fff Varde Kommune LOKALPLAN 23.01.L01 Omdannelse af området ved Torvegade, Slotsgade og havnepladsen i Varde

fff Varde Kommune LOKALPLAN 23.01.L01 Omdannelse af området ved Torvegade, Slotsgade og havnepladsen i Varde

VEJLEDNING LOKALPLAN 23.01.L01 OFFENTLIG HØRING Byrådet fremlægger hermed Forslag til Lokalplan 23.01.L01 i offentlig høring i 8 uger. Lokalplanforslaget giver mulighed for, etablering af et nyt byområde bestående af etagebebyggelse til bolig-, erhvervs- og butiksformål samt nye offentlige byrum, pladser og rekreative arealer ved området omkring Torvegade, Slotsgade og havnepladsen i Varde. I høringsperioden har borgere, interesseorganisationer og andre myndigheder mulighed for at komme med synspunkter, kommentarer eller indsigelser. Eventuelle bidrag skal være Varde Kommune i hænde senest: Fredag den 2. november 2012 På www.vardekommune.dk under i høring kan der indgives høringssvar. Høringssvar kan også sendes til Varde Kommune, Team Plan, Bytoften 2, 6800 Varde eller på e-mail til teamplan@varde.dk og mærkes Indsigelse mod Lokalplan 23.01.L01, Varde Kommune. DET VIDERE FORLØB Når høringsperioden er slut, vil alle bidrag blive forelagt Byrådet, inden der tages endelig stilling til planen. Hvis Byrådet vil foretage ændringer af det offentliggjorte forslag, vil eventuelle berørte borgere få lejlighed til at udtale sig inden den endelige vedtagelse. Efter den politiske behandling vil ejere, naboer og bidragydere blive orienteret om Byrådets beslutning. LOKALPLANENS OPBYGNING En Lokalplan består af en redegørelse og juridisk bindende bestemmelser suppleret med et eller flere kortbilag. En redegørelse beskriver formål og hovedindhold i en lokalplan. Herudover redegøres der bl.a. for de miljømæssige forhold, hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Bestemmelserne indeholder de detaljerede retningslinjer for områdets fremtidige anvendelse. Afsnittet er opbygget, så de juridisk bindende bestemmelser står i højre spalte, og eventuelle uddybende bemærkninger står i venstre spalte. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER En Lokalplan regulerer kun fremtidige forhold. Eksisterende lovlige forhold kan således fortsætte som hidtil - også ved ejerskifte. Lokalplanen medfører heller ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Med andre ord gælder bestemmelserne kun i de tilfælde, hvor en ejer selv vælger at ændre forholdene i området. Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen.

INDHOLDSFORTEGNELSE I REDEGØRELSE BAGGRUND OG FORMÅL... 3 OMRÅDETS BELIGGENHED... 3 EKSISTERENDE FORHOLD... 4 LOKALPLANENS INDHOLD... 4 FORHOLD TIL ANDRE PLANER... 7 FORHOLD TIL ANDEN LOVGIVNING... 13 TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER END VARDE KOMMUNE... 18 SERVITUTTER... 18 II BESTEMMELSER 1. LOKALPLANENS FORMÅL... 20 2. OMRÅDETS AFGRÆNSNING OG ZONESTATUS... 20 3. OMRÅDETS ANVENDELSE... 21 4. UDSTYKNING... 21 5. VEJE, STIER OG PARKERING... 21 6. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING... 23 7.1 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN NY BEBYGGELSE... 24 7.2 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN EKSISTERENDE BEBYGGELSE TIL- OG OMBYGNING, RENOVERING OG LIGNENDE... 26 8. UBEBYGGEDE AREALER... 27 9. TEKNISKE ANLÆG... 28 10. FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF NY BEBYGGELSE... 28 11. GRUNDEJERFORENING... 29 12. OPHÆVELSE AF LOKALPLAN / BYPLANVEDTÆGT... 29 13. RETSVIRKNINGER... 29 14. MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER... 30 VEDTAGELSESPÅTEGNING... 31 III KORTBILAG KORTBILAG 1: MATRIKELKORT KORTBILAG 2: EKSISTERENDE FORHOLD KORTBILAG 3: DELOMRÅDER KORTBILAG 4: BYGGEFELTER KORTBILAG 5: LOKALPLANKORT IV BILAG BILAG A: EKSEMPEL PÅ FACADEBEBYGGELSE MOD TORVEGADE OG HAVNEPLADSEN. BILAG B: PRINCIPSKITSE AF VEJPROFILER FOR TORVEGADE OG VEJADGANG FRA SLOTSGADE Det anvendte kortmateriale er udarbejdet af Varde Kommune. Grundmateriale: Blandt andet KMS copyright. 1

REDEGØRELSE Lokalplanens afgrænsning 2

REDEGØRELSE BAGGRUND OG FORMÅL Hensigten med planen er at åbne mulighed for, at der i området kan opføres ny bebyggelse som erstatning for den eksisterende bebyggelse beliggende ved Torvegade, Slotsgade og havnepladsen i Varde. Den planlagte bebyggelse vil sammen med den omkringliggende bebyggelse med sin størrelse, placering og arkitektur skabe et nyt samlet harmonisk bymiljø og gadebillede ved Torvegade og Slotsgade. Bebyggelsen på dette sted vil være med til at bidrage til en flot ny bygningsmæssig indgang til midtbyen i Varde. Området har med sin beliggenhed ved Varde Å en væsentlig rolle i samspillet mellem den centrale midtby og Varde Ådal. Det er hensigten med planen at skabe bedre sammenhæng mellem midtbyen og Varde Å ved blandt andet at etablere nye attraktive offentlige byrum, pladser og rekreative arealer. Lokalplanen er udarbejdet med fokus på at videreføre visionerne og ideerne fra Masterplan for Varde Midt Nærværende lokalplanen erstatter de gældende lokalplaner L 07.D14.01, L 06.C8.01 og L 677 inden for lokalplanområdet. OMRÅDETS BELIGGENHED Lokalplanområdet ligger i den centrale del af Varde midtby ned til Varde Å. Lokalplanområdet afgrænses mod øst af Torvegade, der fører direkte ind til Varde centrum. Mod nord afgrænses lokalplanområdet af Slotsgade. Området mod vest afgrænses af matriklerne 48a og 46o, henholdsvis ejendommene Slotsgade 7 samt Slotsgade 17 (den tidligere Handelsskole grund). Mod Syd afgrænses området af Varde Å. Lokalplanområdet udgør et areal på ca. 16.000 m 2 og omfatter matrikel nr. 46n, 48b, 49a, 49b, 49d, 49u, 49t, 49v, 7000d, 7000h, del af 7000y, del af 7000z, 7000ag, Varde Bygrunde, Varde. Området set fra Torvegade-broen. Området set fra den sydlige side af Varde å. 3

