5-851 LOKALPLAN. Forslag. Parkvej (boliger) Centerområde. Hjallese Station. Lokalplanområdet

Transkript

1 5-851 LOKALPLAN Centerområde Lokalplanområdet Hjallese Station Forslag Parkvej (boliger)

2 Om planlægning Hvad er en lokalplan En lokalplan er en juridisk bindende plan for et afgrænset område. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Grundejere ved således, hvilke arbejder de må gennemføre, og hvilke arbejder de kan forvente, at naboen gennemfører. Plansystemet Kommunernes planlægning af de fysiske omgivelser er reguleret i Lov om Planlægning. Lovens hensigt er at sikre en sammenhæng i planlægningen, at bevare byens kvaliteter og beskytte landskab og miljø. Herudover er det et særligt formål at høre offentlighedens synspunkter, inden byrådet træffer endelig beslutning om lokalplanens indhold. I kommuneplanen skal byrådet fastlægge de overordnede rammer for planlægningen af de enkelte arealer i kommunen. Med en lokalplan kan byrådet fastlægge, hvad der må ændres i omgivelserne og hvordan. Der skal altid vedtages en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes i gang. Desuden skal der vedtages en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Byrådet kan på ethvert tidspunkt beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanens bestemmelser skal have hjemmel i Lov om Planlægning og må ikke stride mod den overordnede planlægning, fx kommuneplanen. Lokalplanens bestemmelser må dog gerne være strammere end kommuneplanens. Lokalplanens bestemmelser En lokalplan kan indeholde bestemmelser om for eksempel - områdets anvendelse udstykninger vej- og stiforhold placering og udformning af bebyggelsen bevaring af bygninger og landskabstræk sikring af friarealer etablering af fællesanlæg Offentlig høring Inden en lokalplan kan vedtages skal den være fremlagt til offentlig høring i mindst 8 uger. Alle har her mulighed for at fremsætte bemærkninger til det foreslåede. Synspunkterne behandles i byrådet i forbindelse med planens endelige vedtagelse. Lokalplanens opbygning Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige retsvirkninger. Bestemmelserne udgør den juridiske del af planen og er bindende for alle faste ejendomme inden for lokalplanens område. Kortbilaget viser lokalplanens område. 2

3 Offentlighed Offentlig høring Du kan komme med høringssvar mod lokalplanforslaget ved skriftlig henvendelse til Odense Kommune senest 18. august Byrådet tager stilling til alle høringssvar i forbindelse med den endelige politiske behandling af lokalplanen. Du er velkommen til at kontakte os med eventuelle spørgsmål til indholdet i lokalplanforslaget. Planlægger Gitte Jensen Tlf Planlægger Esben Fog Tlf Adresse Odense Kommune, Byplan, Odense Slot Nørregade 36, 5000 Odense C byplankontoret@odense.dk eller 3

4 4

5 Indhold Om planlægning side 2 Offentlig høring side 3 Om lokalplanen side 6 REDEGØRELSE Baggrund side 7 Lokalplanområdet side 7 Formål og indhold side 8 Forhold til anden planlægning side 8 Miljøforhold side 11 Tilladelse fra andre myndigheder side 12 Foreløbige retsvirkninger side 12 BESTEMMELSER 1. Lokalplanens formål side Område og zonestatus side Anvendelse side Vej, sti og parkeringsforhold side Bebyggelsens omfang og placering side Bebyggelsens ydre fremtræden side Skiltning og belysning side 14 8 Ubebyggede arealer side Forudsætninger for ibrugtagen side Ophævelse af lokalplan side Lokalplanens varige retsvirkninger side 15 Vedtagelsespåtegning og offentlighedsperiode side 15 Kortbilag 1 Kortbilag 2 Eksisterende forhold Fremtidige forhold 5

6 Om lokalplanen Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for at opføre en etageboligbebyggelse med cirka 38 almene boliger. Med lokalplanen kan der opføres maksimalt 4 etager boliger på arealet ved Parkvej og Vinkelvej i tilknytning til den eksisterende boligforening Kristiansdal. Lokalplanområdets placering i Odense Kommune Oversigtskortet viser lokalplanens område 6

