gladsaxe.dk Forslag Tillæg 1 til lokalplan 125 Nye anvendelser i Gladsaxe Erhvervskvarter

Transkript

1 gladsaxe.dk Forslag Tillæg 1 til lokalplan 125 Nye anvendelser i Gladsaxe Erhvervskvarter Tillæg 12 til Kommuneplan 2009

2 Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige plan lægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalpla nens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og supple ret med kortbilag. Alle gældende lokalplaner kan ses på og på kommunens egen hjemmeside, gladsaxe.dk. Hvad er et kommuneplantillæg? Gladsaxe Kommuneplan 2009 blev endeligt vedtaget i juni Kommuneplanen fastlægger dels en hovedstruktur for kommunen, byde lene og kvartererne, dels retningslinjer for hele kommunen og rammer for de enkelte områder i kommu nen. Kommuneplanens rammer fastlægger, hvad der kan bestemmes i de fremtidige lokalplaner med hensyn til bebyggelsens art og an vendelse, bebyggelsens tæthed, trafiksystemet, grønne områder m.v. Byrådet kan ændre kommuneplanens rammer ved at udarbejde et kom muneplantillæg, f.eks. for at imødekomme et konkret byggeønske. Rammeændringen kan imidlertid kun foretages efter en forudgående offentlig høring af mindst 8 ugers varighed hos overordnede myn digheder og borgerne i kommunen. En rammeændring vil som regel blive fulgt op af en lokalplan. Lokalplanen kan dog tidligst vedtages endeligt samtidig med eller efter vedtagelsen af rammeændringen. Indsigelsesfrist For at sikre borgernes indsigt og medindflydelse i planlægningen frem lægges hermed et forslag til lokalplan. Samtidigt med lokalplanforslaget fremlægges desuden et forslag til kommuneplantillæg 9. Forslagene er fremlagt i perioden Har du indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, skal du skrive til: Gladsaxe Byråd By- og Miljøforvaltningen Rosenkæret Søborg eller Pr. e-post: byplan@gladsaxe.dk. Fristen for indsendelse af indsigelser og ændringsforslag er fast sat til Før en lokalplan vedtages endeligt, behandler byrådet de modtagne, skrift lige tilkendegivelser og beslutter, i hvilket omfang ændrings forslag og indsigelser skal imødekommes i den færdige lokalplan. Byrådet bekendtgør herefter lokalplanens endelige vedtagelse i den lokale presse. Eventuelle yderligere oplysninger om lokalplanforslaget kan fås ved hen vendelse til: Byplanafdelingen, Rosenkæret 39, tlf

3 Redegørelse for forslag til tillæg 1 til lokalplan 125 Nye anvendelser i Gladsaxe Erhvervskvarter Baggrund Dette er et tillæg til lokalplan 125, Området omkring Gladsaxe Møllevej ved Gladsaxe Trafikplads. Lokalplan 125 blev vedtaget af Gladsaxe Byråd 10. maj 2000 og giver mulighed for, at området anvendes til erhvervsformål, kontor- og servicevirksomheder. Helhedsplan Byrådet vedtog i juni 2011 helhedsplan Gladsaxe Ringby for Gladsaxe Erhvervskvarter. Helhedsplanen giver et bud på, hvordan Gladsaxe Erhvervskvarter kan omdannes til et attraktivt bæredygtigt bykvarter med erhverv og andre byfunktioner, der naturligt kan indpasses i en moderne erhvervsby. Det skal være et mangfoldigt erhvervskvarter, hvor der er plads til de store videnstunge virksomheder og de små iværksættere og håndværkere. Samlet set et mangfoldigt område, der kan tiltrække nye attraktive virksomheder, der vil være med til at skabe en spændende bydel med bykvaliteter og trække servicefunktioner som spisesteder, fitness og andre fritidsfunktioner til. Lokalplantillæggets formål Lokalplantillægget har til formål at give mulighed for nye anvendelser i lokalplanområdet. Ændringen gennemføres ved, at der tilføjes nye bestemmelser under 3 Områdets anvendelse. Overgangsfase På grund af områdets størrelse og omskiftelige markedsvilkår må omdannelsen forventes at skulle foregå over en længere årrække. I de senere år er der sket en udskiftning i virksomheder, hvor de traditionelle produktionsvirksomheder flytter og søges erstattet af nye typer virksomheder. Denne udvikling er blandt andet baggrunden for arbejdet med helhedsplanen, og er opfyldt for så vist angår anvendelsen til kotor- og servicevirksomheder i lokalplan 125. Helhedsplanen åbner dog op for en bredere anvendelse end dette. Lokalplan 125 sikrer de eksisterende virksomheders fortsatte drift, men virker samtidig som barriere for at starte omdannelsen ved at lade andre anvendelser komme ind. Kommunen har allerede modtaget flere henvendelser, som vedrører nye anvendelser i eksisterende bygninger i Gladsaxe Erhvervskvarter. Anvendelserne er umiddelbart i overensstemmelse med helhedsplanen, men ligger ikke indenfor rammerne i de gældende lokalplaner. For at imødekomme disse henvendelser og skabe en proces, hvor området langsomt omstiller sig, udarbejdes der i første omgang et plangrundlag i form af tillæg 1 til lokalplan 125, som muliggør de nye anven- 3

