Markedet for ejendomsinvesteringer og ejendomsdrift. Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark

Transkript

1 Markedet for ejendomsinvesteringer og ejendomsdrift Ved cheføkonom Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark

2 Agenda 1. Ejendomsværdi og ejendomsdrift 2. Markedet for ejendomsinvesteringer 3. Ny offentlige vurdering 4. Konklusion 2

3

4

5

6 Bygningsbestanden 6 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, m 2 Anm.: 2016

7 Ejendomsværdi Den afkastbaserede model med tre faser Fase 1: Markedskonformt nettodriftsresultat: + Markedsleje + Andre indtægter - Driftsomkostninger - Administrationsomkostninger - Vedligeholdelsesomkostninger = Nettodriftsresultat Fase 2: Forrentningskrav Fase 3: Reguleringer 7

8 Ejendomsværdi Kontor, kr. per kvm. Leje Omkostninger ,0% Nettodriftsresultat Forrentningskrav 5,0% 5,0% Værdi før reguleringer Tomgang Ejendomsværdi ,8% 8

9 Ejendomsværdi Eksempel på fordeling af driftsudgifter Klimaskærm, landskab Service aftaler, renhold, snerydning Opkrævning, regnskab 9 Kilde: Niras.

10 Ejendomsværdi Udgifternes betydning i for ejendomsværdi 10 Kilde: Niras.

11 Driftsnøgletal + databaser Hvilke databaser er tilgængelige Typer af nøgletal (Molio, DFM, IPD etc.) Benchmarking 11

12 Hvad findes af driftsnøgletal og databaser? Molio prisdata (V&S) DFM nøgletal IPD nøgletal Rådgiver 12

13 Molio nøgletal middel niveau kr./m²/år Indv. bygning Udv. bygning Installationer Terræn 0 13

14 DFM nøgletal ejendomsdrift kr./m²/år Alle ejerforhold Vedligeholdsomkostninger 300 Terræn inkl. renhold 250 Gns. 232 kr./m²/år Bygninger, udvendige 200 Tekniske installationer Terræn inkl. renhold

15 IPD/MSCI nøgletal Skatter og afgifter Forsikringer Administrations- omkostninger Pasning og renhold Forsyning Tab på lejere Løbende vedligeholdelse Planlagt vedligeholdelse Indretningsomkostninger = Totale omkostninger 15

16 Kontor, kr. per kvm Skatter og afgifter 99 28% Forsikringer 5 1% Administrationsomkostninger 36 10% Pasning og renhold 31 9% Forsyning 40 11% Tab på lejere 1 0% Løbende vedligeholdelse 37 10% Planlagt vedligeholdelse og indretningsomkostninger % Totale omkostninger % 16 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks

17 Totale omkostninger Butik Kontor Industri Bolig 17 Kilde: IPD Dansk Ejendomsindeks

18 Perspektivering: brugeren 18 Kilde: Niras.

19 Perspektivering: lejeren Lønomkostning pr medarbejder = kr/år Omsætning pr medarbejder = kr/år Pladsbehov pr medarbejder = 20 m2 Lønudgifter pr kvm = kr/m 2 /år Omsætning pr kvm = kr/m 2 /år Forbedringer: Reduktion i sygefravær med 1 % point = 600 kr/m 2 /år 1% forbedring af præstation pga indeklima = 600 kr/m 2 /år 10% besparelse i driftsomkostninger = 20 kr/m 2 /år 19 Kilde: Niras.

20 Markedet for ejendomsinvesteringer 20

21 Overblik 21

22 Aktuel leje 22 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik

23 Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik oversigt Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik

24 Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik oversigt 24 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik

25 Økonomisk kontorledighed 25 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, IPD Dansk Ejendomsindeks og Oline- ED Statistikken Anm.:Januar 1988 til januar 2018 Databrud mellem oktober 2013 og januar 2014 på grund af ændring i opgørelsesmetode

26 Udvikling i økonomisk tomgang /EDMT 26 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, IPD Dansk Ejendomsindeks og Ejendomstorvet - ED Statistikken Anm.:Januar 2000 til januar 2018 Databrud mellem oktober 2013 og januar 2014 på grund af ændring i opgørelsesmetode

27 Totalt afkast alle sektorer Totalt afkast 9,1 15,8 2,9 7,2 Direkte afkast 5,3 4,0 3,8 3,9 Værditilvækst 3,4 11,1-0,9 3,2 27 Kilde: Ejendomsforeningen Danmark og Ejendomsforeningen egne beregninger på baggrund af IPD

28 Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik - forventninger Totalt afkast for investeringsejendomme. Fra 2011 til 2017 vises det totale afkast fra Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik, mens fra 2000 til 2010 vises det totale afkast af IPD Dansk Ejendomsindeks til 2020 viser gennemsnit af svarene i Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistikforventninger. 50 procent af svarene ligger inden for de blå linjer. Historisk Totalt afkast (%) 7,2 5,6 5,4 5,4 5,4 Kvartalsændring. 0,0-0,2 Ny Ny Årsændring. -0,2-0,5 Ny Ny /EDMF 28 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik og IPD Dansk Ejendomsindeks Anm.: April 2018

29 Afkast for forskellige sektorer i Danmark ,3 6,9 6,2 3,3-0,1 3,8 4,1 2,7 3,9 3,2-2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 Direkte afkast Værditilvækst 29 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik

30 Lokalområde: København Historiske afkast 2017 Kontor Generelt mindre risiko i København CBD Lavere forrentningskrav for København CBD Mindre direkte afkast, men lidt højere værditilvækst i CBD 30 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks markedsstatistik

31 Den nye offentlige vurdering 31

32 Hvorfor et nyt vurderingssystem? Rigsrevisionen afgav i september 2013 en kritisk beretning om SKATs ejendomsvurderinger På baggrund af Rigsrevisionens kritik blev Engbergudvalget nedsat det er muligt at udvikle et nyt og mere gennemskueligt ejendomsvurderingssystem med en højere træfsikkerhed ændre vurderingsmodellen for erhvervsejendomme til den afkastbaserede metode 32 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).

33 Nyt vurderingssystem Tre overordnede pejlemærker: i. Højere træfsikkerhed ii. Større ensartethed iii. Mere gennemsigtighed 33 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).

34 Foreløbige resultater Foreløbig træfsikkerhed i den statistiske beregningsmodel (+/- 20 pct.) 34 Kilde: Implementeringscenter for Ejendomsvurderinger (ICE).

35 Status på indsamling af markedsdata ANTAL LEVEREDE EJENDOMME, 1. BESTILLING

36 Ny indberetningsportal 36

37 Markedsdata Deltag i branchens indsamling af markedsdata! Læs mere: /vur

38 Konklusion 1. Besparelser på ejendommens omkostninger kan give højere ejendomsværdi men 2. en mere effektiv ejendom kan være langt mere værd for lejer og dermed ejendommen. 3. Ejendomsinvesteringer Flere kunder, flere købere og flere ejendomme. 4. Ny offentlig vurdering i 2020 for investeringsejendomme Deltag i branchen indsamling af markedsdata 38

39 Telefon: Ejendomsforeningen Danmark Nørre Voldgade København K Havnegade Aarhus C