N O T A T Københavnske ejerlejlighedspriser en meget begrænset indikator for hele landets boligmarked Baggrund og resume Efter i årevis at have rapporteret om et fastfrosset boligmarked, har de danske medier nu sat fokus på det seneste års prisstigningerne på ca. 1 pct. på ejerlejligheder i København. Stigningens størrelse har været til debat, og der er blevet spekuleret i, om de positive tendenser fra København indirekte vil betyde generelle prisstigninger. Endelig har spørgsmålet om hvorvidt stigningerne i sig selv kan trække huspriserne i hele landet op været vendt, ikke mindst fordi den massive mediedækning er med til at påvirke boligmarkedet. Finansrådet undersøger i denne analyse, om de københavnske ejerlejlighedspriser er en god indikator for prisudviklingen i resten af landet. Der benyttes en række statistiske værktøjer til at vurdere holdbarheden i resultaterne. 22. juli 213 Kontakt Niels Storm Stenbæk Direkte +45337115 nst@finansraadet.dk Hvis der er en sådan sammenhæng kan det evt. skyldes, at boligmarkedet i København er større og mere varieret, og at det dermed kan fange en generel fremgang i efterspørgslen efter boliger, og således være en god indikator på prisudviklingen i resten af landet. Omvendt kan en høj efterspørgsel efter ejerlejligheder i København trykke prisen på parcel- og rækkehuse i andre områder, særligt i områderne omkring hovedstaden. Det kan dog også få boligkøbere til at søge den anden vej. Der er altså noget substitution mellem boligtyper og landsdele, der kan forstyrre den tænkte sammenhæng. Finansrådets beregninger viser, at udviklingen i københavnske ejerlejlighedspriser stort set ikke bidrager med nogen forklaring til den senere udvikling i hele landets huspriser. Udviklingen i landets huspriser i forudgående periode og sæsoneffekter har langt større informationsværdi, ligesom realøkonomiske forhold (førsteårsydelsen) har en signifikant og positiv sammenhæng. Udvikling i boligpriser deskriptiv analyse Siden 1992 har ejerlejlighedspriserne i Københavns Kommune lagt afstand til priserne på parcel- og rækkehuse i hele landet (figur 1). Mens førstnævnte er steget ca. fem gange (nominelt), er sidstnævnte fordoblet. Der kan være flere forklaringer bag denne udvikling, såsom urbanisering, en substitutionseffekt mod ejerlejligheder, boligernes kvalitet, forskelle i indkomstdannelse etc. Særligt i medierne diskuteres det, om de københavnske ejerlejlighedspriser indirekte kan sige noget om boligpriserne i hele landet. Givet den indflydel-
se København har på resten af landet, er det ikke urealistisk, at optimisme kan smitte af uden for København. Side 2 Boligmarkedet i København er desuden større, så en generel fremgang i efterspørgslen kan slå igennem i hovedstaden først. Omvendt kan priserne i København stige på bekostning af priserne i resten af landet, hvis potentielle boligkøbere substituerer deres efterspørgsel over mod København og ejerlejligheder, hvilket kan trykke prisen for hele landet og på parcel- og rækkehuse i hovedstaden. Ved alene at betragte prisernes udvikling i figur 1 er det vanskeligt at konstatere en direkte sammenhæng. Siden 29 har priserne næsten bevæget sig i hver sin retning. Figur 1. Priser for huse i hele landet og ejerlejligheder i København Kvadratmeterpris, kr. 35 3 25 2 15 1 5 Ejerlejlighedspriser i København Huspriser i hele landet 1. kvt. 1992 1. kvt. 1993 1. kvt. 1994 1. kvt. 1995 1. kvt. 1996 1. kvt. 1997 1. kvt. 1998 1. kvt. 1999 1. kvt. 2 1. kvt. 21 1. kvt. 22 1. kvt. 23 1. kvt. 24 1. kvt. 25 1. kvt. 26 1. kvt. 27 1. kvt. 28 1. kvt. 29 1. kvt. 21 1. kvt. 211 1. kvt. 212 1. kvt. 213 Anm.: Kvadratmeterpriser, nominelt. København er Københavns kommune. Huspriser er parcel- og rækkehuse. Man kan gå lidt mere i dybden med figur 2, hvor kvartal-tilkvartalvækstrater i de samme serier fremgår. Prisændringerne i København svinger mere end i resten af landet. Der er desuden betydelige sæsoneffekter, som gør det vanskeligt at udlede noget at figuren. I hvert fald er der ikke noget, der tyder på, at prisændringerne systematisk indtræffer tidligere i København end i hele landet.
Prisændring, kvartal-til-kvartal, pct. Figur 2. Prisændringer for huse i hele landet og ejerlejligheder i København 15 1 5-5 Ejerlejligheder København Huse Danmark 1. kvt. 1992 1. kvt. 1993 1. kvt. 1994 1. kvt. 1995 1. kvt. 1996 1. kvt. 1997 1. kvt. 1998 1. kvt. 1999 1. kvt. 2 1. kvt. 21 1. kvt. 22 1. kvt. 23 1. kvt. 24 1. kvt. 25 1. kvt. 26 1. kvt. 27 1. kvt. 28 1. kvt. 29 1. kvt. 21 1. kvt. 211 1. kvt. 212 1. kvt. 213 Side 3-1 -15 Anm.: Kvartal-til-kvartal vækstrater, nominelt. København er Københavns kommune. Huspriser er parcel- og rækkehuse. Udvikling i boligpriser statistisk analyse Visuelt er det således vanskeligt at argumentere for, at ejerlejlighedspriserne i København skulle være en god indikator for huspriserne i resten af landet. Imidlertid kan man ved hjælp af statistiske værktøjer komme endnu mere i dybden med en undersøgelse af denne tese. En indikation fås således ved at analyse, hvor meget huspriserne i hele landet ændrer sig med ejerlejlighedspriserne i København. Både den samtidige, de forudgående og efterfølgende ændringer i ejerlejlighedspriserne i København. Der er den højeste korrelation mellem nutidige ændringer i huspriserne i hele landet og den samtidige ændring i ejerlejlighedspriserne i København (jf. figur 3). Jo længere man går tilbage, jo mindre sammenhæng er der tilsyneladende mellem priserne. Når der vel og mærke ikke er kontrolleret for andre faktorer, som kan forklare ændringer i priserne.
Figur 3. Korrelation mellem husprisændringer i hele landet og forudgående, samtidige og efterfølgende kvartalers ejerlejlighedsprisændringer i København,7,6,5 Korrelationskoefficient,4,3,2,1-8 -7-6 -5-4 -3-2 -1 1 2 3 4 5 6 7 8 -,1 Kvartal -,2 -,3 Side 4 Foretager man simple tidsrækkeregressioner på ejerlejlighedspriserne i København og huspriserne i hele landet, kan man ved at inddrage forudgående værdier teste hvilken serie, der bedst forudsiger den anden 1. Dvs. hvad er kausalitetsretningen: Fra København mod hele landet, omvendt, eller er der ingen? Som det ses af tabel 1 er svaret ikke entydigt. Man kan tilsyneladende forbedre begge skøn på fremtidige værdier af priserne ved at inddrage historik fra den anden serie. Baseret på denne metode er kausalitetsretningen altså ikke klar. Tabel 1: Granger kausalitets test Historik medtaget København Granger påvirker hele landet op til og med kvartal t-i Hele landet Granger påvirker København 1 Ja Nej 2 Ja Ja 3 Ja Ja Anm.: Basale VAR-modeller dertilhørende lags op til t-i med Granger kausalitets tests. En variabel X Granger påvirker en anden variabel Y, hvis lagede værdier af X vurderes at kunne forbedre et forekast af Y. Ja/Nej baseret på et 5 pct. signifikansniveau. Testresultater er ikke vist, men kan fås ved henvendelse. 1 Meget basale VAR-modeller, hvor der foretages Granger kausalitets tests på.
