Ejendomsforeningen Danmark Omkostningsbestemt leje

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Omkostningsbestemt leje Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark

2 Varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse Generelle krav til varslingen - Fælles for ejendomme med og uden beboerrepræsentation, ML 12 og 13 Særlige krav til varslingen - Ejendomme uden beboerrepræsentation, ML 12 - Ejendomme med beboerrepræsentation, ML 13 Forenklet varsling efter ML 13 a - Vedligeholdelseshensættelser og boligprocent

3 Generelle krav til varsling af omkostningsbestemt leje Varsel - 3 måneder - Ikke ugyldighedsvirkning, kun udskydelse Dokumentation for grundlaget for varslingen - Spise-op princippet, se GD 2009/45 H - Det lejedes værdi - Beløbsgrænsen i 7, stk. 4 - Ikke nødvendigt i brevene til hverken lejere eller beboerrepræsentation - Kan blive nødvendigt i forbindelse med en eventuel huslejenævnssag

4 Generelle krav til varsling af omkostningsbestemt leje Formkrav overfor hver enkelt lejer - Samtidighed - Skriftlighed - Størrelse og beregning Formkrav overfor enten lejer eller beboerrepræsentation - Regnskab for udvendige vedligeholdelse - Saldoopgørelse fra GI - Klagevejledning

5 Generelle krav til varsling af omkostningsbestemt leje Størrelse og beregning - Budgetposter - Som minimum skal hovedposter fremgå - Fordelingsgrundlag - Ejendommens og lejemålets - Regnestykker - GD 2012/17 Ø

6 Generelle krav til varsling af omkostningsbestemt leje Vedligeholdelsesregnskab - Må maksimalt være 3 måneder gammelt på varslingstidspunktet - Skal dække perioden fra senest aflagte regnskab Seneste opgørelse fra GI - Gælder kun ejendomme omfattet af 18 b

7 Generelle krav til varsling af omkostningsbestemt leje Indsigelsesvejledning jf. ML 12 - Hver enkelt lejer har indsigelsesret - Indbringelsespligt hvis 25% eller flere af lejerne gør indsigelse indenfor fristen Indsigelsesvejledning jf. ML 13 - Beboerrepræsentationen har indsigelsesret - Lejerne er afskåret fra selvstændigt at gøre indsigelse til udlejer over varslingen - Indbringelsespligt hvis beboerrepræsentationen gør indsigelse indenfor fristen

8 Varsling i ejendomme uden beboerrepræsentation ML 12, stk. 1 I ejendomme uden beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter 7 fremsættes samtidig overfor de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde oplysning om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Det skal endvidere være ledsaget af et specificeret regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto, jf. 20, for tiden fra det senest udsendte regnskab og til et tidspunkt, der ligger højst 3 måneder før varslingstidspunktet, samt af den senest udsendte meddelelse fra Grundejernes Investeringsfond om saldoen på kontoen efter 18 b. Kravet skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

9 Varsling i ejendomme uden beboerrepræsentation Varsling overfor hver enkelt lejer - Samtidighed - Skriftlighed - Størrelse og beregning - Regnskab for udvendige vedligeholdelse - Saldoopgørelse fra GI - Indsigelsesvejledning

10 ML 12, stk. 1 Udlejer varsler overfor lejerne Oversigt over varslingsforløbet ML 12, stk. 2 25% af lejerne gør indsigelse ML 12, stk. 2, Udlejer indbringer Varsling træder i kraft ML 12, stk. 2, 6 uger ML 12, stk. 2, 6 uger

11 Varsling i ejendomme med beboerrepræsentation Varsling overfor beboerrepræsentationen - Orientering og møde forud for selve varslingen - Selvstændig varsling overfor beboerrepræsentationen senest samtidig med varsling overfor lejerne Varsling overfor lejerne - Hver lejer skal varsles særskilt - Oplysninger om forløbet med beboerrepræsentationen

12 Varsling overfor beboerrepræsentationen Orientering af beboerrepræsentationen forud for varslingen, ML 13, stk. 2 - Det omkostningsbestemte budget - Regnskab over udgifter, resultatopgørelse - Opgørelser over ejendommens vedligeholdelseskonti - Indkalde til budgetmøde

13 Varsling overfor beboerrepræsentationen ML 13, stk. 3 Senest samtidig med varslingen af lejeforhøjelsen over for lejerne skal beboerrepræsentanterne have tilsendt en genpart af varslingsskrivelsen med en redegørelse for budgetteringen, der indeholder en specifikation af budgettets poster i fornødent omfang. Beboerrepræsentanterne skal endvidere have et specificeret regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto, jf. 20, for tiden fra det senest udsendte regnskab til et tidspunkt, der ligger højst 3 måneder før varslingstidspunktet, samt den senest udsendte meddelelse fra Grundejernes Investeringsfond om saldoen på kontoen efter 18 b. [3. pkt. udeladt her]. Beboerrepræsentanterne skal endvidere have oplysning om deres adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 4. Modtager beboerrepræsentan-terne ikke disse oplysninger, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt.

