Lokalplan nr for Kildebrønde Syd

Transkript

1 Vedtaget februar 2009 Lokalplan nr for Kildebrønde Syd Kildebrøndevej Kildebrøndestien motorvejen Nyt byzoneareal til butikker med særligt pladskrævende varer, ekstensivt produktionserhverv og mindre lokale kontorer samt landzoneareal til friareal og regnvandsbassiner

2 Lokalplanen er udarbejdet af Center for Teknik & Miljø i Greve Kommune. Lokalplanen er vedtaget af Greve Byråd den 3. februar Vedtagelsen af planen annonceres i den lokale avis Sydkysten den 13. februar Sagsnr Lokalplanen er trykt i februar 2009 Indholdsfortegnelse side Redegørelse Indledning 3 Lokalplanens indhold 5 Forhold til anden planlægning 7 Lokalplanens bestemmelser: 1 Lokalplanens formål 13 2 Lokalplanområde og zonestatus 13 3 Områdets anvendelse 13 4 Udstykning 14 5 Veje, stier og parkering 14 6 Ledninger, belysning og overfladevand 16 7 Bebyggelsens omfang og placering 17 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 17 9 Ubebyggede arealer, beplantning og hegn Forudsætninger for ibrugtagen Grundejerforening Tilladelse fra andre myndigheder Aflysning af lokalplan og deklaration Retsvirkninger 20 Vedtagelsespåtegning 21 Tegningsbilag: Eksisterende forhold og grænser BILAG 1 Fremtidige forhold BILAG 2

3 Indledning Nyt byområde Redegørelse Lokalplanen betyder, at en større del af lokalplanområdet er overført fra landzone til byzone til brug for eksisterende og nye butikker med særlig pladskrævende varer. Området kan også anvendes til ekstensivt produktionserhverv og mindre lokale kontorer. En mindre del af lokalplanens område er bibeholdt i landzone til friareal og regnvandsbassiner. Området Lokalplanområdet ligger i Kildebrønde ved Køge Bugt Motorvejens afkørsel til Hundige. Området afgrænses af Kildebrønde Industri, motorvejen, Kildebrøndestien og det åbne land. Lokalplanområdet er ca. 17,5 ha og omfatter herudover en del af Kildebrøndevej. Baggrund To havecentre i området, der før lå i landzone, havde hver kun mulighed for et butiksareal på max m 2 i henhold til den tidligere lokalplan. Ejeren af det ene havecenter ønskede dels at udvide sin butik og dels at udstykke arealer fra sin ejendom til nye virksomheder. Kommunen modtog ansøgning med skitseprojekt for ny butik til salg af biler for en del af ejendommen. De to andre ejere i området ønskede også, at området blev overført til byzone med henblik på frasalg til nye virksomheder. Kommunen havde tidligere begrænsninger for udlæg af butikker til særlig pladskrævende varer, men efter ændring af planloven i 2007 kan kommunen planlægge for flere nye pladskrævende butikker. Kommunen ønsker med denne lokalplan at imødekomme behovet for disse butikker på området nær motorvej og motorvejsafkørsel. Fingerplan 2007 for Hovedstadsområdet og Kommunens Planstrategi fra januar 2008 er også baggrund for lokalplanen. I planstrategien foreslås et større område, som vist med rødt på plan på næste side, udlagt som nyt erhvervsområde. Lokalplanen omfatter en del af dette område under hensyn til Fingerplanens bestemmelser om begrænsning af ny byzone. Lokalplanen giver også muligheder for noget andet erhverv udover butikker indenfor Fingerplanens begrænsninger for områder, der ikke er stationsnære. 3

4 Del af større område Kommunen har udarbejdet den ovenfor viste skitseplan for hele området frem til arealudlæg for ny København-Ringsted-bane. Planen er udarbejdet for at sikre, at dette område kan fungere hensigtsmæssigt som helhed, hvis/når området vest for lokalplanområdet også udbygges. Det større område er vist med rødt og lokalplanområdet med blåt. Skitseplanen viser en ny fordelingsvej, der tilsluttes Kildebrøndevej to steder, ved krydset ved Vejleåvej og ved nuværende indkørsel til havecenter. Krydset inden for lokalplanområdet skal på længere sigt med større udbygning have lysregulering eller flettestrækning, og krydset ved Vejleåvej vil enten skulle etableres som rundkørsel eller lysreguleres. Øvrige nuværende vejadgange til Kildebrøndevej fra områderne, der udbygges, nedlægges, for at trafikken kan afvikles trafiksikkert med den øgede trafik, som udbygningen vil medføre. Skitseplanen viser også et grønt bælte langs Kildebrøndebækken og Olsbækkilens forlængelse. Bæltet påregnes bibeholdt i landzone og udlagt til fælles friareal for det nye byområde. Arealet kan også anvendes til regnvandsbassiner, som der er øgede krav til på grund af risiko for oversvømmelser. Hidtidige forhold På området, der hidtil har været i landzone, ligger ved lokalplanens vedtagelse to havecentre med en bebyggelse på i alt ca etagem 2, hvoraf det meste er drivhuse. De to havecentres ejendomme er henholdsvis matr.nr. 1a + 11a og matr.nr. 10e + 10s, som vist på bilag 1. En stor del af ejendommene, 1a, det meste af 10e og den sydlige del af 11a, anvendes i 2009 ikke længere til havecentrene. På den sydlige del af matr. nr. 11a har der været et større område med planteskoletræer af forskellige arter, herunder markante hegn med høje popler og lindetræer. Det meste af denne beplantning er imidlertid fældet lige inden fremlæggelsen af lokalplanforslaget. På matr. nr. 10e er der fortsat nogle karakteristiske hegn af bornholmsk røn og troldpil. De to havecentre har haft hver sin tilkørsel fra Kildebrøndevej, placeret ret tæt på hinanden. Lokalplanområdet omfatter endvidere en del af ejendommen matr. nr. 10c, hvis bygninger ligger uden for lokalplanområdet. Ved vedtagelsen af lokalplanen er der et regnvandsbassin på et af havecentrenes jord nær motorvejen. Endvidere er der to regnvandsbassiner mellem lokalplanområdet og motorvejen til motorvejens afvanding. 4

