xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxx Honorar xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Restaurering af fredet ejendom og bevaringsværdigt sidehus xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx mod xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xx. marts 2013 Rets- og Responsumudvalget Sag nr. 13/xxxx -/bkh Med brev af 20. juni 2012 fremsender xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx til Rets- og Responsumudvalget i Akademisk Arkitektforening en klage over xxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Med klagen fulgte følgende bilag: 1. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx - Tilstandsregistrering og -vurdering samt udbedringsforslag vedrørende istandsættelse af bindingsværksfacader på forhusets gårdside og sidehuset, udarbejdet af xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxx, dateret oktober 2010, omfattende: Forside, oversigt sagens parter og beskrivelse af opgaven [2 sider A4] Eksisterende forhold [1 side A4] Tilstandsvurdering [6 sider A4] Forslag til istandsættelse [murer- og tømrerarbejdet, 5 sider A4] Foto af forhusets gårdfacade med påtegning [1 side A3] Opstalt af syd- og nordfacade samt gavl på sidehus, påtegning på tegninger udarbejdet af xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx [1 side A3] Overslag af 20. oktober 2010 vedr. istandsættelse af facader [1 side A4] Overslag af 10. januar 2011 vedr. istandsættelse af forhusets gårdfacade [1 side A4, antages bilagt rapport efterfølgende pga. datering] 2. Brev af 14. maj 2012 fra xxxxxxxxxxxxxxxx til klager, bilagt brev af 8. maj 2012 fra xxxxxxxxxxxxxxxxxxx til klager 3. Brev af 18. marts 2011 og 13. juni 2012 fra xxxxxxxxxxxxxxxx til klager Side 1 af 9
4. Skrivelse af 23. november 2010 fra xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxx til klager og skrivelse af 23. maj 2012 fra xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx & xxxxx til klager 5. Brev af 12. april 2012 fra xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx til xxxxxxxxxxxxxxx 6. Bilag vedrørende økonomi, omfattende: Økonomisk overslag af 20. oktober 2010 vedr. istandsættelse af facader, udarbejdet af indklagede Oversigt over attesterede fakturaer pr. 23. januar 2012, udarbejdet af indklagede Indklagedes faktura af 16. marts 2011 Indklagedes faktura af 3. maj 2011 Indklagedes faktura af 30. juni 2011 Indklagedes faktura af 31. august 2011 Indklagedes faktura af 7. december 2011 Indklagedes faktura af 23. januar 2012 Fotobilag: 1. Åbning til etageadskillelse, som åbnet ved indklagede 2. xxxxxxxxxx åbning til etageadskillelse mellem stueetage og 1. sal 3. xxxxxxxxxx åbning til etageadskillelse 4. Nordlig del af vestfacade før afdækning af skjult bundrem 5. Samme efter afdækning - eksisterende bundrem 6. Samme efter ny bundrem 7. Bærende dele på inderside af facade 8. Bærende dele på inderside af facade 9. Bærende dele på inderside af facade 10. Kælderloft 11. Kælderloft ved ydervæg 12. Understøtning af etagedæk under restaureringen 13. Gårdfacade mod vest, maj 2012 14. Gadefacade mod øst, maj 2012 Endvidere er til Rets- og Responsumudvalget fremsendt: Svarskrift udarbejdet af indklagede, dateret 26. august 2012, incl. bilag: 1(A) Brev af 13. januar 2012 fra xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxx til xxxxxxxxxxxxxxxxxx Replik udarbejdet af klager, dateret 26. september 2012, incl. bilag: 7. Klage af 20. juni 2012 med klagers kommentarer Duplik udarbejdet af indklagede, dateret 30. oktober 2012. ---------- ooo ---------- Sagen er herefter optaget til behandling - og som det er kutyme - sendt i cirkulation blandt udvalgets medlemmer, og afsluttende behandlet i et plenummøde, hvortil parterne var indkaldt. I mødet - der afholdtes den 16. januar 2013 - deltog: Klager - xxxxxxxxxxxxxx - xxxxxxxxxxxxxxx Side 2 af 9
