De offentlige grundværdier og plandata

Transkript

1 Jan Eg Pedersen Chefkonsulent, UFST De offentlige grundværdier og plandata Den danske Landinspektørforening 6. februar 2019

2 EVL Ubebygget grund 17. Ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under den forudsætning, at grunden vil blive anvendt og udnyttet bedst muligt i økonomisk henseende Plandata skal benyttes Hvad må man bygge? Hvor meget må man bygge? Udstykning? Planlagt anvendelse og udnyttelse 18. Grundværdien ansættes på grundlag af den anvendelse og den udnyttelse, der er mulig efter forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering Faktisk anvendelse og udnyttelse 20. Anvendes en grund lovligt til andre formål end dem, der er fastsat i forskrifter udstedt i medfør af planlovgivningen eller anden offentlig regulering, ansættes grundværdien på grundlag af grundens faktiske anvendelse og udnyttelse, hvis dette medfører en højere grundværdi end ved ansættelse efter den anvendelse, der er fastsat i de nævnte forskrifter. Side 1

3 Ejendomsværdimodel Lokalområdet afsøges for de 15 nærmeste nabosalg de seneste 6 år Nærmeste nabosalg vægter højest Har boligen selv været solgt, indgår den med største vægt Områdepris Endeligt vurderingsforslag Side 2

4 3 principper for grundværdiberegning Nabo-tilgang kan ikke benyttes for GV o Grundværdikurve som beskriver sammenhængen mellem grundværdi og 1 ejendomsværdi Grundværdikurven er baseret på salg af ubebyggede grunde metoden kan ikke benyttes for fx ejerlejligheder og byerhverv 2 o Grundværdi-residualmetode (investortankegang) KVM-metode anvendes for øvrige erhvervsgrunde 3 Side 3

5 Grundværdikurven Salgspris Størrelse / m Side 4

6 Grundværdikurven Salgspris Størrelse / m m 2 Salgspris Side 5

7 Grundværdikurven Salgspris Størrelse / m 2 Salgspris 800 m 2 Standardhus Side 6

8 Grundværdikurven Salgspris Størrelse / m 2 Salgspris 800 m 2 Standardhus Standardgrundværdi Grundværdikurve Standardejendomsværdi Side 7

9 Grundværdikurven Salgspris Størrelse / m 2 Salgspris 800 m 2 Standardhus Standardgrundværdi Grundværdikurve Standardejendomsværdi Side 8

10 Grundværdikurven 1 Grundværdi for et standardhus med en 800 kvm grund. Der korrigeres efterfølgende for grundens størrelse og udnyttelse. Side 9

11 Residualmetode / KVM-metode Residualmetode 2 KVM-metode 3 Værdi af nyopført ejerlejlighedskompleks - Byggeomkostninger = Grundværdi Der er udviklet statistiske residualmodeller til Butik Kontor Etagebeboelse KVM-pris * #kvm Plangrundlag uden en statistisk model får altid et forslag til grundværdi. Forslaget baseres i stedet på en skønnet gennemsnitspris pr. kvadratmeter. Der er ikke statistiske modeller til alle anvendelser i plangrundlag. Side 10

12 Anvendelse Planlagt Specifik anvendelseskode fra plandata: Specifik Plankodetekst plananvendelseskode 1100 Boligområde 1110 Åben-lav bebyggelse 1120 Tæt-lav bebyggelse 1130 Etagebolig 1150 Almene boliger 1160 Fællesareal 2120 Landsbyområde 2130 Jordbrugsparceller 3100 Erhvervsområde 3110 Kontor- og serviceerhverv 3120 Lettere industri og håndværk 3130 Tungere industri 3140 Virksomheder med særlige beliggenhedskrav 3150 Havneerhverv Faktisk Bygningsanvendelseskode fra BBR: Anvendelseskode - tekst Stuehus til landbrugsejendom (110) Fritliggende enfamilieshus (parcelhus) (120) Sammenbygget enfamiliehus (121) (UDFASES) Række-, kæde-, eller dobbelthus (130) Række- og kædehus (131) Dobbelthus (132) Etagebolig-bygning, flerfamiliehus eller to-familiehus (140) Kollegium (150) Boligbygning til døgninstitution (160) Anneks i tilknytning til helårsbolig. (185) Anden bygning til helårsbeboelse (190) (UDFASES) Bygning til erhvervsmæssig produktion (210) Stald til svin (211) Stald til kvæg, får mv. (212) Side 11

13 Udnyttelse Hvor meget må man bygge på sin grund? Hvad er værdien af det? Hvor meget grund har man tilbage? Hvad er værdien af det? Planlagt Fra plandata: Etagemeter / bebyggelsesprocent Restareal = Grundareal - #etagemeter Faktisk Fra BBR: Diverse bygningsarealer omregnes til etagemeter på baggrund af gældende bygningsreglement. Restareal = Grundareal - #etagemeter Side 12

14 Udstykning Planlagt Grundstørrelse i forhold til områdets minimumgrundstørrelse (jf. plangrundlaget) afgør om grunden potentielt kan udstykkes Eks.: Grundstørrelse: 1832 kvm Minimumgrundstørrelse: 700 kvm Kan opdeles i 2 Grunden vurderes som 2 x 916 kvm Faktisk Hvad ligger der faktisk på grunden? 1 grund, 1 enhed ingen faktisk udstykning 1 grund, 2 enheder udstykning i 2 grunden fordeles forholdsmæssigt efter enhedsareal Eks.: Grundstørrelse: 820 kvm Enhedsareal, enhed 1: 118 kvm Enhedsareal, enhed 2: 72 kvm Delgrund#1: (118/(118+72))*820 = 509 kvm Delgrund#2: (72/(118+72))*820 = 311 kvm Side 13

15 Planlagt og faktisk Planlagt anvendelse (specifik anvendelseskode): 1100: Boligområde 3110: Kontor- og serviceerhverv 6110: Sommerhus- og fritidsboligbebyggelse EJL kr. GVpcl kr. KVM kr. GVsom kr. Faktisk anvendelse: 120: Fritliggende enfamiliehus GVpcl kr. Bedste økonomiske anvendelse : Ejerlejligheder. På trods af den faktiske anvendelse er fritliggende enfamiliehus. Formodningsreglen: Er den planlagte anvendelse realistisk? Side 14

16 Hvor ofte går vi på faktisk betragtning? Parcel-/rækkehuse Betragtning Antal, vest for Storebælt Antal, øst for Storebælt Antal, DK Faktisk Planlagt Faktisk, intet plangrundlag Faktisk Planlagt Faktisk, intet plangrundlag Ca. 2% får faktisk betragtning Intet plangrundlag udenfor byområder Samme mønster over hele landet Side 15