Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020"

Transkript

1 Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 22 Nyt kapitel Det danske boligmarked har været igennem ti turbulente år, hvor uholdbare prisstigninger frem til 27 blev afløst af kraftige prisfald. Boligpriserne synes nu at være tilbage på det langsigtede trendniveau. Samtidig peger denne analyse på, at der er kommet større overensstemmelse mellem boligpriserne og de underliggende økonomiske forhold som fx renteog indkomstudvikling, end der har været det seneste årti. De lave renter har helt ekstraordinært understøttet boligmarkedet i de senere år. Renterne vil dog gradvis stige igen, efterhånden som konjunktursituationen i Danmark og i udlandet bliver mere normal. De stigende renter vil lægge en dæmper på udviklingen i boligpriserne, mens den gradvise forbedring af beskæftigelsessituationen og dermed danskernes privatøkonomi til gengæld vil understøtte boligmarkedet frem mod 22. Beregninger på det danske boligmarked i denne analyse peger på, at de underliggende økonomiske forhold som rente- og indkomstudvikling samlet set vil indebære, at boligpriserne kan stige med omkring 2-2½ pct. om året frem mod 22, hvor rentestigningerne isoleret set ventes at dæmpe væksten i boligpriserne med gennemsnitligt 1½-2 pct.-point om året. Det indebærer, at de reale boligpriser, dvs. boligpriserne renset for den generelle prisudvikling, vil være omtrent konstante i indeværende årti. Det er en afvigelse fra den historiske trend siden 195 erne, hvor de reale boligpriser i snit er steget omkring 1½ pct. årligt. Ti turbulente år I årene omkring midten af erne voksede de danske boligpriser uholdbart kraftigt. Fra 24 til toppen i 27 steg de danske boligpriser med 56 pct. De betydelige prisstigninger blev drevet af lave renter, gunstig økonomisk udvikling og en udbredt optimisme i samfundet. Også den hastige udbredelse af nye finansieringsformer i form af afdragsfrie lån og variabelt forrentede lån ofte i kombination - bidrog til boligprisboblen. 1 Fra udgangen af 27 til sommeren 29 faldt boligpriserne med over 15 pct., hvor faldet især var koncentreret i de måneder, hvor finanskrisen eskalerede. Siden er priserne faldet yderligere, og selvom der igennem 213 er sket en stabilisering af boligmarkedet med moderate prisstigninger, er boligpriserne i midten af 213 omkring 17 pct. lavere end ved toppen i 27, dvs. ca. på 25-niveauet. Prisboblen på boligmarkedet var ikke et isoleret dansk fænomen. De danske boligpriser steg i årene op til finanskrisen i tandem med boligpriserne i en lang række andre vestlige lande. Og den kraftige efterfølgende priskorrektion er ligeledes at finde hos en række af de lande, der 1 Se Den finansielle krise i Danmark fra Udvalget om finanskrisens årsager (213) for en gennemgang af ejerboligmarkedet op til og under den finansielle krise. Desuden henvises til Økonomi- og Erhvervsministeriet (21). Økonomisk Analyse December 213 1

