DROST FONDEN Bygherres syn på byggeriets værdikæde

Størrelse: px

Starte visningen fra side:

Download "DROST FONDEN Bygherres syn på byggeriets værdikæde"

Bente Lindegaard
5 år siden
Visninger:

1 25. OKTOBER 2017 DROST FONDEN Bygherres syn på byggeriets værdikæde Arup & Hvidt Nørre Voldgade 88, 1358 København K

2 For enhver investor starter og slutter alle projekter med beregnet afkast For en Byg & Behold Investor starter det med en byggeomkostning Drost Fonden - Ryesgade 30A-C - 4 nye taglejligheder Ny tagkonstruktion og 4 tagterrasser Oprettelse af 4 pultertum i kælder Vinduer/Vinduespartier Forlængelse af hovedtrapper Badeværelser - DEBA Præfab VVS installationer EL Aptering (Gulv, Vægge, Maling, køkkener, skabe) Stillads Byggeplads Håndværkerudgifter i alt Teknikerhonorar Håndværkerudgifter og teknikerhonorar Moms Byggelånsrenter Byggesagsadministration Moms af byggesagsadministration Samlede ombygningsudgifter

3 Når ejendommen er bygget skal den drives Når begge regnestykker er lavet kan vi se afkastet på investeringen Drost Fonden - Ejendommen Ryesgade 30A-C - DCF Beregning af investeringsafkast - 4 nye taglejligheder Alle tal i kr. Driftsår Terminalår År Investeringsafkast % 3,85 Inflation % 2,00 Diskonteringsrente % 5,85 0,94 0,89 0,84 0,80 0,75 0,71 0,67 0,63 0,60 0,57 Forrentning deposita % 3,00 Måneders deposita for bolig 6,00 Lejeindtægt taglejligheder Lejeregulering ved genudlejning Renteværdi af deposita Bruttoleje Driftsudgifter Administration - Normtal Løbende vedl Planlagt vedl Udgifter i alt Driftsresultat / cash flow DCF-metode NV årlig cash flow NV cash flows NV terminalværdi Omkostning overført fra Byggeregnskab

Drost Fondens (bygherrens) strategiske fokus er Byg & Behold Projekter udvikles til brug for egen langsigtet

investeringer Værdipapirer Fondens formål er at yde støtte til: Forskning indenfor byggeindustrien Fremme af

den Danske scenekunst Støtte til Opførelse og Drift af institutioner for sindslidende pt.

4 Drost Fondens (bygherrens) strategiske fokus er Byg & Behold Projekter udvikles til brug for egen langsigtet drift med stabilt afkast Fondens formål har betydning for investeringsstrategi og afkastkrav Erhvervsdrivende velgørende Fond Balance cirka kr. 500 millioner Egenkapital cirka 35% af balancen 75% Langsigtet investering i fast ejendom 25% Øvrige investeringer Værdipapirer Fondens formål er at yde støtte til: Forskning indenfor byggeindustrien Fremme af den Danske byggeindustris anseelse i Danmark og i udlandet Fremme af By- og Landskabsplanlægning Støtte til den Danske scenekunst Støtte til Opførelse og Drift af institutioner for sindslidende pt. drives 9 Drost Huse for svært psykisk syge unge i samarbejde med kommunerne I renoveringerne af Ryesgade 25 & 30 har Fonden for første gang søgt at kombinere en almindelig renoveringssag med byggeteknisk forskning. 3

nyttemaksimerer (sælger) ved det kendte investerings- og risikogrundlag, påtager sig

5 Den lange levetid på aktivet (ejendommen) medfører at det oprindelige scenarie for placering og brug kan skifte RIGTIGT meget over tid En Investor der ikke nyttemaksimerer (sælger) ved det kendte investerings- og risikogrundlag, påtager sig risikoen for skift i samfundstendenser samt landskabs og byplanlægning Ladegårdsåen Åboulevarden 4

Potentialeanalyse med karaktergivning på tværs

beslutninger) Udviklingsmuligheder (Tagboliger

6 Potentialeanalyse med karaktergivning på tværs af interessenter er en god måde at øge forståelsen af projektet hos rådgivere Indledende Analyse Demografi Område-/lokalplanlægning Målgruppe Historiefortælling (Begrundelse for beslutninger) Udviklingsmuligheder (Tagboliger hjørner) Støttemuligheder (byfornyelse klimasikring) Fordeling Bolig/Erhverv Moms/afskrivningspotentiale 5

7 En bygherres renoveringsstrategi efter Byg & Behold : Hvilke værdier skal bevares og hvor kan de tilføres 6

8 Krav og midler fra bygherre for at opfylde målsætningen formålet med bygherres målsætning Bygherrekrav til Ryesgade 25 & 30: Respekt for ejendommens originalitet, nye installationer, isolering og tekniske anlæg må ikke fjerne sjælen fra ejendommen Fokus på slidstyrke og levetid i materialer nødvendigt grundet kapitalforrentningen Udførte energisparearbejder skal kunne tjene som eksempel til efterfølgelse Best in class Attraktive boliger af høj kvalitet Synlig Kvalitet Bygherres mål med ejendommen: Husleje på markedsniveau for lejemål i tydelig kvalitet over markedsniveau De bedste lejere Bygherres midler til at opnå målet: Høj grad af bygherreinvolvering i projekt og byggefase, holde fokus på slutbruger 7

9 Hvad gjorde vi af særlige tiltag i Ryesgade 30 for at ramme det oprindelige udtryk i videst muligt omfang 1. Trukket glas i yderste lag i nye vinduer mod gade oprindelig spejling og facadeudtryk bevares 2. Opbygning af taget med bevaring af 1900-tals udtryk mod gaden og tagterrasser mv. mod gården 3. Indbygning af isoleringsmaterialer i vindueslysninger - bevaring af oprindeligt udtryk 4. Indvendig isolering af murede facader, reetablering af oprindelige paneler 5. Indbygning af installationer i stukkatur og med bevaring af oprindelig fremtræden 6. Anvendelse af originale ægte materialer i videst muligt omfang 7. Fokus på at nye materialer passede til oprindeligt indtryk det kunne også være lavet i

10 Meget Værdi er bare omhyggelighed, omhu og omtanke Gennemtænkt Byggeri uden fejl og i gode materialer er værdi i sig selv Djævlen ligger i de detaljer der er beboernære her kommer besparelser tydeligt til udtryk 9

11 Vi udfører løbende prøver og prøver igen når det ikke virker, vi bygger det der (forhåbentlig) virker Særligt ventilation er problem.. En forkert prøvelejlighed er bedre end et forkert projekt. 10

12 Der tales meget om Miljø og bæredygtighed i forbindelse med renovering hold fokus på hvilket Miljø mennesker vil betale for Ude Miljø Inde Miljø Bade Miljø 11

Hvad hjælper det at sælge produktet til bygherre hvis resultatet er som nedenstående Jeg har måtte se mig nødsaget til at dække ventilationsudgangen til i

Jeg håber, at der kommer en løsning på det meget snart og inden det bliver endnu koldere i vejret Louise Heibrock Mortensen, beboer, Ryesgade 30A Vi har

13 Hvad hjælper det at sælge produktet til bygherre hvis resultatet er som nedenstående Jeg har måtte se mig nødsaget til at dække ventilationsudgangen til i mit soveværelse, da det bliver for koldt pga. træk. Jeg håber, at der kommer en løsning på det meget snart og inden det bliver endnu koldere i vejret Louise Heibrock Mortensen, beboer, Ryesgade 30A Vi har desværre et alvorligt og akut problem, da vi får pumpet tobaksrøg ind i lejligheden via ventilationssystemet. Det kommer ind i soveværelset, hvor vi og vores lille barn sover. Er det muligt at få lukket for ventilationen? Ida Willinger Tapager, beboer, Ryesgade 30B 12

Bygherres ønske til sine leverandører Evne til at forstå bygherres virkelighed Har producenten et produkt der matcher bygherres ambitioner for

med, at få den højeste faglige ekspertise fra producenten/leverandøren sørg for at have ordentligt styr på Grossister og sælgere Producent og

beslutning leverandør skal turde være loyal mod sit produkts stærke og svage sider Leverandør skal forstå bygherres virkelighed Om et projekt er

14 Bygherres ønske til sine leverandører Evne til at forstå bygherres virkelighed Har producenten et produkt der matcher bygherres ambitioner for ejendommen eller sælger man ham en potentiel dårlig omtale/ bristede forudsætninger Producenten skal være fagspecialisten Bygherre må kunne regne med, at få den højeste faglige ekspertise fra producenten/leverandøren sørg for at have ordentligt styr på Grossister og sælgere Producent og leverandør er ikke beslutningstager Bygherre er professionel beslutningstager, men har behov for et oplyst grundlag for at kunne træffe den bedste beslutning leverandør skal turde være loyal mod sit produkts stærke og svage sider Leverandør skal forstå bygherres virkelighed Om et projekt er dyrt eller godt afhænger ikke af byggeomkostningerne men af den efterfølgende drift, et dyrere projekt der resulterer i en bedre driftet ejendom kan være det billigste 13

15 Tak for i dag Morten Juul Heding Andersen, Administrerende direktør Drost Fonden Advokaterne Arup & Hvidt Tlf ma@aruphvidt.dk? 14

Relaterede dokumenter

Ryesgade 30. Kvalitetsrenovering og energioptimering. Bygherres erfaringer. v/morten Juul Heding Andersen projektchef, cand. jur.

Ryesgade 30. Kvalitetsrenovering og energioptimering. Bygherres erfaringer. v/morten Juul Heding Andersen projektchef, cand. jur. 10. december 2013 Ryesgade 30 Kvalitetsrenovering og energioptimering Bygherres erfaringer v/morten Juul Heding Andersen projektchef, cand. jur. Arup & Hvidt Nørre Voldgade 88, 1358 København K www.aruphvidt.dk