De danske huspriser. homes husprisindeks. 180 Realkreditrådet. Home s Danske Husprisindeks. Danmarks Statistik. 80

Transkript

1 De danske huspriser homes husprisindeks København den 1. sept. 7 For yderligere information: Steen Bocian, Danske Bank , stbo@danskebank.dk Niels H. Carstensen, home nica@home.dk Den store forvirring omkring boligmarkedets tilstand gennem det seneste års tid har illustreret behovet for en boligprisstatistik, der offentliggøres hurtigt, og som samtidig er retvisende. Dermed sikres et bedre grundlag for diskussionerne omkring boligmarkedet og for dansk økonomi som helhed. Dette grundlag vil home og Danske Bank nu i samarbejde bidrage til at sikre. Således offentliggøres fra dags dato et månedligt husprisindeks homes husprisindeks som vil være et vigtigt pejlemærke for den helt aktuelle husprisudvikling. homes husprisindeks er en god indikator for den aktuelle husprisudvikling og lever i høj grad op til kravene om hurtighed. homes markedsandel er på cirka 5 % af det danske parcelhusmarked, og home er bredt geografisk repræsenteret. Det sikrer et tilstrækkeligt stort og varieret grundlag for at benytte data som indikator for husprisudviklingen. Analyserne i det følgende viser da også, at der er en tæt sammenhæng mellem homes husprisindeks og s ejendomssalgsstatistik. Statistikken dækker de faktiske handelspriser ikke udbudspriserne. Handlerne bliver registreret ved underskrivelsen af købsaftalen. Det betyder, at homes husprisindeks periodisering kan sidestilles med s ejendomsprisstatistik. Dermed adskiller homes husprisindeks sig fra s prisstatistik, hvor handlerne først indgår, når lånene hjemtages. Ud over stor præcision og en entydig og logisk sammenhæng mellem salgstidspunkt og registrering så udmærker homes husprisindeks sig ved at blive offentliggjort langt hurtigere end andre offentligt tilgængelige statistikker for det danske boligmarked. homes husprisindeks offentliggøres tillige på månedsbasis, hvilket bidrager med værdifuld information omkring den helt aktuelle sundhedstilstand på boligmarkedet. homes husprisindeks en hurtig og valid indikator for husprisudviklingen Indeks (k1=1) Indeks (k1=1) Denne analyse kan også findes på: 1 samt

2 1. AUGUST 7 HOME S HUSPRISINDEKS Behov for en ny indikator for prisudviklingen på boligmarkedet Boligmarkedet har skiftet karakter gennem mere end et års tid fra et ophedet marked til et stillestående marked. I en sådan situation er det afgørende med en hurtig og præcis statistik, så såvel køberne som sælgerne på markedet har opdaterede og retvisende informationer at træffe deres valg ud fra. Den oftest benyttede boligprisstatistik er s ejendomsprisstatistik. Tallene fra offentliggøres en gang i kvartalet og kommer cirka dage efter kvartalets afslutning. Statistikken rummer imidlertid den lidt uheldige egenskab, at de handlede boliger først indgår i statistikken, når lånet knyttet til bolighandlen kommer til udbetaling. Det betyder, at prisstatistikken ikke kun er afgrænset til de handlede boliger i ét kvartal, men er en blanding af handelspriser fra op til flere kvartaler tilbage. vurderer selv, at der typisk er en tidsmæssig forskydning på knap måneder fra underskrivelsen af købsaftalen til lånet udbetales, og handlen dermed optræder i statistikken. Det vil sige, at de tal, som i realkreditrådets prisstatistik officielt dækker april, maj og juni reelt snarere dækker februar, marts og april. Vi har i s statistik derfor reelt set ingen information om, hvad der er sket på boligmarkedet siden det tidlige forår. Dertil kommer, at den tidsmæssige forskydning ikke er konstant over tid. Hvis tiden mellem købsaftalen underskrives og lånet hjemtages ændres, vil det i statistikkerne kunne slå ud som prisændringer uden at der reelt er tale om prisændringer på markedet. Dette må man formode sker i vendepunkter på boligmarkedet for når markedet vender, ændrer både køberne og sælgerne adfærd. Det er en uheldig egenskab, da det netop er på disse tidspunkter, hvor prisinformationerne får ekstra værdi for såvel boligmarkedets aktører som for de økonomisk politiske beslutningstagere. Den anden offentligt tilgængelige statistik er s ejendomsprisstatistik. s opgørelse er fuldt dækkende, og handlerne indgår i statistikken i det kvartal, hvor købsaftalen underskrives. Men til gengæld rummer de det problem, at de kan være op til et lille halvt år forsinkede i forhold til perioden, data dækker over. Det betyder, at disse data er vanskelige at anvende, når man ønsker at følge den helt aktuelle udvikling på boligmarkedet. Til gengæld er statistikken fuldt dækkende og fungerer derfor som en facitliste, når man vil vide, hvad der egentligt skete. Der synes derfor at være et behov for en indikator for prisudviklingen på boligmarkedet i Danmark, som både er hurtig til rådighed, og som samtidig er pålidelig. Danske Bank og home lancerer derfor i samarbejde homes husprisindeks. Dermed udnyttes den store viden, home har til rådighed omkring den helt aktuelle udvikling på boligmarkedet via homes store markedsandel. Aktuelt set har home en markedsandel på i omegnen af 5 % af parcelhusmarkedet dækkende bredt over hele Danmark. homes husprisindeks en hurtig indikator homes husprisindeks er til rådighed nærmest direkte efter periodeafslutning. Det gør den til den hurtigste offentlige kvartalsvise boligprisstatistik. Endnu mere vigtigt er det dog, at vi kan følge den underliggende udvikling gennem kvartalet i form af månedsstatistik. Det giver en unik mulighed for at følge udviklingen her og nu. Samtidig er udviklingen præcis afgrænset til den relevante periode statistikken inkluderer udelukkende de handler, der er foregået i perioden via underskrivelsen af en købsaftale. Der er således tale om en opgørelse af faktiske handelspriser ikke udbudspriserne. Sådan opgøres homes husprisindeks

3 1. AUGUST 7 HOME S HUSPRISINDEKS homes husprisindeks er en opgørelse af den gennemsnitlige kvadratmeterpris af alle de handlede boliger i et kvartal. Det betyder, at prisstatistikken kan være følsom overfor geografiske forskydninger i handelsaktiviteten og for den sags skyld forskydninger i kvalitet og størrelse af de handlede huse. Den store mængde data reduce Den 1. i hver måned har home registret samtlige handler for den forgangne måned. Det betyder, at homes husprisindeks kan offentliggøres medio hver måned. homes husprisindeks en pålidelig indikator homes husprisindeks går tilbage til primo. Ser vi på udviklingen i de sæsonkorrigerede data fra home frem til. kvartal, så ses det af nedenstående figur, at data er i stand til at fange den udvikling, som facitlisten fra udstikker. Det ses ligeledes, at homes husprisindeks fanger det seneste års afmatning i markedet en afmatning, som har været tydelig i s statistik, men som ikke har kunnet genfindes i s tal. At s tal ikke viser samme tendens må kunne tilskrives den tidsmæssige forskydning mellem indgåelse af købsaftale og hjemtagelse af lån. Denne indbyggede forsinkelse i statistikken har tilsyneladende ført til en overvurdering af prisudviklingen gennem de seneste kvartaler. homes husprisindeks flugter fint med facitlisten Indeks (k1=1) Indeks (k1=1) Nedenstående to figurer bekræfter billedet af, at homes husprisindeks er en god indikator for husprisudviklingen. De kvartalsvise vækstrater er pænt svingende i homes husprisindeks, men det er de også i de faktiske tal fra. s tal viser en mere glat udvikling, hvilket højest sandsynligt skal ses i lyset af, at kvartalsstatistikken fra indeholder handler fordelt ud på flere kvartaler. Den kvartalsvise vækst i huspristallene Den årlige vækst i huspristallene 3

4 1. AUGUST 7 HOME S HUSPRISINDEKS % k/k % k/k % å/å % å/å Ovenstående figurer illustrerer dog også, at homes husprisindeks i enkelte kvartaler ikke rammer s tal. Det skal ses i lyset af, at indekset kun dækker i omegnen af 5 % af markedet, hvilket giver en usikkerhed på estimatet for husprisudviklingen i Danmark. Dertil kommer også metodologiske forskelle i opgørelsen af de handlede huspriser. Disse forskelle understreger, at homes huspris-indeks skal ses som en indikator facitlisten får vi først med s tal. Men de overordnede tendenser fanger homes husprisindeks til fulde og dertil kommer, at statistikken er langt hurtigere på banen end både s og s tal. Ser man lidt nærmere på de forskellige husprisstatistikkers karakteristika, så er det værd at bide mærke i, at den gennemsnitlige kvartalsvækst i homes husprisindeks fra perioden. kvartal til. kvartal er på,7 % - præcis det samme som i s data. Her ligger en anelse over med en kvartalsvis vækst på,9 %. Ser man på variationen i data så svinger homes husprisindeks ikke overraskende mest men det er kun en anelse mere end s tal. Som det også fremgik af de tidligere figurer er prisudviklingen i s tal mere glat og udviser derfor færre udsving. Nøgletal fra de forskellige husprisstatistikker Perioden fra k-k Gns. kvartalsvis vækst Spredning Højeste vækst Laveste vækst,7,5 7, (5k3) -, (k),7,,1 (k) -, (k),9,, (5k), (k) Som tidligere nævnt er det også muligt at se nærmere på den underliggende udvikling på kvartalet. Kigger man på den månedlige prisudvikling, bliver der dog mere støj i data, da antallet af handler er noget mindre. Med andre ord er usikkerheden større. Nedenstående figur viser den kvartalsvise statistik fra homes husprisindeks og de månedlige pristal. Som det ses af figuren, kan der være udsving fra måned til måned, som sender forkerte signaler. Man kan derfor med fordel benytte sig af et tre måneders glidende gennemsnit, der udjævner udsvingene. I så fald minimeres risikoen for fejlfortolkninger af pludselige skift i prisvæksten, og man er stadig i stand til at fange den underliggende tendens på boligmarkedet. Det er netop egenskaben i form af øget detailviden, der gør, at homes husprisindeks ikke blot skal ses som et alternativ til de mere traditionelle kvartalsvise husprisstatistikker. I stedet bidrager homes husprisindeks med værdifuld information om den helt aktuelle udvikling på boligmarkedet. Denne information er særlig værdifuld, når markedet, som nu, står i et vadested, hvor usikkerheden omkring den helt aktuelle udvikling er udtalt.

5 1. AUGUST 7 HOME S HUSPRISINDEKS homes husprisindeks er også tilgængelig på månedsbasis Kvadratmeterpris Kvadratmeterpris 17 Home på måneder Home på kvartaler Home - tre måneders glidende gennemsnit Stor informationskraft i homes husprisindeks Som vist i ovenstående synes homes husprisindeks i stand til at fange den overordnede prisudvikling. En ting er dog den mere beskrivende tilgang noget andet er at se, om der statistisk set er en god forklaringskraft i homes husprisindeks, når man sammenholder tallene med udviklingen beskrevet af. I så fald kan statistiske modeller endda bidrage til at bruge informationen fra homes husprisindeks en anelse bedre end blot de rå data. Forsøger man som udgangspunkt at forklare den kvartalsvise husprisvækst fra med en simpel regressionsmodel, så viser det sig umiddelbart, at s tal (RK) har en større forklaringskraft end homes husprisindeks (HP). Således kan det lade sig gøre at forklare i omegnen af 5 % af variationen i s data ved brug af s tal. homes husprisindeks forklarer i omegnen af 5 %. Δ DSTt = ΔRK t + Δ DSTt = ΔHPt + Et par simple regressionsmodeller høj forklaringskraft k, hvor Δ er den kvartalsvise vækst og k er en konstant k, hvor Δ er den kvartalsvise vækst og k er en konstant Resultater af ovenstående OLS-regressioner periode k-k Δ k DW F(1,17) R RK,97 (5,7) -,17 (,3) 1,7 3,, HP, (,),5 (1,),1 1,35,9 Note: t-værdier er angivet i parentes. Regressionerne er lavet på baggrund af relativt få observationer, hvilket alt andet lige bidrager til større statistisk usikkerhed. Forsøger man imidlertid at udnytte noget af informationsmængden i de større prisudsving, som homes husprisindeks har relativt til s tal, viser det sig, at man nærmest kan sidestille de to husprisstatistikkers forklaringskraft i forhold til at ramme den kvartalsvise prisudvikling fra. Således viser nedenstående to fejlkorrektionsmodeller, at det er muligt at fange i omegnen af -5 % af den kvartalsvise variation i s husprisdata. En fejlkorrektionsmodel implicerer, at hvis huspriserne i den ene prisstatistik eksempelvis steg mere end de burde i henhold til s data i et kvartal, så vil modellen alt andet lige korrigere for denne fejl i kvartalerne herefter. 5

6 1. AUGUST 7 HOME S HUSPRISINDEKS Ser man nærmere på koefficentestimaterne i nedenstående ligning, så er det værd at bide mærke i, at alle koefficienter har det rette fortegn og er signifikante. Ligeledes er der en intuitiv langsigtssammenhæng i begge regressionsligninger således er der på lang sigt en cirka én til én sammenhæng mellem prisudviklingen i henholdsvis homes husprisindeks og s tal i forhold til tallene fra. Lidt mere avancerede regressionsmodeller høj forklaringskraft d log( DSTt ) = d log( RK t ) + log( DSTt 1 ) + log( RK t 1 ) + k, hvor d log er den logaritmiske ændring i variabel approksimativt svarende til den kvartalsvise vækst log er den naturlige logaritme til variablen og k er en konstant d log( DSTt ) = d log( HPt ) + log( DSTt 1 ) + log( HPt 1 ) + k, hvor d log er den logaritmiske ændring i variabel approksimativt svarende til den kvartalsvise vækst log er den naturlige logaritme til niveauet og k er en konstant Resultater af ovenstående OLS-regressioner periode k-k log( RK ) k DW (1) DW () F(3,15) d log log( DST t 1) log( HP t 1 t 1 ) RK 1,7 (,3) -,3 (,),75 (.) -, (,1) 1,7 1,,,5 HDP, (.1) -,9 (5,1),95 (5.) -, (5.3) 1,7,,,3 Note: t-værdier er angivet i parentes. Regressionerne er lavet på baggrund af relativt få observationer, hvilket alt andet lige bidrager til større statistisk usikkerhed R Vurderet ud fra de ovenstående regressionsmodeller, så må det retfærdigvis siges, at s prisstatistik overordnet set er et lille hak mere præcis end homes husprisindeks. I sig selv er dette dog ikke overraskende s huspristal har en større dækningsgrad end homes husprisindeks. Til gengæld har sidstnævnte indeks nogle styrker. Således er den hurtigere til rådighed, tilbyder et mere detaljeret billede af den underliggende prisudvikling, og som nævnt af flere omgange lider den ikke af samme periodiseringsproblem, som s tal lider af i øjeblikket. Gennemgangen har vist, at man kan benytte homes husprisindeks direkte som en indikator for den aktuelle husprisudvikling, og tillige kan man supplere denne information med statistiske modeller. Tager man udgangspunkt i ovenstående fejlkorrektionsmodel, og benytter den til at sige, hvad husprisvæksten burde have været i perioden fra og frem på baggrund af homes husprisindeks så er modellen også i stand til at fange de væsentligste træk i husprisudviklingen. Det indikerer, at man med fordel kan inddrage såvel homes husprisindeks som modelforudsigelse i vurderingen af den aktuelle udvikling på boligmarkedet. Sidstnævnte vil dog udelukkende være muligt ved kvartalsafslutning.

7 1. AUGUST 7 HOME S HUSPRISINDEKS homes husprisindeks selve indekset og modelforudsigelse % k/k % k/k Fejlkorrektionsmodellen - 5-7