2 oplevede størst fremgang frem mod 27 - om end billedet er relativt fragmenteret på tværs af landene, jf. bilag 1. Hvor langt er boligmarkedet i tilpasningen efter boblen? Der er i løbet af 213 kommet flere og flere tegn på en stabilisering af boligmarkedet. De seneste års prisfald er nu erstattet af fremgang på dele af ejerboligmarkedet. Stabiliseringen skyldes især de historisk lave renter, som understøtter boligmarkedet ekstraordinært i disse år. Handelsaktiviteten er fortsat lav, hvilket hænger sammen med konjunktursituationen. I Økonomisk Redegørelse, august 213, ventes boligpriserne at stige med omkring 2½-3 pct. i både 213 og 214. Til at vurdere hvor langt boligmarkedet er kommet i tilpasningen efter boblen kan man sammenligne de aktuelle boligpriser med den langsigtede trendudvikling. 2 Der foreligger statistik for både boligpriserne og den generelle forbrugerprisudvikling tilbage til 1955 fra Danmarks Statistik. For at kunne sammenligne boligpriserne over tid er det nødvendigt at anvende de reale priser dvs. den faktiske udvikling i boligpriserne fratrukket udviklingen i forbrugerpriserne for at tage højde for de store skift i inflationsniveauer i denne næsten 6-år lange periode. Priserne på danske ejerboliger er igennem årtier steget kraftigere end den generelle prisudvikling i samfundet. De reale boligpriser har således været stigende, hvilket blandt andet skyldes, at byggegrunde især omkring de større byer er en knap ressource. Stigende efterspørgsel efter boliger, som følge af den demografiske udvikling og stigende velstand, har derfor resulteret i stigende reale priser på boliger og ikke alene i øget udbud af boliger. Boligpriserne er på kort sigt bestemt af efterspørgslen, da udbuddet af boliger kun kan ændre sig langsomt. Selv under et kraftigt byggeboom udvides udbuddet af boliger højst med et par procent. Det indebærer, at den faktiske boligpris i perioder kan afvige ganske markant fra trendudviklingen. Det er først på langt sigt, at boligudbuddet for alvor kan øges. På langt sigt bestemmes boligprisen således grundlæggende af omkostningerne ved at bygge nye boliger. Estimeres trenden over perioden 1955 til 212, bliver den gennemsnitlige årlige stigning i de reale boligpriser på 1,7 pct., jf. figur 1. Sammenlignet med denne trend lå de faktiske boligpriser godt 5 pct. lavere i 212. Såfremt trenden estimeres på baggrund af perioden frem til 25, dvs. umiddelbart før de unormalt høje prisstigninger i midten af erne, stiger priserne med en trendvækst på 1,4 pct. årligt. I 212 lå de reale boligpriser omkring 5 pct. over dette trendniveau. Bedømt ud fra figur 1 synes den faktiske boligpris ved udgangen af 213 at nærme sig niveauet, hvor priserne ville havde været, hvis væksten havde fulgt den historiske trend siden starten af erne, efter betydelige afvigelser under boligprisboblen og den efterfølgende priskorrektion. 2 Se også Det Økonomiske Råd (21). 2 Økonomisk Analyse December 213

3 Figur 1 Udvikling i reale boligpriser siden 1955 Indeks (25=) Indeks (25=) Faktisk real huspris Trend ( ) Trend ( ) Anm.: Real kontantpris på enfamiliehuse er beregnet som den nominelle boligpris deflateret med forbrugerpriserne, logaritmisk trend. Kilde: Økonomisk Redegørelse, august 213, Danmarks Statistik og ADAM s databank og egne beregninger. Der findes også andre metoder, som i højere grad inddrager økonomiske sammenhænge til at vurdere, hvor langt boligmarkedet er kommet i tilpasningen efter boblen, blandt andet ud fra forholdet mellem udbud og efterspørgsel af boliger i Danmark på et givet tidspunkt. 3 Efterspørgslen efter bolig er bestemt af en række underliggende økonomiske forhold hos husholdningerne. Udviklingen i indkomster, renter, skatte- og finansieringsforhold, forventede kapitalgevinster på boliger mv. er alt sammen med til at præge boligefterspørgslen og dermed udviklingen i boligpriserne på kort sigt. I ADAM-modellen er der en estimeret sammenhæng mellem disse underliggende økonomiske forhold og ændringen i boligprisen, jf. boks 1. Udviklingen for en række af de underliggende variable bestemmes blandt andet af konjunktursituationen, og modellen beskriver således ikke en decideret strukturel prisudvikling, men snarere boligpriserne renset for forventningsdannelse og bobler, jf. nedenfor. Ud fra disse estimerede sammenhænge kan man fastlægge den underliggende boligpris. Hvis forskellen mellem den faktiske og den underliggende boligpris er lille, er det udtryk for, at der er overensstemmelse mellem boligpriserne og de underliggende økonomiske forhold som fx rente- og indkomstudvikling. Historisk set har den underliggende og den faktiske boligpris fulgt hinanden relativt tæt. Dog afviger den underliggende boligpris i flere perioder. Især årene umiddelbart efter årtusindeskiftet var karakteriseret af en særdeles kraftig vækst i de faktiske priser, der langt oversteg, hvad væksten i priserne baseret på den underliggende økonomiske udvikling kunne forklare. Den underliggende boligpris steg betydeligt i erne på grund af højere indkomst og til en vis grad lave renter. Samtidig fanger den underliggende boligpris delvis udbredelsen af nye låneformer og skattestoppet, som bidrog til stigningen. At de faktiske boligpriser steg kraftigere, 3 Se eksempelvis Nationalbanken (211). Økonomisk Analyse December 213 3

