RIBE BY NORD ESBJERG KOMMUNE DETAILHANDELSOMRÅDET - FØTEX Tillæg nr. 1 til LOKALPLAN 02.06 9. oktober 2007
Denne lokalplan er udarbejdet af Teknik & Miljø, Plan, Esbjerg Kommune. Lokalplanen er vedtaget Esbjerg Byråd ved 1. behandlingen den 18. juni 2007, og vedtaget endelig af byrådet ved 2. behandlingen den 9. oktober 2007. Planen er gældende fra den offentlige bekendtgørelse. Tryk: Esbjerg Kommunes Trykkeri
INDHOLD: Indledning... 2 Fremlæggelse og vedtagelse... 2 REDEGØRELSE: 1. Intentioner og indhold... 3 2. Forholdet til den øvrige planlægning for området... 4 LOKALPLANENS BESTEMMELSER: 1. Lokalplantillæggets formål... 11 2. Område og zonestatus... 11 3. Bebyggelsens omfang og placering... 11 4. Aflysning af del af lokalplan... 12 5. Lokalplanens retsvirkninger... 12 6. Vedtagelsespåtegning... 12 Kortbilag nr. 1: Oversigts- og matrikelkort BILAG 1: Redegørelse vedr. Kommuneplan 2005-2016 1
INDLEDNING: Dette hæfte indeholder et tillæg til lokalplan nr. 02.06 for detailhandelsområdet i Ribe bys nordlige udkant. Kommunen skal efter Lov om Planlægning lade udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større bygge- og anlægsarbejder. Lokalplanen er det retslige grundlag for at kunne iværksætte anlægs-, bygge- og beplantningsarbejder m.v. Det er således lokalplanen, der skal sikre overensstemmelse med kommunens overordnede og øvrige planlægning. Pligten til at udarbejde lokalplaner er med til at sikre borgernes kendskab til planlægningen. Redegørelsen beskriver hensigten med lokalplanen og forholdet til anden planlægning. Efter redegørelsen følger de retsgyldige lokalplanbestemmelser, der tinglyses på ejendommen. FREMLÆGGELSE OG VEDTAGELSE: Forslaget til lokalplantillægget med kommuneplantillæg blev vedtaget ved 1. behandlingen i Esbjerg Byråd den 18. juni 2007 og var offentligt fremlagt i 8 uger fra den 3. juli 2007 til den 31. august 2007. Lokalplanen er vedtaget ved 2. behandlingen i byrådet den 9. oktober 2007 og er gældende fra den offentlige bekendtgørelse. 2
REDEGØRELSE Tillæg nr. 1 til LOKALPLAN NR. 02.06 for Føtex i detailhandelsområdet i Ribe By Nord 1. INTENTIONER OG INDHOLD: 1.1 Intentionerne bag lokalplantillægget: Den oprindelige lokalplan nr. 02.06 omfatter detailhandelsområdet i Ribe bys nordlige udkant ved hovedvej Rute 11. Lokalplanen blev vedtaget i Ribe Byråd den 27. juni 2002 og er stadig gældende for Føtex. Herudover omfattede lokalplanen detailhandelsbutikkerne i Marsk Centret mellem Føtex og jernbanen. Efterfølgende er der udarbejdet særskilt lokalplan for Marsk Centret, vedtaget i Ribe Byråd den 28. september 2006. Ribe Kommune gav i september 2003 byggetilladelse til Føtex til et projekt, som kommunen vurderede var i overensstemmelse med lokalplanen. Føtex blev opført og taget i brug i 2004. Naturklagenævnet afgjorde den 21. marts 2005 i en klagesag anlagt af De Samvirkende Købmænd, at Ribe Kommune ikke havde lovhjemmel til at meddele byggetilladelse til den opførte Føtex-bygning. Kommunens udregning af butiksarealet til 3.000 m 2 var efter nævnets mening ikke korrekt. Efter de udstukne retningslinier fra nævnet er det korrekte butiksareal 3.700 m 2 (se pkt. 2.1). Naturklagenævnets afgørelse var over et år undervejs, og nævnet gav ikke udmelding om at sagen havde opsættende virkning. På grund af den lange sagsbehandling var bygningen i mellemtiden blevet opført. Ribe Kommune