14 Varsling overfor beboerrepræsentationen Varslingsskrivelse til beboerrepræsentationen - Senest samtidig med varslingen overfor lejerne - Kopi af varslingsbrev - Opgørelse af lejestigning for hver enkelt lejer - Det omkostningsbestemte budget, specifikation - Regnskab for udvendige vedligeholdelse - Saldoopgørelse fra GI - Indsigelsesvejledning - Oplysning om ret til at udbede sig redegørelse og dokumentation (ML 13, stk. 3, 3. pkt.)

15 Varsling overfor beboerrepræsentationen Pligt for udlejer til at redegøre og dokumentere overfor beboerrepræsentationen ML 13, stk. 3, 3. pkt. - Hvis beboerrepræsentationen stiller spørgsmål og beder om dokumentation indenfor 3 uger efter varslingen - Udlejer har 3 uger til at besvare og dokumentere ML 13, stk. 3, 3. pkt. Beboerrepræsentanterne kan inden 3 uger efter modtagelsen af udlejerens oplysninger efter 1. og 2. pkt. fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren inden yderligere 3 uger til beboerrepræsentationen overleverer en skriftlig redegørelse om nærmere angivne supplerende oplysninger tillige med sådan dokumentation, som beboerrepræsentanterne har udbedt sig vedrørende budgettet og vedligeholdelsesregnskabet.

16 Varsling overfor lejerne i ejendomme med beboerrepræsentation ML 13, stk. 1 I Ejendomme med beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter 7 fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Kravet skal tillige indeholde oplysning om, at det budget, der begrunder lejeforhøjelsen, er forelagt for beboerrepræsentanterne, samt om deres eventuelle udtalelser. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

17 Varsling overfor lejerne i ejendomme med beboerrepræsentation Varsling overfor hver enkelt lejer - Samtidighed - Skriftlighed - Størrelse og beregning - Oplysning om forløbet med beboerrepræsentationen - Varslingen har været forelagt beboerrepræsentationen - Evt. bemærkninger fra beboerrepræsentationen - Evt. indsigelse fra beboerrepræsentationen

18 ML 13, stk. 2 Udlejer indkalder til budgetmøde med oplysninger ML 13, stk. 2 Budgetmøde Oversigt over varslingsforløbet ML 13, stk. 3 Varsling overfor beboerrepræsentationen ML 13, stk. 1 Varsling overfor lejerne ML 13, stk. 3 Beboerrepræsentationen udbeder sig yderligere oplysninger ML 13, stk. 3 Udlejer svarer beboerrepræsentationen ML 13, stk. 3, 3 uger ML 13, stk. 3, 3 uger

19 Oversigt over varslingsforløbet ML 13, stk. 3 Udlejer svarer beboerrepræsentationen ML 13, stk. 4 Beboerrepræsentationen fremsætter indsigelser ML 13, stk. 4, Udlejer indbringer Varsling træder i kraft ML 13, stk. 3, 3 uger ML 13, stk. 4, 6 uger ML 13, stk. 4, 6 uger

20 Indsigelse mod varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse Indsigelsesfrist på 6 uger fra modtagelsen af varslingen - Hvis beboerrepræsentationen har bedt om bemærkninger jf. ML 13, stk. 3, 3. pkt. dog 6 uger fra udlejers svar til beboerrepræsentationen Indsigelse skal være skriftlig men ikke begrundet Indbringelsesfrist på 6 uger fra udløbet af de 6 ugers indsigelsesfrist - Udlejers pligt, hvis varslingen vil fastholdes - Hvis ikke varslingen indbringes bortfalder den

21 Huslejenævnets behandling af sag om omkostningsbestemt lejevarsling Officialprincippet - Huslejenævnet skal af egen drift oplyse sagen Mindre formmangler ved varslingen kan rettes jf. ML 14, stk. 2 - Eks. opdateret vedligeholdelsesregnskab Udlejer skal oplyse og dokumentere i nødvendigt omfang - Processuel skadevirkning - Begrænsninger for evt. senere retssag

22 Huslejenævnets behandling af sag om omkostningsbestemt lejevarsling Huslejenævnet tager stilling til varslingen Huslejenævnet kan tilsidesætte varslingen helt eller delvist på grund af: - at varslingen er ugyldig - at der er medtaget uberettigede udgifter - at udgifter eller andet er beregnet forkert - at udgifterne er for høje - at lejen vil overstige det lejdes værdi Huslejenævnet kan ikke under en sag om omkostningsbestemt lejevarsling: - tage stilling til lejens størrelse for de enkelte lejemål - nedsætte lejen til et beløb, der er mindre end før varslingen

23 Ikrafttræden af lejeforhøjelse Ikrafttræden - I henhold til varslingsskrivelsen - Dog skal der været gået 3 måneder - Uanset om varslingen er indbragt for huslejenævnet

24 Opkrævning af lejeforhøjelse Ingen indsigelse i ejendomme uden beboerrepræsentation - Opkrævning kan ske fra ikrafttædelsestidspunktet - Depositum og forudbetalt leje reguleres fra ikrafttrædelsestidspunktet - Hvis der er lejere, der har gjort indsigelse, men færre end 25% bør disse oplyses om, at der ikke er indbragt sag

25 Opkrævning af lejeforhøjelse Ingen indsigelse i ejendomme med beboerrepræsentation - Udlejer skal meddele lejerne, at beboerrepræsentationen ikke har gjort indsigelse jf. ML 13, stk. 5 - Og at lejerne herefter selv kan indbringe sag jf. ML 15 - Opkrævning kan ske fra ikrafttrædelsestidspunktet - Depositum og forudbetalt leje reguleres fra ikrafttrædelsestidspunktet

26 Opkrævning af lejeforhøjelse Indsigelse og indbragt sag for huslejenævnet - Både ejendomme med og uden beboerrepræsentation - Maksimalt opkrævning af 15 kr. m 2 fra ikrafttrædelsestidspunktet til sagen er afgjort - Regulering i overensstemmelse med afgørelsen, evt. tilbagebetaling jf. ML 17 - Depositum og forudbetalt leje må ikke reguleres, før sagen er afgjort Huslejenævnets afgørelse indbringes for boligretten - Ikke opsættende virkning - Huslejenævnets afgørelse skal opfyldes - Der tages forbehold for evt. tilbagesøgning når rettens afgørelse foreligger

27 Huslejenævnets behandling af sag jf. ML 15 Lejer indbringer selv sag om sit eget lejemål - Beboerrepræsentationen kan ikke på lejernes vegne indbringe sag om omkostningsbestemt leje varsling Huslejenævnet tager stilling til den samlede leje og øvrige vilkår for det enkelte lejemål - Huslejenævnet kan tage stilling til de samme ting, som jf. ML 14 - Lejen kan nedsættes til et lavere niveau, end før en evt. omkostningsbestemt lejevarsling - Lejen kan ikke nedsættes til et lavere niveau end startlejen, forudsat at denne er korrekt og lovligt fastsat jf. ML 5, skt. 1

28 Varsling af lejeforhøjelse efter ML 13 a Forenklet varslingsregel i særlige situationer - Varsling af stigninger i vedligeholdelseshensættelserne - Varsling af stigning i boligprocent - Gælder kun omkostningsbestemte ejendomme Hjemmel til varslingen er stadig ML 7, stk. 1 - Grundkravene skal derfor være overholdt - Spise-op princippet - Det lejedes værdi - Beløbsgrænsen i ML 7, stk. 4

29 Varsling af lejeforhøjelse efter ML 13 a Varsles med 3 måneders varsel Betingelse at lejen for det enkelte lejemål er fastsat eller varslet som omkostningsbestemt leje - Enten fastsat jf. ML 5, stk. 1 - Eller varslet jf. ML 7, jf. 12 eller 13 - GD 1997/26 V

30 Varsling af lejeforhøjelse efter ML 13 a Formkrav - Skriftlighed - Lejeforhøjelsens størrelse Ingen indsigelsesret for lejerne - Lejer kan selv indbringe sag om lejens størrelse jf. ML 15 - Beboerrepræsentationen kan på vegne af lejerne indbringe sag om forhøjelsen jf. ML 15, stk. 3