VISIONSNOTAT FOR BYUDVIKLING BLISTRUP NORD

Transkript

1 Visionsnotat Byudvikling Blistrup Nord 1 VISIONSNOTAT FOR BYUDVIKLING BLISTRUP NORD

2 Visionsnotat Byudvikling Blistrup Nord 2 INDHOLD 1. Indledning baggrund Områdebeskrivelse fysiske forhold Visioner for fremtidig bebyggelse Overordnede målsætninger 3.2 Bebyggelsesplanen 3.3 Bæredygtighed 3.4 Grønne områder 4. Veje, stier og forsyning Vejføring 4.2 Forsyning Kortbilag...10 A. Vejstruktur B. Forslag til bebyggelsesplacering C. Principper for stamveje D. Principper for boligveje

3 Visionsnotat Byudvikling Blistrup Nord 3 1. Indledning - baggrund Dette notat er en beskrivelse af dels fakta om byudviklingsområdet Blistrup Nord, dels visioner for og ideer om det kommende boligområde. Sammen med overordnede skitser af bebyggelsesprincipper udgør visionsnotatet en helhedsplan for byudviklingsområdet. Byrådet har det generelle mål at tiltrække flere børnefamilier til kommunen, og i perioden er det intentionen at opføre over nye boliger. Der forventes en tilvækst frem til 2019 på ca. 380 personer årligt. Befolkningsprognosen i Gribskov Kommune har vist, at kommunens planer for boligudbygning har stor betydning for befolkningsudviklingen. Blistrup er en af de 8-10 mindre byer, som i dag er udpeget som mindre bysamfund/lokalcenter. Der er særligt fokus på at tiltrække børnefamilier for at styrke og sikre tilgangen til den lokale skole. Byrådet har udlagt 5 arealer til byvækstformål i Blistrup, hvoraf 4 er forbeholdt beboelse og det sidste til erhverv. Med den samlede arealudvidelse vil Blistrup blive fortættet og i alt 50 % større end byen er i dag. I forbindelse med tiltrækning af nye bosættende børnefamilier i Blistrup er det vigtigt at integrere og sikre byens kvaliteter i fremtiden, så det bliver attraktivt at flytte til og blive boende. Det er derfor intentionen, at Blistrup skal kendetegnes ved at være en børnevenlig by med mange faciliteter og grønne rekreative arealer. Blistrup Nord udgør det første område, hvor der skal byudvikles, og opførelse af boliger på Blistrup Nord vil betyde en samlet arealvækst i Blistrup på ca. 16 %. Blistrup kan karakteriseres som en "grøn" by på landet tæt ved vandet. I forbindelse med planstrategiarbejdet har kommunen fundet, at Blistrups byprofil er målrettet af to interesser; børnefamilier og friluftsliv. I byudviklingsområdet Blistrup Nord ønskes derfor en bebyggelse med fokus på gode boliger til børnefamilier og fællesarealer med landskabelig karakter. Byrådet ønsker samtidig en blanding af bebyggelsestyper for at skabe et varieret boligudbud. Der skal være mulighed for fleksibilitet i sammensætningen af bebyggelsestyper i forhold til de forskellige fremtidige udbud af delområder. Arealet Blistrup Nord ejes af Gribskov Kommune. Det samlede grundareal udgør m². I Regionplan 2005 er arealet udlagt til byudviklingsområde på kort/mellemlang sigt, og regionplanen fastsætter, at halvdelen af dette areal kan byudvikles og realiseres i indeværende planperiode. Det indebærer, at 4 ha kan realiseres på kort sigt, mens 5,8 ha af arealet først kan realiseres i anden halvdel af planperioden, altså fra I Kommuneplan for Græsted-Gilleleje Kommune er dette videreført i langtidsskitsen med henblik på påbegyndelse af byudviklingen på kort sigt i perioden Med Kommuneplantillæg nr. 17 er ejendommens rammebestemmelser ændret fra rammeområde L landbrugsformål til rammeområde B41 boligformål. Arealet ligger fortsat i landzone og overgår til byzone ved fremtidig udarbejdelse af lokalplan.

4 Visionsnotat Byudvikling Blistrup Nord 4 2. Områdebeskrivelse - fysiske forhold Arealet på 9,4 ha består af matr.nr. 5s, 6o og 20b, alle af Udsholt By, Blistrup. Det afgrænses af Udsholtvej og landbrugsarealer mod nord, boligvejen Bjørn Andersens Vej mod syd, boligvejene Stenagervej og Kirkevej mod vest samt et eksisterende boligområde mod øst. Blistrup skole og fritidsordning er placeret i området vest for Stenagervej. Arealet ligger som et restområde mellem skolen, fritidsordningen og den eksisterende bebyggelse. Med den påtænkte byudvikling vil Blistrup få en tydelig afgrænsning mod nord. Der er udsigt til Blistrup kirke og Blistrup mølle hen over boligområderne mod syd. Mod nord ses den nærmeste bebyggelse i Udsholt landsby. Terrænet er småkuperet og meget skrånende fra nordøst mod sydvest, hvilket betyder at der er vid udsigt fra den nord-østlige del af området samt fra midten af arealet. Højdekurverne ligger diagonalt på grunden, i retning sydøst - nordvest, således at området langs Udsholtvej længst mod øst ligger højest, og området ned mod Bjørn Andersensvej mod vest ligger lavest. Højdeforskellen fra de laveste beliggende punkter til de højest beliggende punkter er ca.12 m. Området fremstår i dag primært med vildtvoksende urter, højt græs og småbuske. Der er plantet træer i et bælte mod vest, mens størstedelen af arealet er landbrugsjord som nu ligger brak. Grænsen mellem beplantningsbæltet og brakarealet defineres af et beskyttet dige. Hele arealet er udpeget som skovrejsningsområde samt område med drikkevandsinteresser, herunder en del som kildepladszone. Det ligger indenfor kystnærhedszonen, men da arealet ligger bag eksisterende sommerhusbebyggelse, er det vurderet i regionplanen, at den planlagte bebyggelse ikke vil påvirke kystlandskabet. Gilleleje Museum har ultimo 2007 foretaget prøveudgravning og primo 2008 udført arkæologiske udgravninger til afdækning af arkæologiske interesser. Museet har undersøgt de fremgravede anlægsspor og udtaget trækulsprøver fra de mange kogestensgruber til datering. Resultaterne af dateringerne foreligger i en bygherrerapport. Trafikalt er der vejadgang fra Bjørn Andersensvej og Udsholtvej, og der er stiforbindelse rundt om arealet til betjening af skolen.

5 Visionsnotat Byudvikling Blistrup Nord 5 3. Visioner for fremtidig bebyggelse 3.1 Overordnede målsætninger Der er udarbejdet skitser med principper for en bebyggelsesplan for hele området. De giver et overblik over den optimale fordeling af arealer til henholdsvis forskellige boligtyper, grønne fællesarealer samt veje. Helhedsplanen med tekst og skitser giver således de principielle overordnede rammer, indenfor hvilke kommunen kan udbyde og etapevis udbygge arealet. Planen viser inddelingen i områder, der kan realiseres i hver sin planperiode. Den grønne kile midt gennem byudviklingsområdet fra Udsholtvej til Bjørn Andersens Vej danner grænsen mellem de områder, der kan bebygges før og efter Det vil sige, at den østlige del af grunden kan bebygges før Byrådet ønsker at skabe grundlag for opførelse af boliger, som er forholdsvis billigere at etablere end det er tilfældet i kommunecentrene og i de omkringliggende kommuner. En måde at realisere dette på er at skabe mindre og lidt flere grunde end i traditionelle parcelhusområder. Der lægges op til en udstykning til helårsbeboelse med parceller, hvor der er hovedvægt på en parcelhusbebyggelse med små grunde. Der gives dog mulighed for en blanding af tre bebyggelsestyper: Bebyggelse med almindelige parcelhuse, hvor grundene er mindre end traditionelt set i kommunen, på ca m² (som udgangspunkt 60% af det samlede område). Bebyggelse med almindelige parcelhuse med grundareal på mellem 650 m² og 1050 m² (som udgangspunkt % af det samlede område). Tæt-lav bebyggelse (som udgangspunkt % af det samlede område). I bebyggelsesplanen udnyttes det eksisterende terræn, således at den markante niveauforskel på omkring m understreges, med mulighed for udnyttelse til at etablere en varieret bebyggelse med forskudte plan. Der skal indtænkes terrassering i bebyggelsen enten som forskudte bygningskroppe eller ved at den enkelte bolig udnytter eksisterende terræn til forskudte etagearealer. Dette bør særligt tilgodeses langs de boligveje, der ligger parallelt med de 2 stamveje. Fordelingen af bebyggelsestyper er således, at alle typer har kontakt til Udsholtvej. Det giver et ægte billede af områdets mangfoldighed set udefra. Der er arbejdet med bygningskroppenes retning i de enkelte delområder, således at placeringen er med til at skabe ro og orienteringsmulighed i bebyggelserne. På tværs af delområderne er vej- og stinet et sammenbindende element både færdselsmæssigt, visuelt og psykologisk. Der placeres som udgangspunkt en rækkehusbebyggelse mod nordvest, tættest på beplantningsbæltet og skolen, samt mod sydøst. De største parceller til fritliggende boliger placeres mod øst og nord ind mod eksisterende større parceller, således at de danner overgang mellem nuværende boliger og kommende tættere byggeri. Det giver plads til de små parceller på hele midterarealet, som med deres form og bebyggelsestype kan ses som en blanding af yderarealerne. De store terrænbevægelser vil kunne skabe en dynamik i hele midterområdet, hvorved det undgås, at bebyggelsesplanen skaber ensformighed trods den enkle opdeling. Der åbnes mulighed for at bygge over skel, således at boligerne får karakter af dobbelthuse, eksempelvis på stamvejene. Disse boliger vil få et haveareal i lighed med de mindre, fritliggende enfamiliehuse. Området er så stort, at det betjenes ad 2 stamveje. Optimalt set skal disse placeres, sådan at

