gladsaxe.dk Forslag Lokalplan 180 Center for døve, Oktobervej

Transkript

1 gladsaxe.dk Forslag Lokalplan 180 Center for døve, Oktobervej

2 Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige planlægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalplanens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og suppleret med kortbilag, og kommunen tinglyser lokalplanen på alle ejendomme inden for planens område. Indsigelsesfrist For at sikre borgernes indsigt og medindflydelse i planlægningen fremlægges hermed et forslag til lokalplan. Forslaget er fremlagt i perioden xxxx xxxx Har De indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, skal De skrive til: Gladsaxe Byråd, Rådhus Allé, 2860 Søborg eller pr. e-post: kommunen@gladsaxe.dk Fristen for indsendelse af indsigelser og ændringsforslag er fastsat til den xxxx Før en lokalplan vedtages endeligt, behandler byrådet de modtagne, skriftlige tilkendegivelser og beslutter, i hvilket omfang ændringsforslag og indsigelser skal imødekommes i den færdige lokalplan. Byrådet bekendtgør herefter lokalplanens endelige vedtagelse i den lokale presse, og lokalplanens bestemmelser tinglyses på de berørte ejendomme. Eventuelle yderligere oplysninger om lokalplanforslaget kan fås ved henvendelse til: Byplanafdelingen, Rådhuset, tlf

3 Redegørelse for forslag til lokalplan 180 Center for døve, Oktobervej i Mørkhøj erhvervskvarter Baggrund Arkitektfirmaet Arkitema har udarbejdet en moderniseringsplan for den selvejende institution Center for Døve på Oktobervej. Moderniseringsplanen vedrører centerets boliger, fællesfaciliteter og udearealer. Når projektet er gennemført vil centeret råde over 33 tidssvarende og handicapvenlige boliger og fastholder dermed det aktuelle antal boliger. Ejendommen er omfattet af byplanvedtægt nr. 11 tillæg 2 og udlagt til industri, handel, kontor og lignende, idet enkelte boliger til brug for opsyn, portner eller lignende kan tillades. I Kommuneplan 2005 er ejendommen udlagt til institution for døve, døgninstitution med tilknyttet vaskeri med en bebyggelsesprocent på 30, hvilket det ansøgte er i overensstemmelse med. Lokalplanens område Lokalplanområdet afgrænses mod nord og øst af Hillerødsmotorvejen, mod syd af Oktobervej og mod vest af Transformervej og omfatter alene Center for Døves ejendom, som vist på kortbilag 1. Området trafikbetjenes fra Oktobervej og Generatorvej og har en størrelse på knap 3 ha. Bebyggelsen fremstår som et blandet byggeri overvejende i to etager. Forbindelsesgange i glas forbinder de enkelte boliglænger med ejendommens øvrige faciliteter. Friarealet udgøres af grønne gårdrum, et parkagtigt opholdsareal samt befæstede parkeringspladser, af og pålæsningsarealer, stier og forbindelsesveje. Lokalplanens formål Lokalplanen åbner mulighed for en modernisering af Center for Døve. Moderniseringsplanen omfatter centrets boliger og fællesfaciliteter. De eksisterende boliger vil blive sammenlagt, ombygget og suppleret med nybyggeri så antallet fastholdes. Når projektet er gennemført vil centret råde over 33 tidssvarende handicapvenlige boliger. Lokalplanen giver endvidere mulighed for at centrets administration og eller fællesfaciliteter kan udvides i en ny bygning placeret langs med motorvejen. Historie Center for Døve startede 1. juni 1869 som Arbejdsanstalt for Døvstumme Piger, der havde til huse i Store Kongensgade 59. Centeret har siden haft forskellige navne og holdt til på forskellige adresser i København. I 1972 tager Institutionen for Døve det nyopførte bygningskompleks i Mørkhøj Erhvervskvarter i brug. Center for Døve på Oktobervej er opført som et socialpædagogisk tilbud til flerhandicappede døve, dvs. døvblinde, døve med autisme mv. Der er stor forskel på hvilke tilbud denne gruppe har brug for. Denne forskel afspejler sig i centerets tilbud, der spænder fra døgninstitution med bo- og beskæftigelsestilbud til støttecentre og væresteder for brugere i eget hjem. 3

