Forslag. Lokalplan 239. Børnehuset Nøddehegnet

Transkript

1 Forslag Lokalplan 239 Børnehuset Nøddehegnet

2 Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige plan lægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalpla nens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og supple ret med kortbilag. Alle gældende lokalplaner kan ses på og på kommunens egen hjemmeside, gladsaxe.dk. Hvad er et kommuneplantillæg? Gladsaxe Kommuneplan 2013 blev endeligt vedta get i juni Kommuneplanen fastlægger dels en hovedstruktur for kommunen, byde lene og kvartererne, dels retningslinjer for hele kommunen og rammer for de enkelte områder i kommunen. Kommuneplanens rammer fastlægger, hvad der kan bestemmes i de fremtidige lokalplaner med hensyn til bebyggelsens art og an vendelse, bebyggelsens tæthed, trafiksystemet, grønne områder m.v. Byrådet kan ændre kommuneplanens rammer ved at udarbejde et kom muneplantillæg, f.eks. for at imødekomme et konkret byggeønske. Rammeændringen kan imidlertid kun foretages efter en forudgående offentlig høring af mindst 8 ugers varighed hos overordnede myn digheder og borgerne i kommunen. En rammeændring vil som regel blive fulgt op af en lokalplan. Lokalplanen kan dog tidligst vedtages endeligt samtidig med eller efter vedtagelsen af rammeændringen. Indsigelsesfrist For at sikre borgernes indsigt og medindflydelse i planlægningen frem lægges hermed et forslag til lokalplan med tilhørende forslag til kommuneplantillæg. Planforslagene er fremlagt i perioden Har du indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanen eller kommuneplantillægget, skal du skrive til: Gladsaxe Byråd By- og Miljøforvaltningen Rådhus Allé Søborg eller på byplan-dinmening@gladsaxe.dk. Indsigelser og ændringsforslag skal være kommunen i hænde senest Før en lokalplan og/eller et kommuneplantillæg vedtages endeligt, behandler Byrådet de modtagne, skrift lige tilkendegivelser og beslutter, hvordan ændrings forslag og indsigelser kan indgå i de færdige planer. Byrådet bekendtgør herefter lokalplanens og/eller kommuneplantillæggets endelige vedtagelse i den lokale presse og på gladsaxe.dk. Eventuelle yderligere oplysninger om lokalplanforslaget og kommuneplantillægget kan fås ved hen vendelse til byplanafdelingen, tlf

3 Redegørelse for forslag til lokalplan 239 Børnehuset Nøddehegnet, Tobaksvejen 24 i Gladsaxe Kvarter Baggrund Byrådet ønsker at fremme kvaliteten i kommunes dagtilbud og har i 2015 vedtaget Strategi for den fremtidige dagtilbudsstruktur. Strategien har til formål at skabe bæredygtige dagtilbud både med hensyn til pædagogiske og ledelsesmæssige kvaliteter samt ressourcer. Strategien søges realiseret i årene Efter den gældende lokalplan må ejendommen Tobaksvejen 24 udelukkende bebygges med en tæt- lav boligbebyggelse opført i overensstemmelse med en retningsgivende bebyggelsesplan. Plangrundlaget giver ikke mulighed for, at det eksisterende dagtilbud kan udbygges til et børnehus. Byrådet har derfor besluttet at udarbejde et nyt plangrundlag, så det eksisterende dagtilbud på ejendommen Tobaksvejen 24 kan udbygges, og ejendommen anvendes til børnehus. Lokalplanens formål Lokalplan 239 giver mulighed for, at Byrådet kan udbygge dagtilbuddet Nøddehegnet til et børnehus. Lokalplanen reserverer endvidere areal til en cykelsti og klimatilpasningsanlæg langs Tobaksvejen. Lokalplanens område Lokalplanens område omfatter matr. nr. 23 k af Gladsaxe By, Gladsaxe. Området eller ejendommen er m 2 stor. Mod nord støder området op til et mindst 20 meter bredt plantebælte ved produktionsvirksomheden Alfa Laval. Mod øst afgrænses det af en kontorvirksomhed og mod syd af Tobaksvejen. Mod vest støder området op til tæt-lav boligbebyggelsen Ved Branddammen. Området er bebygget med en institutionsbygning på 650 m 2 og rummer p.t. fire børnegrupper, tre børnehavegrupper og en vuggestuegruppe. Historie Lokalplanområdet har, før institutionen blev opført i begyndelsen af 70 erne, været anvendt som landbrugsjord. På naboejendommen lå Gladsaxe Mejeri fra 1916 indtil 1982, hvor det blev revet ned for at give plads til boligbebyggelsen Ved Branddammen. Tobaksvejen Indhold Lokalplanen fastlægger anvendelsen til dagtilbud. Bebyggelsesprocenten fastsættes til maksimalt 25, og bebyggelse må højst opføres i 1 etage. Den planlagte udvidelse af dagtilbuddet øger bebyggelsesprocenten med 5 til ca. 16 %. Den eksisterende bygning kan udbygges indenfor det på kortbilag 2 viste byg- Lokalplanområdet ligger inden for den hvide markering. 3