Indklagede - arkitekt MAA xxxxxxxxxxxxxxxxxx Retsudvalget - 8 af udvalgets medlemmer, udvalgets leder og sekretær Påstande Klager Påstand som fremført i klage af 20. juni 2012 - principalt: Tilbagebetaling af ikke under 50 % af betalt honorar, som udgør i alt kr. 91.770,00 excl. moms, svarende til kr. 114.712,50 incl. moms. Påstand som fremført ved fremmødet den 16. januar 2013 - subsidiært: Tilbagebetaling af minimum halvdelen af betalt tilsynshonorar, som udgør i alt kr. 61.770,00 excl. moms, svarende til kr. 77.212,50 incl. moms. Indklagede Betaling for præsteret teknisk rådgivning og bistand i henhold til faktureret - og betalt - honorar. ---------- ooo ---------- Parternes skriftlige og mundtlige forklaringer Sagen omhandler teknisk rådgivning og bistand i forbindelse med restaurering af klagers ejendom, beliggende i xxxxxxx. Ejendommen omfatter et fredet forhus og et bevaringsværdigt sidehus. Klager ønsker en undersøgelse af ejendommen, da især bindingsværksfacader mod gård viser tydelige tegn på svigt. I efteråret 2010 tager klager kontakt til indklagede, grundet dennes erfaring med fredede og bevaringsværdige bygninger. Der er mellem sagens parter enighed om, at det efter en fælles besigtigelse af ejendommen mundtligt aftales, at indklagede skal udføre en tilstandsregistrering og -vurdering af bindingsværksfacade på forhusets gårdside og sidehus samt fremkomme med forslag til udbedring incl. overslag vedrørende arbejdernes udførelse. Enighed er der ligeledes om, at klager ikke oplyser en samlet økonomisk ramme, og at indklagede ikke spørger hertil. Endvidere er der sagens parter imellem enighed om, at der mundtligt - efter forhandling - er aftalt et fast honorar på kr. 30.000 excl. moms (kr. 37.500 incl. moms) for udarbejdelse af rapport om facadernes tilstand, forslag til udbedring samt budget. Indklagede fremsender ikke efterfølgende en ordrebekræftelse eller skriftlig aftale om teknisk rådgivning og bistand til klager. Side 3 af 9
Det er på fremmødet af indklagede oplyst, at vurdering af gårdfacadernes tilstand er baseret på en visuel gennemgang uden destruktive indgreb, idet indklagede ønskede at genere beboerne mindst muligt. Idet der er tydelige tegn på råd i bindingsværk, men ingen tegn på svamp, lader indklagede ikke udføre særskilte undersøgelser for råd og svamp. På fremmødet oplyser indklagede, at en ingeniør har bistået i tilstandsvurderingen vedrørende bindingsværkskonstruktionen. Indklagedes vurdering af facadernes tilstand, forslag til udbedring samt tilhørende overslag fremgår af rapport, dateret oktober 2010. Indklagede bekræfter på fremmødet, at rapportens indhold vedrørende tilstandsregistrering og -vurdering er kortfattet samt at dele af arbejdsbeskrivelser er genbrug fra tidligere sager, hvilket er gjort for at kunne holde prisen nede. I rapporten indgår overslag af 20. oktober 2010 over forventede udgifter til istandsættelse af facader mod gård på forhus (fredet) og sidehus (bevaringsværdigt), i alt kr. 1.100.000 incl. moms, fordelt på: - håndværkerudgifter (murer, tømrer, maler og stillads samt uforudsete udgifter kr. 100.000 excl. moms), i alt kr. 760.000 excl. moms, svarende til kr. 950.ooo incl. moms - honorar arkitekt og ingeniør, i alt kr. 115.000 excl. moms, svarende til kr. 143.750 incl. moms - diverse omkostninger, reproduktion, kørsel mv., i alt kr. 5.000 excl. moms, svarende til kr. 6.250 incl. moms Det