D O M Afsagt den 7. marts 2017 af Østre Landsrets 19. afdeling (landsdommerne Linde Jensen, Nikolaj Aarø-Hansen og Peter Hammershaimb (kst.)). 19. afd. nr. B-603-16: 1) Boligselskabet Sjælland (advokat Rolf B. Ledertoug) biint. Ista Danmark A/S (advokat Anne Louise Husen) mod 1) Salar Ahmad Shareef 2) Rikke Munk 3) Jutta Rasmussen 4) Gitte Fischer 5) Hanne Smidt Møller Kjærgård 6) Jon Silberg 7) Susanne Syberg 8) Susanne Dyrberg 9) Malene Ramfeldt 10) Hewa Nadir Kader ( 1) -10) alle ved advokat Flemming Wahren, for 9) Malene Ramfeldt som beskikket advokat) Retten i Roskildes dom af 1. marts 2016 (BS 18A-579/2015) er anket af Boligselskabet Sjælland med påstande som for byretten. De indstævnte, Salar Ahmad Shareef, Rikke Munk, Jutta Rasmussen, Gitte Fischer, Hanne Smidt Møller Kjærgård, Jon Silberg, Susanne Syberg, Susanne Dyrberg, Malene Ramfeldt og Hewa Nadir Kader, har påstået stadfæstelse.
- 2 - Ista Danmark A/S har som biintervenient afgivet indlæg til støtte for Boligselskabet Sjællands påstand. Af afgørelsen af 26. februar 2015 fra Det Fælleskommunale Beboerklagenævn for Roskilde og Lejre Kommuner fremgår blandt andet: Nævnets flertal finder, at regnskabet er kommet for sent frem til lejer, idet det korrigerede regnskab er kommet frem til lejer senere end 4 måneder efter regnskabsperiodens udløb, jf. lov om leje af almene bolig (LLAB) 56, stk. 1. Nævnets flertal har herved lagt til grund, at det korrigerede regnskab træder i stedet for det først udsendte regnskab. Da regnskabet er kommet for sent frem til lejer, mister udlejer retten til at kræve efterbetaling af lejer, jf. LLAB 58, stk. 1. De lejere, der er blevet afkrævet beløb i efterbetaling, skal således ikke efterbetale disse beløb. Hvis udlejer helt eller delvis har opkrævet efterbetaling af lejerne, skal de pågældende beløb tilbagebetales lejerne. Nævnets afgørelse er ikke enstemmig, idet udlejerrepræsentanten finder, at det først udsendte regnskab er udsendt inden for fristen i LLAB 56, stk. 1, og at det andet udsendte regnskab må betragtes som en korrektion af dette regnskab og ikke som et nyt regnskab. Udlejerrepræsentanten lægger til grund, at udlejer efter udsendelsen af det først udsendte regnskab har konstateret, at der var en fejl i regnskabet. Ifølge LLAB 59, stk. 2, skal udlejer i tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Da udlejer ifølge denne bestemmelse har pligt til at rette en fejlagtig udgiftsfordeling, og da det korrigerede regnskab er aflagt i overensstemmelse med de formelle krav i LLAB 53, stk. 1, finder udlejerrepræsentanten, at varmeregnskabet er gyldigt, og at udlejer kan kræve efterbetaling i henhold til regnskabet. Retsgrundlaget Af lejeloven af 1967, jf. lov nr. 23 af 14. februar 1967 om leje, fremgik blandt andet:
- 3-51. Såfremt lejeren ifølge lov eller aftale skal betale særskilt bidrag til udgifterne ved ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand, skal regnskabet vedrørende disse udgifter og deres fordeling på ejendommens lejligheder og lokaler afsluttes og fremlægges senest 4 måneder efter den årlige varmeregnskabsperiodes slutning. Stk. 3. Aflægges regnskabet ikke inden den i stk. 1 nævnte frist af 4 måneder, eller giver udlejeren ikke inden denne frist lejeren skriftlig meddelelse om regnskabets fremlæggelse, mister han sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren. Stk. 6. Konstateres der efter regnskabets aflæggelse fejl ved fordelingen af lejernes bidrag, kan udlejeren, såfremt fejlen må anses for undskyldelig, inden for en frist af 4 måneder efter regnskabets aflæggelse berigtige fordelingen. Om berigtigelsen skal der gives lejerne skriftlig underretning. Med hensyn til tillægsbetaling som følge af berigtigelsen finder bestemmelserne i stk. 3 tilsvarende anvendelse. Bestemmelsen i lovens 51, stk. 6, blev ændret ved ændringen af lejeloven i 1975, jf. lov nr. 82 af 19. marts 1975 om leje, således at den herefter fik følgende ordlyd: Stk. 6. Konstateres det efter regnskabets afslutning som følge af undskyldelige fejl og forglemmelser, at opgørelsen af lejernes bidrag er urigtig, kan udlejeren uden meddelelse til lejerne berigtige fejlen ved overførsel til det følgende varmeregnskab, såfremt det beløb, hvormed fordelingen skal berigtiges over for den enkelte lejer, ikke overstiger 5 pct. af hans varmebidrag ifølge regnskabet. Bortset herfra påhviler det udlejeren snarest muligt efter regnskabets aflæggelse at berigtige fordelingen ved skriftlig underretning til samtlige lejere. Med hensyn til tillægsbetaling som følge af berigtigelsen finder bestemmelserne i stk. 3 tilsvarende anvendelse. Med lejeloven af 1979, jf. lov nr. 237 af 8. juni 1979, blev bestemmelsen i den hidtidige lejelovs 51 splittet op i flere bestemmelser. Af lovens 40-43 fremgik blandt andet: 40. Regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand i varmeregnskabsåret skal udsendes til lejeren senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb. 41. Har lejeren betalt for lidt i a conto-bidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. 42. Udsendes regnskabet ikke senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren.
- 4-43. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at optage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren uden meddelelse til lejerne overføre posten til det følgende varmeregnskab, hvis det ikke optagne beløb højst udgør 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling som følge af rettelsen finder bestemmelserne i 41 tilsvarende anvendelse. I de specielle bemærkninger til bestemmelsen i 43 i det bagvedliggende lovforslag (lovforslag nr. L 141 af 31. januar 1979) fremgik blandt andet: Til 43. Bestemmelsen omhandler som 51, stk. 6, fejl og forglemmelser. Der har været rejst tvivl om, hvorvidt reglerne herom både gælder for fejl på udgiftssiden, dvs. glemte udgiftsposter, og fejl i fordelingen. For at tydeliggøre reglerne foreslås det fastsat, at adgangen til at berigtige fejl ved overførsel til næste års regnskab alene skal gælde manglende udgiftsposter. Denne adgang foreslås dog udvidet, således at udlejeren har ret til at udskyde afregningen, hvis fejlen ikke overstiger 10 pct. af udgifterne mod hidtil 5 pct. Ændringen af procentsatsen må ses på baggrund af, at udgifterne på varmeregnskaberne ved lovændringen i 1975 blev begrænset. I alle andre tilfælde, herunder i alle tilfælde, hvor der er fejl i fordelingen, har udlejeren pligt til omgående berigtigelse, så snart han bliver opmærksom på fejlen. I almenlejeloven, jf. bekendtgørelse nr. 228 af 9. marts 2016 af lov om leje af almene boliger, er det blandt andet fastsat: 9. Den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler skal til enhver tid være fastsat således, at den giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at afholde de udgifter, der er forbundet med driften, herunder til foreskrevne bidrag og henlæggelser og lignende i henhold til reglerne i lov om almene boliger m.v. 10. Lejen fastsættes årligt på grundlag af et driftsbudget for det kommende år. Lejeforhøjelser, der er nødvendige til opfyldelse af kravet i 9, stk. 1, samt lejeforhøjelser, der er en følge af ændringer i lejefordelingen, jf. 9, stk. 2, kan gennemføres med 3 måneders varsel. 56. Forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb.
- 5-57. Har lejeren betalt for lidt i acontobidrag, kan udlejeren forlange tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. 58. Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i 56, stk. 1, nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren. 59. Har udlejeren som følge af en fejl glemt at medtage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren overføre posten til det følgende forbrugsregnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af en overført udgift. Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder bestemmelserne i 57 tilsvarende anvendelse. Loven blev oprindelig indført ved lov nr. 968 af 17. december 1997. Af det bagvedliggende lovforslag (lovforslag nr. L 29 af 22. oktober 1997) fremgik af de almindelige bemærkninger blandt andet: Lovforslagets baggrund og hovedindhold Hovedsigtet med lovforslaget er at samle alle de lejeretlige regler, der gælder for leje af almene boliger, i een lov. Forslaget om en samlet lejelov for almene boliger bygger på den anbefaling, som Lejelovskommissionen er fremkommet med i sin betænkning om lejeforhold (Betænkning nr. 1331, februar 1997). I betænkningen foreslår Lejelovskommissionen bl.a., at der udformes en selvstændig lejelov for hver af de følgende sektorer: Almene boliger, private udlejningsboliger og erhvervslejemål. Hvad særligt angår forholdet til lejeloven skal følgende forhold navnlig fremhæves: Den gældende lejelov finder anvendelse på alle lejemål vedrørende hus eller husrum, medmindre der er fastsat særregler om lejeforholdet i anden lovgivning. Forslaget til en lov om leje af almene boliger bryder grundlæggende med dette system. Det foreslås således, at den almene lejelov som udgangspunkt skal regulere alle relevante elementer af lejeforholdet mellem lejere og udlejere af
- 6 - almene boliger. Ingen af bestemmelserne i lov om leje skal således længere gælde for leje af almene boliger. Der vil derfor skulle ske en konsekvensændring af lejeloven. IV. Forenkling af gældende lejeretlige regler på en række områder. Lovforslaget indeholder bl.a. på baggrund af Lejelovskommissionens anbefalinger en række forenklinger af gældende regler. Reglerne om betaling for varme og vand, som nu findes i 2 kapitler i lejeloven, er samlet i eet kapitel. Ved sammenskrivningen af de 2 kapitler opnås en reduktion af bestemmelser, idet de gældende kapitler indeholder en række identiske bestemmelser om opkrævning af betaling for forbrug af varme og vand. Der er kun foretaget få realitetsændringer. Af lovforslagets bemærkninger til forslagets enkelte bestemmelser fremgår blandt andet: Til 9 Af forslagets 9, stk. 1, fremgår, at den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler til enhver tid skal være fastsat således, at den giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at afholde de udgifter, der er forbundet med driften, herunder udgifter til foreskrevne bidrag og henlæggelser o.lign. i henhold til reglerne i lov om almene boliger m.v. Hermed opretholdes det balancelejeprincip, som i dag gælder for alle kategorier af almene boliger. Til 10 Af 10, stk. 1, fremgår, at lejeforhøjelser, der er nødvendige til opfyldelse af kravet i 9, stk. 1, (balancelejen) samt lejeforhøjelser, der er en følge af ændret lejefordeling, kan gennemføres med 3 måneders varsel. Til 57 Bestemmelsen svarer til den gældende lejelovs 41. Til 59
- 7 - I 59, stk. stk. 1, er foreslået, at udlejeren kan overføre en udgiftspost, som udlejeren har glemt at medtage på forbrugsregnskabet, til det følgende regnskabsår. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af beløbet. Der stilles således ikke som efter den gældende lejelovs 43 krav om, at udgiftsposten skal være under 10 pct. af de samlede udgifter i det første afsluttede regnskab, og om fejlen er undskyldelig. Årsagen hertil er, at lejerne på grund af balanceprincippet under alle omstændigheder vil skulle betale det manglende beløb. Ved lov nr. 310 af 30. marts 2015 om ændring af lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om tvungen administration af udlejningsejendomme og lov om byfornyelse og udvikling af byer (Forenkling og modernisering af lejelovgivningen) blev de hidtidige bestemmelser i lejelovens 36-46 ophævet, og i stedet indsattes de gældende bestemmelser i 36-46. Blandt de nyaffattede bestemmelser hedder det blandt andet: 43. Forbrugsregnskabet, jf. 37, stk. 1, skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. 