REDEGØRELSE EKSISTERENDE FORHOLD Lokalplanområdet Området anvendes i dag til liberale erhverv, beboelse, offentlige rekreative formål og parkeringsplads. Bebyggelsen langs Slotsgade består af 1½ etages huse med udnyttet tagetage. Bebyggelsen anvendes til institutionsformål og lægehus. Nord for parkeringspladsen er der opført et nyere et-etages lægehus og et 1½ etages hus fra 1950erne, der anvendes til beboelse. Parkeringspladsen fremtræder med asfaltbelægning, og et mindre område beliggende mellem parkeringsplads og åen er belagt med grus. Terrænet falder fra Slotsgade til åen med ca. 3 m. Fra Slotsgade til parkeringspladsen forløber en offentlig sti til parkeringspladsen. Langs stien er der et beplantningsbælte samt en række karakteristiske træer. Torvegade fremtræder med bymæssig bebyggelse på den østlige side og uden bebyggelse langs den vestlige side. Området har med sin beliggenhed mellem den historiske bydel og åen en central betydning for byen. Området fremtræder i dag uden en klar struktur og karakter, og fortjener en arkitektonisk bearbejdning. LOKALPLANENS INDHOLD Hovedidé Hovedidéen med lokalplanen er at give mulighed for at opføre en ny sammenhængende bebyggelse i området, der kan rumme alt fra boliger, kontorer, liberale erhverv til butikker, restauration og lignende. Området skal skabe den bymæssige sammenhæng mellem Varde Bys historiske centrum og Varde Å, der har manglet på dette sted. Foruden den bedre visuelle forbindelse til ådalen skabes der også bedre fysiske forbindelser via etableringen af nye passager og vejadgange. Ved etablering af en række nye overlappende byrum bestående af et nyt grønt bytorv, omkring hjørnet af Slotsgade og Torvegade og en ny attraktiv placeret havneplads ved åen, får området en særlig karakter der indbyder til ophold og aktivitet. Fra bytorvet ledes man naturligt langs den nye facadebebyggelse langs Torvegade ned til arealerne langs Varde Å, der omdannes til rekreative formål af høj kvalitet for byens borgere. Beplantningen i området skal være med til at understrege de forskellige forløb samt give området en grøn karakter med tilknytning til åen og ådalen. Torvegade markerer byens front mod åen, og bliver den nye, moderne indgang til den gamle købstad. Bebyggelsen skal både i sin form, arkitektur og indhold formidle overgangen mellem den gamle købstad og det rekreative område langs Varde Å, og får således en særlig vigtig position i byen. 4

REDEGØRELSE Masterplan Varde Midt Oplevelsesloop Lokalplanområdet indgår som en brik i et sammenhængende forløb af oplevelser i den indre by et oplevelsesloop - der aktiverer og styrker byens fortællinger og tilbud. LOOP et skal danne overgang fra nationalpark til kultur- og handelsby. Omdannelsen af området skal resultere i en ny bebyggelse og nye by- og landskabsrum, der sammen med Jacobi kvarteret, kirken, gågaderne og åen danner et oplevelsesrigt by- og naturområde med alle oplevelser inden for rækkevidde. Lokalplanområdet er med til at videreføre konceptet fra Masterplan Varde Midt om, at skabe nye sammenhænge mellem byens forskellige dele. Ny bebyggelse Lokalplanen fastlægger fremtidig placering og omfang af den nye bebyggelse i form af byggefelter. Bebyggelsen indenfor delområde 1 kan der bygges i op til tre etage og skal respektere proportioner og skalaforholdene i den historiske bymidte. Bebyggelsens placering og udformning skal fremføres i overensstemmelse med de givne sigteliner fra torvet ned til havnefronten, således der ikke spærres for udsigten. Terræn Terrænet fra Slotsgade til åen falder med ca. 3 meter. Lokalplanen udnytter denne niveauforskel ved udformning af plateauer, der aftrappes mod åen. Aftrapningen kan anvendes som et rekreativt element i form af ramper, siddetrapper og lignende. Plateauerne bevirker at bebyggelsens gulvkoter også aftrappes mod åen. Anvendelse Bebyggelsen anvendes til boliger. Der åbnes mulighed for butikker til udvalgsvare, udstilling, restaurationsformål, liberale erhverv, kontorer samt offentlige formål i hele bebyggelsen. Der kan ikke etableres dagligvarebutikker inden for området. Der kan etableres en ny café eller kiosk på de rekreative arealer ved havnepladsen. Facader Der ønskes en varieret bebyggelse med forskellige arkitektoniske facadeudtryk for det enkelte hus, således at bebyggelsen ikke fremtræder ensartet. Bebyggelsens facadelængder skal respektere bymidtens karakteristiske facadestruktur og det er derfor vigtigt at den enkelte facades længde ikke overstiger 25 meter. Facader skal udføres i blank teglsten for at fastholde det traditionelle materialevalg i Varde Midtby. For at sikre at bebyggelsens facader fremstår tilstrækkeligt nuanceret fastsætter lokalplanen at der skal være variation i teglfarven bygningerne imellem. Altanerne skal tilpasses bygningens arkitektur med hensyn til proportioner, materialer og placering og må ikke placeres på hjørnet af bebyggelsen. Dette skal sikre at bygningskroppen fremstår i en klar og tydelig form. Ny vejadgang Der etableres en ny vejadgang fra Slotsgade, ind på projektområdet og videre ned til havnepladsen. Vejadgangen skal primært servicere boende og erhverv i det nye byggeri. Vejadgangen er en udvidelse af en tidligere sti. Det eksisterende beplantningsbælte og træer langs vejen bør bevares, da det danner en smuk grøn passage ned til åen og det grønne område ved den tidligere Handelsskole. Torvegade Torvegade omlægges med henblik på at skabe et attraktivt gadeforløb mod åen. Den påtænkte omlægning skal forlænge den nordligste del af Torvegade mellem Torvet og Slotsgade videre ned til Torvegade-broen. Lindetræer som også er karakteristisk for den nordlige del af Torvegade videreføres helt ned til broen over Åen. Den konkrete udformning af Torvegade vil bero på en samlet plan for både Torvegade, Slotsgade, havnepladsen og det nye bytorv. Havneplads Nærheden til åen, den sydvendte orientering og udsigten til engene mod vest, gør det muligt at give byen en ny kontaktflade til landskabet, samt en mere bymæssig og venlig facade ved ankomsten fra syd. Den særlige udfordring, der ligger i at bygge på dette sted, hvor der skal tages hensyn til stormflod, udsigt, terrænspring og adgangsforhold, kan udnyttes til at skabe en ny havneplads, som med trapper, ramper og støttemure i sig selv danner et landskabselement til færdsel, ophold og aktiviteter Byen vender herved ansigtet mod åen, ved at der i begrænset omfang bygges nye boliger og erhverv tilpasset stedet. Ideen er at gøre åbredden til et aktivt sted og de begrænsede byggemuligheder skal derfor 5

REDEGØRELSE udnyttes til aktiviteter, der tiltrækker mange mennesker, som kan få glæde af den særlige beliggenhed og muligheden for at opleve Vardes særlige placering. Det er særligt vigtigt for oplevelsen af det karakteristiske sejl og havnemiljø ved Varde Å at der forsat er mulighed for bådpladser omkring havnepladsen. De eksisterende bådpladser skal derfor søges bevaret. Butikker, café eller restaurant, galleri, udstilling, servicefaciliteter for gæstende både og turister og lignende funktioner vil være ønskelige ved den nye havneplads. Nyt bytorv På hjørnet mellem Torvegade og Slotsgade anlægges et nyt bytorv foran den nye bebyggelse, der er med til at skabe visuel kontakt samt fysisk forbindelse ned til Varde Å. Bytorvet bliver et centralt knudepunkt i Varde centrum. Torvet skal give mulighed for forskellige typer ophold af både rekreativ og aktiv art. En grøn beplantning skal være vejviser mod Varde Å og havnefronten. På torvet skal der gives mulighed for udendørs servering fra evt. café eller restaurant. Bytorvet vil ligeledes kunne indeholde kunstneriske tiltag. Torvet skal være let tilgængeligt for alle typer brugere. Grundens naturlige hældning kan således bearbejdes med trapper og ramper, der udover sin praktiske virkning til siddepladser også giver et arkitektonisk præg på bytorvet. Trapperne kan formes således det også giver mulighed for alternative siddepladser. erhvervsbebyggelser skal være anvendelige for virksomhedens ansatte. Med lokalplanen øges byggemulighederne i forhold til eksisterende planlægning med et etageareal på yderligere ca. 4.100 m 2 fra ca. 3.000 m 2 til ca. 7.100 m 2. Parkering, vejforhold og ophold. Realiseres lokalplanen vil dette betyde at der vil blive ca. 20 færre offentlige parkeringspladser i området ved havnepladsen, fra ca. 70 til ca. 50 p-pladser. De offentlige opholdsarealer vil forbedres væsentligt ved etableringen af nyt bytorv og ny havneplads, og adgangsforholdene til området vil ligeledes forbedres ved etableringen af en ny vejadgang. Butiksarealer Lokalplanen åbner mulighed for, at der kan etableres butikker til udvalgsvarer med et samlet etageareal på 2000 m 2 og med et etageareal på maks. 2000 m 2 for den enkelte butik. Dette er en forøgelse på 200 m 2 i forhold til tidligere planlægning for området der det maksimale etageareal var på 1800 m 2. Tekniske anlæg Af hensyn til oplevelsen af bymiljøet skal alle nye forsyningsledninger til f.eks. el, vand og varme udføres som jordkabler og i rør. Inden for lokalplanområdet må der hverken opsættes antenner, paraboler eller lignende. Langs bytorvet og Torvegade anlægges parkeringspladser. Parkeringspladsen vil placere sig lavere en Torvegade og de parkerede biler vil derved ikke forringe kigget til åen og ådalen. Parkeringspladsen skal indpasses i udformningen af bytorvet og havnepladsen, således de bebyggede arealer fremstår som en helhed. Opholdsarealer I lokalplanen udlægges mindst 10% af boligetagearealet og mindst 2% af erhvervsetagearealet til fælles opholdsarealer for bebyggelsens brugere. De fælles opholdsarealer kan etableres i gårdrummet mellem bygningerne eller altaner og tagterrasser med gode opholdskvaliteter. Udlæg af opholdsarealer ved 6

REDEGØRELSE FORHOLD TIL ANDRE PLANER Lokalplan Lokalplanområdet er omfattet af eksisterende lokalplan L 07.D14.01, L 06.C8.01 og L 677. Nærværende lokalplan erstatter lokalplanerne for så vidt angår det viste område i pkt. 2. De eksisterende lokalplaner vil ved byrådets endelige vedtagelse af nærværende lokalplan blive aflyst indenfor lokalplanområdet. Zonestatus Lokalplanområdet er beliggende dels i byzone og dels i landzone og vil forblive sådan. Kommuneplan Kort: Udsnit af kommuneplanens rammekort Detailhandelsplanlægning I henhold til planloven skal der i redegørelsen til en lokalplan der muliggør etablering af butikker, redegøres for bebyggelsens påvirkning af bymiljøet, herunder den eksisterende bebyggelse i området, friarealer og trafikale forhold. Kommuneplan 2010-2022, Varde Kommune Rammebestemmelser Lokalplanområdet er omfattet af bestemmelserne for enkeltområde 23.01.C08, 23.01.C18 og 23.01.R05 i Kommuneplan 2010-2022, Varde Kommune. Lokalplanen er i uoverensstemmelse med bestemmelserne om anvendelsen, bebyggelsesprocenten, etageantallet, Max. Bebyggelseshøjde, Min. Opholdsarealer, Min. parkeringspladser fastlagt i kommuneplanrammerne. Del af Torvegade og Slotsgade ligger inden for enkeltområderne 23.01.C01, 23.01.B03 og 23.01.C15. Rammebestemmelserne, der berører vejarealerne ved Torvegade og Slotsgade, har ingen betydning for lokalplanen og ændres derfor ikke. Vedtagelse af lokalplan 23.01.L01 forudsætter derfor, at der udarbejdes og vedtages et tillæg til kommuneplanen. Kommuneplanen indeholder rammer for placering af arealer til butiksformål, de maksimale arealstørrelser for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål samt de maksimale størrelser for de enkelte butikker. Inden for lokalplanområdet må der etableres butikker med et samlet etageareal på 2000 m 2. I Kommuneplan 2010-2022, er restrummeligheden til butikker i bymidten ca. 6.647 m 2. Der er tidligere planlagt butikker med et samlet etageareal på 1800 m 2 inden for området. Det samlede etageareal inden for området øges derfor kun med 200m 2, fra 1800 m 2 til 2000 m 2. Dvs. restrummeligheden til butikker i bymidten efter vedtagelsen af lokalplan 23.01.L01 vil være 6.447 m 2. Detailhandelsmæssigt medfører den ændrede dispositionsplan for arealet, at der er behov for en mindre justering af Varde bymidteafgrænsning. Da det areal, der ønskes tilføjet mulighed for butikker, ligger indenfor den statistisk afgrænsede bymidte ved sidste revision, vurderes det ikke nødvendigt at 7

REDEGØRELSE foretage en ny statistisk afgrænsning for denne mindre tilretning. Den mindre tilretning af bymidteafgrænsningen i Varde, samt udvidelse af butiksrammen med 200 m 2, vurderes ikke at ville påvirke bymiljøet, oplandet eller tilgængeligheden væsentligt, da der er tale om en forskydning af butiksmulighederne mod vest og syd. Forskydningen giver mulighed for en offentlig tilgængelig pladsdannelse eller bypark på hjørnet af Torvegade og Slotsgade. Samtidig betyder forskydningen også, at der bliver mulighed for mindre butikker mod syd ned til Varde Å. Derved åbnes der mulighed for destinationsskabende aktiviteter nær åen, der kan være med til at skabe en oplevelsesforbindelse mellem Varde Station og Varde torv samt gågaderne en forbindelse som bymidteafgrænsningen også lægger op til. Bymidteafgrænsningen reduceres mod Varde Å med ca. 2200 m 2 og udvides mod Slotsgade med ca. 3500 m 2. Derved forøges bymidteafgrænsningen med 1300 m 2. Bymidteafgrænsning En del af de planlagte butikker ligger udenfor bymidteafgrænsning i Kommuneplan 2010-2022. Det vil kræve en ændring af bymidteafgrænsningen ved et kommuneplantillæg for at der kan etableres butikker inden for den del af området, der i dag ligger udenfor. Bevaringsværdigt kulturmiljø Lokalplanområdet er, i Varde Kommuneplan 2010-2022, udpeget som et bevaringsværdigt kulturmiljø. Bevaringsinteresserne omfatter Varde bys vejstruktur bestående af systemet af veje, der i århundreder har strålet ind mod Varde, sammen med den centrale bydels middelalderlige gadenet. Kulturmiljøet er sårbart over for gadegennembrud, omlægninger og sløjfning af gader og indfaldsveje. I henhold til Kommuneplanens retningslinjer skal bevaringsværdige kulturmiljøer friholdes for byggeri, anlæg mv., som ikke er forenelige med de kulturhistoriske interesser. Lokalplan 23.01.L01 er i overensstemmelse med Byrådets mål om at bevare det værdifulde kulturmiljø og værne om historien samtidigt med, at der skal være mulighed for udvikling og forandring i respekt for de kulturhistoriske værdier. Lokalplanens bestemmelser sikrer, at det lokalplanen muliggør, vil ske i respekt med de kulturhistoriske værdier, uden at bevaringsinteresserne tilsidesættes i væsentligt omfang. Bymiljø og arkitektur Kommuneplanen fastlægger følgende retningslinjer for bymiljø og arkitektur. 7.1 Projekter, der omfatter byrum, skal i forbindelse med omlægninger og opsætning af byinventar bearbejdes arkitektonisk og fremstå i god kvalitet. 7.2 Omlægning af gader, pladser og belægninger, byudstyr, ombygninger samt ændringer i gadebilledet skal vurderes i sin helhed, og de enkelte projekter skal bidrage til et bedre bymiljø. 7.3 I forbindelse med planlægning og udpegning af byfornyelsesprojekter vil projektets betydning for bymiljøet indgå som en del af prioriteringsgrundlaget. 7.4 Varde Kommune vil sikre, at de centralt beliggende bymiljøer bevares, og at omdannelse og nybyggeri sker i respekt for områdets arkitektoniske og kulturhistoriske værdier. 7.5 Ændringer af bevaringsværdige miljøer og bebyggelser med tilhørende omgivelser skal ske under hensyntagen til bebyggelsens helhedspræg og med respekt for bygningernes oprindelige udtryk og materialer. 7.6 Generelt gælder, at om- og nybyggeri skal tilpasses områdets karakter og bygningsproportioner og fremstå i god arkitektonisk kvalitet. 7.7 Bygninger med et mere moderne formsprog kan ikke opføres i områder med kulturhistoriske værdier, medmindre det kan godtgøres, at de kulturhistoriske værdier ikke forringes, og at bymiljøet tilføres nye kvaliteter og dimensioner. Lokalplanens bestemmelser sikrer, at det lokalplanen muliggør, vil ske i respekt for det eksisterende bymiljø i Varde midtby og i overensstemmelse med overstående retningslinjer. Bevaring og udbygning af købstadsmiljøet Kommuneplanen foreskriver at bevarings- og bymidteplanlægningen i Varde tager udgangspunkt i det karakteristiske købstadsmiljø. Bymidten repræsenterer dels en række generelle træk, der er typiske for ældre danske købstæder; dels specifikke træk betinget af byens geografiske og historiske forudsætninger, særlige bygningstraditioner m.v. Købstadsmiljøet skal søges understøttet ved, at bevare og udbygge den middelalderlige 8

REDEGØRELSE gade- og bebyggelsesstruktur og søge blandingen af boliger og erhverv fastholdt. Landskabelige forhold - landskabskarakterområde En del af lokalplanområdet ligger indenfor Landskabskarakterområde 6 Billum Alslev Marsklandskab Lokalplanområdet afgrænses mod syd af Varde Å og ådalen som er omfattet af rekreative, landskabelige og biologiske interesser. Ådalen indgår som bynært rekreativt område for Varde og der er udarbejdet en plejeplan. Planen er blandt andet, at genskabe det tidligere kulturlandskab med græssende kvæg og høslet, at hindre tilgroning, at bevare og forbedre vilkårene for dyre- og plantelivet og at give offentligheden mulighed for naturoplevelser gennem etablering af stinet. indblikket til kirken eller virker forstyrrende på kirkens nære omgivelser. Beplantning, der visuelt slører og forringer indblikket til kirken, skal undgås. Eksisterende beplantning og høje træer på matrikel nr. 49t er i dag med til at sløre indblikket til kirken fra Torvegade og Torvegade-broen. Lokalplanen giver mulighed for, at der kan opføres nybyggeri i området, der i mindre omfang risikerer at sløre indblikket til kirken fra Torvegade. Lokalplanen fastlægger bestemmelser for bygningsstørrelser og højder, der sikrer at kirketårnet forsat vil være synligt fra Torvegade. Det vurderes at den nye bebyggelse vil tilføje bymæssige kvaliteter til området, der godtgøre at indblikket til kirken kan forringes en smule visse steder langs torvegade. Drikkevandsinteresser Lokalplanområdet ligger inden for et område med drikkevandsinteresser. Kirkeomgivelser Inden for lokalplanområdet er der udpeget kirkeomgivelser omkring Sct. Jacobi Kirke. Kirkelandskabet er kirkens nære omgivelser og består af en indblikszone og en baggrundszone. Indblikszoner er arealerne mellem kirken og den vej, hvorfra indblik er mulig. Baggrundszoner er arealerne, som i forhold til den vej hvorfra der er indblik, danner baggrund for kirken. Påvirkning af indblikket til kirketårnet Ovenstående kort viser, ved den indtegnede kile, hvor der kan ske en påvirkning af indblikket til kirketårnet. Konklusion Lokalplanen er således i overensstemmelse med Kommuneplan 2010-2022. Kirkeomgivelser Sct. Jacobi kirke I henhold til Kommuneplan 2010-2022 kan der kun opføres bygninger eller tekniske anlæg mv. i kirkelandskabet, hvis byggeriet eller anlægget ikke visuelt slører eller forringer 9

REDEGØRELSE Kommuneatlas Varde Bymidteplan Lokalplanen er omfattet af: Masterplan for Varde Midt Bevaringsplan og registrant 1976 for Varde bymidte Facade- og skiltevejledning Lokalplanen er omfattet af facadevejledningen for Varde Bymidte: Bymiljø, facader og skilte. Vejledning for Varde Bymidte. Retningslinierne heri skal respekteres. Kommuneatlas Varde 1992. Et væsentligt grundlag for planlægningen i bymidten er Kommuneatlas Varde, der blev udarbejdet i samarbejde mellem Planstyrelsen og Varde Kommune i 1992. Kommuneatlasset omfatter en kortlægning og registrering af enkeltbygninger, der er opført før 1940 med henblik på at fastlægge deres bevaringsværdi. Endvidere er udvalgte bevaringsværdige sammenhænge beskrevet. De beskrevne bevaringsværdier skal i forbindelse med kommune- og lokalplanlægning søges fastholdt eller forbedret. Torvegade og Slotsgade indgår som en del af den bevaringsværdige gadestruktur. Vejledning for Varde bymidte Kulturarvsatlas Vadehavet Lokalplanområdet indgår som en del af den bevaringsværdige bymidte i Varde. Området indeholder bygninger med middel bevaringsværdi, nemlig Slotsgade 3 og 5. Lokalplanen opretholder de udpegede bevaringsværdige kvaliteter i kommuneatlas Varde. Slotsgade og Torvegade bidrager til opretholdelse af kulturmiljøet, ved etablering af flere rumskabende bygninger og sigtelinjer langs gadeforløbende. Vadehavet Kulturarvsatlas Varde bys vejstruktur er udpeget, af Kulturarvstyrelsen, som et af de 77 kulturmiljøer, der er udpeget i Vadehavsregionen i forbindelse med 10

REDEGØRELSE udgivelsen af Vadehavets Kulturarvsatlas. Kulturmiljøerne er udvalgt på baggrund af en karakteristik af de naturmæssige, landskabelige, kulturhistoriske og arkitektoniske hovedtræk. De bærende bevaringsværdier består af systemet af veje, der i århundreder har strålet ind mod Varde, sammen med den centrale bydels middelalderlige gadenet. Kulturmiljøet er sårbart over for gadegennembrud, omlægninger og sløjfning af gader og indfaldsveje. Lokalplanområdet indgår som en del af den bevaringsværdige bymidte i Varde. Den nye bebyggelse ved Slotsgade og Torvegade bidrager til at opretholde vejstrukturen, da der etableres flere rumskabende bygninger og sigtelinier langs gadeforløbende og ved de offentlige pladser. Omlægningen af Slotsgade og Torvegade vil tage hensyn til den oprindelige struktur og blive tilpasset det øvrige gadenet. afledt på grunden med LAR, skal afledes til regnvandsledningen. LAR står for Lokal Afledning af Regnvand og kan udføres som grønne tage, permeable belægninger på befæstede arealer og lignende. Lokalplanen giver mulighed for, at der kan etableres underjordiske forsinkelsesbassiner til regnvand. Underjordiske forsinkelsesbassiner kan etableres indenfor delområde 2 og 3. Trafikforhold Trafik og miljøhandlingsplanen for Varde by I trafik og miljøhandlingsplanen for Varde by beskrives de fremtidige mål for trafikken i byen. Det er visionen, at byen skal være for alle trafikanter. Det betyder at trygheden skal være høj, hvad enten man færdes til fods, cykel eller i bil. Ligeledes skal trafiksikkerheden og tilgængeligheden være god for alle. De primære trafikveje danner en ringvej rundt om byen, der kan lede gennemkørende trafik uden om byen og samtidigt kan fordele trafikken til bymidten ad de forskellige radialveje. Skitse visende bevaringsværdig gadestruktur Vandforsyningsplan Lokalplanområdet er beliggende i vandforsyningsområdet for Varde Kommunes forsyningsafdeling. Varmeforsyningsplan, Lokalplanområdet skal ifølge kommunens varmeplanlægning fjernvarmeforsynes fra Varde Kommunes forsyningsafdeling. Spildevandsplan Lokalplanområdet er omfattet af kommunens spildevandsplan. Spildevand ledes til Varde renseanlæg. Varde Kommune ønsker, at udlægge området som separatkloakeret i et tillæg til spildevandsplanen. Det vil sige, at der skal etableres et to-strenget kloaksystem med regnog spildevand i adskilte ledninger. Det overfladevand (regnvand) som ikke bliver De sekundære trafikveje (Torvegade og Slotsgade) danner til sammen de radiale forbindelser mellem det primære vejnet og bymidten samt en ringvej rundt om selve bymidten, således at denne aflastes mest muligt for gennemkørende trafik. Lokalvejene skal sikre adgang til den enkelte bebyggelse. Torvegade er udpeget som sekundær trafik og hastigheden er fastlagt til 40 km/t. Cykelsti prioritet ved Slotsgade I trafik og miljøhandlingsplanen for Varde by er der planlagt en fremtidig cykelsti/-bane langs Slotsgade. Den nye bebyggelse mod Slotsgade er flyttet 2 meter væk fra vejen i forhold til eksisterende bygninger, for derved at give plads til en fremtidig cykelsti på den sydlige side af Slotsgade. Trafiksikkerhedsplan - og miljøhandlingsplan Lokalplanområdet er omfattet af og i overensstemmelse med Trafiksikkerhedsplan for Varde Kommune. Lokalplanområdet er omfattet af Bekendtgørelse for standsning og parkering i Varde Kommune. 11

REDEGØRELSE Klima Ren Kommune Lokalplanen fastsætter at boligbebyggelse skal opføres svarende til mindst lavenergibygning klasse 2015*. Dette er med til at følge Varde Kommunes målsætning om at nedbringe CO2- udledningen ved blandt andet opførelse af lavenergi bebyggelse. *Fra 2015 skal ny boligbebyggelse mindst overholde krav til energirammer for standardbyggeri, fastsat i bygningsreglementet på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse. 12

REDEGØRELSE FORHOLD TIL ANDEN LOVGIVNING Miljøvurdering Der er foretaget en screening efter lov om miljøvurdering af planer og programmer for at se om der er behov for at foretage en miljøvurdering. Konklusionen af screeningen er, at lokalplanen ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet, og at der ikke er behov for en nærmere undersøgelse af miljøforholdene. Byrådet har derfor besluttet, at der ikke skal foretages en miljøvurdering, jf. 3, stk. 2 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Miljøscreeningen foreligger i et selvstændigt notat, der kan rekvireres ved Team Plan, Varde Kommune, samt ses på Varde Kommunes hjemmeside: vardekommune@varde.dk Internationalt naturbeskyttelsesområde Natura 2000 Ifølge bekendtgørelse om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter (Bekendtgørelse nr. 408 af 1. maj 2007) kan et planforslag ikke vedtages, hvis gennemførelse af planen kan betyde: at planen skader Natura 2000-områder, at yngle- eller rasteområder i det naturlige udbredelsesområde for de dyrearter, der er optaget i habitatdirektivets bilag IV, litra a) kan blive beskadiget eller ødelagt, eller at de plantearter, som er optaget i habitatdirektivets bilag IV, litra b) i alle livsstadier, kan blive ødelagt. Lokalplanområdet omfatter en mindre del af Varde å der er udpeget som internationalt naturbeskyttelsesområde (Natura 2000- område). EF-Habitatområde ved Varde Å vest for Varde EF-fuglebeskyttelsesområde ved engarealer ved Ho Bugt Ramsar-områder ved Vadehavet. Åen og området beliggende syd for lokalplanområdet er udpeget som Ramsarområde (nr. 27 Vadehavet), EFfuglebeskyttelsesområde (nr. 49 Engarealer ved Ho Bugt) og EF-habitatområde (nr. 78 Vadehavet med Ribe Å, Tved Å og Varde Å vest for Varde) og udgør et internationalt naturbeskyttelsesområde. Bevaringsmålsætningen for de internationale naturbeskyttelsesområder er at sikre og genoprette en gunstig bevaringsstatus for de arter og naturtyper, områderne er udpeget for. For Ramsarområderne er målsætningen endvidere at beskyttelsen skal fremmes. I henhold til bekendtgørelse om afgrænsning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder kan der i disse områder ikke udlægges areal til byzone, planlægges nye større vejanlæg m.m. I redegørelsen til planforslag, som enten i sig selv eller i forbindelse med andre planer kan påvirke et internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt, skal der, under hensyn til bevaringsmålsætningen for området, indgå en vurdering af forslagets virkninger på det internationale naturbeskyttelsesområde, herunder på områdets naturtyper og levesteder samt de arter, området er udpeget for at bevare. Ramsarområde nr. 27 Vadehavet Ramsarområder er vådområder med så mange vandfugle, at de har international betydning og skal beskyttes. Det er de store fuglekoncentrationer i Vadehavet, der ligger til grund for udpegningen af Ramsarområdet. Det vurderes, at gennemførelsen af lokalplanen næppe vil påvirke forekomsten af vandfugle i Varde ådal i negativ retning, idet lokalplanområdet er beliggende i bymæssig bebyggelse og ikke berører eller påvirker de udpegede engarealer i ådalen. EF-fuglebeskyttelsesområde nr. 49 engarealer ved Ho Bugt EF-fuglebeskyttelsesområder er udpeget på grund af vigtige forekomster i området af arter på EF-fugledirektivets bilag I og trækfugle som forekommer i området med mere end 1 % af den berørte bestand. Udpegningsgrundlaget for EFfuglebeskyttelses- område nr. 49 er bestande af: 13

REDEGØRELSE Ynglende Hedehøg, Blå kærhøg, Engsnarre, Blåhals og trækkende Klyde. Lokalplanen er beliggende i et område med bymæssig bebyggelse, og dette område er ikke relevant for de nævnte fuglearter.det vurderes derfor, at gennemførelsen af lokalplanen ikke vil påvirke de fuglearter, der ligger til grund for udpegningen af EFfuglebeskyttelsesområdet.. EF-Habitatområde nr. 78 Vadehavet med Ribe Å, Tved Å og Varde Å vest for Varde EF-Habitatområder er områder med et væsentligt indhold af planter, dyr og/eller naturtyper som fremgår af EF-Habitatdirektivet. Udpegningsgrundlaget for EF-Habitat nr. 78 er forekomst af følgende dyrearter: Flodlampret, Havlampret, Bæklampret, *Snæbel, Stavsild, Laks, Odder, Gråsæl, Spættet sæl og Marsvin og forekomst af følgende naturtyper: Sandbanker med lavvandet vedvarende dække af havvand Flodmundinger Mudder- og sandflader blottet ved ebbe *Kystlaguner og strandsøer Større lavvandede bugter og vige Rev Vegetation af kveller eller andre enårige strandplanter, der koloniserer mudder og sand Vadegræssamfund Strandenge Forstrand og begyndende klitdannelser Hvide klitter og vandremiler *Stabile kystklitter med urteagtig vegetation (grå klit og grønsværklit) *Kystklitter med dværgbuskvegetation (klithede) Kystklitter med havtorn Kystklitter med gråris Kystklitter med selvsåede bestande af hjemmehørende træarter Fugtige klitlavninger Indlandsklitter med lyng og visse Indlandsklitter med åbne græsarealer med sandskæg og hvene Ret næringsfattige søer og vandhuller med små amfibiske planter ved bredden Kalkrige søer og vandhuller med kransnålalger Næringsrige søer og vandhuller med flydeplanter eller store vandaks Brunvandede søer og vandhuller Vandløb med vandplanter Våde dværgbusksamfund med klokkelyng Tørre dværgbusksamfund (heder) Overdrev og krat på mere eller mindre kalkholdig bund (* vigtige orkidélokaliteter) *Artsrige overdrev eller græsheder på mere eller mindre sur bund Tidvis våde enge på mager eller kalkrig bund, ofte med blåtop Plantesamfund med næbfrø, soldug eller ulvefod på vådt sand eller blottet tørv Rigkær Stilkegeskove og -krat på mager sur bund * Skovbevoksede tørvemoser *Prioriterede naturtyper og arter, det vil sige naturtyper og arter, der er ved at forsvinde eller trues af udryddelse inden for EU. Som nævnt indgår en mindre del af Varde Å i lokalplanområdet, og dette vandløb er formentlig naturtypen Vandløb med vandplanter. Herudover berører lokalplanen ikke naturtyper, der ligger til grund for udpegningen af habitatområdet. Det vurderes, at gennemførelse af lokalplanen næppe vil påvirke Varde Å og dens plante- og dyreliv, såfremt der tages forholdsregler for at undgå udsivning af forurenende stoffer m.v. under anlægsarbejdet. Samlet vurdering af konsekvenser En mindre del af lokalplanområdet ved Varde Å er beliggende indenfor det internationale naturbeskyttelsesområde. Lokalplanen ændrer ikke ved eksisterende forhold ved Varde Å. Arealet beliggende umiddelbart nord for åen henligger i dag som en grusbelagt offentlig plads, der anvendes rekreativt af byens borgere. Arealet nord for nævnte plads anvendes i dag som offentlig parkeringsplads. Lokalplanen åbner mulighed for etablering af ny havneplads på det grusbelagte areal og det asfalterede offentlige parkeringsareal. Der åbnes mulighed for nybyggeri nord for den eksisterende parkeringsplads mod havnepladsen samt langs Torvegade og Slotsgade. Der åbnes ligeledes mulighed for etableringen af café- og kioskbygninger indenfor afgrænsede byggefelter på den nye havneplads. Med henvisning til ovenstående vurderes det samlet, at gennemførelse af lokalplanen vil kunne ske uden at påvirke Natura 2000- området negativt. Vurderingen er primært begrundet i, at der er tale om et område med bymæssig bebyggelse uden særlig relevans 14

REDEGØRELSE for arterne og naturtyperne fra udpegningsgrundlaget. Varde Kommune vurderer desuden, at lokalplanen ikke vil medføre nogen negative påvirkninger af bilag IV-arter. Planloven Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger indenfor kystnærhedszonen, som er en ca. 3 km bred zone langs kysten. I kystnærhedszonen må der kun udlægges areal til byggeri, anlæg m.v., hvis der foreligger en særlig planmæssig og/eller funktionel begrundelse for den kystnære placering. Planlovens 35 stk. 3 hindrer ikke at der kan meddeles tilladelse til en hensigtsmæssig udnyttelse af bebyggelse til f.eks. turistmæssige formål eller ferie- og fritidsfunktioner. Lokalplanen giver mulighed for at der kan opføres ny bebyggelse samt erstatningsbyggeri for eksisterende bebyggelse beliggende Slotsgade 3 og 5 samt Torvegade 12 og 16. Konsekvenserne af den nye bebyggelse vurderes at være af mindre betydning set i forhold til byens samlede struktur. Bebyggelsen vil indgå som en del af den eksisterende bystruktur og vil dermed falde ind med byens bygningskroppe og arkitektur. Der er yderligere i lokalplanen fastlagt bestemmelser for ny bebyggelses udseende og placering, så denne tager mest mulig hensyn til værdierne i byen samt det omkringliggende landskab ved Varde ådal. Nybyggeri skal i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse følges af en visualisering af bebyggelsen påvirkning på området i forhold til den kystnære beliggenhed. Åbeskyttelseslinjen Varde å 3 beskyttet naturområde Beskyttede vandløb Varde Å Lokalplanens realisering vurderes ikke at ændre på forholdene i Varde Å. Beskyttelseslinier v fortidsminder Inden for lokalplanområdet er der en fortidsmindebeskyttelseslinje omkring Voldstedet ved slotsbanken, Fredningsnr: 320358. Ændringer af tilstanden som, terrænændringer, stianæg, beplantninger med træer o.l. indenfor beskyttelseslinjen kræver dispensation af Varde Kommune. Byggefelt 5 er placeret udenfor beskyttelseslinjen. Lokalplanens virkeliggørelse ændrer derfor ikke på området inden for fortidsmindets beskyttelseslinje. Naturbeskyttelsesloven Åbeskyttelseslinje Inden for lokalplanområdet ligger der: Åbeskyttelseslinien for Varde Å Åbeskyttelseslinjen omfatter matriklerne matrikel nr. 46n, 48b samt del af 7000d. I lokalplanen gives der mulighed for at etablere en cafe/kiosk på matrikel nr. 46n. Det vil kræve dispensation fra Åbeskyttelseslinjen inden der kan gives tilladelse til nybyggeri, terrænændringer, beplantning mv. på matriklen. 15

REDEGØRELSE Fortidsmindebeskyttelseslinje. Jordforureningsloven Lokalplanområdet er områdeklassificeret ifølge jordforureningsloven. Støjforhold Da lokalplanområdet grænser op til Slotsgade og Torvegade, der er sekundære trafikveje med deraf følgende støjbelastning, skal der ved nybyggeri sikres, at støjniveauet på de indendørs og udendørs opholdsarealer overholder Miljøstyrelsens vejledning. Der henvises til Miljøstyrelsens vejledning nr. 4 fra 2007 Støj fra veje. Vejloven Der skal i forbindelse med byggeansøgning fremsendes et vejprojekt med en plan for vejprojektet og parkeringsarealer, belægning, befæstelse, afvanding mv. 16

REDEGØRELSE Museumsloven I forbindelse med jordarbejder, f.eks. ved bygge- og anlægsarbejder, kan der dukke spor af fortidsminder op, hvorved anlægsarbejdet ifølge museumsloven skal stoppes og fundet anmeldes til kulturministeren eller det nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum, der derefter træffer beslutning om det videre forløb, jf. 27, stk. 2 og 3 i museumsloven. Arkivalsk Kontrol Museet for Varde By og Omegn har gennemført arkivalsk kontrol og gør opmærksom på, at der i forbindelse med anlægsarbejder i lokalplanområdet er stor sandsynlighed for at støde på fortidsminder i form af bebyggelse fra vikingetid og middelalder. Fundene kan ifølge Museumsloven forlanges undersøgt for bygherrens regning. Med henblik på at undgå forsinkelse af anlægsarbejdet og uforudsete udgifter, er der mulighed for at få foretaget en forundersøgelse, inden anlægsarbejdet i gangsættes. I henhold til museumsloven skal Museet for Varde By og Omegn foretage en omkostningsfri arkivalsk kontrol i forbindelse med lokalplanforslag, og såfremt de bliver anmodet herom forud for større bygge- og anlægsarbejder. Museet fremkommer efter den arkivalske kontrol og evt. en mindre forundersøgelse med en udtalelse om, hvorvidt eventuelle anlægs- og byggearbejder indebærer risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder, og om det vil være nødvendigt at gennemføre arkæologiske undersøgelser, inden anlægs- eller byggearbejdet gennemføres. Kendte fund og fortidsminder i nærheden af lokalplansområdet. Museet har bl.a. gennemført en stor undersøgelse i Jacobi Skoles område 2007 og 2008, hvor der blev gjort meget rige fund fra middelalderen og det er sandsynligt at denne bebyggelse fortsætter helt ned til åen. Museet for Varde By og Omegn vil meget gerne inddrages, så hurtigt som muligt, når der er konkrete anlægsplaner og man må forudse omfattende arkæologiske undersøgelser. For at imødegå forsinkelser og fordyrelse af anlægsarbejdet, vil det derfor være en god ide at foretage en forundersøgelse inden anlægsarbejdet igangsættes. Ifølge 26 stk. 2 i museumsloven skal også udgiften til større forundersøgelser afholdes af den for hvis regning jordarbejdet udføres. Kulturarvsstyrelsen kan i særlige tilfælde søges om tilskud. Viser en forundersøgelse, at der findes fortidsminder på arealet, vil disse skulle udgraves på bygherres regning. Der er dog mulighed for at søge om tilskud hos Kulturarvsstyrelsen. Museet for Varde By og omegn tilbyder ved betaling at foretage en forundersøgelse Spørgsmål vedrørende museumsloven eller de arkæologiske undersøgelser kan rettes til Arkæologisk Afdeling på Museet for Varde By og Omegn, Lundvej 4, 6800 Varde, tlf. 75 22 08 77, eller pr. mail vam@vardemuseum.dk. 17

REDEGØRELSE TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER END VARDE KOMMUNE Lokalplanens virkeliggørelse forudsætter ikke tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end Varde Kommune. SERVITUTTER For lokalplanområdet gælder følgende deklarationer: Matr. nr. 46n og 48b Varde Bygrunde Ejer: Varde kommune 1. 16/8 1922 Dok. om færdselsret 2. 6/5 1964 Dok. om bebyggelse, benyttelse mv. 3. 3/6 1964 Dok. om bebyggelse, benyttelse mv. 4. 29/1 1965 Dok. om forsynings- /afløbsledninger Ad 1) Deklarationen omhandler en ret for ejer af matr.nr. 46e til færdsel ad 2 alen bred sti over matr. nr. 46a (nu både 46a og 46 ) Stien er vist på medfølgende kortbilag. Stien ligger udenfor lokalplanområdet. Ad 2) Deklarationen bestemmer at kommunen, der dengang købte matr. nr. 48b, skal anbringe raftehegn i skellet mellem matr.nr. 48a og 48b, samt at matr. nr. 48b ingensinde må bebygges, og at ejeren afmatr. nr. 48a skal have adgang til åen gennem en højest 1,5 meter bred låge i hegnet. Ad 3) Deklarationen forpligtiger kommunen ved køb af matr.nr. 46n, at anbringe raftehegn i skellet mellem matr.nr. 46h og 46n, at matr. nr. 46n ingensinde må bebygges og at den til en hver tid værende ejer afmatr. nr. 46h skal have adgang til åen gennem en låge i hegnet. Ad 4) Deklarationen omhandler bestemmelser om kloakledning på matr. nr. 46, uden for lokalplanområdet. Herudover er der bestemmelse om, at ejerne afmatr. nr. 46 har ret til færdsel ad 1,25 m bred sti (2 alen) over matr. nr. 46n. Der er i ovenstående nævnt forhold omkring adgangsret til åen for ejerne af matr. nr. 46e, 46, 46h og 48a - alle rådighedsservitutter, som umiddelbart ikke kan fortrænges af en lokalplan. Det er således med planlægning af arealerne for matr. nr. 46n og 48b iagttaget, at retten til færdsel for naboerne eksisterer i form af tinglyste deklarationer. Matr. nr. 49a og 49u Varde Bygrunde Ejer: Torvegade 10 Aps 1. 12/9 1898 Dok. om vands benyttelse 2. 18/6 1900 Dok. om forsynings-log afløbsledning 3. 10/7 1936 Dok. om udstykkede parceller 4. 11/3 1952 Dok. om forsynings-log afløbsledninger 5. 20/9 1965 Dok. om oversigt Ad 1) Har ingen betydning for lokalplanens indhold - omhandler tidligere engparceller ned til åen Ad 2) Det vurderes, at servitutten er uaktuel, da den omtaler ældre kloakeringer og afvanding til eng. Det vurderes, at afvandingen nu sker gennem offentlig kloak i offentlig vej. Ad 3) Har ingen betydning for lokalplanens indhold - omhandler vedligehold af skråningsanlæg mod Torvegade Ad 4) Deklarationen, omfatter en ret for Varde Kommune til at efterse og vedligeholde det på den sydlige del af matr. nr. 49u værende offentlige kloakanlæg. Det kan ikke vurderes, om anlægget fortsat er i brug, men det skønnes, at anlægget i så fald ligger uden for det område der ifølge lokalplanen skal bebygges. Ad 5) Deklarationen pålægger matr. nr. 49a og 49u et oversigtareal på 15x50 meter. Oversigtsarealet ligger udenfor den påtænkte bebyggelse men inden for et nyt bytorv, hvor der ønskes plantet solitære træer. Matr. nr. 49b Varde Bygrunde Ejer: Varde Kommune 1. 12/9 1898 Dok. om færdselsret 2. 29/6 1984 Dok. om transformatorstation Ad 1) Deklarationen bestemmer, at ejerne af matr.nr. 49d har ret til færdsel ad nærmere bestemt areal på matr. nr. 49b og 49d, ligesom ejerne af matr.nr. 49d også har ret til at have kloakledning til afvanding liggende i samme areal som færdselsretten. Ejeren af 49b har ret til færdsel på matr. nr. 49d på et nærmere 18

REDEGØRELSE afgrænset areal i forlængelse af færdelsretten som beskrevet ovenfor. Ad 2) Deklarationen omhandler ret til placering af transformatorstation på ejendommen. Placeringen er transformatorstationen skal iagttages ved projektering. Matr. nr. 49d Varde Bygrunde Ejer: Charlotte og Margot Bøving 1. 7/8 1967 Dok. om færdselsret Ad 1) Se omtale af denne servitut under ejendommen, matr.nr. 49b Matr. nr. 49t Varde Bygrunde Ejer: Bodil og Sven tang Kristensen 1. 20/5 1946 Dok. om bebyggelse, benyttelse mm. 2. 26/9 1975 Dok. om bebyggelse, benyttelse mm. Ad 1) Deklarationen omtaler, at der ikke på den sydlige del af matr. nr. 49t må forefindes bebyggelse og beplantning, der spærrer for udsigten til Torvegade og broen fra matr. nr. 49b og 49g. Matr. nr. 49g er senere inddraget under matr. nr. 49 så servitutten går alene på matr. nr. 49b, der nu ejers af Varde Kommune. Da bebyggelsen bl.a. agtes opført på matr. nr. 49t i stor højde, bør servitutten iagttages. Det bemærkes, at de påtaleberettigede er ejerne afmatr. nr. 49b, 49t og 49v Varde Bygrunde. Ad 1) Se omtale under matr.nr. 49t. Der er lyst påtegning på dokumentet i 1994 om tilladelse til, at bygningen på ejendommen forsynes med afvalmet tag med maks. hældning på 300. Ad 2) Se omtale under matr.nr. 49t Ad 3) Deklarationen omhandler bestemmelser om p-plads for patienter delvist på matr.nr. 49v og delvist på offentlig areal syd for matr. nr. 49v Deklarationen ophæves ved nedrivning af eks. bebyggelse på matr. nr. 49v og opførelsen af ny bebyggelse. Konklusion Der skulle således være redegjort for de på ejendommene lyste servitutter, hvoraf retten til færdsel er typiske rådighedsservitutter, som ikke umiddelbart kan fortrænges af lokalplanbestemmelserne. Herudover skal iagttages, at der ligger ledninger, som evt. skal flyttes og en transformatorstation ligeså. Udsigtsbestemmelsen fra matr. nr. 49b vurderes at falde bort, da Varde Kommune nu står som ejer af matr.nr. 49b, som også er planlagt til bebyggelse. Ad 2) Deklarationen omhandler bestemmelse om regnvands- og spildevandsledninger på matr. nr. 49t og 49v, herunder afvandingen fra dem til åen ad offentlige kloakledninger. Deklarationen og anlægget skal iagttages ved fremtidig bebyggelse af såvel matr. nr. 49t som 49v Det vil sandsynligvis komme på tale, at skulle omlægge anlægget. Matr. nr. 49v Varde Bygrunde Ejer: Niels Jakob Kragh 1. 20/5 1946 Dok. om bebyggelse, benyttelse mm. 2. 26/9 1975 Dok. om bebyggelse, benyttelse mm. 3. 23/10 1975 Dok. om parkering 19

BESTEMMELSER LOKALPLAN 23.01.L01 OMDANNELSE AF OMRÅDET VED TORVEGADE, SLOTSGADE OG HAVNEPLADSEN I VARDE I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i pkt. 2 nævnte område. 1. LOKALPLANENS FORMÅL 1.01 Lokalplanen har til formål: at fastlægge området anvendelse til centerformål i form af boliger, butikker, liberalt erhverv, restauration/cafe, offentlige samt rekreative formål, at fastlægge bebyggelsesprincipper og hovedretningslinjer for bebyggelsens placering, højde og udstrækning, at fastlægge retningslinjer for bebyggelsens udformning og materialevalg. at sikre at nye bygninger gennem facadens opdeling og arkitektur gives en udformning, der er i harmoni med den omgivende bebyggelse. at fastlægge principper for udformning af nyt bytorv og havneplads, at fastlægge principper for adgangs-, friareal- og parkeringsforhold samt at sikre at området får en markant grøn karakter. 2. OMRÅDETS AFGRÆNSNING OG ZONESTATUS 2.01 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matrikel nr. 46n, 48b, 49a, 49b, 49d, 49u, 49t, 49v, 7000d, 7000h, del af 7000y, del af 7000z, 7000ag, Varde Bygrunde, Varde. 2.02 Lokalplanområdet er beliggende dels i byzone og dels i landzone og vil forsat være sådan. 2.03 Lokalplanområdet opdeles i 4 delområder, som vist på kortbilag 3. Delområde 1 omfatter del af matriklerne 49v, 49t, 49b og 49d Varde Bygrunde, Varde. Delområde 2 omfatter matriklerne 49a og 49u Varde Bygrunde, Varde samt dele af matriklerne 49t, 49d, 7000d og 7000z Varde Bygrunde, Varde. Delområde 3 omfatter matriklerne 48b og 46n Varde Bygrunde, Varde samt dele af matriklerne 49t og 7000d Varde Bygrunde, Varde. Delområde 4 omfatter matriklerne 7000ag og 7000h Varde Bygrunde, Varde samt dele af matriklerne 49b, 49v, 7000y og 7000z Varde Bygrunde, Varde. 20