fremgår af overslag af 20. oktober 2010, at arkitekt- og ingeniørhonorar incl. tilsyn beregnes efter medgået tid, og omkostninger faktureres efter aktuelt forbrug. I skrivelse af 23. november 2010 til klager meddeler xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, at xxxxxxxx har bevilget tilskud til renovering af ejendommens gårdfacade, sidehusets facader og gavl samt kvistene, skorstene. Arkitektens projektbeskrivelse sendes til Teknisk Forvaltning og at arbejder skal være afsluttet senest den 1. august 2011. Klager har accepteret de af xxxxxxxx stillede vilkår ved underskrift den 9. december 2010. Til brug for ansøgning om tilskud fra daværende xxxxxxxxxxxxxxxx, udarbejder indklagede et nyt overslag af 10. januar 2011 - alene omfattende forventede udgifter til istandsættelse af forhusets gårdfacade (fredet) - på i alt kr. 987.500 incl. moms, fordelt på: - håndværkerudgifter (murer, maler og stillads samt uforudsete udgifter kr. 100.000 excl. moms), i alt kr. 680.000 excl. moms, svarende til kr. 850.000 incl. moms - honorar arkitekt og ingeniør, i alt kr. 105.000 excl. moms, svarende til kr. 131.250 incl. moms - diverse omkostninger, reproduktion, kørsel mv., i alt kr. 5.000 excl. moms, svarende til kr. 6.250 incl. moms. Side 4 af 9
Det fremgår af overslag af 10. januar 2011, at arkitekt- og ingeniørhonorar incl. tilsyn beregnes efter medgået tid, og omkostninger faktureres efter aktuelt forbrug. På baggrund af skrivelse af 12. januar 2011 fra indklagede, meddeler daværende xxxxxxxxxxxxxxxxx den 18. marts 2011 tilsagn om tilskud til byggearbejdet. Af tilsagnet fremgår flere betingelser, herunder at projektet skal være afsluttet inden 1. maj 2012. Klager betaler indklagedes faktura af 16. marts 2011, i alt kr. 37.500,00 incl. moms. Beløbet dækker arkitekthonorar for udarbejdelse af forslag til istandsættelse af facader, tilhørende overslag samt korrespondance med myndigheder. Klager igangsætter projekt vedrørende istandsættelse af for- og sidehusets gårdfacader på baggrund af indklagedes rapport af oktober 2010 samt overslag af 20. oktober 2010 og af 10. januar 2011. Indklagede fremsender ikke ordrebekræftelse eller skriftlig aftale om teknisk rådgivning og bistand til klager. Indklagede bekræfter på fremmødet, at overslag af 20. oktober 2010 udgør den økonomiske ramme for projektet som helhed omfattende istandsættelse af gårdfacader på for- og sidehus, og heraf udgør overslag af 10. januar 2011 den økonomiske ramme alene for istandsættelse af forhusets gårdfacade. På fremmødet er der parterne imellem enighed om, at der mundtligt er aftalt honorar efter medgået tid inden for den honorarramme, der fremgår af indklagedes overslag af 20. oktober 2010 (gårdfacader på for- og sidehus) og overslag af 10. januar 2011 (forhusets gårdfacade). Klager fremfører på fremmødet, at det aftaltes at istandsættelsen skulle igangsættes, når det er blevet frostfrit og med forventet afslutning august 2011, således at tidsfrist for bevilliget tilskud fra xxxxxxxxxxxxxxxx ville kunne overholdes. Indklagede oplyser på fremmødet, at der ikke på noget tidspunkt bliver udarbejdet en tidsplan. Vedrørende arbejdets fremdrift ville indklagede løbende vurdere den nødvendige og mulige indsats. På fremmødet bekræftes af indklagede, at der ikke på noget tidspunkt indhentes overslag eller tilbud fra murer og tømrer. Indklagede har kendskab til såvel murer som tømrer fra tidligere byggeprojekter og har haft gode erfaringer med disse. Klager har kendskab til murer fra tidligere udført arbejde på ejendommen. Istandsættelse af forhusets gårdfacade påbegyndes i foråret 2011. Indklagede oplyser på fremmødet, at tilsyn udføres efter behov, sædvanligvis på baggrund af spørgsmål fra håndværkerne. Det bliver til en form for byggemøder ad hoc, dog uden referat, idet indklagede vil søge honorarudgift begrænset. Side 5 af 9
Indklagede fremsender faktura af 3. maj 2011, i alt kr. 23.925,00 incl. moms. Beløbet dækker arkitekthonorar opgjort efter medgået tid vedrørende projektopfølgning og tilsyn i marts og april 2011. Timesats og -tal fremgår ikke af faktura. Faktura betales. Det oplyses af indklagede på fremmøde, at det er vanskeligt at få byggepladsen til at fungere, bl.a. grundet håndværkernes arbejde for andre kunder. Byggearbejdet går kortvarigt i stå på grund af uklarheder i forhold til klagers betaling af uspecificerede á conto regninger og til betalingsprocedure generelt. På fremmødet bekræftes af indklagede, at håndværkernes á conto regninger er attesteret trods manglede specifikation, idet indklagede havde overblik over materialeindkøb og tidsforbrug. Klager anmoder om, at indklagedes og håndværkernes regninger specificeres. Under byggearbejdet efterspørger klager hos indklagede orientering om status på arbejdets udførelse, tid og økonomi. På klagers opfordring afholdes herefter bygherremøder, der aftales efter behov. Sagens parter er enige om, at der er afholdt cirka 3-4 møder i 2011 og at der foreligger referater herfra; disse er ikke fremlagt i sagen. I forbindelse med byggearbejdernes gennemførelse konstateres et skadesbillede mere omfattende end umiddelbart forudsat i den - uden destruktive undersøgelser - udarbejdede tilstandsrapport. Klager betaler indklagedes faktura af 30. juni 2011, i alt kr. 14.137,50 incl. moms. Beløbet dækker arkitekthonorar opgjort efter medgået tid for projektopfølgning og tilsyn i maj og juni 2011. Timesats og -tal fremgår af faktura. Klager er bekymret over byggearbejdernes manglende fremdrift og begynder at tvivle på indklagedes evne til at styre sagen, set i forhold til forventet færdiggørelse i august 2011. Indklagede bedes derfor om at foranstalte opmanding på byggepladsen. Klager betaler indklagedes faktura af 31. august 2011, i alt kr. 18.487,50 incl. moms. Beløbet dækker arkitekthonorar opgjort efter medgået tid for projektopfølgning og tilsyn i juli og august 2011. Timesats og -tal fremgår af faktura. Der konstateres rådskader i etageadskillelse, og ifølge indklagede skal blandt andet flere bjælkeender fornys. Murede tavl i forbindelse hermed skulle derfor nedtages, og idet indklagede vurderede, at arbejdet ikke ville kunne afsluttes inden vinter, blev det besluttet at udsætte arbejdet til foråret 2012. Der etableres afstivning mv. af bindingsværk i de mest rådsvækkede områder for at undgå yderligere sætningsskader. Klager betaler indklagedes faktura af 7. december 2011, i alt kr. 17.400,00 incl. moms. Beløbet dækker arkitekthonorar opgjort efter medgået tid for projektopfølgning og tilsyn i september og oktober 2011. Timesats og -tal fremgår af faktura. Side 6 af 9
Idet klager ikke længere har tiltro til indklagedes arbejde, afbrydes samarbejdet i januar 2012. Det fremgår, at xxxxxxxxxxxxx den 11. januar 2012 lader en ingeniør gennemgå det udførte byggearbejde, hvilket ikke giver anledning til bemærkninger. På fremmødet oplyses af klager, at på tidspunkt for samarbejdets ophør er ca. 25 % af projektet udført, hvor indklagedes opfattelse er ca. 33 %. Klager betaler indklagedes faktura af 23. januar 2012, i alt kr. 3.262,50 incl. moms. Beløbet dækker arkitekthonorar opgjort efter medgået tid for projektopfølgning og tilsyn i december 2011. Timesats og -tal fremgår af faktura. Efterfølgende har klager indgået aftale med anden rådgiver og anden entreprenør, således at restaureringsarbejderne kan fortsætte. Klager oplyser på fremmødet, at en del af det i 2011 udførte restaureringsararbejde efterfølgende er omgjort, grundet fejlagtig håndværksmæssig udførelse. Mellem parterne er der på fremmødet ikke enighed om den udarbejdede tilstandsrapports faglige niveau og tilstrækkelighed som et professionelt grundlag for restaureringsarbejdernes igangsætning. Klager finder det kritisabelt, at indklagede kan udarbejde en tilstandsvurdering af bindingsværket, uden at inddrage facadernes sammenhæng med de bærende konstruktioner i etageadskillelser, og at indklagede fra start burde have afdækket, hvor galt det stod til, eller som minimum anbefalet klager at udføre en langt grundigere forundersøgelse. Klager oplyser, at til dato er udgift til restaurering af forhusets gårdfacade mere end fordoblet i forhold til indklagedes overslag. Det fremføres på fremmødet af indklagede, at tilstandsrapport er udført som bestilt af klager, og at indklagede finder det muligt at vurdere bindingsværkets tilstand, uden at se det i sammenhæng med de bærende konstruktioner. På fremmødet oplyses af indklagede, at indhold i tilstandsvurdering og projekt er baseret på en sektionsvis istandsættelse af bindingsværksfacader ud fra en idé om, at et eventuelt anderledes skadesbillede vil blive udbedret, når dette måtte blive konstateret. Indklagede mener ikke at være kommet rigtig i gang med opgaven, inden klager afbryder samarbejdet. ---------- ooo ---------- Rets- og Responsumudvalgets vurdering Rets- og Responsumudvalget har i sin vurdering af sagen hæftet sig ved: - at klager er forbruger Side 7 af 9
- at indklagede ikke - jf. sædvane og god arkitektskik - udarbejder en skriftlig aftale om teknisk rådgivning og bistand - at indklagede ikke - jf. sædvane og god arkitektskik - rådgiver klager vedrørende aftaleforhold i forbindelse med udførelse af byggearbejder - at indklagede ikke - jf. sædvane og god arkitektskik - udarbejder en egentlig tidsplan for byggearbejdernes udførelse, for som minimum at sikre opfyldelse af tilskudsgivende myndigheds frist for færdiggørelse, som udmeldt af klager - at indklagede ikke - som den professionelle part - ajourfører projekt og økonomi, straks der under restaureringsarbejdernes udførelse opstår variation set i forhold til tilstandsvurderingens forudsætning at indklagede ikke - jf. sædvane og god arkitektskik - dokumenterer eget fagtilsyn overfor klager - at indklagede ikke løbende har orienteret klager om de tidsmæssige konsekvenser, forårsaget af forsinkelse i byggearbejdernes udførelse - at det er indklagedes/rådgivers ansvar løbende at sikre, at klager/bygherre har et samlet overblik vedrørende projektets status, økonomi og fremdrift - at værdi af den præsterede tekniske rådgivning og bistand synes afvigende fra faktureret honorar ---------- ooo ---------- På grundlag af det fremlagte materiale og det ved fremmødet oplyste, afsiger Rets- og Responsumudvalget følgende KENDELSE xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx tilbagebetaler inden 4 uger fra dato til xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, modtaget honorar kr. 40.000,00 excl. moms, svarende til kr. 50.000,00 incl. moms. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx betaler inden 4 uger kr. 16.000 med tillæg af moms til Akademisk Arkitektforening, i salær for sagens behandling iht. vedlagte faktura nr. xxxxx. Nærværende kendelse kan inden for en frist på 4 uger fra brevdato ankes til Byggeriets Voldgiftsret. P.U.V. Side 8 af 9
Poul Jorsal Leder Bodil Krohn Hansen Sekretær Side 9 af 9