Velkommen ESTATEKONFERENCE. Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder

Transkript

1 Velkommen ESTATEKONFERENCE Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder

2 Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder VELKOMMEN Kamilla Sevel, chefredaktør, Estate Media

3 Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder Potentialet for tagboliger muligheder og gennemførelse Søren Dyck-Madsen, Climate and Energy Policy Officer, Det Økologiske Råd

4 Potentialet for tagboliger - muligheder og gennemførelse Søren Dyck-Madsen Det Økologiske Råd

5 Kommunens fordele ved flere tagboliger Den eksisterende by behøver ikke ny dyr infrastruktur Nye tagboliger medvirker til energiforbedring af eksisterende bygninger især ved samhørende renovering Nye tagboliger og den samtidige renovering spiller positivt ind på Københavns kommunes mål om CO 2 neutralitet Fortætning af byen med tagboliger modvirker tendensen til mindre befolkningstæthed Fortætning skaber bedre grundlag for byens forretninger, kulturtilbud m.v. Tagboliger Udvikling, projekter og muligheder

6 Kommunens fordele ved flere tagboliger Fortætning af byen giver traditionelt færre transportkilometer, og flere kilometer på cykel og med metro og færre i bil Fortætning af byen giver nye arbejdspladser Nye tagboliger kan modernisere byens arkitektoniske udtryk med respekt for byens udseende Nye tagboliger kan skabe variation i ejerformer Nye tagboliger kan kombineres med sociale forbedringer f.eks. med fælles tagterrasse Tagboliger Udvikling, projekter og muligheder

7 Økonomi i energirenovering med tagboliger Mange københavnske etageboliger står over for en renovering også for at få et tidssvarende energiforbrug og et kvalitetsløft Økonomien i en gennemført energirenovering er ofte presset Beboerne forøger bo-kvaliteten på bekostning af sparet energi Forbedret bo-kvalitet kan ikke kapitaliseres beboere med svag økonomi har simpelthen ikke råd til at betale for forbedret komfort Nye tagboliger er storbyens parcelhus og kan, når stilladset alligevel er oppe, tilføre en væsentlig økonomisk mulighed for en gennemgribende renovering af hele etagebygningen Tagboliger Udvikling, projekter og muligheder

8 Eksisterende regler i Københavns kommune Kommuneplan 2015 For eksisterende bebyggelse kan bestemmelserne om maksimal bebyggelsesprocent overskrides og friarealprocenten fraviges ved nyindretning og udbygning af tagetager til beboelse Lempelige parkerings- og friarealkrav ved nyindretning Parkerings- og friarealkrav kan fraviges ved indretning af tagboliger i eksisterende bebyggelse Efter en nærmere byarkitektonisk vurdering kan et tag hæves med op til ca cm for at sikre en lovlig nyindretning Tagboliger Udvikling, projekter og muligheder

9 Eksisterende regler i Københavns kommune Kan de 100 cm ikke overholdes Så anses bebyggelsen for at være nybyggeri, hvortil der kræves friareal og p-pladser jf. gældende regler De 100 cm er i praksis et tipping point som udgør grænsen for, hvor gode nye tagboliger kan blive mht. lysadgang m.v. Etablering af opholdsarealer og især p-pladser er sjældent praktisk muligt i den tætte by, hvor alle bruger kantstensparkering Herudover kommer krav til pulterrum, krav til elevatorer og brandkrav Tagboliger Udvikling, projekter og muligheder

10 Der kommer nye tagboliger i København Stigningen i boligpriserne i København har gjort det meget interessant at lave nye tagboliger Københavns Kommune oplyser, at man i gennemsnit godkender 2 nye tagboliger om ugen svarende til omkring 100 på et år. Sammenlignes med det potentiale, som blev identificeret af DTU, på personer i tagboliger på eksisterende bygninger, så bør der være mulighed for en meget hurtigere byggetakt Tagboliger Udvikling, projekter og muligheder

11 Politisk ønske om endnu flere tagboliger Københavns kommune har et politisk ønske om flere tagboliger Miljø- og teknikborgmester Morten Kabell har sendt brev og udtrykt Københavns kommunes ønske og vilje til et samarbejde om flere tagboliger Dansk Byggeri og Det Økologiske Råd har startet en dialog med Københavns kommune med sigte mod at opfylde det politiske ønske og tilskynde til flere nye tagboliger i København meget gerne sammen med en renovering af den underliggende bygning Dialogen har udarbejdelsen af en inspirerende og informativ folder til bygningsejere som fokus Tagboliger Udvikling, projekter og muligheder

12 Indhold af informationsfolder Potentielt velegnede tagtyper til nye tagboliger Tagboliger Udvikling, projekter og muligheder

13 Indhold af informationsfolder Tænk renovering og nye tagboliger sammen Inkl. beskrivelse af mulig samlet økonomi ved renovering og tagboliger Tagboliger Udvikling, projekter og muligheder