6 Visionsnotat Byudvikling Blistrup Nord 6 de går gennem delområdet med de mindre parceller. Med den samme bebyggelsestype på begge sider af stamvejene undgås det, at de mest befærdede veje bliver et adskillende element mellem bebyggelsestyperne. Der tilstræbes et fælles udtryk i områdets udearealer, og dette kan understøttes af en kommende grundejerforening. Der skal med tiden oprettes en samlet grundejerforening for hele Blistrup Nord, som skal overtage forpligtelsen for alle de enkeltvis opførte boligområders fællesarealer, stisystemer samt vejnet. Veje og stier bliver således privatejede, men med offentlig adgang. Det tænkes således, at midlertidige grundejerforeninger oprettes jf. kommende lokalplaner for delområderne, og at disse siden nedlægges ved oprettelse af en fælles forening på sigt. 3.2 Bebyggelsesplanen Områdets særkende bliver stamvejene med et bymæssigt udtryk gennem stramme bestemmelser om omfang og placering af bygninger. Stamveje: Boligerne placeres i en fast rytme med en byggelinie på 5 m fra vejskel, hvor såvel facade som carport skal placeres. Indgangspartiet skal placeres i facaden ud mod vejen. Herved skabes et stramt gadeforløb, der giver plads til større frihed i materialer og byggestil uden at der gives køb på en vis homogenitet og sammenhæng i området. Boligerne opføres forskudt, således at der er plads til en carport til samme side som naboens (dvs. placering ud fra princippet 2 carporte - 2 boliger - 2 carporte etc.). Den ønskede karakter af stamvejene med en vis ensretning giver mulighed for klynger af ensartede boliger opført af samme entreprenør. Dette kan være fritliggende boliger såvel som dobbelthuse. Boligveje: Langs boligvejene er der mulighed for at udnytte terrænet til forskudte etager. Placeringen af boliger og indkørsler, indgange m.v. på grunden er mere fri end langs stamveje. Hele arealet: Boligerne skal langs henholdsvis Udsholtvej og Bjørn Andersens Vej ligge med samme vinkel i forhold til den pågældende vej, således at der skabes et ensartet og roligt udtryk udadtil, set fra omgivelserne. Visionen er, at der primært opføres boliger i 1½ - 2 etager, da det ønskede antal etage-m² pr bolig herved skaber et mindre aftryk på en relativt lille grund. Grundstørrelserne skal være minimum 450 m² for parcelhuse og for tæt-lav boliger 300 m² inkl. andel i fællesarealer. Bebyggelsestætheden er for parcelhuse max 30 % og for tæt-lav boliger max 40 %, dog vil der være restriktioner på det samlede boligareal for at fremme princippet om små boliger i området. Det vil sige, at boligarealet på grunde under 650 m² ikke må overstige 160 m², på grunde over 650 m² vil boligarealet være max 200 m², og for tætlav boliger må boligarealet ikke overstige 140 m².

7 Visionsnotat Byudvikling Blistrup Nord Bæredygtighed I bebyggelsen skal der indtænkes elementer, der understøtter bæredygtighed. Bæredygtighedsbegrebet indeholder mange aspekter. Der kan i byggeriet arbejdes med vedvarende energi, lavenergibyggeri, minimering af brug af miljøskadelige stoffer m.v. Endvidere kan der arbejdes med biofaktorer, pesticidbegrænsning, begrænsning af befæstede arealer, lokal nedsivning af regnvand, genbrug af regnvand m.v. Der kan også være fokus på eksempelvis de sociale aspekter ved indretning og brug af fællesarealer. I de kommende projekter lægger byrådet vægt på, at der er sket overvejelser om og en vis indarbejdelse af forskellige bæredygtighedsaspekter. Den enkelte køber/bygherre tilskyndes til at indtænke energirigtige løsninger udfra tankegangen om, at en energirigtig, dyrere løsning med tiden vil tjenes ind ved energibesparelser, særligt set i lyset af forventede stigninger i energipriser. Der tænkes også på, at skærpede krav i f.t. bygningsreglementet BR-08 forventes at blive standard indenfor en kort årrække. Principper for bæredygtighed i byggeriet skal indgå i den kommende lokalplanlægning for de enkelte delområder. Der tilstræbes i videst muligt omfang løsninger med nedsivning af regnvand på egen grund. Der vil derfor kunne være restriktioner på faste belægninger for den enkelte grund. 3.4 Grønne områder Gribskov Kommune er kendt for sine rekreative kvaliteter, og for at være et eftertragtet område at etablere sig i. Dette understøttes i den nye bebyggelse ved etablering af friarealer i form af kiler på tværs af boligområder og boligveje, således at der er mulighed for bevægelse mellem rekreative områder i og udenfor den kommende bebyggelse. Midt på arealet skabes der et bredere friareal til leg og ophold, som har forbindelse med flere af kilerne. Endvidere bevares den eksisterende træbeplantning som en bufferzone mellem skole og nye boliger. Herved er der fra starten et tilvokset grønt område, som er en landskabelig gevinst såvel som et anvendeligt område til leg. Det nye boligområde skal optimalt set være et godt sted at bo over tid for borgere i forskellige livsfaser. Dette understøttes ligeledes ved bebyggelstyper med mindre havearealer, hvor fælles friarealer i stedet bidrager til det grønne islæt og til bevarelse af den landskabelige karakter i området. Kilerne skal fremstå med græsdække og med en ensartet træplantning, eksempelvis enkeltrækker af æbletræer, der vil medvirke til at synliggøre terrænet, idet kilerne hovedsageligt går på tværs af højdekurverne. Ensartetheden vil skabe ro og genkendelighed i bebyggelsen. Kilerne vil kunne anvendes som ganglinier. Der kan etableres en afskærmning langs Udsholtvej i form af lav kratbeplantning og spredte overstandere af træer. Beplantningen skal skabe visuel afstand til selve vejbanen og evt. tage lidt dækstøj, men uden at hindre et vist udsyn over markarealerne mod nord eller indsynet til boligområdet set fra vejen. Langs stam- og boligveje skal der etableres faste hegn, hvilket giver et urbant præg. Hegnene skal holdes i en defineret max-højde, der giver mulighed for et vist ind- og udsyn til

8 Visionsnotat Byudvikling Blistrup Nord 8 understøttelse af princippet om åbenhed og liv mellem boligerne med vejarealerne som "livsnerven". I skellet mellem de enkelte parceller, ud til de grønne kiler samt ud mod Bjørn Andersens Vej skal der etableres levende hegn som privat beplantning med almindelig variation. På denne måde opnås visse fælles grønne træk med boligområdet syd for Bjørn Andersens Vej. 4. Veje, stier og forsyning Planen giver mulighed for en fleksibel byggemodningsproces, der tilgodeser, at området ikke kan realiseres med igangsættelse af al boligbebyggelse på een gang. Det vil fremgå af udbudsmaterialet, hvor veje og forsyningsledninger placeres. 4.1 Vejføring Vejadgangen sker dels fra syd ad Bjørn Andersens Vej, dels fra nord ad Udsholtvej. Med en del af vejnettet knyttet sammen med Bjørn Andersens Vej sikres det, at bebyggelsen også via adgangsforholdene opfattes i en sammenhæng med de eksisterende boligbebyggelser. Det understøtter intentionen om, at boligområdet skal orienteres mod byen fremfor mod det åbne land. Samtidig fokuseres der på en smidig trafikudvikling ved at give mulighed for direkte adgang i byranden ved Udsholtvej. Bjørn Andersens Vej er en kommunevej i byzone med hastighedsbegrænsning på 50 km/t, og fungerer som stamvej og boligvej for det tilstødende parcelhusområde mod syd. Vejen er med sin beliggenhed omtrent i niveau med byudviklingsarealet og er anlagt med intentionen om også at være adgangsvej for det kommende boligområde. Udsholtvej er en kommunevej med primær funktion som fordelingsvej på landet, der forbinder Blistrup med Blistrup skole, Udsholt by og sommerhusområdet Udsholt Strand mod nord. Strækningen mellem Blistrup og skolen har lokal hastighedsbegrænsning på 60 km/t. Ved vejtilslutning i udstykningens nordvestlige del er det muligt at efterleve vejreglernes oversigtskrav. Vejadgangene til området er valgt ud fra 2 forhold. Dels et ønske om at udnytte den foreliggende kapacitet på Bjørn Andersens Vej uden at belaste naboerne væsentligt, dels et trafiksikkerhedsmæssigt synspunkt. Oversigtsforholdene på Udsholtvej mod nord skønnes ikke at være gode nok til en udkørsel længere mod øst. Vejnettet danner en sammenhæng mellem de 4 parallelle bolig- og stamveje indenfor byudviklingsarealet. Det giver mulighed for indkørsel ad én stamvej og udkørsel ad den anden, men dog således at det ikke er den oplagte og nemme rute ind og ud af området. Det hindrer gennemkørsel med høj fart. Et samlet vejprojekt vil indeholde en stiplan, der dels giver mulighed for at færdes ad nemme, direkte ruter til og fra omgivende cykel- og gangruter, og dels knytter byudviklingsområdet sammen internt. Der skal indtænkes sikker færdsel fra byudviklingsområdet til Blistrup skole. Dobbeltsidige fortove langs både stam- og boligveje vil indgå som en del af stiplanen. Indtil området er fuldt udbygget med etablering af færdselsarealer, må de eksisterende veje og stier, der omgiver arealet, anvendes.

9 Visionsnotat Byudvikling Blistrup Nord 9 Vejprofiler bør følge disse retningslinjer: Veje udlægges i meters bredde afhængig af opbygning. Rabat mod skel 0,5 m Fortove 1,5 m Parkering / skillerabat 2,25 m Kørebane 5,5 m, hvis der ikke etableres parkering / skillerabat skal kørebanen dog være min. 6,0 m så der kan kantstens-parkeres. Langs Udsholtvej defineres en vejbyggelinie på 12 m fra vejmidte langs hele den nordlige del af arealet. Det skaber en bufferzone mellem biltrafik og boliger, og det giver mulighed for etablering af en cykelsti langs vejen, der binder alle de nord-sydgående bolig- og stamveje sammen med skolen. En byggelinie 5 m fra vejskel langs bolig- og stamveje sikrer mulighed for parkering af 2 biler på egen grund for hver bolig. 4.2 Forsyning Det eksisterende 10 kv forsyningskabel fra DONG Energy, som ligger nord-syd tværs over området, skal omlægges. Det lægges i en stamvej eller boligvej i forbindelse med byggemodningen. Arealet er ikke omfattet af kommunens spildevandsplan, og der skal derfor udarbejdes tillæg til spildevandsplanen. Bjørn Andersens Vej er separat kloakeret, og det er muligt at tilslutte arealet til det eksisterende spildevandssystem hvad angår gråt spildevand. Overfladeafvanding skal etableres som separat system med tilledning til bassin og olieudskiller, som har forbindelse til recipient med afstemt tilledning. Muligheder og behov for overfladeafvanding skal dog belyses via boreprøver og efterfølgende vurdering af, om overfladevand kan nedsives. Systemer til overfladevand, der ikke nedsives, skal godkendes af kommunen jævnfør de til enhver tid gældende retningslinjer for spildevandssystemer. Øvrige forsyningsselskaber, der er repræsenteret i Blistrup, er TDC og Udsholt Vandværk.