45 b. Er forbrugsregnskabet ikke komme frem til lejeren ved udløbet af den i 43 nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren. 45 c. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl ikke medtaget en udgiftspost på forbrugsregnskabet, kan udlejeren til det følgende forbrugsregnskab overføre den del af posten, som ikke overstiger 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab. Udlejeren skal orientere lejerne om størrelsen af det overførte beløb. Stk. 2. I tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder 45 a og 45 b, stk. 1, tilsvarende anvendelse. Af de specielle bemærkninger til bestemmelsen i 45 c i det bagvedliggende lovforslag (lovforslag nr. L 97 af 17. december 2014, Folketingstidende 2014-15) fremgår vedrørende stk. 2 blandt andet: I stk. 2 foreslås det, at udlejeren ved fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne snarest skal rettes ved skriftligt at meddele det til de berørte lejere. Der er uafklaret i retspraksis, om de almindelige frister for aflæggelse af regnskaber gælder ved fejlagtig udgiftsfordeling. Før ændringen af lejeloven i 1975 antoges det ved henvisningen til fristerne for regnskabsaflæggelse, at en ændret udgiftsfordeling i et nyt regnskab skulle ske inden udløbet af fristen for
- 8 - regnskabsaflæggelsen, hvis udlejeren ville bevare sin ret til tillægsbetaling. Det fremgik ikke af bemærkningerne til loven, om der var tilsigtet en ændring i forhold til reglerne i 1967-loven. Det foreslås derfor, at ændring af regnskabet skal være foretaget inden for de frister for aflæggelse af regnskab, som er fastsat i den foreslåede bestemmelse i 43, hvis udlejeren vil bevare sin mulighed for at kræve tillægsbetaling hos lejerne. Med forslaget afklares den bestående usikkerhed om, hvornår udlejeren skal have aflagt et nyt forbrugsregnskab som følge af fejlagtig udgiftsfordeling. Det er ikke hensigten med forslaget herudover at ændre den gældende retstilstand. Procedure Parterne har for landsretten i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed. Ista Danmark A/S har herved procederet til støtte for Boligselskabet Sjællands påstand i overensstemmelse med Boligselskabet Sjællands anbringende om, at 4-måneders fristen i almenlejelovens 58, stk. 1, jf. 56, stk. 1, ikke finder anvendelse i den foreliggende situation, hvor Boligselskabet Sjælland i medfør af almenlejelovens 59, stk. 2, er forpligtet til at berigtige fordelingen af varmeudgifterne mellem lejerne. Ista Danmark A/S har i det omfang lejelovens 45 c og bemærkningerne hertil måtte findes relevant bestridt, at det anførte i bemærkningerne til bestemmelsen: Før ændringen af lejeloven i 1975 antoges det ved henvisning til fristerne for regnskabsaflæggelse, at en ændret udgiftsfordeling i et nyt regnskab skulle ske inden udløbet af fristen for regnskabsaflæggelsen, hvis udlejeren ville bevare sin ret til tillægsbetaling er en korrekt beskrivelse af retsstillingen, idet hverken regelgrundlaget eller retspraksis angående korrektion af en ændret udgiftsfordeling indeholdt krav om iagttagelse af fristen for regnskabsaflæggelse. Landsrettens begrundelse og resultat Det er også for landsretten ubestridt, at det varmeregnskab, som Boligselskabet Sjælland rettidigt udsendte den 30. januar 2014 ved udløbet af fristen på 4 måneder, jf. almenlejelovens 56, stk. 1, indeholdt en fejlagtig udgiftsfordeling, og at korrigeret varmeregnskab blev udsendt den 27. februar 2014. Som følge af den ændrede udgiftsfordeling krævede boligselskabet tillægsbetaling hos de indstævnte, der har protesteret mod dette krav under henvisning til, at boligselskabets har mistet dets ret til tillægsbetaling i medfør af
