Nyt boligområde - Tjørnager

Transkript

1 Forslag til lokalplan nr. 358 Nyt boligområde - Tjørnager Hadsten Nord Hadbjergvej Hadbjergvej Østre Ringvej Elgårdsminde Tåsingevej Langelandsvej Lyøvej Ærøvej Fynsvej Hjaltesvej Favrskov Kommune Ortofoto Forslag Februar 2015

2 HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan er en detaljeret fysisk plan, som fastlægger et områdes anvendelse, bebyggelsens omfang og placering, veje, stier, friarealer mv. inden for lokalplanens område. Ifølge Lov om planlægning kan Byrådet altid beslutte at tilvejebringe en lokalplan. Desuden siger loven, at Byrådet skal udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. For at give alle mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag skal Byrådet offentliggøre et forslag til lokalplan, inden planen kan vedtages endeligt. Således skal lokalplanforslaget annonceres og fremlægges offentligt i mindst otte uger. Bemærkningerne skal indgå i Byrådets videre overvejelser, men det er alene Byrådet der afgør, om og hvornår lokalplanen kan vedtages endeligt. Efter Byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen indberettet til PlansystemDK. En lokalplan omfatter to hoveddele - først Redegørelse og dernæst Lokalplanbestemmelser. Lokalplanbestemmelserne omfatter de egentlige bebyggelsesregulerende bestemmelser, som tinglyses på den enkelte ejendom samt lokalplanens retsvirkninger. Lokalplanbestemmelserne understøttes af en række kortbilag mv., som fi ndes bagest i planen. I redegørelsen er der gjort rede for lokalplanens indhold samt planens forhold til anden planlægning. Som indledning til bestemmelser og redegørelse gives en kort præsentation af lokalplanområdet samt baggrunden for og formålet med lokalplanen. Praktiske oplysninger Bemærkninger kan sendes til: Favrskov Kommune Teknik- og Kultur Skovvej Hinnerup plan@favrskov.dk Dette forslag er udarbejdet af Favrskov Kommune, Teknik- og Kultur, i samarbejde med Nodo Arkitekter. Januar Favrskov Kommune - Forslag til til boligområde Tjørnager lokalplan nr. 358, Indledning

3 INDHOLD Hvad er en lokalplan? 2 Indhold 3 Redegørelse 5 Lokalplanområdet og dets omgivelser 5 Lokalplanens baggrund og formål 5 Lokalplanens indhold 6 Lokalplanens forhold til anden planlægning 6 Kommuneplanen 6 Anden planlægning 6 Landbrugsloven 8 Vandforsyning 8 Kloakforsyning 8 Varmeforsyning 8 Jordforurening 8 Museumsloven 8 Støj fra erhverv 6 Trafi k og trafi kstøj 8 Miljøvurdering 9 Tilladelser fra andre myndigheder 9 Servitutter 9 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger 9 Favrskov Kommune, Lokalplan nr Lokalplanens formål 10 Lokalplanens område og zonestatus 10 Områdets anvendelse 10 Udstykning 11 Veje, stier og parkering 11 Tekniske anlæg 12 Bebyggelsens omfang og placering 13 Bebyggelsens udseende 14 Ubebyggede arealer og beplantning 15 Miljøforhold 15 Grundejerforening 16 Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 16 Servitutter 17 Lokalplanens retsvirkninger 17 Vedtagelsespåtegning 17 Kortbilag 1 - Matrikelkort 18 Kortbilag 2 - Lokalplankort 19 Kortbilag 3 - Illustrationsplan 20 Bilag A - Diagrammer 21 Bilag 4 - Strategisk miljøvurdering 22 Bilag 5 - Servitutliste 24 Indhold Favrskov Kommune - Forslag til nyt boligområde Tjørnager lokalplan nr

4 Foto af den karaktergivende lavning 4 Favrskov Kommune - Forslag til til boligområde Tjørnager lokalplan nr. 358, Redegørelse

5 REDEGØRELSE LOKALPLANOMRÅDET OG DETS OMGIVELSER Denne lokalplan gælder for et nyt boligområde i den nordlige del af Hadsten. Området omfatter matrikel nr. 3a og nr. 10fa - Vinterslev By, Hadsten. Samlet set udgør det et område på ca 3 ha. Matrikel nr. 3a er ved planens udarbejdelse privatejet landbrugsareal i landzone. Der er på matriklen en eksisterende landbrugsejendom med tilhørende driftsbygninger. Øvrigt areal henligger som mark ubebygget og åbent. Det gælder også matrikel nr. 10 fa, som ved lokalplanens udarbejdelse ejes af Favrskov kommune. Lokalplanområdet Det trekantede jordstykke afgrænses af Hadbjergvej i Nord, Østre Ringvej i syd og boligområdet Lyøvej i øst. Topografi sk falder grunden 3 m fra højeste punkt i øst til spidsen af lokalplanområdet i vest. En naturlig lavning centralt i området samler og giver karakter. Den er 5 meter lavere end højeste punkt. Området set fra Hadbjergvej ved Lyøudstykningen Området set fra spidsen hvor Hadbjergvej går ud i Østre Ringvej LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Formålet med lokalplanen er at sikre retningslinjer for den fremtidige udstykning som en naturlig udvidelse af Hadsten By, og som grønt og attraktivt boligområde for kommende beboere. Området planlægges til boligformål, med mulighed for forskellige typer af boliger. Redegørelse Favrskov Kommune - Forslag til nyt boligområde Tjørnager lokalplan nr

6 LOKALPLANENS INDHOLD Anvendelse og bebyggelse Lokalplanen disponerer området med to forskellige boligtyper. Dels en traditionel åben-lav bebyggelse, hvor der kan ske udstykning til 13 parcelhuse med en bebyggelse på højest 30 % på grunde, hvor størrelsen varierer mellem 800 og 1000 kvm, og dels en tættere boligtype, hvor der kan ske udstykning af 9 åben-lav boliger i 1 plan på grunde, der varierer mellem 500 og 600 kvm Restriktioner for de to forskellige boligformer fremgår af lokalplanenes bestemmelser. Vej-, sti-, og parkeringsforhold Vejadgangen til området sker fra Østre Ringvej. Der stableres stier i området som kobler sig på eksisterende stiforbindelser i Lyøvej bebyggelsen og bebyggelsen syd for Østre Ringvej. Udebyggede arealer og beplantning Centralt i området, i en naturlig lavning, udlægges et stort fælles friareal som et grønt omdrejningspunkt for bebyggelsen. Her etableres et regnvandsbassin, hvor der sikres et permanent vandspejl og bløde skrænter, så det bliver en del af et atraktivt grønt miljø til glæde for området beboere. Der plantes træer og buske som er typiske for egnen og som vil virke samlende for bebyggelsen. Desuden reserveres et grøn friareal i den vestlige del af området, hvor grunejerforeningen kan etablere aktivitetsplads. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplanen Lokalplanområdet ligger i rammeområde 1.BO.12 i Kommuneplan 13. Lokalplanen er i overensstemmelse med bestemmelserne i kommuneplanen. Anden planlægning Grundvandsbeskyttelse Lokalplanområdet ligger i Område med Særlig Drikkevandsinteresser (OSD). Størstedelen af området ligger uden for NitratFølsomme Indvindingsområder (NFI) kortlagt af Naturstyrelsen. Lokalplanområdet ligger på kanten af en begravet dal hvorfra Hadsten Vandværk indvinder grundvand til drikkevand. Grundvandsmagasinet til Hadsten Vandværks indvindingsområder viser, at det er overvejende sandsynligt at grundvandet vil strømme fra det foreslåede udlagte boligareal til den begravede dal, hvorfra Hadsten Vandværk indvinder. Derfor må der i området ikke ske nedsivning, der kan forurene grundvandet. For at sikre bedst mulig beskyttelse af grundvandet indgår følgende virkemidler hertil i lokalplanen: Regnvands- og spildevandsledninger skal udføres som normalt anvendte standarter. Parkeringspladser og kørearealer skal være befæstet med en tæt belægning, der er indrettet med fald mod afløb, hvorfra der sker kontrolleret 6 Favrskov Kommune - Forslag til til boligområde Tjørnager lokalplan nr. 358, Redegørelse

7 afl edning. Bassinet i området skal være tæt med permanent vandspejl, hvilket også vil fremme de rekreative værdier i området. Der må ikke forekomme nedsivning af overfl adevand. Da lokalplanområdet ligger i et område med særlig drikkevandsinteresse (OSD) bør der ikke anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening, som ved nedsivning kan forurene grundvandet. Beboerne bør være opmærksomme på nedsivningsrisiko ved oplagring og håndtering af forurenende stoffer fx opløsningsmidler og olie- og benzin produkter. Selv i relativt små mængder udgør disse stoffer en væsentlig forureningsrisiko. Natur og landskab Der fi ndes ingen beskyttede naturtyper inden for lokalplansområdet. Der fi ndes ikke områder inden for lokalplansområder, der er omfattet af naturbeskyttelseslovens bygge- og beskyttelseslinjer, fredede områder, fredede fortidsminder eller beskyttede sten- og jorddiger. I Kommuneplanen 13, fi ndes der ikke arealer, omfattet af Kapitel 15 - Natur, indenfor lokalplansområdet. Det planlagte regnvandsbassin, vil i løbet af 2-3 år fra anlæggelsen blive omfattet af naturbeskyttelseslovens 3, hvilket betyder at der ikke må foretages tilstandsændring af bassinet uden dispensation fra Favrskov Kommune. Konsekvensvurdering i henhold til habitatdirektivet Ifølge bekendtgørelse nr. 408 af 1. maj 2007 skal Favrskov Kommune foretage en vurdering af lokalplanens eventuelle indvirkning på en række internationale naturbeskyttelsesområder samt visse beskyttede arter og deres levesteder. Internationale naturbeskyttelsesområder Lokalplanen ligger udenfor internationale naturbeskyttelsesområder. Afstanden fra lokalplansområdet til nærmeste internationale naturbeskyttelsesområde, habitatområde nr. 229 Bjerre Skov og Haslund Skov er ca. 6,3 km. En eventuel påvirkning af arter og naturtyper, der indgår i udpegningsgrundlaget for det internationale naturbeskyttelsesområde vurderes, at være uvæsentlig eller af underordnet betydning, dels pga. lokalplanens indhold og dels pga. stor afstand fra lokalplansområdet til det nærmeste naturbeskyttelsesområde. Natura 2000-område. Ofte vil der ikke være tale om en indfl ydelse af betydning, hvis f.eks. en lokalplan ligger fl ere kilometer fra et Natura 2000 område. I en lokalplan vurderes de fysiske placeringer i forhold til en eventuel påvirkning af Natura 2000 områder. Påvirkning fra afvanding af et lokalplanlagt område til nedstrøms beliggende Natura 2000 områder bliver vurderet i forbindelse med nødvendige udledningstilladelser og godkendelser i henhold til sektorlovgivningen, og ikke i forbindelse med lokalplanen. Generel beskyttelse af visse arter Kommunen har foretaget en gennemgang af eksisterende viden og har ikke kendskab til forekomster af de særligt beskyttede arter, der er optaget på habitatdirektivets bilag IV. Der er heller ikke fundet potentielle levesteder for Redegørelse Favrskov Kommune - Forslag til nyt boligområde Tjørnager lokalplan nr

8 disse arter indenfor Lokalplansområdet. På baggrund heraf vurderes det at lokalplanen ikke får nogen indvirkning på beskyttelsen af visse arter og deres levesteder. Landbrugsloven Matr.nr. 3a er omfattet af landbrugspligt. Landbrugspligten forudsættes ophævet på den del af matriklerne, der ligger inden for lokalplanafgrænsningen inden realiseringen af lokalplanen. Vandforsyning Området vandforsynes fra Hadsten Vandværk A.M.B.A., Granvej 12A, 8370 Hadsten Kloakforsyning Området separatkloakeres. Spildevand afl edes til Hadsten Renseanlæg. Regnvand fra veje, tage og befæstede arealer ledes til Hovbækken via nyt regnvandsbassin (forsinkelsesbassin). Bassinskitsen vist på kortbilag 3 er en illustration og endelig placering, størrelse og udformning fastsættes i forbindelse med detailprojektering Varmeforsyning Lokalplanområdet skal i henhold til Favrskov Kommunes Varmeplan tilsluttes kollektiv varmeforsyning efter forsyningsselskabets til enhver tid gældende betingelser. Tilslutningspligten er dog betinget af, at byrådet efterfølgende godkender et projektforslag efter varmeforsyningsloven, og at der kan opnås forsyning fra anlægget ved byggeriets ibrugtagning. For bygninger, der opfylder klassifi kationskravene for lavenergihuse, har kommunen dog pligt til at dispensere fra tilslutningspligten, jævnfør Bekendtgørelse om tilslutning m.v. til kollektive varmeforsyningsanlæg 17, stk. 3. Elvarme kan ikke tillades i henhold til Cirkulære om forbud efter varmeforsyningsloven mod etablering af elopvarmning af ny bebyggelse beliggende i kollektive forsyningsområder. Håndhævelsen af dette cirkulære sker i forbindelse med byggetilladelsen. Jordforurening Lokalplanområdet er ikke omfattet af områdeklassifi ceringen (arealer der kan være lettere forurenede) Hvis der i forbindelse med bygge og anlægsarbejdet konstateres tegn på jordforurening, skal kommunens miljøafdeling kontaktes og arbejdet standses. Der skal sikres størst mulig genanvendelse af overskudsjord på lokaliteten. Museumsloven Anlægsarbejder indenfor lokalplanområdet må ikke ske uden forudgående ori entering af museumsmyndighederne, jævnfør kapitel 8 i Museums loven. Inden lokalplanens vedtagelse foretages arkæologiske forundersøgelser. Trafik og trafikstøj Det skal sikres, at støjniveauet ikke overstiger Miljø sty rel sens til enhver tid gældende grænseværdier for Støj fra veje (p.t. vej ledning nr. 4 / 2007). Der foretages støjmålinger og på baggrund af disse etableres støjvold i nødvendigt omfang. 8 Favrskov Kommune - Forslag til til boligområde Tjørnager lokalplan nr. 358, Redegørelse

9 Miljøvurdering Som følge af Lov om miljøvurdering af planer og programmer skal bl.a. kommune- og lokalplaner, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet, miljøvurderes. Som følge af en scree ning af lokalplanen efter lovens 3 bilag 2 vurderes det, at de miljømæssige konse kvenser som følge af lokal planens gennemførelse er af sådan en karakter, at udarbejdelse af en egentlig miljøvurdering ikke er nødvendig. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Det er en forudsætning, at Direktoratet for Fødevare Er hverv giver tilladelse til at ophæve landbrugspligtenden på matr.nr. 3a der ligger inden for lokalplanområdet. SERVITUTTER Servitutredegørelse se bilag 5 LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget ikke ud nyt tes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksi ste rende, lovlige anvendelse af ejendomme inden for området kan dog fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra lokalplanforslagets offentliggørelse og indtil lokalplanen er endeligt vedtaget og offent ligt bekendtgjort af Byrådet, dog højst 1 år efter offent liggø relsen. De blivende retsvirkninger fremgår af lokal pla nens 14. Bestemmelser Favrskov Kommune - Forslag til nyt boligområde Tjørnager lokalplan nr

10 FAVRSKOV KOMMUNE, LOKALPLAN NR. 358 I henhold til lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 om planlægning fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Formålet med lokalplanen er at sikre det planmæssige grundlag for: at skabe et nyt boligområde som en naturlig udvidelse af Hadsten Nord, at give mulighed for forskellige typer af åben-lav boligbebyggelse med tilhørende friarealer, at fastlægge en grøn struktur for området, at sikre at udstykning og bebyggelse tilpasses det byggemodnede terræn, at sikre areal til etablering af regnvandsbassin i området, at fastlægge beliggenhed og retningslinjer for brugen af fælles friarealer, at udlægge arealer til boligveje og stier, at sikre at lokalplanområdet overføres fra landzone til byzone, 2 LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS Ad. 2.5 Ophævelse af landbrugspligten sker i forbindelse med Kort- og Matrikelstyrelsens godkendelse af udstykningen Lokalplanen omfatter matrikelnummer 10af og matrikkelnummer 3z Vinterslev By, Hadsten 2.2 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 2, Lokalplankort. 2.3 Området opdeles i delområderne I, II og III 2.4 Lokalplanområdet overføres fra landzone til byzone med lokalplanes endelige vedtagelse. 2.5 Der er landbrugspligt på matr.nr. 3a, Vinterslev by OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Lokalplanen opdeles i 3 delområder: Delområde I - åben-lav: Delområdet må kun anvendes til helårsboliger i form af åben-lav boligbebyggelse. Der må kun opføres og indrettes én bolig på hver ejendom. 10 Favrskov Kommune - Forslag til til boligområde Tjørnager lokalplan nr. 358, Bestemmelser

11 Delområde II - åben-lav (kompakt). Delområdet må kun anvendes til helårsboliger i form af åben-lav boligbebyggelse, med kompakt karakter jvf. lokalplanens bestemmelser Delområde III - fælles opholds- og friareal. Delområdet må kun anvendes til fælles opholds- og friareal for boligbebyggelserne i delområde I og II, inkl. regnvandsbassin 3.2 Indenfor lokalplanområdet kan der drives sådanne former for erhverv, som almindeligvis kan udføres i forbindelse med en bolig. Ad 3.2. Her tænkes der på erhverv af typen frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lignende erhverv samt dagpleje og lignende. Det er en forudsætning at: - virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom, - virksomheden efter Favrskov Kommunes skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes, - virksomheden ikke medfører væsentlige ulemper for de omkringboende, - virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke kan imødekommes på ejendommen, og - virksomheden ikke omfatter detailhandel, herunder salg af dagligvarer og udvalgsvarer. 3.3 Inden for området må der endvidere opføres mindre anlæg til områdets tekniske forsyning. Ad 4.3 Byggeloven 10 A: Når der opføres mere end eet enfamilieshus til helårsbeboelse på en ejendom, skal bebyggelsen opføres og anbringes således, at hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang. Mulighed for udstykning som nævnt i 1. pkt. skal også foreligge, når der ved til- eller ombygning eller andre forandringer af et bestående enfamilieshus sker en opdeling af huset i fl ere enfamilieshuse. 4 5 UDSTYKNING 4.1 Udstykning skal i princippet ske som vist på kortbilag 2, Lokalplankort. For delområde I åben-lav gælder: 4.2 Ingen grund må udstykkes med en mindre grundstørrelse end 800 m 2. For delområde II åben-lav gælder: 4.3 Ingen grund må udstykkes mindre end 500 m 2 eller større end 600 m 2. VEJE, STIER OG PARKERING 5.1 Der udlægges areal til følgende nye veje og stier: Stamvej A udlægges i min 9,4 meter bredde, med 6,4 m kørebane. Der etableres et grønt helleanlæg hvor stamvejen møder boligvej B. Den resterende del afvejudlægget reserveres til rabat. Bestemmelser Favrskov Kommune - Forslag til nyt boligområde Tjørnager lokalplan nr

