J. nr. 4782 ERHVERVSLEJEKONTRAKT Kolind Halmvarmeværk a.m.b.a. (Udlejer) Syddjurs Kommune (Lejer) Vedrørende lejemålet beliggende Engvej 18, 8560 Kolind
1.1.1.1 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Det lejede 2. Det lejedes benyttelse 3. Lejemålets begyndelse og ophør 4. Lejens størrelse og regulering 5. Skatter og afgifter 6. Det lejedes forsyning med varme, varmt vand, el/kraft samt øvrige udgifter 7. Depositum og forudbetalt leje 8. Vedligeholdelse 9. Renholdelse 10. Forandringer af det lejede 11. Skiltning 12. Forsikringer 13. Lejemålets overtagelse og aflevering 14. Afståelse og genindtræden 15. Fremleje 16. Forkøbsret/køberet 17. Merværdiafgift 18. Pligtige pengeydelser i lejeforholdet 19. Tinglysning 20. Omkostninger 21. Lejelovgivningens almindelige bestemmelser 22. Fravigelser af lejelovgivningens almindelige bestemmelser 23. Særlige bestemmelser om erstatning og godtgørelse 24. Værneting - 2 -
Parterne: Undertegnede: Kolind Halmvarmeværk a.m.b.a. Cvr.nr. 13697191 Engvej 18 8560 Kolind Udlejer herved til: Syddjurs Kommune Lundbergvej 2 8400 Ebeltoft - 3 -
1. Det lejede: 1.1. Det lejede omfatter ca. 1.225 m² erhvervslokaler med tilhørende grundareal på 7.384 m², beliggende Engvej 18, 8560 Kolind, matrikel 7aa Kolind By, Kolind, jf. tegning over lejemålet, der vedlægges som bilag 1 til nærværende erhvervslejekontrakt. 1.2. Undtaget hertil er et tidligere askecontainerrum på ca. 40 m 2 med selvstændig indgang, som udlejer beholder, og derved ikke er en del af nærværende kontrakt. 1.3. Der medfølger en truck og diverse værksteds- og almindelig kontorinventar, som kan benyttes. Lejer skal vedligeholde inventaret og skal aflevere det i samme stand som ved overtagelsen. Derudover medfølger der intet inventar. 1.4. Der er mulighed for parkering på udenomsarealerne. 1.5. Uanset at lejemålet bliver opmålt efter lejekontraktens underskrivelse, og denne opmåling måtte udvise afvigelser fra det i pkt. 1.1. anslående areal, foretages der ikke regulering af betalingerne, herunder lejen, i henhold til denne lejekontrakt. 2. Det lejedes benyttelse: 2.1. Det lejede må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til anden virksomhed end til offentlige formål, herunder etablering af ungdomsskatermiljø m.m. 2.2. Udlejer garantere ikke for, at det lejede ved lejemålets begyndelse lovligt kan anvendes til den i pkt. 2.1. anførte virksomhed, men henviser til lejers egen indhentelse af tilladelse/myndighedsgodkendelse. 2.3. Lejer er ansvarlig for, at den faktiske brug af det lejede sker i overensstemmelse med den herfor gældende lovgivning, offentlige forskrifter samt med respekt af de på ejendommen tinglyste servitutter, således at ethvert ansvar i så henseende i forhold til tredjemand, herunder offentlige myndigheder, er udlejer uvedkommende. - 4 -
2.4. Eventuel ombygning, istandsættelse og indretning, der måtte blive forelagt af bygningsmyndighederne, Arbejdstilsynet, Miljøtilsynet eller andre myndigheder, som vilkår for den af lejer påtænkte anvendelse af det lejede, foretages af lejer for egen regning. 2.5. Løse brandspande, pulverslukkere, opslag og lignende må lejer for egen regning anskaffe og vedligeholde i overensstemmelse med myndighedernes og/eller forsikringsselskabernes krav. 2.6. Lejer skal under lejemålets løbetid omgås det lejede forsvarlig og er pligtig at erstatte alle skader, som ved vanrøgt eller forsømmelse forvoldes på det lejede eller ejendommen i øvrigt af lejer, lejers personale eller andre personer, som har fået adgang til ejendommen og det lejede af lejer. 2.7. Lejer er tillige erstatningsansvarlig for enhver skade herunder hændelig som påføres det lejede eller ejendommen i øvrigt som følge af lejers installationer, ombygninger eller øvrige råden over det lejede. 2.8. Lejer er pligtig til straks at foretage anmeldelse til udlejer, hvis der sker sådan skade på det lejede eller ejendommen, at udbedring er uopsættelig nødvendig. Forsømmer lejer at foretage sådan anmeldelse, svarer han al deraf følgende skade. 