4 gefelt, mindre bygninger som skure og legehuse m.v. må placeres udenfor byggefeltet. Der fastlægges en byggelinje 8 meter fra vejmidte. Arealet indenfor byggelinjen reserveres til anlæg af cykelsti og klimatilpasningsanlæg i form af regnbede eller grøfter. Dagtilbuddets udearealer skal fremstå grønne, og der skal plantes træer og hæk, der sikrer et grøn præg mod Tobaksvejen. For at skabe en behagelig belysning i området må armaturer ikke være højere end 3,5 meter. Lokalplanen stiller krav til udformningen af adgangsarealet, så de tilgodeser bevægelseshæmmede. I øvrigt indeholder lokalplanen bestemmelser, der regulerer opsætning af antenner, skiltning og anden reklamering. Legeareal vest for bygningen. Lokalplanens miljømæssige konsekvenser Efter reglerne i Lov om miljøvurdering, er der udarbejdet en screening, der viser at den planlagte udvidelse ikke medfører væsentlige miljøgener for området. Der er derfor ikke udarbejdet en miljørapport. Trafik og vejbyggelinje Tobaksvejen er i dag en lukket vej. Der er planer om at åbne den i forbindelse med kommende større erhvervs- og/eller boligbyggeri på tobaksgrunden, Tobaksvejen 4. For at sikre trafiksikkerheden fastlægges en ny vejbyggelinje, der reserverer areal i lokalplanområdet til en cykelsti langs Tobaksvejen. Byggelinjen fastlægges, så den også kan rumme et klimatilpasningsanlæg med regnbede eller grøfter. Lokalplanområdet har én overkørsel til Tobaksvejen. Legeareal. Beskyttelseslinjer Lokalplanområdet ligger inden for 300 meter fra Gladsaxe Kirke, hvor bebyggelse jf. naturbeskyttelseslovens 19 højst må opføres i 8,5 meter. Legeareal syd for bygningen. 4

