Lokalplan 424 for boligområde ved Baunetgården

Transkript

1 Lokalplan 424 for boligområde ved Baunetgården 2018

2 Hillerød Kommune nr. 424 Generel lokalplan information Generel lokalplan information Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en detaljeret plan for et mindre område i kommunen. Formålet med lokalplanen er: At sikre kvalitet og sammenhæng i kommunens planlægning. At give borgerne i kommunen indsigt og medbestemmelse i den fysiske planlægning af kommunens områder. At angive bindende bestemmelser inden for lokalplanområdet vedrørende anvendelse, udstykning, bebyggelse, veje og stier samt friarealer og andre ubebyggede arealer. Lokalplanen udarbejdes på grundlag af Kommuneplanen, der er den overordnede plan for Hillerød kommune. Det er Hillerød Byråd, der godkender lokalplaner. Hvad sikrer en lokalplan? En lokalplan er juridisk bindende for de berørte grundejere. Dette betyder, at planens bestemmelser skal overholdes ved fremtidige udstykninger, bebyggelser, nye anvendelser osv. Eksisterende bebyggelse eller anvendelse, der var lovligt etableret ved lokalplanens vedtagelse, kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen pålægger ikke grundejerne en handlepligt. Virkeliggørelsen af en lokalplan afhænger derfor af, om pågældende grundejer ønsker at bebygge, udstykke eller ændre anvendelsen af sin grund. Hvornår udarbejdes en lokalplan? Byrådet kan til enhver tid udarbejde forslag til lokalplaner. Dette skal dog gøres, inden der gennemføres større byggerier, anlægsarbejder og nedrivninger. En lokalplan må ikke stride mod den overordnede planlægning, der er sammenfattet i Kommuneplanen. Er der modstrid mellem bestemmelserne i en lokalplan og Kommuneplanen, skal der vedtages et tillæg til den gældende Kommuneplan, som forudsætning for lokalplanens endelige vedtagelse. Alle grundejere kan i princippet få udarbejdet en lokalplan, men det kræver bl.a., at der er overensstemmelse mellem grundejerens ønsker og den overordnede planlægning i Kommuneplanen. Dispensation Byrådet kan give dispensation fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke strider mod principperne i planen. Anvendelses- og formålsbestemmelserne i lokalplanen er eksempler på principper i planen. Dispensation kan som hovedregel kun gives, efter at naboer og andre berørte er blevet orienteret. 2

3 Mål for kvalitet & service Lokalplanen udarbejdes i henhold til bestemmelserne i Lov om Planlægning. Lokalplanen skal være let forståelig. Lokalplanen skal indeholde en beskrivelse af baggrund, formål og indhold. Interesserede kan altid få yderligere uddybning og orientering om forhold vedrørende lokalplanen. Borgere, der indsender et høringssvar i forbindelse med en lokalplan, vil inden for to uger få kvittering for kommunens modtagelse af deres høringssvar. Borgere vil efter Hillerød Byråds endelige vedtagelse af lokalplanen modtage svar på deres eventuelle høringssvar. Lokalplanen vil være tilgængelig på Hillerød kommunes hjemmeside ( samt på PlansystemDK ( Offentlig bekendtgørelse Hillerød Byråd skal offentliggøre sine lokalplanforslag. Offentliggørelsen vil ske på kommunens hjemmeside og på PlansystemDK, og indeholde oplysninger om fristen for indgivelse af høringssvar og ændringsforslag samt oplysninger om, hvor lokalplanforslaget er fremlagt til eftersyn. Fristen for at komme med bemærkninger og høringssvar skal være mindst otte uger. Samtidig med offentliggørelsen sendes planforslaget til Erhvervs- og Vækstministeren og øvrige statslige, regionale og kommunale myndigheder samt til nationalparkfonde, hvis interesser berøres af forslaget. Forslaget sendes endvidere til ejere, lejere og brugere af de ejendomme, der er omfattet af forslaget, samt ejere, lejere og brugere af væsentligt berørte tilstødende ejendomme. Endelig sendes forslaget til foreninger og lignende med lokalt tilhørsforhold, der skriftligt har anmodet om at blive underrettet om forslaget. Når høringssvarerne er vurderet, kan planen vedtages endeligt. Herefter skal den endelige plan være offentligt tilgængelig og det skal offentliggøres på kommunens hjemmeside, at lokalplanen er vedtaget endeligt. Den endelige plan sendes til Erhvervs- og Vækstministeren og øvrige statslige, regionale og kommunale myndigheder samt til nationalparkfonde, hvis interesser berøres af forslaget. Planen sendes endvidere til ejere af ejendomme, der er omfattet at plan-en og til de foreninger og lignende med lokalt tilhørsforhold, der skriftligt har anmodet om at blive underrettet om planen. Planen sendes derudover også til enhver, der rettidigt har fremsat indsig-elser, bemærkninger mv. til planforslaget sammen med Byrådets svar herpå. Hillerød Kommune nr. 424 Generel lokalplan information 3

4 Hillerød Kommune nr. 424 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Grundlaget for lokalplanens 5 tilvejebringelse 5 Byrådsbehandling 5 Redegørelse 8 Lokalplanens forhold til anden planlægning 9 Miljøvurdering 18 Lokalplanens idémæssige indhold 19 Lokalplanens bestemmelser 20 1 Lokalplanens formål 20 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 20 3 Områdets anvendelse 20 4 Udstykninger 21 5 Veje, Stier og Parkeringsforhold 21 6 Tekniske anlæg 23 7 Bevaring 23 8 Bebyggelsens omfang og placering 24 9 Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Grundejerforening Ophævelse af lokalplan Deklarationer Lokalplanens retsvirkninger 30 Vedtagelsespåtegning 31 Kortbilag A: Lokalplanens afgrænsning, delområder og eksisterende forhold 32 Kortbilag B: Gasledning, bufferzoner og vejadgang 33 Kortbilag C: Situationsplan af delområde 2 34 Kortbilag D: Oversigtsplan over delområde 2 med niveauplan og sokkelkoter 35 Lokalplanen er udarbejdet af Hillerød Kommune, By og Miljø i samarbejde med Baunetgården Aps. Illustrationer i lokalplanen samt kortbilag C er udarbejdet af HHM A/S Illustrationen kortbilag D er udarbejdet af Hyldegaard I/S Matrikelkort, copyright: Kort- og Geodatastyrelsen. DDOby/land,Copyright COWI 4

5 Grundlaget for lokalplanens tilvejebringelse Hillerød Byråd har i henhold til Planlovens 27 vedtaget lokalplan 424 for boligområde ved Baunetgården. Byrådsbehandling Offentlig fremlæggelse Lokalplanforslaget var fremlagt i 8 uger fra den 5. december 2017 til og med den 29. januar I forbindelse med den offentlige høring, modtog byrådet i alt 4 skriftlige høringssvar/høringsforslag til planforslaget. Endelig godkendelse Byrådet har den 30. maj 2018 godkendt den endelig vedtagne lokalplan 424, med følgende ændringer i forhold til det lokalplanforslag, der var fremlagt i høring. Kortbilag B ændret I lokalplanens redegørelse er der foretaget følgede ændringer: Lokalplanens område, side 9: På Baunetgården, fra 1936 med en tilbygning genopførsel af stuehuset i 2007, har man tilstødende arealer med legeplads, bålhytte, shelters samt andre spejderaktiviteter. Baunetgården anvendes i dag af FDF spejderne og af en integreret institution, Æblehaven i både Alsønderup og Tulstrup, som udflytterlokaler et par gange om ugen. Kommuneplan 2017, side 10: Arealet er i Kommuneplan 2017, der ved lokalplanens udarbejdelse har været i offentlig høring, udlagt til boligformål, rammeområde TS.AL.B.7, samt til offentlige formål, rammeområde TS.AL.D.3. I samme afsnit længere nede: Lokalplanen er i overensstemmelse med forslag Kommuneplan Lokalplanen kan ikke vedtages før Kommuneplan 2017 er endeligt vedtaget. Trafik, side 11: Baunetgården anvendes ligeledes pt. af FDF spejderne. Der er ugentlige børnemøder, hvor der kommer biler og afsætter og henter børnene ca. 100 biler i aftentimerne pr. uge. Hertil kommer nogle weekend og nataktiviteter samt årlige aktiviteter for alle kredsens medlemmer. Bevaringsværdig beplantning, side 12: På Baunetgården er der et eksisterende stort poppeltræ. Træet vurderes at have en stor værdi, som et karaktergivende element på Baunetgården, og anses derfor som beavringsværdigt. Træet skal sikres både over og Hillerød Kommune nr. 424 Tilvejebringelse 5

