opfordring udtaler sig MEGET positivt om gården og dens fremtræden. Gården er en skærende kontrast til det der kan se ude på gaderne i Nord Vest. Det skal vi alle huske at værne om og værdsætte. Kan være det føles snærende for få, at Ejerlaugets bestyrelse nidkært passer på gården ved fastholdelse af det aftalte ORDENSREGLEMENT men det virker. Siden sidste år er der etableret overvågning, med opsætning af kameraer til overvågning af begge porte ud mod Frederikssundsvej, det store affaldsskur bag Frederikssundsvej 62 og hjørnet hvor parkeringspladser for biler/motorcykler med det store område for cykelparkering kan overvåges. Overvågning er tilsluttet Internettet så det er muligt på afstand at følge med i hvad der er sket i gården. Herudover anbefaler og opfordrer bestyrelsen til, at beboerne hos AB Glasgården deltager i de få sociale arrangementer der gennemføres i regi af Ejerlauget det er gratis, hyggeligt og ikke mindst mulighed for, at lære andre beboere i Glasvej-karreen at kende. ORDENSNIVEAU / AFFALD Som nævnt tidligere år, så er AFFALD stadig et større emne, hvor der er kommet mere sortering, en sortering der er kommet for at blive. Af den opsatte videoovervågning kan i øvrigt meget glædeligt ses, at de fleste beboere gør sig umage med at sortere affald som forventet af myndighederne tak for det. Specifikt til beboere hos AB Glasgården: Aviser/reklamer SKAL du/i selv aflevere i avis/papircontaineren skal ikke smides på trappeopgange, eller i container til pap eller dagrenovation. Utroligt at beboere kan finde på at tømme sin postkasse for reklamer, og bare smide dem på gulvet i trappeopgangen? Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 19/22

Storskrald er ikke en viceværtopgave. Såfremt du hensætter storskrald, som viceværten fjerner sker dette alene mod ekstra betaling af AB Glasgården. Der er fast afhentning af storskrald, hvor container opstilles på hjørnet af Houmanns Allé og Theklavej 11. Du/I skal selv opbevare storskrald og større EL skrot til næste afhentning. Datoer er annonceret i opslagstavleren i gården og på Ejerlaugets hjemmeside. Som det kan ses af foto, er det med stor undren det konstateres, at selv når der er opsat gul skilt at der lige nu er container til storskrald, er der beboere, som umotiveret sætter storskrald ved dagrenovationen. Ganske enkelt utroligt. Storskrald sat ved dagrenovation i weekend, hvor der var afhentning af storskrald Af ordensmæssige årsager, plus at Brandmyndighederne ikke tillader det, må der ikke sættes ting til opbevaring uden for egne pulterrum på loft og/eller fællesarealer i kælderen. Genbrugsplads Bispeengen er placeret over for Fuglebakken Station, på hjørnet af Borups Allé og Hillerødgade. Med bil er indkørsel fra Nordre Fasanvej, under Bispeengbuen. Læs mere om genbrugspladser på Kommunes hjemmeside. I øvrigt er det noget griseri, at smide cigaretskod i gården, specielt når der er opsat askebægre på strategiske steder rundt om i gården. Så vær venlig at vise hensyn. AB GLASGÅRDENS HJEMMESIDE På foreningens hjemmeside: www.ab-glasgaarden.dk kan findes nødvendig information om foreningen, og ikke mindst oplysninger om eventuelle planlagte driftsforstyrrelser og andre aktuelle oplysninger hvis der skulle ske noget særligt på/i ejendommen. Der er etableret mailingliste, hvor alle beboere der er tilmeldt vil modtage mail med informationer, når/hvis der eksempelvis bliver lukket for vand, varme eller andre nødvendige reparationer der påvirker din personlige dagligdag. For at sikre, at du er med på mailinglisten, kan du sende en mail til email@ab-glasgaarden.dk, gerne via formularen på hjemmesiden, indeholdende dine personlige oplysninger; Navn, adresse, telefonnumre og mailadresse, så vil vi ajourføre kartoteket. På hjemmesiden finder du også brugbare oplysninger hvis du har planer om, at sælge din andelsbolig. Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 20/22

Oplysninger af fælles karakter for alle beboere i karreerne, f.eks. STORSKRALD, finder du på Ejerlaugets hjemmeside. KONTAKT TIL BESTYRELSEN Såfremt du har brug for at kontakte bestyrelsen kan dette gøres enten via kontaktformularen på hjemmesiden, via mail: email@ab-glasgaarden.dk eller 60 88 33 37. Alle henvendelser bliver håndteret dagligt ekspederet hurtigst muligt senest med besvarelse efter førstkommende bestyrelsesmøde. GODE RÅD OG SMÅ TIPS TIL DAGLIGDAGEN AT rense dine afløb jævnligt, mindst et par gange om året. Læs mere på foreningens hjemmeside eller på www.bolius.dk. AT radiatorerne skal være tændt hele sommeren - der skal være gennemløb. Mange termostater har været gået i dvale på grund af inaktivitet, hvorfor de skal motioneres, eller skiftes inden de igen kan give varme. Der er slukket for ejendommens varmeanlæg om sommeren. AT indboforsikring er et personligt anliggende. Husk at have dine forsikringsforhold i orden. AT melde alle bygningsmæssige fejl du ser/opdager til viceværten eller ved mail til bestyrelsen. HUSK: også fejl på vaskemaskine eller tørretumbler. AT tømme filteret på tørretumbleren i vaskekælderen efter brug. AT du IKKE skal åbne gangdøren for reklamer. Bude har selv adgang enten med egen nøgle eller via Bekey med deres mobiltelefon. AT sikre dig at gangdøren er lukket rigtigt når du forlader ejendommen. Flere beboere har bemærket små blokeringer så døren ikke lukkes helt i, og giver derfor fri adgang til ejendommen. Dør blokeret med serviet Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 21/22

AFSLUTNING Skulle der blandt beboere være forslag eller ideer til brug for fællesskabet, så kom endelig frem med dem. Enten via foreningens hjemmeside eller med mail til foreningen, så vil bestyrelsen drøfte forslag på førstkommende bestyrelsesmøde. Beretningen vil jeg slutte med at takke alle vore samarbejdspartnere. En særlig tak skal lyde til alle vore kontaktpersoner hos Administrationen og øvrige samarbejdspartnere, der for os har været et særdeles godt og konstruktivt med- og modspil i det forløbne år. Især ved løsning af de noget specielle opgaver med vore butikslejemål på Frederikssundsvej. S T O R T A K til alle, hvor Bestyrelsen ser frem til et fortsat godt samarbejde i 2015. Dette var bestyrelsens beretning fra det forgange år. P.b.v. Mogens Wøldike Formand Dropbox:\Andelsbolig\Generalforsamling\2015\Beretning 25. februar 2015 22/22