5 Lokalplanens indhold Pladskrævende butikker Lokalplanen giver mulighed for, at det nye byzoneområde kan anvendes til butikker, der alene forhandler planter, havebrugsvarer, biler, lystbåde, tømmer og byggematerialer. Planlovens bestemmelser om butikkerne er skærpet til, at de kun må sælge de særlig pladskrævende varer. Dog kan der specielt for butikker med tømmer og byggematerialer etableres et afsnit med andre varer, der anvendes i forbindelse med tømmer og byggematerialer på max etagem 2. Det samlede bruttoetageareal i lokalplanområdet til butikkerne må ikke overstige etagem 2, og bruttoarealet for den enkelte butik må ikke overstige etagem 2. Der kan f.eks. udstykkes 4 nye store grunde på hver ca m 2 til pladskrævende butikker, der sammen med de 2 nuværende havecentre vil give i alt 6 store pladskrævende butikker. Lokalplanen giver også mulighed for at der kan udstykkes flere mindre grunde til butikkerne, og/eller nogle grunde til andet erhverv. Grunde til pladskrævende butikker og produktionserhverv skal min. være m 2. De hidtidige havecentre kan udvides efter samme regler som gælder for nye pladskrævende butikker. Produktionserhverv og kontor Lokalplanen giver også mulighed for, at der kan placeres ekstensivt produktionserhverv og max. 5 mindre lokale kontorvirksomheder på hver max etagem 2, jfr. Fingerplanens bestemmelser som beskrevet på side 7. Grunde til kontorerne kan udstykkes med min m 2. Kontorvirksomhederne må ikke placeres direkte ud til motorvejen. Muligheden for etablering begrænses yderligere af, at der skal sikres et udendørs støjniveau på max. 60 db(a), idet der ellers ikke må udlægges ny byzone til denne støjfølsomme anvendelse i henhold til planloven. Kontorerne kan muligvis placeres bag ny bebyggelse og yderligere støjafskærmning ud mod motorvejen. Bebyggelse til administration og kontor skal i øvrigt opføres efter bygningsreglementets bestemmelser om indendørs støjniveau i forhold til vejstøj (fra motorvejen og Kildebrøndevej). Støjdæmpning er Vejdirektoratet uvedkommende. Trafik Hele lokalplanområdet skal vejbetjenes fra en ny fordelingsvej, som vist med ABC på bilag 2. Vejen skal kunne føres videre i området vest for lokalplanen, når dette område skal udbygges. Inden for lokalplanområdet kan vejen anlægges i to etaper. Der kan anlægges mindre adgangsveje fra fordelingsvejen. En trafiktælling på Kildebrøndevej i juni 2008 viste en årsdøgnstrafik på biler og en hverdagsdøgnstrafik på biler. Ifølge Miljøvurderingen kan der forventes en yderligere trafik på biler. Ifølge en nærmere trafikal analyse fra COWI, dec. 2008, vurderes trafikken ved fuld udbygning noget lavere. Før ibrugtagning af ny bebyggelse skal krydset på Kildebrøndevej ombygges med nye højre- og venstresvingsbaner på Kildebrøndevej og på fordelingsvejen. Sålænge der kun er mindre udbygning af området, vil trafikken i krydset afvikles bedst uden lyssignal. Efter forventet trafikudvikling på 3-6 år og større udbygning i området vurderes det nødvendigt med etablering af lyssignal eller evt. en flettestrækning på Kildebrøndevej for at sikre trafikafviklingen med den øgede trafik. Ejerne i området har udarbejdet en vejaftale om anlæg og fordeling af udgifter, som vil blive tinglyst på ejendommene i området. 5

6 Der skal etableres fællessti langs fordelingsvejen med forbindelse til Kildebrøndestien. Stien kan i starten, hvor der ikke er så meget stitrafik, anlægges med grus. Kommunen kan senere forlange asfalt på stien i henhold til vejaftale, der tinglyses på ejendommene. Det nødvendige antal parkeringspladser til butikker og virksomheder skal placeres på den enkelte grund. Ved vedtagelsen af lokalplanen kører Bus 154E mellem Hundige st. og Værløse st. på Kildebrøndevej på hverdage i myldretider. Der er da ikke noget stoppested på strækningen nær lokalplanområdet, og det kan blive aktuelt at etablere, når området udbygges. Ny bebyggelse Bebyggelsesprocenten er fastlagt til 50 for den enkelte grund. Bebyggelsen skal holdes inden for fastlagte byggelinjer mod veje og nabogrunde. Den må opføres med max. 2 etager og kælder. Bebyggelse til mindre kontorvirksomheder og dele af anden bebyggelse, der anvendes til kontor og administration, kan dog opføres med max. 3 etager. Bebyggelsens højde må max. være 8,5 m i et område, som er vist på bilag 2, begrundet i omgivelser til Kildebrønde Kirke, og max. 12,5 m i det resterende område. Ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende større drivhusbebyggelser med henblik på en harmonisk helhed. Facader skal hovedsagelig fremstå i glas, med transparent udseende, eller i lyse farver, herunder sølvfarvet metal. Der er også bestemmelser om variation i lange facader mod veje og sti og om taghældning. Lokalplanen indeholder endvidere nærmere retningslinjer for skiltning. Der er udarbejdet skitseprojekt for en ny butik til salg af biler, som vist ovenfor. Bebyggelsen ønskes opført på den sydlige del af matr. nr. 11a. Projektet indeholder en bygning på ca etagem 2 med 6