6 Hillerød Kommune nr. 424 Tilvejebringelse under jorden ved arbejde, der kan påvirke træet. Opsamling af regnvand, side 13: Afsnittet inddeles i to separate afsnit, og der foretages ændringer i teksten. Der indsættes en ny overskrift efter: I denne lokalplan er det forudsat, at områder seperatkloakeres og følger bestemmelserne i Spildevandsplanen for Hillerød Kommune. Skybrudssikring: Der skal arbejdes for, at oversvømmelse af ny bebyggelse og nabobebyggelser samt grundvandspejlsændringer modvirkes. Da området er planlagt seperatkloakeret, skal vand fra op til en 5 års regn håndteres af forsyningen i delområde 2 og 3. Lokalplanens delområde 2 bebygges med op til 26 nye åben-lav boliger. Der fastsættes sokkelkoter og en terrænplan, således det er muligt at håndtere en 100 års regn hændelse uden skadevoldende virkninger på bygninger. Regnvand fra det nye boligområde ved skybrud vil løbe på terræn, dvs. ned på boldbanen vest for det nye boligområde. Lokalplanen vil dog ikke medføre en væsentlig øget nedbørsmængde på boldbanerne ift. eksisterende forhold, da forsyningen håndterer regnvand op til en 5 års hændelse og terrænet i dag skråner ned mod boldbanen. Spildevandsplanlægning, side 14: I denne lokalplan er det forudsat at overfladevand skal renses inden det afledes til regnvandskloakken, hvilket kan ske ved rensning af overfladevand iht. BAT, også inden for lokalplanområdet i en fælles løsning for alle boligområder inden for lokalplanområdet, inden det afledes til regnvandskloakken. Dette kan ske i åbne våde bassiner iht. BAT (Best Available Technology), også inden for lokalplanområdet. Da området er planlagt seperatkloakeret, skal vand op til en 5 års regn hændelse håndteres af forsyningen i delområde 2 og 3. Da området er planlagt seperatkloakeret, skal vand op til en 5 års regn hændelse håndteres af forsyningen i delområde 2 og 3. Naturbeskyttelsesloven, side 17: Der indsættes ny tekst sidst i afsnittet: Søen kan anvendes til regnvandsbassin under forudsætning af, at der etableres en erstatningssø. Dette kan ske uden for lokalplanens område og kræver en tilladelse fra Hillerød Kommune. Såfremt søen anvendes som regnvandsbassin vil en bufferzone rundt om søen ikke være påkrævet. 3.1 Anvendelse: Delområde 1: Området må kun anvendes til offentlig- og privat service, såsom sports- og fritidsaktiviteter, uddannelse, kursus mv. samt tekniske anlæg. Delområde 2: Området må kun anvendes til helårsbeboelse i form af maksimalt 26 åben-lav boliger. En af boligparcellerne kan dog anvendes til fællesanlæg. Herudover kan der placeres tekniske anlæg. 4.1 Udstykning: Delområde 1: Der må ikke ske udstykning. Der kan kun ske udstykning til tekniske anlæg. Delområde 2: Der kan ske udstykning af maksimalt 26 boligparceller som vist i princippet på illustrationsplanen, kortbilag C, samt tekniske anlæg på ubebyggede arealer. 6

7 6 Tekniske anlæg: Der tilføjes en ny bestemmelse: 6.5 Regnvandstekniske anlæg: Der kan placeres regnvandstekniske anlæg på ubebyggede arealer, inden for delområde 1 og 2, under hensyn til naboer, landskabelige forhold mv. 7 Bevaring: 7.1 Bevaringsværdig beplantning: Træet på Baunetgården, der er angivet på kortbilag B, må kun fældes hvis det udgør en sikkerhedsrisiko. I forbindelse med bygge- og anlægsarbejder skal det bevaringssværdige træ og dets rodsystem beskyttes. Ingen bestemmelser om bevaring. 8.3 Bebyggelsens placering: Der tilføjes til bestemmelsen: Delområde 3: boligbebyggelse må ikke placeres inden for det på kortbilag B viste område Hegn: Hegn i skel, mod vej, sti, nabo- eller fællesarealer skal være levende hegn. Det levende hegn kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side med højst samme højde som det levende hegn fuldt udvokset. Dog må der opføres begrønnet fast hegn mellem delområde 2 og 3. Der kan etableres levende hegn som afskærmning af regnvandstekniske anlæg. Hegn må maksimalt være 1,8 meter højt. Dog må hegn ud mod Baunevej maksimalt være 0,8 meter højt målt fra adgangsvejens kote Hegn: Der skal etableres levende hegn i skel ud mod Baunevej, vist på kortbilag C. Såfremt, der anlægges en serviceplads i tilknytning til regnvandstekniske anlæg, kan kravet om levende hegn fraviges for den del servicepladsen dækker Eksisterende sø: Den 3 beskyttede sø inden for lokalplanens afgrænsning og en 10 meter zone rundt om den skal fastholdes som grønt område. Søens præcise afgrænsning foretages af Hillerød Kommune. Søen kan anvendes til regnvandsbassin under forudsætning af, at der etableres en erstatningssø. Dette kan ske uden for lokalplanens område og kræver en tilladelse fra Hillerød Kommune. Såfremt søen anvendes som regnvandsbassin vil en bufferzone rundt om søen ikke være påkrævet Skøde: Grundejerforeningen er pligtig at tage skøde på det i 3.1, nævnte område, delområde 2 med tilhørende teksiske anlæg inden for delområde 1, med veje og stier og LARanlæg indenfor lokalplanområdet. Her ud over er der foretaget mindre redaktionelle rettelser i teksten, samt småjusteringer til kortbilagene. Offentlig bekendtgørelse Den endelige lokalplan er blevet offentliggjort på kommunens hjemmeside og på Hillerød Kommune nr. 424 Redegørelse 7

