LOKALPLAN Strandvejen

Transkript

1 LOKALPLAN Strandvejen SOLRØD KOMMUNE

2 1 Lokalplanforslaget er udarbejdet af Teknisk Administration, Team Plan og Byg, Solrød Kommune. Forslaget har været i offentlig høring i perioden fra den 25. april til den 20. juni 2007, begge dage medregnet. Planen er vedtaget endeligt af Solrød Byråd den 26. november 2007.

3 LOKALPLAN Strandvejen

4 2 SOLRØD KOMMUNE Lokalplan nr Strandvejen INDHOLDSFORTEGNELSE Redegørelse side 3 Beskrivelse side 9 Lokalplanens bestemmelser side 15 Lokalplanens retsvirkninger side 24 Vedtagelsespåtegning side 24 Bilag A branchefortegnelse detailhandel side 25 Kortbilagene 1: Eksisterende forhold - lokalplanområdet og delområdegrænser Kortbilagene 2: Strækningerne A, B, C, D og deres anvendelse

5 3 SOLRØD KOMMUNE Lokalplan nr Strandvejen REDEGØRELSE Indledning Byrådet har den 26. november 2007 vedtaget denne lokalplan. Formålet med lokalplanen er, at fastlægge anvendelsesbestemmelserne for ejendommene med facade ud til Strandvejen på hele strækningen gennem Solrød Kommune. Offentlig høring Det første lokalplanforslag 701.1, Strandvejen, har været fremlagt til offentlig høring i perioden fra den 5. april til den 31. maj Under den første offentlige høring fremkom så væsentlige indsigelser og ændringsforslag, at Byrådet den 18. december 2006 vedtog at udarbejde revideret lokalplanforslag til ny offentlig høring i 8 uger. På samme møde vedtog Byrådet Detailhandelsplanen, Kommuneplantillæg nr. 21, med det sigte, at fastlægge rammerne for den fremtidige detailhandel i kommunen. Solrød Center styrkes ved at koncentrere erhvervene, specielt detailhandel med dagligvarer på strækningerne nærmest centeret. Med det reviderede lokalplanforslag blev strækningerne A, B, og C, hvor der må etableres erhvervsvirksomheder forlænget. Men detailhandelsplanens rammer for bebyggelsesprocenter og for detailhandelens samlede udbygningsmuligheder er fastholdt. Det reviderede lokalplanforslag 701.1, Strandvejen, blev fremlagt til offentlig høring i perioden fra den 25. april til den 20. Juni 2007, begge dage medregnet. Som følge af indsigelser er lokalplanen vedtaget med følgende ændringer: Det præciseres, at erhverv i område D kun må drives af pågældende ejendoms beboere. Direkte adgang fra Strandvejen til en ejendom kræves kun etableret ved ændret anvendelse fra bolig til erhverv. Eksisterende lovligt etableret adgang fra sideveje skal opretholdes. Kravet om parkering på egen grund opretholdes, men der tilføjes bemærkning om, at der primo 2008 udarbejdes en parkeringsvedtægt, som tager stilling til muligheden for at etablere parkeringsbåse i beplantningsbælterne på nærmere udpegede steder langs Strandvejen. Det præciseres, at bebyggelsesprocent 40 (i områderne A og del af B indenfor detailhandelsplanens centerområde) bl.a. forudsætter Byrådets godkendelse af et projekt, der dokumenterer at de påkrævede P-pladser anlægges, og at der

6 4 kan stilles krav om fast hegn/støjskærm mod naboejendomme, der kun må anvendes til boligformål. Uanset bebyggelsesprocent 25 kan der på ejendomme under 440 m 2 tillades opført en bolig på op til 110 m 2. Der henvises til kommunens til enhver tid gældende retningslinier for forretningsfacader og skilte, fordi der forventes udarbejdet nye retningslinier. Herudover er foretaget redaktionelle rettelser og præciseringer, der fremmer forståelsen men ikke den juridiske betydning, samt konsekvensrettelser som følge af planens endelige vedtagelse. Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan 2005 for Hovedstadsregionen Regionplan 2005 blev vedtaget den 25. oktober Lokalplanen er i overensstemmelse med regionplanen, der med kommunalreformen blev ophøjet til landsplandirektiv. Fingerplan 2007 Lokalplanen stemmer overens med Fingerplanen, der er et landsplandirektiv for hovedstadsområdet, udarbejdet af Miljøministeriet. Det trådte i kraft den 1. august Detailhandelsplanen, Tillæg nr. 21 til Kommuneplan Med Planstrategien for Solrød Kommune af februar 2004 vedtog Byrådet, at fremtidig planlægning for ejendommene langs Strandvejen skulle fastsætte bestemmelser for mulig erhvervsudøvelse. En strækning koncentreret omkring Solrød Centrets udmunding skulle gives øgede muligheder i forhold til den resterende del af Strandvejen. Den 18. december 2006 vedtog Byrådet Detailhandelsplanen, Tillæg nr. 21 til Kommuneplan , der fastlægger kommuneplanens nye rammer for lokalplanlægningen af ejendommene langs Strandvejen. Lokalplanen er på strækningen fra Spurvevej mod nord til Uglevej mod syd omfattet af Kommuneplanens bestemmelser for rammeområderne nr. 315A, 316A og 317A, som vist på kortet næste side. For denne strækning i lokalplanområdet gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen: En lokalplan, der træffer bestemmelser for områderne, skal sikre: A. at områdets anvendelse fastlægges til centerformål i form af mindre butikker til områdets daglige forsyning, liberale erhverv, caféer, restauranter mv. eller andre nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i områderne uden genevirkninger i forhold til omgivelserne, samt til boligformål og bebyggelse til offentlige formål, B. at der ikke ved bebyggelse af et ubebygget areal åbnes mulighed for, at bebyggelsesprocenten for det pågældende areal under ét og for den enkelte ejendom overstiger 40, C. at bebyggelsen ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttet tagetage,

7 5 D. at de på kortbilaget grønne områder bevares som friarealer og friholdes for bebyggelse, E. at der kan etableres trafiksikkerhedsfremmende foranstaltninger på vejene, F. at der maksimalt gives mulighed for nybyggeri og omdannelse til butiksformål på i alt m 2, G. at der gives mulighed for dagligvarebutikker med en størrelse på maksimalt 500 m 2 og udvalgsvarebutikker med en størrelse på maksimalt 500 m 2 inden for området.

