Vurderingsrapport vedr. ejendommen: A/B Duegården

Transkript

1 Vurderingsrapport vedr. ejendommen: A/B Duegården Godthåbsvej 74 / Duevej 4-28 Matr. nr. 15 c Frederiksberg Ref.: V.3974 Rekvirent: advokat Torben Winnerskjold på vegne Andelsboligforeningen Duegården Vurderingsdato: og

2 Side 2 af 28 INDHOLDSFORTEGNELSE 1 Sammenfatning Rekvirent Valuar Vurderingsobjekt Besigtigelse Beskrivelse Adkomstforhold Vurderingsformål Vurderingstema Dokumenter og bilag Indhentede oplysninger Specifikationer Art og anvendelse Grundareal BBR-oplysninger Offentlig ejendomsvurdering Vandforsyning og -afledning Brandmæssige forhold Elforsyning og -installation Energimæssige forhold Forsikringsforhold Kommune, region og zonestatus Planforhold Byrder og servitutter Grundejernes Investeringsfond Panthæftelser Forurening Markedsmæssige forhold (juli 2010) Økonomisk baggrund Markedsleje for kontorer/klinikker Markedsleje for detailhandelslejemål Investeringsmarkedet for erhvervsejendomme Atypiske markedsforhold Styrker og svagheder Oversigt Besvarelse Forudsætninger Habilitetserklæring Copyright Fremsendelse Bilag... 24

3 Side 3 af 28 1 Sammenfatning Værdifastsættelsen er baseret på en sammenvejning af foretagne markedsanalyser, DTZ s øvrige markedskendskab, de foretagne afkastberegninger for første års afkast. Værdifastsættelsen er foretaget på baggrund af ejendommens stand på besigtigelsestidspunktet. Der er ikke foretaget en egentlig byggeteknisk gennemgang, og bedømmelsen af ejendommens stand er delvist baseret på ejers oplysninger. Værdifastsættelse pr kr skriver kroner to hundrede og halvfems millioner 00/100 Værdifastsættelse pr kr skriver kroner to hundrede og firs millioner 00/100 København, den 20. september 2010 DTZ Egeskov & Lindquist A/S Louis Kjærgaard, partner, MDE statsaut. ejendomsmægler & valuar Kim Valentin, juridisk chef advokat

4 Side 4 af 28 2 Rekvirent A/B Duegården c/o Advokat Torben Winnerskjold Abel & Skovgård Larsen Sønder Allé Århus C 3 Valuar Statsaut. ejendomsmægler & valuar, MDE, Louis Kjærgaard og advokat Kim Valentin, begge DTZ Egeskov & Lindquist A/S. 4 Vurderingsobjekt Ejendommen matr. nr. 15 c Frederiksberg, beliggende Godthåbsvej 74 / Duevej 2 28, 2000 Frederiksberg. 5 Besigtigelse Den: 31. august 2009 Til stede: Formand for foreningen Aksel Walløe Hansen Vicevært Bekim Daljifi Louis Kjærgaard, DTZ Egeskov & Lindquist A/S. 6 Beskrivelse Ejendommen, der er opført i 1963 af arkitekt Jørgen Haahr for direktør Jac Hartmann, består af to sammenbyggede bygninger opført med 14 opgange i alt. Bygning 1 mod Godthåbsvej er opført til 5. sal, medens bygning 2 mod Duevej er opført til 6. sal. Ejendommen anvendes for langt størstepartens vedkommende som beboelse, medens en mindre del anvendes til erhverv. Dels en tandlægeklinik og dels en dagligvarebutik som anvendes af Netto/Dansk Supermarked begge i bygning 1. Der er tale om en velbeliggende hjørneejendom opført i gule mursten med fladt tag beklædt med tagpap. Der er mørke vinduer i ejendommen og lejlighederne mod Duevej har alle altaner. Samtlige lejligheder er gulvbelagt med fyrretræsparket og fremstå naturligvis i meget forskellig tilstand. Samtlige badeværelser er belagt med sort terrazzo. Der er istandsatte altaner over alt med rustfrit nedløb og træ rækværk til altanerne, efter det oplyste er størrelsen på samtlige altaner 3,6 x 1,7 meter.

5 Side 5 af 28 På østsiden af ejendommen er der i 1990 isat nye vinduer i træ og aluminium og de vestvendte har vi originale trævinduer, dog oplyses det, at 6. sals vinduer er renoveret omkring Overalt i opgangene er der led pærer mellem 1,4 4 W. Der er kælder under hele ejendommen langs Duevej, en del af den er fyrrum m.v., men ved de 3 første og 3 sidste opgange er der cykelkælder og det er altså i kælder og på terræn samtlige opbevaringsrum som hører til lejlighederne ligger. Affaldsskakter som på Duevej findes i de enkelte lejligheder, findes på Godthåbsvej på svalegangene. Der er elevator i samtlige opgange som både fører til samtlige etager samt kælder. Max 3 personer 225 kg. I opgangene er der endvidere porttelefoner samt indvendige postkasser. Det fremgår af et opsat skilt på ejendommen, at denne er præmieret af Frederiksberg Kommune i beboelseslejligheder er besigtiget: Lejlighed nr. 49 beliggende på Godthåbsvej. Adgang sker via en svalegang, der er som nævnt træparket og gipslofter. Det er en lille et-værelses med kammer. Køkkenet, der fremstår originalt, er ganske lille og der er ingen dør til dette. Der er et enkelt lille badeværelse med brusebad. Duevej 8, 5 tv. er en 3 værelses med 2 kamre på i alt 119 m2. Der er et stort toilet med bad som fremstår originalt med hvide klinker og sort terrazzo. Endvidere er der et ekstra gæstetoilet i denne lejlighed. Det bemærkes, at der var kraftig tobakslugt i opgang no. 8. Duevej 4, 3 th. er en højre lejlighed på i alt 106 m2, der er 2 værelser og 2 kammer. Lejligheden er netop fraflyttet. Der er et originalt køkken med stålbordblade og vask i en. Der er elradiator i køkkenet. Og der er også her et badeværelse og et ekstra gæstetoilet. Duevej 20, 6. sal er en penthouse lejlighed. En helt speciel lejlighed som har loft til kip i store dele af lejligheden. Helt specielt i denne lejlighed (det er den eneste lejlighed, som har det) er der etableret en hems med en stor trappe op til. Her findes en stor terrasse med flisebelægning, en del af terrassen er overdækket og der er ligesom lavet en dørløsning, men det er noget helt specielt for denne lejlighed. Alle 13 penthouse lejligheder har pejs. Endvidere besigtigede vi to erhvervslejemål. Netto, som er en helt almindelig Nettobutik. Der er fliser på gulvene og kælder nedenunder. Loftshøjden var skønsmæssigt 3,5 meter. Tandlægeklinikken på 1. sal, som egentlig består af 4 stk. 52 m2 lejligheder og 1 stk. 67 m2 lejlighed, der er lagt sammen til i alt 275 m2. Den er nyrenoveret og nyindrettet med fyrretræs parketgulve og glasvægge. Badeværelser og køkken m.v. er ligeledes total nyindrettet. Nydelig og meget lys tandlægeklinik. Der var aircondition og udluftning i nogle af rummene Der henvises i det hele til vedhæftede kort og fotos.

6 Side 6 af 28 7 Adkomstforhold Ifølge tingbogen tilhører ejendommen Andelsboligforeningen Duegården. 8 Vurderingsformål Vurdering til brug for ansættelse af ejendommens værdi pr. den 24. februar hhv. pr. den 8. juli Vurderingstema Vurdering i henhold til lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber 5 stk. 2. litra b af ejendommens kontante markedsværdi som boligudlejningsejendom pr. den og pr. den Markedsværdien defineres som den vurderede sum, for hvilken et aktiv skulle kunne omsættes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel mellem gensidigt uvildige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. 10 Dokumenter og bilag Skattebilletter for 2010 Ejendomsvurdering pr Årsregnskab 2009 Årsrapport 2008 Årsrapport 2007 Byggeregnskab vedr. renoveringsprojekt Forsikringspolice fra Codan, police nr af Præmieopkrævning fra Codan af Driftsbudget for 2007 Varsling af lejeforhøjelse pr Budget 2010 godkendt på ordinær generalforsamling den Referat af stiftende generalforsamling den Referat af ekstraordinær generalforsamling den Referat af ordinær generalforsamling den Referat af ekstraordinær generalforsamling den Referat af ekstraordinær generalforsamling den Referat af ordinær generalforsamling den Referat af ekstraordinær generalforsamling den Referat af ordinær generalforsamling den Energimærkning af Tilstandsrapport for ejendommens skalmur af Lejeroversigt (boliglejere) af Lejeroversigt (erhvervslejere) af Lejeroversigt af

7 Side 7 af 28 Lejekontrakt med Netto Marked Århus A/S, dateret Lejekontrakt med Tandlæge Kathrine Kjær ApS, dateret Indhentede oplysninger Uofficiel tingbogsattest af BBR-ejermeddelelse af Kommuneplan 2005 Oplysninger fra GI af Oplysning fra Oline.dk Oplysninger fra boligsiden.dk Oplysninger fra boliga.dk Oplysninger fra realkreditnettet.dk 12 Specifikationer 12.1 Art og anvendelse Ifølge offentlig vurdering pr anvendes ejendommen til beboelse Grundareal Ifølge tingbogen andrager ejendommens grundareal m2, heraf vej 71 m BBR-oplysninger Ifølge BBR-ejermeddelelsen har ejendommens bygningsarealer følgende specifikationer, idet der gøres opmærksom på, at arealerne ikke er efterkontrolleret af os. Bebygget Samlet Antal Tag- Kælder Samlet Samlet Antal areal byg.areal etager etage areal boligareal erhvervs- lejl. areal Bygning m m2 6 0 m2 853 m m m2 40 Bygning m m m m m2 0 m2 143 I alt m m m m m m2 183 Lejlighederne er 40 to-værelses lejligheder á 54 m2, 130 tre-, fire- og fem-værelses lejligheder á m2 og 13 syv-værelses penthouselejligheder á 205 m Offentlig ejendomsvurdering Den offentlige ejendomsværdi er for 2008 ansat således: Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr

8 Side 8 af Vandforsyning og -afledning Ejendommen forsynes fra offentligt alment vandforsyningsanlæg og har afløb til offentligt spildevandsanlæg Brandmæssige forhold Ejendommen forudsættes at opfylde de nugældende brandmyndighedskrav. Der ses ikke umiddelbart mangler i henhold til kravene Elforsyning og -installation Ejendommen er udstyret med de for en etagebeboelsesejendom sædvanlige elinstallationer Energimæssige forhold Ejendommen opvarmes med fjernvarme. Energimærkning af anfører energimærke D med besparelsesforslag på godt kr. 6,1 mio. til efterisolering af ydervægge, hvilket vil give en årlig besparelse på ca. kr og en tilbagebetalingstid på 38,7 år Forsikringsforhold Ejendommen er omfattet af en ejendomsforsikring hos Codan ved policenr Forsikringen dækker brand og anden bygningsbeskadigelse, herunder svamp og insekt, og den årlige præmie 2010/2011 er oplyst til kr Policen angiver ingen usædvanlige vilkår af betydning for værdifastsættelsen Kommune, region og zonestatus Ejendommen er beliggende i byzone i Frederiksberg Kommune, Region Hovedstaden Planforhold Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 29 for Frederiksberg Kommune, der udlægger området til boligformål. Bebyggelse i området må kun anvendes til beboelse i selvstændige lejligheder og må ikke anvendes til nogen form for erhverv, herunder til hotel, pensionat, klublejligheder eller lignende, dog må et enkelt værelse i en lejlighed af lejlighedsindehaveren uden medhjælp anvendes til erhverv, som ikke består af produktionsvirksomhed eller er led i en sådan eller kræver lager. Endvidere må en mindre del af en lejlighed udlejes til logerende. Kældre og evt. parterreetager må kun benyttes til fælles formål for bygningens beboere, herunder samlingsrum, parkering, pulterrum og lignende samt til rum som er nødvendige for selve bygnings funktion. Undtaget herfra er ejendomme langs Godthåbsvej, hvor de to nederste etager (stue og 1. sal) i bebyggelsen langs vejen i almindelig husdybde må benyttes til forretningsformål. De øvrige etager må benyttes til beboelse samt pensionat og klublejligheder. Endvidere kan der i de enkelte beboelseslejligheder af lejlighedens indehaver udøves sådanne erhverv, der efter kommunalbestyrelsens skøn almindeligvis udøves i beboelseslejligheder, herunder de såkaldte liberale erhverv (virksomhed som advokat, arkitekt, ingeniør, læge og lignende), når der opretholdes en beboelse på mindst 3 værelser, omfattende mindst 2/3 af lejlighedens areal ekskl. trappe. Eventuelle kælderetager må anvendes til lager og forretningsvirksomhed.

9 Side 9 af 28 Ejendommen er omfattet af kommuneplanens rammer for lokalplanlægningen for område 4.B.2, der udlægger området til etageboliger. Maksimal bebyggelsesprocent 110 Maksimalt etageantal ekskl. tagetage Byrder og servitutter Ifølge tingbogen er der tinglyst følgende byrder og servitutter på ejendommen: Dokument om forpligtelse til hegn, bebyggelsesindskrænkning Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. evt. forpligtelse til at deltage i omkostninger ved anlæg af vej og nedlægning af vand- og kloakledninger Dokument om afgivelse af areal til offentligt fortov dog at det henfører under ejendommens ubebyggede arealer Dokument om fælles brandmur/gavl m.v., gårdkælder m.v Dokument om kælderlokale, hegn m.v Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v Dokument om evt. fjernelse af kedler til varmeanlæg og radiatorer Dokument om transformerstation m.v Lejekontrakt om udlejning af 16 bilparkeringspladser, regler for opsigelse, aflysning m.v Dokument om Frederiksberg Kommunes fortrinsret mht. 36 lejligheder m.v Dokument om afgivelse af areal til Frederiksberg Kommune Dokument om afgivelse af areal til offentligt fortov, renholdelse heraf m.v Dokument om vilkår for tilladelse til at der opsættes baldakin ud for Godthåbsvej 74 m.v Dokument om fjernvarme m.v Dokument om tilbudspligt iht boligministeriets bekendtgørelse nr. 96 af 25/3 75 m lov om leje m.v Dokument om betingelse for tilladelse til opførelse af vindfang tilbygning ved hjørnet af Duevej og Godthåbsvej Lokalplan nr Dokument om vilkår for tilladelse til at opføre et 34,5 m2 vindfang Lejekontrakt med Netto Marked Århus A/S vedr. butikslokale m.v Deklaration vedr. salgs- og pantsætningsforbud. Påtaleberettiget: Nykredit Bank Lejekontrakt mellem A/B & Tandlæge Katrine Kjær ApS. Uops. i 15 år fra udlejers side Tillæg til deklaration vedr. transformerstation Udskrifter af de enkelte servitutter er ikke modtaget og derfor ikke gennemgået, men umiddelbart vurderes de tinglyste servitutter ikke at være særligt belastende for ejendommens omsættelighed eller værdifastsættelse på vurderingstidspunktet. Der tages dog forbehold for deklaration lyst den vedr. salgs- og pantsætningsforbud.

10 Side 10 af Grundejernes Investeringsfond Senest tilgængelige saldi (forud for de to vurderingstidspunkter) for 18 og 18b er pr , hvor saldiene udgjorde følgende: 18 kr. 0 18b kr saldoen refunderes ikke i forbindelse med en handel. 18b saldoen følger ejendommen - beløbet er bundet i GI, og der sker derfor ikke en egentlig refusion Panthæftelser Eksisterende panthæftelser er nærværende vurdering uvedkommende, idet ejendommen vurderes på kontantbasis Forurening Ifølge tingbogsattest af er der ikke foretaget notering om at ejendommen er kortlagt som jordforurenet. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. 13 Markedsmæssige forhold (juli 2010) 13.1 Økonomisk baggrund Danmark har været inde i en periode med recession og er fortsat ramt af den globale økonomiske krise. Recessionen varede i fire kvartaler, men er nu afløst af en ganske svag vækst. Nedgangen i aktiviteten er bremset noget op, kraftigt hjulpet af de markante økonomisk-politiske tiltag, der er gennemført over det meste af verden. Dansk økonomi er dermed kommet fri af den nedgang i tillid, efterspørgsel og produktion, som fulgte efter finanskrisens eskalering i september Boligmarkedet er stabiliseret, forbrugertilliden er tilbage på et normalt niveau og privatforbruget stiger pænt. Også eksporten ser ud til at være i fremgang, trukket af den gradvise genopretning af verdensøkonomien. Egentlig økonomisk ekspansion har dog endnu lange udsigter, hvilket især skyldes den pt. eskalerende europæiske gældskrise, som blandt andet har medført markante fald på alverdens aktiemarkeder. Samtidig er der tegn på, at den spirende økonomiske vækst i USA igen er på retur samt tegn på en tiltagende spekulation i en tilbagevenden til egentlig recession. Investorerne søger igen mod sikker havn med en stærkt øget interesse for statsobligationer i lande som Tyskland og Danmark, som er mindre gældsatte, hvilket har medført faldende renter. Gennem andet halvår 2009 er BNP vokset med ca. 1,25 % på årsbasis og fremgangen ventes at fortsætte. Produktionen skønnes at stige med 1,4 % i år og 1,7 % næste år. Fremgangen i år er særligt drevet af den usædvanligt lempelige penge- og finanspolitik i Danmark

11 Side 11 af 28 og en række andre lande. I 2011 er væksten i højere grad båret af eksport og private investeringer, og fremgangen er dermed mere selvbærende. Udviklingen i den registrerede ledighed og bruttoledigheden har overrasket positivt de seneste måneder og skønnet for 2010 og 2011 er nedjusteret markant. Den registrerede ledighed ventes at udgøre henholdsvis personer i år og personer næste år. Den danske økonomi hviler på et relativt stærkt, men fortsat noget usikkert fundament efter flere år med høj vækst. Udenlandsgælden og den offentlige gæld er væsentligt reduceret igennem det første årti, men er igen stigende. Efter en periode med overskud på de offentlige finanser er disse nu vendt til et underskud. Betalingsbalancen er forsat positiv og udvikler sig med et fortsat stigende overskud, godt hjulpet af relativt uændret vækst i importen. Danmark er et af de lande, der har den mest lempelige finanspolitik i 2009 og Det medvirker til en stor svækkelse af de offentlige finanser. Underskuddet på de offentlige finanser skønnes til 5,1 % af BNP i 2010 og 4,4 % i Finanspolitikken er lempet markant i 2009 og 2010 for at understøtte vækst og beskæftigelse. Lavkonjunkturen i 2009 og 2010 og den ekspansive finanspolitik indebærer store underskud på de offentlige finanser. Underskuddet på de offentlige finanser i 2009 er opgjort til 46,7 mia. kr., og det forventes at stige til 88,2 mia. kr. i Det svarer til 2,8 pct. af BNP i 2009 og 5,1 pct. af BNP i Samlet set svækkes de offentlige finanser med knap 150 mia. kr. fra 2008 til Internationale økonomer advarer fortsat om, at den globale økonomi er inde i den værste økonomiske krise i nyere tid og der er fortsat usikkerhed omkring udviklingen i den internationale økonomi, primært i Europa og til dels i USA, hvorimod landene i Asien ser ud til at være kommet tidligere ud af krisen. Nedjusteringer af væksten på Danmarks eksportmarkeder påvirker vækstudsigterne i negativ retning, og i de mest pessimistiske prognoser er der udsigt til en markant anderledes økonomisk udvikling i Danmark i fremtiden. Ledigheden er fortsat lav og der var ved udgangen af maj 2010 ca ledige, svarende til 4,1 % arbejdsløshed. For året 2009 faldt den samlede beskæftigelse med personer svarende til 3,6 % af arbejdsstyrken. Tilbagegangen i Danmarks BNP har allerede medført en markant stigning i ledigheden gennem 2009, dog set i et internationalt lys, fra et meget lavt niveau. Med stor uudnyttet kapacitet i erhvervslivet forventes arbejdsløsheden fortsat vokse det næste års tid, måske mere, afhængig af udviklingen i den internationale handel og privatforbruget i Danmark. På grund af den demografiske udvikling reduceres den danske arbejdsstyrke i de kommende mange år med ca personer årligt, hvilken i nogen grad på kort og mellemlang sigt dog vil modvirke en endnu værre udvikling i ledigheden. Modsat virkning har en tiltagende udflytning af arbejdspladser til diverse billiglande. På boligmarkedet er der fortsat et stort antal boliger til salg, lange liggetider og få handler. Seneste tal fra Realkreditrådet tyder imidlertid på at prisfaldet på ejerboliger er stoppet, især i Københavnsområdet, hvilket bør ses i lyset af det pt. meget lave renteniveau på flexlån med kort løbetid. På lidt længere sigt er der dog forventning om, at den korte rente vil falde tilbage til et mere normalt og højere niveau, hvilket vil påvirke boligmarkedet i negativ ret-

12 Side 12 af 28 ning. Denne udvikling lægger en dæmper på det private forbrug og dermed på den økonomiske vækst. Der har i Danmark fra 2004 og fremefter været et atypisk højt privatforbrug, der er blevet gjort muligt af skattelettelser, et lavt renteniveau, stigende boligpriser og dermed stigende friværdier og rekordhøj beskæftigelse. Privatforbruget toppede i 2005 med realvækst på 5,2 % og var i ,8 % og i ,3 %. Privatforbruget regnet i sæsonkorrigerede, faste priser (2000) er faldet ca. 6 % i perioden 4. kvartal 2007 til 4. kvartal Det private forbrug forventes i 2010 i nogen grad at blive understøttet af en pæn stigning i de disponible indkomster og skattelettelser i resten af Der er siden efteråret 2008 gennemført meget kraftige lempelser i både penge- og finanspolitikken, som har haft gradvis stigende effekt. Lempelserne forventes at bidrage til en fortsat gradvis, moderat forbedring af konjunkturerne, men ikke egentlig ekspansion i økonomien. Virksomhedernes adgang til banklånsfinansiering er fortsat ganske svær, og kreditstramningerne opleves konkret som højere rente og krav om større sikkerhed. Det danske renteniveau følger normalt renteniveauet i euro-området, men med baggrund i den igangværende finansielle krise har der i en periode været en betydelig renteforskel. Renteforskellen er dog igen indsnævret til sit normale leje. Den nuværende økonomiske situation rummer fortsat en risiko for, at krisen forværres yderligere, og bliver svækkelsen i udlandet dybere og mere længerevarende end antaget, vil det få yderligere negativ effekt på de økonomiske forhold. Konjunkturudsigterne er derfor fortsat behæftet med større usikkerhed end under mere stabile forhold Markedsleje for kontorer/klinikker Markedslejen for kontorer uden for de største byer, har i perioden fra 2006 til ultimo 2009, ligesom i de store byer først bevæget sig op, men er efter finanskrisens indtog faldet tilbage ned til et niveau omkring niveauet i 2006, som en følge af den tiltagende recession i den seneste del af perioden, hvor sekundære beliggenheder og yderområder er blevet særligt ramt. For så vidt angår Hovedstaden, Århusområdet og de største byer har vi endnu ikke med overbevisning kunnet konstatere væsentlige fald i lejeniveau, om end lejermarkedet er noget svagere, især hvad angår den ældre og mere umoderne bygningsbestand. Lejerne er tiltagende mere kritiske både hvad angår beliggenhed, men også hvad angår funktionel indretning i forsøg på optimering af den samlede lejeomkostning. Moderne byggeri og indretning giver ofte mulighed for en bedre udnyttelse af de anvendte arealer, hvilket samlet set reducerer omkostningen på trods af at der betales en højere leje pr. m Markedsleje for detailhandelslejemål For så vidt angår Hovedstaden og de største byer har vi endnu ikke med overbevisning kunnet konstatere væsentlige fald i lejeniveau, om end lejermarkedet er noget svagere, især hvad angår sekundære beliggenheder og den ældre, mere umoderne bygningsbestand. Le-

13 Side 13 af 28 jerne er tiltagende mere kritiske både hvad angår beliggenhed, men også hvad angår funktionel indretning i forsøg på optimering af den samlede lejeomkostning. Markedslejen for detailhandelslejemål uden for de største byer har i perioden fra 2006 til ultimo 2009, ligesom i de store byer, først bevæget sig op, men er efterfølgende faldet tilbage ned til et niveau omkring niveauet i 2006, som en følge af den tiltagende recession i den seneste del af perioden, hvor sekundære beliggenheder og yderområder er blevet særligt ramt. I Danmark sker der en fortsat koncentration af detailsalget, idet salget flytter sig fra de mindre til de større byer og fra de gamle shopping centre til de mere moderne centre. Salget bevæger sig også fra de selvstændige butikker til detailkæderne, enten de frivillige kæder eller kapitalkæderne. I denne udvikling klarer de store byers butiksstrøg sig generelt godt i konkurrencen med de moderne centre. Denne udvikling resulterer i en meget stor konkurrence om de bedste beliggenheder og tvinger også detailhandlen til stadigt at blive mere konkurrencedygtig. De sidste 5 års vækst i detailsalget frem til starten af 2008 har skabt en stor efterspørgsel på detailarealer, som det historisk har været vanskeligt at udvikle i Danmark på grund af planlovgivningen. Nylige lempelser i planlovgivningen har været medvirkende til, at der de seneste år er kommet mange nye shoppingcentre til og samtidig er ældre shoppingcentre blevet moderniseret, hvilket tilsammen har givet mange nye eller renoverede m2 butiksarealer. Der er de seneste år investeret store milliardbeløb i butikscentre landet over, og der er en forventning om, at det er en udvikling, der vil fortsætte. Tomgangen for detailarealer har været svagt stigende fra slutningen af 2006, men er fortsat på et lavt niveau og efterspørgslen på detailarealer i Danmark er fortsat ganske høj. Ved udgangen af 1. kvartal 2010 var 5,13 % af det samlede butiksareal i Danmark ledigt en stigning fra 4,51 % i forhold til samme tid året før. Også i Københavns omegn er tomgangen inden for detailhandlen stigende - ved udgangen af 1. kvartal 2010 med 3,4 %, svarende til i alt m2 ledige detailhandelslokaler, og tendensen er en kontinuerlig stigning i ledige detailhandelslokaler. Udbuddet af ledige detailhandelslokaler forventes at stige de kommende 9-12 måneder, og da efterspørgslen forventes at stagnere, vil det afspejle et langt svagere marked, end hvad vi har set de seneste år. Selv om der er større efterspørgsel end udbud af de bedst beliggende butikslejemål, er mange detailhandlende meget kritiske med kravene til beliggenhed de vil ofte ikke stille sig tilfreds med en mindre god placering, men vil hellere vente på den ideelle placering Investeringsmarkedet for erhvervsejendomme Det danske investeringsmarked for ejendomme har fulgt den samme trend som hovedparten af andre internationale markeder over de seneste år, hvilket, hjulpet på vej af en mangel på gode investeringsejendomme i perioden, har presset afkastet på investeringsejendomme ned. Udbuddet af likviditet til investeringer i ejendomme har i en periode været meget stort, men er som følge af uroen på de finansielle markeder stadigvæk stærkt reduceret, og med

