Erhvervsområdet Next Step City

Transkript

1 Lokalplan Kjersing Erhvervsområdet Next Step City Marts 2013

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på anmeldelse i PlansystemDK. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med LandSyd - Landinspektører Fotos/Illustrationer: Esbjerg Kommune og LandSyd - Landinspektører Tryk: Esbjerg Kommune

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse Lokalplanområdet Baggrund Strukturplan for Kjersing erhvervsområde Støjredegørelse Lokalplanområdets disposition Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Miljøvurdering Tilladelser fra andre myndigheder Vand-, kloak-, el- og varmeforsyning Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i PlansystemDK Retsvirkninger Vedtagelse Bilag Matrikelkort... Bilag A Lokalplankort... Bilag B Illustrationsplan... Bilag C Principskitser for vejanlæg med beplantning... Bilag D Snit i veje...bilag E Side 1

4 Side 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan Kjersing Erhvervsområdet Next Step City Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linie. 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet er beliggende i Kjersing og udgør et areal på ca. 10 ha. Området er en del af et nyt erhvervsområde i østlig forlængelse af eksisterende ældre erhvervsområde, hvor bl.a. virksomheden Cocio ligger. Mod syd grænser området op til Kjersing Ringvej, og syd for denne fortsætter det nye erhvervsområde som endnu ikke er udbygget. Umiddelbart øst for lokalplanområdet er SE ved at opføre sit nye hovedkvarter, som bliver et rundt byggeri i 4 etager. Lokalplanområdet grænser mod nord op til et grønt område, hvor landskabsskulpturerne Cigaren og Lyshøjen hæver sig over terrænet. Lokalplanområdet fremtræder nærmest fladt og har hidtil været anvendt til landbrugsformål. Langs den vestlige afgrænsning af lokalplanområdet er der et ca. 30 m bredt beplantningsbælte bestående af træer. Lokalplanområdet er uden eksisterende bebyggelse, bortset fra en naturgasstation, som ligger i beplantningsbæltet mod vest. Side 3

6 Redegørelse Erhvervsområdet vest for lokalplanområdet SE er ved at opføre nyt hovedkvarter lige øst for lokalplanområdet Lyshøjen nord for lokalplanområdet er et markant landmark, der hæver sig 30 m over det flade landskab Side 4

7 Redegørelse Lokalplanområdet, der hidtil har været benyttet landbrugsmæssigt, fremstår som et fladt terræn uden bebyggelse. Til venstre i billedet ses en del af beplantningsbæltet, der afskærmer ind mod det eksisterende erhvervsområde. 2. Baggrund I 2008 vedtog Esbjerg Byråd Lokalplan nr , som udlagde et stort erhvervsområde med mulighed for erhverv i miljøklasse 3-5. Nærværende lokalplan omfatter en mindre del af dette erhvervsområde. En privat bygherre har et ønske om at kunne etablere en ny erhvervspark, Next Step City, for vidensvirksomheder, der arbejder med udvikling inden for energi, klima og højhastighedsinternet mv. Dette har ikke været muligt indenfor lokalplanområde , da en del af ovennævnte virksomheder kategoriseres som miljøklasse 1-3. Formålet med den aktuelle lokalplan er derfor at åbne op for etablering af virksomheder i miljøklasse 1-3 foruden miljøklasse 3-5. Derudover videreføres mange af de øvrige bestemmelser for området, herunder bestemmelse om bebyggelsens udformning, omfang og placering, ubebyggede arealer, beplantning mv. 3. Strukturplan for Kjersing erhvervsområde Esbjerg Kommune har udarbejdet en strukturplan for det store og sammenhængende erhvervsområde nord og syd for Kjersing Ringvej og mod øst til motorvejen. Strukturplanens overordnede idé og hovedformål er at skabe et attraktivt og alsidigt erhvervsområde med optimal tilgængelighed til motorvejen og til byen. Erhvervsområdet etableres i en samlet helhed og integration med Lyshøjen og et sammenhængende natur- og landskabsområde. Ved etablering af grønne forarealer med markante identitetsskabende træbeplantninger langs Kjersing Ringvej skabes en port til byen, der fremtræder med en grøn og parkmæssig karakter. Det kan give et positivt image for området og for byen, og betyde tiltrækning af moderne og dynamiske virksomheder, der ser en fordel i at blive synlige og udstillet på en præsentabel måde. Strukturplanen har dannet grundlag for den efterfølgende lokalplanlægning. I forbindelse med den konkrete lokalplanlægning er Side 5