8 6 Lokalplanen er på strækningerne fra ejendommen på det nordlige hjørne af Spurvevej til Trylleskoven mod nord, og fra Uglevej til kommunegrænsen mod syd, omfattet af Kommuneplanens bestemmelser for rammeområderne nr. 315, 316, 317, 411, 412, 413, 605. For disse strækninger i lokalplanområdet gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen. En lokalplan, der træffer bestemmelser for områderne, skal sikre: A. at områdernes anvendelse fastlægges til boligformål og bebyggelse til offentlige formål samt mindre butikker til områdets forsyning eller andre nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i områderne uden genevirkninger i forhold til omgivelserne, B. at der ikke ved bebyggelse af et ubebygget areal åbnes mulighed for, at bebyggelsesprocenten for det pågældende areal under ét overstiger 25, samt at der i øvrigt ikke åbnes mulighed for, at bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom overstiger 25, C. at bebyggelse ikke opføres med mere end 1 etage med udnyttet tagetage, D. at der kan etableres trafiksikkerhedsfremmende foranstaltninger på vejene. Detailhandelsplanen udelukker muligheden for etablering af butikker til dagligvareforsyning i ovenstående rammeområder, der ligger udenfor Centerområdet langs Strandvejen. På strækningerne - fra Spurvevej til kommunegrænsen mod nord og fra Uglevej til kommunegrænsen mod syd - må lokalplanen således ikke give mulighed for etablering af dagligvarebutikker. Der må heller ikke ske nybygning eller omdannelse til butiksformål. Det må kun ske indenfor rammeområderne 315A, 316A og 317A, og kun med et samlet etageareal på makimalt m 2. Lokalplanens indhold stemmer overens med ovennævnte rammebestemmelser, som fastlagt i Detailhandelsplanen, Tillæg nr. 21 til Kommuneplan Lokalplaner Ejendommene indenfor området har hidtil været omfattet af følgende lokalplaner: 315.3, Solvænget 316.0, Kystområdet 316.1, Solrød Strandvej , Fasanvej 411.1, Birkevænget 412.1, Jersie Kystområde nord 413.1, Jersie Kystområde syd 605.1, Hulvejskvarteret Stjernemarkeringen på visse ejendomme angivet i disse lokalplaner ophæves herefter.

9 7 Vejforhold. Solrød Kommune overtog den 1. januar 2007 vejmyndigheden for Strandvejen efter Roskilde Amt. Ved overgang til erhverv skal vejadgangen til ejendommene ske fra Strandvejen, uanset Amtets tinglyste servitutter om eventuelt forbud mod direkte adgang fra Strandvejen. Miljøvurdering I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, som trådte i kraft den 21. juli 2004, skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov om miljøvurdering, og disse planer skal derfor screenes, dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Ud fra screeningen beslutter Byrådet, om en plans påvirkning på miljøet har en karakter og et omfang, der kræver, at der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Lokalplanforslaget for Strandvejen ændrer ikke på de overordnede forhold på vejen i forhold til gældende lokalplaner og giver ikke mulighed for ændringer i bebyggelse eller anlæg, bortset fra mulighed for tilbygninger til eksisterende bebyggelse. Det er derfor Byrådets vurdering, at der på baggrund af screening af lokalplanforslag ikke skal fortages en miljøvurdering af lokalplanforslaget. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger i kystnærhedszonen, ca. 800 m. fra Køge Bugt. Det betyder, at der i henhold til Lov om planlægning 16, stk. 3 og 4 skal redegøres særligt for bebyggelsens højde og visuelle påvirkning af kystområdet. Kyststrækningen i Solrød Kommune er karakteriseret ved, at kun bebyggelse i første række mod vandet markerer kystlinien. Den øvrige bebyggelse er skjult af træbeplantning. De planlagte mulige ændringer langs Strandvejen vil ikke kunne ses fra kysten.

10 8

11 9 SOLRØD KOMMUNE Lokalplan nr Strandvejen BESKRIVELSE Formål og anvendelse Formålet med lokalplanen er at fastlægge anvendelsesbestemmelserne for ejendommene med facade ud til Strandvejen på hele strækningen gennem Solrød Kommune. Dog er visse ejendomme undtaget, hvor følgende lokalplaner er gældende: Lokalplan Solrød Center Øst, Lokalplan Solrød Strandkirke, Lokalplan Sydkystens privatskole og Lokalplan Cordozasvinget. Hidtil lovlig anvendelse kan fortsætte. Baggrund for lokalplanen Med vedtagelsen af Planstrategi for Solrød Kommune februar 2004 besluttede Byrådet, at der skulle udarbejdes en lokalplan for ejendomme ud til Strandvejen gennem hele kommunen, for at fastlægge fremtidige anvendelsesmuligheder af de pågældende ejendomme. Der var fra borgernes side udtrykt ønske om, at det klart skulle defineres, hvilke typer af erhverv man ønskede i disse ejendomme. Der blev endvidere fremsat ønsker om, at der skabes en større sammenhæng mellem Solrød Strandvej og Solrød Center, som nu er ved at være udbygget til Strandvejen. Denne sammenhæng kunne etableres ved at fastsætte øgede byggemuligheder og erhvervsmuligheder for denne strækning end for den øvrige del af Strandvejen. Den pågældende strækning udgøres i lokalplanen af strækningerne A og del af B, svarende til centerområderne (side 5). En arbejdsgruppe bestående af repræsentanter for grundejerforeningerne omkring Strandvejen, en repræsentant for Foreningen af Erhvervsdrivende på Strandvejen samt repræsentanter fra administrationen, blev nedsat til at udarbejde et grundlag for denne lokalplan. Det er således gruppens arbejde og de indsigelser der fremkom under høringen af det første lokalplanforslag, som danner grundlaget for lokalplanen. For at følge op på Planstrategien 2004 blev der parallelt med lokalplanforslaget udarbejdet Detailhandelsplan, Tillæg nr. 21 til Kommuneplan , som Byrådet vedtog den 18. december Lokalplanen stemmer således overens med Detailhandelsplanens rammer, der er beskrevet siderne 4-6. Eksisterende forhold Nogle ejendomme langs Strandvejen må ifølge hidtil gældende lokalplaner anvendes til erhverv eller de er markeret med en stjerne, hvilket betyder at der med Byrådets godkendelse kan indrettes erhverv, ud over det der normalt er tilladt

