Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune

Transkript

1 Tillæg

2 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Hvad er en lokalplan En lokalplan er en detaljeret plan for et område i en kommune. Den fastlægger en række retningslinjer for, hvordan et område skal afgrænses, anvendes og indrettes med bebyggelse, vej- og stiforhold, friarealer, materialer m.m. En lokalplan er bindende for grundejerne inden for området, og den gælder til en ny lokalplan udarbejdes. Lokalplanen skal være i overensstemmelse med region- og kommuneplan. Planloven fastlægger en række retningslinjer for, hvornår en kommunalbestyrelse skal udarbejde en lokalplan. Det skal den blandt andet, før der gennemføres større udstykninger, byggerier og anlægsarbejder eller nedrives markant bebyggelse. Men der skal altid laves en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre, at kommuneplanen kan gennemføres. Foruden de egentlige bindende bestemmelser indeholder en lokalplan altid en indledning, som forklarer lokalplanens forudsætninger, indhold og konsekvenser. Desuden anskueliggør diverse kortbilag lokalplanområdets beliggenhed og udformning efter gennemførelsen. Åbenhed i lokalplanlægningen Loven sikrer, at borgerne har ret til at blive orienteret om indholdet af en lokalplan. Inden en kommunalbestyrelse endeligt kan vedtage en lokalplan, skal den derfor være i offentlig høring i mindst 8 uger. I denne periode kan enhver kommentere lokalplanen. Når høringen er slut, behandler kommunalbestyrelsen kommentarerne og vurderer, om nogle af kommentarerne giver anledning til at ændre lokalplanen, inden den vedtages endeligt. I høringsperioden har overordnede myndigheder mulighed for at kontrollere, om forslaget er i overensstemmelse med anden planlægning og at komme med kommentarer til planen. Er en lokalplan ikke i overensstemmelse med overordnede planer, kan disse myndigheder nedlægge veto over for en lokalplan, så den ikke kan vedtages, før uoverensstemmelsen er forhandlet på plads. 2

3 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Langeland Kommune - Lokalplan nr Tillæg til lokalplan 77 Rudkøbing bymidte Indholdsfortegnelse Lokalplanens indhold Lokalplanens formål 4 Eksisterende forhold 4 Lokalplanens indhold 5 Lokalplanens redegørelse Forhold til anden planlægning 5 Kommuneplan 5 Øvrig planlægning 5 Lokalplanens anvendelse af ordet altan 5 Ansøgningsprocedure 6 Nabohensyn 6 Indbliksgener 7 Lysforhold 9 Bevaringsvurdering 9 Miljøvurdering 10 Midlertidige retsvirkninger 11 Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens formål 12 Områders afgrænsning, zonestatus og udstykning 12 Tilladelser 14 Fredning og bevaring 14 Altanernes omfang og placering 15 Altanernes ydre fremtræden 16 Øvrige forhold 17 Ændringer i forholdt til lokalplan Lokalplanens retsvirkninger 17 Vedtagelsespåtegning 18 Kortbilag 1: Matrikelkort 19 Kortbilag 2: Kort over lokalplanområdet 21 Vejledning: Altaner i Rudkøbing 23 3

4 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Lokalplanens formål Kommunalbestyrelsen har på møde d. 15. april 2013 besluttet at der skal udarbejdes tillæg til lokalplan 77. Tillægget skal gøre det muligt at opsætte altaner efter en vejledning og et regelsæt inden for lokalplanens område. Nuværende lokalplan 77 åbner som sådan ikke mulighed for opsætning af altanløsninger hvor der ikke tidligere har været anbragt altaner eller lignende. Udviklingen i Danmark og det øvrige Europa peger i retning af en større indflytning fra land til by. Langeland har også denne tendens. Over den sidste 4 årige planperiode ses en større indflytning fra Langelands landområder til især Rudkøbing. Det giver nye udfordringer fordi beboere i byens midte ønsker mulighed for at opholde sig i det fri som f.eks. på altaner eller lign. Denne tendens ønsker Kommunalbestyrelsen at imødekomme ved give disse muligheder og samtidigt bevare Rudkøbing bymidte med mange fredede og bevaringsværdige ejendomme. Kommunalbestyrelsen er opmærksom på at der i Rudkøbing bymidte er en væsentlig kulturarv i form af en række af fredede ejendomme og rigtigt mange bevaringsværdige ejendomme som er med til at skabe det købsstadsmiljø som findes i Rudkøbing. Disse værdier må ikke gå tabt ved at påklistre fremmedelementer som i sidste ende udvisker købsstadsmiljøet. Mulighederne for altanløsning gives derfor på steder hvor det vil være mindst til gene for oplevelsen af bymiljøet og hvor det er mindst til gene for beboere og naboer. Eksisterende forhold Lokalplan 77 søger at bevare det historiske bymiljø og udpeger bevaringsværdige bygninger og parker der understøtter det historiske bymiljø. Lokalplan 77 giver retningslinier for fastholdelse og bevarelse af bygninger. 4

5 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Lokalplanens redegørelse Lokalplanens indhold Lokalplan 77.1 er alene et supplement til lokalplan 77. Lokalplan 77.1 ændrer derfor ikke indholdet i lokalplan 77 ud over de ting der er optaget bestemmelser om i lokalplanens bestemmelsesafsnit Forhold til anden planlægning Forhold til anden planlægning er beskrevet i godkendt lokalplan 77. Der er ikke ændrede forhold eller forhold som kræver fornyet beskrivelse eller særskilt behandling. Kommuneplan Kommuneplan og Kommuneplan Området udgør rammeområde 1.B.1, 1.B.3, 1.C.1, 1.C.3.1, 1.C.3.2, 1.O.6, 1.G.4 og del af 1.B.6 og 1.B.8 i Kommuneplan for Langeland Kommune Der er ingen ændringer i rammeområderne. Øvrig planlægning Der er ingen ændringer i forhold til lokalplan 77. Lokalplanens anvendelse af ordet altan Udtrykket altan nævnt i nærværende lokalplan dækker, for enkelthedens skyld over følgende elementer eller variation heraf: altan balkon tagterrasse veranda fransk altan indbyggede altan, terrasse og lign. altangange svalegange fælles hævede adgangsveje varianter af alle førnævnte. 5

6 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Lokalplanens redegørelse Terrasser og hævede arealer anbragt i terræn er alene omfattet af bygningsreglementet. Ansøgningsprocedurer Opsætning og udskiftning af altaner kræver tilladelse. Der kan ikke opsættes altaner uden forudgående ansøgning. Ansøgning skal indsendes til Infrastruktur, Langeland Kommune. Ansøgningen behandles ud fra 3 overordnede principper: 1. Individuel sagsbehandling 2. Nabohensyn/indbliksgener 3. Udseende/visuelt indtryk/arkitektur/bygningskultur Ansøgningsproceduren kan se ud som følger: Ansøgning om byggetilladelse Ansøgning vedlægges målfaste tegninger, situationsplan, plantegning, opstalt og snit samt beregning af kasketskygge Angivelse af afstandsforhold til naboer og anden bebyggelse Statiske beregninger / anerkendt statikker Brandteknisk vurdering Evt. dagslysberegning i underliggende etage Drøftelse af ansøgning med ejer Byggemyndigheden kan forlange visualisering af det påtænkte Udsendelse i parts-nabohøring Det ansøgte medtages på Bymiljøudvalgets dagsorden eller fremsendes til orientering til udvalgets medlemmer Byggetilladelse såfremt det ansøgte er i overensstemmelse med nærværende lokalplan Dommergåden i Brogade Note: Kasketskygge er et udtryk for hvor meget altanen skygger og giver indbliksgener for underboen eller naboen Nabohensyn Der skal tages hensyn til andre. Muligheden for altaner er blandt andet betinget af, at etableringen kan ske uden 6

7 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Lokalplanens redegørelse væsentlige, uhensigtsmæssige indbliksgener og skyggevirkninger. I en tæt befolket by er disse hensyn vigtige. Der er bestemmelser i bygningsreglementet, der regulerer forholdet mellem altaner og andres bygninger og friarealer. Det drejer sig om at undgå, at andre vil komme til at opleve væsentlige indbliksgener. Bygningsreglementet har også bestemmelser om, at der i lejlighederne skal være en vis mængde dagslys, dvs. himmellys. Her drejer det sig om, at altanerne ikke tager for meget af lyset inde i lejlighederne, hverken hos ansøger eller naboer. Hensynene kan være vanskelige at løse. De kan fordre en justering af forventningerne i retning mod smallere og mindre altaner. Det er følsomme emner, og de skal løses med den allerstørste omhu. Indbliksgener Der har tidligere været krav til afstand til naboer og indbliksgener, herunder 250 cm til skel. I dag vurderes det fra sag til sag som et meget væsentligt punkt. Langeland Kommune vurderer hvem, der evt. berøres, og gennemfører parts- eller nabohøringer Når man står ude på en altan, der hænger udenpå en Eksempler på indbliksgener ved forskellige altanstørrelser. Bemærk at en altandybde over 150 cm som udgangspunkt ikke tillades i lokalplanens område, medmindre ganske særlige hensyn taler for det. 7

8 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Lokalplanens redegørelse facade, får man en mulighed for at se på omgivelserne fra nye vinkler. Hvis altaner sidder tæt på andres vinduer, kan man kigge ind i nabolejlighederne eller ind i genbo husene. Hensynet til andre drejer sig derfor om at sikre, at der ikke kommer væsentlige indbliksgener fra altaner ind i lejligheder i naboejendomme eller i andre bygninger. Men en nultolerance overfor indbliksgener er uforeneligt med at bo i en tæt befolket by. De må tåles indtil den grænse, hvor indbliksgener bliver væsentlige. Der kan ikke gives en skarp definition af, hvad en væsentlig indbliksgene er. Det kan f.eks. indkredses til, at nogen visuelt er kommet meget tæt på andres bolig, og at man fra altanen kan se en større del af værelse i en anden bolig. Hvis en større del af værelset kan ses, påvirker det møbleringsmulighederne. Der er ikke mange der ønsker at møblere sådan, at naboen har frit indblik til seng, spiseplads, arbejdsplads eller andre steder, hvor man opholder sig i længere tid. Er en altan derimod udformet og placeret, så der kan ses ind i en mindre del af værelset, vil det oftest være muligt at møblere værelset således, at det begrænsende indblik kan tåles. I hvert eneste altanprojekt foretages der en konkret vurdering af eventuelle indbliksgener hos naboerne. Ørstedspavillonen De helt konkrete bygningsmæssige forhold, både i ansøgers ejendom og i de tilstødende ejendomme, har betydning for, om problemet overhovedet er aktuelt. Hensynet til andre kan også dreje sig om at undgå væsentlige indbliksgener til friarealer. Det er f.eks. aktuelt ved etablering af tagterrasser I bygningsreglementet er der ikke bestemmelser om at undgå væsentlige indbliksgener internt i en blokbebyggelse eller etageejendom. Det er derfor en drøftelse som ansøger bør tage med lejer/udlejer inden ansøgning om byggetilladelse. 8

9 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Lokalplanens redegørelse Lysforhold Når der opsætte altaner uden på en facade, kan det ikke undgå at tage lys fra lejlighederne. Men lyset i lejlighederne skal være tilfredsstillende, også efter opsætning af altaner. Det gælder både lysforholdene i naboejendomme, i andre bygninger på egen grund og i lejlighederne i ansøgers egen ejendom. Bevaringsvurdering Samtlige bygninger indenfor lokalplanområdet i lokalplan 77 og 77.1 er besigtiget og vurderet efter SAVEmetoden. I alt er 653 bygninger registreret og sat i bevaringsværdi. Det vil sige, at også nyere bygninger og bebyggelser som f.eks. Torvet 2-10 og Østergade 63 er medtaget. Sidehuse og baghuse er omfattet af registreringen, når der er tale om funderede huse. Det vil sige at en del småbygninger, interimistiske skure, carporte og lignende ikke er registreret. SAVE-metoden omfatter en værdisætning efter en skala fra 1-9, hvor 1 er den højeste værdi. Værdivurderingen er baseret på følgende forhold: Ørstedspavillonen Arkitektur - her vurderes bygningens individuelle kvalitet i relation til f.eks. form, proportioner, dekorative elementer og materialer Kultur - her vurderes bygningens kulturhistorie i forhold til f.eks. alder, betydning, baggrund og anvendelse Bymiljø - her vurderes bygningens rolle for den arkitektoniske kvalitet af det omgivende bymiljø. Der tages f.eks. stilling til, om bygningen understøtter gadebilledet, eller om den har betydning som orienteringspunkt i byen. Originalitet - her vurderes i hvilken udstrækning bygningen fremstår, som da den opførtes. Er materialer og konstruktioner f.eks. de oprindelige? 9

10 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Lokalplanens redegørelse Tilstand - her vurderes bygningens tekniske og vedligeholdelsesmæssige standard og i hvilken tilstand bygningen umiddelbart fremtræder med hensyn til fejl og mangler. Kategorierne arkitektur og kultur er vægtet højere end de øvrige forhold. Det vil sige at en bygning, der fremtræder i en mindre god vedligeholdelsestilstand, alligevel godt kan vurderes som bevaringsværdig, fordi dens arkitektoniske værdi eller historiske baggrund er fundet interessant. Det er væsentligt at understrege, at besigtigelsen kun er udvendig. Det vil sige, at der kan skjule sig forhold inde i bygningen, som eventuelt kunne have betydning for værdivurderingen. Torvegården Bygninger der har fået værdien 1-3 er bevaringsværdige. Bygninger der har fået værdien 4-6 har understøttende betydning for bymiljøet. Endelig vurderes bygninger der har fået karakteren 7-9 som hverken bevaringsværdige eller miljøunderstøttende. Foruden bygninger har registreringen omfattet haver, parker, enkeltstående træer og stengærder. Registreringer er nævnt og registreret i lokalplan 77 og Langelandsatlas. Miljøvurdering I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer har Langeland Kommune screenet lokalplanen for de miljømæssige forhold indenfor lokalplanområdet. Indholdet af den forestående lokalplanlægning vil, efter Kommunalbestyrelsens opfattelse, ikke muliggøre anlægsarbejder, der kan påvirke miljøet i væsentlig grad. Kommunalbestyrelsen har derfor besluttet, at der ikke skal gennemføres en yderligere miljøvurdering af planen. Da lokalplanen ikke giver mulighed for anlæg, der er om- 10

11 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Lokalplanens redegørelse fattet af lovens bilag 3 og 4, og virkeliggørelse af lokalplanens formål ikke medfører væsentlige indvirkninger på miljøet, har Langeland Kommunalbestyrelse vurderet, at der i henhold til lovens 3, stk. 2 ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering af planen. Som baggrund for denne vurdering er der udarbejdet et oversigtsskema over de samlede vurderingsparametre. Skemaet kan ses i kommunens Afdeling for Infrastruktur. Torvegården Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv en pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med planen, fortrænges af planen, jf. planlovens 18. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. 11

12 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr Tillæg til lokalplan 77 Rudkøbing bymidte I henhold til lov om planlægning - bekendtgørelse nr af 20. oktober 2008 med senere ændringer fastsættes herved følgende bestemmelser for det i pkt. 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er at supplere bestemmelser i lokalplan 77 at at at at give mulighed for opsætning af altanløsninger på ejendomme i Rudkøbings bymidte sikre bevaringshensyn ved etablering af altanløsninger i bymidten friholde ejendomme for altanløsning vendt mod byens gadebillede, sikre nabohensyn og hindre væsentlige indbliksgener 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Området afgrænses som vist på kort 1. Nedenstående ejendomme er omfattet af lokalplanen. Lokalplanen omfatter desuden alle parceller, der efter den 1. december 2013 udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 10, 100, 101a, 101b, 101c, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 11, 110b, 112, 115, 117, 118, 119, 121, 122, 125, 126a,126b, 126c, 127, 128, 129, 12a, 12b, 12c, 12d, 130a, 130b, 130d, 12