8 Redegørelse der foretaget en mindre omfordeling af de udlagte erhvervsklasser i forhold til det, strukturplanen lagde op til. 4. Støjredegørelse Formålet med nærværende lokalplan er at muliggøre etablering af virksomheder i miljøklasse 1-3, foruden miljøklasse 3-5. Hele lokalplanområdet er i dag i Lokalplan nr udlagt til erhverv indenfor miljøklasse 3-5. På den baggrund har bygherre anmodet COWI om udarbejdelse af støjredegørelse for at vurdere støjbelastningen fra de omkringliggende virksomheder og veje i forhold til den planlagte anvendelse af området. COWI har udarbejdet støjredegørelse ved rapport af 31. januar 2012 med senere tillæg til denne, dateret maj Støjredegørelsen fra 31. januar 2012 konkluderer, at forudsætningerne for at etablere et område til lettere erhverv i miljøklasse 1-3 med lavere støjgrænser end erhverv i miljøklasse 3-5 er til stede ud fra omkringliggende industri med 60/60/60 db støjgrænser. I støjredegørelsen er medtaget virksomhederne Esbjerg Gods A/S, Alssundvej 2, Scan-Coat A/S, Storstrømsvej 49 og Cocio Chokolademælk A/S, Øresundsvej 15. Det konkluderes endvidere, at beregningerne er foretaget med en lav bebyggelsesgrad (ca. 40 %), og at der ved fuld udbygning af lokalplanområdet (90 %) vil ses en øget støjafskærmning fra omgivelserne og ind i den del af lokalplan området, der udlægges til lettere erhverv i miljøklasse 1-3. Formålet med tillægget til støjredegørelsen fra maj 2012 var at redegøre for evt. planlægningsmæssige konsekvenser for rammeområde , der ligger vest for lokalplanområde Støjrammen for rammeområde er 70/70/70 db, og den del der ligger nærmest nærværende lokalplanområde er pt. ubebygget. Tillægget behandler det scenarie, hvor arealet udbygges, og dennes udbygnings evt. indflydelse på etablering af et område til klasse 1-3 erhverv i nærværende lokalplan. I tillægget forudsættes, at der er opført industri i rammeområde med støjgrænse svarende til 70 db indtil skel, hvor en 60 db grænse skal overholdes. Støjberegningerne er opdateret med en bebyggelsesprocent svarende til 90 % og scenarier for udnyttelsen af Next Step City i forhold til den ønskede nedsatte støjramme på 55 db. I tillægget konkluderes, at ny industri vil kunne etableres i rammeområde mellem Skagerrakvej og Next Step City, såfremt virksomhedernes støjkilder orienteres mod vest eller begrænses for at imødegå et krav om 60 db støjgrænse i naboskel. En nedsættelse af støjrammen i lokalplanområdet Next Step City vurderes ikke at medføre nogen ændringer for nuværende og fremtidige virksomheder i rammeområde , der kan bevares som miljøklasse 4-7 og med støjgrænser svarende til 70/70/70 db. Det betyder, at der kan planlægges for en opdeling af Next Step City området med et område mod øst til lettere erhverv i miljøklasse 1-3 og et område til erhverv i miljøklasse 3-5. Afgrænsningen mellem de to områder er på baggrund af støjredegørelsen og tillægget hertil fastlagt, som det fremgår af lokalplanens Bilag B. Side 6

9 Redegørelse 5. Lokalplanområdets disposition Bebyggelsen Grønne arealer Trafikale forhold Miljø- og klimahensyn Lokalplanområdet er opdelt i 2 delområder, delområde A og B. Delområde A udlægges til lette erhverv inden for miljøklasse 1-3, f.eks. kontor- og servicevirksomhed og ikke genegivende produktion. Derudover er der mulighed for undervisnings- og forskningsinstitutioner og kursus- og konferencevirksomhed. Der gives ikke mulighed for at etablere overnatningsfaciliteter i forbindelse med kursus- og konferencevirksomheder. Delområde B udlægges til erhverv i miljøklasse 3-5, f.eks. fremstillingsvirksomhed, visse servicevirksomheder mv. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 90, og højst 60 % af den enkelte grund må bebygges. Bygninger må ikke opføres i større højde end 20 m. Lokalplanens bestemmelser om facadearealer, bebyggelsens facadevirkning, beplantning, skiltning m.v. har sammen til formål at skabe rammerne for et attraktivt erhvervsområde og et grønt og smukt helhedsindtryk langs Kjersing Ringvej som en vigtig indfaldsvej til Esbjerg by fra motorvejen. Arealerne langs vejene, mellem vejskel og byggelinie, må ikke bebygges og skal anlægges som grønne arealer med grøn bund af græs med beplantninger af lave buske og grupper af træer. Langs Kjersing Ringvej etableres særligt markante træbeplantninger efter principperne som vist på Bilag D. Det er intentionen, at området skal fremstå som et åbent erhvervsområde med et parkagtigt grønt præg. Bygningerne skal derfor placeres i en passende afstand fra vejene på en grøn bund som kan være græs, urter eller buske med spredte grupper af store løvtræer, og således at højst 60 % af grundarealet bebygges. Langs Kjersing Ringvej, Vilsundvej, nye stam- og fordelingsveje samt ud til det offentlige grønne område mod nord og øst skal bygninger udformes med facadekarakter og må ikke fremstå med bagsidekarakter. Eventuel hegning skal søges minimeret og tilstræbes skjult i bevoksningen. Lokalplanen indeholder bestemmelser om placering og udformning af skiltning m.v. Vejadgangen til området sker fra den nyanlagte vej Vilsundvej. Vildsundvej er tilsluttet Kjersing Ringvej, hvorfra der er vejforbindelse til motorvejen og Esbjerg by. Inden for lokalplanområdet skal der etableres en øst-vestgående stamvej fra Vilsundvej. Herfra kan der etableres fordelingsveje eller interne veje. Stamvejen får status som offentlig vej mens fordelingsveje får status som private fællesveje. For at sikre stiadgang til erhvervsområdet vest for lokalplanområdet skal der etableres en offentlig stiforbindelse fra den udlagte stamvej til den eksisterende offentlige sti, der går fra Skagerrakvej til lokalplanområdets vestgrænse ved naturgasstationen. I Esbjerg Kommunes Klima- & bæredygtighedsplan formuleres intentioner om en mere bæredygtig udvikling. Et af fokusområderne i klima- & bæredygtighedsplanen er håndtering af overfladevand for at undgå overbelastning af kloaksystemet. I lokalplanområdet skal overfladevand så vidt muligt indgå i de rekreative miljøer. Dette med henblik på at sikre størst mulig grundvandsgendannelse. Det nærmeste vandløb, der overfladevand kan afledes til, er Kvaglund Bæk, som dog allerede er stærkt belastet. Som følge heraf vil der højst kunne tillades en udledning på 0,5 Side 7