3. Lejemålets begyndelse og ophør: 3.1. Lejemålet tager sin begyndelse den 1. december 2012 og løber i 2 år. Lejemålet er tidsbegrænset og ophører således uden varsel fra nogen af parterne den 30. november 2014. 3.2. Lejemålet er fra lejers side uopsigeligt indtil den 30. november 2013, hvortil det kan opsiges med 3 måneders varsel. Modtager udlejer ikke et sådan forudgående skriftligt opsigelsesvarsel løber kontrakten uopsigeligt i yderligere 1 år. 3.3. Lejemålet er fra udlejers side uopsigeligt indtil den 30. november 2013, hvortil det kan opsiges med 3 måneders varsel. Modtager lejer ikke et sådan forudgående skriftligt opsigelsesvarsel løber kontrakten uopsigeligt i yderligere 1 år. - 5 -
3.4. Såfremt det lejede ødelægges ved brand eller anden ulykke bortfalder lejekontrakten uden erstatning, og udlejer har ikke pligt til at tilbyde lejer at leje andre lokaler. Endvidere er udlejer ikke pligtig at tilbyde lejer lokaler i ejendommen, selv om denne efter ødelæggelsen ombygges/genopføres. 4. Lejens størrelse og regulering: 4.1. Den årlige leje er aftalt til kr. 175.000,00 + moms kr. 43.750,00, i alt kr. 218.750,00 som erlægges månedsvis forud hver den 1 st i måneden med kr. 18.229,17. 4.2. Første leje erlægges den 1. december 2012 med kr. 18.229,17 med virkning for perioden fra den 1. december 2012 til den 31. december 2012. 4.3. Første gang der herefter skal betales husleje er den 1. januar 2013. 4.4. Uanset aftalt uopsigelighed forhøjes den årlige leje en gang årligt hver den 1. december med 100 % af stigningen i nettoprisindekset fra september måned året før til september måned samme år. Første gang den 1. december 2013. 4.5. Reguleringen sker på grundlag af den gældende leje inkl. alle tillæg og tidligere forhøjelser af lejen. Den procentvise ændring i indekset beregnes efter følgende princip: Nyt indeks gammelt indeks Gammelt indeks X 100 = % ændring Den årlige leje kan ikke fastsættes eller ændres til et beløb lavere end basislejen. 4.6. Såfremt beregning af nettoprisindekset ophører eller der sker sådanne ændringer i beregningsmåden, at det bliver ganske uegnet til at tjene som grundlag for lejens fastsættelse anvendes i stedet et af Danmarks Statistik sammenligneligt beregningsgrundlag/beregningstal. - 6 -
4.7. Den til enhver tid gældende leje kan ikke nedsættes, medmindre andet er aftalt i nærværende kontrakt eller følger af anden særskilt skriftlig aftale. 4.8. Husleje betales til udlejers bank, reg.nr. 2960 kontonr. 9130054164. 5. Skatter og afgifter: 5.1. Pålægges der ejendommen nye eller øgede skatter og afgifter til det offentlige og andre øgede udgifter af den art, som er nævnt i erhvervslejelovens 10 og 11, kan udgiftsforhøjelsen udlignes gennem en lejeforhøjelse i henhold til det lejede areal. 5.2. Lejeforhøjelsen som følge af stigning i de ejendommen påhvilende skatter og afgifter m.v. jfr. pkt. 5.1. sker med udgangspunkt i de ejendommen pr. 15. oktober 2012 påhvilende skatter og afgifter. 5.3. Lejer har på samme måde ret til at kræve lejen nedsat med henvisning til reduktion i eller bortfald af de i pkt. 5.1. nævnte skatter og afgifter. 6. Det lejedes forsyning med varme, varmt vand, el/kraft samt øvrige udgifter: 6.1. Udgifter til det lejedes forsyning med varme, el og vand mv. påhviler lejer udover den årlige leje, jfr. ptk. 4. 6.2. Ejendommen opvarmes med olie. Udgifter til køb af olie er udlejer uvedkommende. Lejer overtager den resterende oliebeholdning pr. overtagelsesdagen og afregner beholdningen til indkøbspris overfor udlejer på anfordring. 6.3. Udgifter til el og vand/vandafledning betales direkte til forsyningsselskaberne, idet lejer registreres som selvstændig bruger. 6.4. Såfremt lejers udgifter til renovation opkræves hos udlejer viderefaktureres udgiften hertil til lejer. - 7 -