13 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Lokalplanens bestemmelser Brogade 3 130f, 131, 132, 134, 135, 136a, 136b, 136c, 138a, 138c, 139, 142, 143, 144a, 145, 146, 147, 148, 149a, 150, 151a, 154, 156, 157a, 158, 159, 15a, 16, 160, 161a, 161b, 162, 163a, 165, 166, 167a, 167d, 167h, 167i, 167k, 168, 169, 17, 170a, 170b, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177a, 177d, 178a, 178b, 178c, 179, 18, 180a, 180d, 181a, 182a, 1 82c, 183, 184a, 184b, 184c, 184d, 185a, 185b, 189a, 189b, 190, 192, 193, 194, 195, 197, 198, 199, 19a, 1a, 1c, 1e, 200, 201a, 201b, 202a, 203, 204, 205, 206, 207, 209, 210, 211, 212, 213, 215a, 215b, 216a, 216b, 217, 218, 219, 22, 220, 221, 222, 223, 224a, 225a, 225b, 227a, 229a, 229b, 23, 230a, 231a, 231b, 232a, 232b, 232c, 233a, 234a, 234c, 237a, 237b, 237c, 238a, 238b, 239a, 239b, 24, 240a, 240b, 241a, 241b, 242a, 242b, 243a, 243b, 243d, 244a, 245, 246a, 246b, 247a, 248, 249, 250, 251, 253, 258a, 258b, 258c, 258d, 259, 26, 260, 261a, 263, 264, 268, 269, 27, 270, 271, 272, 273, 274, 275a, 275b, 277, 278, 28, 282, 285, 286, 287, 288, 289, 290, 292, 293, 294, 295, 296, 297, 298, 299, 29a, 3, 30, 300, 301, 302, 303a, 303b, 304, 305, 306, 307, 308a, 309, 310, 311, 312a, 313, 314b, 315, 316, 317, 319, 31a, 31b, 320, 321, 322, 323, 324, 327, 329, 32a, 32b, 32c, 33, 332, 333, 334, 335, 336, 337, 338, 339, 34, 340, 341a, 342, 345, 347, 349, 35, 350, 351, 352, 353, 354a, 354b, 354c, 355, 357a, 360a, 360b, 362a, 363a, 363b, 364a, 365a, 366a, 366b, 367a, 367b, 368, 369, 36a, 36b, 36c, 36d, 36e, 36g, 36h, 36i, 36k, 36l, 37, 370, 371a, 371b, 372, 379, 38, 380, 381, 392a, 392b, 393, 394, 396, 39a, 4, 40, 41a, 41c, 42b, 43a, 43b, 43c, 43d, 44a, 45a, 45b, 47a, 47b, 47c, 48, 49, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 6, 60, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69a, 69b, 70, 71a, 71d, 72, 73a, 74a, 74b, 75a, 75b, 77a, 77b, 78a, 79a, 79b, 7a, 7b, 80, 81, 82a, 82b, 84c, 85a, 85b, 86c, 86d, 86e, 86l, 8a, 9, 90, 92, 93a, 93b, 95, 96, 98a, 99 samt vejarealerne a, ab, ac, ad, ae, al, "b", f, g, h, i, k, l, m, n, o, r, s, t, u, v, x, y, z, æ, ø, aa, alle Rudkøbing Bygrun de. 11a, 12cl, 139, 27a, 27ab, 27ac, 27ae, 27af, 27ag, 27ah, 27ai, 27ak, 27al, 27am, 27an, 27ap, 27au, 13

14 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Lokalplanens bestemmelser 27av, 27ax, 27az, 27aø, 27b, 27ba, 27bb, 27bc, 27bd, 27bf, 27bi, 27bk, 27bl, 27bn, 27bo, 27bs, 27bv, 27bx, 27by, 27d, 27e, 27f, 27g, 27h, 27i, 27k, 27l, 27m, 27n, 27o, 27p, 27q, 27r, 27s, 27t, 27u, 27v, 27æ, 27aa, 28c, 28d, 28k, 28l, 28m, 28o, 29a, 2ac, 2b, 2bq, 2cf, 2cg, 2cs, 2ct, 2eh, 2ei, 2ek, 2fi, 2fo, 2fq, 2ga, 2gb, 2h, 2ho, 2ht, 2o, 2p, 2q, 87, 88, 89, 8l, 90a, 91a, 91b, 94a, 94b samt vejarea lerne b, bn, bo, alle Rudkøbing Markjorder. Note: Benævnelsen altan i lokalplan 77.1 dækker over alle typer konstruktioner nævnt i Området er beliggende i byzone. 3. Tilladelser 3.1 Der skal ansøges om tilladelse til opførelse og ombygninger af følgende typer: altan, balkon, tagterrasse, veranda, fransk altan, indbyggede altan, fælles adgangsveje, altangange, svalegange, terrasse lignende konstruktioner eller varianter af alle før nævnte. 3.2 Ansøgningsproceduren følger afsnittet i lokalplanens redegørelse. 3.3 Terrasser og hævede arealer anbragt i terræn følger bygningsreglementets bestemmelser om an søgning og udformning. 4. Fredning og bevaring 4.1 Der kan ikke opsættes altaner på fredede bygninger medmindre det er en del af fredningen eller kan indeholdes i fredningen. 4.2 Der kan ikke opsættes altanløsninger i fredede og bevaringsværdige gård - og haveanlæg der er nævnt i lokalplan 77 og Kortbilag ll medmindre det kan dokumenteres at der tidligere har været lignende konstruktioner på den ansøgte bygning. Eksempel på hængekonsol til max. overkant altanværn 14

15 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Lokalplanens bestemmelser Generel information om bygningsregistrering Som led i udarbejdelsen af Langeland Atlas er der gennemført en kortlægning og registrering af bygninger opført før Det drejer sig om i alt ca bygninger. En række registratorer har været ude at foretage en vurdering af bygningernes arkitektur, kulturhistorie, miljøværdi, originalitet og tilstand og har sammenfattet dette i en karakter for bygningens bevaringsværdi. Samtidig er der taget en række fotos af de pågældende bygninger. Den arkitektoniske værdi er udtryk for bygningens individuelle arkitektoniske kvalitet. Den kulturhistoriske værdi er udtryk for bygningens fortid, den alder og dens anvendelse gennem årene og samt dens betydning i egnens historiske og kulturelle udvikling. Den miljømæssige værdi er udtryk for bygningens betydning i forhold til sine omgivelser. Originaliteten baserer sig på en vurdering af bygningens nuværende udseende i forhold til det udtryk, den havde ved opførelsen. Tilstanden vedrører bygningens mere eller mindre gode tilstand i teknisk/konstruktiv henseende. Bevaringsværdien er udtryk for disse forholds indbyrdes vægtning og betydning. Bevaringsværdien er ikke et gennemsnit af vurderingen af de forskellige forhold, men bygger på individuelle skøn over, hvilke forhold der bør veje tungest for den konkrete bygning. På denne måde fastlægges for den enkelte bygning en bevaringsværdi på en karakterskala fra 1 til 9, hvor 1 er den bedste værdi. For overskuelighedens skyld er bevaringsværdierne inddelt i følgende kategorier: Bevaringsværdi Karakter 4.3 Der kan opsættes altaner på ejendomme i bevaringsklasse 1 til 3 hvor der tidligere har været altaner. Altaner skal have samme størrelse og ud seende som oprindeligt. 4.4 Der kan opsættes altanløsninger på ejendomme som ikke er omfattet af bevaringsværdi 1 til Altanernes omfang og placering 5.1 Altaner kan som hovedregel kun opføres på ejendommenes bagsider og væk fra gadebilledet. Gadebilledet er defineret som gaderne i område I og VII samt Torvet, Østergade, Sidsels Bagers Gade, Grønnegade og Nørregade. 5.2 Altaner opført tættere ejendomskel end 2,50 m kræver særskilt redegørelse om indbliksgener. 5.3 Frihøjden under altaner skal være mindst 2,50 m 5.4 Altanens dybde må maks. være 150 cm. 5.5 Altanens længde må maks. være 300 cm. 5.6 Tagaltaner indbygget i tagfladen tillades ikke på ejendomme med bevaringsværdien 1 til Altaner skal opsættes i symmetri og tilpasses underliggende facade. 5.8 Altaners kasketskygge skal være mere end 45. målt fra altanforkant til næststående nabovindue. Høj 1 3 Middel 4 6 Lav Tagterrasser, fælles altangangsløsninger og fælles adgangsveje som dækker over flere ejendomme eller lejemål er undtaget fra pkt. 5.4 og I ganske særlige tilfælde hvor bygningens konstruktion og altanens udformning gør det foreneligt med omgivelserne kan altanens dybde øges til maks. 180 cm 15

16 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Lokalplanens bestemmelser 5.11 Indbliks gener til naboer/omgivelser reguleres efter bestemmelser i bygningsreglementet og bestemmelser i pkt Skyggevirkning og dagslysforhold i underliggende etage reguleres af bestemmelser i bygningsreglementets kap. 6 om dagslysberegning. Note: Kasketskygge er et udtryk for hvor meget altanen skygger for underboen eller naboen Altaner skal opføres som selvbærende konstruktioner opsat eller integreret på bygningens facader 5.14 Hængekonsollers toppunkt må ikke have en højde som er højere end altanens værn dvs. 100 cm Hvor det er muligt at opsætte altanløsninger uden at det kan ses fra omgivelserne kan søjlekonstruktioner tillades Fælles altangangsløsninger og fællesadgangsveje som dækker over flere ejendomme eller lejemål er undtaget fra pkt. 5.12, når det samtidigt undgås at der placeres søjler ind mod facaden. Mere end 45 Indbliksgener reguleres af 5.8 og Vinklen skal være mere end 45 i forhold til nabo i samme plan 6. Altanernes ydre fremtræden 6.1 Altaner skal udføres i overensstemmelse med bygning proportioner. Principskitse for de tre konstruktionstyper: Søjlekonstruktion (tv), bærende konsoller (i midten) og hængekonsoller (th). Kilde: Gode Altanløsninger, Grundejernes Investeringsfond 2005 Bemærk maks. 100 cm højde på hængekonsol. 16

17 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Lokalplanens bestemmelser Note: 6.5 Den indbyrdes afstand mellem alle typer af balustre, herunder lodrette og vandrette, skal være udformet, så de ikke giver anledning til personskader. Der skal i særlig grad tages hensyn til, at børn ikke kan klatre på dem eller komme i klemme mellem dem. 6.2 Altaner og værn skal have et klart defineret sammenhæng. 6.3 Altanværn skal overholde bygningsreglementets krav. 6.4 Højde på altanværn skal være min. 100 cm. 6.5 Alle typer af værn eller rækværk skal under hensyn til bygningens anvendelse udformes, så personer sikres på betryggende måde 7. Øvrige forhold Farvesætning: Se vejledningen Rudkøbing i farver Som er et bilag til lokalplan 77 for Rudkøbing i farver. Rudkøbing i farver kan findes på Langeland Kommunes hjemmeside og på Plansystem.dk under lokalplan Altanernes farvesætning skal kunne sammenholdes med bygningens udseende. 8. Ændringer i forhold til lokalplan Bestemmelser i lokalplan 77 som er uforenelige med lokalplan 77.1 fortrænges af denne. 9. Lokalplanens retsvirkninger 9.1 Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen kan ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge lov om planlægning 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 9.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. 9.3 Privatretlige byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplan 77.1, fortrænges af denne. Lokalplanen medfører ikke i sig selv et krav om etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen. 17