4 end de underliggende indikerer, at prisstigningerne skabte forventninger om yderligere prisstigninger og at boligpriserne var drevet af en lempelig kreditpolitik, som ikke fanges i den underliggende boligpris. 4 Figur 2 Underliggende og faktisk boligpris Indeks (25=) Indeks (25=) Fakstisk boligpris Underliggende boligpris Anm.: Der henvises til boks 1 for en gennemgang af den underliggende boligpris. Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger. Det skal understreges, at mens konjunkturforhold, såsom renten og indkomstudviklingen, er afgørende for husholdningernes boligefterspørgsel, er der også en betydelig effekt den anden vej gennem husholdningernes boligformue. Det bidrager til at understøtte husholdningernes forbrugsmuligheder, eksempelvis ved at øge muligheden for at optage billige realkreditlån i boligens friværdi. Det kan forklare noget af den kraftige stigning, der var i den underliggende boligpris fra 26 til 28 (og senere fald i 29). Således skyldes stigningen i privatforbruget i den periode ikke kun indkomstfremgang, men også selve boligboblen. Hertil kommer, at stigende boligpriser bidrager til at øge optimismen i samfundet og medvirker alene af den grund til øget forbrugstilbøjelighed. Udviklingen på boligmarkedet og konjunkturudviklingen er således gensidigt forstærkende såvel i opgangs- som i nedgangstider. Bedømt ud fra figur 2 synes boligpriserne ved udgangen af 213 at være tilbage på et niveau, hvor der er bedre overensstemmelse mellem de faktiske priser og priserne baseret på de underliggende økonomiske forhold som fx rente- og indkomstudvikling, end der har været det seneste årti. Samlet set peger både figur 1 og 2 på, at tilpasningen i de danske boligpriser efter et årti med store udsving er ved at være tilendebragt. 4 Den underliggende boligpris fanger ikke udsving i den konkrete kreditpolitik hos bankerne. Derudover forsøges der i den underliggende boligpris at korrigerer for nye låneformer. Indarbejdelsen er dog usikker. 4 Økonomisk Analyse December 213

5 Boks 1 Underliggende boligpris estimeret ud fra ADAMs model for det danske boligmarked ADAM indeholder en model for det danske boligmarked bestående af en estimeret relation for boligpris og en relation for boligmængden. Den underliggende boligpris bestemmes med udgangspunkt i denne model. Fundamentalt set vil boligpriserne på langt sigt være drevet af udviklingen i byggeomkostningerne, herunder arbejdskraft og materialeomkostninger samt grundpriserne. Er boligpriserne højere end omkostningerne ved at bygge et nyt hus, vil boliginvesteringerne stige. Det stigende udbud af boliger vil over tid dæmpe boligprisen. Men på kort sigt vil boligprisen primært være drevet af efterspørgsel, da boliginvesteringerne kun udgør en begrænset mængde af det samlede udbud, og fordi investeringerne ofte reagerer med en vis forsinkelse. Boligefterspørgslen afhænger af flere forhold som: husholdningernes forbrug, bolig- og forbrugerpriser samt brugerprisen ved at investere i en bolig, det såkaldte user cost. Denne er blandt andet bestemt ud fra realrenten efter skat, nedskrivninger/vedligeholdelse, afdrag og andre boligrelaterede skatter. Den underliggende boligpris tager højde for nye låneformer, herunder rentetilpasningslån og afdragsfrie lån, idet der lægges til grund, at halvdelen af husholdningerne er kreditrationerede og fokuserer på ydelsen, mens den anden halvdel af husholdningerne ikke er kreditrationeret og dermed ikke fokuserer på ydelsen. Udbredelsen af nye finansieringsformer (især lån med afdragsfrihed) øger dermed boligefterspørgslen i denne model. Da udbuddet af nye boliger er trægt, skal boligprisen sikre ligevægt på boligmarkedet, når efterspørgslen efter boliger skifter. Ændringen i den estimerede boligpris baseret på Adam s boligprisrelation er udregnet således: D(Boligpris) = F(C, usercost, fkbh/ fkbhw) Hvor C er real privatforbrug ekskl. boligbenyttelse, fkbh er den givne boligmængde, mens fkbhw er den ønskede boligmængde, som primært afhænger af privatforbrug og forholdet mellem prisen på privatforbrug eksklusive bolig og prisen på yderligere boligmængde (usercost gange boligprisen). Usercosten er defineret således: Usercost = (1 t)i + d ½π + s + ½a (1-t)i er den nominelle rente efter skat (rentefradragsværdi), hvor renten er et vægtet gennemsnit af den korte fleksrente og den 3 årige byggeobligation. d er et udtryk for afskrivninger, π er forventede prisstigninger på boliginvesteringerne (og dermed fremtidige boligpriser), og s er boligrelaterede skatter, dvs. grundskyld og ejendomsværdiskat, mens a er 1. års afdrag i forhold til gæld. Den underliggende boligpris er omdannet til niveauer ved at tage udgangspunkt i boligpriserne i 197/71 og dynamisk simulere den underliggende boligpris frem til 212. Derefter er den normeret således, at den gennemsnitligt har været i ligevægt i perioden fra 197 til 25. Den estimerede underliggende boligpris fra 197 til 212 tager den historiske udvikling i boligudbuddet, privatforbrug, renter, mv. for givet, og er dermed den pris, der vil have skabt ligevægt mellem udbud og efterspørgsel givet den historiske sammenhæng. Forskellen mellem de faktiske og de underliggende priser er således den del af prisudviklingen, som ADAM-modellens ligninger ikke kan forklare. På sigt vil boligpriserne som nævnt være drevet af udviklingen i byggeomkostningerne. Det betyder, at hvis man ønsker at fremskrive den forventede udvikling i boligpriserne frem mod 22, skal boligudbuddet modelleres: D(boligudbud) = F boligpris, nbs, afs omk Hvor omk er omkostningerne ved at bygge et nyt hus, defineret ved (.8 prisindeks for boliginvesteringer +.2 jordpris ), nbs er antallet af boliger under opførelse Økonomisk Analyse December 213 5

