Økonomiudvalget Punkt nr. 36, bilag 2. gladsaxe.dk. Forslag. Lokalplan 227. Vandtårnsvej 62 i Gladsaxe Ringby

Transkript

1 Økonomiudvalget Punkt nr. 36, bilag 2 gladsaxe.dk Forslag Lokalplan 227 Vandtårnsvej 62 i Gladsaxe Ringby

2 Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige plan lægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalpla nens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og supple ret med kortbilag. Alle gældende lokalplaner kan ses på og på kommunens egen hjemmeside, gladsaxe.dk. Hvad er et kommuneplantillæg? Gladsaxe Kommuneplan 2013 blev endeligt vedta get i juni Kommuneplanen fastlægger dels en hovedstruktur for kommunen, byde lene og kvartererne, dels retningslinjer for hele kommunen og rammer for de enkelte områder i kommunen. Kommuneplanens rammer fastlægger, hvad der kan bestemmes i de fremtidige lokalplaner med hensyn til bebyggelsens art og an vendelse, bebyggelsens tæthed, trafiksystemet, grønne områder m.v. Byrådet kan ændre kommuneplanens rammer ved at udarbejde et kom muneplantillæg, f.eks. for at imødekomme et konkret byggeønske. Rammeændringen kan imidlertid kun foretages efter en forudgående offentlig høring af mindst 8 ugers varighed hos overordnede myn digheder og borgerne i kommunen. En rammeændring vil som regel blive fulgt op af en lokalplan. Lokalplanen kan dog tidligst vedtages endeligt samtidig med eller efter vedtagelsen af rammeændringen. Indsigelsesfrist For at sikre borgernes indsigt og medindflydelse i planlægningen frem lægges hermed et forslag til lokalplan med tilhørende forslag til kommuneplantillæg. Planforslagene er fremlagt i perioden Har du indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanen eller kommuneplantillægget, skal du skrive til: Gladsaxe Byråd Rådhus Allé Søborg eller på byplan@gladsaxe.dk. Indsigelser og ændringsforslag skal være kommunen i hænde senest Før en lokalplan og/eller et kommuneplantillæg vedtages endeligt, behandler Byrådet de modtagne, skrift lige tilkendegivelser og beslutter, hvordan ændrings forslag og indsigelser kan indgå i de færdige planer. Byrådet bekendtgør herefter lokalplanens og/eller kommuneplantillæggets endelige vedtagelse i den lokale presse og på gladsaxe.dk. Eventuelle yderligere oplysninger om lokalplanforslaget og kommuneplantillægget kan fås ved hen vendelse til byplanafdelingen, tlf

3 Redegørelse for forslag til lokalplan 227 Vandtårnsvej 62 i Gladsaxe Ringby Baggrund Ejeren af Vandtårnsvej 62 ønsker at opfører en ny kontorbebyggelse Officepark Søborg på ejendommen i overensstemmelse med visionerne i helhedsplanen for Gladsaxe Ringby. Helhedsplanen viser Byrådets vision for Gladsaxe Erhvervskvarters udvikling og bygger på en forudsætning om en letbane i Ring 3. Helhedsplanens visioner er indarbejdet i Kommuneplan Ejendommen er omfattet af lokalplan 152, der udlægger den til erhvervsformål med halbyggeri til produktions- og lagerformål o.l. med tilknyttet kontorbebyggelse. Lokalplan 152 er ikke i overensstemmelse med helhedsplanens visioner eller med bestemmelserne i Kommuneplan Byrådet har derfor besluttet at udarbejde en ny lokalplan, hvor anvendelsen og byggemulighederne ændres fra industri til kontor- og servicerehverv. Parallelt hermed foreslås bebyggelsens højde ændret fra 5 til 6 etager i tillæg 5 til Kommuneplan Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at udvikle en industrigrund til en erhvervsejendom i overensstemmelse med Kommuneplan 2013 og visionerne i helhedsplanen Gladsaxe Ringby. Lokalplanen gør det muligt at bygge et kontorhus i 6 etager på Vandtårnsvej 62, der sammen med den eksisterende bygning vil kunne rumme ca. 600 arbejdspladser. Der må maksimalt etableres 211 P-pladser svarende til 1 P- plads pr. 75 m 2 kontorareal. 80 % af P-pladserne skal etableres i konstruktion. Lokalplanens område Lokalplanen omfatter én ejendom på m 2. Ejendommen grænser mod øst op til den ældste del af Københavns kommunes vandreservoiret, som er fredet. Mod nord grænser ejendommen op til en nyere del af reservoiret, mod vest til erhvervsbebyggelse og mod syd grænser ejendommen ud til Vandtårnsvej. Historie Ejendommen har siden 60-erne været anvendt til møbelindustri Duba Møbelindustri A/S. Produktionen er ophørt i 2006, hvor dele af bygningskomplekset blev revet ned og resten ombygget og nyindrettet. Den renoverede bygning anvendes i dag til administrationen for Duba B8. Gladsaxevej Vandtårnsvej Indhold Områdets anvendelse fastlægges til kontor- og serviceerhverv. Lokalplanen åbner op for, at der kan bygges et kontorhus i 6 etager indenfor et byggefelt på ca. 35 x 110 meter. Den renoverede Duba-bygning bevares og forbindes med det nye kontorhus med en forbindelsesgang. 80 % af parkeringen etableres i LOKALPLANENS OMRÅDE 3