18 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Lokalplanens bestemmelser 9.4 Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer karakter af det område, der søges fastholdt ved lokalplanen. 9.5 Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kræver tilvejebringelse af en ny lokalplan. 10. Vedtagelsespåtegninger Forslag til lokalplan 77.1 er på mødet den 13. januar 2014 af Langeland Kommunalbestyrelse vedtaget til offentliggørelse fra den 29. januar 2014 til den 26. marts Bjarne Nielsen borgmester Jørgen Christiansen kommunaldirektør Kommunalbestyrelsen på Langeland har den 12. maj 2014 endeligt vedtaget lokalplan Bjarne Nielsen borgmester Jørgen Christiansen kommunaldirektør 18

19 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Kortbilag Kortbilag l Matrikelkort med lokalplanens afgræsning 19

20 20 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune

21 Lokalplan 77.1 for Langeland Kommune Kortbilag Kortbilag ll Lokalplankort 21

22

23

24 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing en vejledning Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse 2 Forord 3 Hvad er en altan? 4 Nye altaner på gamle huse med eksempler fra Rudkøbing 10 Altanen i byrummet 10 Nye altaner på gamle huse 11 De bærende konstruktioner 15 Ordliste og litteratur 18 Ordliste 18 Litteratur 19 2

25 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing En vejledning Forord Interessen for at opsætte altaner i Rudkøbing har været stigende i de senere år, og der er derfor opstået et behov for at have nogle retningslinjer for hvordan altaner kan indpasses i det bevaringsværdige bymiljø. Altaner i Rudkøbing er tænkt som en vejledning og inspiration til hvad man skal tænke over, når man vil sætte en altan på sin bygning. Vejledningen er samtidig et bilag til tillæg til lokalplan 77. Vejledningen henvender sig først og fremmest til husejeren, der overvejer opsætning af altaner eller skal vedligeholde eksisterende altaner. Men også arkitekter, håndværkere, forvaltning og politikere er en del af målgruppen. En altan er en mulighed for at komme ud i det fri også når boligen ligger i første sals højde eller højere. Det er ikke overraskende populært at få denne mulighed. Men en altan er også et meget synligt arkitektonisk element, som på afgørende vis påvirker bygningens udseende. Både altan og det der står på den bord, stole, mennesker med mere skal bæres, og det stiller krav til såvel altanens konstruktion som de vægge og konstruktioner i huset der skal bære den. Denne vejledning skitserer nogle grundlæggende sammenhænge mellem byrum, bygningsarkitektur og konstruktion, som skal overvejes, når man skal beslutte sig for om altanen er den rigtige løsning, og hvordan den skal se ud. Vejledningen præsenterer de grundlæggende typer af historiske altaner og deres moderne varianter og beskriver hvordan altaner indgår i bygningsarkitekturen. Altaner i Rudkøbing rummer også en gennemgang af altaner man kan finde i Rudkøbing i dag, og giver endelig en række anbefalinger til hvad der skal overvejes inden man beslutter at opsætte altaner, og hvordan man sikrer at altanen giver en god helhedsvirkning på bygningen. Vejledningen Altaner i Rudkøbing skitserer kun de overordnede linjer og er ikke en udtømmende gennemgang af altanens verden. Sidst i vejledningen findes derfor henvisninger til hvor man kan læse mere. 3

26 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing en vejledning Hvad er en altan? Svaret på spørgsmålet "Hvad er en altan" kan virke selvindlysende. Men tænk blot på de mange forskellige ord og begreber, der ligner: Altan, balkon, fransk altan, tagterasse, veranda, og se så på de mange forskellige former altanen (eller balkonen ) kan have. Så bliver det hurtigt klart, at der er brug for en begrebsafklaring. Ifølge "Ordbog over det Danske Sprog" er en altan en åben udbygning el. lille terrasse over terrænhøjde, forsynet med rækværk og med adgang fx fra en lejlighed i et etagebyggeri; jævnfør balkon (kilde: Ifølge "Den Store Danske Encyklopædi" er det en åben bygningsdel, fremspringende eller indbygget, hævet over jorden og forsynet med rækværk eller brystning. I vejledningen fra Grundejernes Investeringsfond, "Gode Altanløsninger" anføres desuden, at i modsætning til balkoner er altanen ikke anbragt ovenpå en lukket del af bygningen (som karnapbalkon), og den er ikke beskyttet med klimaskærm. Altanen er altså først og fremmest ikke en terrasse. En terrasse er som udgangspunkt altid anlagt direkte på jorden, eventuelt hævet over det naturlige terræn med fyldjord. Altanen er derimod fri fra jorden, enten som en frithængende konstruktion eller på forskellig vis integreret i bygningen. Altanens tidligste form var svaleganen, der opstod i middelalderens tæt bebyggede købstæder som en pladsbesparende adgangsvej i købmandsgårde og beboelsesejendomme. Svalegangen har sin moderne pendant i altangangen, der stadig er en almindelig adgangsvej i boligbebyggelser. Altangang i nyt boligbyggeri (øverst) og som ny tilføjelse til et ældre hus (nederst). Begge Rudkøbing. 4

27 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing En vejledning Når det gælder de mere rene altaner kan man tale om to forskellige typer: Den udkragede altan, der stikker ud fra facaden som et selvstændigt bygningselement, eventuelt med en tilhørende bærende konstruktion i form af konsoller, søjler eller stræbepiller. Den integrerede altan eller balkonen, hvor altangulvet ligger oven på en anden bygningsdel, som for eksempel en karnap. Dertil kan nævnes den franske altan som har indadgående døre med en åbning beskyttet af et gelænder. Den beskyttede åbning giver mulighed for at udnytte altanen en større del af året en den åbne altan. Der henvises til ordlisten på side 18. Den udkragede altan var oprindeligt mest en symbolsk bygningsdel, som tjente arkitektoniske og repræsentative formål. Et eksempel er altanen på Københavns rådhus, hvor fodboldlandsholdet blev hyldet efter EM-sejren i Men den berømte balkon i Romeo og Julie er også en udkraget altan! Disse traditionelle altaner er som oftest ret små i dimensionerne, lige store nok til at et par mennesker kan stå der, men uden plads til møbler. Det skyldes, at en udkraget altan stiller ganske store krav til den bærende konstruktion. Den er en integreret del af bygningsarkitekturen, ofte placeret lige over indgangspartiet, og er med til at fremhæve dette. Tit er der kunstfærdigt udformede bærende konsoller og brystning. Under modernismen i begyndelsen af 1900-tallet blev den udkragede altan til gengæld brugt som et middel til at sikre adgang til lys og luft, og udformningen blev holdt så ren og enkel som muligt. Den integrerede altan var meget udbredt fra slutningen af 1800-tallet og de første årtier af 1900-tallet, hvor tidligere perioders stramme symmetri blev opblødt til fordel for meget mere varierede bygningsformer. Her blev den integrerede altan et populært element, som også understregede den mere lystbetonede tilgang der prægede den romantiske periode. 5

28 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing en vejledning To traditionelle altantyper udkraget altan (tv) og integreret altan (th). Bemærk hvordan altaner og gelændre er omhyggeligt formgivet. "Minialtaner" som denne er ganske udbredte i Rudkøbing. Altanen har ingen væsentlig praktisk anvendelse, men er et rent arkitektonisk greb, som skal understøtte helhedsindtrykket. Bemærk de fint formede konsoller og smedejernsgelænder. 6

29 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing En vejledning De fleste ældre altaner er integrerede, og i alle tilfælde omhyggeligt udformede og integrerede i bygningsarkitekturen. I nogle tifælde kan der godt være tale om nyere tilføjelser, men de er gjort med omtanke og omhu. 7

30 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing en vejledning De udkragede altaner er et integreret element i funktionalismen, som blandt andet var optaget af lys og luft som vigtige ingredienser i det sunde liv. Her Nørrebro 22. 8

31 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing En vejledning Altaner blev ofte brugt som arkitektonisk element til at fremhæve indgangspartiet. Her et eksempel på at man ikke engang behøver at lave selve altanen for at opnå den symbolske arkitektoniske virkning. Nørrebro 40. 9

32 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing en vejledning Nye altaner på gamle huse med eksempler fra Rudkøbing Altanen i byrummet Altaner er ikke ret udbredte i gadebilledet i Rudkøbing i dag. Der findes således ikke meget over en håndfuld gadevendte altaner, og kun to-tre af dem er udkragede altaner. En ny altan i gaderummet vil være et markant arkitektonisk element og skal derfor overvejes nøje. For at sikre det historiske gadebillede og bymidtens særlige karakter anbefales det som udgangspunkt ikke at opsætte nye altaner vendt mod gaden. Altaner er sjældne i bybilledet, og selv en enkel, udkraget altan er derfor et markant arkitektonisk element. Her er arkitekturen i gaden altovervejende enkel, og altanen på Brogade 22 bliver et fokuspunkt i gadebilledet. Gadeparti fra Brogade. 10

33 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing En vejledning Nye altaner på gamle huse De mest udbredte altaner i Rudkøbing i dag er nye eller nyere altaner på ældre huse. De fleste vender ind mod baggårde, men enkelte ud mod gaden. Generelt er indskårne tagaltaner ikke en god arkitektonisk løsning, og man skal dertil være opmærksom på, at løsningen kan give problemer med indtrængende vand. Tagaltaner En stor del af de gadevendte nyere altaner er tagaltaner, der er skåret ind i tagfladen. Denne type altan påvirker oplevelsen af tagfladen på samme måde som et tagvindue. I nogle tilfælde forstærkes virkningen af gelændere. Særligt hvis den indskårne tagaltan ikke er tilpasset den underliggende facade vil resultatet være uharmonisk, og under alle omstændigheder brydes tagfladen, og huset opleves mere uroligt i sin arkitektur. Indskåret tagaltan. Altanerne bryder tagfladen på en uharmonisk måde. I dette tilfælde er de to altaner placeret symmetrisk i tagfladen, og harmonisk i forhold til den underliggende facade. Der er ikke opsat forstyrrende værn eller gelændere, og altanerne er derfor ikke særligt markante i forhold til bygningens samlede arkitektur. Værn eller gelænder vil dog være påkrævet, hvis der skal være mulighed for ophold på altanen. 11

34 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing en vejledning Udkragede altaner En ny, udkraget altan er en markant ændring af bygningsarkitekturen, og det kræver stor omhu med placering og udformning at opnå et godt resultat. Altaner kan opsættes både på gavlen og facaden af huset. I mange tilfælde er det en god løsning at sætte altaner på gavlen, særligt hvis gavlen ellers ville fremstå ansigtsløs, dvs. helt uden arkitektoniske elementer. Opsætning af altaner skal tilpasses den eksisterende fagdeling og symmetriske opbygning af facaden. Eksempelvis ved at forfølge de gamle dyder og bruge altanen til at understrege de allerede fremhævede partier på facaden. Det anbefales, at altaner understreger den eksisterende symmetri og facadens hierarki. Altaner bør gives en så enkel udformning som muligt for ikke at konkurrere med den eksisterende facadeudsmykning. Værn eller rækværk bør som hovedregel udføres som åbne gitterkonstruktioner eller tilsvarende let kontruktion, da en lukket konstruktion gør altanen tung og dominerende. Altaner bør sidde så højt, at en voksen person kan gå under dem, uden at føle sig klemt. Her er altanerne opsat under den allerede eksisterende frontkvist, og understreger derfor facadens eksisterende hierarki. Der er valgt en enkel udformning af altanerne, og sammen med den enkle facadedetaljering opnås en god helhedsvirkning Et endnu bedre resultat kunne opnås ved at fjerne afskærmningen bag rækværket.. Havnepladsen 1 (uden for lokalplanområdet.) 12

35 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing En vejledning Ny udkraget altan på gavlen af et bevaringsværdigt hus. Altanen er placeret midt på gavlen, og den rene murflade uden vinduer eller gesimser kan bære det nye arkitektonisk element uden konflikter. Men den indskårne facon er formgivet uden omhu, og altanens buede glasfront virker fremmedartet på det fine hus, og det samlede resultat er derfor ikke vellykket. Uden den indskårne del og med en mere enkel udformning af altanen kunne der være opnået et bedre resultat. 13

36 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing en vejledning Integrerede altaner Eksempler på at der etableres tagterrasser oven på side- og baghuse er ret almindelige. Her er det en forudsætning for et godt resultat, at den underliggende bygning og tagterrassen fremstår som en samlet arkitektonisk helhed. Det anbefales, at tagterrasser formgives som en samlet afslutning på bygningen, så terrassens værn eller rækværk fortsætter direkte fra facadens øverste del eller i overskuelige og let aflæsbare dele, f.eks. 50 eller 33 % af taget. To eksempler på tagterrasser etbleret oven på side- eller baghuse. I øverste eksempel kan man næsten komme i tvivl om baghuset er opført under en eksisterende altan eller omvendt. Nederste eksempel fremstår derimod helstøbt og harmonisk. 14

37 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing En vejledning De bærende konstruktioner Opsætning af en altan stiller store krav til den bærende konstruktion. Løsningerne kan groft inddeles i tre typer: Egen søjlekonstruktion uden for den eksisterende bygning Bærende konsoller fastgjort i etageadskillelsen bag facademuren Hængekonsoller fastgjort i facademuren, eventuelt med en aflastende plade på indersiden af muren. Principskitse for de tre konstruktionstyper: Søjlekonstruktion (tv), bærende konsoller (i midten) og hængekonsoller (th). Kilde: Gode Altanløsninger, Grundejernes Investeringsfond 2005 Det anbefales generelt at gå efter den enklest mulige konstruktion. Kan en konstruktion med søjler ikke undgås skal udformning, farvesætning og dimensionering af søjlerne nøje afstemmes. Valg af konstruktionstype afhænger af flere ting. Først må det afklares, om fundament og facade kan bære vægten af altanen, uden at der sker skader på mur eller fundament. Hvor stærk er den eksisterende bygningsfacade og etageadskillelsen, er det muligt at åbne op i gulv eller loft for at fastgøre bærende konsoller, kan facaden understøtte hængekonsoller alt sammen spørgsmål, der har betydning for beslutningen om valg af altan og konstruktionstype. Det anbefales at hængekonsoller ikke udføres med toppunkt over altanværn 15

38 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing en vejledning Men arkitektoniske overvejelser spiller også en vigtig rolle for valget af konstruktion. Ofte vil det være smukkest, hvis altanen fremstår så enkel som muligt, så der ikke opstår konflikter med den øvrige facadearkitektur. Store altaner med bærende søjler i kombination med brandtrappe. Resultatet er visuelt rodet og søjlerne og konsollerne virker overdimensionerede og tager helt fokus fra den stilfærdige bygningsfacade bagved. 16

39 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing En vejledning Enkel og ukunstlet udformet altan med spinkle, hvidmalede bærende søjler. Farvesætning og udformning gør, at altanen falder godt ind i bygningsarkitekturen. Nørrebro

40 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing en vejledning Ordliste og litteratur Ordliste Nedenfor forklares nogle af de tekniske ord der er brugt i vejledningen. Altan: Balkon: Fransk altan: Hængekonsol: Konsol: Tagaltan: Tagterrasse: Værn: En åben udbygning over jordhøjde, hvortil der er adgang fra en af bygningsetagerne. I praksis det samme som altan. En gelænderdækket indadgående dør mod det fri i en bygning i mindst første etagehøjde, lidt en falsk altan Wire eller trækbånd der bærer altanen og er fastgjort i murværket over denne. Bærende bjælke der stikker vandret ud fra muren. Er typisk fastgjort i det bagvedliggende etagedæk. På ældre huse kan konsollen være kunstfærdigt udformet. Åben gulvflade der er indskåret i tagfladen. Terrasse oven på et fladt eller næsten fladt tag. Halvmur eller gelænder der beskytter mod at personer falder ud over kanten af altanen. 18

41 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing En vejledning Litteratur Der findes ikke megen litteratur særligt om altaner, og i mange værker om bevaringsværdige bygninger nævnes de kun forbigående. Nedenstående korte liste henviser til nogle af de bøger og hjemmesider, hvor man kan læse mere om altaner på gamle og nye bygninger og om renovering af gamle altaner. Gode Altanløsninger. Grundejernes Investeringsfond Vejledningen rummer en gennemgang af altanernes historie, konstruktive forhold samt gode råd til bygherren. Bevaringsværdige Bygninger. Sikring af bevaringsværdier. Socialministeriet Vejledningen rummer et udmærket afsnit om renovering af ældre altaner. Grundejernes Investeringsfonds hjemmeside om bygningsdele omfatter et fyldigt afsnit om altaner baseret på vejledningen Gode Altanløsninger Bygningskultur Danmarks hjemmeside rummer et væld af viden og gode råd omkring istandsættelse og byggesager på bevaringsværdige bygninger. Dog ikke særskilt om altaner. 19

42 Langeland Kommune Altaner i Rudkøbing en vejledning 20