14 Indhold af informationsfolder Særlige forhold, som skal overvejes Kan 100 cm kravet overholdes Sol og skygge på nabobygninger Elevator eller ej Hvordan klares opholdsareal og P-plads ved overskridelse af 100 cm kravet Brandforhold Sociale muligheder fælles terrasse Tagboliger Udvikling, projekter og muligheder

15 Indhold af informationsfolder Faktiske gennemførte eksempler på udnyttelse af tagetagen - inkl. økonomien bag + gerne et eksempel på en tagbolig, hvor man overskred de 100 cm Tagboliger Udvikling, projekter og muligheder

16 Indhold af informationsfolder Krav og sagsgang i kommunen Lokalplan eller kommuneplan Særlige krav i lokalplan, som f.eks. skrå tagflader Kommunens retningslinjer for tagboliger og arkitektur Fortolkningen af 100 cm reglen Øvrige kommunale krav, som kan stoppe eller begrænse projektet Hvordan foretages den første henvendelse Krav til efterfølgende ansøgningsmateriale Forberedelse af nabohøring snak evt. med naboer først Forventelig sagsbehandlingstid Kommunens øvrige generelle krav Tagboliger Udvikling, projekter og muligheder

17 Distribution af informationsfolder Målet er, at informationsfolderen kan bruges af aktører og omdeles til relevante bygningsejere via relevante kanaler Det Økologiske Råd og Dansk Byggeri vil meget gerne medvirke til både udarbejdelse og distribution af en sådan informations- og inspirationsfolder Tagboliger Udvikling, projekter og muligheder

18 KOMPAGNISTRÆDE BLEGDAMSVEJ 22 4B 1208, 2200 KØBENHAVN K N INFO@ECOCOUNCIL.DK

19 Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder Potentialet for tagboliger muligheder og gennemførelse Søren Dyck-Madsen, Climate and Energy Policy Officer, Det Økologiske Råd

20 Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder Tagboliger og den eksisterende arkitektur muligheder og begrænsninger Tina Saaby, Stadsarkitekt, Københavns Kommune

21 TAGBOLIGER OG DEN EKSISTERENDE ARKITEKTUR Muligheder og begrænsninger Tina Saaby, Stadsarkitekt, København Estate media

22 TAGBOLIGER I KØBENHAVN 01. Forudsætninger 02. To tilgange til tagboliger 03. Generelle betragtninger

23 KØBENHAVN VOKSER nye Københavnere i nye borgere hver måned Kommuneplanens vision: Fokus på grøn vækst og livskvalitet Og at København både fastholder og udvikler positionen som en af verdens bedste byer at bo og leve i.

24 FÆLLESSKAB KØBENHAVN En bedre hverdag i byrummet Verdens bedste cykelby Mere bynatur En levende by En by med kant Fleksibel og kreativ brug af byen Unikke kvarterer i sammenhæng FÆLLESSKAB KØBENHAVN pejlemærker 2025 En ansvarlig by Første CO2-neutrale hovedstad Intet spild af ressourcer Klimasikker med mere værdi

25 BOLIGKVALITETER

26 TO TILGANGE TIL TAGBOLIGER Add on tilføjer noget helt andet Eksisterende arkitektoniske udtryk Indenfor den geometri som den eksisterende bygning har

27 NY VESTERGADE IBEN NØRKJÆR Foto: B19

28

29

30 Enfamiliehus B1, Restaurering og ombygning af bevaringsværdige og fredede bygninger Adresse Ny Vestergade 3, 1441 København K Arkitekt Tegnestuen B19 ved Iben Schlanbusch Nørkjær Ingeniør Kristian Rahbek FRI

31 ÅBOULEVARDEN LEIF RØNBY

32 RYESGADE LEIF RØNBY

33

34 JULIUS BLOMSGADE

35

36 NØRREBRO - SBS

37 BIRKEGADE - JDS

38

39 PENTHOUSE LEJLIGHED

40 BIRKEGADE TAGTERRASSE A4- Tilbygninger Adresse Arkitekt Ingeniør Entreprenør Bygherre Birkegade 4-6, 2200 København N JDS Architects EKJ Rådgivende ingeniører A/S Logik & Co Københavns Kommune / Københavns Ejendomme

41 LONDON

42 LONDON

43 BRADFORD

44 A-HUSET CARSTEN HOULGAARD

45 JYLLANDSHUSE - DOMUS

46 GENERELLE BETRAGTNINGER Solen skal stadig kunne komme ned til byens rum og sikre ophold for københavnerne Nabohensyn Overveje om der kan skabes øjenkontakt med byen og boligen Dagslysforhold inde i boligen Skabe unikke boligtyper Krav til friarealer og parkering Hæve taget under hensyn til naboer og arkitektur Der kan etableres nye kviste der er tilpasset bygningens geometri Bryder som hovedregel ikke tagkant Taget skal stadig opleves og fortolkes som tag