6 med offentlig støtte, mens afs er primoafgangsrate for boliger. Funktionen indeholder lagstruktur og tilpasser langsomt boligudbuddet, så længe der er forskel mellem prisen på boliger og omkostningerne ved at bygge et nyt hus. Anm.: Det er husholdningernes forbrug og ikke indkomst, der indgår i modellen for den underliggende boligpris, da bolig er en vare som alt andet forbrug, og efterspørgslen derfor afhænger af husholdningernes generelle efterspørgsel efter forbrug. Der henvises til beskrivelsen af boligmarkedet i Adam en model af dansk økonomi for mere information. Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger. Konjunkturnormalisering frem mod 22 Den mellemfristede fremskrivning af dansk økonomi frem mod 22 i Danmarks Konvergensprogram 213 forudsætter en relativt langsom genopretning, til konjunkturerne atter normaliseres i slutningen af perioden. Konjunkturnormaliseringen understøttes af de ekstraordinært lave renter i udgangspunktet. I takt med en gradvis fremgang i udlandet ventes renterne dog at stige. Genopretningen af global økonomi ventes samtidig at understøtte dansk økonomi gennem eksporten mm. Ligeledes ventes bedringen i dansk økonomi at blive ledsaget af en gradvis normalisering af virksomhedernes og husholdningernes investerings- og forbrugstilbøjelighed, i takt med at tilliden styrkes, og beskæftigelsen vokser. Således ventes BNP gradvist at nærme sig det strukturelle niveau i 219, jf. figur 3. Den gradvise lukning af outputgabet vil sammen med beskæftigelses- og produktivitetsfremgangen understøtte husholdningernes økonomi og bidrage positivt til boligprisudviklingen frem mod 22. Det nominelle private forbrug forventes at stige med ca. 4 pct. i gennemsnit fra 214 til 22. Konjunkturnormaliseringen er nærmere beskrevet i Danmarks Konvergensprogram 213. Figur 3 BNP og strukturelt BNP Figur 4 Renteudvikling frem mod 22 Mia. kr. 25-kædede Mia. kr. 25-kædede Pct. Pct BNP Strukturel BNP Fleksrente 3 årig byggeobligation Kilde: Konvergensprogram 213, Finansministeriet og egne beregninger 6 Økonomisk Analyse December 213

7 Det internationale renteniveau har været exceptionelt lavt de seneste år, blandt andet som følge af en meget lempelig pengepolitik og en svag global konjunktursituation. Det har blandt andet bidraget til meget lave markedsrenter i Danmark. Både korte og lange realkreditrenter befinder sig nu omkring et historisk lavpunkt. Frem mod 22 forudsættes en gradvis normalisering af pengepolitikken i euroområdet og Danmark. Renterne i Danmark ventes frem mod udgangen af 219 at vende tilbage på et konjunkturneutralt niveau. Det gælder også realkreditrenterne. Den tiårige danske statsobligationsrente ventes dermed at stige til 4¾ pct., hvilket indebærer en stigning i de lange realkreditrenter til ca. 6 pct., mens renten på variabelt forrentede boliglån ventes at stige til omkring 4 pct. i 22, jf. figur 4. Disse renteskøn bygger blandt andet på en antagelse om, at rentespændet mellem de korte og de lange realkreditrenter indsnævres, i takt med at konjunktursituationen normaliseres, og den ekstraordinært lempelige pengepolitik gradvist udfases. På langt sigt ventes realrenten (den inflationskorrigerede rente) at udgøre ca. 3 pct., mens den vækstkorrigerede rente ventes at stige til ca. 1¾ pct. Boligpriser frem mod 22 Boligpriserne vurderes omtrent at være tilbage på det langsigtede trendniveau og svarer til den underliggende prisudvikling ved udgangen af 213, jf. forudgående afsnit. Den nødvendige pristilpasning efter boligboblen synes således at være tilendebragt. Frem mod 22 vil boligmarkedet især være præget af den ventede konjunkturnormalisering. Det betyder både stigende renter og gradvis bedring af de økonomiske forhold. På baggrund af modellen for det danske boligmarked, jf. forudgående afsnit, kan man fremskrive den underliggende boligpris. Denne slags fremskrivninger er i sagens natur omfattet af usikkerhed, men giver en indikation af hovedretningen i boligmarkedet givet de makroøkonomiske forudsætninger, jf. boks 2. Det skal understreges, at de mere kortsigtede fluktuationer i boligpriserne, drevet af eksempelvis forventningsforskydninger, ikke kan indgå i denne form for beregninger. Økonomisk Analyse December 213 7