10 Redegørelse l/s/ha. Vandet skal således forsinkes inden udledning enten på egen grund eller ved at benytte eksisterende forsinkelsesbassiner. Lokalplanen tillader etablering af fælles forsinkelsesbassiner. En anden mulighed for at mindske udledningen af regnvand til kloaknettet er anvendelsen af grønne tage, dvs. tage dækket af vegetation. Grønne tage reducerer og forsinker afstrømningen af regnvand ved hjælp af små planter som stenurt og husløg, som kan opsuge % af den regn, der falder på taget. De grønne tage forlænger samtidig tagets levetid og isolerer bygningen mod overophedning om sommeren og mod nedkøling om vinteren. Et andet fokusområde i klima- & bæredygtighedsplanen er nedbringelse af energiforbruget. Lokalplanen stiller ikke krav om lavenergibyggeri, men en mulighed er at udføre klasse 2015 byggeri eller bedre for at nedbringe energiforbruget. Desuden gives mulighed for etablering af solfangere og solceller til opvarmning af vand og produktion af strøm. 6. Forhold til Kommuneplanen Anvendelse Støjbestemmelser Lokalplanområdet ligger inden for rammeområde i Kommuneplan Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan , idet der ikke er mulighed for lettere erhverv (miljøklasse 1-3), og ændring nr til kommuneplanen er derfor offentliggjort samtidig med denne lokalplan. I overensstemmelse med kommuneplanændringen fastlægges anvendelsen til lettere erhverv (miljøklasse 1-3) og erhverv (miljøklasse 3-5) samt undervisnings- og forskningsinstitutioner og kursus- og konferencevirksomhed. Det sker ved at fordele de enkelte anvendelser i delområder. Derudover muliggør kommuneplanændringen undervisnings- og forskningsinstitutioner samt kursus- og konferencevirksomhed i delområde A. Bestemmelser om støj er fastlagt i kommuneplanen. 7. Bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Side 8

11 Redegørelse Støjisolinier Kildefelt/Vandbeskyttelsesområde Ledningstraceer Lokalplanområdet er markeret med rød prikket linie Hele lokalplanområdet er berørt af virksomhedsstøjisolinier. Ved etablering af erhvervsmæssig aktivitet inden for lokalplanområdet, skal det sandsynliggøres i henhold til de til enhver tid gældende love, vejledninger og lignende, at påvirkningen udenfor egen grund og af nærtliggende mere støjfølsom anvendelse kan overholde de vejledende grænseværdier i henhold til kommuneplanen, og at virksomheden i øvrigt ikke er til belastning for eksisterende lovlig aktivitet. Desuden er arealerne ud mod Kjersing Ringvej berørt af en vejstøjisolinie på 58dB målt fra vejmidte. Inden for vejstøjisolinien må der ikke tillades støjfølsom anvendelse, med mindre det i henhold til de til hver tid gældende love, vejledninger og lignende godtgøres, at grænseværdierne med f.eks. støjdæmpende foranstaltninger kan respekteres, og det i øvrigt ikke er en belastning over for den tilladte aktivitet, der er baggrund for støjisolinien Der er blevet udarbejdet en støjredegørelse af COWI d. 31. januar 2012, hvor der bl.a. er lavet støjberegninger for støjpåvirkningen fra Kjersing Ringvej. Et uddrag af konklusionen herpå er: Støj fra vejtrafikken på Kjersing Ringvej vil ved bygningsfacader ud mod vejen være lavere end støjgrænseværdien på 63 db for hoteller og kontorer. I den nordlige del af området (bag forreste række bygninger mod vejen), vil støjniveauet være lavere end støjgrænsen for bygninger til bolig- og undervisningsformål mv. Der vil således ikke være noget til hinder for, at del af lokalplanområdet udlægges til klasse 1-3 erhverv. Størstedelen af lokalplanområdet er beliggende inden for vandbeskyttelsesområde. Lokalplanen indeholder derfor bestemmelser, der sigter på at undgå risiko for nedsivning, der kan forurene grundvandet. I lokalplanområdet findes en eksisterende naturgasstation og naturgasledning. Lokalplanen sikrer ved bestemmelser, at eksisterende anlæg skal respekteres, samt at der udlægges tracé for udvidelse af naturgasforsyningen. Side 9