47 CHRISTIANSHAVN

48 Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder Tagboliger og den eksisterende arkitektur muligheder og begrænsninger Tina Saaby, Stadsarkitekt, Københavns Kommune

49 Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder Sådan sikrer man at tagboliger overholder alle regler Niels Lomborg / Advokat (H), Partner, HjulmandKaptain

50

51 TAGBOLIGER UDVIKLING, PROJEKTER OG MULIGHEDER De juridiske aspekter 51

52 HVORDAN SIKRER JEG, AT PROCESSEN BLIVER EN SUCCES? Det er vigtigt at være opmærksom på følgende forhold: Planmæssige forhold Ejendommens struktur Skattemæssige forhold Ejerlejlighedsloven Myndighedskrav Nødvendige dokumenter 52

53 EKSEMPLER: 53

54 PLANMÆSSIGE / LOVMÆSSIGE FORHOLD Reglerne er lempet ud fra en vurdering af, at man ønsker boliger i de centrale bydele Kommuneplanen Ejerlejlighedslovens 10 giver mulighed for opdeling også i ældre bygninger Ejerlejlighedslovens 7 a medfører at beslutning kan tages af 2/3 af de stemmeberettigede efter såvel antal som fordelingstal 54

55 SKATTEMÆSSIGE FORHOLD Et endnu ikke udstykket loftsrum henregnes til ejendommens fælles bestanddele Fortjeneste ved salg af loftsrum henføres til den enkelte ejerlejlighedsejer som indkomstmodtager Et uudstykket loft betragtes som en delafståelse der betragtes som en integreret del af de enkelte ejerlejligheder Fortjenesten er som udgangspunkt skattefri efter reglerne om salg af ejerboliger 55

56 SKATTEMÆSSIGE FORHOLD (2) Pas på forældrekøb! Afståelse af en udstykket taglejlighed beskattes hos Ejerforening 56

57 LOFTSRUMMET EJES AF EN ANDELSBOLIGFORENING: Foreningen kan selv stå for udstykning og salg Foreningen er bygherre Foreningen har den fulde risiko for projektets gennemførelse og salg Foreningen kan afstå til en investor Endelig opdeling af ejerlejligheder kan først finde sted når ejerlejlighederne er indrettet Salg skal være betinget af, at der sker ombygning og opdeling 57

58 LOFTSRUMMET EJES AF EN ANDELSBOLIGFORENING (2): Der skal oprettes en ejerforening, hvilket medfører, at der bliver 2 foreninger i ejendommen (andelsboligforening & ejerforening) 2 administrative enheder Værdiansættelsessprincipperne i andelsboligforeninger Valuarvurdering af ejendommen og dermed værdiansættelse (ombygningsudgiften uden betydning) 58

59 MYNDIGHEDSKRAV Velegnede udendørs opholdsarealer Parkeringsarealer Adgangsforhold: Niveaufri adgang ved etablering af mere end 2 beboelseslejligheder Redningsforhold / redningsvinduer Ventilation og lydisolering Elevatorkrav 59

60 EJENDOMMENS NUVÆRENDE PRIORITERING Uskadelighedsattest fra landinspektør der skal accepteres af tinglysningsdommeren Hvis ikke uskadelighedsattest medfører det krav om at samtlige panthavere i ejendommen (ejerlejlighederne) relakserer ( giver slip på ) det frasolgte areal. Relaksationer er en besværlig og dyr proces: Gebyr panthaver Tinglysningsafgift pr. relaks Omkostninger til advokat 60

61 NØDVENDIGE DOKUMENTER Salg af byggeret/ loftsareal Entreprise kontrakt Forsikring Stiftelse af ejerforening Lejekontrakter ved udlejning fri huslejedannelse ved omdannelse fra erhverv til bolig Købsaftaler ved salg af ejerlejligheder Nye fordelingstal Dagbøder ved forsinkelse Byggeteknisk rådgivning tilsyn / kontrol med investors byggeri 61

62 NIELS LOMBORG Advokat (H), partner(h), Partner Tlf Tlf. direkte Mobil

63 SPØRGSMÅL VORES VIDEN DIN STYRKE 63

64 Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder Sådan sikrer man at tagboliger overholder alle regler Niels Lomborg / Advokat (H), Partner, HjulmandKaptain

65 Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder KAFFEPAUSE OG NETVÆRK

66 VELKOMMEN TIL COPENHAGEN URBAN ARENA 2016 DET NYE SAMLINGSPUNKT FOR BYGGE- OG EJENDOMSBRANCHEN Copenhagen Urban Arena tilbyder flere konferencespor, et udstillingsområde med stande og events samt netværksmulighed med nogle af branchens mest spændende aktører. Det hele foregår på en lokation midt i et af Københavns dynamiske udviklingsområder. Nye projekter, investeringer og muligheder i ejendomsbranchen vil blive præsenteret på Copenhagen Urban Arena hånd i hånd med ideer til byudvikling; der vil blive sat fokus på de vigtigste og mest aktuelle temaer med interesse for byplanlæggere, ejendomsudviklere, investorer, arkitekter, ingeniører, entreprenører og rådgivere. Se mere og tilmeld dig allerede nu på

67 Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder Konkrete erfaringer fra aktuelle tagboligprojekter Hans Lauesen, partner, tagbolig.nu Rune Bjørke, adm.direktør, partner, tagbolig.nu

68

69 Erfaring fra konkret tagboligprojekt - fra idéplan til realisering Frederikssundsvej 68A m.fl. Etablering af 15 nye tagboliger med egen tagterrasse

70 Indhold Præsentation af Tagbolig.nu Ideen bag Tagbolig.nu Igangværende projekt - Frederikssundsvej 68A m.fl. Kort om projektet Analyse / rentabilitet Juridiske forhold Myndighedsbehandling Markedsføring / salg Renderinger Afrunding og spørgsmål

71 Præsentation af Tagbolig.nu Tagbolig.nu ApS er et ejendomsudviklingsselskab, som beskæftiger sig med udvikling af eksisterende ejendomme, herunder primært etablering af tagboliger i det Storkøbenhavnske område.

72 Kort om projekt Eksisterende ejerforening med ca. 150 ejerlejligheder Ejendom opført i 1932 Nedslidt tagkonstruktion Behov for udskiftning Uudnyttet tørreloft ca m 2 Indledende dialogmøde i

73 Analyse / rentabilitet Ny tagkonstruktion for at optimere udnyttelsesgrad Ændret taghældning fra 42⁰ til 45⁰ samt hævet murkrone med 40 cm Partiel lodret facade mod gård Mulighed for tagterrasser = brandredning Indskudt etage, som kan tillægges samlet boligareal

74 Analyse / rentabilitet Forlænget eksisterende karnapper 3-4 m 2 pr. karnap Bruttoareal udvidet fra 1290 m 2 til 1440 m 2 Merindtægt = 150 m 2 x ca. Kr ; i alt ca. 5 millioner

75 Juridiske forhold Udarbejdelse af betinget overdragelsesaftale Udvidet eksisterende ejerforening: + 15 nye lejligheder / 1440 m2 Nye fordelingstal Relaksering af eksisterende lån i ejendommen Normalt en omstændig proces men smutveje findes Vedtægtsændringer i E/F eller A/B

76 Myndighedsbehandling Indledende dialogmøde med KK afvist Omprojektering 2 gange førend møde med KK Mer omkostning ca. kr ,- Samlet sagsbehandlingstid = 7-9 måneder Tagbolig.nu anbefaler at projektudviklere forlanger dialogmøde med myndighed Tagboligbyggeri falder i en gråzone mellem nybyggeri og renovering

77 Markedsføring / salg Traditionelle salgskanaler Projektsalg via ejendomsmægler Gode erfaringer med: Velfungerende hjemmeside Skabe opmærksomhed via Facebook kampagne Leads generering

78 Renderinger

79 For yderligere information Rune Bjørke Adm. Direktør Mob: Besøg Tagbolig.nu: web: fb: Hans Lauesen Partner Mob:

80 Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder Konkrete erfaringer fra aktuelle tagboligprojekter Hans Lauesen, partner, tagbolig.nu Rune Bjørke, adm.direktør, partner, tagbolig.nu

81 Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder Den gode byggeproces - sammenbygning og separate boliger Rasmus Karkov, Relations- og markedschef, Enemærke & Petersen a/s

82 Den gode byggeproces sammenbygning og separate boliger 19. april 2016 Estate Konference - Tagboliger

83 Agenda 1. Kort om E&P 2. Udvikling i tagboliger og sammenhæng med konjunkturerne 3. Byggeprocessen 4. Påvirkning af proces og pris 5. E&P anbefaling og den gode proces 6. Spørgsmål Mennesker, der bygger for mennesker

84 Om E&P

85 E&P den sociale entreprenør med håndværkerkultur Fakta: Landsdækkende entreprenør med kontorer i Ringsted, Glostrup, Aarhus og Aalborg Omsætter ca. 1,6 mia. kr. / år Forretningsområder Renovering Nybyg Tagboliger Restaurering Miljøsannering Vedligeholdelse af bygninger Mennesker, der bygger for mennesker

86 Markedets udvikling

87 Udviklingen i markedet Antal Lejerbo Hvidovre: 27 mio. kr. / 2002 Rørfinken: 29 mio. kr. / 2002 AB Frk. Munk: 20 Mio. kr. / 2003 AB Njald: 30 mio. kr AB Egilshus: 18 mio. / 2006 AB AST: 100 mio. kr. / 2008 Vildtbanegården: 120 mio. kr. / 1992 Slotsparken: 60 mio. kr. / 1992 Toftegården: 40 mio. kr. / 1993 Ådalsparken: 25 mio. kr. / 1993 År 90 erne Mennesker, der bygger for mennesker

88 Typer tagrenoveringer + + / erne 2000 erne >

89 Processen

90 Processen for sammenbygning vs separate Byggeprocessen er den samme og alligevel ikke - Rådgiver tilpasser projektet til ejendommen - Udførelsesmæssigt går vi fra byggeopgave til kommunikationsopgave - Beboerinddragelsen påvirker opgaven - Prisen kan blive afgørende for valg se senere - Små lejligheder fordrer knopskydning Behov Rådgivning Projekt Myndigheder Pris Udførelse Mennesker, der bygger for mennesker

91 Valg i forhold til proces og pris

92 Sammenhæng mellem proces og pris Forudsætninger for en god case Udskiftning af tag Ingen miljøskadelige stoffer Stilladsprisen er den tunge del tag det hele med Lejlighedsstørrelser Volumen Myndighedskrav spørg rådgiver! Se næste side Mennesker, der bygger for mennesker

93 Valg som påvirker løsningen - enhedspris Pris - Stillads - Byggeplads - Produktionsapparat - Størrelser på enheder og etablering af køkken, bad, elmålere. mv. - Beliggenhed Antal Mennesker, der bygger for mennesker

94 E&P anbefaler

95 Den gode proces Åbenhed og tidlig involvering af parter Fælles udvikling af projekt, videndeling og prissætning En byggeproces med proaktive parter Den gode rådgivning og det kreative snit Fokus på beboerkommunikation, inddragelse og løbende evaluering Opfølgning, dokumentation og læring Mennesker, der bygger for mennesker

96 Spørgsmål

97 Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder Den gode byggeproces - sammenbygning og separate boliger Rasmus Karkov, Relations- og markedschef, Enemærke & Petersen a/s

98 Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder Cases og konkrete eksempler Leif Rønby Pedersen, arkitekt maa & civ.ing, e+a/s & rönby.dk

99 Attraktive tagboliger Leif Rønby Pedersen arkitekt maa. og civ.ing. rönby.dk / e+a/s /

100 Attraktive tagboliger For 100 år siden blev tagene ikke bygget til at bo i. og slet ikke til at bo godt i Der var mørkt og trangt, der var for koldt om vinteren og for varmt om sommeren og der var langt til toilettet i gården. Derfor blev tagrummene indrettet til pulterrum, vaske- og tørrerum, pigeværelser eller til boliger for dem der ikke havde råd til noget bedre.

101 Attraktive tagboliger Primære funktion: at lede regnvandet til tagrender Byggeteknik: spær pr. ca. 1 meter + lægter med tegl eller skifer i 45 hældning.

102 Attraktive tagboliger Arkitektonisk: ikke noget særligt slet ikke bearbejdet med samme omhu som facaderne Plads til forbedring både i form og funktion

103 Hvad gør en tagbolig attraktiv? et par kviste og nogle ovenlysvinduer skaber ingen drømmebolig

104 Hvad gør en tagbolig attraktiv? udsigt over byen lys ind (med mulighed for at regulere det) gode rum med indretningsmuligheder og højt til loftet gør en tagbolig attraktiv og skaber både brugsværdi og ejendomsværdi

105 Hvad gør en tagbolig attraktiv? Hvordan skaber man boliger med gode rum, lys og udsigt, så beboerne får glæde af den unikke beliggenhed og samtidig boliger til en konkurrencedygtig pris henholdsvis når der bygges videre på den eksisterende konstruktion, og når der bygges helt nyt tag En udfordring og bestemt ikke nogen let opgave i en verden med en betydelig skepsis over for nye løsninger. Men trods alt muligt nogle gange.

106 Blågårdsgade Saddeltag bygget videre på eksisterende konstruktion Tagflade mod gade og øverste del mod gård: uændret 45 + isolering + ovenlys. Nederste del af tagflade mod gård hævet til vandret + ny facade med altanpartier. 1 ny lejlighed + 1 lejlighed udvidet i tag

107 Blågårdsgade

108 Holsteinsgade Københavnertag (højt) bygget videre på eksisterende konstruktion mod gade, ny konstruktion mod gård Tagflade mod gade uændret 45 + isolering + kviste. Gadeside af overtag udvendigt isoleret Ny etage mod gård, med altanpartier 1 ny lejlighed (over den ene opgangsside)

109 Holsteinsgade

110 Samsøgade Saddeltag bygget videre på eksisterende konstruktion mod gade, ny konstruktion mod gård Tagflade mod gade uændret 45 + isolering + ovenlys. 2 nye etager mod gård, med altanpartier 6 nye 1½ etages lejligheder (3 opgange)