4 delser. Der vil være tale om anvendelser, som umiddelbart kan forenes med det eksisterende erhvervsliv. Tillæg 1 til lokalplan 125 skal derfor betragtes som en overgangsplan, der i takt med, at en byomdannelse gennemføres, aflyses og erstattes af mere detaljerede lokalplaner med udgangspunkt i helhedsplan og nye kommuneplanrammer, der er i overensstemmelse hermed. Tillæggets område Tillæg 1 omfatter det samme område som lokalplan 125. Indhold Tillægget giver mulighed for nye anvendelser i lokalplanens område. De nye anvendelser omfatter offentlige formål, kulturelle formål, restauranter, caféer, musikspillesteder samt sports- og eventprægede aktiviteter. Anvendelserne kan kun etableres i eksisterende bygninger, enten som midlertidige eller mere permanente anvendelser. Der tilllades dog mindre tilbygninger til eksisterende byggeri som for eksempel et vindfang eller efterisolering af en facade i forbindelse med efterlevelse af byggelovens krav. En forudsætning for at etablere en ny anvendelse er, at anvendelsen ikke er støjfølsom og kan sameksistere med eksisterende erhverv. De tidligere anvendelsesmuligheder, som beskrevet i lokalplan 125, er fortsat gældende. Miljøvurdering Der er gennemført en screening af de miljømæssige konsekvenser ved gennemførelsen af tillæg 1 til lokalplan 125. Det vurderes på baggrund af screeningen, at lokalplanen ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet, og der gennemføres derfor ikke en miljøvurdering jf. Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Trafik Lokalplantillægget giver ikke mulighed for nybyggeri, hvorfor det vurderes, at der ikke vil være tale om en væsentlig øgning af trafikken i forhold til den nuværende. De nye anvendelser er mere publikumsvenlige og udadvendte end de eksisterende. For nogle af anvendelserne vil brugeraktiviteten være størst om eftermiddagen eller aftenen. Dette kan tale for, at trafikken vil blive en anelse bedre fordelt over dagen. Først i forbindelse med større udbygnings- og omdannelsesprojekter vil der være tale om en væsentlig øgning af trafikmængden. I de situationer vil der være krav om trafikale tiltag, der skal sikre en hensigtsmæssig trafikafvikling. Parkeringsforhold I forbindelse med de nye anvendelser skal der til de publikumsorienterede anvendelser i henhold til byggelovens bestemmelser anlægges det antal parkeringspladser, som Byrådet finder nødvendige til områdets betjening. Varmeforsyning Lokalplanens område er beliggende i et område forsynet med naturgas. Kommuneplanen udpeger området som fremtidigt fjernvarmeforsynet område. Afvandingsforhold Det er kommunens målsætning at fremme grundvandsdannelsen. Der opfordres derfor til, at tagvand nedsives, og at arealer kan befæstes som græsarmerede flader, såfremt jordbunds- og forureningsforhold tillader det. Nedsivning af regnvand fra veje og parkering, tagvand og erhvervsbygninger kræver tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens bestemmelser. Spildevand og eventuelt regnvand skal afledes til kommunens offentlige spildevandssystem i overensstemmelse med kommunens spildevandsplan. Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde, der svarer til de gældende afløbskoefficienter. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Nordvand A/S vandforsyningsområde. Jordforurening Lokalplantillæggets område er beliggende i byzone, og ejendomme, der ligger i byzone, er som udgangspunkt klassificeret som lettere forurenet i henhold til jordforureningsloven. Dette kaldes områdeklassificering. Forureningen er opbygget gennem mange år og skyldes f.eks. boligop varmning, bilers udstødning, industriens udledning, opfyld og terrænreguleringer samt andre diffuse kilder. Forholdet gælder også for Gladsaxe Erhvervskvarter. Hvis der skal flyttes jord fra et areal, der er områdeklassificeret, skal jorden anmeldes til kommunens Miljøafdeling. Flere ejendomme er derudover kortlagt på vidensniveau 1 (V1) og/ eller vidensniveau 2 (V2). V1 er områder, hvor der er mistanke om forurening, mens V2 er områder, hvor der er påvist forurening. Generelt for begge kortlægningstyper gælder, at hvis der bygges på en kortlagt ejendom, kræver det en tilladelse efter jordforureningsloven. Formålet er at sikre, at ejendommen er grundigt undersøgt, at projektet ikke fordyrer en fremtidig offentlig indsats mod forureningen, og at byggeriet ikke medfører en sundhedsrisiko overfor beboere eller brugere. I forhold til en fremtidig ændret arealanvendelse er der især to forhold, der har betydning, nemlig om forureningen er immobil eller flygtig. De immobile stoffer spredes ikke særlig let i hverken jord, vand eller luft, hvilket typisk er tjærestoffer, metaller og tungere olier. De flygtige stoffer spredes modsat de immobile som regel meget let i jord, vand og luft og er ofte lette benzin- og olieprodukter samt diverse opløsningsmidler. Denne type forurening vil ofte kunne sive hurtigt ned i grundvandet, men vil også kunne dampe af til omgivelserne, det vil 4

