Sven Westergaards Ejendomsadministration A/S St. Kongensgade 24 B 1264 København K Ejd. nr. 585 20. november 2006 REFERAT FRA ORDINÆR GENERALFORSAMLING i AB Ålholmhus År 2006, mandag, den 13. november, kl. 19.00, afholdtes ordinær generalforsamling i AB Ålholmhus i Ålholm Kirke, Bramslykkevej 18B, 2500 Valby. Indkaldelse til generalforsamlingen var udsendt til medlemmerne ved brev af 27. oktober 2006 fra administrator. Indkaldelsen havde følgende dagsorden: 1. Bestyrelsens beretning. 2. Forelæggelse af årsregnskabet samt stillingtagen til regnskabets godkendelse. Herunder fastsættelse af andelsværdi. 3. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. 4. Forslag. Bestyrelsen stiller forslag om at ændre ejendommens eksisterende husorden, således at det tillades at holde kat. Bestyrelsen stiller forslag om vedtægtsændring således, at sammenlægning af lejligheder muliggøres. Bestyrelsen stiller forslag om at der fra 1. januar opkræves 20 kr./md. pr. andel til fælles arbejdsdag. Det indbetalte beløb refunderes ved medvirken ved én årlig fælles arbejdsdag. Bestyrelsen stiller forslag om ændring af vedtægterne 12 om fremleje. 5. Valg af bestyrelse. 6. Eventuelt. 41 andele var repræsenteret på generalforsamlingen inkl. 6 fuldmagter. Endvidere deltog
advokat Sven Westergaard fra advokatfirmaet Westergaard & Alstrøm, samt Jens Bruun Hansen fra Sven Westergaards Ejendomsadministration A/S. Nærværende referat er ikke en ordret gengivelse af det passerede, men alene en ekstrakt, der gengiver de væsentligste synspunkter og beslutninger. Formand Ole Vinkler bød velkommen til foreningens første ordinære generalforsamling og præsenterede indledningsvis advokat Sven Westergaard og foreningens administrator og daglige kontaktperson Jens Bruun Hansen. Formanden foreslog advokat Sven Westergaard som dirigent og administrator Jens Bruun Hansen som referent. En enstemmig generalforsamling tilsluttede sig forslaget. Dirigenten takkede for valget og konstaterede, at generalforsamlingen ifølge vedtægterne skal afholdes inden den 31. december og at denne frist således var overholdt. Indkaldelsen var udsendt til samtlige andelshavere den 27. oktober 2006 fra administrationen, således at generalforsamlingen var indkaldt med lovligt kald og varsel. Dirigenten dekreterede beslutningsdygtighed, da 41 ud af foreningens 79 andele var repræsenteret. Dog kunne forslagene vedrørende vedtægtsændringer ikke endeligt vedtages, da en ændring af vedtægterne kræver kvalificeret flertal, hvilket vil sige, at mindst 2/3 af samtlige medlemmer skal være repræsenteret på generalforsamlingen og at 2/3 heraf stemmer for forslaget. Ad 1. Bestyrelsens beretning. Formanden Ole Vinkler oplyste, at de seneste måneder havde båret præg af, at flere af bestyrelsens medlemmer var fraflyttet, og at det således kun var Søren Bilde og formanden selv, der var aktive. Af samme årsag opfordrede formanden deltagerne til at stille op til bestyrelsesposterne, således at der kan arbejdes videre med eksempelvis etablering af bredbånd i ejendommen. Formanden opfordrede endvidere andelshaverne til at bruge foreningens hjemmeside, hvor der findes svar på de oftest stillede spørgsmål, før man kontakter bestyrelsen. Formanden henstillede til at poser med husholdningsaffald lukkes/bindes, før de smides i affaldsskakten af hensyn til viceværten. En andelshaver tilføjede, at bestyrelsen havde lavet et godt arbejde, herunder med foreningens hjemmeside. Bestyrelsens beretning blev herefter enstemmigt taget til efterretning. Ad 2. Forelæggelse af årsregnskabet samt stillingtagen til regnskabets godkendelse. Herunder fastsættelse af andelsværdi. Administrator gennemgik årsregnskabet for 2005/2006, som var tilsendt andelshaverne ved brev af den 6. november d.å. På grund af vedtægtsændringen vedtaget på den ekstraordinære generalforsamling den 15. juni 2006 omfattede regnskabet en periode på 13 måneder, fra 1. juni 2005 til 30. juni 2006. Af side 3 fremgik det, at revisor ikke havde taget forbehold ved revisionen. Der var ingen spørgsmål til henholdsvis resultatopgørelsen og balancen.
