gladsaxe.dk Lokalplan 222 Søborg Skole m.fl.

Transkript

1 gladsaxe.dk Lokalplan Søborg Skole m.fl.

2 Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige plan lægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalpla nens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og supple ret med kortbilag. Alle gældende lokalplaner kan ses på og på kommunens egen hjemmeside, gladsaxe.dk. Hvad er et kommuneplantillæg? Gladsaxe Kommuneplan 009 blev endeligt vedtaget i juni 009. Kommuneplanen fastlægger dels en hovedstruktur for kommunen, byde lene og kvartererne, dels retningslinjer for hele kommunen og rammer for de enkelte områder i kommu nen. Kommuneplanens rammer fastlægger, hvad der kan bestemmes i de fremtidige lokalplaner med hensyn til bebyggelsens art og an vendelse, bebyggelsens tæthed, trafiksystemet, grønne områder m.v. Byrådet kan ændre kommuneplanens rammer ved at udarbejde et kom muneplantillæg, f.eks. for at imødekomme et konkret byggeønske. Rammeændringen kan imidlertid kun foretages efter en forudgående offentlig høring af mindst ugers varighed hos overordnede myn digheder og borgerne i kommunen. En rammeændring vil som regel blive fulgt op af en lokalplan. Lokalplanen kan dog tidligst vedtages endeligt samtidig med eller efter vedtagelsen af rammeændringen.

3 Redegørelse til lokalplan Søborg Skole m.fl. i Søborg kvarter Baggrund Ejerne af ejendommen beliggende på Wergelands Allé 1 har rettet henvendelse til kommunen for at få ændret plangrundlaget for ejendommens anvendelse, således at det afspejler de faktiske forhold. Ejendommen har, i lighed med de øvrige ejendomme i lokalplanområdet, hidtil været udlagt til offentligt formål. Det skyldes, at Gladsaxe Kommune tidligere ønskede at opretholde en mulighed for at udvide Søborg Skole. Efter Byrådets ændring af skolestrukturen står det klart, at dette behov ikke længere er til stede. Derfor er det naturligt at ændre plangrundlaget, sådan at ejendomme, der anvendes til boligformål, også er udlagt til denne anvendelse. Det sikrer et reelt billede af hvilke aktiviteter, det fremadrettet er muligt at have på de forskellige ejendomme. Lokalplanens formål Lokalplan har til formål at sikre området som et attraktivt sted for offentlige formål og boliger. Lokalplanen har desuden til formål at sikre områdets bevaringsværdige bebyggelse. Områdets nuværende karakter ændres ikke. Lokalplanens område Lokalplanområdet er afgrænset mod nordøst af Søborg Hovedgade og mod sydøst af Wergelands Allé, et ca..000 m stort område. Foruden Søborg Skole omfatter lokalplanområdet ejendommene Frødings Allè 4- og -9 samt Wergelands Allé 4 og -1. SØBORG HOVEDGADE Historie Oprindelig var området landbrugsjord, som tilhørte Søborggård, der lå ved den nuværende Runebergs Allé. Startskuddet til den bydel, vi kender som Søborg i dag, begyndte med udstykningen af gården i Omkring 190 kostede en grund i Søborg øre pr. kvadratalen. Det var således også muligt for folk med jævne indtægter at erhverve sig en byggegrund. I begyndelsen blev der opført mange små træsommerhuse, som senere blev afløst af murede bygninger. Kvarteret rummer i dag overvejende villabebyggelse af god kvalitet med mange Bedre Byggeskik huse opført frem til 190 erne. De mange tilflyttere betød, at Buddinge skole hurtigt blev for trang. Søborg Skole blev derfor bygget i 190 og den treetagers skolebygning, der i dag ligger ud mod Søborg Hovedgade, blev opført i 19. FRØDINGS ALLE WERGELANDS ALLE Indhold Lokalplanen fastlægger bestemmelser som fastholder den nuværende karakter i området som består af forskellige bygnin- LOKALPLANENS OMRÅDE