4 Hillerødmotorvejen Af det oprindelige navn fremgår det, at beskæftigelse har været en integreret tanke i centerets virke, siden stiftelsen i Ideen er videreført i bygningerne på Oktobervej, som udover boliger og terapifaciliteter indeholder Døves Vaskeri og Døves Værksted. Her kan voksne døve med fysiske, psykiske eller sociale vanskeligheder tilbydes beskyttet beskæftigelse i et realistisk arbejdsmiljø, med henblik på at opbygge selvværd og færdigheder, der eventuelt kan bringe klienterne i reel beskæftigelse. I forbindelse med at Københavns Amt nedlægges overføres Center for døve som institution til Regionen eller kommunen pr Generatorvej Oktobervej 3 4Lokalplanens område Indhold Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til offentlige formål, herunder døgninstitution/værested med beskæftigelsestilbud til flerhandicappede døve. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 og bebyggelse må højest opføres i 2 etager. Lokalplanen udlægger byggefelter til nybyggeri og påbygninger som vist på kortbilag 2. I byggefelt 1 og 2 kan der opføres boliger i 1 etage. De tre byggefelter i forbindelse med boligafsnit B, C og D er udlagt til opførelse af påbygninger i 2 etager i forbindelse med en ombygning af centerets boliger. Endelig er byggefelt 3 udlagt med henblik på, at muliggøre en udvidelse af centerets administration/fællesfaciliteter i 1 etage. De nævnte byggefelter kan bebygges under forudsætning af, at det aktuelle bolig antal fastholdes. Byggeri placeret i byggefelterne kan umiddelbart opføres med hjemmel i lokalplanen. Ved større ombygninger skal den arkitektoniske udformning, valg af materialer og farve godkendes af Byrådet og tilpasses det eksisterende byggeri. Trafik og parkeringsforhold Det nuværende trafiksystem i lokalplanområdet forudsættes i lokalplanen opretholdt uændret. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Oktobervej og Generatorvej. Ankomstpladsen tilrettes i forbindelse med den nye bygningsstruktur og parkeringspladser vil blive inddraget. Ligeledes vil et nybyggeri i byggefelt nr. 3 (se kortbilag 2), kunne indebære at parkeringspladser nedlægges. Lokalplanen forudsætter, at der anlægges parkeringspladser i et antal der modsvarer en eventuel reduktion af det eksisterende antal parkeringspladser. Vejtrafikstøj Lokalplanområdet er belastet af vejtrafikstøj fra Hillerødmotorvejen, som væsentligt overstiger 55 db (A). På den baggrund fastlægges der i lokalplanen støjbestemmelser som vilkår for ibrugtagen af ny bebyggelse eller ændret anvendelse af bestående til bolig- eller kontorformål, i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinier. Beplantningsbælte langs Oktobervej 4

5 Varmeforsyning Lokalplanens område er omfattet af naturgasområdet jf. varmeplandelen fra Afvandingsforhold Det er kommunens målsætning at fremme grundvandsdannelsen. Der opfordres derfor til, at tagvand nedsives, såfremt jordbunds- og forureningsforhold tillader det. Befæstede arealer kan eksempelvis udføres som græsarmerede flader. Nedsivning af regnvand fra veje og parkering, tagvand fra større byggeri og erhvervsbygninger kræver tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens bestemmelser. Spildevand og evt. regnvand skal afledes til kommunens offentlige spildevandssystem i overensstemmelse med kommunens spildevandsplan. Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde, der svarer til de gældende afløbskoefficienter. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Gladsaxe Kommunes vandforsyningsområde. Jordforurening Ved Døves Vaskeri har kommunes Miljøafdeling konstateret jordforurening med chlorerede opløsningsmidler. Forureningen er resultat af at Døves Vaskeri tidligere omfattede et renseri. Ejere af ejendomme, hvor der er konstateret jordforurening, skal i henhold til den til enhver tid gældende lovgivning om jordforurening søge relevant myndighed om tilladelse til at foretage jordarbejde eller bygge i det forurenede område eller ændre anvendelsen af det forurenede areal. Kommuneplan Lokalplanens område er omfattet af kommuneplanens rammebestemmelser for område 9.D.3 Enkeltområde Betegnelse Anvendelse Maks. Bebyggelsesprocent 30 Maks. antal etager 2 9.D.3 Institution for døve Døgninstitution med tilknyttet vaskeri Lokalplanens bestemmelser er i overensstemmelse med Kommuneplan Byplanvedtægt Partiel Byplan nr. 11, tinglyst den , samt tillæg 2 tinglyst den , ophæves for ejendomme omfattet af denne lokalplan. Miljøvurdering Lokalplanen tager udgangspunkt i et i forvejen bebygget miljø. Byrådet har derfor alene fundet det nødvendigt, at vurdere lokalplanens trafikale og æstetiske konsekvenser. Lokalplanen fastslår, at beboerantallet, de eksisterende adgangsveje og antallet af parkeringspladser fastholdes, trafikbelastningen ventes derfor uændret. Lokalplanen angiver, at nybyggeri kun kan opføres i én etage og påbygninger højest kan opføres i samme højde som det tilstødende byggeri. Det æstetiske udtryk vil derfor ikke ændres væsentligt. På den baggrund er det Byrådets vurdering, at der ikke er grundlag for at iværksætte en miljøvurdering. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet under visse forudsætninger give tilladelse til udnyttelse af de omfattede ejendomme i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år efter forslagets offentliggørelse. Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i 13 5