12 10 i en almindelig bolig. Med denne lokalplan ophæves stjernerne, og ændrede nye anvendelsesbestemmelser fastsættes i 3. Område og zonestatus Området omfatter med visse undtagelser alle ejendomme med facade ud til Strandvejen. Alle ejendommene er beliggende i byzone, bortset fra strækningen ud for Trylleskoven, som ligger i landzone. Anvendelse På strækning A, der er koncentreret omkring Solrød Centers udmunding i Strandvejen, må ejendommene anvendes til bolig, publikumsorienteret erhverv, såsom detailhandel, liberalt erhverv, cafeteria, restauranter og lignende. På strækningerne B, der ligger i umiddelbar forlængelse af den centrale del af Strandvejen, må ejendomme anvendes til bolig, detailhandel og liberale erhverv. I overensstemmelse med kommunens Detailhandelsplan gives der på strækningerne A og B mulighed for dagligvarebutikker med en størrelse på maksimalt 500 m 2 og udvalgsvarebutikker med en størrelse på maksimalt 500 m 2. På strækningen B fra Uglevej til Østre Grænsevej må ejendommene dog ikke anvendes til butikker til dagligvareforsyning. Ejendomme på strækning C må kun anvendes til bolig og liberalt erhverv. Der må på strækningerne A, B og C etableres én eller flere boliger pr. ejendom, men der er ikke bopælspligt. Ændringer af ejendommenes anvendelse på strækningerne A, B og C forudsætter Byrådets godkendelse såfremt anvendelsen ændres fra bolig til erhverv eller omvendt og såfremt der sker et skift fra en hovedbranche til en anden. Bruttoetagearealet til bolig, publikumsorienteret erhverv, såsom detailhandel, liberalt erhverv, cafeteria, restauranter og lignende må udgøre op til 100% af det samlede etageareal. Ejendomme indenfor strækning D, resten af Strandvejen, må kun anvendes til boligformål (maksimalt 1 bolig). Beboerne må fra boligen drive erhverv på visse vilkår, nævnt i 3, stk.6, hvilket forudsætter Byrådets godkendelse. Stjernemarkeringerne fra nugældende lokalplaner fjernes ved, at gældende lokalplaner ophæves for ejendommene langs Strandvejen, dog kan eksisterende lovlig anvendelse fortsætte. For alle ejendomme gælder, at eksisterende lovlig anvendelse må fortsætte, jf. 12 om lokalplanens retsvirkninger. Det gælder også ved ejerskift. En hidtidig ret til at udnytte en ejendom på en måde, der er i strid med lokalplanen eller som vil kræve tilladelse eller dispensation fra lokalplanen, bortfalder når den ikke har været udnyttet i tre på hinanden følgende år, jf. planlovens 56. Herefter gælder lokalplanens anvendelsesbestemmelser, som der ikke må dispenseres fra.

13 11 Ved brancheskift, der medfører ombygning og forudsætter byggetilladelse, skal lokalplanens bestemmelser overholdes. Det betyder, at ændret anvendelse af eksisterende erhvervslokaler til erhverv inden for samme hovedbranche defineret som detailhandel, restaurant/café eller liberalt erhverv - ikke kræver Byrådets godkendelse og ikke udløser krav om direkte adgang fra Strandvejen eller anlæg af parkeringspladser på egen grund. Anvendelsesskift inden for samme hovedbranche ligestilles således juridisk med eksisterende lovlige forhold, der ifølge lokalplanens retsvirkninger kan fortsætte. Eksempler på virksomhedstyper inden for hovedbrancherne Restaurant m.v. - omfatter alle virksomhedstyper hvor der sker servering eller catering som f.eks. café og værtshus, pølse- og grillbar samt pizzeria og lignende. Detailhandel opdeles i dagligvare- og udvalgsvarebutikker Dagligvarebutikker - omfatter f.eks. supermarkeder, hvor salg af non-food varer udgør mindre end 20% af omsætningen, føde-, drikke- og tobaksvarer fra specialbutikker i øvrigt, discountbutik, vinhandel, apotek, helsekost, parfumeri og materialist, chokolade-iskiosk, blomster, udlejning af videobånd og lignende. Udvalgsvarebutikker - omfatter f.eks. tøj, sko, boligudstyr, farvehandel, tæpper, tekstiler, have-, el- og husholdningsmaskiner, radio, TV og computere, optiker, kontorartikler, urmager, cykel- og knallerter, legetøj, isenkram, specialbutikker som kunsthandel, antikviteter, gavebutikker, hobby- og festartikler, dyrehandel og lignende). Mere udførlig liste fremgår af lokalplanens Bilag A. Liberalt erhverv - omfatter virksomhedstyper indenfor rådgivning (bank, ejendomsmægler, advokat, revisor, ingeniør, arkitekt og lignende), sundhed, pleje og terapi (læge, tandlæge, frisørsalon, psykolog, klinikker og lignende). Virksomheder indenfor liberalt erhverv kan - foruden på ejendomme langs strækningerne A, B og C - også på betingelser, nævnt i 3, stk. 6, drives af ejeren fra boligen på strækningerne D. Udstykning Ved udstykning og andre matrikulære ændringer skal grundene have et areal på mindst 700 m 2 og en bredde langs Strandvejen på mindst 18,5 m. Udstykning af matr. nr. 36-k til ejendomme mindre end 700 m 2 kræver tilvejebringelse af en ny lokalplan. Denne bestemmelse er overført fra tidligere lokalplan. Vej- og parkeringsforhold Ved tinglysning er der fastsat byggelinie langs Strandvejen. Der er også fastlagt byggelinier for sideveje til Strandvejen samt hjørneafskæringer og oversigtslinier. Adgang fra Strandvejen jf. 5, stk. 1, skal etableres af grundejeren ved ændret anvendelse fra bolig til erhverv, med mindre der til ejendommen eksisterer en lovlig etableret adgang fra en sidevej. Vejadgang til ejendomme med erhverv skal ske således, at beboere på sidevejene og fodgængere og cyklister langs Strandvejen ikke generes af trafik til og fra virksomhederne, herunder også udlejningsboliger, der betragtes som virksomhed.

14 12 Det vil sige at der på ejendommen skal være plads til at vende en personbil eller mindre varevogn, såfremt der er detailhandel, restaurant eller lignende med behov for varetransport, idet der ikke må bakkes ud på Strandvejen. Dette krav kræves opfyldt ved skift fra en hovedbranche til en anden og i forbindelse med en byggetilladelse. Der skal i henhold til 5, stk. 2, etableres 1 parkeringsplads pr. 50 m 2 etageareal til erhverv og 2 parkeringspladser pr. bolig på egen grund. Parkeringspladser skal indrettes og beplantes således, at de harmonerer med omgivelserne i overensstemmelse med et projekt, der godkendes i forbindelse med byggetilladelsen. Der kan ikke gives tilladelse til en øget bebyggelsesprocent, hvis der ikke friholdes plads til at vende en bil på egen grund. Bestemmelsen i 5, stk. 2, skal fortolkes således, at ændret anvendelse af eksisterende erhvervslokaler til erhverv inden for samme hovedbranche - defineret som detailhandel, restaurant/café eller liberalt erhverv - ikke udløser krav om parkering på egen grund. Anvendelsesskift inden for samme hovedbranche ligestilles således juridisk med eksisterende lovlige forhold, der ifølge lokalplanens retsvirkninger kan fortsætte. For Solrød Centerområde forventes vinteren udarbejdet en parkeringsvedtægt, der kan give mulighed for at etablere parkeringspladser i Centerområdet langs Strandvejen på strækningen mellem Spurvevej og Uglevej. Parkeringsvedtægten kan indeholde et kortbilag der angiver, hvor der må anlægges nye parkeringspladser og plantes træer for at sikre vejens grønne profil. Byrådet kan beslutte at parkeringsvedtægten desuden skal indeholde regler om en parkeringsfond, hvortil der skal betales for etablering af offentligt tilgængelige p- pladser til forretningers kunder, som der efter Byrådets vurdering ikke kan findes plads til på egen grund. Kommunen kan i så fald anlægge p-pladserne indenfor et nærmere aftalt tidsrum, f.eks. som parkeringsbåse langs Strandvejen i overensstemmelse med et af Byrådet godkendt projekt. Der kan indføres tidsbegrænset parkering for at sikre plads til forretningernes kunder og besøgende. Bebyggelsens omfang og udseende På strækningerne A og en del af strækning B (fra og med ejendommen på det nordlige hjørne af Spurvevej til og med ejendommen på det nordlige hjørne af Uglevej), som i Detailhandelsplanen er inddraget i Centerområdet i tilknytning til Solrød Center (jf. kortbilagene 2a og 2b og kortet side 5), kan Byrådet tillade en bebyggelsesprocent på 40. På ejendomme udenfor Centerområdet, del af strækning B (fra Uglevej til Østre Grænsevej) samt strækninger C og D (jf. kortbilagene 2a og 2b), må bebyggelsesprocenten ikke overstige 25. Bygninger må ikke opføres med mere end én etage med udnyttet tagetage.

15 13 Facadehøjden inklusive evt. trempel (forlængelse af facaden op i tagetagen) må ikke overstige 4,0 m, målt fra terræn (niveauplan) til skæring mellem ydermur og tagfladens overside. For at reducere mulighederne for indkig til naboer, må vinduer i udnyttet tagetage og indskudt etage, samt altaner, hævede terrasser og lignende ikke anbringes nærmere end 5 m fra fælles skel til ejendomme, der ifølge lokalplanen kun må anvendes til boligformål, dvs. inden for delområde D og grænsende til lokalplanområder, der er udlagt til boligformål. Reglen gælder således ikke i forhold til skel mod Strandvejen eller mellem ejendomme indenfor delområderne A, B og C, der alle må anvendes til såvel boliger som erhverv. Forretningsfacader mod Strandvejen skal udformes under hensyn til et harmonisk gadebillede. Skiltning, herunder ændring af skilte må kun finde sted med Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Der henvises til gældende retningslinier for skiltning. Der forventes udarbejdet nye retningslinier for forretningsfacader og skilte for kommunens centerområder, hvorefter de nye retningslinier gøres gældende. Ubebyggede arealer og hegn m.m. Arealer der anvendes til parkering, skal udformes på en sådan måde, at de med indretning og beplantning harmonerer med omgivelserne. Strandvejens vejprofil fastholdes og videreudbygges med belægning, rabatter, beplantning mm. Faste hegn skal tilplantes for at skabe en grøn karakter. Faste hegn mod vej skal placeres mindst 30 cm fra skel mod vej og sti og tilplantes med slyng- eller klatreplanter, der ikke må vokse ud over vejskel. Nye faste hegn mod Strandvejen må af hensyn til harmonien med omgivelserne kun afsluttes med vandret overside. Herved begrænses de stadig oftere anvendte hegn med op- eller nedadgående buer, som medfører et mere uroligt vejbillede. Eksisterende afvigende og lovligt etablerede hegn kan opretholdes, hvis de blot vedligeholdes, men ikke hvis de udskiftes med et nyt hegn. På ejendomme hvor der udstykkes, samt opføres eller ombygges til boligformål, skal der mod Strandvejen opføres faste hegn, som mur eller lukket træhegn. Hegnene skal dimensioneres, så vejstøj på mindst 50% af det udendørs opholdsareal, nedbringes til under 55 db(a), hvilket skal dokumenteres ved beregning. Byrådet kan forlange at der på ejendomme, hvor Byrådet godkender en bebyggelsesprocent på op til 40 i henhold til 6, stk. 1, etableres et op til 2 m højt fast hegn eller støjskærm mellem parkeringspladser og naboejendomme, der ifølge en lokalplan kun må anvendes til boligformål. I den forbindelse vil det være mest hensigtsmæssigt at sende forslag til placering samt udformning af hegn i høring hos naboen, for at opnå en for begge parter hensigtsmæssig løsning.

16 14

17 15 SOLRØD KOMMUNE Lokalplan nr Strandvejen I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 stk. 1 nævnte område. LOKALPLANENS FORMÅL 1 1 Formålet med lokalplanen er at fastlægge anvendelsesbestemmelserne for ejendomme med facade ud til Strandvejen på hele strækningen gennem Solrød Kommune. OMRÅDE OG ZONESTATUS 2 1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikelnumre samt alle parceller som efter den 1. januar 2006 udstykkes fra de nævnte matrikler: Karlstrup by; Karlstrup: 38-av, 38-aæ, 38-ba, 38-bz, 38-ce, 38-cf, 38-ci, 38-ck, 38cv, 38-cø, 38-da, 38- db, 38-dc, 38-eø, 38-fu, 38-hi, 38-hn, 38-hs, 38-ht, 38-hu, 38-ib, 38-z, k. Solrød by, Solrød: 18-fo, 18-v, 18-xn, 18-z, 21-ac, 21-ad, 21-ag, 21-ah, 21-ai, 21-o, 21-æ, 22-aæ, 22-bq, 22-i, 22-o, 23-e, 23-f, 23-g, 24-e, 26-e, 26-g, 27-e, 27-f, 27-o, 27-q, 28- g, 28-i, 29-f, 29-h, 30-bk, 30-e, 30-f, 30-h, 36-g, 36-i, 36-k, 43bc, 43-bh, 43-g, 43-h, 43-r, 43-s, 43-y, 44-d, 46-am, 46-bb, 46-bv, 46-bx, 46-t, 46-x, 47-ad, 47- an, 47-b, 47-bh, 47-d, 47-l, 47-ø, 48-an, 48-bd, 48-bg, 48-c, 48-d, 48-u, 48ø, 49-ae, 49-b, 49-e, 49-g, 49-h, 49-m, 49-aa, 50-af, 50-ap, 50-bn, 50-br, 50-bt, 50-i, 50-k, 51-am, 51-ar, 51-at, 51-av, 51-aæ, 51-bd, 51-be, 51-bp, 52-a, 52-aq, 52-aæ, 53-as, 53-ax, 53-az, 53-aø, 53-bl, 53-bq, 53-g, 54-ac, 54-x, 54-y, 55-g, 56-ar, 56-as, 56-bi, 56-bm, 56-e, 56-q, 56-s, 56-t, 57-at, 57-au, 57-ax, 57-c, 57- e, 57-f, 57-h, 57-i, 58-ab, 58-ad, 58-bq, 58-bu, 58-bæ, 58-cc, 58-g, 58-x, 58-z, 59-ba, 59-bv, 59-bv, 59-bz, 59-c, 59cn, 59-co, 59-cp, 60-a, 60-ar, 60-bø, 60-e, 60-v, 61-a, 61-b, 61-o, 61-r, 62-ai, 62-d, 62-p, 62-r, 62-z, 62-ø, b, Jersie by, Jersie: 59, 10-ae, 10-ar, 10-as, 10-ø, 11-af, 11-at, 11-q, 11-r, 14-af, 14-az, 14-bv, 14- bæ, 14-bø, 14-cc, 14-m, 15-af, 15-ap, 15-m, 15-n, 16-ai, 16-i, 19-e, 19-o, 19-t, 19-u, 1-h, 1-aa, 20-b, 20-i, 20-t, 20-u, 21-c, 21-m, 21-t, 22-f, 22-g, 22-h, 23-n,

18 16 23-o, 23-q, 31-g, 32-d, 32-q, 33-c, 33-r, 33-ø, 35-ak, 35-al, 35-ax, 35-h, 35-i, 35-y, 35-z, 43-bc, 4-al, 4-f, 4-s, 4-u, 4-v, 4-x, 4-y, 5-al, 5-ap, 6-af, 6-i, 6-k, 7- ad, 7-ar, 7-aø, 7-bo, 7-bp, 7-r, 8-ab, 8-ac, 8-r, 8-s, 8-t, 8-u, 9-bp, 9-l, 9-m, 9-n, 9-o, c, 2 Området er beliggende i byzone bortset fra strækningen langs Trylleskoven, som ligger i landzone. OMRÅDETS ANVENDELSE 3 1 Ejendomme indenfor delområde A (kortbilagene 1c og 1d), svarende til ejendommene langs strækning A (kortbilag 2), må anvendes til boligformål, publikumsorienterede erhverv såsom detailhandel, liberalt erhverv, café, restauranter og lignende efter Byrådets nærmere godkendelse. Bruttoetagearealet til disse formål må udgøre op til 100 % af det samlede etageareal, dog under hensyn til pkt Der må på ejendommene indenfor strækning A kun udøves virksomhed, som ikke medfører gener og ulemper for omboende i form af støj, luftforurening eller lugt. 3 Ejendomme indenfor delområde B (kortbilagene 1c, 1d og 1e), svarende til ejendommene langs strækning B (kortbilag 2a og 2b), må anvendes til boligformål, detailhandel og liberalt erhverv. Bruttoetagearealet til disse formål må udgøre op til 100 % af det samlede etageareal, dog under hensyn til pkt.7. Ejendommene på strækningen B fra Uglevej til Østre Grænsevej må dog ikke anvendes til butikker til dagligvareforsyning, jf. kommunens detailhandelsplan, som beskrevet side 6. Inddelingen i dagligvare- og udvalgsvarebutikker samt eksempler på butikstyper fremgår af branchefortegnelsen for detailhandel (bilag A). 4 Ejendomme indenfor delområde C (kortbilagene 1b, 1c og 1e), svarende til ejendommene langs strækning C (kortbilag 2), må anvendes til boligformål og liberalt erhverv 1. Bruttoetagearealet til disse formål må udgøre op til 100 % af det samlede etageareal. 5 Ejendomme indenfor delområde D (kortbilagene 1a, 1b, 1e og 1f), svarende til ejendommene langs strækning D (kortbilag 2), må kun anvendes til boligformål. Der må kun indrettes én bolig på hver ejendom. Ejeren af ejendommen må udøve erhverv fra sin bolig under forudsætning af, at erhvervet kun udøves af ejendommens beboere, 1 Virksomhedstyper inden for liberalt erhverv beskrives på side 11.

19 17 at virksomheden ikke medfører ulempe for omboende, at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom, at ejendommen ikke ved skiltning eller lignende ændrer karakter af beboelsesejendom, og at ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes. 7 På ejendomme med mulighed for indretning af detailhandel gives mulighed for dagligvarebutikker med en størrelse på maksimalt 500 m 2 og udvalgsvarebutikker med en størrelse på maksimalt 500 m 2, jf. kommunens detailhandelsplan. Der må i delområderne A og B opføres nybyggeri og ske omdannelse til butiksformål på i alt maksimalt m 2, jf. kommunens detailhandelsplan. 2 8 Byrådet kan godkende at matr. nr. e 21-ad, 22-o og 22-bq, alle beliggende langs Strandvejens vestside i det nordlige delområde C (kortbilagene 1b og 1c), anvendes til værkstedsvirksomhed. UDSTYKNING 4 1 Udstykninger/arealopdeling/sammenlægning må kun foretages efter Byrådets godkendelse. Efter arealopdeling, udstykning og andre matrikulære ændringer skal grundene have et areal på mindst 700 m 2 og en bredde på mindst 18,5 m. 2 Udstykning af grunde mindre end 700 m 2 kræver tilvejebringelse af en ny lokalplan. Matr. nr. 36-k kan med en ny lokalplan gives mulighed for udstykning i ejendomme med størrelse ned til 350 m 2. 3 På ejendomme mindre end 440 m 2 kan Byrådet tillade en bolig opført med etageareal på op til 110 m 2. 4 På strækningen fra Trylleskoven til Gl. Køge Landevej skal grundene efter udstykning, arealopdeling og andre matrikulære ændringer have et areal på mindst 1580 m 2 og en bredde på mindst 25 m for at bevare områdets særlige karakter. 2 Der føres statistik over nybyggeri og omdannelse samt nedlæggelse af etagearealer til detailhandel indenfor delområderne, således at den samlede ramme sikres overholdt.

20 18 5 VEJ- OG PARKERINGSFORHOLD 1 Ved ændret anvendelse fra bolig til erhverv skal der etableres adgang fra Strandvejen. Eksisterende lovligt etableret adgang fra sideveje til hjørneejendomme skal opretholdes. Der skal på ejendommene etableres/friholdes plads til at vende en personbil/varevogn. 3 2 Ved nybyggeri og ved ombygning til boligformål, samt ved ændret anvendelse fra bolig til erhverv og/eller udvidelse af eksisterende lovligt etableret erhvervsvirksomhed, samt ved ombygning til erhverv i anden branche, skal der etableres parkeringspladser på egen grund. Der skal etableres 1 p-plads pr. 50 m 2 erhvervsareal og 2 p-pladser pr. bolig. 4 3 På begge sider af vejenes tilslutning til Strandvejen fastlægges 5 m lange oversigtslinier med symmetriske hjørneafskæringer. 4 Langs følgende veje pålægges byggelinier i de nedenfor angivne afstande: Langs Strandvejen (Landevej 512) er der tinglyst byggelinie varierende fra 12 meter til 17,5 meter fra vejmidte. Uanset dette må bebyggelse ikke opføres nærmere skel end 5 meter. Hyrdehøj nord syd Hyrdehøj øst vest nordsiden Hyrdehøj øst vest sydsiden Klitrosevænget Gl. Køgevej Østerlidevej Skovparken Svend Gøngesvej nordsiden Svend Gøngesvej sydsiden Niels Juulsvej nordsiden Niels Juulsvej sydsiden Grootsvej nordsiden Grootsvej sydsiden Ibsvej nordsiden Ibsvej sydsiden Lundehusvænget nordsiden Lundehusvænget østsiden Lille Strandvænget 4,00 m fra skel 5,00 m fra udlagt vejskel 3,50 m fra udlagt vejskel 4,50 m fra skel 5,00 m fra skel 6,00 m fra vejmidte 8,00 m fra vejmidte 8,00 m fra vejmidte 8,00 m fra vejmidte 8,00 m fra vejmidte 8,00 m fra vejmidte 5,00m fra vejmidte 5,00m fra vejmidte 3 Det beskrives på side 11, hvordan denne bestemmelse skal fortolkes. 4 For Solrød Centerområde, herunder Strandvejens strækning mellem Spurvevej og Uglevej forventes vinteren udarbejdet en parkeringsvedtægt, der kan give mulighed for at etablere parkeringspladser på nærmere angivne steder, f.eks. som parkeringsbåse i de grønne rabatter langs Strandvejen. Der kan stilles krav om plantning af vejtræer mellem parkeringsbåsene under henvisning til 8, stk. 4.

21 19 Ingholtsvej 6,00 m fra vejmidte Peyronsvej nordsiden 8,00 m fra vejmidte Peyronsvej sydside Søvej nordsiden 8,00m fra vejmidte Søvej sydsiden 5,00m fra vejmidte Østre Strandvej 12,50 m fra vejmidte Trehusevej 8,00 m fra vejmidte * Parkvænget 10,00 m fra vejmidte Spurvevej nordsiden 6,00 m fra vejmidte Spurvevej sydsiden Odinsvej nordsiden Odinsvej sydsiden 6,00 m fra vejmidte Ellevej nordsiden 9,00 m fra vejmidte Ellevej sydsiden 7,00 m fra vejmidte Egevej 7,00 m fra vejmidte Klitvej nordsiden 9,00 m fra vejmidte Klitvej sydsiden 6,00 m fra vejmidte Lyngvej nordsiden 8,00 m fra vejmidte Lyngvej sydsiden 4,00 m fra vejmidte Hedevej Åvænget Jagtvej Gyvelvej Lærkevej nordsiden 8,00 m fra vejmidte Lærkevej sydsiden Gøgevej Mågevej Birkegårds Alle nordsiden 9,00 m fra vejmidte Birkegårds Alle sydsiden Koglevej Fyrrevej nordsiden Fyrrevej sydsiden 7,00 m fra vejmidte Duevej nordsiden 7,00 m fra vejmidte Duevej sydside 10,00 m fra vejmidte Birkevej Drosselvej nordsiden 7,00 m fra vejmidte Drosselvej sydsiden Uglevej nordsiden 7,00 m fra vejmidte Uglevej sydsiden Rylevej Stigårdsvej nordsiden 9,00 m fra vejmidte Stigårdsvej sydsiden Plantagevej nordsiden 9,00 m fra vejmidte Plantagevej sydsiden Spættevej nordsiden Spættevej sydsiden 7,00 m fra vejmidte Fuglesangsvej nordsiden 7,00 m fra vejmidte Fuglesangsvej sydsiden 6,00 m fra vejmidte Ventegodtsvej nordsiden 7,00 m fra vejmidte Der henvises til bestemmelsen om byggeliniers afstand til vendepladser, side 21.

22 20 Ventegodtsvej sydsiden 6,00 m fra vejmidte Granvej nordsiden 7,00 m fra vejmidte Granvej sydsiden Ø. Grænsevej nord 10,00 m fra vejmidte Østre Grænsevej sydsiden 10,00 m fra vejmidte Jersie Kystvej 10,00 m fra vejmidte Jersie Kystvej / sideveje Agertoften nord Agertoften syd Strandtoften 7,00 m fra vejmidte Sdr. Strandvej 8,00 m fra vejmidte Vinkeltoften Blokhusvej 9,00 m fra vejmidte Pansvej 8,00 m fra vejmidte Østre Frihedsvej 8,00 m fra vejmidte Østre Lagunevej 8,00 m fra vejmidte Nemovej 6,00 m fra vejmidte Jersie Solvænge 9,00m fra vejmidte Pemavej 9,00 m fra vejmidte Gaiavej nord Gaiavej syd 2,50 m fra vejskel Birkelyngen 9,00 m fra vejmidte Lykkevej 6,00 m fra vejmidte Lyngagervej 9,00 m fra vejmidte Adgangsvej til matr. nr. 22f 6,00 m fra vejmidte Irisvej fra Strandvejen til matr. nr. 19p 10,00 m fra vejmidte Irisvej øvrige del 8,00 m fra vejmidte Holmehusvej 10,00 m fra vejmidte Holmevænget 9,00 m fra vejmidte Holmevænget Nordsiden Engsvinget 10,00 m fra vejmidte Cementvej 5,00 m fra skel Hjørnet Østsiden 2,00 m fra skel Håndværkervej (Øst) 2,00 m fra skel Vestre Grootsvej 10,00 m fra vejmidte Vestre Ibsvej 10,00 m fra vejmidte Vestervang 10,00 m fra vejmidte Sandbakken 10,00 m fra vejmidte Vestre Strandvej 10,00 m fra vejmidte Pilevej 6,25 m fra vejmidte Vestre Odinsvej 6,25 m fra vejmidte Svalegangen Vestre Lærkevej syd Vestre Gøgevej Poppelvej Mejsevej nord Vestre Duevej Vestre Drosselvej nord Vestre Drosselvej syd Der henvises til bestemmelsen om byggeliniers afstand til vendepladser, side 21

23 21 Vestre Uglevej Aspevej 9,00 m fra vejmidte Skovduevej nord Skovduevej syd Vestre Plantagevej Vestre Spættevej Kellermans Alle Skovpibervej Vestre Grænsevej nordsiden 4,00 m fra skel Vestre Grænsevej sydsiden 11,00 m fra skel Fredensbovej 10,00 m fra vejmidte Fredensbovej/sideveje Granvænget 4,50 m fra vejmidte Maglekærsvej 10,00 m fra vejmidte Marievej nord 13,00 m fra vejmidte Marievej syd 11,00 m fra vejmidte Vestre Frihedsvej 8,00 m fra vejmidte Vestre Lagunevej 8,00 m fra vejmidte Parkvej 13,00 m fra vejmidte Langs øvrige veje og stier pålægges byggelinier i en afstand af 2,5 m fra skel, ved 2,0 m brede stier dog 1,5 m. Arealet mellem byggelinie og vejskellet må ikke anvendes til nogen form for bebyggelse. Byggelinie omkring vendepladser svarer til afstanden mellem vejskel og byggelinie. BEBYGGELSENS OMFANG, PLACERING OG UDFORMNING 6 1 Langs strækningerne A og B (kortbilag 2a og 2b) kan bebyggelsesprocenten med Byrådets særlige godkendelse fastsættes til 40 for den enkelte ejendom. Langs den del af strækningen B, der ligger mellem Uglevej og Østre Grænsevej må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom dog ikke overstige 25. Det gælder ejendommene på begge sider af denne strandvejsstrækning. Byrådets godkendelse forudsætter dokumentation for, at adgangs- og parkeringskravene i henhold til 5, stk. 1 og stk. 2 kan opfyldes, og sker på baggrund af et skitseprojekt til anlægs- og beplantningsplan i henhold til 8, stk. 2, der omfatter hele ejendommen. 2 På ejendomme langs strækningerne C og D (kortbilag 2a og 2b) må bebyggelsesprocenten ikke overstige 25 for den enkelte ejendom. 3 Bygninger må ikke opføres med mere end én etage med udnyttet tagetage.

24 22 4 Bygningers facadehøjde inklusive evt. trempel må ikke overstige 4,0 m, målt fra terræn (niveauplan) til skæring mellem ydermur og tagflade. 5 Vinduer i udnyttet tagetage og indskudt etage, samt altaner, hævede terrasser og lignende må ikke anbringes nærmere end 5 m fra naboskel med ejendomme i tilgrænsende lokalplanområder, såfremt naboejendommen kun må anvendes til boligformål. Afstandskravet gælder ikke i forhold til skel mod Strandvejen. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 1 Til udvendige bygningssider samt tagplader må ikke anvendes materialer, som efter Byrådets skøn virker skæmmende. 2 Forretningsfacader mod Strandvejen skal udformes under hensyn til et harmonisk gadebillede. Skiltning, herunder ændring af skilte, må kun finde sted med Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Der henvises til de til enhver tid gældende retningslinier for facader og skiltning. 8 UDFORMNING, ANVENDELSE MV. AF UBEBYGGEDE AREALER 1 Ubebyggede arealer på den enkelte ejendom må anvendes til parkering efter de i 5, stk 2 angivne parkeringsnormer. 2 Arealer der anvendes til parkering efter de i 5 angivne normer for ejendomme der anvendes til erhverv, skal udformes på en sådan måde, at de indrettes og beplantes i harmoni med omgivelserne i overensstemmelse med en af Byrådet godkendt anlægs- og beplantningsplan, der også omfatter indkørsel fra Strandvejen. 3 Ubebyggede arealer må ikke anvendes til oplag eller lignende. 4 Strandvejens vejprofil fastholdes og videreudbygges med belægning, rabatter, beplantning mm. 5 I naboskel må der etableres faste hegn, som skal tilplantes. Faste hegn mod vej skal placeres mindst 30 cm fra vej- og stiskel. Beplantning op ad faste hegn skal plantes mindst 25 cm fra skel med veje og stier og skal holdes, så beplantningen ikke vokser ud over vejskel. 6 Faste hegn mod Strandvejen må af hensyn til harmonien med omgivelserne kun afsluttes med vandret overside, og skal mod vejen tilplantes med klatreeller slyngplanter.

25 23 7 Mod Strandvejen skal faste hegn på ejendomme, der udstykkes og bebygges til boligformål, udformes som mur eller lukket træhegn, der dimensioneres således, at det ved beregninger dokumenteres, at vejstøj på udendørs opholdsareal nedbringes til under 55 db(a) på mindst 50% af det udendørs opholdsareal. FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 9 1. Ny bebyggelse må ikke tages i brug før den er tilsluttet kollektiv varmeforsyning i overensstemmelse med kommunens varmeforsyningsplan. 2. Ny bebyggelse må ikke tages i brug før det nødvendige antal parkeringspladser er anlagt i overensstemmelse med Ny bebyggelse til erhvervsformål må ikke tages i brug før den under 8, stk.2 nævnte anlægs- og beplantningsplan for ejendommens arealer mod vej er gennemført, inkl. tilkørsel fra Strandvejen, og facader og skiltning er bragt i overensstemmelse med kommunens retningslinier herfor. Det gælder også ved ændret anvendelse fra bolig til erhverv og ved ombygning. 4. Ny bebyggelse til boligformål må ikke tages i brug før der er opført fast hegn til nedbringelse af vejstøj, jf. 8, stk Såfremt Byrådets godkendelse af højere bebyggelsesprocent i henhold til 6, stk. 1, medfører krav om etablering af parkeringspladser mellem bebyggelsen og naboskel med ejendomme i tilgrænsende områder, der i henhold til denne eller anden lokalplan kun må anvendes til boligformål, kan Byrådet stille betingelser om etablering af 200 cm højt fast hegn/støjskærm mellem parkeringspladsen og naboskel inden bebyggelsen tages i brug. Hegnets placering og udformning skal harmonere med omgivelserne og godkendes af Byrådet. SERVITUTFORHOLD Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen.

26 24 11 OPHÆVELSE AF LOKALPLAN Lokalplanerne 315.3, 316.0, 316.1, 317.1, 411.1, 412.1, 413.1, aflyses for de i 2 stk. 1 nævnte ejendomme. 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 1. Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må ændringer, udstykninger, ny bebyggelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. 2. Eksisterende lovlig anvendelse kan dog fortsætte som hidtil. Ønskes ændringer i de eksisterende forhold, skal bestemmelserne følges. Lokalplanen kræver altså ikke, at der etableres de anlæg m.v., som er indeholdt i planen. 3. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke ændrer den særlige karakter af området, der søges skabt ved lokalplanen. 4. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. VEDTAGELSESPÅTEGNING I henhold til 27 i Lov om Planlægning er ovenstående lokalplan vedtaget endelig af Solrød Byråd den 26. november 2007.

27 25 Bilag A Branchefortegnelse Detailhandel Dagligvarer: Udvalgsvarer: - bagere - servicestationer - kolonial - døgnkiosker - supermarkeder, hvor omsætningen af non-foodvarer udgør mindre end 20% af detailomsætningen. - discountbutikker - frugt-grønt - slagter-viktualie - fisk - brødudsalg - vinhandel - tobakshandel - ost - chokolade-iskiosk - helsekost - føde-, drikke- og tobaksvarer fra specialforretninger i øvrigt. - blomster - apoteker - parfumerier - materialister - medicinske og ortopædiske artikler - udlejning af videobånd m.m. - lædervarer - boligudstyr (møbler, brændeovne, m.v.) - tæpper - boligtekstil - kjolestoffer-garn - tøjforretninger - skoforretning-skomager - køkkenudstyr - belysningsartikler - el-husholdningsmaskiner - radio-tv, computere, software, m.m. - plader-cd - telekommunikationsudstyr - musikinstrumenter - isenkram - byggemarkeder - farvehandel - boghandel - kontorartikler - urmager - ure guld - guldsmed - specialoptiker - foto - gaveartikler - kunsthandel-galleri - hobbyforretning-festartikler - sport - legetøj - cykel-knallerter - dyrehandel - bogantikvariat - antikviteter - pornobutikker - havecenter-planteforhandler - andre, f.eks. låsesmed, udlejning af kontormaskiner, genbrugsforretninger, m.m.

28

29

30

31

32

33

34

35