SUCCES MED HÅNDVÆRKERE

SUCCES MED HÅNDVÆRKERE

INDHOLD 3 HÅNDVÆRKERES FAGOMRÅDER 6 Valg af gode håndværkere 9 Tilbud fra håndværkere 12 Håndværker-aftaler 16 Tidsplan for dit byggeprojekt 20 Styring af håndværkere 23 Tilsyn med byggeprojekter 26 Byggesjusk, hvad er det? 29 Byggesjusk, en eksempelsamling 32 Byggesjusk, sådan forebygger du det 38 Byggesjusk, sådan fører du kontrol mens der bygges 35 Byggesjusk, hvad gør du, når du opdager det? 40 Når håndværkeren er færdig (afleve- ringsforretning) 43 Fejl og mangler ved håndværker- arbejde 47 Klager over håndværkeren 50 Betaling til håndværkeren eller byggefirmaet 53 Eks tra regninger 57 1-års- og 5-års-gennemgang (eftersyn) 59 Syn og skøn 62 Voldgiftsretten 65 Byggeriets Ankenævn Bolius temahæfte nr. 1: Succes med håndværkere Udgivet som pdf-fil til download april 2010 af Bolius Boligejernes videncenter Lautrupvang 2, 1 2750 Ballerup Tlf.: 70 23 63 13 www.bolius.dk Dette hæfte består af en tematisk samling af artikler fra Bolius Fakta-artikler på www.bolius.dk udarbejdet af følgende bidragydere: Lisette Lykke Andersen, journalist Gusta Clasen, journalist Jan Bo Felland, videncenterchef Lone F. Geyer, fagredaktør, bygningskonstruktør og byggeøkonom Kim Gregersen, nyhedsredaktør Simon Heising, advokat, Dahl Advokatfirma Casper Kjerumgaard, fagredaktør Dea Lindegaard, journalist Anders Troelsen, advokat, Dahl Advokatfirma Kristine Virén, fagredaktionschef, arkitekt MAA Et helejet Realdaniaselskab

HÅNDVÆRKERES FAGOMRÅDER Hvilke håndværkere kan og må lave hvad? Hvilke regler gælder? Hvad kræver autorisation? Hvorfor er håndværkeres fagområder relevante for dig? Hvis håndværkere (eller andre) udfører arbejde uden for det område, de er uddannet til og normalt arbejder inden for, øges risikoen for byggesjusk. Hvis håndværkeren ikke er uddannet til det, han laver, kan du ikke være sikker på, at han har de nødvendige færdigheder og/eller den nødvendige erfaring, ligesom hans kendskab til, hvilke regler og kutymer der gælder for området, kan være begrænset eller ikke-eksisterende. Desuden er der også etiske overvejelser om, hvorvidt du synes, det er o.k., at folk, der ikke er uddannet inden for et givent fag, stjæler arbejdet fra dem, der er. Endelig er der også et par fagområder, der kræver autorisation, og hvor det er direkte ulovligt at udføre arbejdet uden de krævede kompetencer og godkendelser. Derfor er det vigtigt for dig, at de håndværkere, der arbejder for dig, har den rette baggrund - det rette fag. Det gælder: Når du skal finde håndværkere til en opgave. Her bør du gøre dig klart, hvad det præcist er, du ønsker at få lavet, så du er sikker på at ringe til de rette fagfolk. Når du i anden anledning har en håndværker i huset og er fristet af at lade ham udføre andre opgaver, som måtte dukke op, også selvom det ligger uden for hans normale arbejdsområde. Lad være med det. Find de rette folk til arbejdet. Hvilke fagområder findes? Der findes uddannede håndværkere til stort set alle typer arbejde, der knytter sig til boligen. Der er ikke nogen lovmæssige grænser mellem fagområderne, bortset fra de arbejdsopgaver, som kræver autorisation. Vær opmærksom på, at de færreste titler i byggeriet er beskyttede. Det er kun i forhold til vvs-, kloak- samt elarbejde, at det er ulovligt for andre end de autoriserede firmaer/håndværksmestre at benytte betegnelsen autoriseret. Alle kan derimod kalde sig f.eks. tømrer, snedker eller entreprenør, selvom de hverken har svendebrev eller relevant uddannelse. Hvilken betydning har en autorisation? At visse fagområder kræver autorisation, er et udtryk for, at man fra det offentliges side vurderer, at det er ekstraordinært vigtigt, at de rette fagfolk udfører arbejdet. Det skyldes, at såfremt arbejdet ikke er udført korrekt, kan der være risiko for person- eller sundhedsskader; f.eks. kan sjusket udført elarbejde medføre brandrisiko og forkert udført kloak kan øge risikoen for rotteplage. Hvis en håndværker ikke har den nødvendige autorisation, løber du altså nogle unødvendige risici, og du har desuden ikke mulighed for at få en eventuel skadesudbedring dækket af dit forsikringsselskab. Hvis du har været vidende om, at håndværkeren ikke havde den nødvendige autorisation, er du desuden medansvarlig for skaden. Inden for de fagområder, som kræver autorisation, er det et krav, at den autoriserede håndværker er forsikret. Hvis der opstår en skade eller fejl i forbindelse med arbejdet, vil forsikringen dække skaden. I tilfælde af at arbejdet er udført groft 3

uforsvarligt, har forsikringsselskabet dog ret til og mulighed for at sige, at skaden ligger ud over deres ansvarsområde. I så fald må du rette forsikringskravet direkte mod håndværkeren i et civilretsligt søgsmål. Hvilke fagområder kræver autorisation? Der er som nævnt tre fagområder, som kræver autorisation: el, kloak og vvs. Her må visse dele af arbejdet inden for fagområdet kun udføres af en fagmand, der har den nødvendige autorisation, som beskrevet i autorisationsloven. Virksomhederne får deres autorisation hos Sikkerhedsstyrelsen. Elektriker Elarbejde omfatter både etablering af ny el og vedligeholdelse og reparation af eksisterende installationer. Det kan være trækning af kabler, etablering af eltavler, kontakter, udtag og afbrydere og installation af hårde hvidevarer. Derudover kan en elektriker installere elvarme, telefonanlæg, alarm- og edb-systemer samt ventilationsanlæg. Elarbejde udføres af en autoriseret elektriker. Visse mindre elarbejder må alle udføre, også private boligejere. Kloakarbejde I princippet er kloakarbejde alle installationer under jorden, udvendigt såvel som indvendigt. Det vil sige de rør, tilslutninger og installationer, der går fra boligen og ud til hovedledningerne samt til nedgravede afløbsbrønde. Kloakarbejde omfatter arbejdet vedrørende vandtilførsel, afløb, spildevand og regnvand. Kloakarbejde er også etablering af havedræn og omfangsdræn. Derudover er det forebyggelse og udbedringer af skader på eksisterende installationer samt vedligeholdelse. Kloakarbejde udføres af en autoriseret kloakmester. Vvs-arbejde Vvs står for vand, varme, sanitet. Det vil sige etablering af vandtilførsel og afløb fra toiletter og håndvaske (f.eks. vandlåse under håndvaske). Montering af radiatorer og gaskomfurer, etablering af gulvvarme eller energianlæg som eksempelvis gas- og oliefyr. Sanitet er bl.a. montering af blandingsbatterier og bruseinstallationer. Vvs-arbejde udføres af en autoriseret vvs-mester/vvs-montør. Hvilke fagområder kræver ikke autorisation? De fleste andre fagområder kræver ikke autorisation. I det offentlige (større) byggeri er fagfordelingen mellem håndværkere rimelig klar. Men i det private og mindre byggeri er grænserne noget mere udviskede. Det betyder, at en tømrer godt må kalde sig murer og udføre murerarbejde, ligesom en murer må kalde sig maler og udføre malerarbejde. Dog skal markedsføringsloven være overholdt, og det betyder, at håndværkeren ikke må vildlede sine kunder ved f.eks. at reklamere med uddannelser, han ikke har. En håndværker må kun kalde sig mester inden for et fagområde, hvis han har svendeprøve i det specifikke fag. Uanset om håndværkeren er uddannet inden for faget eller ej, skal hans arbejde leve op til gældende normer om udførelse og kvalitet. Betonarbejde Betonarbejde er arbejdet med støbning af fundamenter. Arbejdet omfatter også det første og grove arbejde i udarbejdelsen af dæk under gulv. Det vil sige montering af armeringsjern, udlægning af forskellige isoleringstyper, etablering af selve dækket samt slibning og radonsikring. Betonarbejde udføres af entreprenører inden for jord- og beton og evt. større murerfirmaer. Blikkenslagerarbejde Blikkenslagerarbejde omfatter arbejdet med tagrender, nedløbsrør, skotrender og inddækninger. Derudover er blikkenslagerarbejde specialarbejde, f.eks. særlig fremstilling af affaldsstativer, døre, riste, trapper, rækværk, skorstene, altaner og stålkonstruktioner. Blikkenslagerarbejde udføres af en blikkenslager Malerarbejde Malerarbejde dækker over generel overfladebehandling af både murværk, træværk og metalflader. Det kan både være udvendigt og indvendigt. Derudover omfatter arbejdet hvidtning af lofter, spartling og opsætning af tapet og forskellige slags væv. 4

Nogle bygningsmalere har specialiseret sig i gamle teknikker og metoder som forgyldning eller marmorering og ådring, som er efterligning af marmor og specielle træsorter. Malerarbejde udføres af en maler. Murerarbejde Som tommelfingerregel kan man sige, at murerarbejde ligger over jorden (i modsætning til betonarbejdet, der ligger under jorden). Det omfatter både udvendigt og indvendigt arbejde. Det udvendige arbejde kan f.eks. være ændringer af huller i muren - der tilmures eller sættes nye vinduer eller døre i facaden. Det er også opmuring i tegl eller beton og udskiftning/ reparation af tegl. Endelig er udvendigt murerarbejde tyndpudsning (filtsning), sækkeskuring, vandskuring, pudsning af ydervægge og montering af sålbænke under vinduer. Indvendigt murerarbejde er pudsning og opmuring af indervægge i tegl og beton eller glasbyggesten. Arbejdet omfatter også opmuring af pejse og skorstene, montering af skorstensrør, isokern og aftræksrør. Det er også murerarbejde, når der skal vådrumssikres i badeværelser eller sættes klinker, fliser og mosaik på vægge og gulve. En murer lægger og reparerer også terrazzogulve. Murerarbejde udføres af en murer. Nedrivningsarbejde Hvis du skal have revet hele eller dele af bygninger ned, er der tale om nedrivningsarbejde. Du kan se på et firmas profil, om de tilbyder nedrivningsarbejde. Det gør primært entreprenørfirmaer og nedrivningsfirmaer. Terrænarbejde Terrænarbejde dækker over grundrydning og jordregulering omkring bygninger og byggeri. Der er oftest brug for terrænarbejde ved nybyggeri eller tilbygninger. Terrænarbejdet omfatter også etablering af stik til fjernvarme, gas, vand og el. Terrænarbejde udføres af en jord- og betonarbejder. En kloakmester kan også tilbyde at udføre arbejdet, hvis der er tale om mindre bygninger og tilbygninger. snedkerarbejde er en finere bearbejdning af materialet end tømrerarbejde. Det kan f.eks. være fremstilling af vinduer og døre med specielle mål eller specialopgaver i eksotiske træsorter. Snedkerarbejder er også specialordrer inden for mindre bygningsdele og inventar som køkkener, skabe og reoler. Snedkerarbejde udføres af en snedker, men grænsen mellem tømrer og snedkerarbejde er forholdsvis flydende. Tømrerarbejde Som hovedregel er tømrerarbejde alt arbejde med træ, tømmer og træmaterialer. Det omfatter både udvendigt og indvendigt arbejde. En stor del af arbejdet med tagkonstruktioner er tømrerarbejde. Det gælder både reparation og etablering af konstruktioner. Det kan være montering af præfabrikerede spær, kviste, isolering og opbygning af undertag. Tømrerarbejdet dækker også arbejdet med udhæng og inddækninger i træ samt vindskeder. Ved træhuse er arbejdet med konstruktion og facadebeklædning også en del af tømrerarbejdet. En stor del af det indvendige arbejde i en bolig er tømrerarbejde. Det gælder for etageadskillelser, hvor der arbejdes med bjælker, strøer og isolering. En tømrer lægger også gulv og beklæder vægge og lofter med brædder eller gipsplader. Opsætning af trapper, isætning af døre, vinduer, ovenlys, karme og indfatninger er også tømrerarbejde. Endelig er montering af inventar som skabe, reoler og køkkener også tømrerarbejde i et vist omfang. Tømrerarbejde udføres af en tømrer. Henvisninger Du kan læse om autorisationsloven hos Installatørernes Organisation www.tekniq.dk/medlemsrådgving Kilder Uddannelsesguiden www.ug.dk Københavns Tekniske Skole www.kts.dk De tekniske installatørers hjemmeside www.tekniq.dk V & S-håndbøgerne Snedkerarbejde Snedkerarbejdet ligner tømrerarbejdet, altså arbejde med træ og træmaterialer. Forskellen er, at 5

Valg af gode håndværkere Hvordan finder du de håndværkere, du skal kontakte for at få udført et stykke arbejde? Hvad er en god håndværker? En god håndværker går op i sit arbejde og tænker ikke kun på at tjene penge. Han ønsker at lave et godt stykke håndværk og udføre gode løsninger for sine kunder. Samtidig holder han de aftaler, han indgår, og hvis han ikke kan holde aftalen, melder han hurtigt tilbage til kunden. En god håndværker er hele tiden interesseret i at blive bedre til sit arbejde, så derfor sørger han for, at han selv og hans medarbejdere er opdateret med den seneste byggeviden. En god håndværker, som arbejder for private boligejere, er bevidst om, at han arbejder i andre menneskers allerhelligste, nemlig boligen, også når ejeren er hjemme. Med en god håndværker er din byggeopgave i trygge hænder. Gode håndværkere findes der heldigvis mange af. Men desværre er der også nogle sorte får, som du helst skal undgå. Ellers ender du med byggesjusk, spildte penge og en masse besvær. Hvad gør du, før du leder efter den gode håndværker? Undersøg først, hvilken faggruppe eller håndværkertype, der normalt udfører den slags opgave, du vil have lavet. Læs mere 3: Håndværkeres fagområder. Fag- eller hovedentreprise? Du skal også vurdere, hvor mange forskellige håndværksfag du har behov for. Det skal du, fordi du skal have styr på, hvem der skal lede og koordinere arbejdet blandt de forskellige faggrupper, der skal udføre din byggeopgave. Det sker nemlig ikke af sig selv. Hvis du f.eks. hyrer en tømrer, en murer, en elektriker, en blikkenslager og en maler enkeltvis (såkaldt fagentreprise), er det nemlig dig selv, der skal være byggeleder, altså bl.a. sørge for, at arbejdet skrider planmæssigt frem og ajourføre en tidsplan, som alle faggrupper kan støtte sig til. Selv ved mindre opgaver med 2-3 forskellige firmaer kan det være en stor mundfuld for en person uden for byggebranchen, så i den situation vil du med stor fordel kunne købe dig til, at en arkitekt, bygningskonstruktør eller ingeniør står for byggeledelsen. I projekter, som involverer flere håndværkere, kan det anbefales at placere byggeledelsen hos den håndværker, der har mest at lave på byggepladsen, og dermed udnævne vedkommende til hovedentreprenør. Hovedentreprenøren har ikke alene byggeledelsen, men har også alle de øvrige håndværkere under sig. Det giver dig den fordel, at hele ansvaret for udførelsen påhviler én håndværker, hvilket kan gøre din dialog med håndværkerne nemmere. Du skal f.eks. kun have tilbud fra og skrive aftale med ét firma, hovedentrepre nøren. Når du har vurderet, hvilken slags håndværker(e) du har brug for, samt om din opgave egner sig bedst til fag- eller hovedentreprise, kan du gå videre med de øvrige overvejelser. Små firmaer - små opgaver Har du et mindre projekt, f.eks. maling af et par rum eller udskiftning af nogle vinduer, kan et mindre håndværkerfirma være en fordel, da det ofte er mere fleksibelt og hurtigere til at rykke ud. Er du nervøs for, om et firma har økonomiske problemer og dermed ikke har råd til at dække eventuelle fejl, kan et større firmaer af typen A/S 6

eller ApS være en fordel. De har normalt lidt større mulighed for at rette større fejl, uden at firmaet går konkurs. Små virksomheder kan have sværere ved at rette større fejl på grund af begrænset omsætning og egenkapital. Virksomhedstypen siger dog langtfra alt om et firma, men det kan give dig en idé, som kan underbygges eller afvises, hvis du undersøger firmaet nærmere. Der er offentlig adgang til regnskaberne for alle virksomheder, der er A/S eller ApS, via den offentlige database over danske selskaber, cvr.dk. Et enkeltmandsfirmas økonomi er meget svær at undersøge, da det er personligt ejet. Lokale håndværkere kontra håndværkere udefra Hvis din opgave ikke er så stor, kan det være en god idé at bruge en lokal håndværker, som er tættere på og dermed lettere kan rykke hurtigt ud. I nogle egne af landet giver det en vis samhørighed at bo tæt på hinanden, hvilket ofte letter og forbedrer samarbejdet, fordi kunde og håndværker kender hinanden, og fordi en håndværker nødigt vil have et dårligt ry i sin hjemby. En ulempe ved at bruge håndværkere, der kommer langvejs fra, kan være trafikken. De timer, som håndværkerne sidder i bilen, skal jo betales, og der er kun kunderne til at betale. Afstand og transporttid kan også gøre det sværere at få håndværkeren til at rette mindre fejl senere hen. Omvendt kan der være penge at spare ved at bruge håndværkere fra en egn, hvor arbejdsløsheden er højere end der, hvor du bor. Hvor og hvordan finder du de gode håndværkere? Der er mange muligheder for at søge efter og finde samvittighedsfulde og dygtige håndværkere. Anbefalinger Anbefalinger fra naboer, kollegaer og venner kan være en rigtig god måde at finde en håndværker på. At få en direkte anbefaling fra en, du kender og stoler på, vejer mere end løse og tilfældige kontakter og reklamer. Den digitale vej Internettet er et godt sted at begynde, enten ved at lave en egentlig søgning på nettet mellem alle Anbefalinger fra naboer, kollegaer og venner kan være en god måde at finde den rigtige håndværker. de tilgængelige byggefirmaer eller i på degulesider.dk eller krak.dk. Der findes også hjemmesider, der online formidler kontakt mellem kunder og håndværkere. Det sker f.eks. ved, at du som boligejer gratis lægger din private byggeopgave ind på den pågældende hjemmeside, hvor de tilmeldte firmaer kan tilbyde sig, alt efter hvilken opgave det er, hvor den er og hvor stor den er. Denne metode kan være velegnet til at skabe kontakt (det er jo kun interesserede firmaer, der svarer), men vær varsom med at indgå forpligtende aftaler over internettet. Ofte er det nødvendigt, at håndværkeren besøger dig for at besigtige forholdene og tale med dig, inden et seriøst og bindende tilbud kan afgives. Ved større sager som opførelse af en tilbygning eller udskiftning af et tag må onlinetilbud direkte frarådes. Et større projekt kræver normalt et mere omfattende materiale at regne tilbud ud fra (tegninger/beskrivelser) end det materiale, de fleste hjemmesider giver dig mulighed for at lægge ud, og et indledende møde og en besigtigelse kan kun yderst sjældent undværes ved denne type sager. Men igen, som kontaktskaber kan internettet være fint. Den gamle vej Den gamle metode til at finde håndværkere på er igennem lokalaviser, blade osv. Du kan naturligvis også bruge telefonbøger, fagbøger og lignende. Denne metode kan dog medføre (især når branchen har travlt), at du kan komme til at ringe meget rundt for at finde en håndværker, der har tid og lyst til din opgave. 7

Brancheforeninger, håndværkerlav og garantiordninger Du kan også lede efter gode håndværkere via brancheforeninger, håndværkerlav og forskellige faggruppers garantiordninger. Der kan ofte være fordele ved, at firmaer kollektivt støtter hinanden, f.eks. igennem private ankenævn og i nogle tilfælde endda med garantiordninger, som kan betale, hvis noget går galt. Anbefaling fra andre håndværkere En anden metode til at finde en god håndværker er gennem en håndværker, som du allerede har tillid til. En god håndværker kender tit andre gode håndværkere. Anbefaling fra rådgivere Hvis du har kontakt med rådgivere, kan du også spørge dem til råds. En ingeniør, arkitekt eller bygningskonstruktør har ofte et relativt godt netværk, som du som kunde normalt kan få lov at trække på. Tjekliste for valg af gode håndværkere Vurder firmaets grundlag: Historie, størrelse, økonomi og virksomhedstype (ApS, A/S, I/S eller enkeltmandsvirksomhed). Undersøg referencer: Kontakt firmaet og få oplyst eventuelle referencer og tal gerne med tidligere kunder og se tidligere projekter. Undersøg firmaets speciale: Det kan gøres ved at spørge ind til, hvilke specialer firmaet har, og hvilke opgaver det tidligere har løst. Videre- og efteruddannelse kan også fortælle lidt om specialer. Undersøg firmaets erfaring: Er firmaet nyetableret, hvor mange års erfaring har de ansatte, hvor stor erfaring rummer virksomheden? Undersøg, om firmaet er med i brancheforeninger og evt. garantiordninger: spørg firmaet, og tjek svaret på internettet, hvis det er muligt. Tal med de ansvarlige for firmaet: Er der god kemi mellem dig og håndværkeren, og virker han interesseret og engageret i din opgave? Generelt er det vigtigt at kunne sammen. De fleste informationer kan du få ved at tale med de ansvarlige for firmaet. Du kan også søge information på internettet. Når du på denne måde har udvalgt de firmaer, du ønsker at kontakte, skal du til at indhente tilbud fra dem. Læs mere 9: Tilbud fra håndværkere Kilder Det centrale Virksomhedsregister (CVR) samt Erhvervs- og Selskabsstyrelsens database www.cvr.dk Dansk Byggeri www.danskbyggeri.dk Gulvbrancen (GSO) www.gulvbranchen.dk De tekniske installatørers hjemmeside www.tekniq.dk Glarmesterlauget www.glarmesterlauget.dk Danske Malermestre www.malermestre.dk Danske Snedker- og Tømrermestre www.dst-mesre.dk DS Håndværk & Industri www.ds-net.dk 8

Tilbud fra håndværkere Hvad er forskellen på et tilbud og et overslag? Hvad vil det sige at få udført arbejde efter regning? Hvordan tyder du et tilbud fra en håndværker? Hvor mange tilbud må du indhente? Hvad er et tilbud? Et tilbud er håndværkerens bindende tilsagn om at udføre et nærmere defineret stykke arbejde til en bestemt pris. Et tilbud kan gives både skriftligt og mundtligt, og begge er lige bindende. Et skriftligt tilbud er dog bedst, da det ved et mundtligt tilbud kan være svært at bevise, hvad der egentlig blev aftalt, hvis noget går galt. Et tilbud dækker udførelsen af det arbejde, der knytter sig til tilbuddet. Omfanget af håndværkerens arbejde kan være defineret på selve tilbuddet eller i et andet dokument (beskrivelse af arbejdets omfang og kvalitet, evt. tegninger m.v.). Arbejdsopgaver, som ikke er nævnt i tilbuddet eller eventuelle bilag, kan du ikke forvente bliver udført inden for den tilbudte pris. Derfor er det meget vigtigt, at du har en god, skriftlig beskrivelse af, hvad det er, håndværkeren skal udføre, så håndværkeren kan give dig et præcist tilbud. I byggebranchen anvendes ordet tilbud i ovennævnte betydning, så der er altså ikke tale om, at prisen er lavere end normalt (som når f.eks. et tv-apparat er på tilbud ). At indhente faste tilbud fra håndværkere på denne måde kan anbefales, når det er nemt at forudse, hvad der skal laves, og der kan laves en præcis opgavebeskrivelse. Medmindre der undervejs i byggeforløbet bliver aftalt ekstra arbejde, eller arbejdets omfang bliver reduceret, skal håndværkerens regning svare til tilbuddet. Hvad er et overslag? Et overslag er en ikke bindende pris for arbejdet. Det vil sige, at håndværkeren ikke er forpligtet til at udføre opgaven, og prisen er heller ikke fast. Dermed ved du ikke, hvad arbejdet reelt kommer til at koste. Du betaler for materialer samt det antal timer, der bliver brugt, til en timepris, du (måske) ikke på forhånd kender (du kan dog godt spørge om timeprisen på forhånd). Arbejdets pris kender du først, når det er udført. Håndværkerens endelige regning kan og må godt afvige fra det overslag, han gav dig forud for arbejdet, dog ikke i urimelig grad. Hvis håndværkeren under arbejdets udførelse opdager, at hans overslag sandsynligvis er skudt helt ved siden af, bør han straks informere dig i stedet for bare at arbejde videre. Overslag fra en håndværker kan anvendes, når det er meget vanskeligt på forhånd at definere det præcise omfang af arbejdet. Det kan f.eks. være, at der skal repareres nogle rådne spær, og man kan ikke sige, hvor mange det drejer sig om, fordi tagbelægningen endnu ikke er fjernet. I en sådan situation kan du få et overslag fra håndværkeren, der laver et løst skøn over, hvor mange spær der skal repareres, og så kan I (evt.) aftale en mere præcis pris, når arbejdet går i gang, og tagbelægningen bliver fjernet, så man kan overskue skadernes nærmere omfang. Hvad vil det sige at få udført et stykke arbejde efter regning? At få udført håndværkerarbejde efter regning (kaldes også efter medgået tid ) vil sige, at du stort set bare beder håndværkeren gå i gang uden at få et tilbud eller overslag på forhånd. Prisen på det arbejde, der udføres, udregnes efter, hvor 9

mange timer der er brugt på det, plus forbrug af materialer. Det ligner arbejde efter overslag. Forskellen mellem overslag og efter regning er, at et overslag trods alt er lidt forpligtende for håndværkeren, mens du ikke har mange muligheder for at klage over den endelige regning, når håndværkeren arbejder efter regning. Du kan kun klage, hvis håndværkerens samlede slutpris afviger væsentligt fra, hvad du med rimelighed kunne forvente, at det givne arbejde kostede. Typisk bliver småreparationer udført efter regning. Hvad er en ordrebekræftelse? Hvis du får et mundtligt tilbud fra håndværkeren, skal det bekræftes skriftligt, og det sker ofte i form af en ordrebekræftelse, som håndværkeren sender. En ordrebekræftelse er at sidestille med et tilbud. Du skal være opmærksom på, at det er ordrebekræftelsen, der er gældende. Det gælder også, hvis der først har været sendt et tilbud, som du efterfølgende har accepteret, og håndværkeren dernæst sender en ordrebekræftelse. Du skal være specielt opmærksom på, om tilbud og ordrebekræftelse er ens. Hvad skal være afklaret, før et håndværkertilbud indhentes? Før du begynder at kontakte håndværkere og evt. indhente tilbud, skal du være klar over, præcis hvilke opgaver du vil have udført, og hvilke forventninger du har til det færdige resultat. Det er spild af både din egen og håndværkerens tid at indhente tilbud på et uklart grundlag. Der er meget vigtigt, at du og håndværkeren fra begyndelsen er enige om kvaliteten og omfanget og om, hvornår opgaven skal være færdig, for at den endelige aftale, og dermed også den endelige pris, kan fastlægges. Hvis det arbejde, du skal have udført (det hele eller dele af det), ikke på forhånd kan beskrives præcist, kan du med fordel benytte forskellige former for prisindhentning. For eksempel kan du bede håndværkeren om et fast tilbud på de dele af arbejdet, som godt kan forudses og beskrives præcist, kombineret med et overslag på resten. Det er vigtigt, at de forskellige håndværkere, du beder om pris fra, får det samme skriftlige grundlag at give tilbud ud fra (beskrivelser/ tegninger), ellers kan du ikke sammenligne deres tilbud. Hvor mange tilbud må du indhente? Som privatperson må du indhente så mange tilbud, du ønsker. Tidligere begrænsede licitationsloven antallet til to (medmindre du afholdt en egentlig licitation efter komplicerede regler), men licitationsloven blev afskaffet for nogle år siden, så nu er der ingen regler for private boligejere. I praksis er det dog nok klogt at begrænse sig til nogle få tilbud, f.eks. tre-fire stykker. Dels tager det tid for dig at gennemgå de forskellige tilbud, og dels tager det også tid for håndværkeren at udarbejde et præcist og seriøst tilbud. Koster et tilbud noget? Håndværkeren kan godt kræve betaling for at afgive et tilbud, men kun hvis det er aftalt på forhånd. Nogle håndværkere tager kun betaling for tilbuddet, hvis de ikke får opgaven, men her skal prisen for afgivelse af tilbud også være aftalt på forhånd. Ellers er du i din gode ret til at afvise at betale for indhentede tilbud. Hvad skal tilbuddet indeholde? Tilbuddet (eller de tilhørende beskrivelser/ tegninger) skal beskrive præcist, hvad arbejdet omfatter, hvornår det forventes udført og afsluttet samt prisen. I et tilbud kan du også kræve at få oplyst timepriser på henholdsvis lærlinge- og svendetimer, så du kan styre prisen for eventuelt ekstra arbejde, der måtte blive aftalt under arbejdets udførelse. I et tilbud skal der stå: Dato for tilbuddet. At det er et tilbud (og altså ikke et overslag). Hvilken opgave tilbuddet vedrører. Hvem der bestiller opgaven (dig). En nøje beskrivelse af opgaven og omfanget (evt. ved at henvise til bilag i form af beskrivelser/tegninger). En tidsplan, start- og sluttidspunkt. Pris på de enkelte delarbejder og/eller det samlede arbejde, og om prisen er inklusive eller eksklusive moms. Hvor lang tid tilbuddet gælder. Firmaoplysninger på den, der afgiver tilbudet (håndværkeren). Hvad er forbehold? Ved tilbuddet vedlægger håndværkeren ofte et ark med standardforbehold, udarbejdet af branche - 10

organisationer. Standardforbeholdene er vilkår, som håndværkeren vil lægge til grund for aftalen og arbejdets udførelse. Det kan f.eks. være, at håndværkeren tager forbehold for prisreguleringer, at snerydning er uden for tilbuddet, at håndværkeren ikke hæfter for forsinkelser pga. uforudsete ting m.v. Typisk kan du acceptere disse forbehold uden videre. Håndværkeren kan derudover også have nogle individuelle forbehold. De kan være svære at gennemskue for lægmand. For eksempel kan en håndværker tage det forbehold, at han ikke stiller den i AB92 krævede sikkerhedsstillelse. Konsekvenserne af det kan de færreste almindelige boligejere gennemskue. Andre forbehold kan have en direkte indflydelse på tilbudsprisen, hvilket betyder, at tilbuddene ikke er direkte sammenlignelige. At gennemskue, hvad forbehold betyder for dig, er ofte noget, en fagmand kan og bør hjælpe dig med. Hvordan vurderer og sammenligner du tilbuddene? Umiddelbart kan du tage de indkomne tilbud og direkte sammenligne priserne, hvis grundlaget for tilbuddene har været det samme materiale, og hvis tilbuddene omfatter de samme ydelser. Men måske skriver den ene af håndværkerne i sit tilbud, at han ikke kan levere den rustfri stålbordplade, som du ønskede, og at hans tilbud i stedet indeholder en laminatplade. Hvis de to andre tilbud er inklusive bordplade af rustfrit stål, er tilbuddene ikke længere sammenlignelige. Laminatpladen er jo billigere end stål, så hvilket tilbud er nu samlet set bedst? At gennemgå tilbud på denne måde kan være vanskeligt, men er helt nødvendigt for at finde frem til det bedste tilbud og den rette pris. Der kan ofte være behov for en justering af både arbejde og pris, før du og håndværkeren bliver helt enige og kan udarbejde og underskrive en endelig aftale. Medmindre du føler dig kompetent til selv at gennemgå tilbuddene og forhandle med håndværkeren, er dette noget du med stor fordel kan få hjælpe til fra en professionel rådgiver (arkitekt/ bygningskonstruktør/ingeniør). Hvor længe gælder tilbuddet? Tilbuddet gælder, fra du står med det i hånden. Hvor længe det er gældende, skal fremgå af tilbuddet, typisk vil det være mellem en og tre måneder. Hvis aftalegrundlaget er det frivillige regelsæt AB92, gælder tilbuddet i 20 arbejdsdage. Du kan også selv komme med et bud på, hvor længe du ønsker, det skal gælde, og se, om håndværkeren godtager det. Hvordan accepteres et tilbud? Når du er klar til at acceptere håndværkerens tilbud, kan du enten sende en skriftlig accept til ham eller udforme en særlig entreprisekontrakt. I det ene tilfælde er det de to dokumenter (håndværkerens tilbud og din skriftlige accept), som tilsammen danner aftalegrundlaget, mens det i det andet tilfælde er det, der står i entreprisekontrakten, der gælder (håndværkerens tilbud kan så være et bilag til entreprisekontrakten). Henvisninger Håndværksrådets Samarbejdsvejledning til forbrugere og håndværksvirksomheder www.jordportalen.dk/pdf/samvejl.pdf Byggeriets servicekoncept www.ajabyg.dk/ fileadmin/byggeriets_servicekoncept.pdf Forbrug.dk har en kort vejledning om håndværkere og prisaftaler www.forbrugerraadet.dk/ raad-alle/alle/tilbud/ Kilder AB92 - Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed AB92 for praktikere, Mogens Hansen m.fl. Byggecentrum 1993. Dansk Byggeri www.danskbyggeri.dk Forbrugerrådet www.fbr.dk Forbrugerstyrelsen www.forbrug.dk Erhvervs- og byggestyrelsen www.ebst.dk 11

Håndværkeraftaler Hvordan indgår du en god aftale med en håndværker? Hvad risikerer du uden en sikker aftale? Hvilke standardformularer kan du anvende? Hvad er en håndværkeraftale? En håndværkeraftale er et af de vigtigste dokumenter (eller sæt af dokumenter), som indgår i enhver byggesag, stor såvel som lille. Håndværkeraftalen sætter rammerne for arbejdets udførelse og er det juridisk gældende dokument, som beskriver: Hvilket arbejde der skal udføres. Hvor arbejdet finder sted. Hvor meget der skal udføres. I hvilken kvalitet arbejdet skal udføres (f.eks. hvilke materialer). Hvem der udfører arbejdet. Tidsplanen. Prisen for arbejdet. Hvilke sanktioner der træder i kraft, hvis aftalen ikke overholdes. Øvrige aftalemæssige forhold. Bilag, der knytter sig til aftalen (f.eks. AB92, tegninger, beskrivelser, tidsplan). Hvad er risikoen ved ikke at have en skriftlig og præcis aftale? Det er almindelig kendt i byggeriet, at hvis du ikke udformer en klar og præcis skriftlig aftale med håndværkeren om et givent projekt, er der desværre stor risiko for, at selve byggeriet og forløbet bliver derefter. Lige fra at håndværkerne bliver væk til dårligt håndværk, bøvl og besvær. Hvis du får lavet en god, præcis og skriftlig aftale, inden byggeriet går i gang, kan mange bekymringer og ærgrelser undgås. Vigtigheden af Hvis ikke alle aftaler er 100 procent på plads, kan du risikere at dit byggeprojekt forsinkes eller helt går i stå. Det kan være dyre lærepenge for dig. dette kan ikke understreges ofte nok. Det kan også være nyttigt for dig at få tænkt mange forskellige forhold igennem i forbindelse med aftalens udformning så kommer de ikke bag på dig senere hen. Når vilkårene desuden bliver nedskrevet i en aftale, garderer du dig mest muligt mod uheldige overraskelser. Mundtlige aftaler er også juridisk bindende, men det er dig, der skal bevise, hvad der er blevet sagt og aftalt, hvilket i praksis er nærmest umuligt. Undgå derfor mundtlige aftaler. E-mails kan godt bruges som kommunikationsform og udgøre bindende aftaler. Vær dog opmærksom på, at du skal have en bekræftelse (e-mail svar) på at modparten både har læst mailen og er enig i, hvad e-mailen/aftalen indeholder. Hvilke typer håndværkeraftaler findes? Aftaler mellem privatkunder og håndværkere kan indgås på forskellige måder: 12

En mundtlig aftale (frarådes). En skriftlig aftale, som kan komme i stand på to forskellige måder: Håndværkerens tilbud og din skriftlige accept danner tilsammen aftalegrundlaget (sammen med eventuelle bilag). Der udfærdiges et særligt aftaledokument, en såkaldt entreprisekontrakt (se nedenfor), hvori alle gældende forhold indskrives, også håndværkerens tilbudspris, og hans tilbudsbrev bliver dermed et bilag til entreprisekontrakten (andre bilag kan også knyttes til aftalen). Hvilke bilag til en aftale kan være nyttige? Almindelige bilag til håndværkeraftaler er ofte: AB92 (se nedenfor). ABT93, der bruges ved totalentreprise, dvs. at samme firma både tegner, beregner og udfører byggeprojektet. Opførelse af typehuse er som regel totalentreprise. Beskrivelse af projektet, evt. tegninger, tidsplaner m.v. AB92 er byggeriets eget aftalegrundlag: Alminde lige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed. Det er et frivilligt regelsæt, der beskriver mange standardprocedurer ved en byggesag, f.eks. hvordan betaling skal foregå, hvor dan tvister håndteres etc. AB92 er omfattende og meget detaljeret på nogle områder, som ikke altid er relevante for private kunder. AB92 bruges meget i dansk byggeri og i særdeleshed i erhvervsmæssigt byggeri og store boligbyggerier. Du skal være opmærksom på, at AB92 stiller relativt store krav til dig. Du skal bl.a. stille øko nomisk sikkerhed over for håndværkeren, ligesom du er ansvarlig for at indkalde til byggemøder, skrive referat af byggemøder og lignende. Til gengæld opnår du også en række fordele, f.eks. at håndværkeren også skal stille økonomisk sikkerhed over for dig, hvilket kan give dig en vis tryghed. Det paradoksale er, at især de mindre håndværksvirksomheder har vænnet sig til altid at skrive AB92 på som aftalegrundlag, når de laver et tilbud, men de følger meget sjældent selv alle punkter i aftalen. Tilbud og accept som aftaledokumenter Det er ikke ualmindeligt, at håndværkerens tilbud på en opgave også fungerer som den endelige aftale i kombination med din skriftlige accept af tilbuddet. Men hvis din opgave er lidt større end udskiftning af en liste, må det anbefales at lave en separat aftale om opgaven (entreprisekontrakt eller Forbrugeraftalen, se nedenfor). Et almindeligt tilbud fra en håndværker løser ikke alle relevante forhold af aftalemæssig karakter. For eksempel indeholder et håndværkertilbud sjældent angivelse af start- og sluttidspunkt for en opgave eller forslag til fordeling af ansvaret mellem håndværkeren og dig under byggeforløbet. Det kan i sidste ende skabe problemer, f.eks. hvis byggeriet trækker ud. Lidt mere avancerede tilbud har indbygget en aftaledel, der for dig som kunde ikke løser aftaledelen, men dog afklarer nogle af de mest almindelige ting i en aftale. Ofte indeholder den slags udvidede tilbud kun ekstra detaljer om, hvordan din betaling til håndværkeren skal foregå. Du bør derfor udarbejde en separat aftale, som dækker de områder, som tilbuddet ikke dækker. Det særlige aftaledokument entreprisekontrakten Som særligt aftaledokument kan du anvende en standardaftale eller en entreprisekontrakt inspireret af større projekter. I særlige tilfælde, f.eks. ved opførelse af typehus, kan helt specielle aftaledokumenter forekomme. Standardiseret entreprisekontrakt: Forbrugeraftalen Den såkaldte Forbrugeraftale er et bud på en ny aftale mellem forbruger og håndværker. Flere af de toneangivende organisationer inden for byggebranchen lancerede i begyndelsen af 2006 i samarbejde med Forbrugerrådet og Forbrugerstyrelsen denne aftale, som i mange tilfælde, især ved små og mellemstore byggeprojekter, kan erstatte AB92. Aftalen er udmærket for den private forbruger. Ved at gennemgå og udfylde Forbrugeraftalen sammen med håndværkeren kommer du omkring langt de fleste og vigtigste forhold ved et byggeprojekt. Men da aftalen er kommet i stand med mange parters deltagelse, er der flere steder tale om et kompromis. 13

Kan du udarbejde din egen entreprisekontrakt? I Danmark er der aftalefrihed, så naturligvis kan du formulere din egen aftale. Det vil dog næppe være tilrådeligt, hvis du har tænkt dig at starte forfra med formuleringerne. Dertil er begrebet byggekontrakter alt for kompliceret. Støt dig derfor til Forbrugeraftalen og udbyg den evt. med yderligere vilkår, som du og håndværkeren finder rimelige for begge parter. Dertil kan du med fordel få hjælp af en advokat. Til brug ved større byggesager har de fleste rådgiverfirmaer udviklet mere eller mindre ensartede entreprisekontrakter. Nogle af dem er alt for komplicerede til mindre sager, men mange af forholdene i en aftale er principielt de samme uanset projektets størrelse. Så i virkeligheden kan du også skele lidt til den slags entreprisekontrakter, når du skal lave din egen. Hvis du vil se, hvordan en entreprisekontrakt af denne type kan se ud, findes der et eksempel i bogen Den private bygherre. Sådan styrer du din byggesag, Nyt Nordisk Forlag, Arnold Busck 2000. Andre aftaler SL97 fra Nyhusforeningen Der findes andre specialaftaler for specifikke dele af byggeriet. Blandt andet kan nævnes det aftalesæt, som en stor forening af typehusproducenter, Nyhusforeningen, anvender. Det er den såkaldte SL97, Salgs og leveringsbetingelser ved opførelse af nyt hus. Denne aftale er inspireret af ABT93, men har enkelte steder fået en uheldig vægtning til fordel for typehusfirmaerne. Derfor bør du ikke ukritisk underskrive en aftale på baggrund af SL97, men tage en advokat med på råd og evt. få dine egne tilføjelser med i aftalen. Hvad skal en god håndværkeraftale indeholde? En håndværkeraftale kan alt efter opgavens art og omfang indeholde mange forskellige informationer og skal så vidt muligt opstille rammerne for byggeopgaven. I dette afsnit oplistes de vigtigste punkter, som din aftale med håndværkeren skal indeholde. Selve håndværkeraftalen er ikke det dokument, som skal beskrive, hvad der skal laves, men skal præcisere, hvordan rammerne for opgaven skal være. De specifikke oplysninger om, hvad man skal have lavet, hører hjemme i et andet dokument. Det kan enten være håndværkerens tilbud, som beskriver, hvad han giver tilbud på, eller en særskilt beskrivelse/tegning af opgaven, der er udfærdiget af dig (eller din rådgiver). Her er det vigtigt at beskrive præcist, hvad man gerne vil have lavet og især i hvilken kvalitet. Håndværkere er i almindelighed forpligtet til at udføre arbejdet fagmæssigt korrekt og med materialer af sædvanlig god kvalitet (som der står i AB92), men disse bløde formuleringer rækker sjældent i praksis. Derfor må du som kunde sørge for, at håndværkeren er helt klar over, hvad du ønsker og forventer, f.eks. via beskrivelser og tegninger. Inden du endeligt beslutter, hvilken form for aftale du er parat til at indgå med en håndværker, er det vigtigt at vide, at en omfattende og meget detaljeret aftale normalt koster flere penge end de mere enkle aftaler - af forskellige årsager: Normalt kræver en detaljeret aftale, at du allierer dig med en rådgiver, som kan hjælpe med at beskrive og tegne projektet samt give input til den skriftlige aftale. Og en rådgiver koster penge. En meget detaljeret aftale kan betyde, at håndværkeren forhøjer prisen på et projekt, for både at kunne opfylde kundens ønsker og sikre sin indtjening. Du bør derfor indgå en afbalanceret aftale, der er tilpasset dit projekt og din situation. Minimumsindholdet i en god håndværkeraftale Hvem gælder aftalen for? Adresser og kontaktinformation på de parter, som aftalen omfatter. Det er især vigtigt at få byggefirmaets CVR-nr. på aftalen, for det er i sidste ende afgørende for, hvem der regnes for ansvarlig for arbejdet. Desuden skal adressen på selve byggepladsen fremgå. Hvad indeholder aftalen (opgaven), og hvilke dokumenter indgår? Normalt henvises følgende dokumenter til denne del af aftalen: håndværkertilbuddet inkl. eventuelle forbehold, tegninger, en arbejdsbeskrivelse udfærdiget af kunden, som beskriver omfanget, hvad der skal laves og i hvilken kvalitet, herunder også hvilke materialer der skal anvendes, og om kunden evt. selv leverer noget til byggeriet. 14

Prisen, sikkerhedsstillelse samt betalingsbetingelser Hvad er den samlede pris inkl. eventuelle delpriser? Det skal fremgå, om prisen er med eller uden moms, og om den er fast. Det er den, hvis der er givet og accepteret et tilbud. Skal der stilles sikkerhed fra en eller begge parter? Hvordan skal der afregnes, dvs. en betalingsplan? I rater eller afregning pr. måned (a conto)? Det er også godt at få oplyst timepriserne for de involverede håndværkere. Timeprisen kan være forskellig fra fag til fag. Hvem betaler eventuelle gebyrer (f.eks. til kommune og lign.)? Renter ved for sen betaling bør også fremgå. Start- og slutdato samt forsinkelser Hvornår starter byggeriet, og hvornår skal det være færdigt (tidsplan)? Derudover retningslinjer for, hvad der gøres ved forsinkelser (dagbøder). Ændringer undervejs samt ekstraarbejde Hvordan tackles ændringer i projektet? Det gælder både med hensyn til arbejdsopgaver, tidsplan og afregning. Ansvarsfordeling og det praktiske Hvem gør hvad? For eksempel vedrørende byggetilladelse, specielle forsikringer, byggeledelse samt styring, herunder også hvordan det daglige byggeri forløber med hensyn til arbejdstid, nøgler, oprydning/byggeaffald, mandskabsskure osv. Her er det også påkrævet, at kunden undersøger, om der er særlige forhold, der gælder for byggeriet eller matriklen, f.eks. servitutter og lokalplaner. Reklamationer og garantier Er håndværkeren omfattet af særlige garantiordninger i kraft af branchetilknytning? Hvordan udbedres eventuelle fejl og mangler, som opstår under eller efter byggeriet? I hvor lang tid er håndværkerens ansvar gældende? Herunder kan man også angive, hvordan eventuelle tvister og konflikter løses. Underskrift. Her underskriver begge parter aftalen. Dato skal fremgå. Er det nødvendigt med rådgivning fra en advokat eller tekniker? Der er ingen regler, der forpligter dig til at anvende en arkitekt eller advokat, når du skal have udført byggearbejder. Men i de fleste situationer vil det være en klar fordel for dig at købe dig til rådgivning det kan blive afgørende for, at du får et godt byggeforløb og slutresultat. Dette gælder ikke mindst for det helt centrale at indgå en aftale. En halvgod aftale giver næsten med sikkerhed et halvgodt forløb, og så kan du jo selv regne ud, hvordan forløbet risikerer at blive med en dårlig aftale. Kilder Erhvervs- og Byggestyrelsen (forbrugeraftale) www.ebst.dk/forbrugeraftale Forbrugerstyrelsen www.forbrug.dk Dansk Byggeri, Nyhussektionen www.nyhussektionen.dk Advokatgruppen www.advokatgruppen.dk Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed www.voldgift.dk 15

Tidsplan for dit byggeprojekt En god og detaljeret tidsplan er et vigtigt redskab til at styre et byggeprojekt, så det bliver færdigt til tiden. Hvorfor er det vigtigt med en tidsplan? Tidsplanen er et meget vigtigt værktøj, når et byggeprojekt skal styres sikkert frem mod målet. Hvis du ikke får lavet en realistisk tidsplan for dit byggeri, kan du være ret sikker på, at det ikke bliver færdigt til den aftalte tid. Når først tidsplanen skrider, fører det ofte til ekstraregninger, da håndværkerne jo bruger mere tid på projektet end planlagt. Hvordan får du lavet en god tidsplan? En tidsplan består som regel af en opremsning af, hvornår de forskellige dele af byggeprojektet skal være færdige. Det er bedst, hvis tidsplanen indeholder alle de forskellige arbejdsopgaver, der skal udføres. Det kan blive et ret omfattende dokument, men til gengæld er det lettere at styre efter, fordi det er let at kontrollere, om de forskellige opgaver bliver færdige til den aftalte tid. Som boligejer uden særlig indsigt i byggebranchen kan det være meget svært at komme med et bud på, hvor lang tid de enkelte dele af et byggeprojekt tager. Derfor er det en rigtig god idé at involvere en arkitekt eller en bygningskonstruktør i at udforme tidsplanen. Det er vigtigt at vælge en bygningssagkyndig, som har erfaring med netop den type projekt, du skal i gang med. Han eller hun må nemlig i høj grad basere sine vurderinger af, hvor lang tid de enkelte dele af byggeriet tager, på erfaringer fra lignende projekter. Du kan kende en god tidsplan på følgende: En god tidsplan er først og fremmest ikke for stram. Meget stramme tidsplaner kræver meget styring og meget koordinering. Det er især vigtigt med en tidsplan, der ikke er for stram, hvis der er tale om et stort og komplekst byggeprojekt med mange håndværkere involveret. Alle aktiviteter skal være listet op i tidsplanen fra projektets begyndelse til afleveringsforretningen. Tidsplanen skal være realistisk. At lave en god tidsplan kræver derfor erfaring med, hvor lang tid de forskellige opgaver tager. Læg gerne lidt ekstra tid til, så der er plads til forsinkelser undervejs. Tidsplanen skal tage hensyn til vejret. Det er hurtigere at bygge om sommeren, hvor byggeriet ikke så let bliver forsinket af dårligt vejr som f.eks. regn og sne. Hvilke faser skal med i tidsplanen? Selvom alle opgaver skal med i tidsplanen, er det en god idé at opdele byggeprojektet i nogle overordnede faser. Det giver nemlig et godt overblik over det samlede projekt. Tidsplanen for et byggeprojekt opdeles normalt i følgende hovedfaser: Idéfase (ideer, drømme og behov afklares). Projektering (tegninger, beregninger, beskrivelser m.m.). Søge byggetilladelse. Indhente tilbud og skrive kontrakt med håndværkere. Udførelse. 16

De byggefaglige betegnelser for byggeriets faser I byggeriets verden refererer man som oftest til disse betegnelser for inddelingen af tidsforløbet: 1. Dispositionsforslag 2. Projektforslag 3. Forprojekt/Myndighedsprojekt 4. Hovedprojekt 5. Udførelse Kilde: Byggeprocessen, Fonseca & Menne- Thomsen, 2000 Idéfasen Før du går i gang med byggeriet, bør du overveje dine behov og ønsker grundigt, og du skal have afklaret de økonomiske rammer for dit byggeprojekt. Læs mere i BOLIUS Fakta Overvejelser, inden du bygger om eller til (Quicklink A10762) Projektering Det er vigtigt at få tegnet og beskrevet projektet i detaljer, før du sender det i udbud hos forskellige byggefirmaer. I denne fase er det en god idé at få hjælp fra en arkitekt. Læs mere i BOLIUS Fakta Hovedprojekt (Quicklink A10006). Byggetilladelse Hvis dit byggeprojekt kræver byggetilladelse, skal der sættes god tid af til dette i tidsplanen. Der kan nemlig være lang ventetid på byggetilladelse i nogle kommuner. Ring evt. på forhånd til din kommune og spørg, hvor lang ventetiden er. Læs mere i BOLIUS Fakta Byggetilladelse og anmeldelse af byggeri (Quicklink A10096). Indhente tilbud og skrive kontrakt med håndværkere Du bør indhente tilbud på udførelsen hos flere forskellige byggefirmaer og dernæst bruge god tid på at granske de forskellige tilbud og vælge det rette. Dernæst skal du skrive en udførlig kontrakt med det valgte firma. Kontrakten skal indeholde alle de juridiske aspekter, økonomiske og tekniske forhold. Det er også her, det skal fremgå, hvis I har aftalt, at firmaet skal betale dagbøder, hvis tidsplanen overskrides. Læs mere 9: Tilbud fra håndværkere. Udførelsen Selv i et helt almindeligt lille ombygningsprojekt er der gerne mange forskellige slags håndværkere involveret, f.eks. murer, tømrer, elektriker, maler og vvs-installatør, hvis projektet er et nyt køkken eller badeværelse. Tidsplanen skal koordinere deres arbejde, så der er tid nok til hver enkelt, og så man ikke spilder tid og penge ved at vente på hinanden. I tidsplanen skal du også sætte tid af til en gennemgang af byggeriet for fejl og mangler, når det er færdigt. Derudover skal der også være afsat tid til, at håndværkerne kan udbedre de fejl og mangler, som I finder. Læs mere i BOLIUS Fakta Planlægning og styring af byggesager (Quicklin A9277) og BOLIUS Fakta Styring af håndværkere (Quicklink A9275). Hvor lang tid skal der sættes af til de forskellige faser i tidsplanen? Det er naturligvis meget individuelt, hvor lang tid de forskellige faser tager. Øverst på næste side er et eksempel på en tidsplan for en tilbygning til et parcelhus. Hvad er typisk årsagen til, at tidsplanen for et byggeri skrider? Når tidsplanen for et byggeprojekt skrider, skyldes det ofte en eller flere af følgende tre punkter: For stram tidsplan Dårlig styring af byggeriet Fejlprojektering Forkert udførelse Byggesjusk. Urealistisk tidsplan Hvis tidsplanen er urealistisk, er der selvfølgelig meget stor risiko for, at den ikke holder. Dårlig styring af byggeriet Hvis der ikke er tilsyn med byggeprojektet, er der desværre en tendens til, at selv den bedste og 17

