Lokalplan for et område til motel ved Overholmvej. i Hedensted

Transkript

1 Lokalplan 1047 for et område til motel ved Overholmvej i Hedensted Anmelder: Hedensted Kommune, Teknisk Afdeling, Tjørnevej 6-10, 7171 Uldum, Tlf oktober 2009

2 Indhold Redegørelse Lokalplanens baggrund... 3 Eksisterende forhold... 3 Lokalplanens indhold... 4 Afstand til omkringliggende faciliteter... 5 Forhold til Regionplanlægning... 6 Forhold til Kommuneplanlægning... 6 Anden planlægning... 6 Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder... 6 Miljøscreening... 7 Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål Lokalplanens område og zonestatus Lokalplanområdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkeringsforhold Tekniske anlæg Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening eller lignende Servitutter og delarationer Påtaleret Vedtagelsespåtegning Kortbilag Kortbilag 1 Matrikelkort Kortbilag 2 Arealanvendelse Kortbilag 3 - Illustrationsplan Lovstof Vejledning Lokalplanens retsvirkninger Klagevejledning Læsevejledning Overordnet indeholder lokalplanen to afsnit i form af en redegørelse og lokalplanens bestemmelser. Redegørelsen er den forklarende del, der med beskrivende ord og illustrationer forklarer, hvilken indflydelse lokalplanens bestemmelser har på lokalplanområdet, og hvordan lokalplanen forholder sig til den øvrige planlægning. Lokalplanens bestemmelser er bindende og tinglyses på de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Copyright Kort- og Matrikelstyrelsen og DDO, Copyright COWI 2 Indhold Lokalplan 1047

3 Redegørelse Lokalplanens baggrund Denne lokalplan er udarbejdet på foranledning af ejeren af ejendommen, som ønsker at etablere et motel på den vestlige del af lokalplanområdet. Der er i dag allerede et Bed n Breakfast på området og der foreligger et konkret projekt for opførelse af et motel i tilknytning hertil. Området er i dag en del af et boligområde til tæt/lav og åben/lav bebyggelse. Da området grænser op til et erhvervsområde er det velegnet til formålet. Der er udarbejdet et kommuneplantillæg, der ændrer rammebestemmelserne til også at kunne omfatte erhverv i form af moteldrift. Lokalplanen ledsages af et kommuneplantillæg, nr. 36 for tidl. Hedensted Kommune. Det er muligt at anlægge en adgangsvej til det nye motelområde på ejendommen, hvilket er tinglyst på ejendommen. Der er i dag et køreareal med tilslutning til Overholmvej. Dette areal kan flyttes under forudsætning af at det belægges. Lokalplanområdet ligger ved den vestlige indkørsel til et mindre landsbymiljø, den gamle Overholm landsby. Vest for området er et erhvervsområde med maximum ækvivalent støjniveau på 60 db (A). Eksisterende forhold Lokalplanområdet ligger på Overholmvej 3 og 1b: matr. nr. 10 a og 10 ev Hedensted by, Hedensted. Terrænet er fladt. Det er i dag dels græsareal dels bebygget areal. Langs Thorsvej ved den vestlige afgrænsning, er der etableret en støjvold. Lokalplanområdet omfatter et areal på ca. 1,2 ha. Den vestlige del af lokalplanområdet Der er i dag en bolig på ejendommen i den østlige del af lokalplanområdet med tilhørende Bed n Breakfast. Bygningerne er dels udført i bindingsværk og dels i træ. Til ejendommen hører en gårdsplads med parkeringsmulighed. Den eksisterende indkørsel fra Overholmvej Lokalplan 1047 Redegørelse 3

4 Lokalplanens indhold Lokalplanen tager udgangspunkt i et konkret projekt til opførelse af et motel i tilknytning til det eksisterende Bed n Breakfast på Hustedgård, Overholmvej 3. Byggeriet skal opføres i max. 8,5 m højde i max. 2 etager og med en max. bebyggelsesprocent på 40. Projektet omfatter en vinkelbygning til motel med plads til 12 soveværelser med tilhørende toilet og bad. Desuden indeholder byggeriet et fællesareal med køkken og spisepladser. Kig mod øst ad Overholmvej Til nybyggeriet skal etableres min. 15 parkeringspladser samt min. 2 handicapparkeringspladser. Området skal vejbetjenes via en tilslutning til Overholmvej. Lokalplanen inddeles i delområde A til bolig og bed n breakfast og delområde B til motel med tilhørende parkeringsareal. Indenfor lokalplanområdet skal der etableres en støjskærm, der kan skærme for støj fra erhvervsormådet vest for lokalplanområdet. Det skal kunne dokumenteres, at der er acceptable støjforhold indenfor lokalplanområdet så der skal tages yderligere forholdsregler, hvis problemet ikke kan løses med den eksisterende støjvold. Nabobebyggelsen mod vest Nord for lokalplanområdet er et boligområde med tæt-lav bebyggelse. Øst for ligger et åben-lav boligområde og syd for ligger dels et boligområde og dels et område omfattet af lokalplan nr. 6 til lettere industri med eventuelle besporingsbehov. Dekorativ støjskærm 4 Redegørelse Lokalplan 1047