8 Hillerød Kommune nr. 424 Redegørelse Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål Alsønderup er en af Hillerød Kommunes byzone byer, og er beliggende ca. 5 km nordvest fra Hillerød by. Baggrunden for at udarbejde denne lokalplan er et ønske om at styrke boligudbygningen i Alsønderup for bl.a. at understøtte befolkningsgrundlaget for den lokale skole. Hovedformålet med lokalplanen er: at give mulighed for opførsel af et nyt boligområde med åben-lav boliger sikre at det nye boligområde indpasses i det omkringliggende landskab at medtage den eksisterende Baunetgård i lokalplanen, og give mulighed for boliger her, hvis der er et behov for det i fremtiden at overføre et areal dækkende halvdelen af den eksisterende boldbane til byzone, så der ikke kommer en stribe landzone mellem Alsønderup og det nye boligområde Området er i dag beliggende i landzone og skal ved endelig vedtagelse af lokalplanen overføres til byzone. Arealet til det nye boligområde, lokalplanens delområde 2, har været sendt i udbud til boligområde med mulighed for både tætlav og åben-lav boligbyggeri. Lokalplanen er udarbejdet efter det valgte tilbud. Lokalplanens område Området er beliggende i den østlige del af Alsønderup ved Baunetgården på Baunevej 16, matrikel 2s, del af matrikel 2a og ved Alsønderup Skole, matrikel 2k. Planområdet er ca. 5 ha. Arealet grænser mod syd og øst op til det åbne land. Lige syd for området finder man beskyttede naturtyper; overdrev, eng og den fredede Baunebakke. På den vestlige del af planområdet er der en boldbane, der anvendes af Alsønderup Skole og fritidsforeninger. Planområdet deler boldbanen i to, hvor den anden del ligger i byzone og er omfattet af en Byplanvedtægt 45 fra Den østlige del af planområdet er i dag ubebygget og ligger i et kuperet dødislandskab ved den østlige indgang til Alsønderup by. Man finder her en udgravet sø, der er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3 og naturlig bevoksning. Mellem boldbanen og de ubebyggede arealer er et beplantningsbælte. Terrænet i området skråner fra sydøst ved Baunetgården ned mod nordvest ved søen 8

9 og mod vest mod boldbanen. Det kuperede delområde 2 På Baunetgården, fra 1936 med en genopførsel af stuehuset i 2007, har man tilstødende arealer med legeplads, bålhytte, shelters samt andre spejderaktiviteter. Baunetgården anvendes i dag af FDF spejderne og af en integreret institution, Æblehaven i både Alsønderup og Tulstrup, som udflytterlokaler et par gange om ugen. Lokalplanen vil give mulighed for at anvende gården til bolig, såfremt det skulle blive aktuelt i fremtiden. Der er ved lokalplanens udarbejdelse ingen planer om at ændre anvendelsen på gården. Placeringen i udkanten af Alsønderup i det kuperede terræn og ud til det åbne land gør, at det nye boligområde bliver synligt ved indkørslen til Alsønderup ad Baunevej. Lokalplanens forhold til anden planlægning Forhold til regional planlægning Fingerplan 2017 Lokalplanområdet er beliggende i det øvrige hovedstadsområde, hvor der kun må ske byudvikling af lokal karakter og i tilknytning til kommunecentre eller som afrunding af andre bysamfund. Området er i Fingerplan 2017 udpeget som byudviklingsområde. Lokalplanen er i overensstemmelse med Fingerplan Hillerød Kommune nr. 424 Redegørelse 9

10 Hillerød Kommune nr. 424 Redegørelse Forhold til kommuneplanlægning Kommuneplan 2017 Arealet er i Kommuneplan 2017 udlagt til boligformål, rammeområde TS.AL.B.7, samt til offentlige formål, rammeområde TS.AL.D.3. Rammeområde TS.AL.B.7 udlægger området til boliger i form af åben-lav og tæt-lav max. 2 etager samt offentlig service. Det angives af rammebestemmelserne, at bebyggelsen skal opføres efter en samlet bebyggelsesplan samt tilpasses landskab og terræn. Rammeområde TS.AL.D.3 for Alsønderup Skole udlægger området til offentlige formål med mulighed for offentlig og privat service, uddannelse, kulturelle og sociale formål og fritidsaktiviteter samt en bestemmelse om at den østlige del af område skal overføres til byzone. I forhold til Kommuneplan 2013, er der sket en mindre ændring i rammeområde TS.AL.B.7 ift. den specifikke anvendelse. I Kommuneplan 2013, var rammeområdet udlagt til blandet bolig formål, med fremherskende tæt-lav. Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan Landskab Området er i Kommuneplan 2017 ikke udpeget med landskabelige interesser, da det har været en fejl, at det tidligere og i Kommuneplan 2013 har været udpeget som område med landskabelige interesser, da området siden 2005 har været udlagt til boligområde. Da planområdet er beliggende i det åbne land i et kuperet dødislandskab, sigter denne lokalplan at indpasse den nye bebyggelse i landskabet. Detailhandel Lokalplanen giver ikke mulighed for detailhandel. Trafik Vejadgangen til det nye boligområde, lokalplanens delområde 2, fra Baunevej etableres fælles med vejadgangen til den eksisterende Baunetgård som privat fællesvej. Vejadgangen til Baunetgården fra Baunevej fastholdes, som den er i dag. Vejen op til Baunetgården er i dag en grusvej. Vejen asfalteres op til fordelingsvejen ind til det nye boligområde plus 10 meter. Den resterende del af grusvejen op til Baunetgården fastholdes som den er i dag. Vejen anvendes i dag allerede af brugerne af Baunetgården. Den integrerede institution Æblehavens afdeling i Alsønderup går typisk derhen, og afdelingen i Tulstrup tager typisk bussen til 10

11 Alsønderup og går til gården fra stoppestedet. Den eksisterende vejadgang fra Baunevej Baunetgården anvendes ligeledes pt. af FDF spejderne. Der er ugentlige børnemøder, hvor der kommer ca. 100 biler i aftentimerne pr. uge. Hertil kommer nogle weekend og nataktiviteter samt årlige aktiviteter for alle kredsens medlemmer. Stiforbindelsen syd for området bevares som adgangsvej til skolen og byen for fodgængere og cyklister, og der skal sikres adgang til stien. Stiforbindelsen set fra Baunetgården Det nye boligområde, lokalplanens delområde 2, ligger ikke i direkte forbindelse til andre boligområder, da Alsønderup skole og boldbanerne adskiller det nye boligområde fra Alsønderup by. Området er beliggende ud til det åbne land i flotte landskabelige omgivelser, og den grønne karakter ønskes i videst muligt omfang bevaret. Derfor minimeres fortovsbredden langs de interne bolig- Hillerød Kommune nr. 424 Redegørelse 11

12 Hillerød Kommune nr. 424 Redegørelse veje, dog stadig med trafiksikkerhed som et væsentligt hensyn. Parkering Der skal indenfor lokalplanområdet anlægges parkeringspladser svarende til minimum 2 pr. åben-lav bolig og 1,5 pr. tæt-lav bolig i overensstemmelse med kommuneplanens generelle rammebestemmelser. Opholdsarealer I overensstemmelse med de generelle rammebestemmelser i Kommuneplan 2017, anlægges opholdsarealer svarende til 100% af det bebyggede areal til boliger. Opholdsarealet kan være i form af egen have. Tilgængelighed Som udgangspunkt skal alle adgangs-, opholds- og færdselsarealer udføres i overensstemmelse med DS 105, for at sikre tilgængelighed for alle. Bevaringsværdige bygninger mv. Der er ikke bygninger inden for lokalplanområdet, der i Kommuneplan 2017 er udpeget som værende bevaringsværdige, dvs. inden for en bevaringskategori 1-3. Baunetgården er registreret med en bevaringsværdi på 5. Kulturmiljø Området ligger ikke inden for et område udpeget som kulturmiljø i Kommuneplan Byøkologi og Ressourcer Med hensyn til byggematerialer, energibesparende foranstaltninger, orientering i forhold til sol og vind, affald, vandforsyning og spildevandsrensning, er det Byrådets hensigt, at der ved nybyggeri så vidt muligt, søges tekniske og organisatoriske foranstaltninger til nedbringelse af ressourceforbruget. Byrådet opfordrer til at indtænke solfangere, solceller og andre miljøtekniske anlæg i de arkitektoniske løsninger ved om- og nybyggeri. Grundvandsinteresser Lokalplanområdet er beliggende inden for et område med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og inden for et af Alsønderup Vandværks indvindingsoplande. OSD og indvindingsoplande skal friholdes for virksomhedstyper og anlæg, der medfører en væsentlig fare for grundvandet. Da stort set hovedparten af Hillerød Kommune er beliggende inden for OSD og indvindingsopland, vurderes det ikke muligt at byudvikle uden for OSD.-områder. 12