8 Boks 2 Antagelser bag beregning af boligpriser frem mod 22 I denne analyse tager de langsigtede prisberegninger udgangspunkt i en række antagelser omkring udviklingen i de underliggende variable, der ventes at drive prisudviklingen. Ud over den generelle konjunktur- og renteudvikling spiller en række forhold ind på udviklingen i den underliggende pris frem mod 22, herunder boligudbuddet og skatteforhold mm. Historisk set er boligudbuddet vokset med ca. 1-2 pct. om året. Den fremadrettede vækst i udbuddet af boliger er bestemt af forholdet mellem boligprisen og omkostningerne ved at bygge et nyt hus, herunder grundpriserne. Udbuddet i denne analyse er bestemt af den estimerede sammenhæng fra ADAM- modellen, som langsomt vil hæve udbuddet af boliger, så længe boligpriserne er højere end omkostningerne ved at bygge et nyt hus. 5 Skattereformen fra 212 indebærer en gradvis reduktion i værdien af rentefradraget frem mod 216, fra ca. 33 pct. til 25 pct. Da reduktionen af fradragssatsen kun gælder for renteudgifter over. kroner for et ægtepar og 5. kroner for enlige, vil mange boligejere ikke umiddelbart blive påvirket. Da beløbsgrænserne dog er låste, vil et stigende antal boligejere mærke reduktionen i takt med de generelle prisstigninger. Isoleret set ventes reduktionen af skatteværdien af renteudgifter at dæmpe prisstigningerne på boligmarkedet frem mod 22, om end med meget begrænset effekt. Den forventede ændring i det gennemsnitlige rentefradrag er baseret på beregninger på individniveau i lovmodellen. I fremskrivningen er det antaget, at prisindekset for boliginvesteringer vokser med gennemsnittet fra 199 til 212, og at de nominelle jordpriser er antaget at vokse med 4 pct. om året frem mod 22. Baseret på de underliggende makroøkonomiske forhold er der samlet set udsigt til stigende nominelle boligpriser frem mod 22, hvor prisniveauet ventes at ligge 15-2 pct. over niveauet i 213, jf. figur 5a. Fremgangen i boligpriserne vil dermed være mindre end væksten i husholdningernes nominelle indkomst frem mod 22, jf. bilag 2. Den langsigtede fremskrivning af boligprisudviklingen omregnet til reale priser fremgår af figur 5b. I de første år ventes konjunkturnormaliseringen sammen med fortsat lave renter at medføre en real fremgang i boligpriserne. Fra 217 og frem mod 22 vokser boligpriserne omtrent i samme tempo som de generelle forbrugerpriser, hvilket medfører, at udviklingen i de reale priser er næsten flad. Det indebærer, at de reale boligpriser vil være omtrent konstante i indeværende årti, hvilket er en afvigelse fra den historiske trend siden 195 erne, hvor de reale boligpriser i snit er steget omkring 1½ pct. årligt. 5 I fremskrivningen er det antaget, at prisindekset for boliginvesteringer vokser med gennemsnittet fra 199 til Økonomisk Analyse December 213