7. Depositum og forudbetalt leje: 7.1. Der betales hverken depositum eller forudbetalt leje, idet lejer er en kommune. 8. Vedligeholdelse: 8.1. Al indvendig samt udvendig vedligeholdelse af det lejede påhviler lejeren, der stedse skal omgås det lejede forsvarligt og holde det lejede i god stand. 8.2. Lejers vedligeholdelsespligt omfatter blandt andet istandsættelse af eksempelvis vægbeklædning, gulvbelægning, indvendige bygningsdele, indvendige døre, låse, nøgler, vinduer og døre, dørgreb, elektriske installationer, elafbryder, armaturer, lyskilder, vandhaner, wc-skåle, cisterner, håndvaske, vandlåse, afløb, skilte, radiatorventiler, evt. alarmsystem samt postkasse. Ovennævnte opregning af elementerne i lejers vedligeholdelsespligt er ikke udtømmende, men blot eksempler. 8.3. Udlejer er berettiget til at besigtige det lejede for konstatering af, om vedligeholdelsesforpligtelsen er opfyldt samt om skader eller misligholdelse er påført ejendommen eller det lejede, og såfremt lejer ikke uden ugrundet ophold efter at have modtaget udlejers påkrav herom opfylder sin vedligeholdelsesforpligtelse, kan udlejer lade istandsættelsen foretage for lejers regning. Udgiften betragtes som pligtig pengeydelse i lejeforholdet. 8.4. Undtaget fra den udvendige vedligeholdelse er klimaskærm, som udlejer vedligeholder. 9. Renholdelse: 9.1. Renholdelse af det lejede påhviler lejer. 9.2. Lejer er pligtig at holde arealerne omkring det lejede ryddet for emballage og lignende og er forpligtet til at forestå græsslåning, lugning af ukrudt samt eventuelt nødvendig snerydning. Derudover skal udenomsarealer stedse fremstå i pæn og renholdt stand. - 8 -
9.3. Lejes renovationsbehov opfyldes ved lejers egen foranstaltning og for lejers regning, jfr. 6. 10. Forandringer af det lejede: 10.1. Lejer kan ikke uden udlejers skriftlige samtykke foretage forandringer eller ombygninger af de lejede lokaler inkl. installationer, hvorved der gøres indgreb i bygningens bestanddele. 10.2. Lejer er ansvarlig for, at alle forandringer eller ombygninger af det lejede udføres i overensstemmelse med byggelovgivningen og øvrige krav fra offentlige myndigheder og /eller koncessionerede selskaber. Udlejer har krav på at få udleveret eksemplar af projektmateriale i forbindelse med forandringen eller ombygningen. 10.3. Som vilkår for at godkende en ombygning kan udlejer stille krav om, at ombygning sker på grundlag af sædvanligt projektmateriale, udføres af autoriserede håndværkere og i øvrigt i overensstemmelse med sædvanlige byggeforsikringer, offentlige krav m.v. 10.4. Som vilkår for at godkende en ombygning, kan udlejer endvidere kræve, at lejer stiller bankgaranti eller tilsvarende sikkerhed på samme størrelse som entreprisesummen i den tid, om bygningen varer, til sikkerhed for retablering af det lejede, såfremt lejer ikke fuldfører ombygningen. 10.5. Endelig kan udlejer betinge sig, at lejer ved fraflytningen retablerer det lejede, og at lejer stiller sikkerhed for retablering i form af depositum eller anfordringslån fra bank af en af udlejer fastsat størrelse, medmindre udlejer, inden ombygningen foretages, har fraskrevet sig hel eller delvis ret til retablering. 10.6. Såfremt ombygning medfører øgede udgifter for udlejer, herunder forsikringspræmie, kan udlejer som vilkår for godkendelse kræve sådanne udgifter dækket af en lejeforhøjelse. 10.7. Ved udlejers godkendelse af den påtænkte indretning, vil der blive taget stilling til indretningens forbliven i lejemålet ved eventuelt ophør. - 9 -