6 Lokalplan 180 Center for døve, Oktobervej i Mørkhøj erhvervskvarter I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 883 af ) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: Byrådets særlige tilladelse placeres uden for de i 4.2 angivne byggefelter. 1 Lokalplanens formål Denne lokalplan har til formål: at muliggøre en modernisering af Center for Døve, herunder åbne mulighed for opførelse af ny bebyggelse til boliger og administration/fællesarealer. at sikre afskærmning mod trafikstøj at sikre områdets grønne karakter at ophæve utidssvarende byplanvedtægtsbestemmelser 5 Bebyggelsens højde 5.1 Ny bebyggelse i byggefelt 1, 2 og 3, som vist på kortbilag 2 må kun opføres i 1 etage. 5.2 Påbygninger i de udlagte byggefelter som vist på kortbilag 2, ved boligafsnit B, C og D kan opføres i op til 2 etager. Påbygningernes højde må ikke overstige højden af det tilstødende byggeri. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet, som er beliggende i byzone, afgrænses som vist på kortbilag Lokalplanområdet omfatter matr. nr. 7 ea, af Mørkhøj. 3 Områdets anvendelse Området må kun anvendes til offentlige formål, herunder døgninstitution, beskæftigelsestilbud og botilbud til handicappede. 4 Bebyggelsens omfang og placering 4.1 Bebyggelsesprocenten for området må ikke overstige Ny bebyggelse skal placeres inden for de på kortbilag nr. 2 viste byggefelter. 4.3 Mindre bygninger beregnet til ejendommens drift kan med 6 Bebyggelsens ydre fremtræden Ny bebyggelse/påbygninger skal udformes, således at der opnås en god helhedsvirkning i samspil med det eksisterende byggeri. Den arkitektoniske udformning af ny bebyggelse/ påbygninger skal godkendes af Byrådet. 7 Veje og overkørsler Lokalplanområdet vejbetjenes fra Oktobervej og Generatorvej. 8 Byggelinier og parkering 8.1 Der gælder den af vejbestyrelsen til enhver tid fastsatte byggelinie mod Hillerødmotorvejen, der for tiden er fastsat til 20 m fra vejskel. 8.2 Mod Oktobervej fastlægges en byggelinie på 5 m fra vejskel. 8.3 Der udlægges areal til parkering med en beliggenhed i princippet som angivet på kortbilag nr. 2. Antallet af parkeringspladser fastlægges i henhold til bygningsreglementets bestemmelser. 6

7 9 Ubebyggede arealer, hegning og støjafskærmning 9.1 Ubebyggede arealer, der ikke anvendes til parkering eller befæstede færdselsarealer, skal anlægges og vedligeholdes som grønt område. 9.2 Parkeringsarealer skal ved beplantning sikres en grøn karakter. 9.3 Udendørs oplag må ikke finde sted. For ubebyggede arealer, som efter Byrådets skøn henligger i skæmmende, forsømt eller uordentlig tilstand, kan Byrådet stille krav om foranstaltninger, der bringer den uønskede situation til ophør. 9.4 Ved anlæg og vedligeholdelse af ubebyggede arealer skal der tages videst muligt hensyn til bevægelseshæmmedes færden. 9.5 For at sikre at udendørs opholdsarealer ikke udsættes for en støjbelastning fra trafikken på Hillerødmotorvejen, der overskrider kommuneplanens retningslinier, kan der etableres en støjafskærmning mod Hillerødmotorvejen efter Byrådets anvisning. 9.6 Hegning skal udføres som levende hegn eventuelt kombineret med trådhegn. 12 Ophævelse af byplanvedtægt Partiel Byplan nr. 11, tinglyst den , samt tillæg 2 tinglyst den , ophæves for ejendomme omfattet af denne lokalplan. 13 Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, må kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil, idet lokalplanen ikke medfører en»handlepligt«i form af krav om etablering af de anlæg, som planen muliggør Byrådet kan meddele dispensationer til mindre afvigelse fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun finde sted ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Således vedtaget af Gladsaxe Byråd, den 14. september Belysning på vej-, parkerings- og friarealer skal udføres med parkbelysning. Karin Søjberg Holst / Marius Ibsen 9.8 Etablering af beplantning, belægning, hegning, belysning og terrænregulering skal ske efter en af Byrådet godkendt plan. 10 Antenner og skiltning Skiltning og opsætning af antenner må kun finde sted med byrådets godkendelse 11 Vilkår for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse/påbygninger må ikke tages i brug, før der er truffet foranstaltninger overfor vejtrafikstøj fra Hillerødmotorvejen, jf. kommuneplanens retningslinier. 7

8

9