9 Figur 5 (a) Nominelle boligpriser, fremskrivning Indeks (25=) Indeks (25=) Faktsik boligpris Underliggende boligpris (b) Reale boligpriser, fremskrivning Indeks (25=) Indeks (25=) Faktisk real huspris Underliggende realpris Anm.: Real kontantpris på enfamiliehuse er beregnet som den nominelle boligpris deflateret med forbrugerpriserne. Kilde: Danmarks Statistik, ADAM s databank og egne beregninger. Beregningerne på modellen viser således, at den gunstige effekt på boligmarkedet fra bedre makroøkonomiske forhold vejer tungere end den prisdæmpende effekt fra stigende renter, der i gennemsnit ventes at udgøre omkring 1½-2 pct. Samlet set ventes boligpriserne at stige med omkring 2-2½ pct. om året i perioden 214 til Stigningerne ventes at være kraftigst i de første år, mens rentestigningerne og stigende udbud gradvist ventes at dæmpe væksten i de efterfølgende år. Boligudbuddet ventes blandt andet at stige som reaktion på de stigende boligpriser, jf. figur 6. 6 I Danmarks Konvergensprogram 213 er det beregningsteknisk lagt til grund at boligpriserne stige med 1¾-2 pct. om året frem mod 22, svarende til den almindelige forbrugerprisudvikling. Økonomisk Analyse December 213 9

10 Figur 6 Marginalt bidrag til ændringen i den underliggende boligpris, fremskrivning Pct.-point Pct Modeldynamik Udbud af boliger Forbrug (indkomst) User cost (rente mv.) Underliggende boligpris -6 Anm.: Figuren viser den årlige marginaleffekt af de forventede ændringer. Modellen indeholder også laggede forhold, som indgår i variablen modeldynamik. Den marginale effekt fra stigende forbrugerpriser indgår i variablen forbrug. Kilde: Danmarks Statistik, ADAM s databank og egne beregninger. Modelberegningerne tyder således på, at de stigende renter ikke vil sætte boligmarkedet i stå, men derimod være med til at sikre en holdbar udvikling på boligmarkedet. En fastholdelse af det nuværende meget lave renteniveau vil til gengæld indebære en risiko for ny uholdbar udvikling i boligpriserne, jf. boks 3. 1 Økonomisk Analyse December 213

11 Boks 3 Rentenormalisering og boligbobler Den langsigtede fremskrivning er behæftet med betydelig usikkerhed, da den bygger på en række antagelser om udviklingen i de underliggende variable. Især renteudviklingen er af stor betydning for den fremadrettede udvikling i boligpriserne. I analysen antages en gradvis stigning i renterne i takt med en generel konjunkturforbedring både internationalt og i Danmark. Denne rentestigning ventes isoleret set at dæmpe prisudviklingen på boligmarkedet. Betydningen af rentenormaliseringen kan illustreres ved et hypotetisk scenarie, hvor renten forudsættes fastholdt på det ekstraordinært lave niveau i endnu en årrække. Hvis konjunkturforbedringen med stigende beskæftigelse og indkomster ikke går hånd i hånd med stigende renter, kan det potentielt virke destabiliserende på boligmarkedet. I sådan et tilfælde vil husholdningernes finansieringsmuligheder forblive meget lempelige, hvilket kan drive priserne på ejerboliger i vejret. I et scenarie, hvor renterne, alt andet lige, holdes uændret på 214 niveau frem mod 22, vil de modelberegnede prisstigninger følge et forløb, der svarer til de kraftige prisstigninger, der sås i boom-årene i midten af erne, jf. figur a. Modsat ventes priserne under antagelse af en rentenormalisering kun at stige 15-2 pct. fra 212 til 22. Ud fra en historisk sammenhæng kan et fravær af rentestigninger altså virke destabiliserende på dansk økonomi. Omvendt kan rentestigninger, der ikke går hånd i hånd med en konjunkturforbedring, betyde kraftige prisfald på boligmarkedet. Risikoen for sådanne rentestigninger afhænger blandt andet af de internationale finansmarkeders overordnede tiltro til den danske finanspolitik. Figur a Fremskrivning under antagelse af fasthold lave renter, Indeks (25=) Indeks (25=) Realiserede boligpris Underliggende boligpris - uændrede renter Underliggende boligpris Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger. Økonomisk Analyse December

12 Litteratur Økonomi- og Erhvervsministeriet (21), Økonomisk Tema Nr. 9: Boligmarkedet og boligejernes økonomi. Det Økonomiske Råd (21), Dansk Økonomi, efteråret 21. IMF (213), Nordic Regional Report, House prices and household debt. Rapport fra Udvalget om finanskrisens årsager (213), Den finansielle krise i Danmark årsager, konsekvenser og læring. 12 Økonomisk Analyse December 213

13 Bilag 1 Udviklingen i reale boligpriser, udvalgte lande Figur a Figur b Indeks (2=) Indeks (2=) 2 2 Indeks (2=) Indeks (2=) Danmark Sverige Norge Finland Danmark USA Euro-området Storbritannien Figur c Figur d Indeks (2=) Indeks (2=) 2 2 Indeks (2=) Indeks (2=) Danmark Tyskland Frankrig Italien Holland Danmark Spanien Grækenland Portugal Irland Kilde: OECD. Økonomisk Analyse December

14 Bilag 2 Boligpriser og indkomster Der er traditionelt store udsving i forholdet mellem boligpriser og husholdningernes indkomst, jf. figur a. Økonomisk teori vil tilsige, at i takt med at man får flere kvadratmeter, falder marginalnytten af bolig. Man vil dermed efterspørge relativt mindre bolig og dermed også jord - i takt med at indkomsten stiger. Da boligpriserne på langt sigt vil være bestemt af omkostningerne ved at bygge et nyt hus (inklusive jordpris) må forholdet mellem boligpriser og indkomsten dermed være faldende over tid. Medmindre at omkostningerne stiger mere end indkomsten. Betragtes forholdet mellem boligudgifter og disponibel indkomst på tværs af individer er der tegn på, at indkomstelasticiteten af boligforbrug er under én, jf. figur b. Det vil sige, at jo højere indkomst et individ har, jo mindre andel bruges der på boligudgifter. Dette underbygger isoleret set, at boligudgifterne er faldende som andel af den samlede indkomst, da marginalnytten ved mere bolig falder relativt til andre forbrugsvarer. En ulempe ved mikrostudiet er, at der er tale om forholdene på ét tidspunkt, og at det ikke følger de samme personer over tid. Det kan blandt andet medføre, at der ikke tages højde for personernes boligudgifter over et helt livsforløb. Eksempelvis kan personer med relativt lav indkomst på et givet tidspunkt have en relativt dyr bolig, såfremt personen (og banken/realkreditinstituttet) har en forventning om en fremtidig indkomststigning. Desværre kan denne kritik ikke verificeres, da der kun er data tilbage til 2. Figur a Boligpriser delt med husholdningernes indkomst Figur b Indkomst vs. Boligpriser mikro sammenhænge Indeks (gnm.=) Indeks (gnm.=) Andel Andel gnm standardafvigelse +1 standardafvigelse Anm.: Figur a viser de nominelle boligpriser deflateret med udviklingen i den samlede nominelle disponible indkomst på makro-niveau. Fra 213 til 22 er de deflateret med udviklingen i det nominelle forbrug, som historisk er omtrent ens med udviklingen i den nominelle indkomst over tid. Figur b viser boligpriserne, beregnet ud fra de offentlige ejendomsvurderinger, i forhold til den disponible indkomst på individniveau. Kilde: Danmarks Statistik og ADAM s databank og egne beregninger på lovmodellen. 14 Økonomisk Analyse December 213

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

Tilpasning i byggeriet efter overophedningen Nyt kapitel

Tilpasning i byggeriet efter overophedningen Nyt kapitel ØKONOMISK ANALYSE NR. Tilpasning i byggeriet efter overophedningen Nyt kapitel Bygge- og anlægserhvervet har været igennem en turbulent periode det seneste årti. Aktiviteten nåede op på et ekstraordinært

Læs mere

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer?

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Christian Heebøll d. 4. juni 2014 NB. Foreløbige resultater Motivation: Boligprisudvikling har haft en central betydning

Læs mere

Bilag. Bilag 1 Boligmodellen i ADAM. phk pc. Boligefterspørgsel: Boligudbud: Boligbeholdning, ultimo: K K. phk NI g IX pi. Nettoinvesteringer:

Bilag. Bilag 1 Boligmodellen i ADAM. phk pc. Boligefterspørgsel: Boligudbud: Boligbeholdning, ultimo: K K. phk NI g IX pi. Nettoinvesteringer: Bilag Bilag 1 Boligmodellen i ADAM Boligefterspørgsel: phk K D f Y, i,, infl,... pc Boligudbud: S K K 1 Boligbeholdning, ultimo: K K 1 NI Nettoinvesteringer: phk NI g IX pi D S Kontantpris: phk h K K,

Læs mere

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Analyse 2. august 201 Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Temperaturen stiger på boligmarkedet. Priserne er over deres strukturelle niveau,

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen 30. maj 2012 1 Aktuelle tendenser på det danske boligmarked Nye kraftige prisfald ramte

Læs mere

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse 6. oktober 2008 Jeppe Druedahl, Martin Madsen og Frederik I. Pedersen (33 55 77 12) Resumé: AERÅDETS PROGNOSE FOR BOLIGMARKEDET, OKTOBER 2008: BOLIGPRISFALD VIL PRESSE VÆKST OG BESKÆFIGELSE Priserne på