111 Samsøgade

112 Jagtvej Saddeltag > helt ny konstruktion Nederste del af tagflade mod gade hævet til vandret, med vinduesbånd over trempel. Øverste del af tagflade mod gade 45, med ovenlys. 2 nye etager mod gård, med altanpartier 4 nye 1½ etages lejligheder (2 opgange)

113 Jagtvej

114 Jagtvej

115 Åboulevarden Københavnertag (lavt) > helt ny konstruktion / ny etage 45 tagflade mod gade, med vinduesbånd over trempel som ovenlysbånd mod Åboulervarden og Rantzausgade og markerede hjørnevinduer. Overtag med fald mod gårdside. Matglas-facade med altanpartier mod gård 2 nye etages lejligheder (1 opgang)

116 Åboulevarden

117 Åboulevarden

118 Åboulevarden

119 Ryesgade 30 Københavnertag (lavt) > helt ny konstruktion / ny etage 60 tagflade mod gade, med 2- og 6 fags kviste over trempel. Solceller, ovenlysbånd og tagaltaner i/på overtag 85 tag/facade med altanpartier mod gård 4 nye etages lejligheder (3 opgange)

120 Ryesgade 30

121 Ryesgade 30

122 Ryesgade 30

123 Ryesgade 30

124 Ryesgade 30 Be10 beregnet på projekt i 2012 Simuleret med IDA ICE på resultat i 2014 Energibesparelse i.f.t. før renovering Målt energibesparelse det første år: ca. 50% ~ beregnet ved temperatur som også er den gns. temperatur der er registreret

125 Ryesgade 25 Saddeltag > helt ny konstruktion 85 mansard mod gade, med 3-6 fags kviste/altanpartier over lav trempel. 30 overtag mod gade med solceller Ovenlysbånd i kip Fladt, grønt overtag mod gård med hemse og tagaltaner og fælles tagterrasse 85 mansard med altanpartier mod gård 7 nye 1½ etages lejligheder (5 opgange)

126 Ryesgade 25

127 Ryesgade 25 Præcertificeret

128 Ryesgade 25

129 Ryesgade sal 6. sal

130 Ryesgade 25

131 Thyregodsvej

132 Thyregodsvej

133 Thyregodsvej

134 Thyregodsvej

135 Østergade

136 Østergade

137 Østergade

138 Østergade

139 Østergade

140 Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder Cases og konkrete eksempler Leif Rønby Pedersen, arkitekt maa & civ.ing, e+a/s & rönby.dk

141 Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder Rentable projekter professionelle udvikleres tilgang til tagboligmarkedet Morten Juul Heding Andersen, Projektchef, Advokaterne Arup & Hvidt

142 DROST FONDEN 19. APRIL 2016 RENTABLE PROJEKTER? PROFESSIONELLE UDVIKLERES TILGANG TIL TAGBOLIGMARKEDET Arup & Hvidt Nørre Voldgade 88, 1358 København K

143 Største risikofaktor ved Fast Ejendom den er netop fast og flytter sig ikke sammen med mennesker og produktion hen hvor behovet er Samfundstendenser: Værdien af fast ejendom er derfor meget afhængig af: Lokalplanlægning: Also I'd like to hear your thoughts on the Sølund project I've heard about and how that'll affect the location generally Potentiel erhvervslejer til Ryesgade 25 i mail af 16. april. 143

144 Den lange levetid på aktivet (ejendommen) medfører at det oprindelige scenarie for placering og brug kan skifte RIGTIGT meget over tid En Investor der ikke nyttemaksimerer (sælger) ved det kendte investerings- og risikogrundlag, påtager sig risikoen for skift i samfundstendenser samt landskabs og byplanlægning Ladegårdsåen Åboulevarden 144

145 Når der er styr på demografi og lokaludvikling er det tid at analysere ejendommen - Hvilke værdier skal bevares og hvor kan de tilføres 145

146 Potentialeanalyse med karaktergivning på tværs af interessenter er en god måde at øge forståelsen af projektet hos rådgivere Indledende Analyse Demografi Område-/lokalplanlægning Målgruppe Historiefortælling (Begrundelse for beslutninger) Udviklingsmuligheder (Tagboliger) Støttemuligheder (byfornyelse klimasikring) Fordeling Bolig/Erhverv Moms/afskrivningspotentiale 146

147 Meget Værdi er bare omhyggelighed, omhu og omtanke Gennemtænkt Byggeri uden fejl og i gode materialer er værdi i sig selv Den samme bygning. Djævlen ligger i de detaljer der er beboernære her kommer besparelser tydeligt til udtryk 147

148 Vi udfører løbende prøver og prøver igen når det ikke virker, vi bygger det der virker Ventilation til RY 25 kører pt. på 3. forsøg En forkert prøvelejlighed er bedre end et forkert projekt. 148

149 Hvordan beregnes et afkast For en Byg & Behold Investor starter det med en byggeomkostning Drost Fonden - Ryesgade 30A-C - 4 nye taglejligheder Ny tagkonstruktion og 4 tagterrasser Oprettelse af 4 pultertum i kælder Vinduer/Vinduespartier Forlængelse af hovedtrapper Badeværelser - DEBA Præfab VVS installationer EL Aptering (Gulv, Vægge, Maling, køkkener, skabe) Stillads Byggeplads Håndværkerudgifter i alt Teknikerhonorar Håndværkerudgifter og teknikerhonorar Moms Byggelånsrenter Byggesagsadministration Moms af byggesagsadministration Samlede ombygningsudgifter

150 Men en ejendom skal ikke kun bygges den skal også drives Når begge regnestykker er lavet kan vi se afkastet på investeringen Drost Fonden - Ejendommen Ryesgade 30A-C - DCF Beregning af investeringsafkast - 4 nye taglejligheder Alle tal i kr. Driftsår Terminalår År Investeringsafkast % 3,85 Inflation % 2,00 Diskonteringsrente % 5,85 0,94 0,89 0,84 0,80 0,75 0,71 0,67 0,63 0,60 0,57 Forrentning deposita % 3,00 Måneders deposita for bolig 6,00 Lejeindtægt taglejligheder Lejeregulering ved genudlejning Renteværdi af deposita Bruttoleje Driftsudgifter Administration - Normtal Løbende vedl Planlagt vedl Udgifter i alt Driftsresultat / cash flow DCF-metode NV årlig cash flow NV cash flows NV terminalværdi Omkostning overført fra Byggeregnskab

151 Når vi har fundet afkastet for projektet fordeles det på WACC så vi kan se investors faktiske forrentning af sin indskudte kapital Opgørelse af WACC (Vægtet kapitalomkostning) Egenkapitalen Kapitalfordeling Vægtet Afkast af egenkapital 5,65% 30,00% 1,69% Fremmedkapital Realkredit 30 årig fast rente inkl. bidrag 4,00% Skattefradrag 23,00% Fremmedkapitalens omkostning efter skat 3,08% 70,00% 2,16% Samlet afkast (overført fra DCF model) 3,85% 151

152 Til sidst beregnes likviditetspåvirkningen enten på den enkelte ejendom eller porteføljen som helhed lån skal afdrages som det ses PORTEFØLJE - DRIFTS & LIKVIDITETSBUDGET FOR UDLEJNINGSEJENDOMME INKL. BYGGESAGER Alle tal i kr. År NOI pr. ejendom Ejendom Ejendom Ejendom Ejendom Total Renteudgifter pr. ejendom Ejendom Ejendom Ejendom Ejendom Udgifter i alt Resultat før skat & afdrag Skat 22 % fra Afdrag på Gæld pr. ejendom Ejendom Ejendom Ejendom Ejendom Afdrag gæld i alt Resultat - Cash flow

153 Tagboligprojekter i eksisterende ejendomme Investors Perspektiv. Projekter i delte ejendomme (foreningsejendomme) er af begrænset interesse for Byg & Behold investorer. Hvis investor allerede ejer eller vil købe hele ejendommen er et tagboligprojekt et oplagt udviklingsscenarie. Projektet skal helst kunne tænkes sammen med andre projekter på ejendommen eller udførelse af nødvendig vedligeholdelse. Tagboligprojekt vil oftest indgå som led i en samlet strategi for ejendommens udvikling. Det bedste men også dyreste er en helt ny tagkonstruktion hvor form og funktion gentænkes. 153

154 Vurdering af strategiske fordele og udfordringer ved etablering af tagboliger i udlejningsejendomme Fordele: Forøgelse af ejendommens stabile indtægt. Ingen tomgang ved central beliggende og rimelig leje. Ingen procesrisiko ved aftale om Fri leje. Boligudlejning har høj kapitaliseringsfaktor ved værdisætning. Efter 3 (5) års udlejning kan (ejer-)lejlighederne sælges momsfrit. Ved opdeling i ejerlejligheder i erhvervsejendomme kan boliglejligheder undtages fra dækningsafgift (1% af ejd. værdi). ELLER! Ved konvertering af mere end 50% af det vægtede areal (særlig vurdering som skat anvender) kan hele ejendommen undtages fra dækningsafgift (Ikke ejerlejligheder) Ulemper: Ingen mulighed for at udleje med tillæg af moms. Intet momsfradrag når opførelse er til boligudlejning. Såfremt der ikke sker ejerlejlighedsopdeling eller boligers andel er under 50% af ejendommens areal betales fuld dækningsafgift. Risiko: Udsving i m2. leje/afkastgrad. Områdeudvikling/demografi. 154

155 Ryesgade 25 & 25A-D Privat udlejningsejendom opført i 1906 Bevaringsværdi SAVE 3 Totalrenoveres i Perioden lejemål m2. Gennemsnitsleje kr. 777,- pr. m2. Udviklingsscenarie: 46 lejemål 3 Erhvervslejemål 7 taglejligheder alle i 2 plan 3 styk 2 & 3 værelses lejligheder sammenlægges til 5 værelser. Udvides fra m2. til m2. Gennemsnitsleje 1.460,- pr. m2. (Budgetteret leje pr. 2017). Erhverv Målgruppe: Udadvendte lejemål (ikke kontor) med profil der passer til ejendommen (restaurant, specialbutik). Beboer - Målgruppe: Familier med 1-2 mindre børn samt seniorer der ønsker at flytte tilbage til byen (elevatorer..). Fokus på: 4/5 værelses lejligheder, legearealer, parkering af biler/cykler, erhverv der henvender sig til beboerne. 155

156 Tiltag og udfordringer i Ryesgade 25 Eksisterende erhvervslejemål pålægges moms, af hensyn til forholdsmæssigt momsfradrag for byggeomkostninger. Der arbejdes på udelukkende at udleje til afskrivningsberettiget erhverv, med henblik på mulighed for delvis afskrivning på ejendommen. Eksisterende lokalplan fra 1992 ikke anvendelig, dialog/forhandling med KK om dispensation eller ny lokalplan for matriklen (endte med dispensation). Dialog med lejere og myndigheder om tilskud, opnået tilskud fra Københavns Kommune til bygningen (byfornyelse) der forhandles om statsligt tilskud til udearealer (klimasikring). Forhandling med kommunen om fuld udnyttelse af oprindelig taghøjde til bolig. Fuld udnyttelse tilladt i 2 ud af 7 lejligheder. Ejendommens historiefortælling: Bevarede facader, Trukket glas i nye vinduer, Integrerede elevatorer, Oprindelige døre & porte. 156

157 Østergade 27/Lille Kongensgade 32 - Erhvervsejendom opført i 1934 Bevaringsværdi SAVE 3 To nye etager Lokalplan Byg Udviklingsscenarie: Udførelse af ny 6. og 7. etage på ejendommen. Konvertering af eksisterende 6. sal 162 m2. til bolig, og ny 7. sal 140 m2. til bolig. Strategi for udførelsen: Ændre ejendommens risikoprofil. Større synlighed om ejendommen som helhed. Reducere beskatning (dækningsbidrag). 157

158 Tiltag & Udfordringer i Østergade 27 Efter forhandlinger med kommunen laves ny lokalplan Skræddersyet til projektet (lokalplan for 300 m2.) Ikke alt fra forhandlingerne er nået med i lokalplanen så det er sandsynligt at der skal dispenseres Parkeringspladskrav 2 styk..dette løses ved køb af Plads måske alternativt ved køb af P-Hus. Bemærk gårdfacaden er trukket lidt ud, da gadefacaden skulle lidt tilbage PT. Anvendes kun opgang Østergade 27, ved ny etage skal tillige Lille Kongensgade 32 anvendes som hovedopgang. 158

159 Tak for i dag Morten Juul Heding Andersen, Projektchef Drost Fonden Advokaterne Arup & Hvidt Tlf ma@aruphvidt.dk Q&A 159

160 Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder Rentable projekter professionelle udvikleres tilgang til tagboligmarkedet Morten Juul Heding Andersen, Projektchef, Advokaterne Arup & Hvidt

161 Tagboliger - udvikling, projekter og muligheder FROKOST OG NETVÆRK EFTERFØLGENDE RUNDVISNING PÅ RYESGADE 30

162 Tak for i dag og på gensyn ESTATEKONFERENCE

163 Deltag på alle dagskonferencer og seminarer i 1 år for kun kr. ESTATE MORE CLUB Se mere og tilmeld dig på

164 VELKOMMEN TIL COPENHAGEN URBAN ARENA 2016 DET NYE SAMLINGSPUNKT FOR BYGGE- OG EJENDOMSBRANCHEN Copenhagen Urban Arena tilbyder flere konferencespor, et udstillingsområde med stande og events samt netværksmulighed med nogle af branchens mest spændende aktører. Det hele foregår på en lokation midt i et af Københavns dynamiske udviklingsområder. Nye projekter, investeringer og muligheder i ejendomsbranchen vil blive præsenteret på Copenhagen Urban Arena hånd i hånd med ideer til byudvikling; der vil blive sat fokus på de vigtigste og mest aktuelle temaer med interesse for byplanlæggere, ejendomsudviklere, investorer, arkitekter, ingeniører, entreprenører og rådgivere. Se mere og tilmeld dig allerede nu på

165 Udvalg af konferencer og seminarer Moms ved køb og salg af fast ejendom 14. juni Arealer og ejendomsdannelse 25. august Fremtidens kontor 12. maj Erhvervslejeloven 24. november Tilmeld dig på estatekonference.dk