13 Lokalplanen fastlægger området til boliger og offentlig service med mulighed for fritidsaktiviteter mv. Boligområder er ikke længere en arealanvendelse underlagt redegørelseskrav ift. grundvandet, jf. Vejledning om kommunernes fysiske planlægning inden for OSD og indvindingsoplade (2016). Der sker ikke en ændring i anvendelsen ift. eksisterende plangrundlag. Byrådet henstiller til, at der ved vedligehold af ubebyggede arealer ikke anvendes kemiske ukrudtsbekæmpelsesmidler eller lignende, der kan indebære en risiko for grundvandet. Opsamling af regnvand Det er prioriteret i Kommuneplanen og i Spildevandsplanen, at tagvand på nye boliger, så vidt muligt, skal genanvendes til toiletskyl og tøjvask. Lokalplanen stiller krav om opsamling af regnvand til brug for toilet-skyl og tøjvask. Regnvandsanlæg skal stilles op af en autoriseret VVS-installatør og tilsluttes kloaksystemet af en autoriseret kloakmester. Regnvandsanlæg skal følge retningslinjerne angivet i rørcenter-anvisning 003 Brug af regnvand til wcskyl og vaskemaskiner i boliger. Hvis Byrådet beslutter, at der kan planlægges for en bebyggelse med grønne tage, kan opsamling af tagvand til genanvendelse være uhensigtsmæssig og kan i så fald fraviges. I denne lokalplan er det forudsat, at området seperatkloakeres og følger bestemmelserne i Spildevandsplanen for Hillerød Kommune. Skybrudssikring Der skal arbejdes for, at oversvømmelse af ny bebyggelse og nabobebyggelser samt grundvandspejlsændringer modvirkes. Lokalplanens delområde 2 bebygges med op til 26 nye åben-lav boliger. Der fastsættes sokkelkoter og en terrænplan, således det er muligt at håndtere en 100 års regn hændelse uden skadevoldende virkninger på bygninger. Regnvand fra det nye boligområde ved skybrud vil løbe på terræn, dvs. ned på boldbanen Lokalplanen vil dog ikke medføre en væsentlig øget nedbørsmængde på boldbanerne ift. eksisterende forhold, da forsyningen håndterer regnsvand op til en 5 års regn hændelse og terrænet i dag skråner ned mod boldbanen. Spildevandsplanlægning Spildevand skal håndteres i henhold til den enhver tid gældende Spildevandsplan. Ifølge Spildevandsplan er området planlagt til separatkloakering. Hillerød Kommune planlægger, at alt regnvand og spil- Hillerød Kommune nr. 424 Redegørelse 13

14 Hillerød Kommune nr. 424 Redegørelse devand skal adskilles. Befæstelsesgraden i lokalplanområdet er fastsat i den til enhver tid gældende Spildevandsplan. Det skal tilstræbes, at en lavere befæstelsesgrad opnås. For alle anvendelser gælder, at regnvand, der ikke genanvendes eller tilbageholdes af grønne tage, skal håndteres i overensstemmelse med spildevandsplanen for Hillerød Kommune. I denne lokalplan er det forudsat at overfladevand skal renses i en fælles løsning for alle boligområder inden for lokalplanområdet. Dette kan ske i åbne våde bassiner iht. BAT (Best Available Technology), også inden for lokalplanområdet. Da området er planlagt seperatkloakeret, skal vand op til en 5 års regn hændelse håndteres af forsyningen i delområde 2 og 3. Vandforsyning Vandforsyningen varetages af Alsønderup Vandværk. Elforsyning El-stikledninger tilsluttes Radius s forsyningsnet. Varmeplanlægning Da det nye boligområde i lokalplanens delområde 2 har et samlet maksimalt beregnet varmekapacitetsbehov på under 0,25 MW, skal der ikke udarbejdes et varmeprojekt for området i henhold til varmeforsyningsloven. Da der ikke er kollektiv varmeforsyning i området skal boligerne forsynes med decentrale individuelle varmeanlæg. Affaldshåndtering Der skal indenfor lokalplanområdet reserveres plads til affaldshåndtering i henhold til Hillerød Kommunes til enhver tid gældende affaldsregulativ. Produktionsvirksomheder Der skal i planlægningen tages hensyn til produktionsvirksomheder, så det sikres at en ændret anvendelse ikke påvirker de eksisterende produktionsvirksomheders drifts- og udviklingsmuligheder. Produktionsvirksomheder defineres som erhverv, der er omfattet godkendelsesbekendtgørelsen, maskinværkstedsbekendtgørelsen samt anført på brugerbetalingsbekendtgørelsens bilag 1 (dog ikke husdyrbrug). Dog er mindre virksomheder af under-ordnet karakter ikke omfattet definitionen. Alsønderup Skytteforening, der er beliggende ca. 180 meter fra lokalplanområdet, er omfattet godkendelsesbekendtgørelsen. 14

15 Hillerød Kommune vurderer, at Alsønderup Skytteforening, er af underordnet betydning og derved ikke defineret som produktionsvirksomhed. Se afnit om støjforhold, for redegørelse ift. Miljøstyrelsens grænseværdier. Nærmeste produktionsvirksomhed er Gemidan, der komposterer haveaffald, er beliggende ca. 2 km fra lokalplanområdet. Hillerød Kommune vurderer, at lokalplanens anvendelse ikke vil medføre skærpede miljøkrav, grundet afstanden. Andre planforhold Aflysning af lokalplaner/byplanvedtægter Området er ikke omfattet vedtagne lokalplaner eller byplanvedtægter. Deklarationer Ved lokalplanens udarbejdelse er følgende tinglyst matriklen. Mat. 2a, Alsønderup By, Alsønderup: : Dokument om pilehegn i skellet : Dokument om vandværk mv : Dokument om master : Dokument om transformastation/anlæg mv., forsynings-/afløbsledninger mv : Dokument om telefonkabler/anlæg, vedr. 2a : Dokument om naturgas/anlæg, vedr. 2a Tinglyst bælte på 2x5 m om en fordelingsledning (gasledning), som ligger i nord-sydgående retning. Ledningen og bæltet er vist på kortbilag B. Inden for bæltet må der ikke bebygges eller beplantes med dybe rødder. Følgende servitut vil blive aflyst med lokalplanen: : Dokument om benyttelse m.m., vedr. 2a. Tinglyst, at stuehuset og en hestestald på Baunetgården gøres permanent til klubhus. Påtaleberettiget er angivet til Hovedstadsrådet, der nu er nedlagt. Hillerød Kommune er nu påtaleberettiget. Tilladelser efter anden lovgivning Museumsloven Museum Nordsjælland har oplyst, at man i nærområdet har fundet fortidsminder, men ikke indenfor selve planområdet. Museet finder det sandsynligt, at påtræffe yderligere fund ved anlægsarbejde inden for lokalplanområdet, og anbefaler på den baggrund, at der gennemføres en akæologisk forundersøgelse forud for jordog anlægsarbejdet. Hillerød Kommune nr. 424 Redegørelse 15

16 Hillerød Kommune nr. 424 Redegørelse Forurening Jordforureningsloven klassificerer hele byzonen, som et område, der kan være lettere forurenet (områdeklassificeret). Hillerød Kommune har jf. lovens muligheder justeret omfanget af områdeklassificerede områder således, at det kun er dele af byzonen, der er områdeklassificeret og dermed forventes at være lettere forurenet. De områdeklassificerede områder kan ses på Hillerød Kommunes korthjemmeside (link til webkort.hillerod.dk/). Hvis der i forbindelse med jord- og anlægsarbejder findes spor af fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, der berører fortidsminder. Skjulte fortidsminder, i form af fx. bopladser, grave og lignende, er beskyttet af Museumsloven, kap. 8, 27, stk. 2. Forurening Når landzoneareal inddrages i byzonen ved lokalplanlægning, vil arealet automatisk blive en del af områdeklassificeringen. Der foretages derfor ved inddragelsen en vurdering af, om området kan udtages af områdeklassificeringen. I forbindelse med udarbejdelse af denne lokalplan, er det vurderet, at lokalplanområdet kan udtages af områdeklassifiseringen. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejdet inden for lokalplanområdet konstateres tegn på jordforurening, skal kommunens miljøafdeling kontaktes. Støjforhold Det skal sikres, at de til enhver tid gældende grænseværdier kan overholdes. Der gøres opmærksom på, at udendørs opholdsarealer er defineret som støjfølsom anvendelse hvorfor grænseværdierne skal overholdes jf. samme vejledning. Såfremt grænseværdierne ikke umiddelbart kan overholdes, skal det dokumenteres at grænseværdierne kan overholdes ved hjælp af støjafskærmende foranstaltninger fx. ved hjælp af støjhegn. Krav til det indendørs støjniveau er fastsat i Bygningsreglementet, og skal dokumenteres overholdt i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse. Omkring lokalplanområdet er der tre mulige støjkilder: boldbanen i den vestlige del af planområdet, Alsønderup skydebane og Hillerød Motorvejens forlængelse. Hillerød Kommune har foretaget beregninger for hvorvidt Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier overskrides for det nye boligområde, og hvorvidt der er behov for støjdæmpende foranstaltninger. De vejledende grænseværdier for støj fra Hillerødmotorvejens forlængelse og boldbanen overholdes inden for hele lokalplanens delområde 2 og 3, der giver mulighed for bolig. Grænseværdierne for støj fra Alsønderup Skydebane kan ikke overholdes inden for hele planområdet. Før det er muligt at bebygge eller etablere opholdsarealer, skal det påvises at Miljøstyrelsens gældende grænseværdier kan overholdes. 16

17 Naturbeskyttelsesloven Søen i det nordvestlige hjørne af lokalplanområdet er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3 om beskyttede naturtyper. Det betyder, at der ikke må foretages ændringer af søens tilstand uden en forudgående dispensation fra kommunen. Ændringer i tilstanden kan fx være etablering af broer, terrasser eller andre tekniske anlæg, ændring af vandstanden, udsætning af fisk eller krebs. Der er udlagt en 10 meter bufferzone rundt om den beskyttede sø. Inden for de 10 meter fra søen må der ikke bebygges, opføres tekniske anlæg eller anvendes kemiske bekæmpelsesmidler eller kunstgødning. Inden for 5 meter fra søen må der ikke ske terrænreguleringer, da det kan påvirke søens tilstand. Lokalplanområdet grænser mod syd op til overdrev omfattet naturbeskyttelseslovens 3. Søen kan anvendes til regnvandsbassin under forudsætning af, at der etableres en erstatningssø. Dette kan ske uden for lokalplanens område og kræver en tilladelse fra Hillerød Kommune. Såfremt søen anvendes som regnvandsbassin vil en bufferzone rundt om søen ikke være påkrævet. Habitatdirektivet Hillerød Kommune har ikke kendskab til at der forekommer bilag IV-arter inden for lokalplanområdet. Søen i det nordvestlige hjørne er udgravet i 2014 som en del af kommunens naturplejeindsats for den sjældne og truede løgfrø, der er optaget på EF-habitatdirektivets bilag IVa. Løgfrøen findes i flere vandhuller ca. 350 meter syd og sydvest for lokalplanområdet og det nye vandhul er etableret for at øge muligheden for at løgfrøen på sigt kan sprede sig videre mod nord, hvor der findes endnu en bestand af løgfrø. Da vandhullet er etableret for få år siden, er det ikke sandsynligt, at løgfrøen anvender vandhullet som ynglevandhul endnu, da det er kendt at løgfrøen er relativ langsom til at kolonisere nye vandhuller. Ved en besigtigelse af vandhullet i foråret 2017 blev der ikke konstateret bilag IV-padder i søen. I den vestlige del af lokalplanens delområde 2, det nye boligområde,friholdes en bræmme for bebyggelse. Denne bræmme leder fra området mod syd ned til det nyetablerede vandhul og det vurderes derfor, at løgfrøen har mulighed for at sprede sig til det nye vandhul i denne bræmme. Der vurderes derfor, at løgfrøens mulighed for at kolonisere det nye vandhul ikke forringes væsentligt ved realisering af lokalplanen. Løgfrøens kerneområder findes således syd for lokalplanområ- Hillerød Kommune nr. 424 Redegørelse 17

18 Hillerød Kommune nr. 424 Redegørelse det, hvor der er flere vandhuller med stabile yngleforekomster af arten. Desuden er der rigelig tilgængelige af løgfrøens foretrukne landhabitat, især i form af den fredede Baunebakke som umiddelbart syd for lokalplanområdet og i direkte tilknytning til ynglevandhullerne, samt græslandarealerne vest, syd og øst for selve bakken. Løgfrøens kerneområde påvirkes således ikke af lokalplanen. Efter opførelse af den planlagte bebyggelse vil løgfrøen i et vist omfang kunne anvende villahaverne og græsarealer til fødesøgning og rasteområde. Hillerød Kommune konkluderer på denne baggrund, at vedtagelse af lokalplanen ikke vil påvirke områdets økologiske funktion for løgfrø. Natura 2000 Lokalplanen ligger ikke i Natura 2000-område. Ca. 700 meter mod øst ligger Natura2000-område nr. 133 Gribskov, Esrum Sø og Snævret Skov. Jævnfør bekendtgørelse om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter kan kommunen ikke meddele tilladelse, dispensation eller godkendelse til projekter, der kan skade et internationalt naturbeskyttelsesområde. På grund af afstanden fra lokalplanområdet til Natura 2000-området vurderes det, at realiseringen af lokalplanen ikke vil påvirke arter og naturtyper på Natura 2000-områdets udpegnings grundlag. Miljøvurdering Jævnfør Miljøvurderingsloven har kommunen pligt til at foretage en miljøvurdering af planer mv., der kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Det fremgår af lov om miljøvurdering af planer og programmer, at hvis planer fastlægger anvendelse af mindre områder på lokalt plan, eller alene indeholder mindre ændringer af sådanne planer, skal der kun gennemføres en miljøvurdering, hvis de må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Hillerød Kommune har fortaget en screening af lokalplanforslaget, der giver mulighed for boligformål på en ejendom, der ligger i forlængelse af et allerede bebygget område præget af boliger. Hillerød Kommune har vurderet, at lokalplanens anvendelse og udnyttelse ikke vil kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. 18

19 Screening har været sendt i høring hos relevante myndigheder og organisationer. Afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering / miljørapport af lokalplan nr. 424 offentliggøres, iht. Miljøvurderingslovens 4, stk. 4, samtidig med offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Lokalplanens idémæssige indhold Det idémæssige indhold er at skabe mulighed for et nyt boligområde bestående af op til 26 åben-lav boliger, som en udvidelse af Alsønderup med øst. Lokalplanen fastsætter en maksimal bebyggelsesprocent på 35 for de enkelte ejedomme, dog kan de enkelte boliger ikke overstige 220 m 2. Vejadgangen til det nye boligområde fra Baunevej skal ske ad den eksisterende vej op mod Baunetgården via en ny fordelingsvej. Den eksisterende stiforbindelse syd for planområdet mod Alsønderup Skole bevares og der sikres opkobling til den fra de nye boligområder. Området er i dag landzone og overføres til byzone med denne lokalplan. Halvdelen af boldbanen til Alsønderup skole, i den vestlige del af lokalplanen, er medtaget, for at binde det nye boligområde sammen med byen. Lokalplanen vil ikke give mulighed for bebyggelse på boldbanen, men fastholder den nuværende anvendelse. Et andet idémæssigt indhold i lokalplanen er at give mulighed for at omdanne Baunetgården til boligformål, såfremt der viser sig et behov i fremtiden. Hillerød Kommune nr. 424 Redegørelse 19

20 Hillerød Kommune nr. 424 Bestemmelser Lokalplanens bestemmelser I henhold til lov om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 50 af 19. januar 2018, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1 Formål Lokalplanens formål er: at fastsætte at området kan anvendes til boligformål i form af åben-lav boliger. at fastlægge at boligområdet vejforsynes fra Baunevej fælles med den eksisterende vej mod Baunetgården at sikre friholdelse af grønt areal rundt om søen sikre, at ny bebyggelse tilpasses landskabet bedst muligt at overføre den anden halvdel af boldbanen til byzone at sikre et beplantningsbælte mod øst for at skærme det nye boligområde mod det åbne land at give mulighed for at anvende Baunetgården til boligformål 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Afgrænsning Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag A og omfatter matrikel 2s, del af matr. nr. 2a og del af 2k, Alsønderup By, Alsønderup samt alle parceller, der efter den 29. november udstykkes fra den nævnte ejendom. 2.2 Delområder Lokalplanområdet inddeles i 3 delområder som vist på kortbilag A. 2.3 Zonestatus Hele lokalplanområdet overføres fra landzone til byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Anvendelse Delområde 1: Området må kun anvendes til offentlig- og privat service, såsom sports- og fritidsaktiviteter, uddannelse, kursus mv. samt tekniske anlæg. Delområde 2: Området må kun anvendes til helårsbeboelse i form af maksimalt 26 åben-lav boliger. En af boligparcellerne kan dog anvendes til 20

21 fællesanlæg. Herudover kan der placeres tekniske anlæg. Delområde 3: Må anvendes til helårsbeboelse samt offentlig service i form af daginstitution og forenings- og klubformål. Der kan maksimalt opføres 6 boliger. 4 Udstykninger 4.1 Udstykning Delområde 1: Der kan kun ske udstykning til tekniske anlæg. Delområde 2: Der kan ske udstykning af maksimalt 26 boligparceller som vist i princippet på illustrationsplanen, kortbilag C, samt tekniske anlæg på ubebyggede arealer. De enkelte boligparceller kan udstykkes på et areal mindre end 700 m 2. Delområde 3: Ingen bestemmelser. 5 Veje, Stier og Parkeringsforhold 5.1 Vejadgang Lokalplanområdets delområde 2 og 3 vejbetjenes fra Baunevej ad den eksisterende grusvej, som vist på kortbilag B. Vejudlægget skal være minimum 8 m, med en kørebanebredde på minimum 6 meter og 1 meter rabat i begge sider. Belægningen skal være asfalt. Rabat 1 meter Samlet udlæg 8 meter Kørebane 6 meter Rabat 1 meter Der må kun etableres én vejadgang fra Baunevej til lokalplanom- Hillerød Kommune nr. 424 Bestemmelser 21

22 Hillerød Kommune nr. 424 Bestemmelser Note 5.2 Der er fleksibilitet ift. hvilket side af kørebanen fortovet anlægges, da kortbilag C er en situationsplan. rådet. Fordelingsvejene fra adgangsvejen ind til delområde 2 må ikke etabeleres mindre end 30 meter fra Baunevej regnet fra vejmidte. 5.2 Boligveje Boligvejene inden for delområde 2 skal anlægges med en bredde på mindst 9,0 meter med plads til fortov i den ene side samt rabat i begge sider. Kørebanens bredde skal være min. 5,5 meter, fortovets bredde skal være min. 1,0 meter, og der er skal være en rabat på ca. 2 meter i den ene side, og min. 0,5 i den anden side. Der er mulighed for vandrende i begge sider af kørebanen. Vejene udlægges som privat fællesveje. Der er krav om anlæg af fortov på de vejstrækninger, der er angivet på kortbilag C. Rabat ca. 2 m Evt. vandrende Samlet udlæg 9,0 m Kørebane min. 5,5 m Fortovet må være i samme niveau som kørebanen. Fortovets belægning skal være fliser. Kørebanens belægning skal være asfalt. Boligvejene inden for delområde 2 skal anlægges efter principperne på kortbilag C. Der er mulighed for beplantning i form af vejtræer i rabatten på ca. 2 meter. 5.3 Dimensionering Alle veje inden for lokalplanområdet skal dimensioneres efter en lokalvej, der kan bære lastbilstrafik, bla. i form af flyttebiler og renovation. For adgangsvejen gælder, at kørekurver skal sikres, så en lastbil kan blive i egen bane i svingene. Langs vejene kan der anlægges gæsteparkeringspladser. Fortov min. 1,0 m 5.4 Stier Stiforbindelsen i lokalplanområdets sydlige del skal fastholdes, og der skal fra delområde 2 og 3 sikres tilslutning til stiforbindelsen, som efter princippet på kortbilag C, 5.5 Parkering Delområde 2: Der skal der udlægges mindst 2 parkeringspladser pr. åben-lav bo- Evt. kant/vandrende Rabat min. 0,5 m 22

23 lig. Ved ibrugtagning af boligerne skal mindst 2 P-pladser pr. bolig være anlagt. Arealudlæg til parkering må ikke bebygges. Delområde 3: Der skal udlægges mindst 2 parkeringspladser pr. åben-lav bolig og mindst 1,5 pr. tæt-lav bolig. Ved ibrugtagning af boligerne skal mindst 2 P-pladser pr. åben-lav bolig og 1,5 pr. tæt-lav bolig være anlagt. Arealudlæg til parkering må ikke bebygges, men kan beplantes eller befæstes indtil parkeringen etableres. 6 Tekniske anlæg 6.1 Ledninger Alle ledninger, herunder ledninger til gadebelysning og fremføring af telefon, IT eller anden kommunikation, skal fremføres som jordkabler. 6.2 Tekniske anlæg til områdets forsyning Skabe fra forsyningsvirksomheder (kabel- og rørskabe, transformatorstationer mv.) skal tilpasses bebyggelsen. 6.3 Opsamling af regnvand Ved ny bebyggelse til boligformål skal der er etableres anlæg til opsamling af regnvand fra tage, til brug for wc-skyl og tøjvask i maskine. Såfremt der etableres grønne tage, kan kravet fraviges. 6.4 Afledning af regnvand Tag- og overfladevand skal håndteres i overensstemmelse med en hver tids gældende spildevandsplan. 6.5 Regnvandstekniske anlæg Der kan placeres regnvandstekniske anlæg på ubebyggede arealer, inden for delområde 1 og 2, under hensyn til naboer, landskabelige forhold mv. 7 Bevaring Ingen bestemmelser om bevaring. Hillerød Kommune nr. 424 Bestemmelser 23