5 Lokalplanområdet ligger fint placeret i forhold til områdets attraktioner Fra lokalplanområdet er der 1 km til Hedensted station, 2 km til He densted Golfklub og 3 km til Hedensted centret, med svømmehal og fitness. Desuden er der 12 km til Vejle, 16 km til Horsens, 24 km til Tørring og 25 km til Juelsminde Havn. Lokalplan 1047 Redegørelse 5

6 Forhold til Regionplanlægning Området er i Regionplan for Vejle Amt udlagt til byudvikling uden særlige betingelser. Området ligger indenfor den særlige planlægningszone for støj, hvilket betyder, at det skal kunne dokumenteres at nedenstående støjgrænser er overholdt indenfor lokalplanens område. Den særlige planlægningszone for støj skal sikre, at der tages forbehold for støjbelastningen fra jernbanen og motorvejen i dette tilfælde. Da området ligger mere end 200 m fra støjkilderne, vil støj skulle dæmpes ved støjdæmpende foranstaltninger i bygningerne. Forhold til Kommuneplanlægning Området ligger i rammeområde 1.B.4, som udlægger det til boliger - tæt/lav og åben/lav bebyggelse med en max. bebyggelsesprocent på 25, max. etageantal 2 og max. bygningshøjde 8,5. Der er udarbejdet et kommuneplantillæg, der ændrer bebyggelsesprocenten til max. 40 og giver mulighed for moteldrift på lokalplanens område. Anden planlægning Servitutter Der er tinglyst følgende servi tutter på ejendommene: : Byplanvedtægt : Dok om master : Dok om oversigt mv : Lokalplan : Tillæg til lokalplan : Dok om oversigt mv : Dok om vej mv samt kørende adgang. Lokalplanlægning Med vedtagelsen af Lokalplan 1047 skal Lokalplan nr. 6 og tillæg til lokalplan nr. 6 for tidl. Hedensted Kommune aflyses på det areal, der er omfattet af Lokalplan Støjforhold Det ækvivalente støjniveau må i området ikke overstige følgende grænseværdier: Dag Tidspunkt db(a) ma-fr 07:00-18:00 55 lø 07:00-14:00 55 ma-fr 18:00-22:00 45 lø 14:00-22:00 45 sø og 07:00-22:00 45 helligdage alle dage 22:00-07:00 40 Spildevand Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Hedensted Kommune hvorefter området skal separatkloakeres. Vandforsyning Lokalplanområdet skal tilsluttes Hedensted Vandværk. Varmeforsyning Lokalplanområdet skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Området varmeforsynes med naturgas. Renovation og genbrug Dagrenovation skal håndteres efter Hedensted Kommunes regulativ for dagrenovation. Tilladelser og dispensationer fra andre myndigheder Museumsloven Arkæologiske og fossile fund Jordfaste fortidsminder (bo- og gravpladser, kulturlag og lignende) og geologiske genstande og genstande af fossil karakter (botaniske eller zoologiske, som knogler af dyr og lignende) er omfattet af museumslovens kapitel 8 om sikring af kultur- og naturarven. Hedensted Kommune skal anmelde bygge- og anlægstilladelser til Horsens museum. Samtidig skal bygherren oplyses om museumslovens om forhåndsvurdering, eventuel forundersøgelse m.v. og afholdelse af udgifter hertil. Bygherrer skal være opmærksomme på arkæologiske og fossile fund. Hvis der under anlægsarbejde træffes på fortidsminder, andre kulturhistoriske anlæg eller findes usædvanlige naturhistoriske genstande, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet, og Horsens Museum skal underrettes. Horsens Museum har foretaget en arkivalsk kontrol af lokalplanens område. Museet vurderer: Der er ikke registreret fortidsminder på arealet. Dog har der ligget en gravhøj ca. 30 m. nord for matriklen. Området er beliggende lige uden for den historiske landsby, men lige i nærheden har ofte den vikingetidige forgænger ligget. I tilfældet Hedensted har vikingetidsbebyggelsen nok snarere været nordligst oppe ved kirken. Hustedgård er udflyttet til dette sted inden ca Den var tidligere en del af en tvillinggård, som lå på sydsiden af Overholm længere henne mod viadukten. 6 Redegørelse Lokalplan 1047

7 Miljøscreening Der er foretaget screening af lokalplanen i henhold til Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer (lovbekendtgørelse nr. 316 af 5. maj 2004). I screeningen er det vurderet, hvorvidt planerne har væsentlig indvirkning på miljøet på en række områder (kulturarv, arkitektonisk arv, arkæologisk arv, materielle goder m.m.). Screeningen viser, at miljøpåvirkningen fra dette planforslag er uvæsentlig. Der er således ikke krav om udarbejdelse af en miljøvurdering i henhold til Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer. Lokalplan 1047 Redegørelse 7

8 Lokalplanens bestemmelser Hedensted Kommune. Lokalplan nr for et område til motel ved Overholmvej i Hedensted. I henhold til lov om planlægning (jf. lovbekendtgørelse nr af 20. oktober 2008 med senere ændringer) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at sikre: - At området udlægges til boligformål med mulighed for at drive erhverv i form af moteldrift. - At der etableres en støjskærm i området 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag Lokalplanområdet omfatter matrikel nr. 10 a og 10 ev, Hedensted By, Hedensted samt alle parceller, der efter den 2. april 2009 udstykkes herfra. 2.3 Området er i byzone og forbliver byzone 3 Lokalplanområdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet inddeles i delområde A til bolig med bed n breakfast og delområde B til motel med tilhørende parkeringpladser. 3.2 Delområde A må kun anvendes til en bolig med tilhørende værelsesudlejning, samt min 3 gæsteparkeringspladser. 3.3 Delområde B må kun anvendes til motel med tilhørende parkeringspladser. 3.4 I delområde B skal der etableres en støjskærm langs Thorsvej princippet som vist på kortbilag 2 4 Udstykning 4.1 Der må ikke foretages yderligere udstykning indenfor området. 5 Veje og parkeringsforhold 5.1 Veje Området vejbetjenes fra Overholmvej. Veje skal udlægges i princippet som vist på kortbilag 2. 8 Bestemmelser Lokalplan 1047

9 Tilkørselsvejen anlægges med en bredde af 5,5 m. Parkering I delområde A skal der etableres min 3 gæsteparkeringspladser samt minimum 2 parkeringspladser i tilknytning til boligen. I delområde B skal der udlægges areal til 1 parkeringsplads pr. gæsteværelse dog minimum 15 p-pladser. Der skal endvidere udlægges areal til 1 handikapparkeringsplads pr. 6 værelser, dog minimum 2 p-pladser. 1 stk á 4,5 x 8,0 m og 1 stk á 3,5 x 5.0 m. 6 Tekniske anlæg 6.1 El-ledninger skal fremføres under terræn. 6.2 Der må ikke opsættes synlige antenner. Dog kan lavt placerede parabolantenner tillades. Parabolantennerne skal placeres så de ses mindst muligt fra Overholmvej. Ingen del af en parabolantenne må placeres tættere på skel end 2,5 m og højere end 2,5 m til overkant over terræn. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelse må opføres i en højde af max. 8,5 m. 7.2 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige Der må bygges i max. 2 etager. 7.4 Bebyggelse skal placeres indenfor byggefeltet i princippet, som vist på kortbilag Beboelsesbygninger må ikke opføres nærmere skel end 5 m. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Facader skal være i teglsten eller beton, som eventuelt vandskures eller pudses, hvor mindre partier kan være i træ, glas, aluminium, zink eller lignende. Facader kan endvidere udføres i træ med vandret bræddebeklædning, hvor mindre partier kan udføres i murværk, aluminium. zink eller lignende. Træfacader kan også udføres med lodret bræddebeklædning med 1 på 2. Træhuse med udseende som bjælkehuse med udvendigt synlige hjørnesamlinger, såkaldt laftebygget, må ikke anvendes. 8.2 Tage skal fremstå som fladt tag, tag med ensidig taghældning eller saddeltag uden valm. 8.3 Ingen bygningsdele eller beklædninger må udføres med signalfarver eller i materialer med en glansværdi over 30. Lokalplan 1047 Bestemmelser 9

10 9 Ubebyggede arealer 9.1 Oplag, herunder parkering af uindregistrerede køretøjer, henstilling af containere m.v. må ikke finde sted. 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er etableret en støjskærm og det er dokumenteret, at det ækvivalente støjniveau i området ikke overstiger det foreskrevne. 11 Servitutter og deklarationer 11.1 Lokalplanen erstatter alle deklarationer og servitutter, der er uoverensstemmende med lokalplanen. 12 Påtaleret 12.1 Byrådet kan efter planlovens 19 meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer ved den særlige karakter af det område der søges skabt ved lokalplanen. 13 Lokalplaner og byplanvedtægter 13.1 Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af Lo kalplan 1047 ophæves Lokalplan nr. 6 og 6A tinglyst hhv. den 18. december 1979 og den 24. april 1980 for det område, der er omfattet af Lokalplan Bestemmelser Lokalplan 1047

11 Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr er vedtaget af Hedensted Byråd den 28. oktober 2009 og offentliggøres efter reglerne herom i planlovens 24. Jørn Juhl Nielsen Borgmester Jesper Thyrring Møller Kommunaldirektør Lokalplan nr er i henhold til planlovens 24, stk. 3 offentliggjort i perioden fra den 8. juli 2009 til den 17. september Tinglysning Nærværende lokalplan begæres tinglyst på matr. nr. 10 a og 10 ev Hedensted By, Hedensted, samt alle parceller, der efter den 2. april udstykkes fra disse ejendomme. Hedensted Byråd den 28. oktober 2009 Jørn Juhl Nielsen Borgmester Jesper Thyrring Møller Kommunaldirektør Offentlig bekendtgørelse Lokalplanen er offentlig bekendtgjort den 11. november 2009 fra hvilken dato planens retsvirkninger indtræder. Lokalplan 1047 Bestemmelser 11

12 12 Kortbilag Lokalplan 1047

13 10ap 22bg 22ax 10ai 22as 10bq 10br 10ba 10bk 10bl 10bm 10bn 22ay 10bp 10be 10bo 10ah 10ax 10as 10bf 10am 10ao 10 k 10bi ek 16l 16d 10ev Overholmvej 10al 10a 10ak Lokalplan 1047 Hustedgårdvej Kortbilag 1 - Matrikelkort N Lokalplanområdet 24b 10an Kortet er ikke målfast og må ikke anvendes til dokumentation for skelforhold og andre rettigheder, eller til projektering. 10a meter Lokalplan 1047 Kortbilag 13

14 14 Kortbilag Lokalplan 1047

15 Lokalplan 1047 Kortbilag 2 - Arealanvendelse N Lokalplanområdet Delområder Byggelinje 5 m fra skel Byggefelt med afstand til boligområdet nordfor Adgangsvej Støjskærm/vold Kortet er ikke målfast og må ikke anvendes til dokumentation for skelforhold og andre rettigheder, eller til projektering. Lokalplan 1047 Kortbilag 15

16 16 Kortbilag Lokalplan 1047

17 Thorsvej 1B Støjskærm meter Parkering Ny bebyggelse til Overholmvej Lokalplan 1047 Kortbilag 3 - Illustrationsplan Lokalplanområdet Hustedgårdvej N Kortet er ikke målfast og må ikke anvendes til dokumentation for skelforhold og andre rettigheder, eller til projektering. Lokalplan 1047 Kortbilag 17