Som det tredje værktøj opstiller vi en model, der kan sige noget om kortsigtsdynamikken i priserene og påvirkningen af disse. Og vi beregner hvor meget af boligprisændringerne (mere præcist variationen i serierne), der tilnærmet kan forklares af eller deles med andre faktorer. Metoden er kort beskrevet i Boks 1. Resultaterne ses i tabel 2 og figur 4. Side 5 Boks 1: Forklaring af prisændringer Til at vurdere Københavnske ejerlejlighedsprisers indikatorevne opstilles en (ikke videre teoretisk) model, hvor landets huspriser er forklaret ved forudgående værdi (eftersom der er indikationer på en såkaldt enhedsrod), samt forudgående værdier for de københavnske ejerlejlighedspriser. Dertil er den forudgående værdi for førsteårsydelsen medtaget (den laveste aktuelle førsteårsydelse, hvor der tages højde for variable renter og afdragsfrihed). Ideelt set burde disse være opdelt på geografi, men det har ikke været muligt at få ydelsen med en kvartalsfrekvens. Afsluttende er sæsonkontroleffekter inddraget:, = +, +, + + æ +, Der er brugt kvartal-til-kvartal ændringer, bl.a. for at minimere risikoen for at autokorrelation påvirker resultatet. Relationen estimeres ved OLS. Vi forsøger desuden at dekomponere variationen i prisændringerne vha. partiel korrelation. Illustrationen herunder kan bruges som eksempel: Man ønsker at forklare hele variationen i husprisændringerne i hele landet, svarende til arealet A+B+C+D. Den partielle korrelationskoefficient (kvadreret) for bidraget fra de københavnske ejerlejlighedsprisændringer svarer til andelen A/(A+D). Dvs. den del af variationen, som København forklarer, når bidraget fra andre faktorer er fjernet. Bemærk, at der også er et bidrag fra København via C, som dog deles med andre faktorer, og som det umiddelbart ikke er muligt at isolere. Hele landet København Andre
Tabel 2: Forklaring af landet husprisændringer Side 6 Fortegn Signifikans Forudgående kvartal t-1.48 *** Forudgående prisændringer København t-1.4 Forudgående prisændringer København t-2.11 Forudgående prisændringer København t-3.8 Førsteårsydelse -.11 *** Kvartal 1 effekt.7 Kvartal 2 effekt -2.66 *** Kvartal 3 effekt -1.69 *** Konstant 1.1 ** Antal observationer 8 R2 forklaringsgrad.62 Anm.: Alle variable opgjort i kvartal-til-kvartal ændringer. OLS estimation med.*** svarer til signifikant ved et 1 pct. signifikansniveau og ** tilsvarende til 5 pct. Det fremgår af tabel 2, at de forudgående ejerlejlighedsprisændringer i København ikke har en signifikant sammenhæng med hele landets husprisændringer. Til gengæld er forudgående kvartals priser stærkt signifikante, ligesom førsteårsydelsen og sæsoneffekterne har en sammenhæng. Betragtes de enkelte (partielle) forklaringsgrader, kommer det største bidrag til forklaring af huspriserne i hele landet fra dens egen historiske udvikling (se figur 4). Ca. 2 pct. af prisændringerne (variationen) i hele landet er således forklaret af prisændringen i det forudgående kvartal, og ikke af andre faktorer eller deres direkte påvirkning af prisændringen i det forudgående kvartal. Tilsvarende kan 13 pct. henføres til ændringer i førsteårsydelsen. De kvartalsvise effekter har også et stort bidrag, fx ca. 17 pct. fra 2. kvartal (hvilket formentligt kan forklares af Påske-salget). Resten, herunder bidraget fra de københavnske ejerlejlighedspriser, er ikke statistisk signifikante og i øvrigt meget små.
Figur 4. Pct.andel forklaring af husprisændringer i hele landet Side 7 25 2 15 Pct. 1 5 Anm.: Forklaring af den samlede variation (Partiel korrelation (R2)). Alle variable er ændringer, kvartalseffekterne undtaget. København er ejerlejligheder i Københavns kommune. Huspriser er parcel- og rækkehuse. Konklusion En visiuel betragtning af ejerlejlighedspriserne i København og huspriserne hele landet synes ikke umiddelbart at understøtte, at førstnævnte er en god indikator for huspriserne i hele landet. Anvendes en række statistike værktøjer, bekræftes dette billede. Det må derfor konkluderes, at ejerlejlighedsprisændringer i København er en meget begrænset indikator for huspriserne i hele landet. Når priserne stiger på ejerlejligheder i København, betyder det ikke nødvendigvis prisstigninger i hele landet.