12 Redegørelse 8. Forhold til gældende lokalplan Inden for lokalplanområdet gælder Lokalplan nr Den væsentligste forskel mellem Lokalplan nr og nærværende lokalplan er, at området udover erhverv i miljøklasse 3-5 også kan anvendes til lettere erhverv i miljøklasse 1-3, kursusog konferencevirksomhed og undervisnings- og forskningsinstitutioner samt at muligheden for etablering af butikker til særligt pladskrævende varegrupper bortfalder. Som det fremgår af afsnit 14 vil Lokalplan nr blive aflyst inden for denne lokalplans områdeafgrænsning ved lokalplanens endelige vedtagelse. 9. Forhold til gældende servitutter Området er pålagt en række servitutter og byrder af forskellig karakter. Nedenfor beskrives servitutter der kan have indvirkning på lokalplanen. Der er kun medtaget de servitutter, som kommunen vurderer, har betydning for lokalplanen. Der kan være tinglyst andre servitutter, der har betydning for den enkelte grundejer. Dok. om luftfartshindringer mv. tinglyst d Servitutten, som vedrører hele lokalplanområdet, foreskriver, at ethvert projekt, der vil medføre luftfartshindringer, der er 25 m over terræn eller mere, skal forelægges luftfartsvæsenet. I lokalplanen må bebyggelse opføres i max 20 m med undtagelse af skorstene mv. Ved bebyggelse højere end 25 m skal Statens luftfartsvæsen (nu Trafikstyrelsen), som er påtaleberettiget, høres. Dok. om færdselsret mv. tinglyst d Servitutten omhandler bl.a. at den sti, der går fra Skagerrakvej til lokalplanområdet ved naturgasstationen, skal have status som offentlig sti. Lokalplanen respekterer dette. Dok. om bebyggelse, benyttelse mv. tinglyst d Servitutten vedrører en eksisterende naturgasledning, som er beliggende i den vestlige del af lokalplanområdet. Placeringen fremgår af Bilag B. Indenfor et 10 m bredt bælte omkring ledningens midte må der ikke bygges, plantes større træer eller udføres andet der kan hindre adgang eller være til skade for ledningen. Dok. om bebyggelse mv. tinglyst d Servitutten vedrører alene matr.nr. 32aø Gjesing By, Bryndum, og omhandler bl.a. skråningsanlæg, forbud mod underjordiske tanke til olie og kemikalieprodukter mv. Lokalplanen er ikke i modstrid med servitutten, som fortsat skal respekteres. Lokalplanens endelige vedtagelse medfører ikke aflysning af servitutter. 10. Miljøvurdering Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er, at lokalplanen ikke fastlægger rammer, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Side 10

13 Redegørelse 11. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Jordforureningsloven Lokalplanen medfører, at der ikke skal meddeles tilladelse efter 35, stk. 1 i Planloven (zonetilladelse) til virkeliggørelse af lokalplanen. Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Ifølge Jordforureningslovens 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet (områdeklassificering). Det fremgår af afsnit 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. 12. Vand-, kloak-, el- og varmeforsyning Der henvises til de respektive sektorplaner vedr. det aktuelle lokalplanområde: Kloak Vand Elforsyning Varmeforsyning Er planlagt fremført af Esbjerg Forsyning. Lokalplanområdet er omfattet af Spildevandsplan Området vil blive separatkloakeret, og spildevand skal afledes til offentlig spildevandsledning. Er planlagt fremført af Esbjerg Forsyning. Er planlagt fremført fra SE. Bebyggelsen skal tilsluttes fjernvarme, medmindre det kan dokumenteres, at byggeriet opfylder Bygningsreglementets klassifikationskrav til lavenergibyggeri. Side 11

14

15 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan Kjersing Erhvervsområdet Next Step City I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at at sikre delområders anvendelse til erhverv inden for virksomhedsklasse 1-3 og 3-5, klassificeret i Håndbog om Miljø og Planlægning, samt give mulighed for etablering af undervisnings- og forskningsinstitutioner og kursus- og konferencecenter. fastlægge bestemmelser for bebyggelsens udformning og placering, sikre, at området som helhed får en åben, indbydende og grøn karakter, herunder sikre identitetsskabende og markante beplantninger langs Kjersing Ringvej, at sikre bevaring af eksisterende beplantningsbælte. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort Bilag A og omfatter matr.nr. 32aø, 32æ Gjesing By, Bryndum samt del af matr.nr. 32a Gjesing By, Bryndum og 5t Kærsing Gde., Bryndum, samt alle parceller der efter byrådets 1. behandling af lokalplanen udstykkes heraf. 2.2 Området opdeles som vist på Bilag B i delområderne A og B. 2.3 I forbindelse med planens anmeldelse til PlansystemDK bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3. Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til erhvervsformål. Side 13

16 Bestemmelser Delområde A 4.2 Delområde A udlægges til erhverv som liberale erhverv, kontor-, administrations- og servicevirksomhed og lette ikke genegivende produktionsvirksomheder. Der kan desuden etableres undervisnings- og forskningsinstitutioner, kursusog konferencevirksomhed. 4.3 Der må kun etableres virksomheder, der i henhold til Håndbog om Miljø og planlægning er klassificeret inden for klasse 1-3. Delområde B 4.4 Delområde B udlægges til erhverv som fremstillingsvirksomhed, distribution, maskinfabrikker og visse servicevirksomheder mv. 4.5 Der må kun etableres virksomheder, der i henhold til Håndbog om Miljø og planlægning er klassificeret inden for klasse 3-5. Fællesbestemmelser for delområde A og B 4.6 Esbjerg Kommune kan tillade, at andre virksomheder end de ovenfor nævnte kan etablere sig i områderne. Det forudsætter, at virksomhederne efter en konkret vurdering af produktions- og miljøtekniske forhold, foretaget af Esbjerg Kommune, kan sidestilles med ovennævnte virksomheder, samt at virksomhederne er forenelige med lokalplanens formål. Dog må der ikke, uanset miljøklasse, etableres virksomheder med nogen form for støv eller lugtfrembringende produktion eller oplag. 4.7 Tanke og rørledninger til flydende forurenende stoffer (kemikalier, opløsningsmidler, olieprodukter og lignende) må ikke nedgraves. Opbevaring og håndtering af ovennævnte stoffer må kun ske på tætte belægninger, der sikrer mod nedsivning. 4.8 Stamveje, fordelingsveje samt arbejds- og parkeringsarealer, hvor der er fare for nedsivning, som kan skade grundvandet, skal udføres med en tæt belægning, der sikrer mod nedsivning. Regnvand fra disse arealer skal via afløbsanlæg, godkendt af Esbjerg Kommune, ledes til offentlige regnvandsbassiner i eller ved lokalplanområdet. På øvrige befæstede arealer som gæste- og personaleparkering, ankomstarealer o. lign. Kan der anvendes andre belægningsmaterialer. 4.9 Overfladevand skal så vidt muligt indgå i de rekreative miljøer. Det er tilladt at etablere fælles regnvandsbassiner Inden for områderne må der opføres transformerstationer og lignende til områdets forsyning på op til 30 m 2 bebygget areal og ikke højere end 4 m over terræn. Bebyggelsen skal indpasses i omgivelserne eller afskærmes med beplantning På grunde langs Kjersing Ringvej og Vilsundvej skal transformerstationer og lignende være skjult bag ejendommens øvrige bygninger, så de ikke er synlige fra disse veje. Side 14

17 Bestemmelser 4.12 Der må ikke etableres boliger i området. Hverken som selvstændige boliger eller boliger tilknyttet virksomheder Der må indenfor lokalplanområdet opsættes 1 mobiltelefonmast i det grønne areal mellem stamvejen og boliggrundene. Masten må max opføres i 36 m s højde og udført som smal gråhvid cylindermast. Diameter af foden max 1 m, diameter øverst max 0,36 m. Afstanden fra masten til de nærmeste boligskel skal være min. 20 m. Masten skal være forberedt til opsætning af antenner for min. 4 operatører og skal således stilles til rådighed for andre antenneformål og operatører mod rimelig betaling. Antennerne skal opsættes med symmetri/med samme afstand på cylinderen. Ved siden af masten, må der opsættes en teknikkabine for alle operatører på max 10 m 2 bebygget areal, og ikke højere end 2,5 m over terræn. Indhegning må udføres i trådhegn på et areal, der måler max 10 x 15 m. Hegnet skal skjules af et omkransende beplantningsbælte bestående af 3 rækker buske og træer Inden opsætning skal det på ansøgers foranledning tinglyses på grunden, at mast, øvrige installationer, hegn, beplantning m.m. skal fjernes af ejeren uden udgift for det offentlige og uden erstatning til anlæggets ejer, hvis masten har været ude af drift i mere end 1 år. 5. Udstykning 5.1 Udstykning må kun finde sted i overensstemmelse med lokalplanens formål. 5.2 I delområde A må der ikke udstykkes grunde til erhvervsformål på mindre end m 2, og grundes facadelængde må ikke være mindre end 40 m. 5.3 I delområde B må der ikke udstykkes grunde til erhvervsformål på mindre end m 2, og grundes facadelængde må ikke være mindre end 40 m. 5.4 Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti og forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes med én stamvej fra Vilsundvej, i overensstemmelse med principperne vist på lokalplankort Bilag B. Der må ikke kobles flere stamveje eller fordelingsveje til Vilsundvej. 6.2 Der må etableres én overkørsel til Vilsundvej med placering i princippet som vist på Bilag B. Overkørslen må alene benyttes til fælles kørevej og parkering, til betjening af de parceller, der ligger umiddelbart vest for den nordsydgående del af Vildsundvej. Parkeringspladsen, der betjenes af den fælles kørevej, må maksimalt bestå af 100 parkeringsbåse. 6.3 Der må ikke etableres overkørsler til Kjersing Ringvej. Side 15

18 Bestemmelser 6.4 Der udlægges areal til én offentlig stamvej i lokalplanområdet, med placering i princippet som vist på Bilag B mellem punkterne mærket I og II. Stamvejen I-II skal udlægges med en bredde på min 15 m, med en kørebanebredde på min 7 m, og med et tværprofil i princippet som vist på Bilag E. 6.5 Fordelingsveje skal udlægges med en bredde på min 15 m, med en kørebanebredde på min 7 m, og med et tværprofil i princippet som vist på Bilag E. Fordelingsveje skal afsluttes med en vendeplads. Fordelingsveje skal etableres som private fællesveje. 6.6 Der skal udlægges areal til en offentlig sti mellem stamvejen (mærket I-II) og punktet mærket III på Bilag B. Stier skal udlægges med en bredde på min 5 m og anlægges med en bredde på min 2,5 m. 6.7 Esbjerg Kommune skal godkende antallet af parkeringspladser under hensyn til bygningernes anvendelse og byggelovens almindelige bestemmelser. Der vil blive taget udgangspunkt i et minimumskrav på 1 p- plads pr. 50 m² bruttoetageareal. P-pladsbehovet skal dækkes inde på den enkelte grund. Såfremt det i den konkrete sag vurderes ikke at være nødvendigt at anlægge det ovenfor krævede antal p-pladser, skal det anvises hvor på ejendommen, de manglende p- pladser kan etableres på et senere tidspunkt. Hver 8. parkeringsbås på terræn skal anlægges som plantebed. Plantebedene, der hver skal have et areal svarende til mindst 2 parkeringsbåse, skal spredes ud over den samlede parkeringsplads. I hvert plantebed skal der plantes mindst tre træer pr. 2 parkeringsbåse. De grønne parkeringsbåse tæller med i det samlede p-pladsregnskab. Udlægningen af grønne arealer gælder ikke for parkeringsbåse integrerede i eller under bygninger. Som alternativ til plantedebede i parkeringsbåse kan der etableres trærækker, trægrupper eller lignende på parkeringspladserne. 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler 7.2 Fælles ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse. Tinglyste ledningstraceer skal respekteres. 7.3 Området, som omfatter matr. nr. 32æ, Gjesing By, Bryndum, og som vist med særlig signatur på Bilag B, er udlagt til naturgasstation. 7.4 Eksisterende naturgasledning, med en beliggenhed og udstrækning som vist med særlig signatur på Bilag B, er sikret ved tinglyst deklaration for arealer i en bredde af 10 m omkring ledningens midte. Side 16

19 Bestemmelser 7.5 Der reserveres areal i en bredde af 20 m til ny naturgasledning med en beliggenhed og udstrækning i princippet som vist med særlig signatur på Bilag B. 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 90. Det bebyggede areal må højst udgøre 60 % af grundens samlede areal. 8.2 Bygningshøjden må ikke overstige 20 m over eksisterende terræn. Derudover vil skorstene kunne opføres i den af miljømyndighederne krævede nødvendige højde. En større højde kan tillades på dele af virksomheden, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det. Dette gælder f.eks. siloer, kraner, sendemaster og lignende. 8.3 Der fastlægges byggelinier med følgende afstande, inden for hvilke der ikke må bebygges: Kjersing Ringvej: 20 m fra vejskel Udlagt beplantningsbælte: 10 m Nordlig og østlig lokalplanafgrænsning: 10 m Byggelinierne fremgår af Bilag B og E. 8.4 Ny bebyggelse skal i øvrigt opføres i en afstand af mindst 5 m fra vejskel, naboskel og sti, langs stamvejen I-II dog mindst 10 m fra vejskel. 8.5 Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Bygninger inden for den enkelte ejendom, skal udføres i ensartede materialer og arkitektur. Signalfarver må alene anvendes på mindre bygningsdele. Materialer i reflekterende overflader må ikke anvendes. 9.2 Alle facader skal som hovedregel udføres med en rytme mellem døre og/eller vinduer og bygningsflader i øvrigt. Såfremt der ikke isættes døre og/eller vinduer, skal facaden brydes på anden vis, så den fremstår med en variation. Facader må ikke udføres med tværgående bånd i kontrastfarve. 9.3 Bygningers facader mod Kjersing Ringvej, Vilsundvej, stamog fordelingsveje samt mod nordlig og østlig lokalplanafgrænsning skal udformes med facadekarakter. Facaderne skal fremstå bearbejdede, eksempelvis med åbne glaspartier, så bebyggelsen ikke fremtræder tillukket og med bagsidekarakter. Side 17

20 Bestemmelser 9.4 Vinduer må ikke udelukkende placeres i den ene side af facaden. 9.5 Vinduer må ikke blændes helt eller delvist. Dette gælder både tilklæbning med reklame, maling mv. og blænding udført i faste materialer. 9.6 Administrationsbygninger skal fremstå som en visuel og volumenmæssig markant del af bebyggelsen. 9.7 Tage skal udføres som flade tage eller som tage med ensidig hældning, med en maksimal hældning på Tagbeklædning skal udføres i grå eller sorte materialer. Alternativt må tagene også fremstå som grønne tage, dvs. tagflader dækket af græs, stenurt eller anden form for vegetation. Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende materialer. 9.9 Solenergianlæg tillades, såfremt de integreres i bebyggelsens arkitektoniske formsprog. Anlæggene skal være refleksfri eller antirefleksbehandlede og må ikke give anledning til væsentlige gener i forhold til omgivelserne Ventilationsanlæg må ikke være synlige fra vej og sti, og ventilationsanlæg på flade tage skal afskærmes til alle sider Skiltning på bygninger må kun ske med navn og logo og alene på bygningers lodrette facade og ikke over skæring mellem tag og facade. Skiltningen skal ske med enkeltbogstaver med coronabelysning. Bogstaverne må maksimalt være 80 cm høje På hver ejendom må højst opstilles 1 fritstående pylon eller stander. Pylonen eller standeren må alene bruges til reklamering med navn og logo for virksomheden. Pylonen eller standeren skal udføres med en størrelse på højst 1,5 m * 6 m og skal stå direkte på terræn uden synlig sokkel. Pylonen eller standeren skal overholde bestemmelser om oversigtsarealer Hvis der er flere virksomheder på en ejendom eller flere virksomheder på en intern vej i lokalplanområdet, kan der opstilles en fritstående, fælles pylon eller stander med en samordning af firmanavne og logoer ved indkørslen til den pågældende ejendom/interne vej. Pylonen eller standeren skal udføres med en størrelse på højst 1,5 m * 7,5 m og skal stå direkte på terræn uden synlig sokkel. Pylonen eller standeren skal overholde bestemmelser om oversigtsarealer Udover 1 pylon eller stander kan der opsættes mindre skilte på maksimalt 1,5 m 2 inde i lokalplanområdet ud til interne veje. Skiltene skal overholde bestemmelser om oversigtsarealer På hver ejendom må højst opstilles 1 flagstang. Flag må alene bruges til nationalflag eller firmanavn/logo. Flagstænger må have en højde på maksimalt 8,5 m 9.16 Flag og bannere skal være løsthængende og må ikke have topafstivning. Side 18

21 Bestemmelser Flagstænger, pyloner og standere ud mod Kjersing Ringvej skal placeres inden for en afstand af højst 10 m fra byggelinien. Inde i lokalplanområdet skal flagstænger, pyloner og standere placeres minimum 5 m fra vejskel. Alle flagstænger, pyloner og standere skal placeres på friareal og ikke på bygninger eller på kunstige jordhøje. Placeringen skal overholde bestemmelser om oversigtsarealer. 10. Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 På hver ejendom skal min. 20 % af grunden udlægges som grønt areal. Herunder skal der på hver ejendom etableres opholdsareal svarende til 10 % af etagearealet. Opholdsarealet skal etableres som sammenhængende grønt område med mulighed for sol og læ og skal skærmes med beplantning. Opholdsarealer skal friholdes for bebyggelse, oplag og udstilling Ubebyggede dele af grundene i øvrigt skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal overholdes. Ved valg af planter skal der hovedsageligt anvendes løvfældende træer og buske, og de valgte træer skal som min. have en højde på 6 m i udvokset stand Belysning af udstillings-, opholds- og parkeringsarealer skal ske med en afskærmet, ikke blændende belysning i en max. højde på 4 m, så fjernvirkningen minimeres, og blænding af omgivelserne undgås Der udlægges areal i en bredde af ca. 30 m til eksisterende beplantningsbælte langs lokalplanområdets vestgrænse, som vist på Bilag B Inden for vejarealet af Kjersing Ringvej og rundkørsel - og på arealer mellem byggelinie og vejskel skal anlægges grønne arealer, der etableres med græs og markante grupper af opstammede træer, i princippet som vist på Bilag D. 1 Trægrupperne anlægges og vedligeholdes af Esbjerg Kommune efter en samlet plan. Træer må ikke fjernes/udtyndes uden kommunens tilladelse Langs stamvej og fordelingsveje skal arealerne mellem byggelinie og kørebanekant anlægges som grønne arealer, der etableres med græs og opstammede grupper af træer, eventuelt suppleret af lav buskbeplantning Parkeringspladser skal etableres i en afstand af mindst 5 m fra vejskel. Langs stamvej må disse parkeringspladser etableres på maks. 50 % af strækningen (for den enkelte grund). Parke- 1 Bilag D og E viser et princip for beplantning. Ved den konkrete beplantningsplan kan de enkelte trægrupper udføres med en anden størrelse og indbyrdes afstand. Beplantningen bør desuden være fleksibel og robust over for etablering af ledningsanlæg, påvirkning af klimatiske forhold m.v. Side 19