12 A: Stamvej skel boliggrund skel boliggrund Boligvej B udlægges med en min bredde på 7,8 m. Langs vejen etableres græsrabat på 1,5 m ud for boliggrundene. Sti c-c og d-d kobler området på eksisterende stisystemer og udlægges i en min bredde på 5 m. Heraf 3 meter som belagt sti med en græs rabat på min 1 m til begge sider. 1,5 m min 6,4 m 1,5 m Areal til sti e-e reserveres omkring regnvandsbassin/grøn lavning. Den udformes som en trampesti. B: Boligvej skel boliggrund min 9,4 m skel boliggrund Alle veje og stier udlægges i princippet som vist på kortbilag 2, Lokalplankort. 5.2 Veje og parkeringsarealer skal udføres med tæt belægning og tilstrækkeligt sideanlæg med afl edning af regnvand og saltholdigt smeltevand til kloaknet, så der ikke sker nedsivning af forurenet regnvand i området. skel boliggrund 1,5 m min 4,8 m 1,5 m min 7,8 m skel fællesareal For delområde I og II gælder: 5.3 Til hver ejendom må der anlægges én overkørsel i en bredde af max. 6 m. Overkørslen skal udføres i belægningssten af samme type som indkørslerne og skal i videst muligt omfang udføres med samme hældning som rabatarealet. 5.4 I forbindelse med anlæg af vejene anlægges skråningsanlæg jf. byggemodningsprojektet inde på den enkelte parcel. 1,5 m min 4,8 m 1,5 m c + d: Primære stier skel fællesareal min 7,8 m skel boliggrund 5.5 Der skal anlægges parkeringspladser svarende til to biler pr. bolig på den enkelte ejendom. 5.6 Lastbiler, campingvogne og lignende må ikke parkeres i området. Parkering kan ske ved de enkelte boliger, eventuelt suppleret med fælles parkeringsplads. 6 TEKNISKE ANLÆG min 1 min 3 m min 1 Ad 5.5 Oplysning om hældning og fremtidig vejkote kan fås hos Favrskov Kommune, Trafi k og Veje. 6.1 Alle former for data- og el-ledninger, herunder til vej og stibelysning skal fremføres som jordkabler. 6.2 Områdets tekniske forsyning sker på de til enhver tid gældende leveringsbetingelser fra de pågældende selskaber. 6.3 Lokalplanområdet forsynes med kollektiv varmeforsyning. 6.4 Ny bebyggelse i området seperatkloakeres. Spildevand afl edes til Hadsten renseanlæg i henhold til kommunens spildevandsplan. 12 Favrskov Kommune - Forslag til til boligområde Tjørnager lokalplan nr. 358, Bestemmelser

13 Regnvandet ledes via nyt bassin i lokalplanområdet til Hovbækken. Ad 7.1 Før man bygger på en grund der skråner, skal det vurderes hvordan man opnår den maksimale udnyttelse af grunden, så resultatet bliver både funktionelt og smukt.herudover skal der naturligvis også tages hensyn til solorientering og udsigtsforhold. 6.5 Inden for lokalplanområdet må der ikke opsættes udendørs antenner. Dog må eventuel parabol anbringes max. 1 m over terræn. 6.6 Der må ikke etableres tagvindmøller eller minimøller. 6.7 Der kan etableres anlæg til indvinding af solenergi jf Belysning på fordelingsvej, stamvej og boligveje samt stibelysning skal udføres i overensstemmelse med Favrskov Kommunes belysningsplan. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING NIVEAUPLAN Ad 7.2 Principskitse for niveauplan. Niveauplanet fastlægges som udgangspunkt ved den byggemodnede terrænkote i diagonalskæringspunktet for linjerne mellem hushjørnerne. 7.1 Bebyggelse skal tilpasses terræn, således at terrænforskelle optages i bygningen/bebyggelsen, jf Bebyggelse kan således udformes med kælder og/eller fritlagt underetage, forskudte etager eller niveauspring. Jf. bilag A. 7.2 Favrskov Kommune fastlægger, i forbindelse med byggetilladelse, et niveauplan i forhold til det byggemodnede terræn. Niveauplanet fastlægges som udgangspunkt som et gennemsnit af den byggemodnede terrænkote ved hushjørnerne. Ved større terrænforskelle mellem hushjørnerne fastlægges to eller fl ere niveauplaner. Niveauplanerne er gældende for det bebyggede areal. Ved øvrige terrænregulering af den enkelte grund henvises til 9.1. Forinden en byggetilladelse kan udstedes, skal der foreligge en godkendt terrænreguleringsplan for bebyggede og ubebyggede arealer. Ad 7.3 Vejskel er skellet mellem en enkelte matrikel og vejudlægget. Bebyggelse omfatter alle bygninger, herunder garager, carporte, udhuse og småbygninger - også under 10 m 2. Ad. 7.5 En etage er en vandret afdeling i en bygning, afgrænset af gulv og loft. En etage med udnyttelig tagetage (1½ etage) betyder at hele eller dele af loftet er udnyttet. To etager: Med fl adt tag, skråt tag og trempel over 1,20 m eller kælder med én fritliggende facade. 7.3 Langs vejen A-A pålægges en byggelinje på 1,5 m fra vejskel, inden for byggelinjerne må der ikke placeres nogen form for bebyggelse. 7.4 De fælles friarealer, arealer til vej og stiudlæg samt arealer der er udlagt til beplantningsbælter indgår ikke som en del af beregningsgrundlaget for bebyggelsesprocenten. For delområde I - åben-lav gælder: 7.5 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige Bebyggelse må opføres i max én etage. Bebyggelse beliggende på skrånende terræn bør dog udnytte terrænforskellen til at opføre en del af boligen i forskudte etager. Se Bilag A Bestemmelser Favrskov Kommune - Forslag til nyt boligområde Tjørnager lokalplan nr

14 Ad 8.1 Anlæg til solenergi eller lignende kan tillades anbragt på tagfl aden under forudsætning af, at anlægget følger tagets hældning. Ved opsætning af solenergianlæg på fl ade tage skal disse placeres mindst 1½ meter fra facaden og højst rage 1 meter over tagfl aden. Solenergianlæg skal være udformet med anti-refl eksbehandlet glas, og ejeren skal ved ansøgning om byggetilladelse dokumentere, at det påtænkte anlæg ikke vil være til gene for den omgivende bebyggelse i form af refl ektioner. Se iøvrigt administrationsgrundlag for solenergianlæg på Favrskov Kommunes hjemmeside: favrskov.dk Ad 8.3 Blank mur: Facaden fremstår i ubehandlet mursten. Træhuse: Hensigten med bestemmelsen om træhusenes udtryk er at sikre at træhusene tilpasses en modernistisk og bymæssig træarkitektur, der kan indpasses i et moderne boligområde. Træhuse, der har klare referencer til andre landes vildmarksarkitektur eller danske sommerhus- eller naturområder, kommer bedst til sin ret i andre omgivelser end et bymæssigt boligområde. 8 Ingen del af bebyggelsen må være mere end 5,5 meter over niveauplanen. For delområde II - åben-lav (kompakt )gælder: 7.7 Samlet boligareal må ikke overstige 170 m 2 Samlet bygningsareal må ikke overstige 220 m 2 Det er tilladt at placere bygning til beboelse indtil 1 meter fra grundens østlige skel. Opføres bygning til beboelse tættere på skel end 2,5 m skal der sikres mod brand og indbliksgener efter gældende regler. Bygningsdele på beboelsesbygninger, der er placeret tættere på skel end 2,5 m må ikke indeholde vinduer, døre eller andre åbninger i facaden eller taget. 7.8 Bebyggelse må opføres i max én etage. Bebyggelse beliggende på skrånende terræn kan udnytte terrænforskellen til at opføre en del af boligen i forskudte etager. Se Bilag A Ingen del af bebyggelsen må være mere end 5,5 meter over niveauplanen. BEBYGGELSENS UDSEENDE For delområderne I og II gælder: 8.1 Der må ikke anvendes blanke og refl ekterende tagmaterialer, herunder glaserede tagsten, bortset fra vinduer eller anlæg for udnyttelse af solenergi. Hvis der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygningen, indgå som en del af tagfl aden eller en del af bygningens øvrige facader. Ved opsætning af solenergianlæg på fl ade tage skal disse placeres mindst 1½ m fra facaden og stativer skal afskærmes mod omgivelserne. 8.2 Kommerciel skiltning i området må ikke fi nde sted. Hvis der er behov for skiltning til en virksomhed, som er lovlig jf. 3.2 kan der søges om dispensation. 8.3 Bygningsfacader skal fremstå i blank mur, træ, glas eller som vandskurede eller pudsede overfl ader. Mindre bygningsdele kan udføres i eternit eller forpatineret metal. Ved mindre bygningsdele forstås et areal, der er mindre end 1/4 af det samlede facadeareal. Der må ikke opføres bjælkehuse, huse med rundtømmer beklædning eller beklædning med blokhusbrædder. Mindre bygninger f.eks. skure, carporte eller overdækkede arealer kan ligeledes udføres i træ, glas og forpatineret metal, eller med pladebeklædning samt tegl. Tage skal være ensfarvede og dækkes med enten tegl- eller cementtagsten, sort tagpap, træspån eller naturskifer. Tage må ikke opføres med 14 Favrskov Kommune - Forslag til til boligområde Tjørnager lokalplan nr. 358, Bestemmelser

15 hel eller halv valm eller med symmetrisk tagudhæng. For delområde II - åben-lav (kompakt) gælder: 8.4 For at sikre at bebyggelsen får et ensartetudtryk skal alle boliger have fl adt tag. Facadematerialet skal være tegl i en blanding af grå - gule nuancer. Garager, carporte, udhuse og lignende skal opføres i samme materialer som boligerne. Alternativt kan de opføres i træ med træbeklædning, der males sort eller en farve der indgår i materiale- og farvevalg på boligerne. 9 UBEBYGGEDE AREALER OG BEPLANTNING 9.1 Veje og stier skal tilpasses det eksisterende terræn bedst muligt. Der skal udarbejdes et byggemodningsprojekt, der tydeligt viser det eksisterende terræn og fremtidige koter for veje, stier og øvrige terrænreguleringer. Byggemodningsprojektet skal godkendes af Favrskov Kommune. Ad 9.1 og 9.2 Bygherre og Favrskov Kommune aftaler, om der er behov for fladenivellement før og efter byggemodning af lokalplanens område 9.2 Der må ikke uden tilladelse fra Favrskov Kommune foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til det byggemodnende terræn på den enkelte grund. Terrænreguleringer må ikke foretages nærmere skel end 0,5 m. Terrænreguleringer skal så vidt muligt udformes som naturlige skråninger. 9.3 Alle hegn i skel mod naboparcel, vej- og sti samt mod fælles friarealer skal etableres som levende hegn. Hegn mod vej- og sti og fælles friarealer skal placeres 0,3 meter inde på parcellen. Det levende hegn kan suppleres med et trådhegn med en max. højde på 1,2 m. 9.4 Levende hegn opføres som bøgehæk. Træer samt buske plantes i området efter en samlet plan. Der kan anvendes følgende typer: Bøg, Laurbær og Tjørn. 9.5 Mod Hadbjervej etableres støjvold i nødvendigt omfang. Denne beplantes med med sammenhængende beplantning mod Hadbjergvej. Ad 10.1 Eksempel P.t. Vejledning fra Miljøstyrelsen nr Grænseværdi for udendørs opholdsarealer: Lden 58 db. Favrskov Kommune vil sikre at der foretages en samlet beregning eller måling der viser støjbelastningen fra vejstøj, som en del af overvågningsprogrammet for lokalplanområdet. 10 MILJØFORHOLD 10.1 Det skal sikres, at det udendørs støjniveau som vejstøj påfører boligbebyggelsen, ikke overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdi for støj fra veje Bebyggelsen tilsluttes kollektiv varmeforsyning og spildevand ledes til renseanlæg under hensyntagen til grundvandsbeskyttelse. Bestemmelser Favrskov Kommune - Forslag til nyt boligområde Tjørnager lokalplan nr

16 11 GRUNDEJERFORENING 11.1 Der skal stiftes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme indenfor lokalplanens område Grundejerforeningen skal stiftes senest, når Byrådet kræver det Grundejerforeningen skal efter krav fra Favrskov Kommune gå sammen med en eller fl ere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller fl ere selvstændige foreninger Grundejerforeningen har pligt til at modtage skøde på og vedligeholde de i området udlagte fælles friarealer med tilhørende anlæg, og vej- og stiarealer med tilhørende anlæg (vej A-A og B-B samt sti c-c, d-d og e-e.) Grundejerforeningen kan selv fastsætte nærmere regler for arealernes vedligeholdelse. Ad 11.7 Grundejerforeningens vedtægter kan med fordel udarbejdes på baggrund af Favrskov Kommunes standardvedtægt for grundejerforeninger, der kan fi ndes på kommunens hjemmeside. Grundejerforeningen skal holde Favrskov Kommune underrettet om sin adresse Vejene A (Stamvej) og B (Boligvej) er klassifi ceret som private fællesveje med pligt til for de adgangsberettigede grundejerforeninger at afholde udgifter til drift og vedligeholdelse. Omkostningerne til vedligeholdelse og drift fordeles efter antal boliger i grundejerforeningen Indtil arealerne overdrages til grundejerforeningerne, har udstykker pligten til at vedligeholde. Dette gælder dog ikke vintervedligeholdelse af veje Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Favrskov Kommune. 12 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF NY BEBYGGELSE 12.1 Landbrugspligten forudsættes ophævet på den del af matriklerne, der ligger inden for lokalplanafgrænsningen inden realiseringen af lokalplanen Før ny bebyggelse kan tages i brug skal den tilsluttes kollektiv varmeforsyning. 13 SERVITUTTER 13.1 Oversigt over gældende servitutter fremgår af Bilag 5: Servitutliste. 16 Favrskov Kommune - Forslag til til boligområde Tjørnager lokalplan nr. 358, Bestemmelser

17 14 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 14.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalpla nen må de ejendomme, der er omfattet af planen, i følge Planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige ændringer kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen Forhold, der ikke er reguleret af lokalplanen, er omfattet af de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. 15 VEDTAGELSESPÅTEGNING Lokalplanen er i henhold til 24 i Lov om planlægning således foreløbig vedtaget af Farvskov Byråd den 24. februar Nils Borring borgmester Jan Kallestrup kommunaldirektør Forslag: Lokalplanen er offentliggjort som forslag i perioden fra den 26. februar til den 26. april Endelig vedtaget: Den endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort den XX.XX Bestemmelser Favrskov Kommune - Forslag til nyt boligområde Tjørnager lokalplan nr

18 KORTBILAG 1 - MATRIKELKORT Lokalplangrænse Matrikelskel Højdekurver 1 m Højdekurver 0,5 m 10fa Vinterslev By 3a Vinterslev By NORD Kortudsnit 1:2000 (kilde Favrskov Kommune) 18 Favrskov Kommune - Forslag til til boligområde Tjørnager lokalplan nr. 358, Bilag

19 KORTBILAG 2 - LOKALPLANKORT I: Boligområde I II: Boligområde II III: Fælles fri arealer A: Stamvej B: Boligvej c-c: Primær sti d-d: Primær sti e-e: Sekundær sti B III d d I II B A A B III B c II B B I c NORD Lokalplankort 1:2000 Bilag Favrskov Kommune - Forslag til nyt boligområde Tjørnager lokalplan nr

20 KORTBILAG 3 - ILLUSTRATIONSPLAN Regnvandsbassin n NORD Hadbjergvej Østre Ringvej Illustrationsplanen viser et eksempel på hvordan området kan realiseres. 20 Favrskov Kommune - Forslag til til boligområde Tjørnager lokalplan nr. 358, Bilag

21 BILAG A: DIAGRAMMER - BYGNINGENS PLACERING I TERRÆNNET NORD A.1. Princip for placering af bygning i terræn A.2. Princip for placering samt TILPASNING af bygning til terræn Bilag Favrskov Kommune - Forslag til nyt boligområde Tjørnager lokalplan nr

22 BILAG 4 - STRATEGISK MILJØVURDERING S Favrskov Kommune - Forslag til til boligområde Tjørnager lokalplan nr. 358, Bilag

23 BILAG 4 - STRATEGISK MILJØVURDERING S. 2 Bilag Favrskov Kommune - Forslag til nyt boligområde Tjørnager lokalplan nr

24 BILAG 5 - SERVITUTLISTE Servitutredegørelse december 2014 i forbindelse med udarbejdelse og vedtagelse af Favrskov Kommunens lokalplan nr. 158 for nyt boligområde: Tjørnager. Matr. nr. 3a Vinterslev By, Hadsten Dok. om forsynings-/afløbsledninger mv Meddelelse om vejudlæg Dok. om tilslutningspligt til Hadsten Varmeværk Matr. nr. 10fa Vinterslev By, Hadsten Ekspropriationsprotokol vedr. areal til statsbanerne Dok. om oversigt mv Dok. om bebyggelse, benyttelse mv Dok. om bebyggelse, benyttelse mv Lokalplan nr Lokalplan nr Deklaration om nedl. af kabler, vedligeholdelse mv Deklaration med Elro Dok. om forsynings-/afløbsledninger mv. Bemærkninger: Ingen servitutter vurderes at være i strid med lokalplan 358. Lokalplan 358 indeholder fortsat krav om tilslutningpligt til fjernvarme. Lokalplanerne 5 og 8 berører ikke lokalplanområde Favrskov Kommune - Forslag til til boligområde Tjørnager lokalplan nr. 358, Bilag

25 Favrskov Kommune Skovvej Hinnerup Hovedtelefonnummer: