August 2011 - Se flere guider på bt.dk/plus guide 16 sider Guide til forældrekøb Undgå fælderne Sådan er økonomien Find den rigtige lejlighed
Få styr på dit forældrekøb INDHOLD I DETTE HÆFTE: De unge kæmper om boligerne Side 3 Forældrekøb en god idé? Side 4-5 Den rigtige lejlighed Side 6-7 Økonomien ved forældrekøb Side 8-9 Et regnestykke Side 9 De unge kæmper om boligerne Få styr på fælderne Side 10-13 Studerende strømmer til storbyerne, og det giver kamp om lejlighederne Her vil de unge bo Side 14-15 Er der andre muligheder Side 15 B.T. Plus udgives af Berlingske Media. Ansv. chefredaktør: Peter Brüchmann. Redaktionschef: Anders-Peter Landert. Redaktion og layout: Kevin Walsh. Tekst: Susanne Sayers. Foto: Sigrid Nygaard, Colourbox og Istockphoto. Rekordmange unge har i år søgt ind på de videregående uddannelser. Samtidig er der færre kollegie- og ungdomsboliger til rådighed end de seneste år. Derfor venter de organisationer, der lejer de typiske studieboliger ud, at kampen om at få et sted at bo bliver hård. I den situation kan det være fristende som forælder at købe en lejlighed i byen og leje den ud til sit barn. Priserne er faldet, renten er lav, og derfor er det økonomisk også mere tiltrækkende nu, end det har været i mange år. Faktisk skal vi helt tilbage til 2004, før det var lige så gunstigt, siger fagfolk. Husk klare aftaler Men man skal overveje det grundigt, før man kaster sig ud i forældrekøbet. Mange købere er for optimistiske, siger formanden for de danske boligadvokater, Jan SchøttPetersen. - Mange tror, at det er en god investering, men boligmarkedet er usikkert, og man skal have en god økonomi. Der er også en del forløb, der går skævt, fordi man ikke har snakket tingene ordentligt igennem, siger han. Blandt andet glemmer forældrene at få nogle klare aftaler, når de lejer boligen ud det er jo deres eget barn, de lejer ud til. Men selv om man kender hinanden, kan der opstå nogle situationer, som man ikke har været forberedt på, f.eks. at barnet skifter studie og landsdel undervejs. Og hvad skal der så ske med lejligheden? Der er også mange regler og muligheder omkring skat, som kræver, at man sætter sig ind i fordele og ulemper. Læs her, hvordan du bliver klædt ordentligt på til forældrekøbet.
Forældrekøb en god idé? Det er let at blive begejstret ved tanken om at købe en lejlighed til sit barn. Man vil jo gerne gøre noget for ham eller hende, og tilmed gør man en god investering, tænker mange. Men det gør de faktisk langt fra altid, siger fagfolk. Her er nogle af de overvejelser, som du ifølge fagfolk skal gøre dig, før du kaster dig ud i et forældrekøb: Hvor lang tid skal dit barn bo i lejligheden? Som udgangspunkt er det en dårlig forretning at købe en lejlighed, som skal sælges igen, før der er gået fem år. Det skyldes, at det er dyrt både at købe og sælge fast ejendom. Nogle fagfolk siger, at man skal beregne helt op omkring 10 pct. af købesummen. Har lejligheden kostet en million, er det altså omkring 100.000 kroner, der går til gebyrer, rådgivning, salærer og meget mere. De penge er lejligheden næppe vokset med i værdi, hvis du skal sælge efter et par år, og du har heller ikke nået at få dækket omkostningerne i husleje. Har du råd? Hvis din økonomi er stram, skal du som udgangspunkt holde dig fra forældrekøb. Du skal ikke regne med, at du kan få alle udgifter hjem over huslejen (se mere i afsnittet om at undgå fælderne ved forældrekøb (side 10-13). Hvis du samtidig ejer din egen bolig og måske oven i købet et sommerhus, vil en stor del af din formue være bundet i mursten. Det kan gøre dig meget sårbar over for udsving i priser og renter på boligmarkedet. De tider er forbi, da bolig var den bedste pensionsopsparing. Ejendomspriserne er usikre Mange steder er ejendomme faldet ganske pænt i pris, og ifølge blandt andet Realkredit Danmark er markedet for forældrekøb lige nu bedre, end det har været siden 2004. Men flere eksperter venter stadig, at boligpriserne vil falde igen. Der er også store byggeplaner for både København og Århus, og nyt byggeri kan sætte boligpriserne under endnu mere pres. Det samme kan stigende renter og den finansielle krise. Du skal altså ikke gå ud fra, at lejligheden bliver mere værd. Det kan godt være, at den gør. Det kan også være, at den ikke gør. Orker du? Det kan virke let og oplagt at købe en lejlighed til dit barn, få huslejen hjem og så ikke spekulere mere på det. I virkeligheden kræver det omhyggelig forberedelse. Det kræver også papirarbejde og lange samtaler mellem dig og dit barn. Det kræver faste aftaler om, hvordan det hele skal skrues sammen og rådgivning undervejs. Hvis du bliver træt allerede ved tanken, risikerer du, at du står med problemer, hvis der sker noget uventet senere.
Den rigtige lejlighed Når du køber lejlighed til dit barn, er der en række ting, du skal have med i overvejelserne I princippet er det fuldstændig lige som at købe enhver anden ejendom at begive sig ud i et forældrekøb. Men der er alligevel nogle forskelle. For det er ikke dig, der skal bo der. Det kan godt være, at du bliver begejstret ved synet af rækkehuset i Albertslund, men hvis dit barn drømmer om udsigt til Halmtorvet i København eller vil bo i Skolegade i Århus, nytter det ikke noget. Beliggenhed De mest attraktive områder er som regel også de dyreste. I øjeblikket er det blandt de unge blandt andet Indre Nørrebro i København og dele af Amager, og i Århus er det Midtbyen og Trøjborg. Du og dit barn skal diskutere, hvad der er vigtigst. Vil dit barn helst have en stor, lækker lejlighed og så gå på kompromis med beliggenheden? Eller kan hun eller han nøjes med en mindre lejlighed med et gammeldags køkken og mikrotoilet, så længe det er det helt rigtige sted? Lejligheden Tjek lejligheden omhyggeligt, mindst lige så omhyggeligt som hvis du selv skulle bo der. Er den i god stand? Hvis ikke, hvad skal I så sætte penge af til at få udbedret? Er der særlige vedtægter i ejerforeningen? Hvordan er naboerne, er det et sted, hvor man kan få lov at være et ungt menneske, der også gerne vil holde fest engang imellem? Er der gode offentlige trafikforbindelser til studiestedet eller gode cykelmuligheder? Lille eller stor? Den traditionelle forældrekøbslejlighed er en etværelses eller lille toværelses lejlighed. De har været billigst og på den måde et oplagt alternativ til et kollegieværelse eller en ungdomsbolig. Men ifølge ejendomsmæglerne er der mange, der lige nu køber store lejligheder til deres børn. De store lejligheder på tre værelser og mere er faldet i pris. Samtidig betyder størrelsen, at det er lettere at blive boende, hvis barnet får en kæreste og senere et barn. Der er altså flere fordele ved en større lejlighed, men den er også dyrere, der er ikke boligsikring til alle kvadratmetrene, og i en periode bliver det formentlig nødvendigt, at dit barn lejer et eller flere værelser ud til andre for at kunne betale huslejen. Kilde: Realkredit Danmark, Boligadvokaterne, Penge & Privatøkonomi, Borger.dk
Økonomien ved forældrekøb Der er ingen vej udenom du skal have kompetent hjælp til økonomien. Det vil formentlig både sige bankrådgiver, revisor og gerne en uafhængig boligadvokat. Men her er noget af det, du skal være opmærksom på: En god investering? Det koster langt de fleste forældre penge at leje en lejlighed ud til deres børn. Pengene kan de ikke være sikre på at få hjem igen, når lejligheden engang sælges. Rådet fra fagfolk er, at et forældrekøb skal ses som en investering i den unge. Man skal ikke købe en lejlighed i tillid til, at man sikrer sin pensionsopsparing på den vis. Det er der bedre metoder til. Indtægter fra husleje Når du skal lave den endelige beregning over økonomien i købet, skal du vide, hvad du kan tage i husleje. Som det står et andet sted, så er der regler for huslejens størrelse, og de er som udgangspunkt uafhængige af dine egne udgifter til boligen dem får du langt fra altid dækket. Hvis udlejningspriserne i området er lave, skal du ikke regne med at kunne få mere ind i husleje end det, som andre betaler for noget tilsvarende i området. Tjek også, hvad enkeltværelser lejes ud til i området det har betydning for, hvad dit barn selv kan leje et værelse ud til, hvis han eller hun vil gøre det i en periode. Hvis dit barn lejer et værelse ud, er indtægten fra det skattefri, så længe huslejen er under to tredjedele af den samlede husleje. Til gengæld kan det betyde, at boligsikringen bliver mindre. Et regnestykke Hvordan ser økonomien i forældrekøb ud? Det er selvfølgelig individuelt, men her er et regnestykke, som Penge & Privatøkonomi har lavet i år. Her køber forældrene en treværelses lejlighed. Barnet lejer den for 7.000 kroner om måneden og lejer det ene værelse ud for 3.500 kroner. Selv om der altså er en relativt høj husleje, kommer forældrene alligevel til at have et underskud på omkring 1.400 kroner efter skat hver måned. Og det skal man regne med, siger Realkredit Danmark. Forældrekøb kan sjældent hvile i sig selv. Her er lejligheden: Beliggenhed: Centralt i Århus Størrelse: 83 kvm Kontantpris: 2.299.000 kr. Finansiering: Forældrene lægger 20% i kontant udbetaling og finansierer 80% med afdragsfrit 5%-lån. Sådan kan regnestykket se ud: Driftsregnskab for forældre Skat Lån Skal det være fast forrentet eller et flexlån? Der er fordele og ulemper ved begge dele. På kort sigt ser økonomien bedst ud med et flexlån, fordi renten typisk er lavere. Til gengæld kan man blive ramt hårdt, hvis renten stiger. Det kræver altså luft i økonomien at benytte flexlån. Fastforrentede lån er typisk dyrere, til gengæld har man bedre overblik over økonomien i lang tid frem. Du bliver beskattet af huslejen fra den bolig, du lejer ud. Til gengæld kan du trække mange af de faste omkostninger fra på forskellig vis. Der er flere ordninger, du kan benytte dig af. Hvis du betaler topskat, vil det ofte bedst kunne svare sig at benytte virksomhedsskatteordningen. Så kan du trække dine renteudgifter fra i din personlige indkomst. Til gengæld kræver det for de fleste, at de allierer sig med en revisor, når der skal aflægges detaljeret regnskab og selvangivelse. Dit barn skal kun betale skat af boligen, hvis du har sat huslejen for billigt. Kilde: Realkredit Danmark, Borger.dk, Boligadvokaterne, Skat, Retsinfo.dk Boligsikring Husk dit barn på at søge boligsikring. De fleste lejere med lav indkomst kan få støtte til huslejen. Støtten beregnes efter nogle bestemte takster, som kan ses på www. borger.dk, hvor man også kan prøve sig frem med, hvor meget barnet vil få. For tiden skal man betale de første 22.000 kr. af huslejen selv om året, og man kan maksimalt få 38.628 kroner i årlig støtte. En lejer uden børn får højst dækket 15 procent af huslejen. Støttebeløbet beregnes af huslejen uden udgifterne til f.eks. el, vand og varme. Lejeindtægt 84.000 kr. Renteudgifter -105.360 kr. Fællesudgifter -9.750 kr. Ejendomsskatter mv. -1.465 kr. Driftsunderskud 32.575 kr. Skatteværdi af underskud 16.776 kr. Årligt nettounderskud 15.799 kr. Forudsætninger: Vi antager, at forældrene betaler topskat på 51,5 pct. Renteudgiften er baseret på et afdragsfrit 5 pct.-obligationslån fra Realkredit Danmark pr. 16.03.2011. Bemærkninger: Ved udlejning betales ikke ejendomsværdiskat. De studerende vil typisk få boligsikring på op til 15 procent af huslejen.
10 11 Få styr på fælderne I er helt enige om, hvordan udlejningen skal foregå. Derfor vil der ikke opstå problemer, som I ikke kan tale jer gennem senere, og derfor behøver I slet ikke en masse på skrift. Huslejen aftaler I også bare. Tænker I sådan? Så kan det let gå rigtig galt. Her er nogle af fælderne og forslag til, hvordan man undgår dem. Må boligen lejes ud? Det er jeres bolig, ergo har I også ret til at leje den ud, mener I. Nogle få ejerforeninger og en del andelsboligforeninger har regler om, at ejendomme i foreningen ikke må lejes ud. Og i nogle tilfælde kan pantekreditorer sige deres lån op eller kræve særlig sikkerhed, hvis I lejer ejendommen ud i stedet for at bo der selv. Tjek inden køb foreningens vedtægter og servitutter. Står der intet, er udlejning tilladt. Tjek også jeres pantekreditorer. Huslejen er for lav Du vil gerne hjælpe dit barn og sætter derfor huslejen meget lavere, end han eller hun skulle betale for at leje det samme et andet sted. Skat kommer efter både dig og dit barn. Du bliver beskattet af det beløb, du skulle have taget, hvis huslejen var sat efter normale forhold, også selv om du ikke får det ind på kontoen. Og dit barn bliver beskattet af den fordel, som barnet har fået. Sæt jer godt ind i, hvad huslejen vil være for et tilsvarende lejemål i samme område. Sæt huslejen til det - hverken mere eller mindre. Huslejen er for høj Du vil have alle dine udgifter til boligen dækket gennem den husleje, som dit barn og eventuelle medlejere betaler. Huslejen kan ikke fastsættes efter dine udgifter, selv om mange udlejere især små private tror, at det er det, man har krav på. Du må højst tage, hvad tilsvarende lejemål i samme område koster. Hvis du tager for meget, risikerer dit barn at kunne få dækket en mindre del af huslejen af bolig- sikring. Din skat kan stige, og dit barn kan klage over huslejens størrelse til Huslejenævnet, som kan nedsætte lejen med tilbagevirkende kraft i visse tilfælde. Som før sæt huslejen til markedslejen. Ingen lejekontrakt Det er nemmere for alle parter, hvis I bare taler om tingene undervejs. Så bliver det heller ikke så formelt, tænker I. Ingen kontrakt betyder, at lejelovens fulde beskyttelse af lejeren, altså dit barn, træder i kraft. Det er fint, så længe I er enige om, at det er sådan, det skal være. Men hvis I gerne vil have nogle bestemte betingelser med, så har I afskrevet jer muligheden for det og kan ikke bagefter fortryde.
12 Få styr på fælderne Det betyder også, at jeres barn bliver svært at sige op, også selv om I vil sælge lejligheden. Desuden kan jeres barn så sige lejligheden op med tre måneders varsel, og så bliver det jeres problem at finde en ny lejer. Hvis I har det fint med det, er det ikke noget problem. Men har I andre ønsker og betingelser, skal de ind i lejekontrakten. Få hjælp til lejekontrakten, så alle er enige om, hvad der skal gælde, når det gælder f.eks. vedligeholdelse, husleje, opsigelse og så videre. En kontrakt med klare betingelser vil også gøre det lettere for jeres barn at få boligsikring til huslejen. Hvad med kæresten? Jeres barn har en kæreste, som også flytter ind. I får begge til at skrive under på lejekontrakten, så de bor der sammen. Det gør det meget svært at smide eks en ud, hvis de to bliver uvenner. Har de boet sammen i mere end to år, og er dit barns eks i en dårligere situation end dit barn, kan I risikere, at det bliver eks en, der får tildelt boligen, mens dit barn må flytte ud. Lad kæresten flytte ind uden at få sit navn på lejekontrakten, men få nogle skriftlige aftaler om, hvor langt et opsigelsesvarsel han eller hun skal have, hvis parret bliver uvenner, og hvordan bruddet i øvrigt skal håndteres i forhold til boligen. Uden papirer står kæresten meget dårligt og kan siges op med en måneds varsel, og det er heller ikke et godt udgangspunkt for et parforhold. Andre lejere? Jeres barn har ikke råd til at sidde alene i lejligheden, og det er også hyggeligere, hvis de er to eller tre, der deler den, mener I. Som ved kærestesituationen gælder det, at det har store konsekvenser, hvis medlejerne har deres navn på lejekontrakten. De kan ikke bare siges op. Det mest almindelige er, at jeres barn lejer enkeltværelser ud til medlejerne. Det betyder til gengæld, at de kan siges op med en måneds varsel, lige som de selv kan sige op med samme varsel. Og det skal I have talt igennem på forhånd, så det ikke koster venskaber. I skal også have aftalt med jeres barn, hvis ansvar det er at finde en ny lejer, hvis en lejer flytter ud. Vær opmærksom på, at hvis I installerer et lille køkken med afløb i et værelse, er det ikke længere et enkeltværelse, men en lejlighed, og så kan lejeren i princippet ikke siges op. Kilde: lejeloven, Boligadvokaterne, Realkredit Danmark, Skat 13
14 15 Her vil de unge bo Kilde: Danmarks Statistik Er der andre muligheder? Det er storbyen, der lokker, og det er det mere end nogensinde. Ifølge nye tal fra Danmarks Statistik fravælger de unge i stigende grad provinsen. Kun 12 danske kommuner har en nettotilvandring af unge altså at der flytter flere unge til kommunen, end der flytter fra den. Det er kommuner omkring Aalborg, Odense, Århus og København, og kun dem der er allertættest på. Forstæderne trækker ikke længere. Allermest lokker København. Sidste år blev der næsten 9.000 flere unge i byen end året før, og den udvikling vil fortsætte i årene frem, mener eksperter. Kortet viser, om der er flest unge (20-30- årige), der flytter til eller fra kommunen. Rød: Kraftig nettotilflytning af unge. Orange: Moderat nettotilflytning af unge. Gul: Balance mellem fraflytning og tilflytning. Lyseblå: Moderat nettofraflytning af unge. Mørkeblå: Kraftig nettofraflytning af unge. Sådan beregnes tallet: Hvis der i et år flytter 10.000 unge til et område, men samme år flytter 8.500 fra området, er nettotilflytningen 1.500 Forældrekøb er ikke den eneste mulighed for at hjælpe jeres barn med at finde et sted at bo. Her er et par alternativer: Køb en andelsbolig Selv om andelsboligerne er blevet dyrere, får du ofte flere kvadratmeter for den samme husleje, som du ville gøre ved at købe en ejerbolig. I langt de fleste tilfælde kan andelsboliger dog ikke købes som forældrekøb, fordi andelsboligforeningerne kræver, at køber selv bor i lejligheden. Men så kan du i stedet hjælpe dit barn med at købe boligen, hvis du har pengene til det. Du kan f.eks. låne dit barn pengene som et rente- og afdragsfrit familielån. Sørg for at få lavet et rigtigt gældsbrev. Du kan eventuelt også tinglyse et pantebrev på beløbet som sikkerhed for lånet. Men du skal sikre dig grundig rådgivning. Nogle andelsforeninger har en tårnhøj gæld, og den er andelshaveren, altså dit barn, med til at hæfte for og betale renter og afdrag af. Derfor skal andelsforeningens regnskab gennemgås, før du køber. En ejendom med en høj husleje kan godt være et godt køb, hvis gælden snart udløber så falder huslejen. Giv et tilskud til husholdningen Det er en myte, at der mangler lejeboliger i de store byer. Det gør der ikke. Der mangler billige lejeboliger. Derfor kan et alternativ til at købe en lejlighed til dit barn være, at du i stedet hjælper dit barn økonomisk. Du kan skattefrit give dit barn op til 58.700 kroner om året (2011-takst). Det svarer til cirka 4.800 kroner om måneden. På det private boligmarked er der mange ledige lejligheder på to værelser til omkring 7.000 kroner i leje om måneden, og hvis du giver dit barn støtte til husholdningsøkonomien, kan det måske godt hænge sammen på en SU. Gaven tæller ikke som indkomst og trækker derfor ikke SU-beløbet ned. Får dit barn boligstøtte, trækker gaven heller ikke boligstøtten ned. Ulempen er selvfølgelig, at der ikke er nogen opsparing i en lejet lejlighed. Til gengæld kan dit barn flytte med få måneders varsel, og det kan være en fordel tidligt i livet, hvor der sker mange forandringer. Og du slipper for de store omkostninger til køb og salg af bolig, som hurtigt kan løbe op i over 100.000 kroner. Kilde: Skat, Boligadvokaterne, SU, borger.dk
YDERLIGERE FÅ ENDNU MERE UD AFPÅ BT.DKTOPPEN MED PLUS FÅ ADGANG TIL ENDNU MERE PLUS TILBYGNING ADDITION BT.DK/PLUS MERVÆRDI ENDNU MERE Abonnement PÅ 29 kr YDERLIGERE TOPPENKøb abonnement på bt.dk/plus Fri adgang til PLUS i en måned Pris pr. måned Pr. år 249 kr MERVÆRDI Stk-vis ADDITION Køb PLUS guider og artikler ENDNU NDNU MERE Pris fra 3-29 kr Køb nu på bt.dk/plus TILBYGNING EKSTRA YDERLIGERE OVEN I HATTEN EKSTRA ADDITION På bt.dk/plus får du nemt og hurtigt adgang til rejseguider, sundhedstips, produkttest og meget mere. Bliv medlem for kun 29 kr./måned eller køb stk-vis fra 3-29 kr. Spar penge og tid på din bil, bolig, træning, ferie og meget andet.