7 Redegørelse Redegørelsen indeholder en gennemgang af lokalplanens indhold, lokalplanens forhold til anden planlægning samt lokalplanens foreløbige retsvirkninger. Baggrund Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et ønske fra grundejer om at omdanne arealet til almene boliger. Der ligger i dag et garageanlæg, der nedrives, således at der skabes plads til boligbebyggelse, opholdsareal og eventuelt depotrum. Lokalplanområdet Lokalplanområdet er beliggende i Hjallese i det sydlige Odense. Det umiddelbare nærområde syd og vest for lokalplanområdet består af boliger. På den modsatte side af Vinkelvej nordøst for området er der adgang til Hjallese Station. Lokalplanområdet er en del af et større område med almene boliger. Den eksisterende bebyggelsesstruktur i nærområdet består af en parkbebyggelse med etageboliger på en grøn flade af primært græs. Den eksisterende bebyggelse syd og øst for lokalplanområdet består af 2½ og 3½ etagers boligblokke i rød tegl. Bebyggelsen, der er placeret øst for Parkvej, består primært af erhverv men også enkelte boliger i en etage. Nord-øst for Hjallese Station ligger erhvervsområdet Tasso og Jorgensen, som i Kommuneplan ligeledes er udpeget til byomdannelsesområde. Lokalplanområdet er vist på luftfotoet side 6. Foto fra lokalplanområdet og hen mod eksisterende bebyggelse mod nord-vest. Eksisterende forhold Foto fra Parkvej og hen mod eksisterende bebyggelse i boligforeningen. Foto fra Parkvej og hen mod garageanlæg i lokalplanområdet. Lokalplanforslag nr

8 Redegørelse I lokalplanområdet er på nuværende tidspunkt garageanlæg, affaldsplads og en boldbane. Formål og indhold Lokalplanen giver mulighed for ny boligbebyggelse i sammenhæng med den omkringliggende boligforening. Friarealerne anlægges som en integreret del af boligforeningens omkringliggende åbne græsarealer. Fremtidige forhold Lokalplanen giver mulighed for at etablere cirka 38 almene boliger i maksimalt 4 etager. Facadehøjden til tagfod må maksimalt være 10,5. Der gives mulighed for at nedrive eksisterende garageanlæg og efterfølgende opføre ny bebyggelse inden for 2 byggefelter, som vist på kortbilag 2. Bebyggelsens facader tilpasses nabobebyggelsen i røde tegl eller den planlagte facaderenovering i eksisterende boligforening, hvor facaderne er planlagt til at fremstå med lyse pudsede facader. Vejadgang til lokalplanområdet skal ske via Parkvej. Parkering anlægges på terræn i lommer langs den nordlige del af Parkvej. Indenfor lokalplanområdet etableres cirka 5 p-pladser. Der er mulighed for at tilvejebringe resten af de krævede p-pladser i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet i forbindelse med den eksisterende boligforening. Forhold til anden planlægning Illustration/princip for bygning - view mod altaner Kommuneplan Lokalplanområdet er i Kommuneplan udlagt til boligområde, 8 Lokalplanforslag nr

9 Redegørelse hvor der ikke må opføres yderligere bebyggelse, bortset fra enkelte mindre bygninger, der skal anvendes fælles for områdets beboere. Lokalplanen er således ikke i overensstemmelse med kommuneplanens nuværende rammebestemmelser. Der er derfor sideløbende med denne lokalplan udarbejdet tillæg nr. 34 til kommuneplanen, der giver mulighed for at bygge yderligere boligbebyggelse på 2550 etagekvadratmeter. Lokalplanen giver yderligere mulighed for at bygge garager syd for Parkvej som erstatning for de eksisterende, der nedrives. Aflysning af servitutter Der er i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget gennemført en servitutundersøgelse for de inden for lokalplanområdet lyste servitutter. En tilstandsservitut er vurderet uforenelig med denne lokalplan, i og med den fastlægger en bebyggelsesplan med garager i lokalplanområdet. Tilstandsservitutten aflyses partielt for lokalplanområdet i henhold til Planlovens 15, stk. 2, nr. 17, se 10 og opretholdes på øvrig areal. Planlægning i forhold til nabokommuner Det er Odense Kommunes vurdering, at det planlagte byggeri, som er omfattet af denne lokalplan, ikke vil have en påvirkning på nabokommuner. Kollektiv trafik Der er busforbindelser ved de større indfaldsveje i nærhed til lokalplanområdet. Adgang til Hjallese Station med kobling til Svendborgbanen er på den nordøstlige del af Vinkelvej, hvor der planlægges en station til letbanen. Der er således gode muligheder for at benytte de offentlige transporttilbud. Vej- og stiplanlægning Den østlige del af Parkvej flyttes lidt mod syd. Det forudsætter, at der foretages nedlæggelse af offentligt vejareal. Vejprojekt skal godkendes i Odense Kommune. Skoledistrikt Lokalplanområdet ligger inden for Hjalleseskolens skoledistrikt. Byrådet kan ændre skoledistrikterne i overensstemmelse med skolernes kapacitet. Områdets skoledistrikttilknytning fremgår af kommunens hjemmeside. Forsyning Lokalplanområdet forsynes med kollektiv varmeforsyning. Området energiforsynes af Energi Fyn Net A/S. Regn- og spildevand håndteres af VandCenter Syd A/S. Affaldshåndtering Indsamlingsmateriel til affald må i henhold til lokalplanen ikke være direkte synligt. Dette kan være underjordiske systemer eller systemer, Lokalplanforslag nr

