Notat vedrørende markedsaf konformitet kontraktmodeller

Notat vedrørende markedsaf konformitet kontraktmodeller Sammenligning af kontraktmodellen for henholdsvis universitetsområdet og kontorområdet i forhold til markedsnormen Notat udarbejdet til: Sag nr. 12036 1

RED Property Advisers er blevet anmodet om på vegne af Bygningsstyrelsen at vurdere markedskonformiteten for kontraktvilkår og huslejeniveauet for henholdsvis universitetsområdet og kontorområdet. Dette sker med udgangspunkt i udleveret notat af 16. februar 2012 med tilhørende bilag - herunder standardlejekontrakt for universitetsbyggeri samt standardlejekontrakt for kontorbyggeri. Notatet vil for overskuelighedens skyld være opdelt i to dele: 1. Stillingtagen til markedskonformiteten af de to modellers kontraktvilkår, og 2. Stillingtagen til markedskonformiteten af huslejeniveauet i de to modeller. 1 - Markedskonformitet af kontraktvilkår i de to modeller I det følgende gennemgås overordnede kontraktvilkår i de to kontraktmodeller for henholdsvis kontorområdet og universitetsområdet, samt en vurdering af de enkelte vilkårs markedskonformitet. Dette gøres af hensyn til overskueligheden i nedenstående skema: Vilkår Kontorområdet Universitetsområdet Kommentar til markedskonformitet Uopsigelighed Som udgangspunkt op til 10 år for nybyggeri 10 år som udgangspunkt I forhold til et nybyggeri i størrelsen 10.000 kvm., er det markedskonformt, at der indgås aftaler med en uopsigelighedsperiode på 10 år. Vedligeholdelse og fornyelse - fordeling Udlejer: Udvendig vedligeholdelse og fornyelse: Klimaskærm, belægninger og installationer i terræn samt udendørs inventar (ejet af udlejer). Basisinstallationer Lejer: Indvendig vedligeholdelse og fornyelse: overflader mv., samt særinstallationer (men ikke basisinstallationer). Udlejer: Udvendig vedligeholdelse og fornyelse: Klimaskærm samt belægninger og installationer i terræn. Lejer: Indvendig vedligeholdelse og fornyelse: overflader mv., samt basis- og særinstallationer. Idet der som udgangspunkt er tale om en domicilejendom med staten som eneste lejer, vurderes Universitetsmodellen mest markedskonform for domicileejendomme, hvorefter udlejer har vedligeholdelses- og fornyelsesforpligtelsen for ejendommens udvendige vedligeholdelse, mens lejer har ansvaret for den indvendige vedligeholdelse og fornyelse inkl. basisinstallationer (elevator, varmeanlæg, tekniske anlæg mv.). Kontormodellen adskiller sig en smule fra markedsnormen for domicilejendomme ved at udlejer skal vedligeholde og forny basisinstallationer, men hvor lejer til gengæld betaler en højere leje som følge af at henlæggelser til fornyelse af basisinstallationer lægges oven i lejen, som en integreret del. Dette er en smule atypisk for domicilejendomme (men dog markedskonformt for flerbrugerhuse), men bør dog grundlæggende føre til samme resultat, som hvis lejer havde haft fornyelsespligten, såfremt henlæggelserne er fornuftigt fastsat. 2

Forbrugs- og driftsudgifter Forbrugsudgifter: Afholdes af lejer. Forbrugsudgifter: Afholdes af lejer. For så vidt angår forbrugsudgifter (varme, el, vand mv.) er begge kontrakter markedskonforme, idet omkostningerne afholdes direkte af lejer efter forbrug. Driftsudgifter: Afholdes af lejer (via driftsbudget). Driftsudgifter: Afholdes af lejer. Idet der er tale om en domicilejendom er det mest markedskonformt, at driftsudgifter afholdes direkte af lejer (dvs. universitetsmodellen), mens driftsbudgetter (dvs. kontormodellen) er mere sædvanlige i flerbrugerejendomme Gennemførelse af driftsaktiviteter: Udlejer Lejeregulering Finansministeriets forbrugerprisindeks. Gennemførelse af driftsaktiviteter: Lejer Finansministeriets forbrugerprisindeks. Det er mest markedskonformt at lejeren selv gennemfører driftsaktiviteter for en domicilejendom (dvs. universitetsmodellen), om end kontormodellens løsning også opleves i enkelte tilfælde. Finansministeriets forbrugerprisindeks er ikke et markedskonformt indeks, idet der typisk i alm. lejekontrakter tages udgangspunkt i nettoprisindekset (inkl. en evt. minimumsregulering). Det er dog markedskonformt, at lejen årligt indekseres. Vurdering og regulering iht. markedslejeniveau hvert 4. år efter udløb af uopsigelighed. Sidstnævnte forhold vedrørende uopsigelighed fremgår dog alene af det sammenlignende notat og ikke direkte af lejekontraktsparadigmet Vurdering og regulering iht. genopførelsespris hvert 4. år efter udløb af uopsigelighed. Dette fremgår dog lidt knudret af lejekontraktsparagdigmet Lejefastsættelse med udgangspunkt i universitetsmodellen er ikke markedskonform, idet den ikke på nogen måde relaterer sig til markedslejen i området, men alene baserer sig på en byggeomkostningsbetragtning. Modellen kan medføre at den beregnede leje ligger væsentligt over markedslejen for andre byggerier i området, hvilket ingen privat lejer vil betale. Heroverfor vurderes kontormodellen med en regulering til markedslejeniveau hvert 4. år efter udløb af lejers uopsigelighed væsentlig mere markedskonform, idet denne model netop tager hensyn til udviklingen i markedslejen i lokalområdet. Dog understreges, at der stort set aldrig i markedskonforme lejekontrakter ses en decideret pligt til at regulere lejen hvert 4. år. Depositum Intet depositum Intet depositum Det er ikke markedskonformt, at der ikke stilles depositum. Typisk stilles depositum svarende til 6 måneders leje for større lejemål. 3

Opsigelsesvarsel 6 mdr. 6 mdr. Et opsigelsesvarsel på 6 måneder efter udløb af uopsigelighedsperioden er markedskonformt. Ombygninger og bygningsændringer Udlejers samtykke kræves for både større og mindre ombygningsarbejder. Udlejers samtykke er ikke krævet for ændringer der er fornødne eller hensigtsmæssige i relation til lejemålets anvendelse. Det er markedskonformt at udlejer skal give samtykke til ændringer (dvs. kontormodellen). Universitetsmodellen er således ikke markedskonform, men til lejerens fordel, idet den giver en større fleksibilitet. Udlejer kan kræve retablering for lejers regning ved lejers fraflytning af lejemålet. Der gælder ikke retableringspligt for lejers ændringer. Det er markedskonformt, at udlejer kan kræve retablering ved lejers fraflytning (dvs. kontormodellen). Universitetsmodellen er således ikke markedskonform, men til lejerens fordel, idet der kan være betydelige omkostninger forbundet med at retablere et lejemål. Fremleje, udlån og afståelse Fremleje er ikke tilladt uden udlejers tilladelse. Fremleje skal som udgangspunkt godkendes af udlejer i henhold til kontrakt. Dog er der indgået en samarbejdsaftale, der præciserer, hvilke aftaler der på forhånd kan godkendes Markedsnormen dikterer, at fremlejeforhold kræver udlejers godkendelse. Kontorområdets model er således mest markedskonform, men universitetsmodellen giver en noget større fleksibilitet for lejeren, da visse lejere er forhåndsgodkendt. Udlån nævnes ikke Udlån er tilladt Udlån af lejemål er ikke markedskonformt. Aflevering ved fraflytning Afståelse er ikke tilladt Lejemålet afleveres i samme stand som ved overtagelsen Afståelse er ikke tilladt Lejemålet afleveres ren- og ryddeliggjort, dog under hensyntagen til erhvervslejelovens 74 For kontorlejemål er afståelse som udgangspunkt ikke tilladt, hvorfor begge modeller er markedskonforme. Afståelse kan dog ses i visse tilfælde fsva. koncerninterne afståelser eller lignende. Det er markedskonformt, at hvis et lejemål er overtaget nyistandsat, skal det ligeledes afleveres nyistandsat. Kontorområdets model vurderes derfor markedskonform, i modsætning til universitetsmodellen, hvorefter et nyopført lejemål blot skal fraflyttes ren- og ryddeliggjort. Sidstnævnte forhold giver en klar økonomisk fordel for lejer, men er ikke markedskonform. 4

2 - Markedskonformitet af lejefastsættelse og lejeniveau Til vurdering af markedskonformiteten af huslejen i henholdsvis universitetsmodellen og kontormodellen er det dels relevant at anskue hvordan lejen er fastsat i de to modeller og dels hvordan den fastsatte leje i de to modeller placerer sig i forhold til markedslejen ved opførelse af et 10.000 kvm. tørt byggeri. 2.1 Lejefastsættelse i universitetsmodellen For nybyggerier i universitetsmodellen fastsættes huslejen efter et omkostningsprincip, hvorefter den årlige leje er baseret på totaludgiften ved byggeriet dvs. statens samlede grund- og opførelsesudgift inkl. byggekredit, entrepriseforsikring, grundskyld og eventuel ejendomsskat i byggeperioden. Lejen beregnes ud fra en fast procentsats af disse udgifter, der ved ejendommens ibrugtagning udgør 7,44% og som optrappes til 8,73% over 15 år, som følge af, at der løbende tillægges en forøget vedligeholdelsespost som en del af lejebetalingen over 15 år. En del af den optrappede leje kan specifikt henføres til indvendig vedligeholdelse, uagtet at lejer har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse. Dette bidrag tilbageføres dog til universiteterne efter et krone-tilkrone -princip, i takt med universiteternes afholdelse af tilsvarende beløb. En del af den stigende leje kan derfor betragtes som en form for henlæggelse til indvendig vedligeholdelse. Med udgangspunkt i et tørt nybyggeri på 10.000 m² brutto og en opførelsespris på 16.578 kr./m² (indeks 126,9), baseret på Bygningsstyrelsens erfaringspriser, udgør den beregnede årlige husleje ekskl. driftsomkostninger følgende i henhold til universitetsmodellen: Husleje Ved ibrugtagning Efter 5 år Efter 10 år Efter 15 år København 1.603 kr./m² 1.696 kr./m² 1.788 kr./m² 1.881 kr./m² Århus 1.525 kr./m² 1.613 kr./m² 1.701 kr./m² 1.789 kr./m² Aalborg 1.383 kr./m² 1.463 kr./m² 1.543 kr./m² 1.623 kr./m² Roskilde 1.347 kr./m² 1.425 kr./m² 1.502 kr./m² 1.580 kr./m² Modellen hvorefter lejen fastsættes ud fra et princip om opførelsesomkostninger forrentet til en fast procentsats, kan ikke betragtes som en markedskonform lejefastsættelse, idet den ikke på nogen måde relaterer sig til markedslejen i området. Ganske vist kan man ved nybyggerier opleve, at lejen for nybyggerier ligger over det generelle markedslejeniveau i området, såfremt det generelle markedslejeniveau på den givne beliggenhed er lavere, end hvad der kan forrente opførelsesomkostningen, men det er dog markedsnormen, at lejen for nybyggerier fastsættes under hensyntagen til det øvrige markedslejeniveau i området (dvs. ud fra lejemålets kvalitet, nærmere beliggenhed mv.). Ovenstående model særligt med udgangspunkt i en fast procentsats uagtet placering kan derfor medføre, at den beregnede leje ligger væsentligt over markedslejen for andre ejendomme/lejemål i området. 2.2 Lejefastsættelse i kontormodellen For nybyggerier i kontormodellen fastsættes huslejen efter en mere markedskonform metode, idet der ligesom for universitetsmodellen ganske vist tages udgangspunkt i de samlede omkostninger til byggeriet, men hvor der - i modsætning til universitetsmodellen - tages udgangspunkt i et markedskonformt investor-afkastkrav til ejendommen fastsat af en ekstern mægler ved lejeberegningen. Til den herefter beregnede leje tillægges et ejendomsadministrationsgebyr, samt omkostninger til udvendig vedligehold og forsikring, som alle udregnes som en takst pr. kvm., hvorved man fremkommer til den leje, som lejeren skal betale ekskl. drift. Dette vurderes som en mere markedskonform metode end universitetsmodellen, idet man i kontormodellen tager hensyn til investorernes afkastkrav, om end ovenstående beregningsmodel dog også kan komme til at overstige det generelle/gennemsnitlige markedslejeniveau i et givent område. 5

Denne metode medfører med udgangspunkt i samme opførelsesomkostninger pr. kvm. og samme grundværdi som under lejefastsættelsen for universitetsmodellen følgende leje ekskl. drift for de fire placeringer: Husleje ekskl. drift København Århus Aalborg Roskilde Ved ibrugtagning 1.222 kr./m² 1.229 kr./m² 1.264 kr./m² 1.252 kr./m² I forbindelse med ovenstående af Bygningsstyrelsen beregnede lejeniveauer har RED Property Advisers leveret de anvendte investorafkast i lejeberegningen. Disse afkast for de fire lokationer med staten på henholdsvis en 10-årig og en 20-årig lejeaftale er som følger: Lokation Afkast med 10-årig lejeaftale Afkast med 20-årig lejeaftale København: 5,20% 4,85% Århus: 5,50% 5,10% Aalborg: 6,25% 5,80% Roskilde: 6,35% 5,85% Afkastniveauerne er fastsat under hensyntagen til, at alle fire lokationer er beliggende indenfor veletablerede campus-områder med staten som lejer. Dette bevirker, at der ganske vist er en risiko for, at lejer fraflytter ved udgangen af henholdsvis 10- og 20-års uopsigelighedsperioden, men at denne risiko trods alt vurderes noget mindre, end hvis der havde været tale om en kontorejendom, beliggende i et normalt kontorområde udlejet til en ikke-statslig lejer. Således er afkastniveauerne fastsat under hensyntagen hertil. Ved ovenstående lejeberegning har Bygningsstyrelsen taget udgangspunkt i afkastet ved en 10-årig lejeaftale med staten. 2.3 Vurdering af markedsleje på de nævnte placeringer Med henblik på en vurdering af de ovennævnte lejeniveauer for henholdsvis universitets- og kontormodellen i forhold til markedslejen vurderes nedenfor hvilken markedsleje et nyopført 10.000 kvm. standardindrettet kontorhus - dvs. et tørt byggeri til brug for staten - ville kunne oppebære på nedenstående fire lokaliteter: København (området omkring Københavns Universitets Søndre Campus på Amager). Århus (området omkring campus på Nordre Ringgade). Aalborg (området omkring Fredrik Bajers Vej) Roskilde (området omkring Roskilde Universitetscampus). Det bemærkes således for alle fire beliggenheder, at der er tale om, at det teoretiske standardindrettede kontorhus på 10.000 kvm. skal være beliggende på etablerede campusbeliggenheder, såsom KUA i København og Universitetsparken i Århus. Med udgangspunkt i de modtagne oplysninger tages der ved markedslejefastsættelsen udgangspunkt i et byggeri, der er i en kvalitet over gennemsnittet. Dette er baseret på oplysninger fra Bygningsstyrelsen hvorefter man ved tidligere universitetsbyggerier (og ovenstående lejeberegninger), har taget udgangspunkt i en opførelsesomkostning på knap 16.600 kr./kvm. ekskl. grund, hvilket ligger noget over den typiske omkostning som en developer ville anvende til opførelse af et standardindrettet kontorhus i gennemsnitlig kvalitet. Den vurderede markedsleje for de fire lokationer skal således ses i dette lys. Dog vurderes for sammenligningens skyld ligeledes en 6

lejeværdi pr. kvm. for et standard-indrettet kontorhus i gennemsnitlig kvalitet, dvs. et typisk developer-opført kontorhus. Det bemærkes dog yderligere, at der ved et nybyggeri på mindre efterspurgte beliggenheder såsom Aalborg eller Roskilde, kan opstå situationer, hvor den generelle markedsleje i området for nyere, pæne kontorlejemål er lavere end den leje, der kan forrente omkostningen ved et nybyggeri. I sådanne situationer vil en developer eller lignende ved fastsættelse af lejen tage udgangspunkt i, hvilken leje der kan forrente de samlede opførelsesomkostninger inkl. developerfee, hvilket således kan ligge lidt over det typiske markedslejeniveau i de enkelte områder. For Aalborg og Roskilde gør denne problematik sig gældende til en vis grad, om end ikke afgørende. Det forudsættes i denne forbindelse, at lejen vil være fredet i lejers uopsigelighedsperiode, hvorefter lejen vil kunne kræves reguleret til markedsleje. Det vurderes med udgangspunkt i vores kendskab til opførelsesomkostningerne ved universitetsbyggeri samt typiske developerbyggerier og den deraf følgende kvalitet af byggeriet sammenholdt med vores øvrige kendskab til markedslejen for områderne, at markedslejen for de fire beliggenheder er som følger: København: Det vurderes, at markedslejen for et nyopført byggeri i en kvalitet der ligger over gennemsnittet på denne beliggenhed vil være i niveauet 1.375 kr./kvm. + drift (typisk i niveauet 350-450 kr./kvm. inkl. skatter). Det vurderes til sammenligning, at markedslejen for et nyopført byggeri i gennemsnitlig kvalitet vil være i niveauet 1.175-1.200 kr./kvm. + drift. Aarhus: Det vurderes, at lejen for et nyopført byggeri i en kvalitet der ligger over gennemsnittet på denne beliggenhed vil være i niveauet 1.300 kr./kvm. + drift (typisk i niveauet 250-275 kr./kvm. inkl. skatter). Det vurderes til sammenligning, at markedslejen for et nyopført byggeri i gennemsnitlig kvalitet vil være i niveauet 1.075-1.100 kr./kvm. + drift. Aalborg: Det vurderes, at lejen for et nyopført byggeri i en kvalitet, der ligger over gennemsnittet vil være i niveauet 1.150 kr./kvm. + drift. Der udbydes ganske vist enkelte projekter til en lidt lavere leje, men det forventes dog, henset til byggeriets forventede gode kvalitet, at markedslejen vil være lidt højere. Drift vurderes i niveauet 250 kr./kvm. inkl. skatter. Det vurderes til sammenligning, at markedslejen for et nyopført byggeri i gennemsnitlig kvalitet vil være i niveauet 1.000 kr./kvm. + drift. Roskilde: Det vurderes, at lejen for et nyopført byggeri i en kvalitet der ligger over gennemsnittet vil være i niveauet 1.150 kr./kvm. + drift. Der udbydes ganske vist billigere projekter i området, men disse vurderes alle at være i lavere kvalitet og med en lavere opførelsesomkostning end universitets -niveauet. Drift vil forventeligt være i niveauet 250 kr./kvm. Det vurderes til sammenligning, at markedslejen for et nyopført byggeri i gennemsnitlig kvalitet vil være i niveauet fra 1.000 kr./kvm. + drift. 7

De ovenfor vurderede markedslejeniveauer for et 10.000 kvm. tørt byggeri i en kvalitet der ligger over gennemsnittet kan sammenholdes med de oplyste lejeniveauer for henholdsvis universitetsmodellen og kontormodellen, jf. nedenstående skema (alle lejer er angivet ekskl. drift): Placering Markedsleje Universitetsmodel Kontormodel København 1.375 kr./kvm. 1.603 kr./kvm. 1.222 kr./kvm. Århus 1.300 kr./kvm. 1.525 kr./kvm. 1.229 kr./kvm. Aalborg 1.150 kr./kvm. 1.383 kr./kvm. 1.264 kr./kvm. Roskilde 1.150 kr./kvm. 1.347 kr./kvm. 1.252 kr./kvm. For så vidt angår universitetsmodellen ses, at lejeniveauerne for alle fire placeringer ligger i niveauet 15-20% over den vurderede markedsleje ekskl. drift. Hertil kommer, at universitetslejen dels indekseres årligt (hvilket er markedskonformt), men at lejen ligeledes optrappes over 15 år, med den tidligere nævnte procentsats. Ganske vist kan en del af denne stigning betragtes som en form for henlæggelser til lejerens indvendige vedligeholdelse, men lejen reguleres ligeledes som følge af en stigning i procentsatsen til udvendig vedligeholdelse. Lejen vil derfor forventeligt stige mere, end hvis den blot havde været indekseret efter det markedskonforme nettoprisindeks. Samlet set synes huslejen for universitetsmodellen således ikke at være på niveau med markedslejen hverken nu eller i et længere tidsperspektiv og derfor ikke markedskonform. For så vidt angår kontormodellen ses, at lejeniveauerne for København og Aarhus ligger i niveauet 5-11% under den vurderede markedsleje for et kvalitetsbyggeri i de to områder, mens lejen for Aalborg og Roskilde ligger i niveauet 9-10% over den vurderede markedsleje. Afvigelserne i kontormodellen er således mindre end afvigelserne i universitetsmodellen, hvilket forventeligt skal ses i sammenhæng med, at lejen i højere grad er baseret på et markedskonformt afkast frem for en fast procentsats, der ikke tager hensyn til den specifikke beliggenhed. Konklusion For så vidt angår markedskonformiteten af lejevilkårene for henholdsvis kontormodellen og universitetsmodellen ses, at begge kontraktmodeller både har vilkår der ligger indenfor markedsnormen og vilkår der ligger udenfor markedsnormen. Overordnet set synes kontormodellen at lægge sig tættest op ad markedsnormen for lejekontrakter, særligt for så vidt angår vilkår vedrørende ændringer i det lejede, retablering samt istandsættelsesforpligtelse ved fraflytning, hvor kontormodellen synes relativt markedskonform, men hvor universitetsmodellen derimod opstiller nogle meget lejervenlige men ikke markedskonforme vilkår; herunder at et nyopført lejemål ikke skal istandsættes ved fraflytning. Et sådan vilkår ville ikke findes i en typisk lejekontrakt mellem to uafhængige og professionelle aktører. Omvendt vurderes vilkårene vedrørende fordelingen af vedligeholdelses- og fornyelsesforpligtelse samt afholdelse og udførelse af ejendomsdriften at være mere markedskonform i universitetsmodellens kontraktsparadigme henset til, at der er taget udgangspunkt i en domicilejendom, hvorefter universitetsmodellens bestemmelser herom vurderes mest markedskonforme for netop domicilejendomme. For så vidt angår markedskonformiteten af lejeniveauet ses, at universitetsmodellen medfører nogle større afvigelser i niveauet 15-20% over markedslejen i forhold til kontormodellen, hvor afvigelserne ligger i niveauet +/- 10% fra markedslejen. At universitetsmodellens lejeniveauer 8

afviger mest, skyldes netop metoden til lejefastsættelse, hvorefter den faste procentsats uagtet ejendommens placering kan medføre nogle uforholdsmæssigt høje lejeniveauer. Hertil bemærkes generelt vedrørende de to modellers lejefastsættelse, at kontormodellen i forbindelse med de 4-årige lejereguleringer (efter udløb af lejers uopsigelighedsperiode) tager udgangspunkt i markedslejen i området, hvilket er markedskonformt, mens universitetsmodellens 4-årige lejereguleringer efter uopsigelighedsudløb baserer sig på en lejeregulering ud fra en genopførelsesbetragtning, dvs. omkostningerne forbundet med at genopføre ejendommen til dens nuværende stand. Sidstnævnte er ikke en markedskonform metode til lejeregulering. RED Property Advisers 1. marts 2012 Jesper Anderson Analytiker Cand.merc.jur. 9