- 9 - almenlejelovens 58, stk. 1, jf. 56, stk. 1, da det ændrede varmeregnskab først er fremkommet 4 uger efter fristens udløb. Det er ubestridt, at denne situation omfattes af almenlejelovens 59, stk. 2, og at det derfor påhvilede boligselskabet at rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere, og at dette er sket. Det spørgsmål, som landsretten i første række skal tage stilling til, er herefter, om en sådan overskridelse af 4-månedersfristen i almenlejelovens 56, stk. 1, medfører, at udlejeren mister sin ret til tillægsbetaling. Efter almenlejelovens 59, stk. 2, skal udlejeren snarest rette fejlen ved skriftlig meddelelse til de berørte lejere. Der stilles således ikke krav om, at fejlen skal rettes ved et nyt korrigeret regnskab med den rette udgiftsfordeling, men bestemmelsen er ikke til hinder for, at udlejers meddelelse som i det foreliggende tilfælde gives i form af et sådant regnskab. Bestemmelserne i almenlejelovens 56 og 58, der efter deres ordlyd alene angår regnskabet, finder dermed ikke direkte anvendelse på den anførte meddelelse. Det kan dermed ikke uden særlige holdepunkter i almenlejelovens 59 antages, at bestemmelserne i lovens 56 og 58 finder anvendelse for den pågældende meddelelse. Bestemmelsen i almenlejelovens 59, stk. 2, der ikke henviser til lovens 56 og 58, indeholder ingen udtrykkelig angivelse af, at lejernes tillægsbetaling som følge af en sådan korrektion er betinget af, at korrektionen er meddelt lejerne inden udløbet af den ordinære frist. En sådan betingelse følger heller ikke af henvisningen til bestemmelsen i 57, idet det herved af betydning for sagen blot fastsættes, at tillægsbetaling kan forlanges ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet en måned efter modtagelsen af regnskabet. Det fremgår af bemærkningerne til 59 i lovforslag nr. L 29 af 22. oktober 1997 til lov om leje af almene boliger blandt andet, at det for leje af almene boliger gældende balanceprincip begrundede en forskel i forhold til den dagældende lejelovs 43, idet der ikke stilledes krav om, at udgiftsposten skulle være under 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab, eller om at fejlen skulle være undskyldelig. Der er i bemærkningerne endvidere ingen holdepunkter for et krav om, at berigtigelsen skal ske inden for fristen for det første udsendte regnskab. Det bemærkes i øvrigt, at heller ikke den dagældende bestemmelse i lejelovens 43 efter sin ordlyd udtrykkeligt indeholdt et krav om, at krav om tillægsbetalinger skulle fremsættes inden for den ordinære frist, og denne bestemmelses
- 10 - betydning for fortolkningen af almenlejelovens 59, stk. 2, kan derfor ikke af landsretten tillægges den vægt, som de indstævnte påberåber sig. Hensynet til beskyttelse af lejernes mulighed for at indrette sig på de oplysninger, der fremgår af det første udsendte varmeregnskab, kan når dette sammenholdes med balanceprincippet i almenlejelovens 9 og 10 heller ikke tilsige, at tillægsbetaling skulle være betinget af, at fristen overholdes. Landsretten finder på den baggrund, at fristen på 4 måneder efter almenlejelovens 56, stk. 1, sammenholdt med bestemmelsen i 58, stk. 1, ikke indebærer, at boligselskabet var afskåret fra at kræve tillægsbetaling i henhold til det berigtigede varmeregnskab. Herefter og i øvrigt af de grunde, som er anført af mindretallet i boligrettens dom, ændrer landsretten boligrettens dom således, at Boligselskabet Sjællands påstande tages til følge. Da sagen har vedrørt et uafklaret retsspørgsmål, findes ingen af parterne at skulle betale sagsomkostninger til nogen anden part eller statskassen for boligret og landsret. T h i k e n d e s f o r r e t: Boligrettens dom ændres, således at Salar Ahmad Shareef, Rikke Munk, Jutta Rasmussen, Gitte Fischer, Hanne Smidt Møller Kjærgård, Jon Silberg, Susanne Syberg, Susanne Dyrberg, Malene Ramfeldt og Hewa Nadir Kader sammen eller hver for sig skal anerkende, dels at Beboerklagenævnet i Roskilde Kommunes afgørelse af 26. februar 2015 i sag nr. 263342 ikke er korrekt og derfor ikke skal have retsvirkning, dels at Boligselskabet Sjælland er berettiget til at opkræve efterbetaling for varme vedrørende varmeregnskabet for perioden 1. oktober 2012 til 30. september 2013. Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til nogen anden part eller statskassen for boligretten eller landsretten.