4 P-hus integreret i kontorhuset, mens 42 P-pladser etableres på terræn. Ejendommen trafikbetjenes fra Vandtårnsvej. Det vil på sigt blive muligt også at vejbetjene ejendommen fra nord, hvis der anlægges en ny vej ind i området fra Gladsaxevej. Den nye kontorbebyggelse skal skabe en markant overgang mellem det fredede reservoir areal og erhvervsområdet mod vest. Kontorbebyggelsen skal skabe en entydig og let opfattelig visuel nord-sydgående bevægelse gennem området og dermed skabe et visuelt holdepunkt. Facaderne udføres i lyse afsyrede betonelementer med stramme vinduesbånd, der markerer og understreger enkeltheden i facadens disponering. I en del af stueetagen vil der være store glaspartier, som vil åbne facaden ud mod Vandtårnsvej. Lokalplanens miljømæssige konsekvenser Ejendommen er forurenet og registreret på vidensniveau 2, og forureningen på ejendommen vil blive håndteret efter Jordforureningsloven. Der ses ikke at være behov for at udarbejde en egentlig miljørapport, da den væsentligste miljømæssige konsekvens bliver håndteret på anden vis. Trafik Der er udarbejdet en analyse af de trafikale konsekvenser af det nye kontorbyggeri. Analysen peger på, at lokalplanområdet kan vejbetjenes via én overkørsel til Vandtårnsvej, og at trafikken til og fra ejendommen kan afvikles på det nuværende grundlag. Parkeringsforhold Det anlægges 1 P-plads pr. 75 m 2 etageareal for personbiler og i alt 211 P-pladser. 80 % eller 169 P-pladser etableres i P-hus. Der skal etableres 1,5 cykel P-plads pr. 100 m 2 kontorerhverv. Klimatilpasning På grund af den stigende regnmængde, der er blevet en større udfordring de seneste år, har Gladsaxe Kommune vedtaget en Klimatilpasningsplan, som skal hjælpe med at forebygge og mindske skaderne af skybrud. Det område, som lokalplanen ligger i, er et af de 13 områder i kommunen, hvor beregninger viser, at der er størst risiko for, at oversvømmelser i forbindelse med skybrud giver skader. Lokalplanen bestemmer derfor, at der ved nybyggeri skal tages stilling til hvilke tiltag, der kan anvendes for at afhjælpe konsekvenserne af de store regnmængder. Regnvand skal holdes på egen grund, og det kan for eksempel ske ved at forsinke det ved grønne tage, indrette arealet på terræn med henblik på at lade vandet fordampe, eller etablere underjordisk bassin. Afvandingsforhold Det er kommunens målsætning at fremme grundvandsdannelsen ved at nedsive overfladevand, såfremt jordbunds- og forureningsforholdene tillader det. Se afnittet Jordforurening. Spildevand og eventuelt regnvand skal afledes til kommunens offentlige spildevandssystem i overensstemmelse med VISUALISERING, DER BESKRIVER, HVORDAN DET KOMMENDE BYGGERI KAN KOMME TIL AT SE UD. VISUALISERINGEN ER IKKE FORPLIGTENDE. [ A 4

5 kommunens spildevandsplan. Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde, der svarer til den gældende afløbskoefficient på 1/3. Det befæstede areal på denne ejendom (summen af det bebyggede areal og det belagte areal) overstiger langt 1/3 del. Det betyder, at der skal ske forsinkelse eller opsamling af regnvand, hvis afløbskoefficienten skal overholdes, bare ved almindelig regn. Jordforurening Der er registreret jordforurening på vidensniveau V2 på ejendommen/lokalplanområdet. Den kortlagte forurening betyder, at nybyggeri kræver en tilladelse jf. 8 i Jordforureningsloven. På nuværende tidspunkt er forureningen ikke helt præcist afgrænset, og det betyder, at der skal søges om tilladelse til eventuel nedsivning af regnvand i kommunens Miljøafdeling. Grundejerforening Der er medlemspligt af en grundejerforening fordi området er udpeget som et byomdannelsesområde i Kommuneplan Der skal oprettes en eller flere grundejerforeninger med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for området, der er defineret som Gladsaxe Ringby i kommuneplanen. Foreningerne har pligt til at optage ejere af allerede udstykkede, omdannede eller nybebyggede ejendomme. Grundejerforeningerne skal oprettes, når Byrådet kræver det. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet under visse forudsætninger give tilladelse til udnyttelse af de omfattede ejendomme i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år efter forslagets offentliggørelse. Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i 15. Varmeforsyning Vandtårnsvej 62 er udlagt til kollektiv varmeforsyning, fjernvarme i udbygningsplan for fjernvarme i Gladsaxe. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Nordvand A/S vandforsyningsområde. Kommuneplan Ejendommen er i Kommuneplan 2013 omfattet af rammeområde 17.E.4. Bygherren ønsker at opføre den nye bebyggelse i 6 etager. Når der tages hensyn til at den eksisterende bygning bevares og til forureningen, der er registreret på ejendommen, er det ikke muligt at udnytte den maksimale bebyggelsesprocent på 150 i en bebyggelse i 5 etager. For at imødekomme ejerens ønske er der derfor udarbejdet et tillæg 5 til Kommuneplan 2013, rammeområde 17.E.4. Antallet af etager ændres fra 5 til 6 etager, og højden ændres fra 20 til 24 meter som en særbestemmelse kun for denne ene ejendom. Lokalplan / byplanvedtægt / deklarationer Lokalplan 152, tinglyst 9. oktober 2002 samt tillæg 1 til lokalplan 152 ophæves for ejendommen. 5

6 Lokalplan 227 Vandtårnsvej 62 i Gladsaxe Ringby I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 587 af ) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 4 Bebyggelsens omfang og placering 4.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige Ny bebyggelse skal placeres indenfor det på kortbilag 2 viste byggefelt. 1 Lokalplanens formål Denne lokalplan har til formål: at fastlægge områdets anvendelse til erhvervsformål, kontor- og serviceerhverv, at fastlægge bestemmelser for placering og omfang af ny bebyggelse, at fastlægge principper for nybyggeriets arkitektoniske kvalitet, at fastlægge en maksimumsnorm for parkering og stille krav om, at størstedelen af parkeringspladserne skal etableres i konstruktion, og at ophæve gældende lokalplan og tillæg Afstanden fra bygning til naboskel mod nord skal være mindst 2,50 meter, afstanden mod skel til vest skal være mindst 5 meter, og afstanden til vejskel mod Vandtårnsvej skal være mindst 10 meter, som vist på kortbilag 2. 5 Bebyggelsens højde 5.1 Bebyggelse må opføres i maksimalt 6 etager. 5.2 Bebyggelsens højde må ikke overstige 24 meter. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet, som er beliggende i byzone, afgrænses som vist på kortbilag Lokalplanområdet omfatter følgende matr. nr. 7 ak og 7 bu af Buddinge. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til erhvervsformål, kontor- og serviceerhverv. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Som overordnet retningslinje gælder, at bygninger skal fremstå med et arkitektonisk klart formsprog, der giver de enkelte bygninger værdi som byarkitektoniske helheder. Facader på ny bebyggelse udføres i lyse afsyrede betonelementer med stramme vinduesbånd, der markerer og understreger enkeltheden i facadens disponering. 6.3 Der må ikke være synlige installationer på bebyggelsens tag, og teknik på taget må ikke få et omfang, så det får karakter af en ekstra etage. Hvis teknik på taget af en bygning ikke kan rummes indenfor en vinkel på 45 grader fra tagkanten og en højde på 1,50 meter over tagfladen, skal teknikken udformes med facadebeklædning eller anden visuel afskærmning, der harmonerer med resten af bygningen. 6

7 7 Veje og stier 7.1 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Vandtårnsvej via én overkørsel. Det vil på sigt blive muligt også at vejbetjene ejendommen fra nord, hvis der anlægges en ny vej ind i kvarteret fra Gladsaxevej., som vist i princippet på kortbilag Der reserveres mulighed for at der kan etableres en stiadgang fra lokalplanområdet mod nord, som sikrer kortest mulig gangafstand til letbanestationen ved Gladsaxevej/Boulevarden, som vist på kortbilag 2. 8 Byggelinjer og parkering 8.1 Langs Vandtårnsvej gælder en byggelinje på 10 meter fra vejskel. 8.2 Der må etableres maksimalt 1 P-plads pr. 75 m2 etageareal til kontorformål. Mindst 80 % af P-pladserne skal etableres i konstruktion. 8.3 Der må ikke ske parkering med lastbiler, busser og lignende med en totalvægt over kg i lokalplanområdet. 8.4 Der skal anlægges 1,5 cykel P-plads pr. 100 m2 kontorerhverv. Cykelparkeringen skal placeres nær bygningens hovedindgang eller ved anden indgang, som det er nemt at komme til på cykel. 9.5 Der må ikke opsættes hegn omkring lokalplanområdet. 9.6 Belysning på adgangs- og parkeringsarealer samt langs stier skal udføres som parkbelysning. 9.7 Ved anlæg og vedligeholdelse af adgangs- og opholdsarealer skal der tages hensyn til bevægelseshæmmedes færden. 10 Skiltning Skiltning skal være i overensstemmelse med Designmanual for Gladsaxe Kommune (januar 1998) 11 Klima og afvandingsforhold 11.1 Ved afvanding til kloaksystemet må den maksimale vandmængde ikke overstige den gældende afløbskoefficient på 1/ Ved nybyggeri skal der anvendes virkemidler, der kan hjælpe med at håndtere og forsinke regnvand. Det kan eksempelvis være brug af grønne tage, underjordiske regnvandsbeholdere, regnvandsbede, befæstelsesgrad, bygningernes sokkelhøjde, terrænregulering og placering af bygninger i forhold til den naturlige overfladeafstrømning. 12 Energiforbrug Nybyggeri må kun opføres som lavenergiklasse i henhold til det til enhver tid gældende bygningsreglement. 9 Ubebyggede arealer og hegning 9.1 Ubebyggede arealer, der ikke anvendes til parkerings-, adgangs- eller opholdsareal skal anlægges og vedligeholdes som grønne arealer. 9.2 Den udlægges areal til et 5 meter bredt grønt areal med græs og træer mod skel til øst og vest, som vist på kortbilag Arealet mellem vejskel og byggelinje skal anlægges som grønt areal med træplantning langs Vandtårnsvej. Den østligste del af arealet må bruges som adgangsvej, men ikke til oplag, som vist på kortbilag Parkeringsareal på terræn skal beplantes med træer. Arealet eller dele af det kan etableres, så det kan opsamle og forsinke regnvand. 13 Grundejerforening 13.1 Der er medlemspligt af en grundejerforening fordi området er udpeget som et byomdannelsesområde i Kommuneplan Der skal oprettes en eller flere grundejerforeninger med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for området, der er defineret som Gladsaxe Ringby i kommuneplanen. Foreningerne har pligt til at optage ejere af allerede udstykkede, omdannede eller nybebyggede ejendomme Grundejerforeningerne skal oprettes, når Byrådet kræver det En grundejerforening skal forestå etablering/drift og vedligeholdelse af anlæg, som er fælles for flere ejendomme og som nærmere defineres i grundejerforeningens formålsparagraf som for eksempel stianlæg, grønne områder m.v. 7

8 13.4 Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. Således vedtaget af Gladsaxe Byråd, den xx. xx Grundejerforeningen varetager medlemmernes fælles interesser af enhver art i forbindelse med de ejendomme, der hører under foreningens område. Karin Søjberg Holst / Philip Hartmann 13.6 Grundejerforeningen er berettiget til at optage lån og /eller opkræve de økonomiske midler hos medlemmerne, der er nødvendige for udførelsen af foreningens opgaver, samt til at kræve fornøden sikkerhed herfor. 14 Ophævelse af lokalplan og tillæg Lokalplan nr. 152, tinglyst den , og tillæg 1 til lokalplan 152, vedtaget ophæves for de ejendomme, der er omfattet af denne lokalplan. 15 Lokalplanens retsvirkninger 15.1 Ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, må kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil, idet lokalplanen ikke medfører en handlepligt i form af krav om etablering af de anlæg, som planen muliggør Byrådet kan meddele dispensationer til mindre afvigelse fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun finde sted ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. 8

9 Gladsaxevej Gladsaxe Ringvej Tinghøjvej 7bu 7ak Vandtårnsvej Vandtårnsvej Isbanevej Sydmarken Gladsaxevej Lokalplan 227 Kortbilag 1 Områdeafgrænsning Gladsaxe Kommune. Byplanafdelingen 1:1000

10 2,5 m 5 m indgang p-hus P-areal 5 m 10 m Vandtårnsvej Meter Lokalplan 227 Kortbilag 2 Vejadgang Evt. fremtidige vejadgang Principiel placering af stiforbindelse Områdeafgrænsning Byggefelt Grønt areal Gladsaxe Kommune. Byplanafdelingen 1:1000

11 Lokalplan 227