Ejendomsforeningen Danmark Omkostningsbestemt leje

Transkript

1 Ejendomsforeningen Danmark Omkostningsbestemt leje Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark

2 Emner for gennemgang Omkostningsbestemt leje Lejefastsættelse og regulering - Omkostningsbestemt budget - Vedligeholdelseshensættelser Varsling - Betingelser for varsling - Formkrav til varsling Opkrævning og tvister

3 Omkostningsbestemte leje ML 5, stk. 1 Beregnet leje - Budgetleje - Vedligeholdelseshensættelser - Evt. forbedringer - Evt. lejetillæg for særlige rettigheder ML 5, stk. 1 Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.

4 Idéen med omkostningsbestemt leje Kopiere princippet for de almene boliger - Lejerne dækker de udgifter, der er ved driften af ejendommen Beregnet leje - Modsat den skønsmæssige fastsættelse under Det lejedes værdi og Markedsleje

5 Omkostningsbestemt budget - budgetleje Et omkostningsbestemt budget er et lejeretligt begreb - Ligner mere et regnskab - Er en beregningsmetode Ét budget for hele ejendommen - Ikke splitbudgetter, GD 1990/12 Ø og GD 2013/50 H - I praksis opsplittes der i helt konkrete situationer

6 Omkostningsbestemt budget - budgetleje Budgettet fordeles på hele ejendommen - Bolig - Erhverv Budgettet har kun betydning for den faktuelle leje i boliglejemålene - Beboelseslejligheder - Blandede lejemål - Klubværelser

7 Definition af omkostningsbestemt leje Nødvendige og rimelige udgifter til ejendommens drift og vedligehold, ML 8, stk. 1 - Skatter - Afgifter - Renholdelse - Forsikring - Administration - Vedligeholdelse Afkast af ejendommens værdi, ML 9

8 Generelt om opgørelse af udgifter i budgettet Udgifterne dækker hele ejendommen - Dækningsafgift - Elevatorabonnement Jævnligt tilbagevendende udgifter - Årlige udgifter - Storskrald, hovedrengøring mv.

9 Generelt om opgørelse af udgifter i budgettet Faktiske og dokumenterede udgifter - Seneste års udgifter opgjort på udfærdigelsestidspunktet - Kendte og dokumenterbare stigninger eller fald Normtal fastsat af huslejenævnet - Administration - Vicevært/renholdelse

10 Generelt om opgørelse af udgifter i budgettet Driftsudgifter - Ikke vedligeholdelse - Ikke forbedringer - Driftsmateriel/værktøj Beboerrepræsentationens indhentelse af tilbud, ML 8, stk. 3

11 Hvilke udgifter kan medtages på den omkostningsbestemte leje Skatter og afgifter - Lejelovens Forsikringer - Bygningsforsikring - Ansvarsforsikringer

12 Hvilke udgifter kan medtages på den omkostningsbestemte leje Abonnementer - Lovpligtige serviceabonnementer - Ikke lovpligtige serviceabonnementer - Forskellige praksis i huslejenævn og retter Vicevært og renholdelse - Løbende udgifter til arbejdsredskaber - Viceværtkontor, varme, tlf, internet mv. - Normtal

13 Hvilke udgifter kan medtages på den omkostningsbestemte leje Varme og vand - Honorarer El og gas - Kan anføres under skatter og afgifter

14 Hvilke udgifter kan medtages på den omkostningsbestemte leje Indtægter og udgifter - Hvis indtægter skal modregnes kræver det, at udgifter til den indtægtsgivende facilitet er med i budgettet Administration - Normtal - Moms, hvis udlejer ikke selv forestår administration - Pålægges normalt budgettet efter fordeling mellem bolig og erhverv

15 Afkast ML 9, stk. 1 - Baseret på ejendomsvurderingen fra 1973 ML 9, stk. 2 - Beregnet afkast på baggrund af opførelsesudgifterne - Primært ejendomme opført efter 1973 Henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer

16 Afkast efter ML 9, stk. 1 Ejendomme opført før % af 15. almindelige vurdering Ejendomme taget i brug mellem 1963 og Kan vælge at anvende afkastberegning jf. ML 9, stk. 2 - Sker sjældent

17 Afkast efter ML 9, stk. 2 Ejendomme opført i 1964 og frem - Hvis opført mellem 1964 og 1973 kan man vælge afkast efter ML 9, stk. 1 - Hvis opført fra 1973 og frem er ML 9, stk. 2 eneste mulighed Grundlaget for afkastberegningen efter stk. 2 er ejendommens anskaffelsessum - Anskaffelsessummen er det beløb, det har kostet at opføre ejendommen herunder køb af grunden - Dokumentation i form af byggeregnskab mv. er principielt nødvendig

18 Afkast efter ML 9, stk. 2 Sædvanlig prioritetsbelåning - 80 % af anskaffelsessummen - Afkastprocent lig med rimelige ydelser på sædvanlige langfristede prioritetslån Passende forrentning af restanskaffelsessummen - 20 % af anskaffelsessummen - Fratrukket lejerindskud ved ejendommens ibrugtagning - Nogle bruger det aktuelle lejerindskud i form af depositum - Forrentningsprocenten fremgår af loven

19 Afkast efter ML 9, stk. 2 - eksempel Eksempel på beregning af 9, stk. 2 afkast - Anskaffelsessum 1981: kr. - Ydelse på sædvanlige prioritetslån i 1981: 19 % - Lejerindskud: kr. - Forrentning af restsummen: 14 % 80 % af kr. = kr. 19 % af kr. = kr kr. 20 % af kr. = kr kr kr. = kr. 14 % af kr. = kr kr. Rent afkast kr.

20 Oplysningspligt ved afkast beregnet efter ML 9, stk. 2 Pligt til at give lejer særlige oplysninger i lejekontrakten, LL 4, stk. 5 - Hvornår lejen for lejemålet senest er fastsat efter 7 - Angivelse af hvad den maksimale leje for lejemålet kunne være på tidspunktet for aftalens indgåelse - Oplysning om, om lejen er nedsat iht. ML 7, stk. 2 til det lejedes værdi Konsekvensen af manglende oplysning i lejekontrakten - Lejestigninger overfor lejer kan alene ske på baggrund af stigninger i driftsudgifterne - Den oprindelige lejefastsættelse kan formentlig stadig være på grundlag af et afkast efter 9, stk. 2 - Evt. nedsættelse og tilbagebetaling af leje, hvis tidligere lejeforhøjelser er gennemført helt eller delvist på baggrund af afkastet

21 Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer Post på det omkostningsbestemte budget frem til 1. januar Omfattende praksis om indholdet/afgrænsningen af posten Udgifter på grænsen mellem drift og vedligeholdelse - Grænsedragning stadig relevant, jf. om abonnementer

22 Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer Omfattet af posten - Varmeanlæg - Kakkelovne - Hårde hvidevarer - Elevatorer - Porttelefon Ikke omfattet - bygningsbestanddele - Vinduer og tag - Gulve - El- og gasinstallationer

23 Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer Posten blev fastfrosset pr. 1. januar Beregnet på baggrund af genanskaffelsespris og forventet levetid - Huslejenævn har fastsat normtal Posten blev fordelt mellem vedligeholdelse og afkast - 1/3 til 18 hensættelserne - 1/3 til 18 b hensættelserne - hvis ingen hensættelser efter 18 b overførtes 2/3 til 18-1/3 til afkast

24 Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer Oplysninger og dokumentation kan findes hos GI - Forudsat at ejendommen er omfattet af 18 b Beregning af posten i praksis - På baggrund af GI s retningslinjer - Henlæggelser til fornyelser pr /ejendommens areal/3 = henlæggelsesbeløb pr. m 2 - Til Afkastet - Beløbet pr. m 2 afrundet til nærmeste hele kroner x ejendommens areal - Til Vedligeholdelse Beløbet pr. m 2 er tillagt lovens hensættelsesbeløb

