Nye og mere retvisende ejendomsvurderinger. Gå-hjem-møde hos Ejendomsforeningen Danmark d. 12. marts 2018

Transkript

1 Nye og mere retvisende ejendomsvurderinger Gå-hjem-møde hos Ejendomsforeningen Danmark d. 12. marts 2018

2 Agenda 1. Præsentation af deltagere fra Vurderingsstyrelsen 2. Den nye skatteforvaltning 3. Hvorfor et nyt ejendomsvurderingssystem? 4. Det politiske fundament 5. Arbejdet med erhvervsvurderinger 6. Metoder og forudsat fremdrift 7. Fremadrettet

3 1. Den nye skatteforvaltning Fokus på kerneopgaven i Vurderingsstyrelsen Direktør Hakon Iversen, tidligere afdelingschef i Transport-, Bygnings- og Boligministeriet og universitetsdirektør for CBS. Ca. 650 medarbejdere. Hovedsæde i Roskilde. Derudover placering i Maribo, Haderslev, Herning og Aalborg. Kerneopgaver: Sikre retvisende, ensartede og gennemskuelige ejendomsvurderinger. Sikring af retvisende datagrundlag. Velunderbygget klagebehandling. Implementering og yderligere udvikling af det nye ejendomsvurderingssystem, herunder i samarbejde med aktører på området. Omfattende opbygnings- og rekrutteringsopgave. It-system og modeller udvikles frem til idriftsættelse af Udviklings- og Forenklingsstyrelsen

4 1. Den nye skatteforvaltning Organisering af Vurderingsstyrelsen Direktør Hakon Iversen Udvikling og Stab Morten Jensen Driftscenter 1 Camilla Schreiner Andersen Driftscenter 2 Bente Koudal Sørensen Driftscenter 3 Rasmus Kruse Ledelsessekretariatet Steffen Uglvig Jensen Kvalitet og Styring 1.1 Thomas Fogtmann Kvalitet og Styring 1.2 Ole West Kvalitet og Styring 2.1 Mette G. Thomsen Kvalitet og Styring 3.1 Adam Schacke pr. 1/4 Kvalitet og Styring 3.2 (ubesat) HR og Implementering Anette Munk Ebbesen (Sluseholmen) Vurdering 1.6 (Ole West) Vurdering 2.1 Anders Ryttergaard Vurdering 3.1 Peter Dalsgaard Jensen Vurdering 3.5 Eva Gjelstrup Økonomi og IT- koordination Hans Jølver Larsen Vurdering 1.1 Arnita Nikole Larsen Vurdering 1.7 John Hougaard Vurdering 2.2 Anni Grandt Petersen Vurdering 3.2 Bjarne Hald Vurdering 3.6 Helle Frydendahl Produktionsstyring Rasmus Hesselborg-Hoy Vurderingsfagligt kontor ejerboliger Lone Holm Munk Vurderingsfagligt kontor erhverv Christopher Stryhn Møller Vurdering 1.2 Jeanette Smed Roskilde Vurdering 1.3 Jens-Henrik Rønkendorff Vurdering 1.8 Simon Hansen Vurdering 1.9 Anders Hillerup Maribo Vurdering 2.3 Mette Boel Vangsted Vurdering 2.4 Lone Byg Vurdering 2.5 Per Tækker Vurdering 3.3 Hanne Mentz Nedergaard Vurdering 3.4 Randi Merete Nielsen Herning Vurdering 3.7 Anja Sand Larsen Aalborg Jura og Kvalitet Stine Kvist Kristiansen (Korsør) Vurdering 2.6 Christian Lyst Kundekommunikation Stine Schmidt Raaholt Vurdering 1.4 Karina Heitmann Hansen Vurdering 2.7 Tim Hauge Model og data (ubesat) Vurdering 1.5 Henning Hammel Bülow Haderslev Roskilde/ (Sluseholmen) (Frederikssund)

5 2. Hvorfor et nyt vurderingssystem? En lang optakt og en markant forhistorie August 2013: Kritisk beretning om SKATs ejendomsvurderinger fra Rigsrevisionen September 2013 september 2014: Engberg-udvalget Arbejdet viste blandt andet: Betydelige udfordringer med det nuværende ejendomsvurderings-system både i forhold til vurderingsmodeller, data og it-understøttelse. Særlige udfordringer for erhvervsejendomme Det ér muligt at udvikle et nyt og mere gennemskueligt ejendomsvurderingssystem med en højere træfsikkerhed Vurderingerne af ejendomme vil altid have en naturlig usikkerhed, da ejendomme er uensartede goder med hver deres individuelle karakteristika At de faktiske handelspriser er præget af subjektive forhold hos både køber og sælger

6 3. Det politiske fundament Mange aftaler og bindinger Sep Engbergudvalgets afrapportering Aug Rigsrevisionens Okt beretning Okt ICE etableres Regeringens udspil Nov Politisk aftale Maj 2017 Boligskatteaftale Jun Vedtagelse af lovforslag Primo 2019 Nye vurderinger af ejerboliger Juli 2018 Etablering af Vurderingsstyrelsen Primo 2020 Nye vurderinger af erhvervsejendomme Forår Tilbagebetaling og klagebehandling Forår Tilbagebetaling og klagebehandling

7 4. Arbejdet med erhvervsvurderinger Tre faser Arbejdet med vurderingen af erhvervsejendomme forventes at ske i 3 bølger, der efter den nuværende tidsplan betyder, at: Primo 2019: Før-sagsbehandling påbegyndes 1. september 2019: Vurderingstermin, sagsbehandling, afgørelser og meddelelse om vurderingsgrundlag ( deklaration ) påbegyndes Primo 2020: Udsendelse af vurderinger samt opstart klagesagsbehandling

8 4. Arbejdet med erhvervsvurderinger Tre faser før-sagsbehandling Arbejdet med vurderingen af erhvervsejendomme forventes at ske i 3 bølger, der efter den nuværende tidsplan betyder, at: Primo 2019: Før-sagsbehandling påbegyndes 1. september 2019: Vurderingstermin, sagsbehandling, afgørelser og meddelelse om vurderingsgrundlag ( deklaration ) påbegyndes Primo 2020: Udsendelse af vurderinger samt opstart klagesagsbehandling Primo 2019: Før-sagsbehandlingen forudsætter blandt andet: Etableret data, herunder fx at nyregistreret BBR er endeligt opdateret og markedsdata (lejekontrakter, lånetilbud mv.) er etableret og kan fungere som substitut for salgsdata i indledende førsagsbehandling. Indgået alle aftaler med leverandører af kildedata i nødvendigt omfang, og data hentes (og udstilles) via Datafordeleren. Udarbejdet relevante juridiske vejledninger for sagsbehandling af erhvervsejendomme, ejerboliger med erhvervsarealer. Defineret og afholdt datakampagner målrettet ejere. Herunder, at der er foretaget indledende kommunikation til ejere med henblik på at sikre rettelser af fejlbehæftede informationer

9 4. Arbejdet med erhvervsvurderinger Tre faser vurderingstermin og sagsbehandling Arbejdet med vurderingen af erhvervsejendomme forventes at ske i 3 bølger, der efter den nuværende tidsplan betyder, at: Primo 2019: Præsagsbehandling påbegyndes 1. september 2019: Vurderingstermin, sagsbehandling, afgørelser og meddelelse om vurderingsgrundlag ( deklaration ) påbegyndes Primo 2020: Udsendelse af vurderinger samt opstart klagesagsbehandling 1. september 2019: Vurderingstermin, sagsbehandling, afgørelser og meddelelse om vurderingsgrundlag ( deklaration ) påbegyndes: Erhvervsmodeller version 1.0 og opdaterede ejerboligmodeller er klar og kalibreres forud for sagsbehandlingen Medarbejdere, der løbende er kommet til, har gennemført den etablerede uddannelse, fx i lovgivning, markedskendskab, anvendelse af administrationsgrundlag med processer m.v. samt anvendelse af systemfunktionalitet Etableret et set up til at håndtere ind- og udgående kommunikation via hjemmeside / brugerportal Generering og udsendelse af deklarationsmeddelelser Etableret governance, processer og retningslinjer for afgørelser samt (endelige) godkendelser (inkl. niveaukontrol) for vurderingssager

10 4. Arbejdet med erhvervsvurderinger Tre faser - deklaration Arbejdet med vurderingen af erhvervsejendomme forventes at ske i 3 bølger, der efter den nuværende tidsplan betyder, at: Primo 2019: Præsagsbehandling påbegyndes 1. september 2019: Vurderingstermin, sagsbehandling, afgørelser og meddelelse om vurderingsgrundlag ( deklaration ) påbegyndes Primo 2020: Udsendelse af vurderinger samt opstart klagesagsbehandling Deklaration: 1. september 2019: Vurderingstermin, sagsbehandling, afgørelser og Ejendomsvurderinger meddelelse om vurderingsgrundlag er forvaltningsretlige ( deklaration ) afgørelser påbegyndes: og har samtidig karakter af masseforvaltning af ca. 1,7 mio. ejerboliger og Erhvervsmodeller 0,5 mio. øvrige version ejendomme. 1.0 og opdaterede ejerboligmodeller er klar og kalibreres forud for sagsbehandlingen Derfor anvendes en såkaldt deklaration, hvor Vurderingsstyrelsen forud for sin vurdering Medarbejdere, underretter der løbende ejeren af er ejendommen kommet til, har om, hvilke gennemført oplysninger den etablerede af væsentlig uddannelse, betydning, fx i der bliver lovgivning, lagt markedskendskab, til grund for vurderingen. anvendelse af administrationsgrundlag med processer m.v. samt anvendelse Ejeren af systemfunktionalitet har herefter mulighed for at rette eventuelle fejl eller at gøre opmærksom på andre Etableret forhold. et set up til at håndtere ind- og udgående kommunikation via hjemmeside / brugerportal Generering og udsendelse af deklarationsmeddelelser Etableret governance, processer og retningslinjer for afgørelser samt (endelige) godkendelser (inkl. niveaukontrol) for vurderingssager

11 4. Arbejdet med erhvervsvurderinger Tre faser Udsendelse af vurderinger og klagesagsbehandlinger Arbejdet med vurderingen af erhvervsejendomme forventes at ske i 3 bølger, der efter den nuværende tidsplan betyder, at: Primo 2019: Præsagsbehandling påbegyndes 1. september 2019: Vurderingstermin, sagsbehandling, afgørelser og meddelelse om vurderingsgrundlag ( deklaration ) påbegyndes Primo 2020: Udsendelse af vurderinger samt opstart klagesagsbehandling Primo 2020: Udsendelse af vurderinger samt opstart af klagesagsbehandling forudsætter blandt andet: Nyt setup for vurderingsmeddelelser er tilpasset erhvervsejendomme, -grunde, ejerboliger på erhvervsgrunde, samt omvurderinger Etableret og implementeret fuldt administrationsgrundlag for manuel sagsbehandling af erhvervsejendomme og grunde Brugerportalen omfatter nu også klagefunktionalitet for ejere og administratorer i forhold til erhverv Færdiggjort beregninger i forhold til tilbagebetalingsordning Klagevejledninger tilgængelige for ejere og administratorer Der er etableret klare og entydige kommunikationsveje for kommunikation vedr. tilbagebetaling

12 5. Metoder og forudsat fremdrift To metoder Antallet af konstaterede handelspriser for solgte erhvervsejendomme er ofte meget begrænset. Samtidig afspejler handelspriserne ofte, at ejendommene sælges sammen med andre ejendomme og sammen med flere forskellige bygninger, fx kontorbygninger, garager og lagerbygninger. Derfor har Implementeringscentret (ICE) i Udviklings- og Forenklingsstyrelsen arbejdet med at implementere en af to metoder: Den afkastbaserede metode Den omkostningsbaserede metode Det er primært den afkastbaserede metode, der forventes anvendt

13 5. Metoder og forudsat fremdrift Afkastbaseret metode Antallet af konstaterede handelspriser for solgte erhvervsejendomme er ofte meget begrænset. Samtidig afspejler handelspriserne ofte, at ejendommene sælges sammen med andre ejendomme og sammen med flere forskellige bygninger, fx kontorbygninger, garager og lagerbygninger. Derfor har Implementeringscentret (ICE) i Udviklings- og Forenklingsstyrelsen arbejdet med at implementere en af to metoder: Den afkastbaserede metode Den omkostningsbaserede metode Det er primært den afkastbaserede metode, der forventes anvendt. Den afkastbaserede metode: Vurderingen tager udgangspunkt i, at ejendommens forventede handelsværdi beregnes med udgangspunkt i et skøn over ejendommens nettodriftsresultat. Det sker i fire trin: Trin 1- Beregning af ejendommens nettodriftsresultat: Ejendommens nettodriftsresultat opgøres som ejendommens skønnede markedsleje fratrukket driftsomkostninger, dvs. de omkostninger, som en udlejer normalt afholder fx til ejendomsadministration, forsikring, udvendig vedligeholdelse mv. Trin 2 Kapitalisering af nettodriftsresultatet ved anvendelse af forrentningskravet: Det fastlagte nettodriftsresultat kapitaliseres ved anvendelse af et markedsbaseret forrentningskrav, der er det økonomiske afkast, som kompenserer for den risiko, investorerne løber ved at investere penge i en ejendom. Trin 3 Reguleringer til markedsværdien: Det kan være nødvendigt at korrigere den beregnede værdi som følge af ejendomsspecifikke forhold og langsigtet tomgangsrisiko, således at en retvisende vurdering opnås. Denne type korrektioner kaldes fase 3 reguleringer. Trin 4 Samlet ejendomsværdi: Grundværdien beregnes med udgangspunkt i de konkrete metoder

14 5. Metoder og forudsat fremdrift Omkostningsbaserede metode Antallet af konstaterede handelspriser for solgte erhvervsejendomme er ofte meget begrænset. Samtidig afspejler handelspriserne ofte, at ejendommene sælges sammen med andre ejendomme og sammen med flere forskellige bygninger, fx kontorbygninger, garager og lagerbygninger. Derfor har Implementeringscentret (ICE) i Udviklings- og Forenklingsstyrelsen arbejdet med at implementere en af to metoder: Den afkastbaserede metode Den omkostningsbaserede metode Det er primært den afkastbaserede metode, der forventes anvendt. Den omkostningsbaserede metode: Vurderingen tager udgangspunkt i en handelsværdi som summen af grundværdien og værdien af bygningen, estimeret på baggrund af bygningens genopførelsesomkostninger samt bygningens stand/alder. Det sker i fire trin: Trin 1 Fastsættelse af grundværdien: Grundværdien vurderes efter reglerne for vurdering af grundværdier Trin 2 Fastsættelse af genopførelsesprisen af bygningen: Genopførelsesprisen skal opgøres for opførelse af en moderne tilsvarende bygning med en struktur, der svarer til den eksisterende ved brug af moderne materialer, teknikker og design. Det er således omkostningerne til at opføre en moderne alternativ bygning, der skal estimeres. Trin 3 Fastsættelse af nedskrivningsfaktoren: Nedskrivningsfaktoren er et udtryk for, hvor tæt den eksisterende bygning er på det moderne hypotetiske alternativ (jf. trin 2). En helt ny bygning vil således have en nedskrivningsfaktor på 0, mens en slidt og ældre bygning kan have en nedskrivningsfaktor tæt på 100. Trin 4 Samlet ejendomsværdi: Bygningsværdien i trin 3 lægges sammen med grundværdien, hvorved der beregnes en samlet ejendomsværdi

15 6. Fremadrettet Væsentligt arbejde forude Arbejdet med erhvervsvurderingerne har en række større opgaver og forudsætninger foran sig, bl.a.: Etablering og test af dataplatform hos Danmarks Statistik Meget vigtigt med samarbejde med branchen om etablering af markedsdata Et bredt kvalitetsløft af BBR Gennemførelse af datakampagne Færdigudvikling af Vurderingsportalen Udarbejdelse af forretningsmæssige retningslinjer Endelig stillingtagen til sammensætningen af vurderingerne, fx i forhold til forrentningskrav og tillæg/nedslag Kortstøtteværktøjer (GIS) testet i forhold til konkrete ejendomme Uddannelse af sagsbehandlere og meget, meget mere

16 6. Fremadrettet Udfordringer og risici Der er en række udfordringer og risici ved det fremadrettede arbejde, som i videst muligt omfang skal afdækkes: Ny metode i offentlig kontekst Mange nye data forudsættes anvendt Omfattende it-projekt med mange afhængigheder Stor forskel på vidensniveauet mellem sagsbehandlere og ejere Stor og uensartet ejendomsmasse Stram tidsplan for implementering Der er forventningen, at vurderingerne løbende forbedres over tid