mest præcise tidsplan ikke holder. Selv den mindste ombygning kan nemlig gå i hårdknude, hvis den ikke bliver styret godt og sikkert. Fejlprojektering Fejlprojektering kan f.eks. skyldes, at rummene i huset er blevet målt forkert op, så tegningerne til byggeprojektet ikke passer. Det kan betyde, at de bygningsdele, som er bestilt hjem til projektet, ikke passer med de faktiske forhold. Det kan være køkkenelementerne, der ikke passer med pladsen i det nye køkken, eller en ny kvist, som ikke passer til det hul, der er lavet i den nye førstesal. Den slags fejl kan give store overskridelser af tidsplanen og derudover ekstraudgifter, fordi arbejdet skal laves om, eller der skal bestilles nye materialer. Forkert udførelse Forkert udførelse skyldes, at håndværkerne laver fejl. Det kan give store overskridelser af tidsplanen, især hvis fejlen først opdages sent. Det kan være nødvendigt at rive den del af byggeriet, som er forkert udført, ned igen og starte forfra. Alvorlige fejl kan i værste fald give skader på andre bygningsdele, så disse også skal udskiftes. Byggesjusk Der er tale om byggesjusk, når byggearbejde ikke udføres håndværksmæssigt korrekt. Der sjuskes i forhold til den standard, der i branchen anses for korrekt, og som er lagt til grund for det konkrete byggeprojekt. Det kan være skævheder, lappeløsninger, for korte tørretider, forkerte materialer osv. Det er også byggesjusk, hvis materialer opbevares forkert og dermed bliver våde eller fugtige og senere hen bliver bygget ind i konstruktioner. De seneste år har der været fuld gang i byggeriet, og hastværket har desværre medført en stigende tendens til byggesjusk. Byggesjusk kan ligesom andre fejl i udførelsen give forsinkelser, da arbejdet skal laves om. Hvilke problemer giver det, når tidsplanen bliver overskredet? Hvis tidsplanen skrider, er det selvfølgelig irriterende, fordi du ikke kan tage dit nye byggeri i brug som planlagt. Men det kan også gå hen og blive både dyrt og besværligt. Hvis en håndværker ikke bliver færdig til tiden, betyder det, at de håndværkere, der skal til efter ham, også bliver forsinkede. Måske har de ikke lige tid dagen efter, fordi de har opgaver i gang på 18

andre byggepladser. På den måde kan hele dit byggeprojekt gå i hårdknude, så en lille forsinkelse pludselig fører til en meget større forsinkelse. Det kan også være, at de forsinkede håndværkere vil have betaling for den ekstra tid, de skal bruge på at fuldføre projektet, og så kan forsinkelsen give ekstraregninger. Hvordan får du tidsplanen for dit byggeri til at holde? Der er en del, du kan gøre, for at sikre, at tidsplanen for dit byggeprojekt holder. De fire vigtigste ting er: At få lavet en god tidsplan. At have tilsyn og kontrol med udførelsen. At få byggeprojektet udført som en hovedentreprise. At kræve dagbøder ved forsinkelser. En god tidsplan Hvis tidsplanen for dit projekt skal holde, er det selvfølgelig meget vigtigt, at de timer, der er sat af til de forskellige opgaver, passer med den tid, de enkelte arbejdsopgaver reelt tager. Det bedste, du kan gøre, for at få din tidsplan til at holde er derfor at få en bygningssagkyndig, der har erfaring med netop den slags byggeprojekt, til at lave tidsplanen. Han eller hun har dermed erfaring med, hvor lang tid de forskellige opgaver tager, og hvornår der typisk kan opstå problemer, så der kan være brug for at sætte lidt ekstra tid af. Det er vigtigt, at tidsplanen ligger nogenlunde fast, allerede når håndværkeren afgiver tilbud på byggeriet. Hvis tidsplanen ikke foreligger på dette tidspunkt, er det svært for dig senere at holde håndværkerne fast på en stram tidsplan. Tilsyn og kontrol Det er en rigtig god idé at have en bygningssagkyndig til at føre tilsyn med byggeriet under udførelsen. På den måde kan der hele tiden blive fulgt op på, om projektet forløber efter planen. Hvis der opstår problemer, kan de løses med det samme, så projektet hurtigt kan komme videre. Som privat bygherre er det ofte svært selv at føre tilsyn. Det kræver nemlig, at du hele tiden kan følge med i, om projektet skrider frem efter planen. Det kan være svært at gennemskue, hvis du ikke har forstand på byggeri. En anden fordel ved at have en bygningssagkyndig til at føre tilsyn med byggeriet er, at fejl og byggesjusk hurtigt kan opdages og rettes. Dermed kan du sikre, at tidsplanen og budgettet holder, samtidig med at du sikrer kvaliteten af dit byggeri. Hovedentreprise Hvis du vil undgå, at tidsplanen skrider, er det en god idé at få arbejdet udført som en hovedentreprise. Det betyder, at en af de håndværksmestre, som du har til at udføre arbejdet, har hovedansvaret for, at projektet bliver udført til tiden. Hvis du i stedet laver aftaler med hver enkelt håndværker hver for sig (fagentreprise), vil der ofte ske overskridelser af tidsplanen, da de enkelte håndværkere kun påtager sig ansvaret for deres egen del af projektet, ikke for projektet og tidsplanen som helhed. Dagbøder Det er en rigtig god idé at få indført i kontrakten, at der skal falde dagbøder, hvis tidsplanen for projektet bliver overskredet. Disse dagbøder kan f.eks. falde for hver dag eller uge, der går, efter at projektet skulle have været helt færdigt. Det motiverer håndværkerne til at få arbejdet gjort færdigt. Du kan også aftale, at der falder dagbøder, hvis hver enkelt entreprise ikke bliver færdigt som planlagt. Det kan f.eks. være gulvet i det nye køkken-alrum eller vvs-arbejdet i det nye badeværelse. Det er især vigtigt, hvis projektet gennemføres som særskilte fagentrepriser, hvor det er meget afgørende at kunne holde de enkelte håndværkere fast på, at de skal være færdige på et bestemt tidspunkt, så den næste håndværker i rækken kan komme til på det aftalte tidspunkt. Henvisninger: BOLIUS Fakta 8 gode råd til din byggeplads (Quicklink A11374) Bygherrens ansvar og pligter, At-vejledning F.1.2. Arbejdstilsynet, marts 2003 19

Styring af håndværkere At styre håndværkere på en byggesag er ikke enkelt. Har du ikke en hård hånd, byggeteknisk viden og en lille byggepladsleder i dig, bør du hyre en professionel rådgiver til at styre håndværkerne og føre tilsyn med dit byggeri. Hvad vil det sige at styre håndværkere? Det at styre håndværkere er en kompliceret affære, ikke mindst i fagentreprise, hvor du står alene med ansvaret. Der er mange forhold, du skal tage dig af, f.eks.: Udformning og indgåelse af kontrakt. Tidsplanlægning og -styring. Tilsyn og koordinering. Mængde- og kvalitetskontrol. Økonomisk styring udbetalinger og evt. tilbageholdelser. Mangelgennemgang 1- og 5-års-eftersyn. Dette er blot nogle af de vigtigste punkter. Samtidig skal du ikke undervurdere det psykologiske pres, som du og alle andre i byggeriet undervejs kommer ud for på grund af koordineringsproblemer, tidsmæssige forskydninger m.v. En måske lidt kynisk (men desværre ikke helt forkert) betragtning om byggesager er, at alt, hvad der kan gå galt, går galt. I samme åndedrag skal det siges, at der også foretages meget godt og sikkert styringsarbejde på de mange om- og tilbygninger rundtomkring i landet. Hvordan styres håndværkere? Meget groft sagt er der to faser i byggeriet, der kræver vidt forskellig styring af håndværkere, nemlig: Idé- og planlægningsfasen Udførelsen. I den første fase handler de væsentligste aktiviteter mest om planlægning, nemlig: Finde håndværkere og tjekke referencer angående økonomi, kvalitet, medlemskab af Byg-garantiordning/Dansk Byggeri og ikke mindst tidsmoral: Respekterer håndværkeren aftaler, eller ringer han besked ved forsinkelser? Kort sagt handler det om at finde en håndværker, hvor kemien passer. Få et fyldestgørende skriftligt tilbud med merpriser for eventuelle aftalte ændringer af omfang, kvalitetsniveau m.v. Udarbejde og aftale en holdbar tidsplan på skrift; evt. fastsætte dagbøder for overtrædelse af det aftalte afleveringstidspunkt. Sammensætte et godt, kvalitetsbevidst håndværkerteam. Ofte har den enkelte håndværker gode forbindelser, men tjek alligevel alle håndværkerne. Lave et internt regelsæt for både håndværkere og bygherre (hvor må der ryges, spises mad, må toilet bruges m.v.). Lave skriftlige aftaler mellem dig og de involverede håndværkere om alt. I den anden fase er de væsentligste aktiviteter styring i ordets bogstaveligste forstand nemlig: Holde et opstartsmøde med alle håndværkerne. Bekræfte opstartstidspunktet og eventuel bemanding samt nødvendigheden af, at andre faghåndværkere er med til opstarten. 20