7 en del til udstilling i knap 9 m s højde og en del til værksted og lager i 6 m s højde. Der tænkes etableret parkeringspladser på taget af den laveste del af bygningen. Bebyggelsen har større glaspartier og får facader af sølvfarvede metalplader. Bebyggelsen påregnes at kunne opføres inden for lokalplanens bestemmelser. Friarealer, regnvandsbassiner og beplantning Lokalplanens område 2, der ligger ud mod Kildebrøndestien og Kildebrøndebækken, forbliver i landzone og skal anvendes til fælles friareal for det nye byområde. Arealet må ikke tilplantes med træer af hensyn til kirkeomgivelserne. Der kan placeres regnvandsbassiner i området. Kommunen stiller øgede krav til bassinernes kapacitet på grund af risiko for oversvømmelser længere nede ad Kildebrøndebækken/Olsbækkens forløb. Området kan være et alternativ til placering af bassiner på de enkelte grunde. For at sikre et vist grønt præg i byzoneområdet og af hensyn til grundvand skal 20 % af grundarealet etableres som friareal med beplantninger. Lokalplanen indeholder også bestemmelser om bibeholdelse af nuværende hegn med bornholmsk røn og troldpil. Vejdirektoratet har plantet en række træer langs motorvejen lige uden for lokalplanområdet. Træerne skal udvikles til højstammede træer med sammenhængende kroner. Herved får vejen et grønt forløb på langs med vejen samtidig med at bebyggelsen bag kan ses mellem de opstammede træer. Lokalplanen indeholder også plantning af opstammede træer på fordelingsvejen i rabat mellem vej og sti. Motorvejsudvidelse I forbindelse med udvidelsen af motorvejen er der eksproprieret areal langs motorvejen ud for lokalplanens område på i alt ca. 1 ha. Det eksproprierede areal anvendes til regnvandsbassiner til motorvejen og træer langs motorvejen. Ekspropriationen er ved vedtagelsen af lokalplanen endnu ikke matrikulært berigtiget, og arealet udgør dele af matr. nr. 1a, 10c og 11 a, der siden bliver skilt fra. Arealet er vist med gult på lokalplanens bilag. Der er endvidere tinglyst bestemmelser om gasledning og elkabler inden for lokalplanområdet, som vist på bilag 1. Forhold til anden planlægning Fingerplan 2007 Området er i Fingerplan 2007 for hovedstadsområdets planlægning udlagt som landområde i det ydre storbyområde. Ifølge Fingerplanen kan området frem til arealreservation til ny bane udlægges til ny byzone, men udlæg skal begrænses på grundlag af en vurdering af udviklingen i hovedstadsområdet som helhed. Lokalplanens nye byzoneareal udgør kun en del af det område, der med tiden kan inddrages til nyt byområde, som vist med blåt og rødt på skitseplanen side 4. Kommunen har vurderet, at der er behov for lokalplanområdet til pladskrævende butikker og erhverv, jfr. Tillæg nr. 9 til kommuneplan Ifølge Fingerplanen kan byfunktioner, som på grund af arealudnyttelse, arbejdspladstæthed, størrelse eller besøgsmønstre har en intensiv karakter ikke placeres i området, da området ikke er stationsnært. Det gælder bl.a. kontor- og serviceerhverv, beskæftigelsesintensive produktionserhverv og hoteller. Dog kan der placeres er- 7

8 hvervsbygninger af mindre omfang og lokal karakter, når de er mindre end etagem 2. Lokalplanen giver på denne baggrund mulighed for, at der udover særligt pladskrævende butikker kan placeres ekstensivt produktionserhverv og max. 5 mindre lokale kontorvirksomheder på hver max etagem 2. Ifølge Fingerplanen skal ny byudvikling tilrettelægges, så der skabes en sammenhæng med de eksisterende byområder og en klar grænse mellem by og land. Lokalplanens nye byzoneområde kan udgøre en afrunding af byen mellem Kildebrønde Industri og boligområdet øst for motorvejen og danne en klar grænse ud mod det åbne land og Olsbækkilens forlængelse. Hvis den nye bane etableres, vil den udgøre en ny afgrænsning mod det åbne land. Regionplanen, kulturmiljø og kirkeomgivelser En del af lokalplanområdet er en del af et område, der i Regionplan 2005 har været angivet som område med kulturmiljø og kulturhistoriske værdier, som vist på kortet nedenfor med grønt. Området med kulturmiljø er et stort område, der dækker meget af det gamle landsbyejerlav Kildebrønde. Det strækker sig næsten 3 km over til den anden side af Kildebrønde Landsby. Området er tidligere fastlagt i Regionplan 2001 for Roskilde Amt og beskrevet i Kulturmiljøer 2 fra Området indeholder bl.a. spor fra blokudskiftning i Den del der nu inddrages til ny bebyggelse udgør en lille del af det hidtidige område med kulturmiljø og det er en del af Kildebrønde Mark med nyere udstykninger. Denne del er meget præget af beliggenheden lige op til motorvejen. Hvis København-Ringsted-banen bliver anlagt, vurderes det endvidere, at hele området mellem motorvejen og den nye bane vil miste status som kulturmiljø. Næsten samme del af lokalplanområdet er også del af et område, der i Regionplan 2005 har været angivet som kirkeomgivelser, som vist med skravering på kortet ovenfor og på det større kort på næste side. Det er et større område omkring Kildebrønde Kirke, der ligger næsten fritliggende i landsbyens østlige udkant med det åbne landbrugsland helt op til kirkegården. Kirkeomgivelserne skal sikre vid og uforstyrret indsigt til kirken. Den lille del af området, der nu inddrages til bebyggelse, ligger i udkanten af området i en afstand af ca. 1,3 km fra kirken. Med den del af lokalplanområdet, der bibeholdes i landzone, og området på den anden side af Kildebrøndestien vil kirkeomgivelsesområdet stadig være bibeholdt frem til motorvejen. Udsyn til kirken fra motorvejen bliver delvist begrænset. Hvis København-Ringsted-banen bliver anlagt, vil banen tage udsigten set fra motorvejen og lokalplanområdet. 8

9 Miljøcenter Roskilde har for det nye byzoneområde i lokalplanen ophævet følgende retningslinjer i Regionplanen: 4.1.1, 4.1.2, og 4.1.5, der vedrører kulturmiljø og kulturhistoriske værdier, samt retningslinje , der særligt vedrører kirkeomgivelser. Ophævelsen er sket under forudsætning af bl.a., at bebyggelsen i det område, der før var omfattet af kirkeomgivelserne, ikke må være højere end 8,5 m, samt at friarealet i landzone ikke må beplantes med træer. 9

