Gennemgang af analyse af konsekvenserne ved eventuel omdannelse af Haveboligforeningen Grøndalsvænge til ejerboliger Slide nr. 1
Udstykning Landinspektør H.P. Faustrup vil gennemgå dette punkt Etagebebyggelse kontra tæt/lav bebyggelse Københavns Kommune Udstykningssags gennemførelse De nye skel Efter endelig godkendelse Kort- og Matrikelstyrelsen Forventet tidsplan for udstykning Slide nr. 2
Beslutningskompetence 1. Flertal på 2/3 af medlemmerne, det vil sige mindst 260 andelshavere, jf. vedtægternes 25.2 2. Herefter skal der anmodes om tilladelse fra Københavns Kommune, jf. vedtægternes 25.4 Slide nr. 3
Handelspris Efter eventuel vedtagelse skal der ske en vurdering til brug for overdragelsen til beboerne Der er forudsat samme fordeling indbyrdes som i dag gælder i andelsboligforeningen Fællesejendommen og fællesparcel overdrages til nystiftet grundejerforening Skat skal godkende pris via anmodning om bindende svar Slide nr. 4
Ansvarsfraskrivelse Overdragelse sker med ansvarsfraskrivelse for andelsboligforeningen Der kan ikke tilbydes ejerskifteforsikring Andelshaverne har alligevel i dag den fulde vedligeholdelsespligt og ansvar for ejendommen Slide nr. 5
Offentlig støtte Eventuel offentlig støtte skal tilbagebetales. Det er oplyst at foreningen ikke har modtaget sådanne tilskud Slide nr. 6
Økonomi: Ejendommens/andelens værdi Andelsbolig: 4 boliger er besigtiget. Danbolig har anslået at værdier som andelsboliger andrager fra kr. 2.150.000-2.750.000 Ejerbolig: Som ejerboliger er de samme boliger vurderet til kr. 2.850.000-3.600.000. Dette er 700.000-900.000 højere, svarende til 27-35% Slide nr. 7
Økonomi: Belåningsmuligheder/finansiering Andelsbolig: Andelsboligforeningen kan optage realkreditlån Andelshavere kan kun optage banklån. Disse lån er med variabel rente med niveau p.t. fra ca. 4-7% Ejerbolig: Ejere af en ejerbolig kan optage både banklån og realkreditlån Variabel rente 2-2,5% p.a. p.t. på realkreditlån Mange muligheder for individuelle lånetyper, f.eks. fast rente, u/afdrag m.m. Slide nr. 8
Økonomi: Ejendomsskat Andelsbolig: Opkræves hos foreningen og andelshavere betaler til foreningen Kan ikke indefryses Fordeles ud fra grundstørrelser Ejerbolig: Opkræves individuelt direkte til den enkelte ejer Der er mulighed for at indefryse betaling af disse ejendomsskatter Anslået ud fra omkringliggende sammenlignelige ejendomme Fordeles både på baggrund af grundstørrelser men også byggeret Slide nr. 9
Økonomi: Ejendomsværdiskat Andelsbolig: Betales ikke som andelshaver Ejerbolig: Betales som ejer af en ejerbolig Regler om skatteloft 1% af beregningsgrundlag Reduktionsmulighed for pensionister Anslået ud fra sammenlignelige ejendomme Slide nr. 10
Økonomi: Diverse: Fradrag for renteudgifter, herunder ændrede skatteregler for 2012 til 2019 Boligydelse/lån, afhængig af indtægt Lån til foreningen skal indfries og erstattes af individuelle lån Kontantbehov for den enkelte hvis der overgås til ejerbolig er ca. 60.000. Heraf skal finansieres/ fremskaffes kr. 30-40.000,00. Forbrugsudgifter: Uændret Vedligeholdelsesudgifter: Uændret Slide nr. 11
Økonomi: Budgetter Der er vedlagt beregning på 3 forskellige lånebehov. Forudsætninger: - 7.700 pa. til grundejerforening - Variabel rente på 2% på realkreditlån og 6% på banklån - Ejendomsskat og ejendomsværdiskat er anslået ud fra sammenlignelige boliger med gennemsnitsstørrelse Slide nr. 12
Forsikring Andelsbolig: Fælles ejendomsforsikring via andelsboligforeningen Ejerbolig: Samme forsikring som for andelsboligforeningen, alternativt individuelle forsikringer Slide nr. 13
Udlejning Ejendommens/andelens værdi Andelsbolig: Underlagt andelsboligforeningens regler, vedtægternes 9 Ejerbolig: Som udgangspunkt fri bestemmelsesret Begrænset ret til udlejning Slide nr. 14
Hvad hvis en andelshaver ikke kan eller vil købe sin bolig som ejerbolig Ret til at blive boende som lejer Beskyttet af lejelovgivningens regler Lejeforhold kan indbringes for huslejenævnet Evt. kan andelshaverens børn eller forældre købe ejendommen, hvorefter andelshaveren bliver lejer hos nærtstående familie Slide nr. 15
Salg af en ejendom: Prisfastsættelse Andelsbolig: Maksimalprisregler Man kan sælge til højst opnåelige pris inden for maksimalprisen Forbedringer skal værdisættes Får ikke glæde af herlighedsværdi Ejerbolig: Man kan sælge til højst opnåelige pris uden begrænsning Forbedringer og herlighedsværdi indgår i værdien Slide nr. 16
Salg af en ejendom: Forkøbsrettighed Andelsbolig: Ja, ifølge vedtægter til nærtstående familiemedlem, ellers bytteregister eller ekspetanceliste. herefter frit salg, evt. via ejendomsmægler Ejerbolig: Fri salgsret, herunder ret til salg til nærtstående familiemedlem, evt. via ejendomsmægler Slide nr. 17
Salg af en ejendom: Ansvar Andelsbolig: Diverse rapporter skal fremskaffes, anslået udgift 20.000. Ikke mulighed for lovmæssig ansvarsfraskrivelse Risiko for tvister om mangler ved ejendommen Andelsboligforening er involveret Ejerbolig: Diverse rapporter skal fremskaffes, anslået udgift 15.000. For ejerboliger kan opnås lovmæssig ansvarsfraskrivelse Grundejerforening ikke involveret Slide nr. 18
Skat Andelshaverne og ejere: Der er ikke skattepligt af fortjenester eller udlodningsprovenu, hvis andelshaveren har beboet ejendommen i en del ejerperioden. Andelsboligforeningen: Skattepligt for andelsboligforeningen, da der har været erhvervsmæssig udlejning. Anslået beløb er indregnet i budgettet Slide nr. 19
Grundejerforening Ny grundejerforening dannes. De 389 ejendomsejere vil blive pligtige medlemmer Skal eje og drive fælleshus og fællesaraler Det er medlemmerne der bestemmer indhold af vedtægter og træffer beslutninger på de årlige generalforsamlinger Slide nr. 20
Udlodning Når alle ejendomme er solgt og alt omkring udstykning, tinglysning m.v. er afsluttet, vil andelsboligforeningen blive likvideret og andelsboligforeningens formue udloddet til andelshaverne i henhold til vedtægternes 35,2. Eventuelle pantehæftelser i andelsboligbogen skal forinden indfries og aflyses Slide nr. 21
Spørgsmål www.retraad.dk/gladsaxe Slide nr. 22