Administrator gennemgik opgørelsen af andelsværdierne som foreslået af bestyrelsen. Ved uafhængig valuar var ejendommens kontante handelsværdi vurderet til kr. 75.380.000. Efter hensættelse til ekstraordinære vedligeholdelsesarbejder på kr. 5.634.800,- indstillede bestyrelsen, at andelsværdien fastsættes til kr. 3.300 pr. m2. En deltager spurgte, om beløbet hensat til ekstraordinær vedligeholdelse var øremærket til noget specielt. Bestyrelsen svarede, at det var en opgave for den kommende bestyrelse, men at der allerede var udarbejdet en overordnet tilstandsrapport, som den tekniske rådgiver snarest vil forelægge for bestyrelsen. Det blev spurgt, om der var ændringer i forhold til tilstandsrapporten fra foreningens stiftelse, hvortil bestyrelsen svarede, at der ikke var væsentlige forskelle. En deltager spurgte, om generalforsamlingen kunne vedtage en højere andelsværdi. Hertil svarede dirigenten bekræftende. En deltager mente, at det var risikabelt for en så ung andelsboligforening, at sætte værdien til max. Dirigenten foreslog herefter, at dele afstemningen op således, at man først stemte om selve årsregnskabet og herefter om fastsættelse af andelsværdien. Generalforsamlingen indvilligede i dette. Årsregnskabet for perioden 1. juni 2005 til 30. juni 2006 blev enstemmigt vedtaget. For bestyrelsens indstilling om andelsværdi på kr. 3.300 pr. m2 stemte 36 andelshavere. Imod stemte 3 andelshavere. Således blev en andelsværdi på kr. 3.300 pr. m2 vedtaget. Ad 3. Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. Administrator gennemgik det udsendte budget for 1. juli 2006 til 30. juni 2007 og oplyste, at bestyrelse efter samråd med administrationen foreslog en 3 % stigning i boligafgiften pr. 1. januar 2007 for gradvist at forhøje foreningens indtægter og dermed undgå et større spring på et senere tidspunkt som følge af de forestående vedligeholdelsesarbejder samt den almindelige drift. Budgettet medførte en likviditetspåvirkning på kr. 714.058. En andelshaver spurgte, hvor mange lejelejligheder der var tilbage. Hertil svarede administrator, at der pt. er 22 lejelejligheder i ejendommen. Herefter satte dirigenten budgettet til afstemning. Budgettet for 2006/2007 blev enstemmigt vedtaget inkl. en 3 % stigning i boligafgiften pr 1. januar 2007.
Ad 4. Forslag. Bestyrelsen foreslog en ændring af husorden således, at det tillades at holde kat. En deltager spurgte, hvad man skulle gøre, hvis kattehold medførte lugtgener. Bestyrelsen svarede, at så skulle man kontakte bestyrelsen. Et overvældende flertal af deltagerne stemte for ændringen af foreningens husorden, således af det tillades at holde kat. Bestyrelsen foreslog følgende ændring vedtægternes 14 og 14 A således, at sammenlægning af lejligheder muliggøres. Overdragelse af andel: 14 Ønsker en andelshaver at fraflytte sin lejlighed, er han berettiget til at overdrage sin andel i overensstemmelse med nedennævnte regler. 1) Er lejligheden mindre end 60 m2, skal lejligheden tilbydes andelshaverne i nabolejlighederne på samme etage til sammenlægning i henhold til nedennævnte regler. Acceptfristen er 14 dage fra modtagelse af tilbudet om sammenlægning. Såfremt 2 naboer ønsker sammenlægning, skal andelshaveren med brugsret til en lejlighed, der ikke kan sammenlægges til anden side have første ret til sammenlægning. Såfremt dette ikke gør sig gældende eller gør sig gældende for begge naboer, skal andelshaveren med størst anciennitet i nuværende lejlighed have første ret. Ved samme anciennitet afgøres det ved lodtrækning. I forbindelse med sammenlægning skal andelshaveren selv indhente fornøden tilladelse hos de relevante myndigheder. Såfremt der i forbindelse med sammenlægningen skal nedtages eller gennembrydes bærende vægge, skal der foreligge dokumentation for udført arbejde fra relevante autoriserede håndværkere. Det gælder både tømrer-, murer-, vvs- og el-arbejde. Der skal inden 3 måneder efter overtagelsesdatoen for nabolejligheden være etableret adgang mellem de sammenlagte lejligheder. Såfremt der ikke er etableret adgang mellem de sammenlagte lejligheder indenfor ovennævnte frist på 3 måneder, kan bestyrelsen tilbagekalde tilladelsen til sammenlægning og pålægge andelshaveren at afhænde den tilkøbte lejlighed. Indstillingsretten til lejligheden overtages af bestyrelsen. Der opstilles ydermere krav til, at hver andelsbolig kun må have et køkken og kun en hoveddør efter endt sammenlægning. Såfremt dette ikke er foretaget indenfor en frist på 6 måneder kan bestyrelsen tilbagekalde tilladelsen til sammenlægning og pålægge andelshaveren at afhænde den tilkøbte lejlighed. Indstillingsretten til lejligheden overtages af bestyrelsen. Efter sammenlægning udgør de to sammenlagte lejligheder én lejlighed med ét tilhørende andelsbevis. 2) For lejligheder større end 60 m2 eller i tilfælde af at naboandelshaverne ikke ønsker lejligheden til sammenlægning, er fraflyttende andelshaver berettiget til at overdrage sin andel til enhver, der beboer eller samtidig med overtagelsen indflytter i den til andelen hørende bolig.
Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver, som i forbindelse med overtagelsen betaler et ekspeditionsgebyr, jf. 4, stk. 2. Nægtes godkendelse, skal skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles. 14 A Når en eventuel lejelejlighed i ejendommen bliver ledig, bestemmer følgende retningslinier i nævnte rækkefølge, hvem der tilbydes at købe lejligheden som andel: 1) Såfremt den ledige lejelejlighed er mindre end 60 m2 tilbydes den til andelshaverne i nabolejlighederne på samme etage til sammenlægning. Såfremt 2 naboer ønsker sammenlægning, skal andelshaveren med brugsret til én lejlighed, der ikke kan sammenlægges til anden side have første ret. Såfremt dette ikke gør sig gældende eller gør sig gældende for begge naboer, skal andelshaveren med størst anciennitet i nuværende lejlighed have første ret. Ved samme anciennitet afgøres det ved lodtrækning. Sammenlægning skal ske efter reglerne i 14. 2) Til andelshavere, der er indtegnet på en intern venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet på ventelisten går forud for de senere indtegnede. Rækkefølgen af andelshavere på den interne venteliste afgøres ved lodtrækning. Interesserede medlemmer, der indmeldte sig ved stiftelsen, kan inden udgangen af maj 2005 skriftligt meddele bestyrelsen at man ønsker at komme på den interne venteliste. Herefter sker indplacering efter lodtrækning forestået af bestyrelsen. Efter 1. juni 2005 vil optagelse af andelshavere på ventelisten være efter princippet om først i tid. Hvis ingen på den interne ventelisten selv ønsker at købe den tomme lejelejlighed som andel, tilbydes lejligheden, i form af andel, til en person der står på en ekstern venteliste, således at den, der først er indtegnet på ventelisten går forud for de senere indtegnede. Berettiget til at stå på den eksterne venteliste er personer, som er anvist af andelshavere i foreningen. Rækkefølgen af personer på den eksterne venteliste afgøres ved lodtrækning. Interesserede medlemmer, der indmeldte sig ved stiftelsen, kan inden udgangen af maj 2005 skriftligt meddele bestyrelsen navnet på 1 person som andelshaveren ønsker at få skrevet på den eksterne venteliste. Herefter sker indplacering efter lodtrækning forestået af bestyrelsen. Efter 1. juni 2005 vil optagelse af nye personer på ventelisten være efter princippet om først i tid. Hver andel har alene ret til at have en person anvist på listen. Bestyrelsen motiverede sit forslag om ændring af foreningens vedtægter 14 og 14 A, og oplyste herunder at der var mange andelshavere, der havde efterspurgt muligheden for at få en større lejlighed. Endvidere ville sammenlægning give mulighed for at andelshavere kunne blive boende i foreningen gennem livets forskellige faser. En deltager mente, at det var et dårligt forslag, da de små lejligheder passer fint til studerende, og at man fortsat skulle kunne sælge til familie. En anden mente ikke, at det var fair at ændre det grundlag, som foreningen blev stiftet på året før. En deltager bemærkede, at sammenlægning er en god mulighed for at få en stor lejlighed til en meget lav pris i forhold til de generelle boligpriser i København.
En deltager mente, at man fortsat skulle kunne bytte sin andel. Dirigenten orienterede efter livlig debat deltagerne om, at en vedtægtsændring ikke kunne endeligt vedtaget på denne generalforsamling, og foreslog en vejledende afstemning for at få klarhed om hvorvidt 2/3 af de repræsenterede ville stemme for forslaget. Et overvældende flertal stemte imod forslaget, som således blev forkastet. Bestyrelsen opfordrede efterfølgende andelshaverne til at fremkomme med forslag til hvordan formuleringen af en vedtægtsændring, der giver mulighed for sammenlægning af de små lejligheder, skulle lyde for at kunne gennemføres på et senere tidspunkt. Bestyrelsen foreslog at der fra 1. januar 2007 opkræves 20 kr./md. pr. andel til fælles arbejdsdag. Det indbetalte beløb refunderes ved medvirken ved én årlig fælles arbejdsdag. Bestyrelsen motiverede sit forslag om at hver andelslejlighed betaler 20 kr. pr. måned, som så tilbagebetales såfremt man deltager i en beboerdag. På sådan beboerdag kunne man få udført mange af de mindre vedligeholdelse- og rengøringsopgaver, som ellers ikke bliver gjort eller koster foreningen forholdsvis mange penge at få professionelle til at udføre. En deltager mente, at 20 kr. var for lille et beløb, hvis det virkeligt skulle få medlemmerne til at deltage i en arbejdsdag. Hertil svarede bestyrelsen, at det beskedne beløb var valgt for lettere at kunne få initiativet vedtaget på generalforsamlingen. En ønskede, at pensionister skulle fritages for ordningen. Hertil svarede bestyrelse, at der kunne findes opgaver til alle, således at pengene ville blive tilbagebetalt til samtlige andelshavere, der udviste velvilje til at deltage i beboerdagen. Herefter satte dirigenten bestyrelsens forslag til afstemning. Et overvældende flertal stemte for forslaget. Opkrævningerne iværksættes pr. 1. januar 2007 Bestyrelsen foreslog følgende ændring af vedtægternes 12 vedrørende fremleje: 12 Fremleje: En andelshaver kan normalt maksimalt fremleje eller fremlåne sin bolig i tre år. I forbindelse med andelsboligforeningens stiftelse indrømmes der dog en særskilt ret, for de andelshavere, der melder sig ind i andelsboligforeningen ved stiftelsen, til tidsubegrænset fremleje. Denne tidsubegrænsede ret til fremleje bortfalder ved senere overdragelse af andelen, med mindre bestyrelsen dispenserer herfor. Erhvervsandele har ubegrænset ret til fremleje. Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren og vilkårene for fremleje. Kontrakten skal udfærdiges af foreningens administrator mod et nærmere fastsat gebyr. Den fremlejegivende andelshaver skal straks skriftligt meddele administrator sin midlertidige nye
adresse, og den fremlejegivende andelshaver skal fortsat foranledige den månedlige boligafgift indbetalt til administrators kontor. Fremleje eller lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de af den fastsatte betingelser. Bestyrelsen motiverede forslaget, og fremførte herunder at bestyrelsen ofte ikke blev underrettet når der foregik fremleje. Dette vanskeliggjorde muligheden for at opnå kontakt med enten andelshaveren eller den aktuelle beboer. Med ændringen kunne det endvidere undgås, at andelshavere spekulerede i at fremleje til en høj leje samt at bestyrelsens medlemmer skal bruge for lang tid på at gennemgå forskelligartede lejekontrakter. En deltager spurgte, hvor meget bestyrelsen ville tillade en andelshaver at tage i leje. Hertil svarede bestyrelsen, at såfremt kontakten indeholdte en udspecificering af boligafgiften og evt. leje af møbler, forbrug af el mv. så ville bestyrelsen ikke blande sig, da det var op til lejeren at indbringe lejens størrelse for Huslejenævnet. En deltager spurgte om bestyrelsen kunne uddybe hvilke vilkår, den ville sætte. Dirigenten oplyste, at en bestyrelse kun kan kræve vilkår der har en saglig begrundelse. Dirigenten satte herefter forslaget til afstemning. Vedtægtsændringen blev enstemmigt midlertidigt vedtaget, hvorefter endelig vedtagelse kan ske på ny generalforsamling, såfremt 2/3 af de fremmødte andelshavere stemmer for forslaget. Ad 5. Valg af bestyrelse. Valg af formand for ét år. Bestyrelsesmedlem Søren Bilde stiller op, idet den hidtidige formand Ole Vinkler ønsker at stille op som alm. bestyrelsesmedlem. Der var ikke øvrige kandidater, hvorefter Søren Bilde blev enstemmigt valgt som formand. Herefter skulle der vælges 2-4 bestyrelsesmedlemmer (halvdelen for ét år og resten for 2 år). Følgende kandidater ønskede at stille op: Ole (lejl. 1), Denise (lejl. 2), Kim (lejl. 10), Brit (lejl. 27), Simon (lejl. 33) og Uffe (lejl. 48). Kandidaterne præsenterede sig kort for generalforsamlingen, hvorefter hver andelshaver skriftligt stemte på de fire, som de ønskede i bestyrelsen. Dirigenten foreslog at de to kandidater med flest stemmer blev valgt for 2 år og de øvrige to for 1 år, hvilket forsamlingen accepterede. Efter optælling af de afgivne stemmer blev resultatet: Bestyrelsesmedlemmer for to år: Bestyrelsesmedlemmer for ét år: Suppleanter for ét år: Ole Vinkler Kim Hansen Simon Strøm Lagrelius Brit Østergaard Jensen Denise Lund Abrahamsen