valgte derfor at ændre det planlægningsmæssige grundlag, d.v.s. lokalplan og kommuneplan, således at planerne gav lovhjemmel til en butik på 3.700 m 2. Den 30. august 2005 offentliggjorde Ribe Kommune et lokalplanforslag (tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 02.06) og et kommuneplanforslag (tillæg nr. 14 til kommuneplan 1998-2009) samtidig med at Ribe Amt offentliggjorde et tilhørende regionplanforslag (tillæg nr. 44 til Regionplan 2012). Miljøministeriet gjorde den 19. okt. 2005 indsigelse i medfør Planlovens 3
29, stk. 1, mod Ribe Amts forslag til regionplantillæg, med begrundelse at det åbnede mulighed for etablering af dagligvarebutik med et bruttoetageareal over 3.000 m 2. Efterfølgende nedsatte Miljøministeren nedsatte et detailhandelsudvalg, der skulle vurdere om lovens grænser for butiksstørrelser var hensigtsmæssige. Dette medførte en lovændring. Med virkning pr. 1. juli 2007 har Folketinget vedtaget en ændring af Lov om Planlægning med en revision af detailhandelsbestemmelserne. Dagligvarebutikker må fremover være 3.500 m 2, og butiksstørrelsen kan øges med yderligere 200 m 2 til personalefaciliteter. Da Føtex s faktiske størrelse således efter lovændringen er i overensstemmelse med lovgrundlaget, har kommunen nu Esbjerg Kommune - besluttet at gennemføre lokalplanændringen med dette tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 02.06, alene med det formål at ændre teksten i 7.3, så butiksstørrelsen bliver ændret fra 3.000 m 2 til 3.700 m 2. De øvrige forhold omkring Føtex er omfattet af den hidtil gældende lokalplan nr. 02.06. 2. LOKALPLANENS FORHOLD TIL DEN ØVRIGE PLANLÆGNING FOR OMRÅDET: 2.1 Naturklagenævnets afgørelse af 21. marts 2005 (sammendrag af nævnets redegørelse): Naturklagenævnets afgørelse af 21. marts 2005 var sammenfattende, at dagligvareforretningen Føtex, med tilhørende kiosk og bagerafdeling samt fælles arkade og teknikrum, efter nævnets beregningsmetode udgjorde i alt 3.700 m 2, og ikke 3.000 m 2 som kommunen var kommet frem til. Efter lokalplan nr. 02.06, 7.3, må dagligvarebutikker i delområde Al, hvor Føtex er etableret, udgøre max. 3.000 m 2. Føtex i Ribe er således opført i strid med lokalplanen. Naturklagenævnets konklusion var, at det herefter påhvilede kommunen at sørge for at forholdene blev lovliggjort. 2.2 Forholdet til Lov om Planlægning - revision af detailhandelsbestemmelserne i 2007: Folketinget har vedtaget Lov nr. 535 om ændring af lov om planlægning (revision af detailhandelsbestemmelserne i Planloven). Lovændringen træder i kraft den 1. juli 2007. Den nye lovs 5q, stk. 1, tillader, at der i bymidter, bydelscentre og aflastningsområder, fastsættes butiksstørrelser på op til 3.500 m 2 i bruttoetageareal for dagligvarebutikker (mod tidligere max. 3.000 m 2 ). I beregningen af bruttoetagearealet indgår arealer til brug for produktion og/eller opbevaring af varer eller re- 4
medier, der er nødvendige for butiksdriften, d.v.s. lokaler der bruges i selve butiksvirksomheden. Her indregnes også lagerlokaler, teknikrum, kølerum og lignende samt arealer til opbevaring af diverse maskiner til brug for rengøring og/eller behandling af varer. Ifølge den nye lovs 5t, stk. 2, kan der ved beregning af bruttoetagearealet fradrages arealer til personalefaciliteter, dog max i alt 200 m 2. Ved personalefaciliteter forstås de lokaler, hvor alene personalet har adgang, og som benyttes i forbindelse med personalets pauser og personlige pleje. De lokaler, der kan tillægges i beregningen af butiksstørrelsen, er personalekantine, -toilet, -fitnessfaciliteter og -pauserum. Planloven giver herefter således mulighed for en 3.700 m 2 stor dagligvarebutik. Dette er netop den faktiske størrelse af den opførte bygning til Føtex i Ribe. 2.3 Forholdet til Regionplan 2016 for Ribe amt, nu Landsplandirektiv, godkendt med cirkulære nr. 14 af 4. januar 2007: Ifølge Regionplanforslaget 2016 for Ribe Amt fastlægges følgende for egnscentrene, herunder Ribe: Amtsrådets mål for egnscentrene er, at de blandt andet skal rumme et varieret udbud af udvalgsvarebutikker, så byen kan fastholdes som attraktivt center for oplandet. Ribes opland omfatter - udover den gamle Ribe Kommune - de gamle Skærbæk og Gram kommuner samt dele af de gamle Holsted og Rødding kommuner. Det samlede opland har et indbyggertal på omkring 34.000 personer. Ifølge regionplanen ligger lokalplanområdet inden for Ribe Centerområde. Området blev inddraget med Regionplan 2012 af hensyn til Ribes bevaringsværdige bymiljø. Regionplanen har hidtil skullet indeholde retningslinier for beliggenheden af og de maksimale størrelser på butikker, hvis butiksstørrelsen oversteg 3.000 m 2 for dagligvarebutikker. Den 30. august 2005 offentliggjorde Ribe Amt et regionplanforslag (tillæg nr. 44 til Regionplan 2012) for en Føtex-butik på 3.700 m 2. Miljøministeriet gjorde den 19. okt. 2005 indsigelse mod tillægget. Med den nye revision af detailhandelsbestemmelserne i Planloven (Lov nr. 535), der træder i kraft den 1. juli 2007, kan der fastsættes butiksstørrelser for dagligvarebutikker på op til 3.500 m 2 bruttoetageareal, der kan øges med yderligere 200 m 2 til personalefaciliteter. Dette gælder uanset de regionplanretningslinier, der var gældende pr. 1. januar 2007. Det er derfor ikke længere nødvendigt at udarbejde et regionplantillæg, da den nye ændring af Planloven giver mulighed for en 5
3.700 m 2 stor dagligvarebutik/føtex i Ribe. Lokalplantillægget er således i overensstemmelse med regionplanen. 2.4 Forholdet til Kommuneplan 2005-2016 for Ribe kommune: Det maksimale bruttoetageareal for nybyggeri og omdannelse af eksisterende byggeri til butiksformål for Ribe Kommune fremgår af Kommuneplan 2005-2016. Her fremgår bl.a.: Ribe by, eksisterende butiksareal inden for det afgrænsede centerområde (se kort nedenfor): 29.475 m². Ribe By, nybyggeri: max 10.000 m². De 3.700 m 2 for Føtex og 4.200 m 2 for Marsk Centrets 1. etape er indeholdt i det anførte eksisterende butiksareal. Kommuneplanens rammetal er dermed overholdt indenfor planperioden. Ribe Centerområde (lokalplanområdet ligger i delområde 1) Føtex er omfattet af kommuneplanens delområde 02-D-1 (se kort nedenfor): For distrikt 2, Ribe By Nord, delområde D-1, gælder følgende: Områdets anvendelse fastlægges til detailhandelsformål: Dagligvare- og udvalgsvarebutikker, restauranter og benzinanlæg, samt tilhørende tilkørselsveje, parkeringspladser, varegårde, torve og stier. Områdets karaktèr: Større butiksbygninger med grønne parkerings- og 6
tilkørselsarealer. Områdets bebyggelsesprocent samlet: max. 30 % Bygningshøjden: max 8,5 m. Enkelte, mindre bygningsdele dog op til 10,5 m. Der kan ifølge den nye lovændring af Planloven (Lov nr. 535) i egnscentret Ribe etableres dagligvarebutikker på max. 3.500 m 2. Ved beregning af butiksstørrelsen kan der fratrækkes 200 m 2 til personalefaciliteter, d.v.s. butiksstørrelsen kan øges med yderligere 200 m 2. Ribe Kommuneplan 2005-2016 anfører side 52 rammer for butiksstørrelser. Der anføres her at Føtex kan opføres i en størrelse på 3.700 m 2. Lokalplantillæggets udlæg til butiksstørrelse på 3.700 m 2 til dagligvarebutik/føtex er således i overensstemmelse med Kommuneplanen. Der udarbejdes derfor ikke kommuneplantillæg. Ribe Kommuneplan 2005-2016 (lokalplanområdet ligger i delområde 02-D-1) 2.5 Forholdet til Lov om Planlægning - Redegørelse til Kommuneplan: Af Planlovens kapitel 4, Kommuneplanlægning, fremgår det af 11e, stk. 4, at redegørelsen for den del af kommuneplanen, der indeholder rammer for forsyningen med butikker, skal indeholde redegørelse for og vurdering af forskellige detailhandelsforhold. Redegørelse og vur- 7
dering er indsat som bilag 1 bag i dette hæfte. 2.6 Forholdet til Lov om Planlægning - VVM-pligt: Af Planlovens kapitel, Vurdering af virkningerne på miljøet, fremgår det af 11g, stk. 1, at større enkeltanlæg, der må antages at påvirke miljøet i væsentlig grad, ikke må påbegyndes, før der er tilvejebragt retningslinier om beliggenheden og udformningen af anlægget med tilhørende redegørelse (VVM-pligt). VVM-redegørelser lå før 1. jan. 2007 administrativt hos Ribe Amt. Efter 1. jan. 2007 er de administrativt placeret i primærkommunen, her Esbjerg Kommune. Ribe Amt afgjorde i november 2001, at det samlede butikscenter på 9.500 m 2 nord for Tved Å ikke var omfattet af planlovens regler om vurdering af større anlægs virkninger på miljøet (VVM). Afgørelsen gjaldt dels et byggeri for Føtex A/S med en dagligvarebutik på 3.000 m 2, en udvalgsvarebutik på 1.500 m 2 og mindre udvalgsvarebutikker på i alt 1.000 m 2, dels et byggeri for Marsk Centret med flere mindre butikker på i alt 4.000 m 2. Ændringer af allerede godkendte anlæg kan være VVM-pligtige, hvis de kan være til skade for miljøet. Det var amtets vurdering - og nu Esbjerg Kommunes vurdering - at en ændring i beregningsgrundlaget og plangrundlaget af en dagligvarebutik, hvor der rent faktisk ikke ændres fysisk ved butikken, ikke i sig selv vil kunne påvirke miljøet negativt. Esbjerg Kommune har således vurderet, at byggeriet berørt af lokalplantillægget ikke er omfattet af VVM-reglerne i Planlovens 11 g. 2.7 Forholdet til Lov om Miljøvurdering af planer og programmer - SMV-pligt: Lov nr. 316 om miljøvurdering af planer og programmer trådte i kraft i 2004. Denne indebærer, at offentlige myndigheder skal foretage en miljøvurdering af planer og programmer, der kan få en væsentlig indvirkning på miljøet. Esbjerg Kommune har jfr. loven foretaget en screening af lokalplanens udlæg. På baggrund af screeningen har Esbjerg Kommune konkluderet, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering (strategisk miljøvurdering SMV), idet det i screeningen er vurderet, at lokalplanen ikke hverken på kort eller lang sigt vil kunne få væsentlig påvirkning af miljøet. Kommunens afgørelse annonceres samtidig med annonceringen af planforslagets vedtagelse og fremlæggelse til offentlig debat. Kommunens afgørelse om, at planen ikke skal miljøvurderes, kan påklages til Naturklagenævnet, hvilket også fremgår af annonceringen. 8
2.8 Forholdet til Lov om Planlægning - butiksplanlægning: Af Planlovens kapitel 2 d, 5 l, om planlægning til butiksformål fremgår, at planlægningen skal 1) fremme et varieret butiksudbud i mindre og mellemstore byer samt i de enkelte bydele i de større byer, 2) sikre, at arealer til butiksformål udlægges, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikanter, herunder især den gående, cyklende og kollektive trafik, og 3) fremme en samfundsmæssigt bæredygtig detailhandelsstruktur, hvor transportafstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede. Lokalplantillægget er i overensstemmelse med Planlovens 5 l, stk. 1-3. Af Planlovens kapitel 2 d, 5 m, stk. 1, fremgår, at arealer til butiksformål skal udlægges i den centrale del af en by. Dette er også tilfældet med det aktuelle område, da det ligger indenfor det i Kommuneplanen afgrænsede Centerområde. 2.9 Forholdet til Lov om Planlægning - Lokalplantillæggets indhold: Af Planlovens kapitel 5, Lokalplanlægning, fremgår det af 15, stk. 8, at en lokalplan, der giver mulighed for etablering af butikker, skal indeholde bestemmelser om det maksimale bruttoetageareal for de enkelte butikker og det samlede bruttoetageareal, der kan anvendes til butiksformål. Bruttoetagearealerne fremgår af lokalplantillæggets 3.1. Af Planlovens kapitel 5, Lokalplanlægning, fremgår det af 16, stk. 6, at en lokalplan, der giver mulighed for etablering af butikker, skal indeholde en redegørelse for bebyggelsens påvirkning af bymiljøet, herunder den eksisterende bebyggelse i området, friarealer og trafikale forhold. Vedr. bebyggelsesforhold, trafikale forhold og friarealer se pkt. 2.10, 2.11 og 2.12 i Redegørelsen. 2.10 Forholdet til lokalplan nr. 02.06 for detailhandelsområdet i Ribe By Nord, vedtaget 27. juni 2002: Den gældende lokalplan nr. 02.06 giver jfr. 3.2 i delområde A1 (Føtex) mulighed for følgende anvendelse: Butikscenter / detailhandelsformål, med dagligvare- og udvalgsvarebutikker, restauranter og et mindre selvbetjeningsbenzinanlæg, samt tilhørende tilkørselsveje, parkeringspladser, varegårde, torve og stier. En detailhandelsbutik kan indeholde salgsareal, lager, cafeteria ell. lign., kontor, m.v., der almindeligvis tilknytter sig funktionen. Dagligvare- og udvalgsvarebutikkers størrelse i bruttoetageareal skal jfr. 7.1 fordeles som følger: Der må i delområde A1 max. bygges 9
6.000 m 2 bruttoareal samt en selvbetjeningsbenzintank med 2 tankstandere. Og jfr. 7.3: Dagligvarebutikker max. 3.000 m². Udvalgsvarebutikker max. 1.000 m². Der må dog etableres 1 udvalgsvarebutik, der er max. 1.500 m 2. Føtex blev opført og taget i brug i 2004. De oprindelige planer om en udvalgsvarebutik samt restaurant, som omtalt i redegørelsen til lokalplan nr. 02.06, er udgået af det konkrete opførte projekt. Lokalplan nr. 02.06 omfatter ud over Føtex et detailhandelsbyggeri, Marsk Centret, der blev opført og taget i brug til 4 butikker i 2004. Ribe Kommune har efterfølgende udarbejdet lokalplan for udvidelse af Marsk Centret med en 2. etape, vedtaget i Byrådet den 28. september 2006. Byggeriet forventes opført sidst i 2007. 2.11 Bebyggelsesforhold: Ribe Kommune har den 29. september 2003 meddelt byggetilladelse til opførelsen af et nyt butikscenter Føtex på ejendommen beliggende Plantagevej 10 (nu Moltkes Allé 1) i Ribe. Det aktuelle lokalplantillæg giver ikke mulighed for yderligere byggeri. Tillægget lovliggør alene eksisterende forhold, d.v.s. en allerede opført butiksbygning på 3.700 m 2. 2.12 Trafikale forhold og friarealer: Status for vejforholdene ved lokalplantillæggets udarbejdelse: Ribe Amt etablerede i 2006 en rundkørsel i krydset hovedvej Rute 11 og Plantagevej, umiddelbart vest for Føtex. En ny omfartsvej vest om Ribe er under overvejelse, men er ikke budgetlagt af Statens Vejdirektorat. Adgang til detailhandelsområdets butikker sker ad Moltkes Allé fra rundkørselen ved Nørremarksvej, som vist kortbilag 1. Gående og cyklende færdsel til og fra detailhandelsområdet betjenes med cykelstier og fortove. Der er etableret en gangbro over Tved Å mellem Føtex og Kvickly for at forbinde butiksområderne nord og syd for åen. Denne gangforbindelse, kaldet den røde tråd, fortsætter ind i bykernen til gågaden. Friarealer og parkeringspladser omkring Føtex er i øvrigt anlagt som vist i lokalplan nr. 02.06. 10
ESBJERG KOMMUNE RIBE BY Tillæg nr. 1 til LOKALPLAN NR. 02.06 for Føtex i detailhandelsområdet i Ribe By Nord Esbjerg Kommune har påtaleret for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. I henhold til Lov om Planlægning, lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 med ændring i lov nr. 535 af 6. juni 2007, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2.1 nævnte område: 1. LOKALPLANTILLÆGGETS FORMÅL: 1.1 Formålet med lokalplantillægget er at udarbejde et retsgyldigt plangrundlag for en dagligvarebutik på 3.700 m 2 i delområde A1 i lokalplan nr. 02.06. 2. OMRÅDE OG ZONE- STATUS: 2.1 Lokalplantillægget omfatter matr. nr. 13 l og 13 s, Østermade, Ribe Jorder (delområde A1 i lokalplan nr. 02.06), samt alle parceller der udstykkes herfra efter den 18. juni 2007. 2.2 Lokalplanområdet er ved lokalplantillæggets udarbejdelse beliggende i byzone. Zonestatus ændres ikke med dette lokalplantillæg. 3. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING: 3.1 7.3 i lokalplan nr. 02.06 ændres til: Delområde A1: Dagligvare- og udvalgsvarebutikkers størrelse i bruttoetageareal: Dagligvarebutikker max 3.500 m 2 (før 3.000 m²). Udvalgsvarebutikker max 1.000 m² (før 1.000 m²). Der må dog etableres 1 udvalgsvarebutik, der er max. 1.500 m 2 (før 1.500 m²). Ved beregning af butiksstørrelsen kan der fra bruttoetagearealet fratrækkes 200 m 2 til personalefaciliteter. Fodnote 1 1 Delområde A2 er aflyst med lokalplan nr. 02.14 for Marsk Centret. 11
4. AFLYSNING AF DEL AF LOKALPLAN: 4.1 Lokalplan nr. 02.06, Detailhandelsområde i Ribe By Nord, vedtaget af Ribe Byråd den 27. juni 2002, aflyses ved ikrafttræden af det aktuelle lokalplantillæg for så vidt angår 7.3, og erstattes af det i tillæggets 3.1 anførte. 5. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER: 5.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplantillægget må der på ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge Lov om Planlægning, 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser. 5.2 Byrådet kan jfr. Planlovens 19 meddele dispensation fra bestemmelser i lokalplantillægget, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplantillægget kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 5.3 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen. 6. VEDTAGELSES- PÅTEGNING: Ovenstående tillæg nr. 1 til Lokalplan nr. 02.06, udarbejdet efter Lov om Planlægning, er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 9. oktober 2007. Johnny Søtrup / Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø 12
14
BILAG 1 Redegørelse til Kommuneplan 2005-2016 om detailhandelsforhold i Ribe Ribe Centerområde 15
Planlovens oplæg vedr. detailhandelsforhold: Af Planlovens kapitel 4, Kommuneplanlægning, fremgår det af 11 e, stk. 4, (jfr. revisionen i Lov nr. 535) at redegørelsen for den del af kommuneplanen, der indeholder rammer for forsyningen med butikker, skal indeholde: 1) En vurdering af omfanget af det eksisterende bruttoetageareal til butiksformål i bymidten, bydelscentre, lokalcentre, områder til særlig pladskrævende varer og aflastningsområder fordelt på hovedbutikstyper og disses omsætning. 2) En vurdering af behovet for nybyggeri til butiksformål. 3) En angivelse af målene for detailhandelsstrukturen, herunder en angivelse af, hvilket opland der forudsættes betjent af de butikker, der kan placeres inden for de udlagte arealer. 4) Oplysning om, hvordan planlægningen tilgodeser målene for den kommunale hovedstruktur, herunder hvordan forslaget fremmer et varieret butiksudbud i de mindre og mellemstore byer, samt bymiljøet i de områder, der foreslås udlagt til butiksformål. 5) En angivelse af tilgængeligheden for de forskellige trafikarter til de udlagte arealer til butiksformål. Redegørelse for ovennævnte forhold baseret på Ribe Kommunes analyser af detailhandelen i 2001 og 2005 udarbejdet af konsulentfirmaet Erik Agergaard A/S: Ad 1) I år 2000 udarbejdede Ribe Kommune Ribe Byplan. Detailhandelsområdet udlagt i lokalplan nr. 02.06 fra 2002 svarer til Ribe Byplans delområde 1 (kommuneplanens delområde 02-D-1) for planlagt handel og erhverv i Ribe By Nord indenfor Ribe Centerområde. Byen blev i Ribe Byplan opdelt i 5 handelsområder (se ad 4). Hvert af de 5 delområder har fået sit eget koncept, der er en videreudvikling af det indhold og præg, de havde ved planens udarbejdelse. Butiksarealet i Ribe by udgør 29.475 m² indenfor de 5 handelsområder og 15.550 m² i byen iøvrigt, ialt 45.025 m². Ad 2) Ribe Kommunes detailhandelsanalyse i 2001 viste en tilbagegang i dagligvaresektoren i de eksisterende butikker i Ribe by og i 16
resten af kommunen svarende til 4 %. I textilsektoren er der iflg. 2001-analyserne mulighed for en vækst i den eksisterende textilhandel i byen på omkring 10 %. Om andre udvalgsvarer angiver analyserne en mulig vækst i omsætningen i den eksisterende detailhandel i byen på omkring 10 %. Konkret kunne der her være tale om udbygning i Ribe Byplans delområde 1 med et butikscenter / Føtex og en boligbutik. En ny detailhandelsanalyse udført i 2005, en opfølgning af detailhandelsanalysen 2001 viste, at de antagelser der fremgik af analysen fra 2001, i al væsentlighed holdt stik. En af de væsentligste planlægningsmæssige argumenter for at bygge et større varehus var at holde handelen indenfor kommunens opland og dermed begrænse antallet af husstande, der gør deres indkøb udenfor Ribe. Altså vende udviklingen fra 1994 til 2000, der viste en svækkelse i omsætningen i Ribe og opland. 2005-undersøgelsen viste, at dette forhold havde ændret sig i positiv retning, idet 82 % af husstandene nu gjorde deres indkøb i Ribe, i forhold til situationen uden en udbygning på 75 %. Med hensyn til omsætning var den faktiske situation i 2005 sådan, at detailhandelen havde en omsætning på 851 mio. kr, hvor situationen uden en udbygning var en omsætning på omkring 711 mio. kr. Der var og er således en klar planmæssig begrundelse for den gennemførte udbygning af detailhandelen i Ribe, med Føtex og Marsk Centret, for at fastholde byen handelsmæssigt i området. Føtex og Marsk Centret er medvirkende til at fastholde Ribe Bys naturlige handelsopland samt trække flere turister til og dermed styrke den samlede detailhandel. Ad 3) I Ribe Byplan 2000 anføres at målet for detailhandelen er, at Ribe som handelsby fastholder og øger sin tiltrækningskraft med et handelsopland, der strækker sig ud over kommunegrænsen og dermed får en samlet omsætning, som ligger højere end indbyggertallet giver grundlag for. Dette betyder dog ikke, at der satses på butikker som har regional betydning i regionplanmæssig forstand. Målet er herudover at udvikle de enkelte bydeles særlige egenskaber og muligheder for derigennem at skabe en alsidig butikssammensætning inden for såvel dagligvare- som udvalgsvarehandel. Endelig er målet, at der også i fremtiden skal skabes mulighed for, at 17
der kan ske en fortsat nyetablering af butikker i forbindelse med bykernen. Dette vil blive muligt ved udbygning af delområde 1 i Ribe Byplan (kommuneplanens delområde 02-D-1), udlagt i lokalplan nr. 02.06. Ribes opland omfatter udover den gamle Ribe Kommune de gamle Skærbæk og Gram kommuner samt dele af de gamle Holsted og Rødding kommuner. Det samlede opland har et indbyggertal på omkring 34.000 personer. Ad 4) Realiseringen af lokalplan nr. 02.06 med tillæg nr. 1 er i overensstemmelse med alle 3 målsætninger om detailhandel i Ribe Byplan (se pkt. 3). Ribe by tilhører kategorien mindre og mellemstore byer, hvor der ifølge Planlovens intentioner skal fremmes et varieret butiksudbud. Ribe Kommunes nu Esbjerg Kommunes intentioner med at fremme et varieret butiksudbud giver sig bl.a. til udtryk i Ribe Byplan og Kommuneplan 2005-2016, hvor kommunen for at styrke byens handel beskriver forskellige koncepter for forskellige dele af byen. Se kortet på bilagets forside. Område 1: Detailhandelsområdet (Føtex m.fl.), der forbeholdes forholdsvis store butikker, der ville passe dårligt i bykernens tætte bebyggelse, og som kræver en god trafikal adgang. Område 2: Saltgadeområdet, der skal fastholdes og forbedres som center for større dagligvare- og udvalgsvarebutikker samt pengeinstitutter og lign. funktioner. Område 3: Over-, Mellem- og Nederdammen, der skal fastholdes og udvikles som gågade med mindre udvalgsvarebutikker, hvor handel kombineres med oplevelse, stemning og kultur. Område 4: Domkirkeområdet, der skal fastholdes og udvikles som kulturområde med gallerier, restauranter, caféer, antikviteter, kunsthåndværk m.v. Område 5: Tøndervejområdet kan på længere sigt, når de tungere erhverv ophører, udvikles til et område for boligorienterede udvalgsvareforretninger, f.eks. for møbler, tæpper, byggemarked o.lign. Område 6: Den øvrige bykerne, hvor hovedstrøgene skal udvikles som handelsgader med mindre spredte udvalgsvarebutikker, så handelen kan være med til at fastholde bykernens spændende miljø med 18
forskelligartede og afvekslende oplevelser. Ad 5) Lokalplan nr. 02.06 redegør for tilgængeligheden af og fastlægger de fysiske anlæg for de forskellige trafikarter til Føtex og Marsk Centret (kommuneplanens delområde 02-D-1, se kortet næste side), det være sig vare- og kundebiler, såvel som differentiering af den kørende, cyklende og gående trafik. 19