24 Hillerød Kommune nr. 424 Bestemmelser Note 8.3 Med bebyggelse forståes bolig, skure, varporte, garage mv. Det er et hensyn at sikre åbehed ud mod det åbne land, mod Baunevej. Søens præcise afgrænsning ændrer sig over tid. Hensigten med en 10 meter buffer rundt om søen er at forhindre tilstandsændringer i søen, samt at sikre arealet rundt om søen friholdes som et grønt område. Herudover er skal et areal rundt om en gasledning friholdes for bebyggelse jf. gældende servitut. Note 8.4 Det byggemodnede terræn kommer til at skråne markant mod vest som det kan ses af terrænkurverne på kortbilag D. Der gives derfor mulighed for parterre boliger på de pågældende parceller. Se principsnitz for hvordan parterre boliger kan opføres i princippet. 8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Generelt Det skal tilstræbes, at bygningerne tilpasses terrænet, og at der foretages så få terrænreguleringer som muligt. 8.2 Bebyggelsesprocenter Delområde 1: Området må ikke bebygges. Delområde 2: Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må maksimalt være 35, dog kan den enkelte bolig ikke overstige 220 m 2. Delområde 3: Den maksimale bebyggelsesprocent skal være i overensstemmelse med enhver tids gældende bygningsreglement. 8.3 Bebyggelsens placering Delområde 2: Bebyggelsen skal placeres i princippet efter kortbilag C. Bebyggelsen kan ikke placeres nærmere Baunevej end 5 meter målt fra vejskel, som vist på kortbilag B. Bebyggelsen kan ikke placeres nærmere end 10 meter fra den 3 beskyttede sø inden for lokalplanens afgrænsning. Søens afgrænsning samt 10 meter bufferzone er vist i princippet på kortbilag B, der er en vejledende afgrænsning. Søens præcise afgrænsning skal foretages af Hillerød Kommune, inden der kan meddeles tilladelse til byggeri eller andre anlæg i nærheden af søen. Bebyggelsen kan ikke placeres inden for det på kortbilag B viste 2 gange 5 meter bælte rundt om gasledningen. Delområde 3: Boligbyggelse må ikke placeres inden for det på kortbilag B viste område. 8.4 Etager Delområde 2: Bygninger må maksimalt opføres i 1 etage samt udnyttet tagetage. Parcel 22, 23 og 24, vist på kortbilag C, må dog syne af 2 etager mod vest. 24

25 Delområde 3: Bygninger må opføres i maksimalt 1 etage samt udnyttet tagetage. 8.5 Bygningshøjde Delområde 2: Bygninger må opføres med en maksimal højde på 8,5 meter, målt fra niveauplan som angivet i princippet efter kortbilag D. Skorstene og antenner er ikke omfattet af højdebegrænsningen. Delområde 3: Bygninger må opføres med en maksimal højde på 8,5 meter. 8.6 Støttemure Delområde 2: Støttemure skal i videst omfang undgåes. Dog tillades støttemure mellem naboskel inden for delområdets afgrænsning, hvor forskellen mellem de to grundes niveauplan, jf. kortbilag D, overstiger 0,5 meter. Støttemure, der overstiger 0,5 meter kan ikke etableres uden forudgående tilladelse fra bygningsmyndigheden. Der kan ikke opføres støttemure ud mod Baunevej og boldbanen (matrikel 2k, Alsønderup by, Alsønderup). 8.7 Sokkelkote Delområde 2: Sokkelkoten for de enkelte boliger er fastlagt på kortbilag D. Den angivne sokkelkote kan fraviges med +/- 0,2 meter. Ændringer der overstiger dette, skal godkendes af bygningsmyndigheden. 9 Bebyggelsens ydre fremtræden 9.1 Generelt Ny bebyggelse skal fremstå ensartet med hensyn til bebyggelsesform, materialer og farver. 9.2 Facader Facader skal udføres som blank, pudset eller skuret tegl, natur- Hillerød Kommune nr. 424 Bestemmelser 25

26 Hillerød Kommune nr. 424 Bestemmelser Illustration af symmetrisk saddeltag Illustration af tag med ensidig taghældning Illustration af forskellige taghældninger sten, træ, fremstå som pudset mur eller en kombination af disse. 9.3 Plast og komposit materiale Andre materialer end de fastsatte materialer til facader og vinduer kan tillades, hvis det kan eftervises, at de nye materialer har en fremtræden og kvalitet, der svarer til de fastsatte traditionelle byggematerialer, og som ældes med ynde og bidrager til byggeriets arkitektoniske kvalitet. Det skal sikre bebyggelsen en ensartet fremtræden, hvor æstetiske hensyn og materialernes evne til at patinere på en naturlig måde er i højsædet. 9.4 Sokler Hvis en sokkel er højere end 0,6 m skal den del, der er højere end 0,6 m, udføres i samme materialer som facaden. 9.5 Tagform Tage skal udføres som symmetrisk saddeltag med en hældning på mellem 25 og 47 o, eller med ensidig taghældning. 9.6 Taghældning, sekundære bygninger Sekundære bygninger som cykelskure og lign. kan have en anden hældning end boligen. 9.7 Tagmaterialer Tagbeklædningen skal udføres med ikke reflekterende røde eller sorte tegl eller betontagsten, skifer eller tilsvarende beklædning, eller som grønne tage. 9.8 Tagudhæng Udhæng fra beboelsesbygninger må ikke udføres med et fremsspring på mere end 50 cm, målt vinkelret på facaden. Tagrende må ikke indbygges i tagudhænget. 9.9 Farver Bebyggelsen skal have en farvemæssig karakter, der anvender dæmpede farvenuancer indenfor jordfarveskalaen samt sort og hvid. Vinduer og døre må males i andre farver, dog ikke i signalfarver Sekundære bygninger Mindre bygninger, f.eks udhuse og carporte, skal opføres i harmoni med hovedhuset i forhold til materialer og farvevalg Vinduer Vinduesrammer og karme skal udføres af træ, metal eller som en kombination af disse. Der er et stigende krav til energioptimering. Andre materialer kan derfor tillades, hvis det kan eftervises, at vinduer i nye energirig- 26

27 Note 10.1 Til alle enheder (boliger, butikker, kontorer, fælleslokaler m.v.) i bygningers stueetage skal adgang fra det fri være niveaufri. Hvis niveauforskelle ikke kan undgås, skal højdeforskelle udlignes med ramper i overensstemmelse med bygningsreglementets bestemmelser. Der sættes ikke krav inden for private haver. tige materialer har en fremtræden med en kvalitet og detaljering, der svarer til vinduer i træ og metal, og som ældes med ynde og bidrager til byggeriets arkitektoniske kvalitet Skilte Skiltning og reklamering må ikke finde sted. Dog kan byrådet tillade, at der på bygninger med erhverv opsættes oplysnings- og orienteringsskilte. En evt. tilladelse gives formelt som en dispensation fra lokalplanen. Ved behandlingen af dispensationen vil det blive vurderet, hvordan den ønskede skiltning harmonerer med bygningens udtryk. Der bliver foretaget nabohøring, med mindre dispensationen skønnes at være af helt underordnet betydning for naboernes interesser Solceller og miljøtekniske anlæg. Solceller og andre miljøtekniske anlæg skal tilpasses i arkitekturen Trykimprægneret træ For at sikre bebyggelsen en ensartet fremtræden, hvor æstetiske hensyn og materialernes evne til at patinere på en naturlig måde er i højsædet, må der ikke benyttes ubehandlet trykimprægneret træ hvor det er synligt. 10 Ubebyggede arealer 10.1 Tilgængelighed For at sikre god tilgængelighed for alle, skal alle adgangs-, opholds- og færdselsarealer som udgangspunkt udformes i overensstemmelse med kravene i DS 105 udearealer for alle eller i tilsvarende senere retningslinjer Opholdsarealer Inden for delområde 2 og 3, skal der udlægges udendørs opholdsareal svarende til mindst 100 % af boligetagearealet. Opholdsareal kan være i egen have Terrænregulering For delområde 2 gælder: Terrænreguleringer af de enkelte grunde må maksimalt være på 0,5 meter i forhold til det det på kortbilag D angivne niveauplan. Se nedenfor for principsnit for hvordan gangene mellem 10 og 14, jf. kortbilag C, kan løses. Terrænregulering af de enkelte grunde på mere end +/- 0,5 meter skal godkendes af bygningsmyndigheden. Eventuelle terrænændringer skal udføres på en sådan måde, at mindre tilpasninger udføres som en blød afrunding, og følger det eksisterende terræn, for at undgå planerede terrasserede områ- Hillerød Kommune nr. 424 Bestemmelser 27

28 Hillerød Kommune nr. 424 Bestemmelser der. Der kan ikke ske terrænreguling nærmere end 5 meter fra den 3 beskyttede sø inden for lokalplanens afgrænsning. Søens præcise afgrænsning skal foretages af Hillerød Kommune inden der kan ske terrænregulering i nærheden af søen. Note 10.7 Hensynet er at sikre oversigtsforholdene for adgangsvejen Renovation Ved projektering skal der reserveres de nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald i overensstemmelse med Hillerød Kommunes til enhver tid gældende affaldsregulativ Vejbelysning Belysningen skal koordineres med retningslinjerne i den til enhver tid gældende belysningsplan for Hillerød Kommune, der kan findes på kommunens hjemmeside Beplantningsbælte Der udlægges areal til et beplantningsbælte inden for delområde 2 som vist i princippet på kortbilag C bestående af mindre træer og buske Hegn Hegn i skel, mod vej, sti, nabo- eller fællesarealer skal være levende hegn. Det levende hegn kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side med højst samme højde som det levende hegn fuldt udvokset. Dog må der opføres begrønnet fast hegn mellem delområde 2 og 3. Der kan etableres levende hegn som afskærmning af regnvandstekniske anlæg. Hegn må maksimalt være 1,8 meter højt. Dog må hegn ud mod Baunevej maksimalt være 0,8 meter højt målt fra adgangsvejens 28

29 Note 10.8 Hensynet er at sikre en grøn og åben overgang ud mod det åbne land Note 11 Lokalplanens forhold til anden lovgivning er beskrevet i lokalplanens redegørelse under afsnittet Tilladelser efter anden lovgivning. kote Hegn Der skal etableres levende hegn i skel ud mod Baunevej, vist på kortbilag C. Såfremt, der anlægges en serviceplads i tilknytning til regnvandstekniske anlæg, kan kravet om levende hegn fraviges for den del servicepladsen dækker Faste hegn Der må ikke opføres faste hegn inden for lokalplanens område, bortset fra afskærmning af terrasser Eksisterende sø Den 3 beskyttede sø inden for lokalplanens afgrænsning og en 10 meter zone rundt om den skal fastholdes som grønt område. Søens præcise afgrænsning foretages af Hillerød Kommune. Søen kan anvendes til regnvandsbassin under forudsætning af at der etableres en erstatningssø. Dette kan ske uden for lokalplanens område og kræver en tilladelse fra Hillerød Kommune. Såfremt søen anvendes som regnvandsbassin vil en bufferzone rundt om søen ikke være påkrævet. 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 11.1 Støj Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før det er sikret at opholdsarealerne ikke belastes med støj, der overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier Opsamling af regnvand Ny bebyggelse til boligformål må ikke tages i brug, før der er etableret anlæg til opsamling af regnvand fra tage, til brug for wc-skyl og tøjvask i maskine som anført under lokalplanens punkt Spildevand Ny bebyggelse må ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet et spildevandsanlæg efter Hillerød Kommunens anvisninger Parkering Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt parkering som anført i lokalplanens punkt 5.5. Hillerød Kommune nr. 424 Bestemmelser 29

30 Hillerød Kommune nr. 424 Bestemmelser 12 Grundejerforening 12.1 Oprettelse Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere indenfor lokalplanens delområde Medlemskab og sammenslutning Grundejerforeningen skal efter krav fra Byrådet optage medlemmer fra tilgrænsende områder, eller sammenslutte sig med en eller flere grundejerforeninger for tilgrænsende områder Oprettelse Grundejerforeningen skal oprettes, når Byrådet kræver det Drift og vedligeholdelse Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer, fællesanlæg, veje og stier Skøde Grundejerforeningen er pligtig at tage skøde på det i 3.1, nævnte område, delområde 2 med tilhørende teksiske anlæg inden for delområde 1, med veje og stier og LAR-anlæg indenfor lokalplanområdet Gennemførelse af opgaver Grundejerforeningen har ret til, ved opkrævning hos medlemmerne, at fremskaffe midler til at gennemføre foreningens opgaver Vedtægter Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. 13 Ophævelse af lokalplan 13.1 Ophævelse Der er ikke lokalplaner, inden for området, der skal ophæves. 14 Deklarationer 14.1 Deklarationer Følgende deklaration vil blive aflyst med lokalplanen: : Dokument om benyttelse m.m., vedr. 2a. Påtaleberettiget er angivet til Hovedstadsrådet, der nu er nedlagt. Hillerød Kommune er nu påtaleberettiget. 30

31 15 Lokalplanens retsvirkninger Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge Planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke strider mod principperne i planen og ikke ændrer den særlige karakter af de områder, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen, jf. ovenfor. For forhold, der ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bygningsregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning. Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i Planloven er foranstående lokalplan endeligt vedtaget af Hillerød Byråd den 30. maj Kirsten Jensen Borgmester Erik Nygreen Kommunaldirektør Hillerød Kommune nr. 424 Bestemmelser 31

32 10a N 7000b s k a Signaturforklaring 3 2k Lokalplanafgrænsning 33 Sø Delområde Matrikler l Eksisterende bygninger Stiforbindelse Kote Kortbilag A: Lokalplanens afgrænsning, delområder og eksisterende forhold Lokalplan 424 Hillerød Kommune, By og Miljø Mål: 1:1.300 Dato: 25. august 2017

33 2q 7000b N Kortbilag 5 m 10 m 2s 2k 2a Signaturforklaring Lokalplanafgrænsning Bebyggelsesfri zone 3 Delområde Buffer rundt om sø 2k Matrikler Vejadgang 2l 5 m fra vejskel Gasledning med 2 x 5 m bælte om ledningens midte Kortbilag B: Gasledning, bufferzoner og vejadgang Lokalplan 424 Hillerød Kommune, By og Miljø Mål: 1:1.300 Dato:25. august 2017

34 Kortbilag C: Situationsplan af delområde 2 Lokalplan 424 Hillerød Kommune, By og Miljø Mål: Dato: 15. september 2017