18 Lovstof Vejledning Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en detaljeret plan for et afgrænset område i kommunen. Den fastlægger juridisk bindende bestemmelser om den fremtidige anvendelse af det areal og de bygninger, som lokalplanen omfatter. Bestemmelserne kan for eksempel dreje sig om: - områdets anvendelse, - bebyggelsens art, - vej- og stiforhold, - bebyggelsens placering, omfang og materialer, - bevaring af bygninger og landskabstræk, - sikring af friarealer, - friarealernes anvendelse, - fælles anlæg samt - beplantning. Lokalplanens bestemmelser skal have hjemmel i Planloven. Lokalplanen må ikke stride mod den overordnede planlægning. Strider lokalplanen mod region- og kommuneplan, skal disse ændres, hvis lokalplanen ønskes gennemført. Byrådet kan på ethvert tidspunkt lave et lokalplanforslag og skal gøre det: - når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, - inden større udstykninger, bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivninger kan gennemføres samt - når der skal overføres areal fra land- til byzone. Hvad er formålet med lokalplaner? Formålet med lokalplanpligten er at opnå større sammenhæng i planlægningen og inddrage borgerne heri. Desuden er lokalplanerne Byrådets og borgernes garanti for, at den samlede kommuneplan bliver gennemført. Borgernes indflydelse Borgerinddragelse er en vigtig del af planlægningen på alle niveauer. Derfor udarbejdes lokalplanen i første omgang som et forslag, der offentliggøres i mindst 8 uger med henblik på, at borgere skal have adgang til at se og kommentere forslaget. Herefter vurderer Byrådet eventuelle indsigelser og ændringsforslag og vedtager planen endeligt. Forholdet mellem Byggelovens og lokalplanens bestemmelser I Byggeloven og særligt i bygningsreglementerne er der en lang række generelle krav og bestemmelser til og om byggeri. De skal være opfyldt, for at et byggeri er lovligt, og for at få byggetilladelse til byggeriet. En stor del af disse bestemmelser kan i en lokalplan skærpes eller lempes. Det vil sige, at de bebyggelsesregulerende bestemmelser, der udtrykkeligt er nævnt i lokalplanen, tilsidesætter Byggelovens bestemmelser. Hvis ikke der er særlige bestemmelser i lokalplanen, der tilsidesætter byggelovens regler så er det Byggelovens bestemmelser, der er gældende inden for lokalplanens område. Det er denne koordinering mellem Byggelov og Planlov, der i lokalplanlagte områder f.eks. gør det muligt at bygge både højere og tættere, end det ellers er tilladt i Byggeloven. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplanens endelige retsvirkninger Dette afsnit beskriver de retsvirkninger som opstår, når en lokalplan vedtages endeligt af Byrådet og offentliggøres. Ifølge Planlovens 18 gælder lokalplanens bestemmelser fra den dag, Byrådet har offentliggjort, at planen er endeligt vedtaget. Herefter må ejendomme i lokalplanområdet kun bebygges, udstykkes og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. Der er således ikke en pligt til at handle. Men hvis man agter at handle, det vil sige f.eks. opføre et nyt byggeri, ændre anvendelse eller udstykke sin ejendom eller lignende, så skal det ske efter retningslinierne og bestemmelserne i lokalplanen. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jfr. Planlovens 47. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Til principperne hører normalt planens formåls- og anvendelsesbestemmelser. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Når en eventuel dispensation berører omkringboende interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation, og der skal gives mindst 14 dages frist 18 Lovstof Lokalplan 1047

19 til at fremkomme med eventuelle bemærkninger herom. Først efter udløbet af denne frist kan Byrådet jfr. 19 i Planloven meddele dispensationen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af denne, og andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlige betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. Planlovens 18. Såfremt et forhold ikke særskilt er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i Byggeloven. Klagegebyr Det er en betingelse for Naturklagenævnets behandling af Deres klage, at De indbetaler et gebyr på 500 kr. Nævnet vil efter modtagelsen af klagen sende Dem en opkrævning på gebyret. Naturklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen, før gebyret er modtaget. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Naturklagenævnets hjemmeside Gebyret tilbagebetales, hvis De får helt eller delvis medhold i Deres klage. Klagen sendes til Naturklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV eller på mail til nkn@nkn.dk. Klagevejledning Miljøvurdering af planen Afgørelser vedrørende denne lokalplan truffet i henhold til Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer (lovbekendtgørelse Nr. 316 af 5. maj 2004) kan påklages efter samme regler somklager over afgørelser efter Planloven. Planloven I henhold til Planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan kun retlige spørgsmål påklages. Det vil sige, at der kan klages over spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan derimod ikke klages over planens hensigtsmæssighed. Klagen indgives til Naturklagenævnet. Klagen skal være modtaget af Naturklagenævnet inden 4 uger fra datoen for offentliggørelse af den endelige vedtagne plan. Hvis De vil indbringe spørgsmål om planens lovlighed for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra datoen for offentliggørelsen af den endelige vedtagne plan. Lokalplan 1047 Lovstof 19

20 Hedensted Kommune Teknisk Afdeling Tjørnevej Uldum Tlf.: Mail: