Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark

2 Emner Lejefastsættelse og lejeregulering Lejefastsættelse - Omkostningsbestemt leje - Gennemgribende moderniserede lejemål - Det lejedes værdi - Småhuse - Markedsleje

3 Emner Lejefastsættelse og lejeregulering Lejeregulering - Omkostningsbestemt leje (gennemgås særskilt) - Det lejedes værdi - Småhuse - Skatter og afgifter - Pristalsregulering - Trappeleje

4 Lejefastsættelse Lejefastsættelsesprincipper i lovgivningen Det lejedes værdi Omkostningsbestemt leje Markedsleje

5 Lejefastsættelse Regulerede ctr. uregulerede kommuner Reguleret kommune - Boligreguleringsloven er gældende - Kommunalbestyrelsen bestemmer, ML 1 og 2 - Tjek hos Ejendomsforeningen eller GI Ureguleret kommune - Boligreguleringsloven gælder ikke (kap II-V)

6 Lejefastsættelse Regulerede ctr. uregulerede kommuner Reguleret kommune - Boligreguleringsloven gælder - Omkostningsbestemt leje - Det lejedes værdi - Småhuse - Markedsleje Ureguleret kommune - Lejeloven gælder for lejefastsættelse - Det lejedes værdi - Markedsleje

7 Lejefastsættelse Omkostningsbestemt leje Hvilke ejendomme er omfattet - Storejendomme - 7 eller flere beboelseslejemål den 1. januar Mere end 20% boligareal pr. 1. januar Ikke almene boliger

8 Lejefastsættelse Omkostningsbestemt leje Hvilke lejemål er omfattet - Beboelseslejemål - Ikke aftalt markedsleje - Ikke gennemgribende forbedrede og fastsat efter ML 5, stk. 2 - Blandede lejemål - Ikke fysisk adskilte for hele lejemålet - Fysisk adskilte for boligdelen - Separate enkeltværelser/klubværelser - Ikke accesoriske enkeltværelser

9 Lejefastsættelse Omkostningsbestemte leje ML 5, stk. 1 Beregnet leje - Budgetleje - Vedligeholdelseshensættelser - Evt. forbedringer - Evt. lejetillæg for særlige rettigheder ML 5, stk. 1 Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

10 Lejefastsættelse Omkostningsbestemt leje ML 5, stk. 1 Generelle forbedringer på ejendommen - Vinduer - Isolering Individuelle forbedringer i det enkelte lejemål - Køkken og/eller bad - El-installationer

11 Lejefastsættelse Omkostningsbestemt leje ML 5, stk. 1 Udvidede rettigheder for lejer - Ret til fremleje uanset årsag og/eller i længere tid end 2 år Særlige indskrænkninger af lejers rettigheder - Tidsbegrænsning - Fradrages ved siden af lejemålets andel af budgetlejen

12 Lejefastsættelse Gennemgribende forbedrede lejemål ML 5, stk. 2 I udgangspunktet omkostningsbestemte lejemål Lejefastsættelse efter det lejedes værdi i stedet for omkostningsbestemt leje - Dog god idé at oplyse lejeren om lejemålets andel af budget, vedligeholdelseshensættelser og evt. generelle forbedringer i ejendommen

13 Lejefastsættelse Gennemgribende forbedrede lejemål ML 5, stk. 2 Nye krav til ejendommen pr. 1. juli 2014 Energimærke A-D - Eller Energiforbedringer for 400 kr. pr. m 2 boligareal inden for en periode på 2 år

14 Lejefastsættelse Gennemgribende forbedrede lejemål ML 5, stk. 2 Krav til den gennemgribende forbedring - Forøget det lejedes værdi væsentligt - Principperne for forbedring jf. LL 58 - Forbedringsudgiften overstiger kr. pr. m 2 eller samlet beløb på kr. (2015 tal) Orientere lejerne/beboerrepræsentationen jf. ML 5, stk. 4 - Betingelse for udlejning efter ML 5, stk. 2 Udlejer skal opretholde forbedringen - Hvis ikke den opretholdes kan huslejenævnet fastsætte lejen efter ML 5, stk. 1

15 Lejefastsættelse Mere byrdefulde vilkår ML 5, stk. 9 Der må ikke aftales mere byrdefulde vilkår end der gælder for de andre lejere i ejendommen - NB! Gælder KUN ved lejemålets indgåelse Gælder både lejefastsættelse efter ML 5, stk. 1 og ML 5, stk. 2 - Sammenligning hver for sig for så vidt angår lejens størrelse Korrekt beregnet omkostningsbestemt leje - Kan efter nyeste praksis nedsættes jf. ML 5, stk. 9 - Udlejer kan bare varsle op til gældende omkostningsbestemt leje

16 Lejefastsættelse Det lejedes værdi Hvilke ejendomme - Alle beliggende i uregulerede kommuner - 80/20 ejendomme i regulerede kommuner - Småhuse (begrænset) Hvilke lejemål - Gennemgribende forbedrede lejemål jf. ML 5, stk. 2 - Accessoriske enkeltværelser - Ikke hvor der er aftalt markedsleje

17 Lejefastsættelse 80/20 ejendomme 80 % af ejendommens areal den 1. januar 1980 anvendtes til erhverv Det matrikulære ejendomsbegreb finder anvendelse, til forskel fra det udvidede ejendomsbegreb i ML 4 a

18 Lejefastsættelse Det lejedes værdi Sammenligningsleje - Det andre betaler for tilsvarende lejemål med samme lejefastsættelse - Indvendig vedligeholdelse - Evt. hensættelser til forbedringer jf. LL 63a LL 47, stk. 2, skal der foretages sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

19 Lejefastsættelse Det lejedes værdi Der ses bort fra en række forhold ved sammenligningen - Forbedringer efter LL 58, stk. 3 og 62 b - Forbedringer for hensættelsesbeløb - Forbedringer efter sanering eller byfornyelse - Forbedringer som lejer selv har lavet med tilladelse fra udlejer Der ses bort fra en række lejemål angivet i 47, stk. 2 - Lejemål med aftale efter LL 62 b - Byfornyede lejemål under visse omstændigheder - Lejemål i ejendomme med indeksfinansiering - Markedslejelejemål

20 Lejefastsættelse Det lejedes værdi Hensættelser til indvendig vedligeholdelse - Der hensættes 44 kr. pr. m 2 til kontoen (2015 satser) - Skal tages ud af den samlede leje - Udlejers hensættelsespligt Hensættelser til forbedringer - Kun ejendomme taget i brug før Mere end 2 beboelseslejligheder - Der hensættes 23 kr. m 2 til kontoen (2015-satser) - Udlejers hensættelsespligt

21 Småhuse Regelgrundlag Definition, ML 4, stk. 5 - KUN i regulerede kommuner - Ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder pr. 1. januar 1995 Hvilke regler gælder for småhuse - ML kap IV A - ML 4 a, 17, m.fl. - LL, herunder for lejefastsættelse og -regulering

22 Småhuse Ejendomsbegreber Matrikulære ejendomsbegreb - Hovedregel i dansk ret - Udstykningsloven - Lejeloven Udvidede ejendomsbegreb i ML 4 a - Flere matrikulære ejendomme ejet af samme ejer anses som én ejendom

23 Småhuse Ejendomsbegrebet i ML 4 a Ejerlejligheder ejet af samme ejer - Beliggende i samme ejerforening Ejendomme ejet af samme ejer - Opført kontinuerligt - Samlet bebyggelse - Fælles friarealer eller driftsfællesskab - Samvurderede og samnoterede - Omfattende domspraksis

24 Småhuse Definition 6 eller færre beboelseslejligheder - Faktiske forhold afgørende 1. januar Ændringer i ejendommen efterfølgende uden betydning - Ændringer i ejerskab efterfølgende kan få betydning - Særlig regel for ejendomme ejet af andelsboligforeninger - Restejendomme og Ejerlejligheder

25 Småhuse Foreningsejendomme Andelsboligforeninger - Ejendomme ejet af andelsboligforeninger, ML 29 b, 2. pkt. - Antallet af udlejede lejligheder den 1. januar 1995 Restejendomme og Ejerlejligheder - Restejendomme er én fast ejendom jf. ML 4 a, antallet af beboelseslejligheder i restejendommen 1. januar Enkeltejede ejerlejligheder er altid småhuse

26 Småhuse Lejefastsættelse Det lejedes værdi Sammenligningsleje - Det andre betaler for tilsvarende lejemål med omkostningsbestemt leje - Indvendig vedligeholdelse - Evt. hensættelser til forbedringer jf. LL 63a ML 29 c, stk. 1 For ejendomme,, gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter 7.

27 Småhuse Lejefastsættelse Det lejedes værdi Der ses bort fra en række lejetillæg i det omhandlede lejemål ved sammenligningen - Forbedringer efter LL 58, stk. 3 og 62 b - Forbedringer for hensættelsesbeløb - Forbedringer efter sanering eller byfornyelse - Forbedringer som lejer selv har lavet med tilladelse fra udlejer Der ses bort fra en række lejemål ved sammenligningen jf. LL 47, stk. 2 - Lejemål med aftale efter LL 62 b - Byfornyede lejemål under visse omstændigheder - Lejemål i ejendomme med indeksfinansiering - Markedslejelejemål

28 Småhuse Oversigt over de seneste domme vedr. småhuse Småhus eller ikke småhus - GD 2014/25 H, Ejendomme ejet af forskellige ejere anset som storejendom - GD 2013/70 H, Faktisk anvendelse af lejemål afgørende for at ejd. ikke var småhus - GD 2013/56 V, Ejd. var A/B pr men senere solgt som udlejningsejd. Ikke småhus - GD 2013/43 Ø, 4 ejd. var én ejendom jf. ML 4 a - GD 2013/26 V, 2 ejd. var ikke én ejendom jf. ML 4 a - GD 2013/05 Ø, Varslingstidspunkt afgørende for vurdering af om ejendom var småhus (søgt indbragt for HR, præmisser i strid med øvrig praksis) - GD 2010/29 Ø, Ejd. var A/B pr men senere solgt som udlejningsejd. Ikke småhus

29 Emner Lejereguleringsmuligheder Lejeregulering - Omkostningsbestemt leje (gennemgås særskilt) - Det lejedes værdi - Småhuse - Hensættelser til forbedringer LL 63 a - Forbedringer - Skatter og afgifter - Pristalsregulering - Trappeleje

30 Lejeregulering Det lejedes værdi Regulering efter LL 47, stk. 1 - Lejeforhøjelse Regulering efter LL 49 - Lejenedsættelse

31 Lejeregulering Det lejedes værdi regulering efter LL 47 og 49 Hvilke ejendomme - Alle ejendomme i uregulerede kommuner - 80/20 ejendomme - Småhuse Hvilke lejemål - Accessoriske enkeltværelser - Ikke lejemål hvor der er aftalt markedsleje - Ikke gennemgribende forbedrede lejemål

32 Lejeregulering Det lejedes værdi Lejeforhøjelse LL 47 Hvis den gældende leje væsentligt ligger under det lejedes værdi - Den samme vurdering, som ved lejefastsættelsen Betingelser for varsling af lejeforhøjelse - 2 år siden sidste varsling - Væsentlighed ca. 10%

33 Lejeregulering Det lejedes værdi Lejeforhøjelse LL 47 Krav til varslingen - Skriftlig - Lejeforhøjelsen størrelse - Begrundelse for varslingen - Klagevejledning Krav forud for varslingen, hvis der er beboerrepræsentation i ejendommen - Høring jf. LL 66, stk. 1, a)

34 Lejeregulering Det lejedes værdi Lejeforhøjelse LL 47 Indbringes for huslejenævnet af udlejer, hvis lejer gør rettidig indsigelse - Beboerrepræsentationen kan ikke gøre indsigelse for lejer (dog almindelige fuldmagtsregler) - Ikke krav om begrundelse i lejers indsigelse - Indbringelsesfrist uger fra varslingen er kommet frem til lejer - Opkrævning begrænset til 15 kr. pr. m 2 mens sagen kører - Regulering af forudbetalt leje og depositum kan først ske når sagen er afgjort

35 Lejeregulering Det lejedes værdi Lejeforhøjelse LL 47 Behandlingen ved huslejenævnet - Gyldighed - Godkendelse eller tilsidesættelse af varslingen helt eller delvist - Bevisbyrden ligger hos udlejer Beviser/dokumentation - Sammenligningslejemål - Lejekontrakter - Besigtigelser

36 Lejeregulering Det lejedes værdi Lejenedsættelse LL 49 Hvis lejen ligger væsentligt over det lejedes værdi Lejer indbringer sag for huslejenævnet - Kræver forudgående henvendelse til udlejer - Skal indbringes inden 1 år efter lejen betales første gang - Lejer har bevisbyrden - Lejen kan nedsættes til et lavere niveau end aftalt/varslet - Beboerrepræsentationen kan indbringe sag på lejers vegne

37 Småhuse Lejeregulering Det lejedes værdi Regulering efter ML 29 c jf. LL 47, stk. 1 - Lejeforhøjelse Regulering efter ML 29 c jf. LL 49 - Lejenedsættelse

38 Småhuse Lejeforhøjelse tvist Behandlingen ved huslejenævnet - Gyldighed - Godkendelse eller tilsidesættelse af varslingen helt eller delvist - Bevisbyrden ligger hos udlejer Beviser/dokumentation - Sammenligningslejemål med omkostningsbestemt leje - Lejekontrakter - Besigtigelser - Skyggebudget

39 Småhuse Lejeforhøjelse tvist Skyggebudget - Anvendes, når der ikke findes sammenligningslejemål - Opgøres på samme måde som det omkostningsbestemte budget Lejetillæg udover den omkostningsbestemte leje - Forbedringer - Andre lejetillæg

40 Småhuse Lejenedsættelse Hvis lejen ligger væsentligt over det lejedes værdi Lejer indbringer sag for huslejenævnet - Kræver forudgående henvendelse til udlejer - Skal indbringes inden 1 år efter lejen betales første gang, NB! ML 17 gælder - Lejer har bevisbyrden - Lejen kan nedsættes til et lavere niveau end aftalt/varslet - Beboerrepræsentationen kan indbringe sag på lejers vegne

41 Småhuse Oversigt over de seneste domme vedr. småhuse Beviser og dokumentation - GD 2014/11 Ø, Lagt til grund, at der ikke var sammenligningslejemål, sag hjemvist for udarbejdelse af skyggebudget - GD 2014/07 Ø, L havde ikke løftet bevisbyrden for, at småhusleje oversteg det lejedes værdi - GD 2013/77 Ø, Huslejenævnet skulle have lavet skyggebudget, sag hjemvist - GD 2013/11 V, Sammenligningslejemål, der ikke var prøvet kunne bruges som bevis - GD 2013/20 Ø, Bevisbyrden for påvisning af at lejen væsentlig oversteg det lejedes værdi var lejers (fremlejetager) - GA 2013/12, Sammenligningsgrundlag for forbedret småhuslejemål (fremlejemål) - GA 2013/5, Sammenligningsgrundlag for forbedret småhuslejemål (fremlejemål)

42 Lejeregulering Hensættelse til forbedringer LL 63 a Kan reguleres en gang om året, LL 63 b, stk. 1 - Særlig varslingsregel - Varsles med 3 måneder - Varsles ved skriftlig meddelelse til lejerne ingen formkrav

43 Lejeregulering Skatter og afgifter LL Hvilke ejendomme - Alle ejendomme uanset beliggenhed, opførelsesår og størrelse Hvilke lejemål - Alle lejemål - Hvis der er aftalt pristalsregulering af lejen, forbehold i kontrakten - Hvis der er aftalt trappeleje, forbehold i kontrakten

44 Lejeregulering Skatter og afgifter LL Skatter pålagt ejendommen - Ejendomsskatter - Dækningsafgift - Fredede ejendomme, beregnet udgift Afgifter pålagt ejendommen - Vand - El - Renovation - Skorstensfejning - Vej, kloak el. lignende bidrag

45 Lejeregulering Skatter og afgifter LL Forbrugsafhængige udgifter - Vand, El, Renovation - Aktuelt forbrug indeholdt i lejen - Normalforbrug, gennemsnit over 3 år Kun ændringer i taksterne GD 2002/56 Ø: U ikke var berettiget til den del af en varslet skatte- og afgiftsstigning, der skyldtes et øget forbrug af vand. GD 2014/36 H: U kunne varsle lejeforhøjelse på grundlag af en opgørelse af ejendommens normalforbrug for vand ved beregning af lejeforhøjelse for skatter og afgifter. I sagen var normalforbruget opgjort som gennemsnittet af forbruget de sidste 3 år.

46 Lejeregulering Skatter og afgifter LL Fordeling af reguleringen i ejendommen I omkostningsbestemte ejendomme skal alle skatter og afgifter medtages, uanset om de vedrører bolig eller erhverv GD 2013/50 H: Pligt for beboelseslejere til deltagelse i betaling af dækningsafgift med fordeling efter bruttoetagearealet - I øvrige ejendomme kan skatter og afgifter kun medtages i det omfang, at de vedrører de konkrete lejemål Fordeling af reguleringen mellem lejerne - I omkostningsbestemte ejendomme fordeles efter samme princip som OMK en - Efter gældende leje

47 Lejeregulering Skatter og afgifter LL Stigninger i skatter og afgifter - Kan reguleres ved ændringer, typisk hvert forår - Kan reguleres med tilbagevirkende kraft, hvis betingelser overholdes Fald i skatter og afgifter - Skal reguleres ved ændringer - Skal reguleres fra det tidspunkt faldet sker

48 Lejeregulering Skatter og afgifter LL Krav til varslingen af lejeforhøjelse - gyldighedsbetingelser - Skriftlig - Beregning af lejeforhøjelsen - Klagevejledning Varslingens indhold i øvrigt - Størrelsen af lejeforhøjelsen

49 Lejeregulering Skatter og afgifter LL Ikrafttræden af lejeforhøjelse - Med 3 måneders varsel - Med tilbagevirkende kraft fra det tidspunkt, hvor skatten eller afgiften blev ændret Betingelser for opkrævning med tilbagevirkende kraft - Varsling er sket senest 5 måneder efter ændringstidspunktet - At stigningen kun omfatter stigning fra året før til indeværende år - Det skal fremgå af varslingen, at sammenligningsbeløbene er fra året før

50 Lejeregulering Skatter og afgifter LL 52 Lejenedsættelse - Virkning fra det tidspunkt, hvor skatter og afgifter er nedsat overfor U - Meddeles lejerne ved en formløs meddelelse - Meddeles senest 6 uger efter U er blevet bekendt med nedsættelsen - U må dog have mulighed for at medtage både fald og stigninger i en varsling

51 Lejeregulering Skatter og afgifter LL Tvister - Lejer eller beboerrepræsentationen kan gøre indsigelse mod varslingen inden 6 uger - Indsigelsen skal være begrundet - Udlejer har pligt til at indbringe for huslejenævnet, hvis rettidig indsigelse - Udlejer bør indbringe samtlige indsigelser Nævnet tager stilling til: - Begrundelsen for indsigelsen (indsigelserne) - Gyldighed - Grundlag for og beregning af lejeforhøjelsen

52 Lejeregulering Forbedringer Hvilke ejendomme - Alle ejendomme uanset beliggenhed og størrelse Hvilke lejemål - Alle lejemål uanset beliggenhed og lejefastsættelse - Dog ikke, hvis det er aftalt, at der ikke kan ske lejeændringer

53 Lejeregulering Forbedringer oversigt over reguleringsbestemmelser LL 58 og 59 ML 26 og 27 ejendomme med omkostningsbestemt leje ( 26 gælder også småhuse med 4 eller flere lejligheder) ML 23 og 24 iværksættelse, ejendomme med omkostningsbestemt leje (gælder også småhuse med 4 eller flere lejligheder) Aftalte forbedringer jf. LL 62 b og 63

54 Lejeregulering Byfornyede ejendomme efter byfornyelseslovene frem til lov nr. 260 af 7. april 2003 I uregulerede kommuner - Regulering efter ML kap II, omkostningsbestemt leje - Så længe der ydes offentlig støtte til lejeforhøjelserne pga. byfornyelsen I småhuse - Regulering efter ML kap II, omkostningsbestemt leje - Så længe der ydes offentlig støtte til lejeforhøjelserne pga. byfornyelsen

55 Markedsleje Markedsleje Baseret på aftale i lejekontrakten Kan alene ske i de i loven definerede situationer - Nyopførte ejendomme, taget i brug efter 31. december Ombyggede erhvervslejemål, lovligt benyttet eller indrettet til erhverv den 31. december Nyindrettede tagetager, ikke benyttet eller registreret til beboelse den 1. september Nypåbyggede etager, byggetilladelse givet efter 1. juli 2004

56 Markedsleje Nyopførte ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december ML 15 a, stk. 1 - LL 53, stk. 3 Taget i brug - Ibrugtagningstilladelse - Praktisk ibrugtagning, første udlejninger Kun beboelseslejligheder, dvs. ikke enkeltværelser

57 Markedsleje Ombyggede erhvervslejemål, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål, - ML 15 a, stk. 2 - LL 53, stk. 4 Lovlig benyttelse/indretning - Faktiske anvendelse afgørende, dog ikke hvis ulovlig anvendelse til erhverv - Ikke hel eller delvis anvendelse til bolig Kun beboelseslejligheder, dvs. ikke enkeltværelser

58 Markedsleje Nyindrettede tagetager, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse. - ML 15 a, stk. 3 - LL 53, stk. 5 Ikke benyttet eller registreret - BBR-registrering - Hvis dele af tagetagen var benyttet til beboelse, kan disse dele ikke indgå i fri lejefastsættelse - Gælder ikke udvidelse af eksisterende lejligheder op i tagetagen Både beboelseslejligheder og enkeltværelser

59 Markedsleje Nypåbyggede etager i nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli ML 15 a, stk. 3 - LL 53, stk. 5 Nye etager - Byggetilladelse givet efter 1. juli Gælder også, hvis der påbygges mere end én etage Både beboelseslejligheder og enkeltværelser

60 Markedsleje Lejefastsættelse til markedsleje Forudsætter aftale mellem lejer og udlejer om fastsættelse til markedsleje - Aftalen er en aftale om fravigelse af de almindelige regler - Ikke krav om skriftlighed men anbefales af hensyn til bevisførelsen - Kombineres ofte med aftale om særlig lejeregulering i lejeperioden Hvis ingen aftale, gælder de almindelige regler - Omkostningsbestemt leje - Det lejedes værdi

61 Markedsleje Krav til aftalen Gyldighedskrav til aftalen - Fravigelse af de almindelige regler for det pågældende lejemål - Henvisning til hjemlen for markedsleje - Ombyggede erhverv - Nyindrettede tagetager - Nypåbyggede etager Præcision i fravigelsen og henvisning til hjemlen vigtig

62 Markedsleje Udformning af aftalen Hvad bør aftalen indeholde - En beskrivelse af, hvilken regel lejemålet er omfattet af med henvisning til den rigtige bestemmelse - En klar fravigelse af de korrekte almindelige regler - En klar oplysning om, hvordan lejen reguleres i lejeperioden

63 Markedsleje Eksempler Lejemålet benyttedes den 31. december 1991 lovligt udelukkende til erhvervsformål, og er derfor omfattet af boligreguleringslovens 15 a, stk. 2. Parterne har aftalt, at boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje ikke skal være gældende for denne lejeaftale. I stedet reguleres lejen hver den 1. januar efter nettoprisindekset for juli måned i det foregående år således: Gældende leje x nyt indeks = ny leje Gammelt indeks Foruden regulering efter nettoprisindekset gælder lejelovgivningens regler om lejeregulering på grund af ændringer i skatter og afgifter.

64 Lejefastsættelse Eksempler Lejemålet er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter 31. december 1991 og er dermed omfattet af lejelovens 53, stk. 3. Parterne har aftalt, at lejelovens ikke skal gælde for denne lejeaftale. I stedet reguleres lejen hver den 1. januar efter nettoprisindekset for juli måned i det foregående år således: Gældende leje x nyt indeks = ny leje Gammelt indeks Udover regulering efter nettoprisindekset reguleres lejen efter lejelovens om ændringer i skatter og afgifter.

65 Markedsleje Begrænsning af aftalen Eneste begrænsning er Aftl Åbenbart urimelig - Huslejenævnet kan tage stilling til aftalens vilkår samlet set, herunder lejen GD 2012/50 Ø: Udlejer udlejede kollegieværelser i et kollegiebyggeri, der var opført i årene uden offentlig støtte. Lejeaftalen blev indgået mellem U og L pr. 1. august 2008, og lejen var fastsat i henhold til ML 15a til 1.502,43 kr. pr. kvm. Lejer gjorde gældende, at det var urimeligt og i strid med redelig handlemåde at gøre aftalen om huslejen gældende, hvorfor aftalen skulle tilsidesættes delvist i medfør af aftaleloven 36. Udlejer bestred dette og gjorde grundlæggende gældende, at den aftalte leje ikke i medfør af aftaleloven 36 kunne anses for urimelig. Både boligretten og landsretten fandt, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte den aftalte leje som urimelig efter aftaleloven 36, jf. ML 15a, stk. 5.

66 Markedsleje Lejeregulering i lejeaftaler med markedsleje Regulering med stigninger i nettoprisindekset - Angivet særskilt i ML 15, stk. 4 og LL 53, stk. 6 - Eneste boliglejemål, der kan reguleres efter indeks Regulering med bestemte beløb til bestemte tidspunkter Trappeleje - Angivet særskilt i ML 15, stk. 4 og LL 53, stk. 6 Begge reguleringsmetoder kan kombineres med regulering efter skatter og afgifter, hvis det aftales

67 Markedsleje Lejeregulering i lejeaftaler med markedsleje Regulering efter nettoprisindekset - Reguleringstidspunkt skal angives og evt. første reguleringsdato - Indeksperiode skal angives - Danmarks statistiks nettoprisindeks skal anvendes - Minimumsregulering ikke mulig Regulering med bestemte beløb til bestemte tidspunkter Trappeleje - Skal opfylde kravene til en trappeleje (gennemgås senere)

68 Markedsleje Lejeregulering i lejeaftaler med markedsleje Regulering sker ved udlejers skriftlige meddelelse - Ikke krav om varsel, men bør meddeles med 2-4 uger Hvis ingen aftale om særlig regulering, reguleres ikke eller efter almindelige regler afhængig af en evt. aftales udformning

69 Markedsleje Pristalsregulering Eksempel Det er aftalt, at lejen reguleres hver den 1. januar efter nettoprisindekset for juli måned i det forudgående år. Den årlige leje er kr. Juli 2013 havde et nettoprisindeks på 131,2 Juli 2014 har et nettoprisindeks på 132, x 132,4 = ,24 kr. 131,2

70 Lejeregulering Trappeleje LL 53, stk. 2 og 6, og ML 15a, stk. 4 Hvilke ejendomme - Alle ejendomme uanset beliggenhed, opførelsesår og størrelse mv. Hvilke lejemål - Principielt alle lejemål - U: Markedslejemål, hvor der er aftalt pristalsregulering af lejen

71 Lejeregulering Trappeleje LL 53, stk. 2 og 6, og ML 15a, stk. 4 Trappeleje kræver aftale Aftale om trappeleje kræver angivelse af bestemte beløb til bestemte tidspunkter - Bestemte beløb, enten pr. måned eller pr. år - Det er ikke muligt at anvende procentreguleringer, eksempelvis 2 % af den til enhver tid gældende leje - Bestemte tidspunkter, altså pr. hvilken dato regulering sker - Der er ikke nogen minimums- eller maksimalperiode, men der vil nødvendigvis være et sluttidspunkt GA 2001/56: en trappeleje på 15 år var ikke ugyldig på grund af løbetiden.

72 Lejeregulering Trappeleje LL 53, stk. 2 og 6, og ML 15a, stk. 4 Trappeleje må ikke medføre, at lejen kommer til at overstige eventuelt lejemaksimum, som gælder efter lejelovgivningen - Lejer kan kræve lejen sat ned til eventuelt lejemaksimum og få tilbagebetalt leje i henhold til reglerne herfor Aftale om trappeleje kan måske kombineres med de øvrige former for lejereguleringer med undtagelse af pristalsregulering - Der bør altid tages forbehold for øvrig regulering

73 Lejeregulering Trappeleje LL 53, stk. 2 og 6, og ML 15a, stk. 4 GD 2010/35 H: Højesteret fandt, ML 15 a, stk. 4, må forstås således, at der kun kan indgås aftale om forhøjelse af lejen enten med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje) eller efter nettoprisindeks, og ikke aftale om anvendelse af begge reguleringsmåder i et lejeforhold. En kombination af de to reguleringsmåder, vil imidlertid ikke i alle tilfælde have den konsekvens, at begge reguleringsmåder bortfalder som ugyldige. I den pågældende sag, hvor der var aftalt trappeleje med forbehold om nettoprisindeksering, var spørgsmålet således alene om forbeholdet skulle tilsidesættes, således at reguleringen alene kunne ske efter trappeleje. Der var endvidere ikke noget til hinder for at kombinere en af de nævnte reguleringsmåder med et forbehold om lejeforhøjelse efter LL's almindelige regler ved stigning i skatter og afgifter. GD 2010/03 H: Trappelejeklausul var ikke ugyldig, fordi U havde taget forbehold om også at regulere for skatter og afgifter, og en trappelejeklausul var i øvrigt ikke betinget af, at U har givet afkald på at forhøje lejen efter LL's almindelige regler.

74 Lejeregulering Trappeleje LL 53, stk. 2 og 6, og ML 15a, stk. 4 Ikke behov for varsling af lejestigninger - Lejestigninger er allerede anført i lejekontrakt