14 Side 14 af 28 stærkt stigende finansieringsomkostninger til følge, har dette klemt rækken af de mindre velfunderede investorer ud af markedet. Investeringsmarkedet for ejendomme er svagere, end det har været de seneste år, og aktuelt er der fortsat forventning til et stigende 1. års afkast. For sekundære beliggenheder, eksempelvis i Københavns omegn, er 1. års afkast steget 1,0-1,5 % point og der er ikke forventning om lejevækst inden for de kommende måneder, nok snarere tværtimod. Investeringer, som i den afsluttede opgangsperiode alene var finansdrevet, er nu i langt højere grad afhængige af mere forsigtige valgkriterier, god management med fokus på velbeliggende aktiver og cash flow. I et sådant klima er der forventning om, at sekundære aktiver rammes hårdere og at afkastkløften mellem de primære og de sekundære ejendomme udvides yderligere Atypiske markedsforhold I tider som disse bør man gøre sig klart, at traditionelle økonomiske modeller, der bygger på simplificerede fremskrivninger af historiske tal kan give falsk tryghed. Modellerne fanger ikke voldsomme og uventede omslag i de økonomiske forhold, hvilket bekræftes af den seneste volatile udvikling på verdens finansmarkeder. Aktuelt er ejendomsmarkedet, som følge af finanskrisen, stærkt negativt påvirket, hvilket på kort og mellemlang sigt betyder, at ejendomspriserne er under pres. Antallet af handler er stærkt reduceret og transaktioner er enten ikke blevet gennemført, eller vilkår er blevet genforhandlet med et ringere udbytte for den sælgende part. Generelt er vores vurderinger derfor mere usikre i dag, som følge af færre aktuelle og sammenlignelige handler før krisen, hvor markedet var langt stærkere og antallet af handler væsentligt større. Denne negative spiral har fået yderligere styrke på baggrund af den seneste konkursbølge og diverse redningspakker inden for banksektorer, både indenlandsk såvel som udenlandsk, hvilket har skabt tvivl og usikkerhed om tilgængeligheden af kapital til finansiering af ejendomsprojekter m.v. I henhold til god vurderingspraksis (RICS 3.2.4) skal en valuar ikke alene gøre brug af historiske sammenligninger, men praksis kræver i lige så høj grad, at valuaren bruger sit markedskendskab og professionelle skøn. Den ovennævnte situation, hvor antallet af sammenlignelige transaktioner er så stærk reduceret, hvor markedet ikke længere fungerer normalt, leder os derfor til den konklusion, at markedet befinder sig i en anormal situation og at der således er en unormal og højere usikkerhed i vores vurdering. Indtil markedet har stabiliseret sig og antallet af sammenlignelige transaktioner igen øges, består denne øgede usikkerhed.

15 Side 15 af Styrker og svagheder Overordnet må ejendommen vurderes at have følgende særlige styrker: 1. God beliggenhed på Frederiksberg 2. Klassisk ejendom med veldisponerede og lyse lejligheder 3. Ejendommen indeholder lejligheder i forskellige størrelser, men alle i fornuftige størrelser for området 4. Almindelig god vedligeholdelsesstand 5. Grønne områder/legeplads 6. Parkeringsmuligheder for biler og motorcykler i egne garager og på terræn 8. Ejendommens størrelse betyder en passende stor forvaltningsenhed Overordnet må ejendommen vurderes at have følgende svagheder: 1. Traditionel, ikke særligt spændende arkitektur 2. Nogle af opgangende lugtede meget af røg Oversigt Ejendommens standard Beliggenhed By i forhold til amt/kommune Kvarter i Beliggenhed i kvar- forhold til by teret Grund; udformning og beskaffenhed Bygningerne Anvendelse og deres vedligeholdelse og indretning Udviklingsmuligheder God x x x Middel x x x x Under middel 14 Besvarelse Ved vurdering af ejendommen efter Lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber 5, stk. 2, litra b ansættes værdien af ejendommen som den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Der må derfor opstilles et omkostningsbestemt lejebudget, hvilket der nedenfor er udarbejdet forslag til. Der er taget udgangspunkt i Driftsbudget 2007 med Arbejdsskema som seneste omkostningsbestemte budget, Årsregnskab 2009, gældende hensættelsesbeløb til ud- og indvendig vedligeholdelse og gældende reguleringssatser og normtal for vicevært og administration m.m.

16 Side 16 af 28 Anslået omkostningsbestemt leje 2010 Driftsudgifter Skatter og afgifter Forsikringer og abonnementer Renholdelse m.v Varme og vand El og gas Diverse (vaskeriindtægt) Afkast 7% af 15. alm. vurdering, kr tillæg iht. BRL 9 stk Driftsudgifter og afkast Boligprocent Boligernes andel i budgettes udgifter 89,45% Administration (2010) 183 lejligheder á kr Budgetleje Budgetleje anslået Boligernes andel 2007 reguleret 2% p.a. i 3 år med tillæg af normtal 2010 administration Afsætning til vedligeholdelse LL m2 á kr m2 á kr b m2 á kr Årsleje 2010 ekskl. forbedringsforhøjelse Faktisk opkrævet boligleje 2010 kr. 472,51 pr. m m Difference (fordbedringstillæg?) NOTER Ifølge det udleverede materiale er der ingen detailoplysninger om forbedringer (forbedringstillæg) - hverken individuelle eller generelle og det er derfor forudsat, at forbedringstillæg indeholdt i den faktisk opkrævede leje for de p.t. 57 udlejede lejligheder er udtryk for et gennemsnit i hele ejendommen.

17 Side 17 af 28 Erhvervslejemålene: Ejendommen indeholder 2 erhvervslejemål et butikslejemål udlejet til Netto, og en klinik udlejet til en tandlæge. Netto: Lejemålet omfatter ca. 720 m2 butik og ca. 535 m2 kælder Lejemålet er påbegyndt Årlig leje 2010 kr moms (kr pr. m2 når kld. vægtes 25%) Depositum 6 mdr. Lejeregulering 75% af stigningen i nettoprisindekset (NPI75%) Uopsigelighedsperiode udløbet Opsigelsesvarsel 6 mdr. Lejemålet er overtaget som beset og skal ved fraflytning uden retableringspligt afleveres i god og vel vedligeholdt og rengjort stand. Tandlægeklinik: Lejemålet omfatter 267,3 m2 klinik og 6 m2 kælder samt 6 p-pladser Lejemålet er påbegyndt Årlig leje 2010 kr (kr pr. m2 ). Lejen tillægges ikke moms. Depositum 6 mdr. Lejeregulering med stigninger i nettoprisindekset (NPI100%) dog minimum 3% Uopsigelighedsperiode udløbet Opsigelsesvarsel 6 mdr. Lejemålet er overtaget som beset og skal ved fraflytning uden retableringspligt afleveres i god og vel vedligeholdt og rengjort stand. Erhvervslejemålene er efter vurderingsmændenes opfattelse udlejet til gældende markedsleje. Vurderingen heraf er baseret til DTZ s markedskendskab og kan blandt andet understøttes af et udpluk af omsatte og udbudte, mere eller mindre sammenlignelige lejemål i henhold til Oline: Omsat Adresse Postnr. Etage areal Leje/m² Flash Line Falkoner Allé 98 st Butik på Falkoner Alle Borups Alle 135, st m2 butik + 60 m2 kælder Rolighedsvej 8, kld Frederiksberg m2 butik ved Falkoner Allé Peter Bangs Vej 97 st Butik v/ Peter Bangs Vej Station Smallegade 26B st m2 butik på Frederiksberg Falkoner Allé 49 st m2 butik på Falkoner Allé Marielystvej 1 st m2 hjørneforretning

18 Side 18 af 28 Udbud pr Adresse Postnr. Etage areal Leje/m² Salg/m² Flash Line Nordre Fasanvej 144 st Andelsbutik Allégade Butikslejemål 250 m2 Nordre Fasanvej 39A st Uden afståelse Allégade 19 st Butik 155m2 90 m2 kld. Frederiksberg Allé Frederiksberg Attraktivt butikslejemål. Falkoner Alle 14 st Bedste placering Dirch Passers Allé v/flintholm S-tog Godthåbsvej Lille MOMSFRIT lejemål Gammel Kongevej 84 st Frederiksberg Hjørneforretning Falkoner Alle 75 st Stort Butikslokale På baggrund af ovennævnte kan der opstilles følgende forslag til driftsbudget 2010 (skyggebudget) for ejendommen: Indtægter Faktisk opkrævet boligleje 2010 hvis alle 183 lejl./ m Erhvervslejeindtægt Netto og tandlægeklinik Garageleje Carportleje P-pl. på terræn Kælderrum Vaskeri Driftsudgifter Skatter og afgifter Forsikringer og abonnementer Renholdelse m.v Varme og vand El og gas Diverse (vaskeriindtægt) Administration (183 lejl. á % af erhvervsleje Udv. vedl m2 á kr. 159 *) Indv. vedl m2 á kr Nettoleje til forrentning af købesum NOTER *) Svarer ca. til 18 og 1/3 18b - henset til at saldi på 18 og 18b er 0,00 kr. hhv. minus ,98 kr. (næsten 2 års hensættelse) og forudsat at renoveringsprojekt af er/bliver gennemført. Ejers budget 2010 budgetterer med kr (!))

19 Side 19 af 28 Der kan herefter opstilles følgende priskalkulation: Deposita Faktiske Saldo 1 md. Start- Boliger deposita indv. vedl. forudbetalt Startafkast forrentning Pris I 3 mdr. erhverv LL 22 leje Pris II Pris II pr. m² ,00% ,25% ,50% ,75% ,00% ,25% ,50% ,75% ,00% Markedet p.t. er stadig turbulent med faldende/stagnerende ejerboligpriser og lange salgsperioder, stigende/stagnerende afkastkrav og skærpede krav ved finansiering af boligudlejningsog andre investeringsejendomme. Især markedet for boligudlejningsejendomme er trængt. Boligudlejningsejendomme omsættes erfaringsmæssigt (i et normalt marked) til % af ejerlejlighedspriserne, og nærværende ejendom vurderes pga. beliggenhed, potentiale og stand m.m. at være en relativ attraktiv investeringsejendom, hvorfor vi vurderer, at ejendommen i dagens marked at repræsentere en værdi i størrelsesorden kr med et 1. års afkast på 1,5-1,75 %. Dette er et relativt lavt afkast i det nuværende marked men skal bl.a. ses i lyset af kvadratmeterprisen, jf. nedenfor under Afkast contra kvadratmeterpris. Der henvises i øvrigt til nedenstående tal fra Realkreditrådet over registrerede salg det seneste år af m2 store ejerlejligheder på Frederiksberg, ligesom det bemærkes, at Boligsiden.dk på vurderingstidspunktet viser 12 boliger på m2 i prisniveauet kr. 2,2-4,7 mio. hhv. kr pr. m2 og 25 boliger på m2 i prisniveauet kr. 1,3-1,9 mio. hhv. kr pr. m2. Kvadratmeterpris K K K K K K Ejerlejligheder Kilde: Realkreditrådet Moderniseringspotentiale: I fastsættelsen af værdien må der tages hensyn til ejendommens moderniseringspotentiale, omend der i det nuværende marked ikke betales så meget for potentialer som tidligere. Moderniseringspotentialet kan kort beskrives som de muligheder, der i en udlejningsejendom ligger for at forbedre afkastet gennem at renovere/forbedre de enkelte lejligheder og derefter opkræve en højere husleje.

20 Side 20 af 28 En grov-beregning kunne se ud som følger: (beregning i kr./m2) Nuværende lejeniveau (omk.best.leje) kr. 473 Lejepotentiale max. formentlig i niveauet kr. 950 Forhøjelsesmulighed, formentlig i niveauet kr. 477 Ved et afkast i niveauet 4,25% (ejendomme uden potentiale sælges til højere afkast end ejendomme med potentiale) medfører det en værdiforøgelsemulighed i niveauet kr Modernisering/forbedringer koster antageligt i niveauet kr (også under hensyntagen til minimumsbeløbet for en 5 stk.2 modernisering) Gevinstmulighed pr. m2 kr hvilket modsvarer i niveauet kr. 20,8 mio. ved et moderniseringspotentiale på f.eks m2. Det må dog erindres, at moderniseringer ikke kan ske mod lejers vilje, og at der derfor formentlig vil gå adskillelige år, inden ejendommen er fuldt moderniseret, hvilket giver stor usikkerheder på beregningen. Efter fuld modernisering vil ejendommens afkast efter ovennævnte simplificerede beregninger i dagens marked være i størrelsesordenen 4,5%. Spekulativt element: Der har i mange år været et spekulativt element i investeringen i boligudlejningsejendomme, som består i - Troen på prisstigninger. I en hel generation har boligudlejningsejendomme kun oplevet prisstigninger. Mange investorer har derfor været villige til at acceptere et meget lavt 1.års afkast i troen på at værdistigningen ville ændre det reelle afkast betydeligt. - Forventningen om at den restriktive lejelovgivning på et tidspunkt i fremtiden lempes med deraf følgende muligheder for øget lejeindtægt og afledte værdistigninger. - I alle markeder vil investorer altid søge at finde et område (f.eks. et geografisk område) hvor værditilvæksten vil blive højere end gennemsnitligt. København NV blev i slutningen af opgangstiderne et af de områder, hvor mange investorer troede på positiv udvikling af området og dermed en øget værditilvækst. I det nuværende marked er mindst to af de tre ovenstående muligheder for værditilvækst ændret således, at investorerne ikke længere ønsker at købe i forventning til en kommende værditilvækst. I stedet vil de se værdierne her og nu og ønsker ikke at betale for udviklingspotentialer. Dette er sammen med selve finanskrisen (svært at låne penge) og afsløringen af bytte-klubben medvirkende årsag til det aktuelle, store prisfald på boligudlejningsejendomme. Sammenligninger: Som ovenfor anført er der i de seneste år kun solgt relativt få boligudlejningsejendomme både i det aktuelle område og i markedet generelt. Dette bekræftes af statistik-udtræk fra erhvervsmæglernes fælles database Vi har foretaget udtræk af både ejendomme under udbud og af solgte ejendomme, og vi har foretaget udtræk både for februar og for juli 2010.