Lokalplan for boliger i Aale. Anmelder: Hedensted Kommune, Teknisk Afdeling, Tjørnevej 6-10, 7171 Uldum, Tlf

Transkript

1 Lokalplan 1053 for boliger i Aale Anmelder: Hedensted Kommune, Teknisk Afdeling, Tjørnevej 6-10, 7171 Uldum, Tlf Juni 2010

2 Indhold Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål... 3 Eksisterende forhold... 3 Lokalplanens indhold... 5 Forhold til Kommuneplanen... 6 Anden planlægning... 6 Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder... 6 Miljøscreening... 6 Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål Lokalplanens område og zonestatus Lokalplanområdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkeringsforhold Tekniske anlæg Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Servitutter og deklarationer Påtaleret... 9 Vedtagelsespåtegning Kortbilag Kortbilag 1 Matrikelkort Kortbilag 2 Arealanvendelse Kortbilag 3 Illustrationsplan Lovstof Vejledning Lokalplanens retsvirkninger Klagevejledning Fremlæggelse og indsigelsesfrist Læsevejledning Overordnet indeholder lokalplanen to afsnit i form af en redegørelse og lokalplanens bestemmelser. Redegørelsen er den forklarende del, der med beskrivende ord og illustrationer forklarer, hvilken indflydelse lokalplanens bestemmelser har på lokalplanområdet, og hvordan lokalplanen forholder sig til den øvrige planlægning. Lokalplanens bestemmelser er bindende for de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Kort- og Matrikelstyrelsen og Blom 2 Indhold Lokalplan 1053

3 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et konkret ønske fra ejeren af det gamle Aale Mejeri, der agtes nedrevet. Ejeren ønsker at opføre en etagebebyggelse med 8-12 lejligheder. Det er bl.a. lokalplanens formål at sikre, at boligbebyggelsen indpasses i det eksisterende kulturmiljø i lokalommrådet. Eksisterende forhold Lokalplanområdet ligger i den nordlige del af Aale. Området omfatter matr.nr. 4 af og 4 bv Åle By, Åle. Terrænet er plant og arealet udgør ca m 2 i alt. Aale Mejeri set fra Aale Bygade. Lokalplanområdet afgrænses af en ældre beboelsesejendom mod vest og af Aale Bæk mod syd. Mod nord ligger området ud til vejen Pogensvej og mod øst Aale Bygade. På arealerne ligger i dag det gamle Aale Mejeri, der for en stor del af bygningernes vedkommende er særdeles misligeholdt. Der har gennem tiden desuden været en række væsentlige om- og tilbygninger til mejeriet, der betyder, at bygningen ikke kan tilbageføres til sin oprindelige arkitektur. Aale Mejeri set fra Pogensgade. Udover mejeriet ligger der på en del af arealet en lille vandværksbygning med en vandboring, der ikke længere benyttes. De eksisterende bygninger ønskes derfor nedrevet for at give plads til ny bebyggelse. På den sydøstlige del af grunden står en meget stor og karakterfuld gammel blodbøg, der er bevaringsværdig som en markant del af landsbygaden. Den gamle vandværksbygning ses i baggrunden. Lokalplan 1053 Redegørelse 3

4 Lokalplanområdet er placeret centralt i forhold til landbyens tilbud. Kun 100 m længere mod vest ligger bl.a. Aale-Hjortsvang Skole og Aale Minihal, og lige på den anden side af Pogensvej ligger børnehaven, så der er kort til både institution, skole og fritidsaktiviteter. Desuden ligger forsamlingshuset og Aale Kirke ved Aale Bygade lige syd for lokalplanområdet. Lokalplanområdet ligger ud til Aale Bygade der er præget af det gamle landsbymiljø med Aale Kirke og en del ældre bebyggelse af forskellig alder og karakter. 4 Redegørelse Lokalplan 1053