5 Parkeringsforhold Der skal anlægges det antal parkeringspladser til personbiler, som Byrådet forlanger dog mindst 12 p-pladser. Cykelparkering Der skal anlægges mindst 16 pladser til cykler og være plads til et passende antal cykelanhængere. Varmeforsyning Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, fjernvarme. Afvandingsforhold Det er kommunens vurdering, at ejendommen på grund af meget lerholdige jordlag ikke er egnet til nedsivning. Spildevand skal afledes til kommunens offentlige spildevandssystem i overensstemmelse med kommunens spildevandsplan. Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde, der svarer til de gældende afløbskoefficienter på 1/3. Klimahåndtering På grund af den stigende regnmængde, der er blevet en større udfordring de seneste år, har Gladsaxe Kommune vedtaget en Klimatilpasningsplan, som skal hjælpe med at forebygge og mindske skaderne af skybrud. Det område, som lokalplanen ligger i, er et af de 13 områder i kommunen, hvor beregninger viser, at der er størst risiko for, at oversvømmelser i forbindelse med skybrud giver skader. Kommunen har udarbejdet en skybrudsplan for Gladsaxe Erhvervskvarter, som også omfatter lokalplanområdet, for at få mere konkret viden om hvilke regnmængder, der /kan forventes. Afløbskoefficienter skal overholdes og regnvand skal holdes på egen grund. Det kan for eksempel ske ved at forsinke det ved grønne tage, indrette dele af arealet på terræn med henblik på at lade vandet fordampe i regnbede e.t.c. Tobaksvejen 24 ligger på det højeste sted i området, og det betyder, at eventuel overskydende vand vil løbe til/ over naboejendommene og videre ned i området. For at sikre klimahåndteringsplanens målsætninger reserveres der areal til regnbede eller grøfter langs Tobaksvejen indenfor vejbyggelinjen. De grønne anlæg anlægges samtidig med cykelstien. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Gladsaxe Kommunes vandforsyningsområde. Parkeringspladsen set mod vest. Jordforurening Lokalplanens område er beliggende i byzone, og ejendomme, der ligger i byzone, er områdeklassificeret, hvilket betyder, at man som udgangspunkt betragter jorden som lettere forurenet i henhold til jordforureningsloven. Forureningen er opbygget gennem mange år og skyldes f. eks. boligopvarmning, bilers ud-stødning, industriens udledning, opfyld og terrænreguleringer samt andre diffuse kilder. Hvis der skal flyttes jord fra et areal, der er områdeklassificeret, skal jorden anmeldes til kommunens Miljøafdeling. Umiddelbart vest for området har der gennem en årrække ligget et mejeri. I forbindelse med denne sag gennemføres der en nærmere undersøgelse af, om mejeriet har haft en miljømæssig påvirkning på lokalplanområdet. Træffes jordforurening i forbindelse med nedrivning eller jordarbejde på ejendommene, skal kommunens Miljøafdeling kontaktes. Kommuneplan Området er omfattet af kommuneplanens bestemmelser for rammeområde 11B7 Ved Branddammen I + II og er heri udlagt til boligformål, tæt-lavt byggeri udformet, som vist på vedhæftet kortbilag. Kommuneplanens retningslinjer for boligområder fastlægger, at der i boligområder kan etableres kollektive anlæg som daginstitutioner. Lokalplan 239 fastlægger anvendelsen til dagtilbud i overensstemmelse med kommuneplanens rammer og retningslinjer. Lokalplan / byplanvedtægt / deklarationer Ved vedtagelsen af denne lokalplan ophæves lokalplan For et område ved Gladsaxe Kirke inden for lokalplan 239 s område. 5

6 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet under visse forudsætninger give tilladelse til udnyttelse af de omfattede ejendomme i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år efter forslagets offentliggørelse. Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i 14. 6

7 7

8 Lokalplan 239 Børnehuset Nøddehegnet, Tobaksvejen 24 i Gladsaxe kvarter I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 587 af ) fastsættes føl-gende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Denne lokalplan har til formål: yat fastlægge områdets anvendelse til børnehus, dagtilbud, yat sikre, at dagtilbuddets udendørs opholdsarealer får en grøn karakter, og at området fremstår med et grønt præg i forhold til naboer og vej, yat reservere areal til etablering af cykelsti langs Tobaksvejen og klimatilpasningsanlæg som grøfter eller regnbede, og yat ophæve den gældende lokalplan. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet, som er beliggende i byzone, afgrænses som vist på kortbilag Lokalplanområdet omfatter matr. nr. 23 k, Gladsaxe By, Gladsaxe. 3 Områdets anvendelse Lokalplanens område må kun anvendes til børnehus, dagtilbud. 4 Bebyggelsens omfang og placering 4.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige Bebyggelse til dagtilbud må kun opføres inden for det på kortbilag 2 viste byggefelt. 5 Bebyggelsens højde 5.1 Bebyggelse til dagtilbud må opføres i 1 etage, og bygningshøjden må ikke overstige 7 m. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Bebyggelsen skal fremstå i gedigne og naturlige materialer. 6.2 Byggeriet udføres med tage med ensidig hældning eller med flade tage. Tage må udføres som grønne tage. 7 Veje, overkørsler og stier 7.1 Området trafikbetjenes fra Tobaksvejen 7.2 Der må etableres én overkørsel fra Tobaksvejen. 7.3 Der etableres cykelsti på Tobaksvejen, som vist på kortbilag 2 8 Byggelinje og parkering 8.1 Langs Tobaksvejen fastlægges en vejbyggelinje 8 m fra vejmidte. Arealet inden for vejbyggelinjen kan anvendes til kørebaner, cykelsti, fortov, grøfter/regnbede/beplantet areal. 8.2 Der skal anlægges mindst 12 parkeringspladser til personale og forældre. 8.3 Der skal anlægges mindst 16 pladser til cykler og plads til et passende antal cykelanhængere. 8

9 8.4 Der må ikke parkeres lastbiler eller varevogne i området. 9 Ubebyggede arealer og hegning 9.1 Ubebyggede arealer, der ikke anvendes til parkering må kun anvendes til opholdsarealer, legeplads, adgangsarealer eller regnbede, som vist på kortbilag Arealet mod Tobaksvejen skal beplantes med træer og hegn, så området som helhed fremstår grønt. 9.3 Tobaksvejen kan blive en grøn vej, det vil sige, at der kan etableres regnbede eller grøfter langs vejen som en del af klimahåndteringen i området. 9.4 Hegn i området, trådhegn, plankeværker eller lignende skal beplantes med dækkende beplantning på begge sider af hegnet. Hegn i skel mod nabo må ikke være højere end 180 cm. 9.5 Adgangs-, parkerings- og opholdsarealer skal udformes og vedligeholdes, så bevægelseshæmmedes færden sikres. 9.6 Udendørs oplag må ikke finde sted. Affaldscontainere og lignende, der ikke placeres i en bygning, skal afskærmes, så de ikke fremtræder skæmmende. 9.7 Belysning på ubebyggede arealer skal udformes som parkbelysning, og lyskilder må ikke monteres højere end 3,5 m over terræn. 10 Antenner og skiltning 10.1 Antenner, herunder parabolantenner skal placeres, så de i mindst muligt omfang er synlige i bybilledet Skiltning og lignende må kun finde sted i begrænset omfang og kun efter Byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde Der reserveres areal indenfor vejbyggelinjen til etablering af regnbede eller grøfter langs Tobaksvejen Ved nybyggeri skal der anvendes virkemidler, der kan hjælpe med at håndtere regnvand. Det kan eksempelvis være brug af grønne tage, underjordiske regnvandsbeholdere, regnvands-bede, befæstelsesgrad, bygningens sokkelhøjde, terrænregulering og placering af bygninger i forhold til den naturlige overfladestrømning. 12 Vilkår for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet kollektiv varmeforsyning. 13 Ophævelse af lokalplan, byplanvedtægt og deklarationer Lokalplan nr , tinglyst den , ophæves for den ejendom, der er omfattet af denne lokalplan. 14 Lokalplanens retsvirkninger 14.1 Ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, må kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil, idet lokalplanen ikke medfører en handlepligt i form af krav om etablering af de anlæg, som planen muliggør Byrådet kan meddele dispensationer til mindre afvigelse fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun finde sted ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. 11 Afvandingsforhold Således vedtaget af Gladsaxe Byråd, den 11.1 Ved afvanding til kloaksystemet må den maksimale vandmængde ikke overstige den gældende afløbskoefficient på 1/3. Karin Søjberg Holst / Philip Hartmann 9

10 Lokalplan Kortbilag 1 Kortbilag 1 Lokalplanområde Gladsaxe Kommune. Byplanafdelingen 1:1000

11 k 13 Branddamsvej ø Tobaksvejen 12ch 12ai 25 23B meter Lokalplan 239 Kortbilag 2 Lokalplanområde Eksisterende bygninger Byggefelt Hæk med bredde på 0,5 m (evt. med træer) 5,0 m fortov, cykelsti og regnvandsgrøft Bebyggelsesregulerende byggelinje Parkering Vejbyggelinje Gladsaxe Kommune. Byplanafdelingen 1:1000

12