10 Grundvand Hele lokalplanområdet ligger inden for et større område med særlige drikkevandsinteresser, og næsten hele lokalplanområdet er omfattet af kildepladszoner for vandindvinding, som vist på kort nedenfor. Kildepladszonerne er i henhold til Regionplan 2005 højt prioriterede områder med hensyn til beskyttelse af grundvandet. Derfor må der ikke etableres aktiviteter eller anlæg, der er grundvandstruende. Der kan f.eks. kun etableres autoværksted i forbindelse med bilforhandlere, hvis det kan godtgøres, at der ikke er risiko for grundvandsforurening, f.eks. med særlige beskyttelses- og overvågningsforanstaltninger. Der skal etableres sandfang og olieudskiller på regnvandskloak, ved regnvandsbassiner og ved større parkeringspladser og andre arealer med risiko for udslip. Af hensyn til grundvandet skal overfladevandet endvidere i videst mulig omfang genanvendes og/eller nedsives i området. Der skal udarbejdes tillæg til Spildevandsplanen for området, og plan for genanvendelse, nedsivning og udledning af overfladevand for den enkelte ejendom. Byrådet kan i den forbindelse stille krav om, at parkeringspladser og kørearealer anlægges med græsarmeringssten eller grus. Endvidere skal min. 20 % af hver grund etableres som friareal. Kommuneplantillæg og detailhandelsanalyse I Kommuneplan (rammeområde 5L1) var lokalplanområdet udlagt til jordbrug og 2 salgsarealer til salg af planter og havebrugsvarer. I området til salgsarealer kunne der etableres parkeringspladser for kunder, vækstarealer for planter, der forhandles på stedet samt udstilling af havebrugsvarer. Salgsarealerne i kommuneplanen svarede til delområder til salgsarealer i tidligere lokalplan nr , der er vist på kort på næste side. Hele området var udlagt til landzone. Nærværende lokalplan forudsatte derfor nyt kommuneplantillæg. 10

11 I Greve Kommunes Planstrategi fra januar 2008 er hele området frem til det reserverede baneareal, vist med rødt på planen side 4, med som nyt byzoneområde, der tænkes planlagt som erhvervsområde. Kommunen har den 3. februar 2009 vedtaget Tillæg nr. 9 til kommuneplan for detailhandel. Heri udlægges et område svarende til lokalplanområdet til nyt byområde. Lokalplanens område 1 udlægges til byzone til særlig pladskrævende butikker, der alene forhandler planter, havebrugsvarer, biler, lystbåde og byggematerialer samt produktionserhverv, der ikke har intensiv karakter og mindre kontor og serviceerhverv. Det samlede bruttoareal til butikkerne er fastlagt til max m 2. Lokalplanens område 2 udlægges til landzone til fælles friareal og regnvandsbassiner. Kommuneplantillægget omfatter hele kommunens detailhandel og det er udarbejdet på grundlag af en detailhandelsanalyse for Greve Kommune fra juli 2008, udarbejdet af ICP A/S. I detailhandelsvurderingen anbefaler ICP et samlet nyudlæg til særligt pladskrævende butikker til m 2 bruttoareal i perioden frem til ICP anbefaler placering langs Køge Bugt Motorvejen, og det er et mål i kommuneplantillægget, at disse butikker placeres nær motorvejen. Hidtidig lokalplan Det meste af lokalplanområdet har været omfattet af lokalplan nr for et område ved Kildebrøndevej 50 og 60, som vist ovenfor. Denne lokalplan udlagde området til landzone. To delområder kunne anvendes til salg af planter og havebrugsvarer med hver et bruttoetageareal til butik på 1500 m 2 samt parkering og dyrkning af planter. Det resterende lokalplanområde var udlagt til jordbrug. Lokalplan nr aflyses med vedtagelsen af nærværende lokalplan nr Miljøvurdering Kommunen har fået udarbejdet miljøvurdering af forslagene til lokalplan og kommuneplantillæg nr. 9 for dette område Kildebrønde Syd og et andet område til særlig pladskrævende butikker ved Tværhøjgård. Rapporten omhandler især forhold om trafik og overfladevand. Miljørapporten er udarbejdet i henhold til miljøvurderingslovens 7. 11

12 I rapporten vurderes det, at den ny bebyggelse, som lokalplan giver mulighed for, vil medføre en væsentlig øget trafik på Kildebrøndevej med biler pr. dag. Sammenholdt med den nuværende store trafikmængde betyder det, at lokalplanen forudsætter ombygning af krydset ved områdets adgang fra Kildebrøndevej, som beskrevet i afsnit om trafik på side 5. Området er omfattet af særlige drikkevandsinteresser og kildepladszoner som beskrevet i afsnit om grundvand side 10. Forebyggelse mod risiko for oversvømmelse er beskrevet i afsnit om friarealer og regnvandsbassiner side 7. Beskyttelsesområder er beskrevet i afsnit om regionplanen side 8 og 9. Køge Museum har foretaget en arkivalsk kontrol af lokalplanområdet og oplyst, at der ikke er registreret arkæologiske levn på stedet. Museet vurderer dog, at der i det store område er terrænmæssige forhold, som er meget gunstige for tilstedeværelsen af især bebyggelser fra bronzealder og jernalder. I miljørapporten vurderes det samlet set, at lokalplanen ikke vil have væsentlig virkning på landskab, kulturarv og arkæologisk arv. Tilladelser efter anden lovgivning Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri skal give tilladelse til ophævelse af landbrugspligten før ændring af eksisterende lovlige forhold. Vejdirektoratet skal godkende udvidede adgangsforhold fra Kildebrøndevej ifølge deklaration af , der er tinglyst på matr. nr. 1a, Kildebrønde By, Kildebrønde. Uanset lokalplanens bestemmelser om mulige virksomhedstyper i området, skal miljølovens krav til virksomheder overholdes. Kommunen kan stille krav til virksomhederne om at reducere miljøgener, således at gældende grænseværdier for støj og udledning af miljøbelastende stoffer m.m. bliver overholdt. 12

13 Lokalplan nr for Kildebrønde Syd I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr af 20. oktober 2008) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Det er lokalplanens formål: 1.1 at overføre det meste af området fra landzone til byzone og bibeholde en mindre del langs Kildebrøndebækken i landzone 1.2 at det nye byzoneområde kan anvendes til butikker med pladskrævende varer samt ekstensivt erhverv og mindre lokalt kontorerhverv 1.3 at veje, stier og friarealer fastlægges, således at området vil kunne fungere hensigtsmæssigt også sammen med området vest for lokalplanområdet, hvis dette senere overføres til byzone 2 Lokalplanområde og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på Bilag 1. Området omfatter matr. nr. 10e, 10s og del af 1a, 10c og 11a, alle Kildebrønde By, Kildebrønde, del af litra i (Kildebrøndevej) samt parceller der efter d. 1. august 2008 udstykkes herfra. Områdets afgrænsning mod motorvejen følger afgrænsning i henhold til ekspropriation af 18. august 2005 til motorvejsudvidelse. De eksproprierede dele af matr. nr. 1a, 11a og 10c er ved lokalplanens vedtagelse endnu ikke matrikulært berigtiget. 2.2 Lokalplanområdet opdeles i områderne 1 og 2, som vist på Bilag 1: 1: Butikker til pladskrævende varer og erhverv i byzone 2: Fælles friareal med regnvandsbassiner i landzone Herudover bibeholdes del af Kildebrøndevej som vejareal. 2.3 Område 1 overføres fra landzone til byzone med Byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan. Delområde 2 forbliver i landzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Område 1 må kun anvendes til butikker, der alene forhandler planter, havebrugsvarer, biler, lystbåde, tømmer og byggematerialer (særligt pladskrævende varer) og til produktionserhverv, der ikke har en intensiv karakter, hvad angår bl.a. arbejdspladstæthed og besøgsmønstre. 3.2 Mindre dele af område 1, der ikke ligger direkte ud til motorvejen, og hvor der kan sikres et udendørs støjniveau på under 60 db(a) i forhold til vejstøj, kan endvidere anvendes til mindre lokale kontor- og servicevirksomheder på max etagem 2. Der må i lokalplanområdet højst etableres 5 af disse mindre lokale virksomheder, og der kan max. etableres etagem 2 på en grund. Lokale virksomheder er virksomheder, der henvender sig til et lokalt opland, hvilket vil sige et opland, som ikke rækker ud over kommunen og nabokommuner. 13

14 3.3 Område 2 må kun anvendes til fælles friareal og regnvandsbassiner. 3.4 Det samlede bruttoetageareal i lokalplanområdet til butikker til særligt pladskrævende varer må ikke overstige etagem 2, og bruttoarealet for den enkelte butik til pladskrævende varer må ikke overstige etagem 2. Bruttoarealet udregnes efter de til enhver tid gældende regler i planloven (i lovbekendtgørelse nr af 20. oktober 2008 er det 5t, stk. 1 og 2) og bygningsreglementet. 3.5 I butikker, der forhandler tømmer og byggematerialer, kan der etableres et særligt afsnit med varer, der ikke er særligt pladskrævende, men som anvendes i forbindelse med tømmer og byggematerialer. Dette afsnits bruttoareal må ikke overstige etagem 2, (jfr. planlovens 5q, stk. 5). 3.6 Virksomheder, som medfører miljøgener svarende til klasserne 4-7 i Miljøministeriets håndbog af nov om miljø og planlægning, må ikke placeres i området. Der må ikke placeres aktiviteter eller anlæg, der er grundvandstruende. I forbindelse med butikker til særligt pladskrævende varer kan der etableres værksted, som f.eks. autoværksted, hvis det kan godtgøres, at der ikke er risiko for grundvandsforurening, f.eks. med særlige beskyttelses- og overvågningsforanstaltninger. 3.7 Del af Kildebrøndevej, som vist på bilag 1, forbliver vejareal. 4 Udstykning 4.1 Inden for område 1 må der ikke udstykkes eller ved arealoverførsel fremkomme grunde mindre end m 2. Dog kan der til mindre lokalt kontorerhverv, jfr. 3.2, udstykkes grunde på min m 2. Grunde til store butikker med pladskrævende varer kan f.eks. udstykkes som vist på bilag 2. Udstykning i flere grunde kan f. eks. ske ved etablering af adgangsveje fra forsyningsvejen ABC. 4.2 Inden for område 1 må der kun udstykkes grunde med adgang fra fordelingsvejen ABC med en bredde i vejskel på min. 50 m langs fordelingsvejen. Byrådet kan dog give tilladelse til, at der udstykkes en grund fra matr. nr. 11 a, der midlertidigt ikke har facadelængde på 50 m i vejskel, hvis fordelingsvejen midlertidigt kun anlægges frem til B, jfr Grunde med adgang fra mindre adgangsveje må kun udstykkes med en bredde i vejskel på min. 30 m langs adgangsvejen. 4.3 Inden for område 2 kan der udstykkes arealer til regnvandsbassiner og fælles friareal. 4.4 Der udstykkes nyt vejareal til fordelingsvej ABC i princippet som vist på bilag 2 og beskrevet i Veje, stier og parkering 5.1 Området må kun have en vejadgang fra Kildebrøndevej ved A vist på bilag Kildebrøndevej ombygges ved krydset A med etablering af ny højre- og venstresvingsbane. Der skal kunne etableres lysregulering af krydset eller evt. ny flettestrækning på Kildebrøndevej. 14