10.8. Det påhviler lejeren forud for ombygning eller indretning at indhente nødvendige myndighedstilladelse. Tilladelserne skal foreligge skriftligt, forinden arbejderne iværksættes. 10.9. Lejer er pligtig at friholde udlejer for enhver udgift, der følger af forandringer eller ombygninger af det lejede. 10.10. Udlejer kan iværksætte udvendige arbejder, der indebærer hindringer eller væsentlig ulempe for lejers adgang til eller brug af det lejde under eller efter arbejdernes gennemførelse, med otte ugers skriftlig varsel, hvori juli måned ikke indgår. Udlejer kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede. 10.11. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejer, skal gennemføres uden afbrydelse og i alle tilfælde med den størst mulige hensyntagen til lejer. Udlejer skal straks foretage eventuelle efterreparationer. 11. Skiltning: 11.1. Lejeren har ret til sædvanlig skiltning på facaden, der forinden opsætning på forhånd skriftligt skal godkendes af udlejeren med hensyn til udformning og placering. 11.2. Såfremt skiltning m.m. kræver myndighedsgodkendelse, er lejer forpligtet til at indhente nødvendig godkendelse. 11.3. Lejer skal ved sin skiltnings udformning og placering tage tilbørligt hensyn til ejendommen, samt øvrig skiltning på ejendommen, og skal stedse sørge for, at skiltningen fremtræder i pæn og velvedligeholdt stand. 11.4. Ved fraflytning påhviler det lejer at fjerne skiltningen for egen regning, herunder at fjerne ethvert sport heraf på bygningen eller ejendommen, samt foretage nødvendig afrensning af vinduesruder. 11.5. Skader på ejendommen forårsaget af lejers indretninger, udbedres af udlejer for lejers regning. - 10 -
12. Forsikringer: 12.1. Udlejer tegner og opretholder sædvanlig ejendomsforsikring og lovpligtig bygningsbrandforsikring. 12.2. Alle øvrige forsikringer er udlejer uvedkommende, herunder forsikring af eventuelt driftsinventar, beholdninger mv. 12.3. Såfremt lejers specielle virksomhed i henhold til skriftlig erklæring fra udlejers forsikringsselskab medfører forhøjelse af ejendommens forsikringspræmier, er udlejer berettiget til at kræve denne forhøjelse betalt af lejer. 13. Lejemålets overtagelse og aflevering: 13.1. Det lejede overtages nyistandsat. Senest pr. overtagelsen afholdes overdragelsesforretning, og udlejer udfærdiger indflytningsrapport. 13.2. Såfremt lejeren ved lejeforholdets begyndelse mener at kunne konstatere mangler, skal udlejer straks underrettes. Er meddelelse om mangler ikke skriftligt meddelt udlejeren senest to uger efter lejeforholdets påbegyndelse, fortabes retten til at påberåbe sig manglerne 13.3. Ved lejemålets ophør skal lejer senest kl. 12.00 den dag det lejede skal fraflyttes selvom dette er en helligdag aflevere det lejede med alt hvad dertil hører i den stand, som lejer overtog det, med undtagelse af den forringelse som medfører fra almindelig slid og ælde. 13.4. Lejer er pligtig at foretage retablering af forandring eller ombygning, medmindre udlejer har givet skriftligt samtykke til, at der ikke skal ske retablering ved fraflytning. Udlejer kan i stedet for retablering kræve at lejer betaler retableringsudgifterne i henhold til indhentede tilbud kontant til udlejer. 13.5. Ved lejemålets ophør foretager lejer og udlejer fælles gennemgang af det lejede, og udlejer udfærdiger en fraflytningsrapport. Endvidere aflæser lejer og udlejer i fællesskab diverse forbrugsmålere. - 11 -
13.6. Fristen i erhvervslejelovens 74, stk. 2 forlænges til 2 måneder, således at udlejeren kan gøre krav i henhold til erhvervslejelovens 74 gældende indtil 2 måneder fra fraflytningsdagen, og således at udlejeren også kan gøre krav gældende efter afholdelsen af flyttesynet. 13.7. Lejers istandsættelsesarbejde skal udføres af professionelle håndværkere, som kan godkendes af udlejer. 13.8. Opfylder det lejede på ophørsdagen ikke den stand, som er angivet ovenfor, er udlejer berettiget til at istandsætte det lejede for lejers regning. Lejer er forpligtet til at betale leje samt øvrige ydelser ifølge nærværende kontrakt i istandssættelsesperioden, indtil lejemålet er bragt i den aftalte stand. 13.9. Lejer er pligtig at aflevere samtlige nøgler til låse i døre og lignende, herunder også sådanne låse, som lejer selv har installeret. 14. Afståelse og genindtræden: 14.1. Lejer har ikke afståelses- og genindtrædelsesret. 15. Fremleje: 15.1. Lejer har ikke ret til at fremleje det lejede eller en del heraf. 16. Forkøbsret/køberet: 16.1. Lejer opnår i forbindelse med underskrivelse af nærværende kontrakt en køberet til ejendommen på kr. 2.000.000,00 efter 2 års leje. Hvis lejer ønsker at gøre køberetten gældende, skal dette være meddelt skriftligt over for udlejer senest den 31. august 2014 med overtagelse den 1. december 2014. 16.2. Skulle der fremkomme tilbud på køb af ejendommen fra 3. mands side senest 3 måneder efter lejer har gjort køberetten gældende, bortfalder køberetten og overgår til en forkøbsret til ejendommen. - 12 -
16.3. Sælgers advokat berigtiger handelen og samtlige omkostninger i forbindelse med overdragelsen, herunder tinglysningsafgift, deles 50/50 mellem parterne. Købesummen erlægges kontakt pr. overtagelsesdagen. 17. Merværdiafgift: 17.1. Nærværende erhvervslejemål er momsregistreret og samtlige lejers momspligtige ydelser ifølge nærværende kontrakt tillægges moms. 17.2. Udlejer er berettiget til med 3 måneders varsel til et kvartals begyndelse at ændre ejendommens momsregistreringsforhold. 17.3. Såfremt lejen pålægges anden lovmæssig ydelse af en hvilken som helst art, betaler lejeren dette i tillæg til lejen efter samme regler som moms. 18. Pligtige pengeydelser i lejeforholdet: 18.1. Betalinger ifølge nærværende kontrakt er pligtige pengeydelser i lejeforholdet. 19. Tinglysning: 19.1. Lejer er berettiget til at tinglyse nærværende lejeaftale på ejendommen. Ved tinglysning af lejekontrakten respekterer denne størst mulig nuværende og fremtidige offentlige lån samt øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning. 19.2. Ved lejemålets ophør skal lejers skriftlige opsigelse tjene udlejer som tilstrækkelig fuldmagt til at begære lejekontrakten slettet af tingbogen. Lejer er forpligtet til at kvittere lejekontrakten til aflysning samtidig med fraflytning af lejemålet. 19.3. Omkostninger ved tinglysningen og aflysningen afholdes af lejer. Såfremt udlejer har afholdt omkostninger ved aflysning, er udlejer berettiget til at modregne disse i det indbetalte depositum. 19.4. Tinglysning sker uden præjudice for nuværende og fremtidige pantehæftelser. - 13 -
20. Omkostninger: 20.1. Lejer er opfordret til at søge advokatbistand. Lejer afholder egne omkostninger til eventuel advokatbistand. 20.2. Udlejeren betaler for oprettelsen af nærværende kontrakt. 21. Lejelovgivningens almindelige bestemmelser: 21.1. Erhvervslejeloven er gældende for dette lejemål, medmindre andet fremgår af denne kontrakts bestemmelser. 21.2. Alle aftaler, der ændrer eller supplerer denne kontrakt, skal være skriftlige for at være bindende. 22. Fravigelser af lejelovgivningens almindelige bestemmelser: 22.1. I en del paragraffer er der tillagt lejer mere byrdefulde forpligtelser eller mindre vidtgående rettigheder end i lejelovgivningen. 23. Særlige bestemmelser om erstatning og godtgørelse: 23.1. Ved opsigelse fra udlejers side uanset årsagen hertil tilkommer der ikke lejer ret til erstatning eller anden godtgørelse som følge af opsigelsen. Det samme gælder ved lejemålets ophør af andre grunde. 23.2. Udlejer er alene erstatningsansvarlig for skader på lejers ejendom som følge af fejl og mangler ved lejemålet, som kan henføres til uagtsom adfærd fra udlejers side. 23.3. Såfremt udlejer har handlet erstatningspådragende, er udlejers erstatningsansvar maksimeret til et beløb svarende til kr. 20.000,00. - 14 -
24. Værneting: 24.1. Enhver uenighed, som måtte opstå i forbindelse med denne kontrakt, skal først søges forligt i mindelighed gennem forhandling. Såfremt parterne ikke opnår enighed, er enhver af parterne berettiget til at indbringe sagen for de ordinære domstole med Retten i Randers som værneting., den / 2012, den / 2012 For udlejer: For lejer: Kolind Halmvarmeværk a.m.b.a. Syddjurs Kommune Bilag 1: Tegning over lejemålet - 15 -