5 Lokalplanens indhold Lokalplanen er udarbejdet med udgangspunkt i det ansøgte projekt, men med lidt bredere rammer, som muliggør eventuelle mindre ændringer i projektet. Da lokalplanområdet ligger i et kulturmiljø, der dækker hele den ældre del af landsbymiljøet i Aale, er der stillet særlige krav til bebyggelsens tilpasning til den eksisterende bebyggelsesstruktur i området samt til byggestil og til placering i forhold til vejforløbet. Bygningerne skal opføres i maks. 2 etager og maksimalt 8,5 m. for at fastholde gaderummets karakter. Der er fastlagt byggefelter samt facadelinier for at sikre placeringen af bebygggelsen i forhold til Aale Bygade. Eksempel på muligt byggeri i lokalplanområdet. For at sikre harmoni med den omkringliggende bebyggelse skal bygningerne desuden opføres i tilsvarende materialer og tagene skal udformes som saddeltage med mulighed for valm. Der er på grunden mulighed for at opføre 8-12 lejligheder fordelt på 2-3 bygninger og 2 etager. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30. Eksempel på facade. Pogensvej Vejadgangen til området skal ske fra Pogensvej på den vestlige del af grunden. Der udlægges areal til 1½ p-plads pr. bolig. Der er desuden mulighed for at opføre carporte på p-arealet. Åle Bygade Der er mulighed for at etablere gående adgang til området fra både Aale Bygade og Pogensvej. Ned mod Aale Bæk skal der etableres et fællesareal, og den store gamle rødbøg skal bevares som et markant element i landsbygaden. Illustrationsplan. Lokalplan 1053 Redegørelse 5

6 Forhold til Kommuneplanen Lokalplanområdet ligger i Kommuneplan 2009 i rammeområde 7.B.17, der er udlagt til blandet boligområde. Området ligger i landzone og skal - jf. kommuneplanen - ved lokalplanlægning overføres til byzone. Indenfor området kan der opføres bebyggelse i op til 2 etager i op til 8,5 meters højde og med en maks. bebyggelsesprocent på 40. Lokalplanområdet ligger indenfor den fælles planlægningszone for støj. Det er ikke muligt, at etablere en støjskærm for vejstøj i lokalplanområdet, så evt. støjdæmpende foranstaltninger skal etableres i selve byggeriet. Da området udlægges til etageboliger i et blandet boligområde, er kravene til støjniveau lidt mindre end ved åben/lan og tæt/lav boligbyggeri. Lokalplanområdet ligger indenfor et område med alm. drikkevandsinteresser. Lokalplanområdet ligger indenfor Aale Kirkes næromgivelser og ligger i et udpeget kulturmiljø omkring Aale Bygade. Der er derfor i lokalplanen stillet særlige krav til byggeriets placering, udformning og udseende. Området ligger desuden i et område, der er udpeget som økologisk forbindelse, og Aale Bæk syd for grunden er registreret som et særligt værdifuldt vandløb. Den sydlige del af grunden friholdes derfor for bebyggelse, og der vil således være et sammenhængende grønt område ned til bækken. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Forhold til anden planlægning Spildevand Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Hedensted Kommune. Området skal separatkloakeres. Vandforsyning Lokalplanområdet forsynes med drikkevand fra Aale Vandværk. Varmeforsyning Lokalplanområdet er tilsluttet kollektiv varmeforsyning. Området varmeforsynes med naturgas. Renovation og genbrug Dagrenovation skal håndteres efter Hedensted Kommunes regulativ for dagrenovation. Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder Museumsloven Arkæologiske og fossile fund, jordfaste fortidsminder (bo- og gravpladser, kulturlag og lignende) og geologiske genstande og genstande af fossil karakter (botaniske eller zoologiske, som knogler af dyr og lignende) er omfattet af Museumslovens kapitel 8 om sikring af kultur- og naturarven. Hedensted Kommune skal anmelde bygge- og anlægstilladelser til Horsens Museum. Samtidig skal bygherren oplyses om Museumslovens om forhåndsvurdering, eventuel forundersøgelse m.v. og afholdelse af udgifter hertil. Bygherrer skal være opmærksomme på arkæologiske og fossile fund. Hvis der under anlægsarbejde træffes på fortidsminder, andre kulturhistoriske anlæg eller findes usædvanlige naturhistoriske genstande, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet, og Horsens Museum skal underrettes. Horsens Museum har foretaget en arkivalsk kontrol af lokalplanens område. Museet vurderer, at der ikke er kendskab til fortidsminder på disse to matrikler. På den store del af arealet, hvor der nu står bygninger, er der heller ikke nogen forventning om, at der er bevaret væsentlige fortidsminder. Da arealet ligger tæt på Aale Kirke og lige nord for den historiske landsby, er der en forhøjet risiko for, at der kan have været bebyggelse på arealet før historisk tid - f.eks. i jernalderen eller vikingetiden. Der er således en mindre risiko for, at der på arealerne syd og måske vest for de eksisterende bygninger kan være bevaret jordfaste fortidsminder. For at kunne komme med en endelig udtalelse på arealet er det nødvendigt, at der foretages en mindre arkæologisk forundersøgelse efter reglerne i Museumslovens 26. Miljøscreening Der er foretaget screening af lokalplanen i henhold til Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer (lovbekendtgørelse nr. 316 af 5. maj 2004). I screeningen er det vurderet, hvorvidt planerne har væsentlig indvirkning på miljøet på en række områder (kulturarv, arkitektonisk arv, arkæologisk arv, materielle goder m.m.). Screeningen viser, at miljøpåvirkningen fra dette planforslag er uvæsentlig. Der er således ikke krav om udarbejdelse af en miljøvurdering i henhold til Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer. Screeningen har ikke været påklaget til Naturklagenævnet 6 Redegørelse Lokalplan 1053

7 Lokalplanens bestemmelser Hedensted Kommune. Lokalplan nr for boliger i Aale I henhold til lov om planlægning (jf. lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 med senere ændringer) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at sikre: - at området udlægges til boligformål i form af etageboliger. - at sikre bebyggelsens tilpasning til lokalområdets struktur og arkitektur. - at området overføres til byzone 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1. Området omfatter matr.nr. 4af og 4bv Åle By, Åle. 2.2 Lokalplanområdet ligger i landzone og overføres til byzone med Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af planen. 3 Lokalplanområdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål til helårsbeboelse i form af etageboliger med tilhørende parkeringspladser samt fælles opholds- og legearealer. 4 Udstykning 4.1 Der må ikke foretages yderligere udstykning inden for området. 5 Veje, stier og parkeringsforhold 5.1 Der udlægges areal til nye veje, stier og parkeringsarealer i princippet som vist på kortbilag nr. 2 Veje 5.2 Vejadgangen skal ske fra Pogensvej ad én overkørsel. Overkørslen skal etableres som et hævet niveau i forhold til lokalplanens parkeringsareal og Pogensvej. Stier 5.3 I området skal der etableres stier med fast belægning som forbinder etageboligerne og parkering. Se princip på kortbilag nr Der skal fra bebyggelsen etableres stier direkte til Pogensvej og Aale Bygade. Parkering 5.5 Der skal udlægges areal til 1½ p-plads pr. bolig. - carporte med- Lokalplan 1053 Bestemmelser 7

8 regnes som parkeringsplads. 5.6 Der kan opføres én carport pr. bolig på de udlagte parkeringsarealer. Carportene skal placeres samlet eller i klynger og være ensartede i udformning. 6 Tekniske anlæg 6.1 El-ledninger skal fremføres under terræn. 6.2 Bebyggelsen skal tilsluttes offentlig vand- og spildevandsnet. 6.3 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Lokalplanområdet er forsynet med naturgas. 6.4 Der må ikke opsættes synlige antenner. Dog kan lavt placerede parabolantenner tillades. Parabolantenner skal opsættes så de ses mindst muligt fra Pogensvej og Aale Bygade og så de ikke generer naboer. Ingen del af parabolantennen må være tættere på skel end 2,5 m og placeres højere end 2,5 m til overkant antenne, over terræn. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Den maksimale bygningshøjde må ikke overstige 8,5 m målt fra oprindeligt eksisterende terræn. 7.2 Bebyggelsen skal opføres i maks. 2 etager. 7.3 Bebyggelsesprocent for den samlede bebyggelse må ikke overstige 30. Det på kortbilag 2 viste vejareal V må ikke anvendes som grundlag for bebyggelsesprocentberegning. 7.4 Beboelsesbygninger må kun opføres indenfor de byggefelter, der er vist på kortbilag Beboelsesbygninger skal placeres med en gavl i facadelinjen mod Aale Bygade (se kortbilag 2, hvor linjen er vist med rødt) 7.6 Det maksimale antal lejligheder må i lokalplanområdet ikke overstige 12 ialt. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Facader skal udføres i blank mur i teglsten. Mindre bygningsdele kan udføres i andre materialer, f.eks. træ, metal og sten. Facader (gavle), der vender mod Aale Bygade skal udføres som åbne facader med vinduer. 8.2 Facader på mindre sekundære bygninger som skure og carporte må udføres i andre materialer. 8.3 Tage skal udføres som symmetrisk saddeltage med en hældning på mellem 25 og 45 grader. Undtaget er dog tage på skure, carporte og lign. 8 Bestemmelser Lokalplan 1053

9 8.4 Tagbeklædningen skal udføres med tagsten af tegl eller beton. 8.5 Ingen bygningsdele eller beklædninger må udføres med signalfarver eller i materialer med en glansværdi over Ubebyggede arealer 9.1 Fællesarealerne, herunder alle ubebyggede/ubenyttede arealer skal anlægges som græsplæne med spredt beplantning i form af træer og buske. 9.2 I skel mod vej kan anlægges et grønt hegn. Beplantningen skal holdes min. 30 cm inden for eget skel. 9.3 Det på kortbilag 2 viste bevaringsværdige træ må kun fældes efter tilladelse fra Hedensted Kommune, og der må ikke etableres nogen form for bebyggelse eller ske opfyld indtil 5,0 m fra træets stamme. 9.4 Som vist på kortbilag 2 udlægges et oversigtsareal på hjørnet af Pogensvej og Aale Bygade. Inden for dette oversigtsareal må der ikke være bevoksning m.v., der er højere end 0,8 m. 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før tilslutning til spildevandssystemet og naturgasnettet er sket. 11 Servitutter og deklarationer 11.1 Tilstandsservitutter og deklarationer, som er i strid med lokalplanen, fortrænges af denne Deklaration lyst på matr.nr. 4af den 30. juli 1980 om betingelser for indretning af tømrer- og snedkerværksted er uforenelig med lokalplanen og aflyses derfor. Deklaration lyst på matr.nr. 4af den 24. august 1988 om naturgasledning er forenelig med lokalplanen og aflyses ikke. Rådighedsdeklaration lyst på matr.nr 4af den 5. februar 1971 om færdsels- og brøndret ophæves ved arealoverførsel af matr.nr. 4bv til matr.nr. 4af. 12 Påtaleret 12.1 Byrådet kan efter Planlovens 19 meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer ved den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Lokalplan 1053 Bestemmelser 9

10 Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr er vedtaget endeligt af Hedensted Byråd den 22. juni 2010 og offentliggøres efter reglerne herom i planlovens 30. Kirsten Terkilsen Borgmester Jesper Thyrring Møller Kommunaldirektør Forslaget til Lokalplan nr har i henhold til planlovens 24, stk. 3 været offentliggjort i perioden fra den 9. marts 2010 til den 5. maj Bestemmelser Lokalplan 1053

11 Lokalplan 1053 Kortbilag 1 - Matrikelkort Områdeafgrænsning Kortet må ikke anvendes til dokumentation for skelforhold og andre rettigheder, eller til projektering. Matrikelgrænserne er ikke målfaste og kan være unøjagtige. Lokalplan 1053 Kortbilag 11

12 min. 3 m P S B min. 3 m H 37,2 m 10,2 m O G 5 m B 30 m H 10,2 m 5 m V G T Lokalplan 1053 Kortbilag 2 - Arealanvendelse Målforhold 1:500 B P S G H O V T Områdeafgrænsning Facadelinie Byggefelt Areal til adgang og parkering Stiareal Fællesareal Evt. private haver Oversigtsareal Vejareal (til udskillelse) Bevaringsværdigt træ 12 Kortbilag Lokalplan 1053

13 Pogensvej Åle Byga Lokalplan 1053 Kortbilag 3 -Illustrationsplan Lokalplan 1053 Kortbilag 13

14 Lovstof Vejledning Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en detaljeret plan for et afgrænset område i kommunen. Den fastlægger juridisk bindende bestemmelser om den fremtidige anvendelse af det areal og de bygninger, som lokalplanen omfatter. Bestemmelserne kan for eksempel dreje sig om: - områdets anvendelse, - bebyggelsens art, - vej- og stiforhold, - bebyggelsens placering, omfang og materialer, - bevaring af bygninger og landskabstræk, - sikring af friarealer, - friarealernes anvendelse, - fælles anlæg samt - beplantning. Lokalplanens bestemmelser skal have hjemmel i Planloven. Lokalplanen må ikke stride mod den overordnede planlægning. Strider lokalplanen mod region- og kommuneplan, skal disse ændres, hvis lokalplanen ønskes gennemført. Byrådet kan på ethvert tidspunkt lave et lokalplanforslag og skal gøre det: - når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, - inden større udstykninger, bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivninger kan gennemføres samt - når der skal overføres areal fra land- til byzone. Hvad er formålet med lokalplaner? Formålet med lokalplanpligten er at opnå større sammenhæng i planlægningen og inddrage borgerne heri. Desuden er lokalplanerne Byrådets og borgernes garanti for, at den samlede kommuneplan bliver gennemført. Borgernes indflydelse Borgerinddragelse er en vigtig del af planlægningen på alle niveauer. Derfor udarbejdes lokalplanen i første omgang som et forslag, der offentliggøres i mindst 8 uger med henblik på, at borgere skal have adgang til at se og kommentere forslaget. Herefter vurderer Byrådet eventuelle indsigelser og ændringsforslag og vedtager planen endeligt. Forholdet mellem Byggelovens og lokalplanens bestemmelser I Byggeloven og særligt i bygningsreglementerne er der en lang række generelle krav og bestemmelser til og om byggeri. De skal være opfyldt, for at et byggeri er lovligt, og for at få byggetilladelse til byggeriet. En stor del af disse bestemmelser kan i en lokalplan skærpes eller lempes. Det vil sige, at de bebyggelsesregulerende bestemmelser, der udtrykkeligt er nævnt i lokalplanen, tilsidesætter Byggelovens bestemmelser. Hvis ikke der er særlige bestemmelser i lokalplanen, der tilsidesætter byggelovens regler så er det Byggelovens bestemmelser, der er gældende inden for lokalplanens område. Det er denne koordinering mellem Byggelov og Planlov, der i lokalplanlagte områder f.eks. gør det muligt at bygge både højere og tættere, end det ellers er tilladt i Byggeloven. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplanens endelige retsvirkninger Dette afsnit beskriver de retsvirkninger som opstår, når en lokalplan vedtages endeligt af Byrådet og offentliggøres. Ifølge Planlovens 18 gælder lokalplanens bestemmelser fra den dag, Byrådet har offentliggjort, at planen er endeligt vedtaget. Herefter må ejendomme i lokalplanområdet kun bebygges, udstykkes og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. Der er således ikke en pligt til at handle. Men hvis man agter at handle, det vil sige f.eks. opføre et nyt byggeri, ændre anvendelse eller udstykke sin ejendom eller lignende, så skal det ske efter retningslinierne og bestemmelserne i lokalplanen. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jfr. Planlovens 47. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Til principperne hører normalt planens formåls- og anvendelsesbestemmelser. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Når en eventuel dispensation berører omkringboende interesser, skal disse underrettes om den 14 Lovstof Lokalplan 1053

15 påtænkte dispensation, og der skal gives mindst 14 dages frist til at fremkomme med eventuelle bemærkninger herom. Først efter udløbet af denne frist kan Byrådet jfr. 19 i Planloven meddele dispensationen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af denne, og andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlige betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. Planlovens 18. Såfremt et forhold ikke særskilt er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i Byggeloven. Hvis De vil indbringe spørgsmål om planens lovlighed for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra datoen for offentliggørelsen af den endelige vedtagne plan. Klagegebyr Det er en betingelse for Naturklagenævnets behandling af Deres klage, at De indbetaler et gebyr på 500 kr. Nævnet vil efter modtagelsen af klagen sende Dem en opkrævning på gebyret. Naturklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen, før gebyret er modtaget. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Naturklagenævnets hjemmeside Gebyret tilbagebetales, hvis De får helt eller delvis medhold i Deres klage. Klagen sendes til Naturklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV eller på til nkn@nkn.dk. Klagevejledning Miljøvurdering af planen Afgørelser vedrørende denne lokalplan truffet i henhold til Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer (lovbekendtgørelse Nr. 316 af 5. maj 2004) kan påklages efter samme regler som klager over afgørelser efter Planloven. Planloven I henhold til Planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan kun retlige spørgsmål påklages. Det vil sige, at der kan klages over spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan derimod ikke klages over planens hensigtsmæssighed. Klagen indgives til Naturklagenævnet. Klagen skal være modtaget af Naturklagenævnet inden 4 uger fra datoen for offentliggørelse af den endelige vedtagne plan. Lokalplan 1053 Lovstof 15

16 Hedensted Kommune Teknisk Afdeling Tjørnevej Uldum Tlf.: Mail: