Tillæg nr. 12 til Kommuneplan og. GRÅSTEN KOMMUNE maj 2006

Transkript

1 Tillæg nr. 12 til Kommuneplan og LOKALPLAN NR. 78 for et område til boligformål Sejrsvej 114 i Rinkenæs GRÅSTEN KOMMUNE maj 2006 Teknisk forvaltning Rådhuset 6300 Gråsten Tlf Fax graasten@graasten.dk

2 Indholdsfortegnelse OFFENTLIGGØRELSE HVAD ER EN LOKALPLAN REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund 7 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Regionplanen 8 Kystnærhedszonen 8 Redegørelse for planlægning i kystnærhedszonen 8 Støj fra vej 8 Vejbyggelinie 8 Eksisterende forhold 9 Beskrivelse af projektet 9 Visualisering 9 Kommuneplanen 12 Rummelighed 12 Miljøvurdering 12 Jordforurening og affaldsdepoter 12 Teknisk forsyning 12 Fortidsminder, fredninger og kulturmiljø 13 Naturbeskyttelsesloven 13 Fredninger 13 Tilladelser fra andre myndigheder 13 INDHOLDSFORTEGNELSE Tillæg nr. 12 til Kommuneplan TILLÆG NR LOKALPLAN NR. 78 FOR ET OMRÅDE TIL BOLIGFORMÅL SEJRSVEJ 114 I RINKENÆS Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens formål Lokalplanens område og zonestatus Udstykning Områdets anvendelse Byggeriets omfang og placering Byggeriets udseende Støj Vejbyggelinie Veje og parkering Terrænregulering Teknisk forsyning Ubebyggede arealer og beplantning 17 3

3 13. Grundejerforening/ejerforening Jordforurening og affaldsdepoter Fortidsminder, fredninger og kulturmiljø Tilladelser fra andre myndigheder Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse Servitutter Retsvirkninger 18 Vedtagelsespåtegning 20 KORTBILAG NR KORTBILAG NR INDHOLDSFORTEGNELSE 4

4 OFFENTLIGGØRELSE Gråsten byråd vedtog den 8. marts 2006 lokalplanen endeligt. Forslaget var offentlig fremlagt i 8 uger fra den 22. november januar Har De spørgsmål til planen kan De kontakte Gitte W. Mathiesen, teknisk forvaltning. Lokalplanen er udarbejdet af Gråsten Kommune. Udarbejdet: 7. september Rev. 7. oktober april OFFENTLIGGØRELSE 5

5 HVAD ER EN LOKALPLAN En lokalplan er den eneste plantype, som kommunalbestyrelsen kan anvende til at fastlægge bindende bestemmelser om, hvordan de enkelte arealer i kommunen bliver anvendt og bebygget. Der skal ifølge planlovens kapitel 5 udarbejdes en lokalplan, inden et større bygge- eller anlægsarbejde bliver udført, eller der foretages væsentlige nedrivninger eller ændringer af en ejendom. Der kan altid udarbejdes lokalplan, når kommunalbestyrelsen skønner, at det er nødvendigt. I en lokalplan kan kommunalbestyrelsen fastlægge nærmere retningslinjer for, hvordan: et areal bliver anvendt, bygninger, veje og stier bliver placeret og udformet, friarealer bliver placeret og udformet, samt bevaring af bevaringsværdige huse og bymiljøer. Bestemmelserne skal medvirke til, at et område bliver anvendt og udformet under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning. Offentliggørelse Inden kommunalbestyrelsen vedtager en lokalplan endeligt, bliver der offentliggjort et forslag til lokalplan i mindst 8 uger, sådan at borgerne kan sætte sig ind i forslaget og få mulighed for at kommentere det og komme med ændringsforslag. HVAD ER EN LOKALPLAN Når kommunalbestyrelsen har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt, hvorefter den bliver tinglyst og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. Et forslag kan ikke vedtages endeligt, hvis en myndighed efter reglerne i 29 eller 29a har modsat sig dette skriftligt over for kommunalbestyrelsen. Forslaget kan først vedtages, når der er opnået enighed mellem parterne om de nødvendige ændringer. Ændringer af eksisterende forhold, f.eks. om- og nybyggeri eller ændret anvendelse af bestående ejendomme, skal være i overensstemmelse med lokalplanens ideer. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre betydende ændringer i en lokalplan, når det ikke strider mod planens overordnede idé. 6

6 REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund Gråsten Kommune har modtaget et forslag fra Rinkenæs Byhuse Aps, som ønsker at udnytte ejendommen Sejrsvej 114 til boligformål. Projektet er ikke i overensstemmelse med Kommuneplanen , der er derfor samtidig med denne lokalplan udarbejdet et tillæg nr. 12 til kommuneplanen. Formål Formålet med at udarbejde lokalplan nr. 78 er at fastlægge bestemmelser til udformning af lokalplanområdet med udgangspunkt i projektet fra Arkitekt-Bureauet Sønderborg. Konsekvenser for nærområdet Byggeriet i denne lokalplan vil have nogle visuelle forandringer for indblikket fra Sejrsvej, for nabobebyggelsen og den bagvedliggende bebyggelse Mindegaard Bed & Breakfast. Den nye bebyggelse opføres som etageejendomme bestående af 2 blokke med 5 gavlhuse i hver blok. REDEGØRELSE 7

7 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLAN- LÆGNING I henhold til lov om planlægning 16 skal en lokalplan ledsages af en redegørelse for, hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og til den øvrige planlægning. Redegørelsen skal angive, om virkeliggørelsen af planen er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Regionplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplan Grundvand Området er i Regionplanen karakteriseret som område med almindelige drikkevandsinteresser. REDEGØRELSE I forbindelse med udarbejdelse af dette forslag til lokalplan nr. 78 har kommunen vurderet, at projektet ikke udgør nogen særlig risiko for grundvandsforurening. Kystnærhedszonen Efter bestemmelserne i planlovens 16, stk. 3 skal der i redegørelsen til lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i kystnærhedszonen, oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne, og der skal ved bygningshøjder over 8,5 m anføres en begrundelse for den større højde. Herudover skal redegørelsen omfatte eventuelle andre forhold, der er væsentlige for varetagelsen af natur- og friluftsmæssige interesser. Redegørelse for planlægning i kystnærhedszonen Byggeriet vil give nogle visuelle forandringer set både fra øst og vest når man kommer til området ad Sejrsvej. Billederne i afsnittet visualisering viser området som det ser ud i dag og, hvordan området vil se ud med den planlagte boligbebyggelse. Støj fra vej Regionplan fastlægger følgende retningslinjer: I landzone inden for konsekvensområderne må der ikke ske udlæg af arealer og ændret anvendelse til miljøfølsom anvendelse, boligformål. Konsekvensområderne fastlægger en støjgrænse svarende til 55 db(a) ved eksisterende og planlagte veje. Den vejledende konsekvenszone fastlægges til 100 meter fra landevejen Kruså-Sønderborg. Udlæg af arealer til miljøfølsom anvendelse må ikke ske inden for de vejledende konsekvenszoner, med mindre det af planmyndigheden eller bygherren sandsynliggøres, at det kan ske uden at give anledning til miljøkonflikter. 8

8 Vejbyggelinie Der er tinglyst 2 byggelinier langs Sejrsvej, som skal respekteres. Fra km 10,843 til km 10,865 er tinglyst en byggelinie på 25 meter og fra km 10,865 til km 10,936 en byggelinie på 15 meter. Byggelinierne måles fra kørebanens vejmidte med et tillæg på 2 gange højdeforskellen + 1 meter til passage. Sønderjyllands amt er påtaleberettiget. Eksisterende forhold Området omfatter matr. nr af Rinkenæs ejerlav, Sejrsvej 114, Rinkenæs, 6300 Gråsten. Ejendommen er en tidligere landbrugsejendom på 2,5 ha, hvor bebyggelsen nu er nedrevet. Grunden ligger som afrunding af den sydvestlige ende af Rinkenæs by. Bag ejendommen Mindegaard ligger Bed & Breakfast, overfor ligger Rinkenæs Golf Center. Beskrivelse af projektet Se kortbilag nr. 2 - principiel illustrationsplan. Området bliver udlagt til etageboligbebyggelse med mulighed for at opføre 2 blokke bestående af hver 5 rækkehuse i 1½ - 2 etager med en maks. højde af 8,5 meter. REDEGØRELSE Facaden ligger mod syd og indgangssiden mod nord, hvor også parkeringsanlægget er placeret. Blokkene er placeret med stor indbyrdes afstand og med god afstand til naboskel, hvilket minimerer skyggefald udenfor grunden. Med den nye bebyggelses placering minimeres skyggegener i haven til ejendommen Sejrsvej 112, Mindegården og der opnås fjordudsigt fra værelserne i gavlen. Der åbnes op for indblikket til Mindegården fra vejen ved at indkørslen gøres bredere i forbindelse med etablering af en ny fælles adgangsvej. For ejendommen Sejrsvej 110 som ligger øst for grunden betyder en reduktion af den nye bygningsmasse et bedre lysindfald især sidst på dagen. Den maksimale højde på den nye bebyggelse er på 8,5 meter og det er ca. 1 meter lavere end det tidligere stuehus på Sejrsvej 114. Facaden mod vejen vil blive opført med tunge mure og støjdæmpende termoruder. Altanbrystninger består af tætte skærme af plexiglas eller hærdet glas på gummi-pakninger. Bebyggelsen består af 20 lejligheder, der kan indrettes som enten helårsboliger- eller ferieboliger. Boligerne får opholdsareal, terrasse eller altan på begge gavlender, sådan at der opnås en optimal orientering med hensyn til sol og udsigt. Terrænet og boligerne bliver hævet, sådan at de ligger i niveau med vejen. Bebyggelsen opføres i tegl. Adgang til området sker fra Sejrsvej ad en eksisterende indkørsel til Mindegård Bed & Breakfast som privat fællesvej. Der anlægges 1½ parkeringsplads pr. bolig, som placeres på de bagvedliggende arealer, som også fungerer som opholdsareal. Området vil fremstå som en arkitektonisk helhed i form og i valg af materialer og farver. 9

9 VISUALISERING Set fra Fjordvej Set fra Kruså 10

10 Set fra Stranderødvej VISUALISERING 11

11 Visualisering Illustrationerne på side 10 og 11 viser mulig bebyggelse og udformning af udenomsarealer og p-pladser. Kommuneplanen Lokalplanområdet er ikke omfattet af kommuneplanens rammer. Byrådet har derfor samtidig med lokalplanens offentliggørelse vedtaget at fremlægge et forslag til tillæg til kommuneplanen. Det nye tillæg til kommuneplanen nr. 12 indeholder rammerne for den fremtidige bebyggelse og udnyttelse af området. Området udlægges til boligformål. Rummelighed Tabellen viser de arealer, som er udlagt til byformål i Kommuneplanen , som endnu ikke er lokalplanlagt. Område Lokalby 1 Rinkenæs Lokalby 2 Kværs/Tørsbøl Kommuneby Gråsten/Alnor 1. Byomdannelse (ha) 2. Byzone (ha) 3. I komm. pl. ramme (ha) 6. I regionplanen (ha) I alt (ha) Ubebyggelige arealer (ha) Reel restrummelighed (ha) ,4 17,4-3 14, ,5 0 4,5-1, REDEGØRELSE Miljøvurdering I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer nr. 316 af 5. maj 2004 skal myndigheder foretage en miljøvurdering af planers og programmers indvirkning på miljøet. Kravet om miljøvurdering omfatter som udgangspunkt planer og programmer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser for projekter, der er omfattet af VVM-direktivets bilag I og II inden for landbrug, skovbrug, fiskeri, energi, industri, transport, affaldshåndtering, vandforvaltning, telekommunikation, turisme, fysisk planlægning og arealanvendelse. I forbindelse med udarbejdelse af dette forslag til lokalplan nr. 78 har kommunen vurderet, at projektet ikke er omfattet af lovens bilag 3 og 4, fordi projektet omfatter et mindre område på lokalt plan, der ikke forventes at udgøre en væsentlig indvirkning på miljøet. Jordforurening og affaldsdepoter Overskudsjord fra byggemodning og byggeri kan anvendes på lokalplanens område. Placeres det andre steder, skal det ske efter aftale med Gråsten Kommune, Torvet 8, 6300 Gråsten, tlf.nr Arealet er ikke kortlagt i henhold til jordforureningsloven. Af jordforureningslovens 71 fremgår det, at»såfremt der under bygge- eller jordarbejde på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses. Tilsvarende på et kortlagt areal, såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtigelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader pågældende arbejde udføre«. 12

12 Teknisk forsyning Området bliver separatkloakeret ved byggemodningen. Spildevandet renses på rensningsanlægget ved HUK. Regnvand og overfladevand fra området ledes til nærmeste recipient. Området skal vandforsynes fra fælles privat vandforsyning. Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Der skal sikres mulighed for placering og tømning af affaldsstativer. Der må ikke opsættes udendørsantenner i området. Bebyggelsen skal tilsluttes til bynettet eller andet kabel TV. Fortidsminder, fredninger og kulturmiljø Haderslev Museum har foretaget en arkivalsk kontrol af lokalplanområdet. På baggrund heraf mener museet ikke, at der indenfor det af lokalplanforslaget berørte område findes væsnetlige bevaringsværdier i form af jordfaste fortidsminder, der vil blive berørt af forslaget. REDEGØRELSE Bygherre skal i øvrigt være opmærksom på, at hvis der under anlægsarbejdet på området alligevel påtræffes jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg, skal anlægsarbejdet omgående indstilles i det omfang, det berører fortidsmindet og Haderslev Museum underrettes: Haderslev Museum, Dalgade 7, 6100 Haderslev, tlf. nr Jfr. museumslovens 27, lov nr. 473 af 7. juli Naturbeskyttelsesloven Der er ikke registreret naturbeskyttede arealer på ejendommen. Fredninger Der er ikke registreret fredninger på arealet. Tilladelser fra andre myndigheder Sønderjyllands Amt skal meddeles tilladelse til udledning af regnvand til recipient samt i forbindelse med adgangsforhold til Sejrsvej. Servitutter Der er tinglyst følgende servitutter på ejendommen: 1. Dok. oversigt mv. 2. Dok. om byggelinier mv. 3. Dok. om adgangsbegrænsning. 4. Dok. om byggelinier mv. 5. Dok. om byggelinier mv. 7. Endeligt skøde. 13

13 Tillæg nr. 12 til Kommuneplan I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002 med senere ændringer) fastsættes følgende rammebestemmelser for indholdet af en lokalplan, der tilvejebringes inden for rammeområde Formålet med tillægget er at give mulighed for at etablere boliger på matr. nr af Rinkenæs ejerlav. Området skal ændres fra jordbrugsområde til boligformål. Der er udarbejdet nye rammebestemmelser for matr. nr af Rinkenæs ejerlav. TILLÆG NR. 12 Nye bestemmelser for rammeområde 3.23 Anvendelse: Boligformål, etageboliger. Bebyggelsesprocent: 50. Bygningshøjde: maks. 8 ½ meter. Parkering: 1½ pr. bolig. Varmeforsyning: Naturgasforsyning. Etageantal: 2. Opholdsarealer: Bygningsreglementets bestemmelser. 14

14 Vedtagelse Forslag til kommuneplantillæg nr. 12 er vedtaget til offentliggørelse af Gråsten byråd den 11. oktober Bendt Olesen borgmester Ejner Stølting kommunaldirektør TILLÆG NR. 12 Kommuneplantillægget er vedtaget endeligt af Gråsten byråd den 8. marts Bendt Olesen borgmester Ejner Stølting kommunaldirektør 15

15 LOKALPLAN NR. 78 FOR ET OMRÅDE TIL BO- LIGFORMÅL SEJRSVEJ 114 I RINKENÆS Lokalplanens bestemmelser I henhold til planloven, lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002 med senere ændringer fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål 1.1. at fastlægge den fremtidige arealanvendelse til boligformål at fastlægge retningslinier for fremtidigt byggeri, sådan at bebyggelsen fremstår som en arkitektonisk helhed. 2. Lokalplanens område og zonestatus 2.1. Lokalplanen er afgrænset som vist på kortbilag nr. 1 og omfatter matr. nr af Rinkenæs, Rinkenæs ejerlav samt alle parceller, der efter den 1. september 2005 udstykkes fra lokalplanens område. BESTEMMELSER 2.2. Lokalplanområdet ligger i landzone og overføres ved lokalplanens endelige vedtagelse til byzone. 3. Udstykning 3.1. Lokalplanområdet kan ikke udstykkes yderligere De enkelte boliger/ferieboliger kan ikke udstykkes matrikulært. 4. Områdets anvendelse 4.1. Området må anvendes til bolig/feriebolig bebyggelse, udenomsarealer/legepladser, veje, stier og parkeringspladser Boligerne er ikke på noget tidspunkt omfattet af boligreguleringsloven om bopælspligt. 5. Byggeriets omfang og placering 5.1. Boligblokkene skal placeres som vist på kortbilag nr Bebyggelsen må opføres med højst 2 etager og en maksimal højde på 8,5 m Krav til lege- og opholdsarealer skal følge bestemmelserne i bygningsreglementet Bebyggelsesprocenten for området under ét må ikke overstige 50 %. 6. Byggeriets udseende 6.1. Udvendige bygningssider skal fremstå i teglsten eller beton/pudset beton malet i afdæmpede farver. Mindre facadepartier kan udføres i andre materialer, f.eks. glas. 16

16 6.2. Tage skal udføres som sadeltage beklædt med listepap, teglsten eller skifersten Skilte og reklamer, bortset fra almindelige navne- og nummerskilte må ikke opsættes Belysningskilder skal være afskærmede, sådan at de ikke generer trafikken på Sejrsvej Der må ikke anvendes reflekterende materialer. 7. Støj 7.1. Der skal etableres de foranstaltninger, som er nødvendige, for at trafikstøjniveauet ikke overstiger 55 db(a) målt i skel jfr. retningslinjerne i Regionplan Vejbyggelinie 8.1. Der er tinglyst 2 byggelinier langs Sejrsvej, som skal respekteres. Fra km 10,843 til km 10,865 er tinglyst en byggelinie på 25 meter og fra km 10,865 til km 10,936 en byggelinie på 15 meter. Byggelinierne måles fra kørebanens vejmidte med et tillæg på 2 gange højdeforskellen + 1 meter til passage. Sønderjyllands amt er påtaleberettiget. BESTEMMELSER 9. Veje og parkering 9.1. Området har adgang fra Sejrsvej ad en privat fælles vej for ejendommene Sejrsvej 112 og Der skal anlægges 1½ parkeringspladser pr. bolig i området. 10. Terrænregulering Der må kun foretages terrænreguleringer sådan at færdigregulerede terræn er i niveau med Sejrsvej. 11. Teknisk forsyning Alle ledninger skal føres i jord Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Der må ikke installeres elvarme Bebyggelsen skal tilsluttes offentligt spildevandsanlæg Bebyggelsen skal tilsluttes fælles privat vandforsyningsanlæg Der må ikke opsættes udendørsantenner i området. Bebyggelsen skal tilsluttes til bynettet eller andet kabel TV Belysning inden for området skal placeres sådan at det ikke generer trafikken på Sejrsvej. 12. Ubebyggede arealer og beplantning Ubebyggede dele af området skal anlægges og vedligeholdes med belægning eller beplantning, sådan at området fremtræder bymæssigt. 17

17 13. Grundejerforening/ejerforening 13.1 Der skal oprettes en ejerforening med medlemspligt for alle ejere Medlemspligt er foreskrevet ved erhvervelse af ejendom i lokalplanområdet Ejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fælles anlæg Ejerforeningens vedtægter skal godkendes af byrådet. 14. Jordforurening og affaldsdepoter Hvis der under bygge- eller anlægsarbejder konstateres jordforurening eller affaldsdepot, skal arbejdet straks standses, og byrådet skal underrettes herom jfr. Jordforureningslovens Fortidsminder, fredninger og kulturmiljø Bygherre skal i øvrigt være opmærksom på, at hvis der under anlægsarbejdet på området alligevel påtræffes jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg, skal anlægsarbejdet omgående indstilles i det omfang, det berører fortidsmindet og Haderslev Museum underrettes:haderslev Museum, Dalgade 7, 6100 Haderslev, tlf. nr Jfr. museumslovens 27, lov nr. 473 af 7. juli BESTEMMELSER 16. Tilladelser fra andre myndigheder Sønderjyllands Amt skal meddele udledningstilladelse til udledning af regn- og overfladevand direkte til recipient Sønderjyllands Amt skal meddele tilladelse i forbindelse med adgangsforhold til Sejrsvej. 17. Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse Ny bebyggelse må først tages i brug, når bebyggelsen er tilsluttet varmeforsyning De af Sønderjyllands Amt stillede vilkår i forbindelse med etablering af adgangsforhold til ejendommen skal overholdes Inden byggetilladelse meddeles skal det dokumenteres at grænseværdier for støj ved veje kan overholdes De eventuelle støjdæmpende foranstaltninger der er nødvendige for at trafikstøjniveauet ikke overstiger 55 db(a) målt i skel skal overholdes. 18. Servitutter Private servitutter eller andre tilstandsservitutter der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planens bestemmelser. 19. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger indtræder ved planens offentliggørelse. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 18

18 19.2. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen, jf. planlovens 19, stk Dispensation kan kun meddeles efter forudgående naboorientering, medmindre kommunalbestyrelsen skønner, at en forudgående orientering er af underordnet betydning for de personer og foreninger, der efter bestemmelsen normalt skal orienteres, jf. planlovens Større afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. BESTEMMELSER 19

19 Vedtagelsespåtegning Forslag til lokalplan nr. 78 er godkendt til offentliggørelse af Gråsten byråd, den 11. oktober Bendt Olesen Ejner Stølting borgmester kommunaldirektør Lokalplan nr. 78 er endeligt vedtaget af Gråsten byråd, den 8. marts VEDTAGELSE Bendt Olesen borgmester Ejner Stølting kommunaldirektør 20

20 KORTBILAG NR. 1 21

21 KORTBILAG NR. 2 22