25 Fordeling af budgettet Fordeling mellem bolig og erhverv bolig % - Beboelseslejligheder - Erhverv - Lejemål som udlejer anvender - Klubværelser - Markedslejelejemål, se bl.a. ML 15 a, stk. 2 og 3 Fordeling mellem boligerne indbyrdes

26 Fordeling mellem bolig og erhverv Fordeling på grundlag af ejendommens samlede areal - Arealbekendtgørelsen, bkg nr. 311 af 27. juni Bruttoetageareal - Fællesarealer - Garager Fordelingsgrundlaget blev ændret pr. 1. januar Ændring af ML 11 pr. 1. januar Før 1995 skete fordelingen på grundlag af lejen - Optrapningsregler

27 Fordeling mellem bolig og erhverv Optrapning af boligprocent siden % pr. år - Særlig begrænsningsregel på maksimalt 5 kr. pr. m 2-4 i lov nr. 419 af 1. juni 1994 Ændringer i boligprocenten efter Ved indretning af nye lejligheder i ejendommen i arealer, som ikke var en del af ejendommens areal tidligere eks. tagetager - Nedlæggelse af lejemål - Sker med det samme ingen op- eller nedtrapningsregler

28 Eksempler på opgørelse af boligprocent og overgangsordning Arealer : Bolig = 1000 m² Erhverv = 1000 m² Bolig % : 1994 = 27 % 2015 = 48 % Maks. = 50 % Overgangsordning: 2 år endnu Der etableres tagboliger udlejet efter 15 a i 2013 Arealer: Bolig = 1000 m² Erhverv = 1000 m² m² Bolig % : 1994 = 27 % 2015 = 48 % Maks. = 40 % Boligprocenten falder og den nye boligprocent skal anvendes fra næste varsling

29 Eksempler på opgørelse af boligprocent og overgangsordning Efter etablering af tagboliger, som ikke udlejes efter 15 a Arealer: Bolig = 1000 m² m² Erhverv = 1000 m² Bolig %: 1994 = 27 % 2015 = 48 % Maks. = 60 % Boligprocenten stiger, ændringen for så vidt angår de nye lejligheder kan træde i kraft med det samme, men med respekt af den resterende optrapning af boligprocenten. Da man ikke kan omgå optrapningsprocessen ved at ændre på ejendommens arealer

30 Fordeling mellem boligerne indbyrdes Fordelingsgrundlaget er lejemålenes indbyrdes brugsværdi jf. ML 10 - Areal - Vurderingsleje pr. 1. januar Andet rimeligt kriterium Vedligeholdelseshensættelser fordeles dog pr. m 2-18, 18 b og 22

31 Fordeling mellem boligerne indbyrdes Forbedringer i og udenfor det lejede indgår ikke i den indbyrdes brugsværdi-vurdering - Forbedringerne indgår i lejen for det enkelte lejemål med de for forbedringerne særskilt varslede/pålagte beløb - Særligt vedr. lejemål lejet ud efter ML 5, stk. 2

32 Fordeling - klubværelser Lejen fastsættes og reguleres omkostningsbestemt - Er en del af erhvervs % en - Fordeles indbyrdes efter areal

33 Fordeling Andelsboligforeninger og restejendomme i ejerforeninger Budget udarbejdes for hele ejendommen - Som udgangspunkt på baggrund af foreningens seneste regnskab Fordeling mellem andelshavere/ejere og udlejede lejligheder efter vedtægtsbestemt fordelingstal Særligt i restejendomme - Nødvendigt med en form for splitbudget i forhold til skatter og evt. øvrige udgifter, som udlejer alene afholder for sine udlejede lejligheder

34 Vedligeholdelseshensættelser Udvendig vedligeholdelse - ML 18 - ML 18 b - Hovedsageligt lovbestemt hensættelsesgrundlag Indvendig vedligeholdelse - LL 22 - Aftalebaseret hensættelsesgrundlag

35 Udvendig vedligeholdelse 18 - Ejendomme med omkostningsbestemt leje - Udlejers pligt til hensættelse - Mulighed for opkrævning hos lejerne - Der skal føres regnskab over hensættelser og udgifter vedligeholdelsesregnskab Hensættelsesbeløb efter 18 - En fast andel jf. 18, stk. 1-1/3 henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer - I ejendomme taget i brug fra 1970 og frem 2/3 henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer

36 Udvendig vedligeholdelse 18 hensættelser på ejendomme taget i brug før Grundbeløb 44 kr. pr. m 2 18 hensættelser i ejendomme taget i brug fra 1964 og frem - Grundbeløb 37 kr. pr. m 2

37 Udvendig vedligeholdelse 18 b - Ejendomme med omkostningsbestemt leje taget i brug før 1970 med mere end 2 beboelseslejligheder - Udlejers pligt til hensættelse - Mulighed for opkrævning hos lejerne - Bindes i GI - GI fører regnskab på baggrund af oplysninger fra udlejer Hensættelsesbeløb efter 18 b - En fast andel jf. 18 b, stk. 1-1/3 henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer

38 Udvendig vedligeholdelse 18 b høj hensættelsestakst - Lejers vedligeholdelsesforpligtelse svarer til LL 20 - Grundbeløb 27,50 kr. pr. m 2 - Plus 4 kr. pr. m 2 for hvert af årene 1995, 1996 og b lav hensættelsestakst Låse, nøgler, vand- og gashaner, el-afbrydere, wc-kummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer - Lejers vedligeholdelsesforpligtelse svarer til formuleringen af LL 20 før Grundbeløb 27,50 kr. pr. m 2 - Plus 1,50 kr. pr. m 2 i 1995 og 1,00 kr. pr. m 2 i årene 1996 og 1997

39 Indvendig vedligeholdelse Udlejer har den indvendige vedligeholdelse af lejemålet jf. lejeaftalen - Der føres indvendig vedligeholdelseskonto - Der hensættes i kr. pr. m 2

40 Årlig regulering af vedligeholdelseshensættelserne Hensættelsesbeløbene reguleres en gang årligt med stigningen i nettoprisindekset Reguleringen sker af det foregående års beløb pr. m 2 med 2 decimaler Hensættelsesbeløbene afrundes til nærmeste hele kroner Kan reguleres overfor lejerne efter en særlig varslingsregel (gennemgås senere)

41 Varsling af omkostningsbestemt leje Betingelser for at varsling af omkostningsbestemt leje kan ske - ML 7, stk. 1 og Spise-op princippet - Det lejedes værdi, ML 7, stk. 2 - Særlige betingelser for ejendomme med afkast efter ML 9, stk. 2 Proceduren for varsling af omkostningsbestemt leje - Krav til varsling i ejendomme uden beboerrepræsentation - Krav til varsling i ejendomme med beboerrepræsentation - Forenklet varsling af vedligeholdelseshensættelser, ML 13 a

42 ML 7, stk. 1 Lejen kan ikke dække de nødvendige driftsudgifter og afkastet - Spise-op princippet, GD 2001/53 H - Der udregnes en ny samlet omkostningsbestemt leje for ejendommen - Den nye samlede omkostningsbestemte leje sættes i forhold til den gældende leje, hvorved lejeforhøjelsen gives - Den nye metode kræver en definition og afgrænsning af, hvilke lejebeløb, der skal sammenlignes

43 ML 7, stk. 1 Spise-op princippet Lejeindtægt jf. lejelovgivningen for hele ejendommen - Boligleje, herunder klubværelser - Erhvervsleje - Anden leje, eks. antenner el. reklamer ikke jf. lejelovgivningen Lejeindtægt fordelt jf. ML 11 og 10 - Erhvervsleje, ML 11 - Boligleje for boliger omfattet af ML 11 - Leje for klubværelser ML 11 - Boligleje for boliger omfattet af ML 10

44 ML 7, stk. 1 Spise-op princippet Boligleje omfattet af ML 10 - Budgetlejen - Vedligeholdelseshensættelserne - Forbedringer - Andre lejetillæg - Udgangspunktet er, at den samlede leje skal med i sammenligningen - Lejetillæg med særlig hjemmel i loven kan undtages og holdes udenfor sammenligningen Boligleje, klubværelser - Selvstændig vurdering i forhold til deres andel af budgettet

45 ML 7, stk. 1 Spise-op princippet Tillæg til lejen med særlig hjemmel i loven - Forbedringer - ML 5, stk. 2 - Andre lejetillæg Lovlig opgørelse af tillæg til lejen, kan holdes udenfor sammenligningen - Hvis det faktisk opkrævede tillæg til lejen er større end den lovlige opgørelse af tillægget er der tale om mer-leje, som skal spises op, jf. situationen i GD 2001/53 H

46 Gældende leje 4.368,00 Forbedringstillæg 4.368,00 Ny leje Forbedringstillæg ,00 Hensættelser til LL 22 og ML 18 og 18 b ,00 Hensættelser til LL 22 og ML 18 og 18 b , ,89 Adm.-honorar Afkast , ,45 Adm.-honorar Afkast Driftsudgifter Driftsudgifter

47 Gældende leje? Forbedringstillæg? Ny leje Forbedringstillæg? Hensættelser til LL 22 og ML 18 og 18 b ,00 Hensættelser til LL 22 og ML 18 og 18 b ,88? Adm.-honorar Afkast , ,45 Adm.-honorar Afkast Driftsudgifter Driftsudgifter

48 ML 7, stk. 1 Spise-op princippet Princippet gælder kun varsling jf. ML 7, stk. 1 Gælder ikke for varsling af skatter og afgifter jf. LL GD 2002/11 H

49 Det lejedes værdi ML 7, stk. 2 Lejen må efter varslingen ikke overstige det lejedes værdi - Det lejedes værdi jf. LL 47, stk. 2 Reduktion i budgettet, hvis lejen overstiger det lejedes værdi - Ejendomme med afkast efter ML 9, stk. 2

50 ML 7, stk. 4 Særlig begrænsning af lejeforhøjelse Beløbsgrænse for samlede lejeforhøjelser over 3 år i kr. pr. m 2 - Ejendomme med afkast beregnet efter ML 9, stk. 2 - Forhøjelser efter reglerne om omkostningsbestemt leje, ML 7, stk. 1 - Forhøjelser efter reglerne om skatter og afgifter, LL Beregningsgrundlaget er gældende leje på datoen 3 år før ikrafttrædelsen Erstatningsbolig skal tilbydes lejer, hvis beløbsgrænsen vil overskrides - Lejeforhøjelsen skal stadig holdes indenfor det lejedes værdi - Erstatningsboligen skal tilbydes lejer sammen med varslingen

51 Varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse Generelle krav til varslingen - Fælles for ejendomme med og uden beboerrepræsentation, ML 12 og 13 Særlige krav til varslingen - Ejendomme uden beboerrepræsentation, ML 12 - Ejendomme med beboerrepræsentation, ML 13 Forenklet varsling efter ML 13 a - Vedligeholdelseshensættelser og boligprocent

52 Generelle krav til varsling af omkostningsbestemt leje Varsel - 3 måneder - Ikke ugyldighedsvirkning, kun udskydelse Dokumentation for grundlaget for varslingen - Spise-op princippet, se GD 2009/45 H - Det lejedes værdi - Beløbsgrænsen i 7, stk. 4 - Ikke nødvendigt i brevene til hverken lejere eller beboerrepræsentation - Kan blive nødvendigt i forbindelse med en eventuel huslejenævnssag

53 Generelle krav til varsling af omkostningsbestemt leje Formkrav overfor hver enkelt lejer - Samtidighed - Skriftlighed - Størrelse og beregning Formkrav overfor enten lejer eller beboerrepræsentation - Regnskab for udvendige vedligeholdelse - Saldoopgørelse fra GI - Klagevejledning

54 Generelle krav til varsling af omkostningsbestemt leje Størrelse og beregning - Budgetposter - Som minimum skal hovedposter fremgå - Fordelingsgrundlag - Ejendommens og lejemålets - Regnestykker - GD 2012/17 Ø

55 Generelle krav til varsling af omkostningsbestemt leje Vedligeholdelsesregnskab - Må maksimalt være 3 måneder gammelt på varslingstidspunktet - Skal dække perioden fra senest aflagte regnskab Seneste opgørelse fra GI - Gælder kun ejendomme omfattet af 18 b

56 Generelle krav til varsling af omkostningsbestemt leje Indsigelsesvejledning jf. ML 12 - Hver enkelt lejer har indsigelsesret - Indbringelsespligt hvis 25% eller flere af lejerne gør indsigelse indenfor fristen Indsigelsesvejledning jf. ML 13 - Beboerrepræsentationen har indsigelsesret - Lejerne er afskåret fra selvstændigt at gøre indsigelse til udlejer over varslingen - Indbringelsespligt hvis beboerrepræsentationen gør indsigelse indenfor fristen

57 Varsling i ejendomme uden beboerrepræsentation ML 12, stk. 1 I ejendomme uden beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter 7 fremsættes samtidig overfor de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde oplysning om lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Det skal endvidere være ledsaget af et specificeret regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto, jf. 20, for tiden fra det senest udsendte regnskab og til et tidspunkt, der ligger højst 3 måneder før varslingstidspunktet, samt af den senest udsendte meddelelse fra Grundejernes Investeringsfond om saldoen på kontoen efter 18 b. Kravet skal indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

58 Varsling i ejendomme uden beboerrepræsentation Varsling overfor hver enkelt lejer - Samtidighed - Skriftlighed - Størrelse og beregning - Regnskab for udvendige vedligeholdelse - Saldoopgørelse fra GI - Indsigelsesvejledning

59 ML 12, stk. 1 Udlejer varsler overfor lejerne Oversigt over varslingsforløbet ML 12, stk. 2 25% af lejerne gør indsigelse ML 12, stk. 2, Udlejer indbringer Varsling træder i kraft ML 12, stk. 2, 6 uger ML 12, stk. 2, 6 uger

60 Varsling i ejendomme med beboerrepræsentation Varsling overfor beboerrepræsentationen - Orientering og møde forud for selve varslingen - Selvstændig varsling overfor beboerrepræsentationen senest samtidig med varsling overfor lejerne Varsling overfor lejerne - Hver lejer skal varsles særskilt - Oplysninger om forløbet med beboerrepræsentationen

61 Varsling overfor beboerrepræsentationen Orientering af beboerrepræsentationen forud for varslingen, ML 13, stk. 2 - Det omkostningsbestemte budget - Regnskab over udgifter, resultatopgørelse - Opgørelser over ejendommens vedligeholdelseskonti - Indkalde til budgetmøde

62 Varsling overfor beboerrepræsentationen ML 13, stk. 3 Senest samtidig med varslingen af lejeforhøjelsen over for lejerne skal beboerrepræsentanterne have tilsendt en genpart af varslingsskrivelsen med en redegørelse for budgetteringen, der indeholder en specifikation af budgettets poster i fornødent omfang. Beboerrepræsentanterne skal endvidere have et specificeret regnskab for ejendommens vedligeholdelseskonto, jf. 20, for tiden fra det senest udsendte regnskab til et tidspunkt, der ligger højst 3 måneder før varslingstidspunktet, samt den senest udsendte meddelelse fra Grundejernes Investeringsfond om saldoen på kontoen efter 18 b. [3. pkt. udeladt her]. Beboerrepræsentanterne skal endvidere have oplysning om deres adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 4. Modtager beboerrepræsentan-terne ikke disse oplysninger, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt.

63 Varsling overfor beboerrepræsentationen Varslingsskrivelse til beboerrepræsentationen - Senest samtidig med varslingen overfor lejerne - Kopi af varslingsbrev - Opgørelse af lejestigning for hver enkelt lejer - Det omkostningsbestemte budget, specifikation - Regnskab for udvendige vedligeholdelse - Saldoopgørelse fra GI - Indsigelsesvejledning - Oplysning om ret til at udbede sig redegørelse og dokumentation (ML 13, stk. 3, 3. pkt.)

64 Varsling overfor beboerrepræsentationen Pligt for udlejer til at redegøre og dokumentere overfor beboerrepræsentationen ML 13, stk. 3, 3. pkt. - Hvis beboerrepræsentationen stiller spørgsmål og beder om dokumentation indenfor 3 uger efter varslingen - Udlejer har 3 uger til at besvare og dokumentere ML 13, stk. 3, 3. pkt. Beboerrepræsentanterne kan inden 3 uger efter modtagelsen af udlejerens oplysninger efter 1. og 2. pkt. fremsætte skriftligt krav om, at udlejeren inden yderligere 3 uger til beboerrepræsentationen overleverer en skriftlig redegørelse om nærmere angivne supplerende oplysninger tillige med sådan dokumentation, som beboerrepræsentanterne har udbedt sig vedrørende budgettet og vedligeholdelsesregnskabet.

65 Varsling overfor lejerne i ejendomme med beboerrepræsentation ML 13, stk. 1 I Ejendomme med beboerrepræsentation skal krav om lejeforhøjelse efter 7 fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Kravet skal tillige indeholde oplysning om, at det budget, der begrunder lejeforhøjelsen, er forelagt for beboerrepræsentanterne, samt om deres eventuelle udtalelser. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

66 Varsling overfor lejerne i ejendomme med beboerrepræsentation Varsling overfor hver enkelt lejer - Samtidighed - Skriftlighed - Størrelse og beregning - Oplysning om forløbet med beboerrepræsentationen - Varslingen har været forelagt beboerrepræsentationen - Evt. bemærkninger fra beboerrepræsentationen - Evt. indsigelse fra beboerrepræsentationen

67 ML 13, stk. 2 Udlejer indkalder til budgetmøde med oplysninger ML 13, stk. 2 Budgetmøde Oversigt over varslingsforløbet ML 13, stk. 3 Varsling overfor beboerrepræsentationen ML 13, stk. 1 Varsling overfor lejerne ML 13, stk. 3 Beboerrepræsentationen udbeder sig yderligere oplysninger ML 13, stk. 3 Udlejer svarer beboerrepræsentationen ML 13, stk. 3, 3 uger ML 13, stk. 3, 3 uger

68 Oversigt over varslingsforløbet ML 13, stk. 3 Udlejer svarer beboerrepræsentationen ML 13, stk. 4 Beboerrepræsentationen fremsætter indsigelser ML 13, stk. 4, Udlejer indbringer Varsling træder i kraft ML 13, stk. 3, 3 uger ML 13, stk. 4, 6 uger ML 13, stk. 4, 6 uger

69 Indsigelse mod varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse Indsigelsesfrist på 6 uger fra modtagelsen af varslingen - Hvis beboerrepræsentationen har bedt om bemærkninger jf. ML 13, stk. 3, 3. pkt. dog 6 uger fra udlejers svar til beboerrepræsentationen Indsigelse skal være skriftlig men ikke begrundet Indbringelsesfrist på 6 uger fra udløbet af de 6 ugers indsigelsesfrist - Udlejers pligt, hvis varslingen vil fastholdes - Hvis ikke varslingen indbringes bortfalder den

70 Huslejenævnets behandling af sag om omkostningsbestemt lejevarsling Officialprincippet - Huslejenævnet skal af egen drift oplyse sagen Mindre formmangler ved varslingen kan rettes jf. ML 14, stk. 2 - Eks. opdateret vedligeholdelsesregnskab Udlejer skal oplyse og dokumentere i nødvendigt omfang - Processuel skadevirkning - Begrænsninger for evt. senere retssag

71 Huslejenævnets behandling af sag om omkostningsbestemt lejevarsling Huslejenævnet tager stilling til varslingen Huslejenævnet kan tilsidesætte varslingen helt eller delvist på grund af: - at varslingen er ugyldig - at der er medtaget uberettigede udgifter - at udgifter eller andet er beregnet forkert - at udgifterne er for høje - at lejen vil overstige det lejdes værdi Huslejenævnet kan ikke under en sag om omkostningsbestemt lejevarsling: - tage stilling til lejens størrelse for de enkelte lejemål - nedsætte lejen til et beløb, der er mindre end før varslingen

72 Ikrafttræden af lejeforhøjelse Ikrafttræden - I henhold til varslingsskrivelsen - Dog skal der været gået 3 måneder - Uanset om varslingen er indbragt for huslejenævnet

73 Opkrævning af lejeforhøjelse Ingen indsigelse i ejendomme uden beboerrepræsentation - Opkrævning kan ske fra ikrafttædelsestidspunktet - Depositum og forudbetalt leje reguleres fra ikrafttrædelsestidspunktet - Hvis der er lejere, der har gjort indsigelse, men færre end 25% bør disse oplyses om, at der ikke er indbragt sag

74 Opkrævning af lejeforhøjelse Ingen indsigelse i ejendomme med beboerrepræsentation - Udlejer skal meddele lejerne, at beboerrepræsentationen ikke har gjort indsigelse jf. ML 13, stk. 5 - Og at lejerne herefter selv kan indbringe sag jf. ML 15 - Opkrævning kan ske fra ikrafttrædelsestidspunktet - Depositum og forudbetalt leje reguleres fra ikrafttrædelsestidspunktet

75 Opkrævning af lejeforhøjelse Indsigelse og indbragt sag for huslejenævnet - Både ejendomme med og uden beboerrepræsentation - Maksimalt opkrævning af 15 kr. m 2 fra ikrafttrædelsestidspunktet til sagen er afgjort - Regulering i overensstemmelse med afgørelsen, evt. tilbagebetaling jf. ML 17 - Depositum og forudbetalt leje må ikke reguleres, før sagen er afgjort Huslejenævnets afgørelse indbringes for boligretten - Ikke opsættende virkning - Huslejenævnets afgørelse skal opfyldes - Der tages forbehold for evt. tilbagesøgning når rettens afgørelse foreligger

76 Huslejenævnets behandling af sag jf. ML 15 Lejer indbringer selv sag om sit eget lejemål - Beboerrepræsentationen kan ikke på lejernes vegne indbringe sag om omkostningsbestemt leje varsling Huslejenævnet tager stilling til den samlede leje og øvrige vilkår for det enkelte lejemål - Huslejenævnet kan tage stilling til de samme ting, som jf. ML 14 - Lejen kan nedsættes til et lavere niveau, end før en evt. omkostningsbestemt lejevarsling - Lejen kan ikke nedsættes til et lavere niveau end startlejen, forudsat at denne er korrekt og lovligt fastsat jf. ML 5, skt. 1

77 Varsling af lejeforhøjelse efter ML 13 a Forenklet varslingsregel i særlige situationer - Varsling af stigninger i vedligeholdelseshensættelserne - Varsling af stigning i boligprocent - Gælder kun omkostningsbestemte ejendomme Hjemmel til varslingen er stadig ML 7, stk. 1 - Grundkravene skal derfor være overholdt - Spise-op princippet - Det lejedes værdi - Beløbsgrænsen i ML 7, stk. 4

78 Varsling af lejeforhøjelse efter ML 13 a Varsles med 3 måneders varsel Betingelse at lejen for det enkelte lejemål er fastsat eller varslet som omkostningsbestemt leje - Enten fastsat jf. ML 5, stk. 1 - Eller varslet jf. ML 7, jf. 12 eller 13 - GD 1997/26 V

79 Varsling af lejeforhøjelse efter ML 13 a Formkrav - Skriftlighed - Lejeforhøjelsens størrelse Ingen indsigelsesret for lejerne - Lejer kan selv indbringe sag om lejens størrelse jf. ML 15 - Beboerrepræsentationen kan på vegne af lejerne indbringe sag om forhøjelsen jf. ML 15, stk. 3