4 ger til offentlige formål og blandede boliger. De blandede boliger består af en ejendom med en fritliggende villa og tre ejendomme med etageboligbebyggelse. Ejendommen med den fritliggende villa betegnes åben-lav. Ved Åben-lav bebyggelse forstås fritliggende boliger i højst en etage med udnyttelig tagetage. Ejendommen må udnyttes med en bebyggelsesprocent på 0. Etageboligbebyggelsen må højst være to etager med udnyttelig tagetage og de enkelte ejendomme må udnyttes med en bebyggelsesprocent på 40. Det resterende lokalplanområde er udlagt til offentlige formål, undervisning, institutioner og administration. På tre af matriklerne til offentlige formål har ejendommene en åben-lav karakter. Ejendommene med åben-lav karakter må opføres med højst én etage og udnyttelig tagetage. De enkelte ejendomme må udnyttes med en bebyggelsesprocent på 0. Det resterende område udlagt til offentlige formål må som helhed udnyttes med en bebyggelsesprocent på 40. Lokalplanens miljømæssige konsekvenser Der er i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer gennemført en screening af miljømæssige konsekvenser ved vedtagelsen af Lokalplan. Det vurderes på baggrund af screeningen ikke nødvendigt at gennemføre en miljøvurdering, da den kommende lokalplan kun vil indebære en justering i overensstemmelse med de faktiske forhold. BEVARINGSVÆRDIG SKOLEBYGNING Bevaring af bebyggelse Villaen på Frødings Alle samt Søborg Skoles treetagers skolebygning ud mod Søborg Hovedgade er tildelt bevaringsværdien 4 i Gladsaxe Kommuneatlas. Gladsaxe Kommune ejer begge ejendomme, som i dag anvendes til henholdsvis aftenskoleundervisning og folkeskole Søborg Skole er en klassisk skolebygning i fin stand, som markerer sig i forhold til Søborg Hovedgade. Bygningen er tegnet af arkitekten C.E. Mandrup-Poulsen. Villaen på Frødings Alle, som er tegnet af Th. Ridder og K.V. Bruus Jensen, er en fin villa med et markant indgangsparti. Begge bebyggelser pålægges en bevaringsbestemmelse i denne lokalplan. Bestemmelsen formuleres som et generelt forbud mod nedrivning og bygningsændringer uden Byrådets tilladelse. En tilladelse er en dispensation, som kan kræve forudgående naboorientering, jf. planlovens 0. Som et eksempel på ombygninger og ændringer, der kræver Byrådets tilladelse, kan nævnes udskiftning eller ændring af tagmateriale og skorstenspiber, af ydervægges materialer og farver og af vinduer og udvendige døre. BEVARINGSVÆRDIG VILLA PÅ FRØDINGS ALLE Hegn Det er Byrådets målsætning, at kommunens grønne karakter skal styrkes. Levende hegn i skel mod vej er med til at sikre 4

5 kommunens boligområder et grønt præg. Lokalplanen fastsætter derfor, at hegn mod vej udformes som levende hegn i form af hæk. Der henvises til folderen Grønne forhaver udarbejdet i et samarbejde mellem Gladsaxe Kommune og Sammenslutningen af grundejerforeninger i Gladsaxe Kommune. Folderen findes på kommunens hjemmeside Trafik Den nuværende trafikstruktur i lokalplanområdet ændres ikke. Lokalplanområdet vejbetjenes fortsat fra Frødings Alle og Wergelands Alle. Parkeringsforhold På Wergelands Alle 1 skal der udlægges areal til parkeringsplads til to biler. I det øvrige lokalplanområde skal der udlægges areal til det antal parkeringspladser, som Byrådet finder nødvendigt til områdets betjening. WERGELANDS ALLE Vejbyggelinie Lokalplanen fastsætter bestemmelse om, at arealer i en afstand af,0 meter fra vejskel langs Wergelands Alle og Frødings Alle skal friholdes fra byggeri. Langs Søborg Hovedgade er det den gældende vejbyggelinje, der skal overholdes. Vejbyggelinjen fastsættes af vejbestyrelsen. Varmeforsyning Lokalplanens område er beliggende i et område forsynet med naturgas. Kommuneplanen udpeger dog området omkring Søborg Hovedgade som fremtidigt fjernvarmeforsynet område. Området forventes at blive fjernvarmeforsynet fra 014. I denne lokalplan er der fastsat en bestemmelse om, at ny bebyggelse ikke må ibrugtages, før den er tilsluttet den form for kollektiv varmeforsyning, som kommunens varmeplan foreskriver. Kommunen er i følge Planloven forpligtet til at dispensere fra tilslutningspligten, når byggeri opføres som lavenergibyggeri, hvis bygherren ønsker en anden form for varmeforsyning. Afvandingsforhold Det er kommunens målsætning at fremme grundvandsdannelsen. Der opfordres derfor til, at tagvand nedsives, såfremt jordbunds- og forureningsforhold tillader det. Befæstede arealer kan eksempelvis udføres som græsarmerede flader. Der henvises i øvrigt til folderen Lokal regnvandshåndtering som kan findes på kommunens hjemmeside Nedsivning af regnvand fra veje og parkering, tagvand fra større byggeri og erhvervsbygninger kræver tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens bestemmelser. Spildevand og eventuelt regnvand skal afledes til kommunens offentlige spildevandssystem i overensstemmelse med