22 Bestemmelser ringspladserne skal afskærmes mod stamvejen af hække i klippet bøg og anlægges på græs, græsarmering eller lignende grønt underlag. Langs Kjersing Ringvej og Vilsundvej må der ikke etableres parkeringspladser på arealer mellem byggelinie og vejskel Arealer mellem byggelinie og vejskel må ikke anvendes til oplag, gårdsplads, udstilling eller lignende. Der må ikke opsættes plankeværk, stakit trådhegn eller lignende Udendørs oplag og udstilling skal afskærmes så det ikke er synligt fra Kjersing Ringvej, Vilsundvej, stamvejen og det grønne område nord og øst for lokalplanområdet. Afskærmning af oplag og udstilling skal ske ved hjælp af beplantning, så det grønne udtryk sikres Oplagring af grundvandstruende stoffer må ikke finde sted uden for bygninger eller uden for dertil indrettede hegnede gårdarealer. Disse gårdarealer skal udføres med tætte belægninger Lokalplanen er ikke til hinder for, at der kan etableres regnvandsbassiner i lokalplanområdet. Regnvandsbassiner skal udformes som våde bassiner og som rekreative elementer og en naturlig del af området. 11. Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanområdet. Vedtægter og vedtægtsændringer skal godkendes af Esbjerg Kommune Grundejerforeningen skal oprettes af grundejerne, senest når Esbjerg Kommune kræver det Grundejerforeningen skal forestå etablering, drift og vedligeholdelse af de i afsnit 6 og 10 nævnte private fællesveje (herunder grønne rabatter og vejtræer) samt afskærmende beplantningsbælte langs lokalplanområdets vestlige grænse. Grundejerforeningen skal for at varetage ovennævnte forpligtelser udarbejde en drifts- og plejeplan for rabatter, vejtræer samt beplantningsbælte. Planen skal godkendes af Esbjerg Kommune Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen henlægges til foreningen Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på det i afsnit 10 nævnte afskærmende beplantningsbælte langs lokalplanområdets vestlige grænse samt de i afsnit 6 nævnte private fællesveje når disse er anlagt i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser Grundejerforeningen har ret til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver, og til at kræve fornøden sikkerhed herfor hos medlemmerne. Side 20

23 Bestemmelser 12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand- og elnet, før den tages i brug Nybyggeri skal tilsluttes fjernevarme, hvis det ikke kan dokumenteres, at nybyggeri opfylder klassifikationskrav til lavenergi bygninger i Bygningsreglementet Før ny bebyggelse tages i brug skal de i afsnit 6 nævnte veje, stier og parkering være etableret i godkendt omfang Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i afsnit 10 nævnte opholdsarealer, støjskærmende foranstaltninger og afskærmende beplantning og hegn være etableret i godkendt omfang. 13. Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune Inden for lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jfr. nedenfor: Miljøbeskyttelse: Hver enkelt virksomhed skal i fornødent omfang godkendes af Statens Miljøcenter eller Esbjerg Kommune i henhold til Miljøbeskyttelsesloven. Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. Lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune give tilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse. Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det anmeldes til Esbjerg Kommune. Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer. Lokalplanen giver mulighed for at højden på visse bygningsdele i særlige tilfælde kan overskride den maksimale højde på 20 m. I tilfælde, hvor højdegrænseplanet på max 25 m for Esbjerg Lufthavn overskrides, skal der indhentes godkendelse fra Trafikstyrelsen jf. deklaration tinglyst den 19. januar Aflysninger i PlansystemDK 14.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og anmeldelse til PlansystemDK aflyses Lokalplan nr indenfor nærværende lokalplans områdeafgrænsning. Side 21

24 Bestemmelser 15. Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det er nødvendigt for planens virkeliggørelse. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. 16. Vedtagelse Ovenstående Lokalplan nr er udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget af Esbjerg Byråd den 18. februar Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Side 22

25

26

27

28

29 Bilag C illustrationsplan

30

31 TRÆGRUPPE HÆK I MIDTERRABAT KØREBANE GRÆS VEJSKEL BEBYGGELSES- REGULERENDE LINIE Kjersing Ringvej med markante trægrupper. Bilag D Lokalplan Dato: M ål: 1:2.000 Meter

32

33 ØVRIGE VEJE (FORDELINGSVEJE) VEJ I-II (STAMVEJ) 15,0 m 15,0 m Grønt forareal Facadebyggelinie Vejskel Kørebaner Vejskel Grønt forareal Facadebyggelinie Facadebyggelinie Grønt forareal med beplantning Vejskel Kørebaner Vejskel Grønt forareal med beplantning Facadebyggelinie 20,0 14,5 7,5 5,0 7,5 14,5 20,0 5,0 4,0 7,0 4,0 5,0 10,0 4,0 7,0 4,0 10,0 KJERSING RINGVEJ 49 m Lokalplan Facadebyggelinie Grønt forareal med beplantning Vejskel Rabat med beplantning Kørebaner Midterrabat med lav beplantning Kørebaner Rabat med beplantning Vejskel Grønt forareal med beplantning Facadebyggelinie Bilag E 1:500 Mål: 200 Meter Dato: