HØJESTERETS DOM afsagt tirsdag den 22. maj 2018 Sag 142/2017 (2. afdeling) Salar Ahmad Shareef, Rikke Munk, Jutta Rasmussen, Gitte Fischer, Hanne Smidt Møller Kjærgaard, Jon Silberg, Susanne Syberg, Susanne Dyrberg, Hewa Nadir Kader (advokat Flemming Wahrén for alle) og Malene Ramfeldt (advokat Flemming Wahrén, beskikket) mod Boligselskabet Sjælland (advokat Rolf B. Ledertoug) Biintervenient til støtte for Boligselskabet Sjælland: Ista Danmark A/S (advokat Anne Louise Husen) I tidligere instanser er afsagt dom af Boligretten i Roskilde den 1. marts 2016 og af Østre Landsrets 19. afdeling den 7. marts 2017. I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Jon Stokholm, Vibeke Rønne, Jens Peter Christensen, Jan Schans Christensen og Lars Apostoli.
- 2 - Sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens 387. Påstande Appellanterne har nedlagt påstand om frifindelse. Indstævnte, Boligselskabet Sjælland, har påstået stadfæstelse af landsrettens dom. Anbringender Appellanterne har anført, at udlejer mister retten til at kræve tillægsbetaling, når varmeregnskabet ikke er sendt til lejerne inden udløbet af fristen på 4 måneder efter regnskabsårets udløb, jf. almenlejelovens 58, stk. 1, jf. 56, stk. 1. Samme frist gælder for krav om tillægsbetaling som følge af korrektioner i regnskabet, i hvert fald når korrektionerne fremtræder som et helt nyt varmeregnskab, som det er tilfældet i denne sag. 59, stk. 2, om udlejerens forpligtelse til snarest at rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere i tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne indebærer ikke en tilsidesættelse af 58, stk. 1, jf. 56, stk. 1. Hvis fristen på 4 måneder for krav om tillægsbetaling som følge af korrektioner, der er nødvendiggjort af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne, ikke var gældende på almenlejelovens område, ville lejerne på dette område være ringere stillet end lejerne i private udlejningsejendomme. Det ville være ulogisk, da hensynet til beskyttelse af lejere i alment boligbyggeri er lige så stærkt som hensynet til beskyttelse af lejere i private udlejningsejendomme. Hvad angår lejerne i private udlejningsejendomme, følger det i dag af lejelovens 45 c, stk. 2, at fristen for krav om tillægsbetaling efter korrektion af fejlagtig udgiftsfordeling i et varmeregnskab er den samme som fristen for udsendelse af varmeregnskabet. Sådanne krav kan derfor ikke fremsættes senere end 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Bestemmelsen blev præciseret ved ændringen af lejeloven i 2015, men lige siden lejeloven fra 1967 har en korrekt fortolkning af denne lov ført til dette resultat. Balancelejeprincippet på almenlejelovens område kan ikke begrunde en forskelsbehandling, idet der i en situation som den foreliggende er mulighed for at gøre et erstatningskrav gældende mod den, der er ansvarlig for fejlen i udgiftsfordelingen i det oprindelige regnskab.
- 3 - Hvis fristen for det korrigerede varmeregnskab ikke var den samme som fristen for det oprindelige regnskab, ville der være mulighed for omgåelse. I givet fald ville udlejer således blot kunne udsende et regnskab med tilfældige forkerte tal inden udløbet af fristen på 4 måneder for at afbryde fristen. Boligselskabet Sjælland har anført, at fristen på 4 måneder for udsendelse af varmeregnskabet ikke gælder for meddelelse til lejerne om korrektion til regnskabet. Efter almenlejelovens 59, stk. 2, påhviler det udlejer at rette fejl i udgiftsfordelingen og snarest give de berørte lejere skriftlig meddelelse herom. Der gælder ikke noget formkrav til denne meddelelse, der således ikke nødvendigvis skal udsendes i form af et nyt varmeregnskab. Med hensyn til tillægsbetaling henviser 59, stk. 2, til bestemmelsen i lovens 57, der ikke indeholder særlige fristregler for korrektionsmeddelelsen til lejerne. Bestemmelsen i 59, stk. 2, indeholder således ikke en henvisning til 56, stk. 1, og 58, stk. 1, om fristen for udsendelsen af det oprindelige varmeregnskab og om retsvirkningen, når denne frist ikke overholdes. Derfor er der heller ikke noget grundlag for appellanternes antagelse om, at korrektionsmeddelelsen skal være udsendt til lejerne inden udløbet af fristen for det oprindelige varmeregnskab. På lejelovens område har det siden lovændringen i 2015 været gældende, at krav om tillægsbetaling som følge af korrektion af udgiftsfordelingen skal være udsendt inden udløbet af fristen på 4 måneder for udsendelse af det oprindelige varmeregnskab. En tilsvarende regel er imidlertid ikke indført på almenlejelovens område, hvilket ikke er ulogisk under hensyn til balancelejeprincippet på dette område. Appellanternes antagelse om, at ændringen af lejeloven i 2015 blot indebar en præcisering af en retstilstand, som havde været gældende på lejelovens område siden 1967, er ikke korrekt. Det er i den forbindelse uden betydning, at antagelsen har delvis støtte i de forudsætninger, der ligger til grund for lovændringen i 2015. Disse forudsætninger er forkerte, idet det heller ikke på lejelovens område før lovændringen i 2015 var en betingelse for at gøre krav om tillægsbetaling som følge af korrektioner gældende, at meddelelsen om disse korrektioner blev udsendt inden udløbet af fristen for det oprindelige varmeregnskab.
- 4 - Ista Danmark A/S har tilsluttet sig Boligselskabet Sjællands synspunkter og anført, at der efter almenlejelovens 59 ikke gælder nogen anden frist for udsendelse af meddelelsen om fejlagtig udgiftsfordeling, end at fejlrettelsen skal ske snarest muligt. Hvis appellanternes opfattelse havde været rigtig, ville det i praksis som hovedregel afskære udlejer fra at gøre krav om tillægsbetaling gældende. Højesterets begrundelse og resultat Det er appellanternes synspunkt, at udlejer efter reglerne i almenlejeloven mister retten til at kræve tillægsbetaling efter korrektion af fejl i varmeregnskabets udgiftsfordeling mellem lejerne, hvis meddelelsen herom ikke er kommet frem til lejerne inden udløbet af fristen på 4 måneder for varmeregnskabet. Spørgsmålet er derfor, om fristen for korrektion er den samme som fristen for varmeregnskabet. Efter det, som landsretten har anført vedrørende almenlejelovens ordlyd og forarbejder, tiltræder Højesteret, at den frist på 4 måneder i 56, stk. 1, som gælder for lejernes modtagelse af varmeregnskabet, ikke gælder for den meddelelse om fejlagtig udgiftsfordeling, som udlejeren er forpligtet til at sende til de berørte lejere i henhold til 59, stk. 2. Efter 59, stk. 2, 1. pkt., er det således alene et krav, at udlejeren snarest retter fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Er dette krav opfyldt, kan udlejeren kræve tillægsbetaling som følge af rettelserne i overensstemmelse med bestemmelserne i 57, stk. 1, jf. 59, stk. 2, 2. pkt. Det gælder også, hvis udlejeren vælger at give lejerne meddelelse om den fejlagtige udgiftsfordeling ved udsendelse af et korrigeret varmeregnskab. Det kan ikke føre til et andet resultat, at der ved ændringen af lejeloven ved lov nr. 310 af 30. marts 2015 er indført en regel, hvorefter fristen for skriftlig meddelelse til lejerne om fejlagtig udgiftsfordeling i varmeregnskabet er den samme som fristen for det oprindelige varmeregnskab, således at udlejers ret til tillægsbetaling som følge af korrektionen bortfalder, hvis meddelelsen kommer frem til lejerne senere end 4 måneder efter regnskabsårets udløb, jf. lejelovens 45 c, stk. 2, 2. pkt., jf. 45 b, stk. 1, jf. 43, stk. 1. Der er ikke sket en tilsvarende ændring af reglerne i almenlejeloven.
- 5 - Det er ubestridt, at Boligselskabet Sjælland har udsendt et korrigeret varmeregnskab snarest efter at være blevet opmærksom på fejlen i det oprindelige varmeregnskab. Kravet til udlejers meddelelse til de berørte lejere i henhold til almenlejelovens 59, stk. 2, er derfor opfyldt. Højesteret stadfæster herefter landsrettens dom. Thi kendes for ret: Landsrettens dom stadfæstes. I sagsomkostninger for Højesteret skal Salar Ahmad Shareef, Rikke Munk, Jutta Rasmussen, Gitte Fischer, Hanne Smidt Møller Kjærgaard, Jon Silberg, Susanne Syberg, Susanne Dyrberg og Hewa Nadir Kader hver betale 3.000 kr. til Boligselskabet Sjælland. Statskassen skal for Malene Ramfeldt betale 3.000 kr. i sagsomkostninger til Boligselskabet Sjælland. Sagsomkostningsbeløbene skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse og forrentes efter rentelovens 8 a.