Uffe Wassmann Bestyrelsen består herefter af: Søren Bilde, Formand på valg i 2007 Ole Vinkler på valg i 2008 Kim Hansen på valg i 2008 Brit Østergaard Jensen på valg i 2007 Simon Strøm Lagrelius på valg i 2007 Denise Lund, 1. suppleant på valg i 2007 Uffe Wassmann, 2. suppleant på valg i 2007 Ad 6. Eventuelt. Flere efterlyste udskiftning af ejendommens låse i gadedøre. Bestyrelsen svarede, at det ville være bekosteligt for foreningen, da også lejernes nye nøgler skal betales af foreningen. Ved vejledende håndsoprækning tilkendegav samtlige deltagere, at de ønskede udskiftning mod egen betaling af ny nøgle. Bestyrelsen påtog sig at undersøge nærmere om mulighed for en låseudskiftning, hvor andelshaverne selv betaler for ny nøgle. En deltager spurgte til foreningens forsikring, hvortil bestyrelsen oplyste at den nye bestyrelse ville undersøge forsikringen og evt. indhente tilbud. Flere deltagere efterlyste installering af brandalarm. En deltager foreslog at overveje installering af videoovervågning af gadedørene, hvor der har været flere tilfælde af hærværk. På forespørgsel om kælderrummene, oplyste bestyrelsen, at den nye bestyrelse vil overveje, hvad der skal ske med kælderrummene, men at deres tilstand ikke umiddelbart gjorde det muligt at indrette eksempelvis et festlokale uden at bruge betydelige midler herpå. Vedrørende P-kælderen oplyste bestyrelsen, at disse fortrinsvist var for beboerne for at undgå at disse parkerer bag ved butikkerne og således kommer i konflikt med erhvervslejerne, der har krav på p-pladserne. Bestyrelsen henstillede herved til at andelshaverne ikke parkerer på erhvervslejernes p-pladser. (Det skal i referatet hermed oplyses, at samtlige 20 p-pladser er udlejet, herunder 1 til en ekstern lejer). Flere oplyste, at der var problemer med larm ved fester mv. Bestyrelsen opfordrede andelshaverne til at respektere hinanden, at advare på forhånd før evt. fest og henstillede til at man talte pænt til hinanden. Én spurgte, hvor meget der skal til for at en andelshaver kan ekskluderes. Dirigenten svarede, at det er afhængig sagens omstændigheder, men at der skal foreligge vægtige beviser. En deltager spurgte, om affaldsskakten blev tømt i weekenden, hvortil bestyrelsen svarede at viceværten ikke arbejder i weekenden, hvorfor der er meget vigtigt at affaldsposerne lukkes. En deltager ønskede at få klarhed over hvad, der sker med den pågældendes moderniseringstillæg
ved et salg af andelen. Bestyrelsen oplyste, at det var vedtaget på den stiftende generalforsamling, uretfærdigt eller ej. (Det skal i referatet oplyses, at Vedtægternes 9 medfører, at ved et salg overtager den nye andelshaver forpligtelsen til at betale det månedlige moderniseringstillæg. Såfremt en andelshaver vælger at indfri resttillægget med rente, kan der ikke kræves betaling af kommende andelshaver for restværdien af forbedringen, som tillægget vedrører). En deltager ønskede, at vide om en andelshaver selv kunne forestå en vinduesudskiftning. Bestyrelsen oplyste, at udskiftning af vinduer er udvendig vedligeholdelse, som i henhold til vedtægterne er andelsboligforeningens anliggende. Bestyrelsen oplyste, at den havde indkøbt klistermærker med Nej til gratis aviser, som interesserede andelshavere kan få ved at henvende sig til bestyrelsen, således at foreningen undgår kaos med overfyldte papircontainere. Bestyrelsen opfordrede andelshaverne til at tilmelde sig nyhedsbrevet på foreningens hjemmeside. Dirigenten hævede herefter generalforsamlingen og takkede for god ro og orden. København den 21. november 2006. Som dirigent: Bestyrelsen: Sven Westergaard Søren Bilde Ole Vinkler Som referent: Brit Østergaard Jensen Jens Bruun Hansen Simon Strøm Lagrelius Kim Hansen