5 sige i luftform trænge ind i omkringliggende bygninger, For at sikre indeklimaet i bygninger, der ombygges eller på anden måde genbruges skal kommunens Miljøafdeling kontaktes med henblik på at fastsætte en strategi for håndtering af forureningen. Træffes jordforurening i forbindelse med nedrivning eller jordarbejde på ejendommene, skal kommunens Miljøafdeling også kontaktes. Lokalplantillæggets retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplantillæggets vedtagelse har tillægget retsvirkninger som beskrevet i 4. Erhvervsstøj For erhvervsstøj generelt i området henvises der til Miljøstyrelsens vejledning nr. 5/1984 Ekstern støj fra virksomheder. En forudsætning for at etablere en ny anvendelse i området er, at anvendelsen ikke er støjfølsom og kan sameksistere med eksisterende erhverv. For ydeligere oplysninger om støjforhold kan kommunens Miljøafdeling kontaktes. Kommuneplan Kommuneplantillæg 12 til Kommuneplan 2009 for rammeområde 17E2 og 17E3 fastsætter bestemmelse om nye anvendelser som supplement til de gældene bestemmelser. Tillægget skal ses som et led i en længere proces, hvor der i takt med udviklingen vil blive udarbejdet nye kommuneplanbestemmelser for Gladsaxe Erhvervskvarter/Gladsaxe Ringby. Tillæg 1 til lokalplan 125 er i overensstemmelse med kommuneplantillæg 12 og kommuneplantillæg 10, rammeområde 17C1E3. Lokalplan Nærværende lokalplan er et tillæg til lokalplan 125 og vedrører alene en tilføjelser til lokalplanen i form af og om nye anvendelser. Lokalplantillægget skal betragtes som en overgangsplan, der, i takt med at en byomdannelse gennemføres, aflyses og erstattes af mere detajlerede lokalplaner med udgangspunkt i helhedsplan. 17.E.3 Gladsaxevej Områdets anvendelse: Erhverv samt særligt pladskrævende detailhandel, kontor- og serviceerhverv, offentlige- og kulturelle formål, restauranter, caféer, musikspillesteder samt sports- og eventsprægede aktiviteter. De nye anvendelser kan kun etableres i eksisterende bygninger eller i en ombygning af eksisterende bygninger Maks. Bebyggelsesprocent 75 Maks. antal etager 3 Min. grundstørrelse 5000 m² Andet: Bygningshøjde max. 12 m. Bygningsvolumen max. 3 m³ / m². Bevaringsbestemmelser for ungdomsparken og afskærmningsbælte. Max m² butiksareal til særligt pladskrævende detailhandel langs Gladsaxevej og Vandtårnsvej. Forslag til lokalplantillæggets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet under visse forudsætninger give tilladelse til udnyttelse af de omfattede ejendomme i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år efter forslagets offentliggørelse. 5