6 kommunens Spildevandsplan. Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde, der svarer til de gældende afløbskoefficienter, som for området er 1/. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Nordvands vandforsyningsområde. Lavenergibyggeri Nybyggeri må kun udføres som lavenergiklasse i henhold til det til enhver tid gældende bygningsreglement. Jordforurening Lokalplanens område er beliggende i byzone, og ejendomme, der ligger i byzone, er som udgangspunkt klassificeret som lettere forurenet i henhold til jordforureningsloven. Dette kaldes områdeklassificering. Forueningen er opbygget gennem mange år og skyldes f.eks. boligop varmning, bilers udstødning, industriens udledning, opfyld og terrænreguleringer samt andre diffuse kilder. Hvis der skal flyttes jord fra et areal, der er områdeklassificeret, skal jorden anmeldes til kommunens Miljøafdeling. Der er ikke registreret jordforurening inden for lokalplanområdet. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at der ikke findes jordforurening i området, men blot at der ikke på nuværende tidspunkt findes oplysninger herom, som er registreret af myndighederne. Træffes jordforurening i forbindelse med nedrivning eller jordarbejde på ejendommene, skal kommunens Miljøafdeling kontaktes. Kommuneplan Lokalplanens område er omfattet af kommuneplanens rammebestemmelser for enkeltområde 14.D.4. Rammebestemmelserne fastsætter anvendelsen af området til offentlige formål, kirke og skole. Anvendelsesmulighederne fastsat i nærværende lokalplan er dermed ikke i overensstemmelse med kommuneplanens ramme. Der er derfor i forbindelse med denne lokalplan udarbejdet et tillæg 1 til kommuneplan 009, hvori anvendelsen for rammeområdet fastsættes til boliger samt offentlige formål, undervisning, institution, administration og kirke. Lokalplan Lokalplan 4, tinglyst den 1. marts 1991, ophæves for de ejendomme, der er omfattet af denne lokalplan. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder efter Planlovens 1 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksi- sterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet under visse forudsætninger give tilladelse til udnyttelse af de omfattede ejendomme i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år efter forslagets offentliggørelse. Lokalplanens fremlæggelse og vedtagelse Forslaget til lokalplanen blev vedtaget af Byrådet 14. november 01 og blev offentligt bekendtgjort 0. november 01. Lokalplanforslaget var fremlagt i perioden 0. november 01 til. januar 01. Fremlæggelsen af lokalplanen gav anledning til tilkendegivelser. Indsigelser og ændringsforslag vedrørte blandt andet bekymringer for pladsproblemer på Søborg Skole, og at lokalplanen vil gøre det svære at udvide skolen. Derudover var der indsigelser omhandlende områdets nærhed til Søborg Kirke. Hidtidige rammer Enkeltområde 14.D.4 Betegnelse Søborg Skole og Søborg Kirke Anvendelse Undervisning og kirke Maks. bebyggelsesprocent 0 Maks. antal etager Min. grundstørrelse 00 m Bevaringsbestemmelser for kirke. Forslag til nye rammer i kommuneplantillæg 1 Enkeltområde 14.D.4 Betegnelse Søborg Skole og Søborg Kirke Anvendelse Maks. Bebyggelsesprocent 0 Maks. antal etager, Min. grundstørrelse 00 m Bevaringsbestemmelser for kirke Offentlige formål, undervisning, institution, administration, kirke samt boliger

7 Lokalplanen blev vedtaget på Byrådets møde 1. april 01, hvor der i forhold til lokalplanforslaget blev foretaget en mindre ændring. Ændringen betyder en præcisering af bestemmelsen omhandlende, hvor der må opføres bygninger med højst tre etager og udnyttelig tagetage overfor kirken. Meddelelse om den endeligt vedtagne lokalplan blev offentlig bekendtgjort 0 april 01. Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i 14. WERGELANDS ALLE 1

8 Lokalplan Søborg Skole m.fl. i Søborg kvarter I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 9 af ) fastsættes følgende bestemmelser for det i nævnte område: 1 Lokalplanens formål Denne lokalplan har til formål: At sikre området som et attraktivt sted for offentlige formål og boliger At sikre områdets bevaringsværdige bebyggelse, og At sikre områdets grønne karakter. Område og zonestatus.1 Lokalplanområdet, som er beliggende i byzone, afgrænses og opdeles i underområder, som vist på kortbilag 1.. Lokalplanområdet omfatter følgende matrikel nr., alle af Buddinge Delområde 1 1ni, 1nx, 1nø, 1rq, 1uh, 1vh Delområde 1rm, 1rr, 1tæ Delområde 1ma, 1nr, 1tm, 1um, 1vl Delområde 4 1ny Områdets anvendelse.1 Delområde 1 og må kun anvendes til offentlige formål, undervisning, institution og administration.. Delområde må kun anvendes til etageboliger til helårsbeboelse.. Delområde 4 må kun anvendes til boligformål, åben-lav bolig til helårsbeboelse. På den enkelte ejendom må kun opføres én fritliggende beboelsesbygning og indrettes én bolig. Det er tilladt at drive erhverv i boliger under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom, at virksomheden kun optager et bruttoareal på højst % af boligens etageareal, at virksomheden ikke i væsentligt omfang opsøges af publikum og ikke ved støj, trafik og lignende er til gene for de omkringboende, samt at virksomheden drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres, ej heller ved skiltning, oplag eller lignende, og at områdets karakter af boligområde ikke brydes. 4 Bebyggelsens omfang og placering 4.1 I delområde 1 må bebyggelsesprocenten for området under ét ikke overstige I delområde 1 må etagebebyggelse opføres med højst to etager og udnyttelig tagetage. Dog må bygningen som er markeret på kortbilag 1, opføres med højst tre etager og udnyttelig tagetage. 4. I delområde må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige 0.

9 4.4 I delområde skal bebyggelsen opføres som åben-lav bebyggelse og må opføres med højst én etage og udnyttelig tagetage og højden må ikke overstige, meter. 4. I delområde må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige I delområde må etagebebyggelse opføres med højst to etager og udnyttelig tagetage. 4. I delområde 4 må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige I delområde 4 må åben-lav bebyggelse opføres med højst én etage og udnyttelig tagetage og højden må ikke overstige, meter. Bebyggelsens ydre fremtræden Tagkonstruktioner må kun dækkes med ikke reflekterende materialer som uglaserede tegl, tagpap, skifer eller lignende materialer. Undtaget herfra er solceller og solfangere. Disse kan opsættes, hvis de integreres i bebyggelsens arkitektur som et sammenhængene rektangulærfelt, og ikke medfører gener i forhold til omgivelserne. Bevaring af bebyggelse Bevaringsværdige bygninger som er vist på kort bilag må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden Byrådets særlige tilladelse. Byggelinjer og parkering.1 Området vejbetjenes fra Frødings Alle og Wergelands Alle.. Langs Frødings Alle og Wergelands Alle fastlægges en byggelinje,0 m fra vejskel.. Langs Søborg Hovedgade gælder den af vejbestyrelsen til en enhver tid fastsatte byggelinje..4 I delområde 1, og skal der i henhold til kommuneplanens retningslinjer og bygningsreglementets bestemmelser anlægges det antal parkeringspladser, som Byrådet finder nødvendige til områdets betjening. I delområde 4 skal der på den enkelte ejendom udlægges areal til to parkeringspladser pr. bolig.. Inden for lokalplanens område må der ikke ske parkering af lastbiler, busser og lignende med en totalvægt over.00 kg.. I delområde 1 og skal der anlægges cykelparkering i passende omfang til betjening af bebyggelserne. Udstykning Der må ikke udstykkes yderligere til boligformål. 9 Ubebyggede arealer og hegning 9.1 Oplag af større både, uindregistrerede biler, uindregistrerede campingvogne samt lignende materialer og genstande, som Byrådet finder skæmmende, må ikke finde sted. 9. Mod vejskel må hegn kun etabeleres som levende hegn med en største højde på 1,0 meter eller som stakit med en største højde på 1,0 meter. Det levende hegn kan eventuelt suppleres med trådhegn. 9. Den eksisterende boldbane i del område 1 skal opretholdes. Antenner og skiltning.1 Der må opsættes parabolantenner på terræn i baghaver eller på bagfacade under forudsætning af, at parabolantennen ikke er til synsmæssig gene for naboerne. Andre placeringer kræver Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Bygningsreglementets bestemmelser er gældende for antenner i øvrigt.. Skiltning i forbindelse med erhvervsudøvelse skal godkendes af Byrådet i hvert enkelt tilfælde. Afvandingsforhold.1 Ved afvanding til kloaksystemet må den maksimale vandmængde ikke overstige de gældende afløbskoefficienter på 1/. 9

10 . Regnvand kan nedsives, såfremt jordbunds- og forureningsforhold tillader det. Således vedtaget som forslag af Gladsaxe Byråd, den 14. november 01 1 Energiforbrug Nybyggeri må kun udføres som lavenergiklasse i henhold til det til enhver tid gældende bygningsreglement. Karin Søjberg Holst / Philip Hartmann 1 Ophævelse af lokalplan Lokalplan 4, tinglyst den 1. marts 1991 ophæves for de ejendomme, der er omfattet af denne lokalplan. Lokalpalnen er i henhold til planlovens vedtaget endeligt af Gladsaxe Byråd den. 1 april Lokalplanens retsvirkninger 14.1 Ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, må kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil, idet lokalplanen ikke medfører en handlepligt i form af krav om etablering af de anlæg, som planen muliggør. Karin Søjberg Holst / Philip Hartmann 14. Byrådet kan meddele dispensationer til mindre afvigelse fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun finde sted ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 14. Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen.

11 A B LYKKESBORG ALLE A 1ox 9 94B rq 4 FRØDINGS ALLE SØBORG HOVEDGADE 1 Søborg Skole B C 4 D E 1ni A 1rr 9 A 1ma 1tæ 1rm nø vl 1um 9A 1tm 1uh 1vh 1nr 1ny A 1 1 WERGELANDS ALLE RUNEBERGS ALLE 1A 1nx 19B 14 LOKALPLAN Kortbilag 1 Lokalplan Bygninger der må opføres i ½ etager Del område 1 Del område Del område Del område 4 Gladsaxe Kommune. Byplanafdelingen. 1:000

12 A B LYKKESBORG ALLE A 1ox 9 94B rq 4 SØBORG HOVEDGADE 1 Søborg Skole B C 4 D E 1ni A 1rm 1rr FRØDINGS ALLE 9 A 1tæ 1ma nø vl 1um 9A 1tm 1uh 1nr 1ny 1vh A 1 WERGELANDS ALLE RUNEBERGS ALLE 1A 1nx 19B 14 LOKALPLAN Kortbilag Lokalplan Bevaringsværdig bebyggelse Gladsaxe Kommune. Byplanafdelingen. 1:000

13 Lokalplan