10 Redegørelse som er en integreret del af bygningen, hvor kun indkast eller dele af det underjordiske indsamlingsmateriel vil være synligt over terræn. Det skal sikres, at der er den nødvendige plads til affaldshåndteringen, og brugerne skal have let adgang til affaldsbeholderne/affaldsindkast. Der skal være tilstrækkelig plads til at renovationsbiler har uhindret adgang til at afhente affaldet. Affaldsløsningen inden for lokalplanområdet skal udføres efter anvisninger fra Odense Renovation og affaldsmyndigheden Industri og Klima, Odense Kommune i henhold til Odense Kommunes regulativer for affald. Regn- og spildevand Området er beliggende i fælleskloakeret opland, og både regn og spildevand kan afledes til VandCenter Syds afløbssystem i området. Ved etablering af nye kloakker anbefales det, at regnvand og spildevand adskilles, så området er forberedt på en eventuel separatkloakering. Regnvand skal håndteres og/eller forsinkes i henhold til de retningslinjer, der står skrevet i Odense Kommunes Spildevandsplan For et boligområde med etageboliger gælder det i henhold til spildevandsplanen, at hvis mere en 40 % af det matrikulære areal befæstes, skal der etableres forsinkelse eller lignende for arealet ud over de 40 %. Området er ikke i umiddelbar risiko for oversvømmelser som følge af ekstremregn. Det bør dog i forbindelse med lokalplanen sikres, at bygninger og anlæg er sikret svarende til en 100 års regn. Miljøforhold Miljøvurdering Bekendtgørelse af lov om miljøvurdering af planer og programmer (LBK nr af 18/15/2016) har til formål at fremme en bæredygtig udvikling ved at sikre, at der foretages miljøvurdering af planer og programmer, hvis gennemførelse kan få væsentlig indvirkning på miljøet. I henhold til denne lovbekendtgørelse er der foretaget en screening af lokalplanens indvirkning på miljøet. Odense Kommune vurderer på baggrund af denne screening, at planen ikke får en væsentlig påvirkning på miljøet, og at der derfor ikke er behov for at foretage en egentlig miljøvurdering af lokalplanforslaget. Afgørelsen begrundes med: Lokalplanen giver mulighed for ny bebyggelse, flytning af vej på privat areal og opførelse af parkeringsarealer på terræn. Det vurderes dog, at der er tale om mindre arealer på lokalt plan, som ikke vil få væsentlig indflydelse på miljøet. 10 Lokalplanforslag nr

11 Redegørelse Habitatbekendtgørelsen Odense Kommune har screenet lokalplanområdet og vurderer samlet, at lokalplanforslaget ikke medfører en beskadigelse eller ødelæggelse af yngle- eller rasteområder for generelt beskyttede arter jævnfør habitatdirektivets bilag IV. Jordforurening Lokalplanområdet er områdeklassificeret, hvilket betyder, at overjorden forventes at være lettere forurenet fra mange års påvirkning fra blandt andet trafik og industri. For alt nybyggeri til bolig gælder det i henhold til Lov om forurenet jord, 72b, stk. 1, at ejer skal sikre sig, at friarealerne er indrettet med mindst 0,5 meter uforurenet jord eller varig fast belægning. Med arealets beliggenhed inden for områdeklassificering må det forventes, at overjorden ikke opfylder dette. Der kan derfor være behov for at udskifte jorden eller dokumentere, at jorden er ren. Vejtrafikstøj/jernbanestøj/virksomhedsstøj/anden støj Togstøj Afstanden mellem de nye boliger og Svendborgbanen er større end 25 meter. Beregninger fra 2016 viser, at Svendborgbanens støjbidrag er under planlægningsgrænsen på 64 db(a) for boliger allerede 9-10 meter fra spormidte. Det vurderes således, at der ikke er problemer med støj fra togtrafik i forbindelse med lokalplanområdet. Vejtrafikstøj Der vurderes ikke, at støjgrænsen på 58 db(a) fra vejtrafik vil blive overskredet. Der er ingen større veje i nærhed til de planlagte boliger på Parkvej, Virksomhedsstøj Nærmeste større virksomhed er AlmexA på Egelundsvej 17. Virksomheden er miljøgodkendt. I godkendelsen er der vilkår om, at virksomheden skal overholde støjgrænserne 45/40/40/35 db(a) for dag/sen weekend/aften/nat i kommuneplanens område 5.BS1, der grænser op til lokalplanområdet. Det vurderes ud fra foreliggende oplysninger om de øvrige virksomheder i nærheden af lokalplanområdet, at det ikke vil give støjproblemer. Naturbeskyttelse: Skovbyggelinje Lokalplanområdet ligger inden for en 300 meter skovbyggelinje fra Moseskoven. Skovbyggelinjen gælder for alle offentlige skove og for private skove med et sammenhængende areal på mindst 20 hektar. Efter naturbeskyttelseslovens 17 må der ikke foretages byggearbejder og lignende inden for skovbyggelinjen. Områder, hvor der inden den 1. januar 1968 er påbegyndt en væsentlig lovlig bebyggelse, er imidlertid undtaget fra skovbyggelinjen. Lokalplanområdet og den bebyggelse, der ligger mellem lokalplanområdet og Lokalplanforslag nr

12 Redegørelse skovbevoksningen i Moseskoven, var 1. januar 1968 fuldt udbygget og er derfor undtaget fra skovbyggelinjen. Tilladelse fra andre myndigheder Jordforurening Hvis der ved bygge- og anlægsarbejder konstateres jordforurening, skal arbejdet standses og Odense Kommune skal underrettes, jævnfør 71 i Lov om forurenet jord. Arbejdet kan genoptages, når Region Syddanmark og kommunen i fællesskab har vurderet, på hvilke vilkår projektet kan fortsætte. Jord fra områdeklassificeret areal må ikke flyttes fra ejendommen uden forudgående anmeldelse til kommunen. Jordens forureningsforhold skal dokumenteres ved analyser i forbindelse med anmeldelsen eller der skal indgås aftale med modtageanlægget om, at modtageanlægget foretager analyser. Museumsloven Odense Bys Museer oplyser, at lokalplanarealet ikke formodes at rumme jordfaste fortidsminder, da det anses for forstyrret grundet de anlægsaktiviteter, der tidligere er foregået på arealet. Bygherre skal dog være opmærksom på, at hvis der under anlægsarbejde på området findes arkæologiske spor (for eksempel ildsteder, brønde, stolpespor) eller genstande (for eksempel lerkar-/skår, bearbejdet træ, metalgenstande og lignende), skal anlægsarbejdet omgående indstilles (jævnfør Museumslovens 27, lov nr. 473 af 7. juni 2001), og Odense Bys Museer kontaktes. Foreløbige retsvirkninger Ifølge Lov om Planlægning 17 må ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan byrådet tillade, at ejendommen bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget, såfremt dette er i overensstemmelse med kommuneplanen og ikke er lokalplanpligtigt. De foreløbige retsvirkninger gælder, indtil den endeligt vedtagne eller godkendte lokalplan er offentligt bekendtgjort, dog længst i ét år efter offentliggørelse af lokalplanforslaget. Lokalplanforslaget bortfalder, hvis det ikke er endeligt vedtaget inden tre år fra offentliggørelsen. 12 Lokalplanforslag nr

13 Bestemmelser Lokalplanens bestemmelser fastsættes i henhold til Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 med senere ændringer). Bestemmelserne gælder for det i 2 nævnte område i Odense Kommune. 1. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: At fastlægge omfang og placering af bebyggelsen inden for lokalplanområdet At sikre, at byggeriet tilpasses det omkringliggende byggeri i arkitektur og materialer At sikre sammenhængende grønne fælles opholdsarealer inden for lokalplanområdet At sikre vejadgang og parkering via Parkvej til lokalplanområdet. 2. Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter dele af matr. nr. 29f, af Hjallese By, Dalum samt alle parceller, der udstykkes herfra. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. Der ændres ikke på zoneforholdene. 3. Anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til boligformål. 4. Vej, sti og parkeringsforhold 4.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Parkvej, som vist på kortbilag Der skal etableres cykelparkering svarende til 3 stativer pr. 100 m2 bolig. Cykelstativerne skal være overdækkede. 4.3 Indenfor lokalplanområdet etableres minimum 5 p-pladser. Der skal tilvejebringes resten af de krævede pladser i umiddelbar nærhed til lokalplanområdet. Samlet set skal der tilvejebinges 19 p-pladser. 5. Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Eksisterende garager som angivet på kortbilag 1 kan nedrives. 5.2 Ny bebyggelse (inklusiv altaner, trappetårne med mere) skal opføres indenfor de på kortbilag 2 viste byggefelter. Figur 1.1 Der viser princip for integreret altangang 5.3 Bygningerne kan opføres i maksimalt 4 etager, med en maksimal bygningshøjde på 15,5 meter inklusiv teknik på tagene. 5.4 Facadehøjde til tagfod må maksimalt være 10,5 meter. Lokalplanforslag nr

14 Bestemmelser 5.5 Husdybden (inklusiv eventuelle altangange) må maksimalt være 10 meter. 5.6 Altaner tilknyttet den enkelte bolig må maksimalt fylde 1,2 meter ud fra facaden. 6. Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Bebyggelsen skal opføres i røde tegl eller som pudset murværk, således at den tilpasses det nærliggende etagebyggeri. Mindre felter på facaden kan opføres i andre materialer som for eksempel træ, skifer, metal eller glas. 6.2 Skure, garager med mere kan tillige opføres i træ. Træ må ikke fremstå som trykimprægneret. 6.3 Der må ikke etableres gennemgående altangange fra gavl til gavl. Eventuelle altangange skal integreres i bygningen. Altangange må ikke overdækkes. 6.4 Tage skal udformes som sadeltag i mat tegl med maksimalt glans 30, betontagsten eller tagpap med listeinddækning. Taghældningen skal være mellem grader. 6.5 Skure, garager og lignende kan opføres med anden tagform og taghældning. 6.6 Ovenlysvinduer må ikke virke dominerende i forhold til tagfladen og må ikke skæmme bygningens udtryk som helhed. Den samlede bredde af ovenlysvinduer må maksimalt udgøre 1/3 af tagfladens længde. 6.7 Der må ikke opsættes udvendige antenner, stålskorstene og lignende på bygninger. Paraboler må kun placeres på terræn. 6.8 Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, som anbringes udvendigt på bygningen, integreres i bygningens arkitektur og ikke som selvstændige elementer. 6.9 Tekniske installationer skal udformes som en integreret del af bygningen. Såfremt tekniske installationer og anlæg placeres på tagplanet, skal disse samles og afskærmes på en måde, så de ikke skæmmer helhedsindtrykket. 7. Skiltning og belysning 7.1 Belysning i området skal udføres ensartet og i en højde, der ikke giver lysgener i boligerne. 7.2 Der må ikke ske skiltning og reklamering, ud over almindelig navne- og nummerskiltning. 14 Lokalplanforslag nr

15 Bestemmelser 8. Ubebyggede arealer 8.1 Lastbiler, campingvogne, ikke indregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles parkeringspladser, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer. 8.2 Der skal etableres opholdsareal som vist på kortbilaget. Opholdsarealet svarende til minimum 50 % af lokalplanområdet 8.3 Affald skal håndteres på egen grund eller private fællesarealer. Indsamlingsmateriel til affald skal være afskærmet eller nedgravet. 9. Forudsætninger for ibrugtagen 9.1 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal parkeringsarealer og fælles friarealer være anlagt. Arealerne skal senest være beplantet førstkommende vækstsæson efter byggeriets opførelse. Bebyggelsen skal ligeledes være tilsluttet kollektiv varmeforsyning og offentligt spildevandsanlæg. 10. Ophævelse af servitut 10.1 Servitut med dato/løbenr af 1973 og titlen Dokument om bebyggelsesforhold aflyses partielt. Det er en tilstandsservitut, der aflyses i lokalplanområdet men opretholdes på det øvrige areal. 11. Lokalplanens varige retsvirkninger Lokalplanens foreløbige retsvirkninger er beskrevet i lokalplanens redegørelse. Bebyggelse/anvendelse Efter Odense Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen jf. 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. Dispensation Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Påtegning Godkendt til offentliggørelse af By- og Kulturudvalget den 20. juni Forslaget offentligt fremlagt fra den 22. juni til den 18. august Lokalplanforslag nr

16 Bestemmelser 16 Lokalplanforslag nr

17 Bestemmelser Lokalplanforslag nr

18 LOKALPLAN