15 5.3 Der skal anlægges en ny fordelingsvej ABC i princippet som vist på bilag 2. Vejarealet skal udlægges i en bredde af min. 17 m. Vejen skal anlægges med kørebane på min. 8 m s bredde og fællessti med asfalt i min. 3 m s bredde, som vist på tværsnit. Fællesstien kan dog med Byrådets særlige tilladelse anlægges med grus. Fordelingsvejen skal anlægges med højre og venstresvingsbane op mod krydset ved Kildebrøndevej. 5.4 Fordelingsvejen ABC skal afsluttes med vendeplads på mindst 30 m i diameter. Vej/vendeplads skal anlægges helt fremme ved lokalplanens grænse, således at vejen senere kan føres videre i området vest for lokalplanområdet. 5.5 Fordelingsvejen ABC kan anlægges i 2 etaper: AB og BC, som vist på bilag 2. Hvis fordelingsvejen midlertidigt kun anlægges frem til B, skal der etableres en midlertidig vendeplads for enden af vejen ved B på mindst 30 m i diameter, f.eks. som vist på bilag Når fordelingsvej AB er anlagt, skal andre nuværende vejadgange fra lokalplanområdet til Kildebrøndevej nedlægges og overkørslerne fjernes. 5.7 Byrådet kan kræve, at overkørsler til fordelingsvejen anlægges som fælles overkørsel for to ejendomme. 5.8 Der kan anlægges mindre adgangsveje fra fordelingsvej ABC. Adgangsvejene skal udlægges med en bredde på min. 14 m og et køreareal på min. 8 m. Ved etablering af blinde adgangsveje skal vejene afsluttes med en vendeplads på min. 30 m i diameter. Hvis adgangsvejen kun giver adgang til mindre lokalt kontorerhverv, kan vej og vendeplads dog med Byrådets særlige godkendelse etableres med mindre bredde og diameter. 5.9 Der skal anlægges fællessti langs fordelingsvejen ABC, som nævnt i 5.3. Der skal endvidere anlægges en fællessti CD, i princippet som vist på bilag 2, der forbinder stien langs vejen med Kildebrøndestien. Denne sti skal anlægges med asfalt i 3 m s bredde og udlægges i 4 m s bredde. Fællesstien kan dog med Byrådets særlige tilladelse anlægges med grus Der skal på hver ejendom anlægges det til virksomheden nødvendige antal parkeringspladser til lastbiler, sættevogne, udstillede biler, kunder og ansatte. 15

16 Der skal udlægges parkeringsarealer svarende til mindst 1 parkeringsplads pr. henholdsvis 30 m 2 butiksareal, 50 m 2 administrationsareal og 100 m 2 produktions-, værksteds- og lagerareal. Der kan indrettes parkeringspladser på bebyggelsens tage. Der skal være vendemulighed for sættevogne på den enkelte ejendom, hvor virksomheden får leverancer fra disse. I forbindelse med en plan for nedsivning og genanvendelse af regnvand på den enkelte ejendom, kan Byrådet stille krav om, at parkeringspladser og kørearealer anlægges med græsarmeringssten eller grus, jfr Færdselsarealerne skal hvad angår niveauforhold mellem de forskellige færdselsarealer udføres i overensstemmelse med Vejreglerne samt reglerne om tilgængelighed i Bygningsreglementet og Dansk Standards (DS) anvisning for handicappede Der er vejbyggelinje langs motorvejen, tinglyst 27. september 2005, i en afstand på 60 m fra motorvejens midte hvortil kommer højde- og passagetillæg i henhold til Vejlovens 34 med Vejdirektoratet som påtaleberettiget. Byggelinjens afstand fra rampens kørebanekant nærmest motorvejen er 25 m. Byggelinjen er vist på bilag 1 og 2. Byggelinjen vedrører bebyggelse og andre faste anlæg og indretninger af blivende art, herunder f.eks. parkeringspladser, interne veje, stier, oplags- og udstillingspladser, reklame og skiltepyloner samt belysnings- og teknikanlæg Der fastlægges vejbyggelinje langs Kildebrøndevej, på matr. nr. 1a i en afstand af 10 m fra vejskel og på matr. nr. 10s i en afstand af 5,5-10 m, som vist på bilag 2. Byggelinjen vedrører bebyggelse og anlæg m.v. som nævnt i Ledninger, belysning og overfladevand 6.1 Der er tinglyst deklaration om gasledning langs motorvejen, af 24. juni Inden for et bælte på 10 m omkring ledningen, der er vist på bilag 1, må der ikke bebygges eller plantes træer med dybtgående rødder. 6.2 Der er tinglyst deklaration om elkabel på matr. nr. 1a, 11a, af 06. maj Kablet er vist på bilag El-ledninger må kun fremføres som jordkabler. 6.4 Der skal kunne placeres ledninger, som f.eks. regnvandsledninger, langs stien CD, vist på bilag 2, inden for et bælte på 9 m fra nyt skel placeret i lokalplanens grænse i område 1. (Det svarer til stiudlæg plus byggelinjeafstand til stiskel). 6.5 Ejendomme skal tilsluttes naturgasforsyningen. Når bebyggelse opføres som lavenergihus skal Byrådet dog i henhold til Planlovens 19 stk. 4 dispensere fra denne bestemmelse om tilslutning til naturgas. 6.6 Nye ejendomme skal tilsluttes almen vandforsyning, og der skal udarbejdes tillæg til Vandforsyningsplanen for området. 6.7 Belysning af veje og stier inden for lokalplanområdet skal overholde vejreglerne for belysning. 16

17 6.8 Overfladevand skal i videst muligt omfang genanvendes og / eller nedsives i området. Der skal udarbejdes tillæg til Spildevandsplanen for området, og plan for genanvendelse, nedsivning og udledning af overfladevand for den enkelte ejendom. 6.9 Der skal etableres regnvandsbassiner, der sikrer en max. afledning af overfladevand på 1 l/s/reduceret areal, beregnet på grundlag af CDS 10 års regn, klimafaktor 1,3. Bassinerne skal placeres i område 2, som vist på bilag 1, eller på egen grund Miljøet skal sikres med etablering af sandfang og olieudskiller på regnvandskloak, ved regnvandsbassiner og ved større parkeringspladser og andre arealer med risiko for udslip. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte grund må max. være 50. Jfr. også 3.4 for butikker. 7.2 Bebyggelse må kun opføres med max. 2 etager og kælder. Dog kan de mindre kontorvirksomheder, der er nævnt i 3.2 og dele af anden bebyggelse, der anvendes til kontor og administration, opføres med max. 3 etager. Etablering af kælder på arealer nærmest Kildebrøndebækken skal endvidere vurderes nærmere i forhold til risiko for oversvømmelse. 7.3 Inden for det skraverede område på bilag 2 må bygningshøjden ikke overstige 8,5 m og inden for den resterende del af område 1 må bygningshøjden ikke overstige 12,5 m. Hvis København-Ringsted-banen anlægges, kan Byrådet give tilladelse til bebyggelse med højde op til 12,5 m inden for det skraverede areal efter nærmere vurdering af kirkeomgivelser i forhold til banen. Højden måles fra naturligt terræn eller niveauplan, der er godkendt i henhold til bygningsreglementet. 7.4 Bebyggelse må ikke placeres inden for de i 5.12 og 5.13 nævnte byggelinjer mod motorvej og Kildebrøndevej, der er vist på bilag Bebyggelse må ikke placeres nærmere end 10 m fra skel mod forsyningsvej ABC, og ikke nærmere end 5 m fra skel mod mindre adgangsveje, sti, område 2 og nabogrunde. 7.6 Der kan etableres støjafskærmning efter Byrådets særlige godkendelse af placering og højde, jfr Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende større drivhusbebyggelser med henblik på en harmonisk helhed. Facader skal fremstå i glas, med transparent udseende, eller i lyse farver, herunder sølvfarvet metal. Bebyggelse, der opføres i teglsten, skal fremtræde med pudsede eller vandskurede facader eller lignende overfladebehandling. Facader skal indeholde større glaspartier. Mindre bygningsdele, som f.eks. indgangspartier, kan udføres i klare farver. Lange facader mod veje og sti, der ikke er glas, skal gives et varieret udtryk med indhak/fremspring i facaden eller vinduesarealer, så de ikke virker monotone. 17

18 8.2 Mindre tilbygninger til eksisterende bebyggelse i andre materialer end nævnt i 8.1 kan opføres efter tilpasning til denne bebyggelse. 8.3 Tage må kun opføres med en taghældning på max Undtaget er dog glastage, der også kan opføres som traditionelle drivhustage elle buede tage. 8.4 Støjskærme, som nævnt i 7.6 må kun etableres med beklædning af transparent eller mat glas. 8.5 I område 1 må kun opsættes skilte og reklamer efter følgende retningslinjer: Der kan etableres en for området fælles skiltestander af max 1,2 m s bredde og 3 m s højde ved fordelingsvejen til området ved Kildebrøndevej under hensyn til oversigt i krydset. Der kan opsættes en skiltestander af max. 1,9 m s bredde og 4,5 m s højde på hver ejendom ved ejendommes adgang fra fordelingsvej eller adgangsvej. Skiltestanderne skal udføres af sølvfarvet metal eller skilt på bøjle efter kommunens nærmere godkendelse. Skiltning på facader i over 1,5 m s højde må kun udføres som enkelt bogstaver og logoer direkte på facaden uden baggrundsplade. Der må ikke opsættes lyskasser. Ud mod motorvejen må der kun skiltes på facaden og kun med virksomhedernes navn og logo. Der må kun opsættes flagstænger med en højde, der er mindre end bygningerne på ejendommen, og kun efter kommunens nærmere godkendelse af placering. Der må ikke opsættes skilte eller flagstænger ud mod område 2 eller ud mod det åbne land. Øvrig skiltning og reklamering må kun ske i max. 1,5 m s højde på eller nær facade nær virksomhedens indgangsparti. 8.6 I område 2 og ud mod område 2 må der ikke opsættes skilte eller reklamer. 8.7 Belysning på og omkring bygninger må ikke være til gene for omgivelserne. Der må ikke anvendes projektorer til stillbilleder eller film på facaderne. 9 Ubebyggede arealer, beplantning og hegn 9.1 Område 2, som vist på bilag 1, skal fremstå som regnvandsbassiner, der er udformet som naturlige søer, og grønt område, gerne med engagtigt præg. Der må ikke plantes træer i området af hensyn til omgivelserne i forhold til Kildebrønde Kirke. 9.2 Inden for område 1 skal mindst 20 % af hver enkelt grund etableres som friareal med beplantning, løvfældende træer og græs og evt. buske og hække. Der skal etableres rabatarealer med beplantning på større parkeringspladser. 9.3 På matr. nr. 10e skal dele af de nuværende hegn med bornholmsk røn og troldpil, som vist på bilag 1, bibeholdes, hvor det er muligt i forhold til vej og bygningers placering. 18

19 9.4 I rabatten mellem vej- og stiareal på fordelingsvejen ABC plantes en række løvfældende opstammede træer. 9.5 I område 1 plantes afskærmende løvfældende træer og buske langs nyt skel mod område 2, som vist på bilag Hegning mod fælles veje og sti må kun etableres som levende hegn eller som levende hegn med trådhegn, der placeres midt i beplantningen eller på beplantningens inderside. 9.7 Udendørs oplagsarealer skal afskærmes med levende hegn eller fast hegn af materialer svarende til bebyggelsen. Der kan også afskærmes med trådhegn, hvis der etableres beplantning på begge sider af hegnet. 10 Forudsætninger for ibrugtagen 10.1 Før ny bebyggelse i lokalplanområdet tages i brug, skal følgende være etableret: ombygning af Kildebrøndevej med højre og venstresvingsbaner som nævnt i 5.2 nedlægning af nuværende vejadgange til Kildebrøndevej som nævnt i 5.6 parkeringspladser og vendeareal på den pågældende grund som nævnt i 5.10 regnvandsbassin som nævnt i 6.9 beplantning som nævnt i 9.2 tilslutning til naturgasforsyning i henhold til 6.5 tilslutning til almen vandforsyning i henhold til Før ny bebyggelse på matr. nr. 1a, 11a, 10s og grunde, der er udstykket herfra, tages i brug, skal følgende være etableret: fordelingsvej og fællessti AB som nævnt i med de i 9.4 nævnte træer vendeplads ved B, hvis fordelingsvejen ikke føres frem til C, som nævnt i Før ny bebyggelse på matr. nr. 10c, 10e og grunde, der er udstykket herfra, tages i brug, skal følgende være etableret: fordelingsvej og fællessti ABC som nævnt i 5.3 med de i 9.4 nævnte træer vendeplads ved C som nævnt i 5.4 fælles sti som nævnt i Før ny bebyggelse på grund udstykket fra matr. nr. 10c, der grænser op til område 2, tages i brug, skal den i 9.5 nævnte beplantning være etableret Hvis støjafskærmning er nødvendig for etablering af kontor i henhold til 3.2, skal støjskærm som nævnt i 7.6 være etableret, før den nye bebyggelse tages i brug. 19

20 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening for hele lokalplanområdet (undtaget del af Kildebrøndevej) med medlemspligt for alle ejere af ejendomme inden for området Grundejerforeningen skal oprettes, inden der udstykkes nye grunde i området Grundejerforeningen er pligtig at tage skøde på de i , 5.8 og 5.9 nævnte arealer til veje, vendepladser og stier samt det i 3.3 nævnte fælles friareal, område 2. Hvis areal indenfor område 2 anvendes til kommunalt regnvandsbassin, skal grundejerforeningen ikke have skøde på dette areal Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af de i , 5.8 og 5.9 nævnte arealer til veje, vendepladser og stier samt det i 3.3 nævnte fælles friareal, område Grundejerforeningens område skal efter krav fra kommunen udvides med tilgrænsende område vest for lokalplanområdet, såfremt dette område også overføres til byzone med lignende anvendelse Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Greve Kommune. 12 Tilladelse fra andre myndigheder 12.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse fra Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri til ophævelse af landbrugspligten på matr. nr. 1a, 11a, 10e, 10s og nye grunde, der udstykkes inden for lokalplanområdet fra 10c, alle Kildebrønde By, Kildebrønde Uanset foranstående bestemmelser må adgangsforhold fra Kildebrøndevej til området ikke udvides uden Vejdirektoratets godkendelse ifølge deklaration af 31. oktober 1975, der er tinglyst på matr. nr. 1a, Kildebrønde By, Kildebrønde. 13 Aflysning af lokalplan og deklaration 13.1 Lokalplan nr for et område ved Kildebrøndevej 50 og 60 til salg af planter og havebrug, tinglyst d. 04. august 2005, aflyses Bestemmelse om vejbyggelinje på matr. nr. 1a, Kildebrønde By, Kildebrønde, langs Kildebrøndevej i deklaration, tinglyst 31. oktober 1975, aflyses. 14 Retsvirkninger 14.1 Efter den endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 20 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan efter planlovens 19 dispensere fra bestemmelser i lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation for-

21 udsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter byrådets skøn er af underordnet betydning, jf. 20, stk. 2. Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i lov om planlægning er foranstående lokalplan vedtaget af Greve Byråd den 3. februar P.b.v. Hans Barlach Borgmester Jesper Brandt Centerchef 21

22 Greve Kommune Teknik & Miljø Ophævelse Lokalplan nr for Kildebrønde Syd, (det skraverede område) er ophævet inden for: Lokalplan nr Kildebrønde Vest, der trådte i kraft den 1. september 2017, med planid: på plansystemdk

23 Kildebrøndestien vej kken nde brø 10g 10s troldpil øndebæ 10c Kildebr N e Kild 10m 10e 10c 1a bornholmsk røn 10c Signaturforklaring matrikelskel 11a Køge lokalplangrænse Bugt Moto område 1 rvejen område 2 areal eksproprieret til motorvej ledninger deklarerede byggelinjer karakteristisk beplantning 10a Kildebrøndestien kken øndebæ i 1f u 10c 10e Kildebrønde Industri rnh r nie, d ly er af røn 22e ses led sk gas færdselsret 1a ggeli ble ka olm 54 rnh 10c område 1 bo område 2 11a ig by bo 1d hidtid 10c røn sk olm el- Kildebr 10s il ldp ækk en 14f j eve 10g tro Olsb ønd ebr Kild d 10 10i 10m nin g 22f byggelin ie 10n Køge B ugt Mo torveje n 24a Kildebrønde Syd Eksisterende forhold og grænser mål 1: 4000 ved print på A3 BILAG 1

24 Køge Bugt Motorvejen N 10u KILDEBRØNDEVEJ 10t Reserveret areal til ny bane 10o 10p 10q 10r 9f Bælte til friareal og regnvandsbassiner ved udbygning af området vest for lokalplan Eksempel på vejføring ved udbygning af området vest for lokalplan 10a KILDEBRØNDEVEJ 9l Vejleåvej 14k Signaturforklaring 10d u 10m lokalplangrænse område 1 Olsbækken 54 10i Kildebrøndebækken D Kildebrøndestien område 2 10c 10c C 10g 10c 10e område 1 11a 10e B 10s 11a 1a ny byggelinie Kildebrøndevej i A 14f 1f Kildebrønde Industri KILDEBRØNDEVEJ 1d 22e LUNIKVEJ Vej område 2 areal eksproprieret til motorvej fordelingsvej ABC sti CD vendeplads bygningshøjde max. 8,5 m eksempel på udstykning i store grunde afskærmende beplantning ny byggelinie byggelinie mod motorvej 10n KØGE BUGT MOTORVEJEN 22f 24a OLSBÆKENG KØGE BUGT MOTORVEJEN OLSBÆKDAL 11ie OLSBÆKMARK 11ix 11iu 11iv 11it 11is 11ir 11ip 11iq 11io 11iæ 11iz 11iy 11iø 11kb 11ka Kildebrønde Syd Fremtidige forhold mål 1: 4000 ved print på A3 BILAG 2