6 Forslag til tillæg 1 til Lokalplan 125 Nye anvendelser i del af Gladsaxe Erhvervskvarter I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 937 af ) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 8 d, 8 i, 8 k 8 ab, 8 aæ 8 bi 3 Tilføjelser til lokalplan 125 I forhold til lokalplan 125 sker følgende tilføjelser i 3: 1 Lokalplantillæggets formål Tillæg 1 til lokalplan 125 har til formål: At give mulighed for nye anvendelser indenfor lokalplanens område. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplantillæggets område er beliggende i byzone, og området afgrænses som vist på kortbilag Lokalplantillæggets område omfatter samme område som lokalplan 125 og følgende matr. nr., af Gladsaxe og Mørkhøj: Område 1 omfatter Gladsaxe Trafikplads, som er et umatrikuleret vejareal. Område 2 omfatter følgende matr. nr., alle af Gladsaxe: 12 s, 12 x, 12 y, 12 æ, 12 ak, 12 am, 12 ao, 12 ap, 12 as, 12 ax, 12 ay 12 bh, 12 bi, 12 bk, 12 bt 12 cd, 12 ce 13 f, 13 bæ 14 o, 14 r, 14 s, 14 t, 14 u, 14 v, 14 x, 14 y, 14 z, 14 æ, 14 ø 14 aa, 14 ab, 14 ac, 14 ad, 14 af, 14 ag, 14 ak Indenfor lokalplantillæggets område må der ud over de anvendelser, som er beskrevet i , etableres offentlige formål, kulturelle formål, restauranter, caféer, musikspillesteder samt sports- og eventprægede aktiviteter. De nye anvendelser må efter Byrådets skøn ikke være støjfølsomme De nye anvendelser i kan kun etableres i eksisterende bygninger eller i en ombygning af eksisterende bygninger. Mindre tilbygninger i forbindelse med efterlevelse af byggelovens krav tillades dog. 4 Lokalplantillæggets retsvirkninger 4.1 Ejendomme, der er omfattet af lokalplantillægget, må kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil, idet lokalplan og tillæg ikke medfører en handlepligt i form af krav om etablering af de anlæg, som den samlede plan muliggør. 5.2 Byrådet kan meddele dispensationer til mindre afvigelse fra lokalplanens og tillæggets bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun finde sted ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. og følgende matr. nr., alle af Mørkhøj 7 g, 7 h, 7 i, 7 l, 7 m, 7 n, 7 o, 7 t, 6

7 Julivej ken Tinghøj- 5.3 Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplan og tillæg, fortrænges af planen. Således vedtaget af Gladsaxe Byråd, den 14. december 2011 Karin Søjberg Holst / Philip Hartmann Bentzons Vej anddamsvej Gladsaxe Møllevej Tobaksvejen Maskinvej Tinghøjvej parken Gladsaxe Ringvej Rosenkæret Telefonvej Automatikvej Anlægsvej Christop Columbusvej Poppelgårdsvej Østmarken LP 125 ormervej Hillerødmotorvejen Gladsaxe Møllevej Vandtårnsvej Gladsaxevej Vandtårnsvej Isbanevej Knud Højgaards Vej Sydmarken Gyngemosevej Hjortestien Bykrogen Høje Gladsaxe Juni Allé Gyngemos 7

8 Julivej del af erhvervskvarteret er udlagt til traditionelt industri- og erhvervskvarter i kommuneplanen og i flere ældre lokalplaner. De gamle bestemmelser virker som barrierer for at starte omdannelsen ved at lade nye anvendelser, eventuelt som midlertidige aktiviteter, flytte ind i tomme bygninger. Kommunen har modtaget henvendelser om etablering af aktiviteter, som ikke er forenelige med det gældende plangrundlag. Anvendelser der umiddelbart er i oversensstemmelse med helhedsplanen, men i modstrid med de gældende kommuneplanrammer. For at imødekomme disse henvendelser og skabe en positiv proces, hvor området langsomt omstiller sig, har Byrådet vurderet, at det er vigtigt hurtigt at få et plan- høj- Forslag til tillæg 12 til Kommuneplan 2009 Rammeændring I medfør af 23 c i lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 937 af ) har Byrådet den 14. december 2011 vedtaget denne ændring af kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen. Rammeændringen vedrører rammeområde 17.E. 2 Gladsaxe Møllevej og 17.E. 3 Gladsaxevej. Baggrund for rammeændringen Byrådet vedtog i juni 2011 helhedsplanen Gladsaxe Ringby for Gladsaxe Erhvervskvarter og i november 2011 kommuneplantillæg 10 for to mindre dele af erhvervskvarteret. Den øvrige entzons Vej msvej Gladsaxe Møllevej Tobaksvejen kinvej Tinghøjvej par Gladsaxe Ringvej Rosenkæret Telefonvej Automatikvej Anlægsvej Christo Columbusvej Poppelgårdsvej Vandtårnsvej Østmarken 17E2 17E3 mervej Hillerødmotorvejen Gladsaxe Møllevej Vandtårnsvej Gladsaxevej Isbanevej Knud Højgaards Vej Sydmarken Gyngemosevej Hjortestien Bykrogen Høje Gladsaxe 8

9 grundlag, som gør de nye anvendelser mulige, uden at lukke op for større nybyggeri i området. Tillæg 12 til Kommuneplan 2009 Ændringen vedrører alene anvendelsen. Anvendelsesbestemmeslen for rammeområde 17.E.2 suppleres med følgende: Offentlige - og kulturelle formål, restauranter, caféer, musikspillesteder samt sports- og eventsprægede aktiviteter. De nye anvendelser kan kun etableres i eksisterende bygninger eller i en ombygning af eksisterende bygninger. Anvendelsesbestemmeslen for rammeområde 17.E.3 suppleres med følgende: Kontor- og serviceerhverv, offentlige- og kulturelle formål, restauranter, caféer, musikspillesteder samt sports- og eventsprægede aktiviteter. De nye anvendelser kan kun etableres i eksisterende bygninger eller i en ombygning af eksisterende bygninger. Miljøvurdering Der er foretaget en screening af rammeændringens indvirkning på miljøet. Det vurderes, at rammeændringen ikke vil medføre en væsentlig indvirkning på miljøet, og der udarbejdes derfor ikke en miljørapport jf. Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Hidtidige rammer 17.E.2 Gladsaxe Møllevej Områdets anvendelse Maks. Bebyggelsesprocent 160 Maks. antal etager 7 Min. grundstørrelse 5000 m² Kontor- og serviceerhverv Andet: Bevaringsbestemmelser for afskærmningsbælte. Bebyggelsesprocenten kan først udmøntes, når der er etableret en højklasset kollektiv trafikbetjening af området. 17.E.3 Gladsaxevej Områdets anvendelse Maks. Bebyggelsesprocent 75 Maks. antal etager 3 Min. grundstørrelse 5000 m² Erhverv samt særligt pladskrævende detailhandel Andet: Bygningshøjde max. 12 m. Bygningsvolumen max. 3 m³ / m². Bevaringsbestemmelser for ungdomsparken og afskærmningsbælte. Max m² butiksareal til særligt pladskrævende detailhandel langs Gladsaxevej og Vandtårnsvej. Nye rammer 17.E.2 Gladsaxe Møllevej Områdets anvendelse: Kontor- og serviceerhverv, offentlige- og kulturelle formål, restauranter, caféer, musikspillesteder samt sports- og eventsprægede aktiviteter. De nye anvendelser kan kun etableres i eksisterende bygninger eller i en ombygning af eksisterende bygninger. Maks. Bebyggelsesprocent 160 Maks. antal etager 7 Min. grundstørrelse 5000 m² Andet: Bevaringsbestemmelser for afskærmningsbælte. Bebyggelsesprocenten kan først udmøntes, når der er etableret en højklasset kollektiv trafikbetjening af området. 17.E.3 Gladsaxevej Områdets anvendelse: Erhverv samt særligt pladskrævende detailhandel, kontor- og serviceerhverv, offentlige- og kulturelle formål, restauranter, caféer, musikspillesteder samt sports- og eventsprægede aktiviteter. De nye anvendelser kan kun etableres i eksisterende bygninger eller i en ombygning af eksisterende bygninger Maks. Bebyggelsesprocent 75 Maks. antal etager 3 Min. grundstørrelse 5000 m² Andet: Bygningshøjde max. 12 m. Bygningsvolumen max. 3 m³ / m². Bevaringsbestemmelser for ungdomsparken og afskærmningsbælte. Max m² butiksareal til særligt pladskrævende detailhandel langs Gladsaxevej og Vandtårnsvej. 9

10 Tillæg 1 til lokalplan 125