Læs mere

Den københavnske boligboble er blæst væk

Den københavnske boligboble er blæst væk . maj 11 Den københavnske boligboble er blæst væk Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Efter de store prisfald på det københavnske boligmarked i kølvandet på finanskrisen, så har

Læs mere

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Danmarks Statistik MODELGRUPPEN Arbejdspapir* SOA 29. september 2011 Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Resumé: Tobins q og boligmængden bør ifølge teorien samvariere. I sen 90'erne brydes denne

Læs mere

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 23. marts 2009 Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 Boligmarkedet er i øjeblikket ramt af en række kraftige økonomisk slag, der har sendt markedet i tovene. Der er dog store regionale forskelle,

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau DI ANALYSE oktober 14 Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau Forventninger om øget økonomisk aktivitet, fortsat bedring på boligmarkedet og store offentligt initierede anlægsprojekter betyder,

Læs mere

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder

Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder 25. marts 2015 Prisboble eller ej på københavnske ejerlejligheder Priserne på ejerlejligheder i København er steget med hele 42 % siden starten af 2009, og især over de seneste tre år er det gået stærkt

Læs mere

BOLIGMARKED I FLERE HASTIGHEDER

BOLIGMARKED I FLERE HASTIGHEDER BOLIGMARKED I FLERE HASTIGHEDER Niels Arne Dam, Tina Saaby Hvolbøl og Morten Hedegaard Rasmussen, Økonomisk Afdeling INDLEDNING OG SAMMENFATNING Boligpriserne stiger på landsplan, men boligmarkedet halter

Læs mere

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 30. marts 2009 af Jarl Quitzau og chefanalytiker Jonas Schytz Juul Direkte tlf.: 33 55 77 22 / 30 29 11 07 Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 Med vedtagelsen af VK-regeringens og Dansk Folkepartis

Læs mere

KonjunkturNYT - uge 42

KonjunkturNYT - uge 42 KonjunkturNYT - uge. oktober 9. oktober Danmark Lavere forbrugerprisinflation i september Inflationen i Danmark lavere end i euroområdet i september Internationalt USA: Stigende inflation, industriproduktion

Læs mere

Dansk økonomi gik tilbage i 2012

Dansk økonomi gik tilbage i 2012 Af Chefkonsulent Lars Martin Jensen Direkte telefon 33 45 60 48 12. april 2013 De nye nationalregnskabstal fra Danmarks Statistik viser, at BNP faldt med 0,5 pct. i 2012. Faldet er dermed 0,1 pct. mindre

Læs mere

DØR s forårsrapport 2012 Formandskabet for Det Økonomiske Råd 29. maj 2012. BNP, 2007 = 100 105 Danmark Euroområdet

DØR s forårsrapport 2012 Formandskabet for Det Økonomiske Råd 29. maj 2012. BNP, 2007 = 100 105 Danmark Euroområdet DØR s forårsrapport 2012 Formandskabet for Det Økonomiske Råd 29. maj 2012 BNP, 2007 = 100 105 Danmark Euroområdet 100 USA 95 90 85 80 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Disposition 1. Den europæiske statsgældskrise

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Boligboblen der bristede: Kan boligpriserne forklares? Og kan deres udsving dæmpes?

Boligboblen der bristede: Kan boligpriserne forklares? Og kan deres udsving dæmpes? 47 Boligboblen der bristede: Kan boligpriserne forklares? Og kan deres udsving dæmpes? Niels Arne Dam, Tina Saaby Hvolbøl, Erik Haller Pedersen, Peter Birch Sørensen og Susanne Hougaard Thamsborg, Økonomisk

Læs mere

Økonomikongres for landmænd. Nationalbankdirektør Nils Bernstein

Økonomikongres for landmænd. Nationalbankdirektør Nils Bernstein Økonomikongres for landmænd Nationalbankdirektør Nils Bernstein Global konjunktur 4. kvt. 2007 = 100 2007 = 100 140 140 130 130 120 120 110 110 100 100 90 2007 2008 2009 2010 2011 Euroområdet USA Japan

Læs mere

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet

Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet 12. maj 214 Lave renter understøtter polariseringen på boligmarkedet Polariseringen på det danske boligmarked tog til i 213, hvor handelsaktiviteten lå langt under normalt i mange områder af landet, mens

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

KonjunkturNYT - uge 43

KonjunkturNYT - uge 43 KonjunkturNYT - uge. oktober. oktober Danmark Forbrugertilliden steg i oktober Fald i detailomsætningen i september Dansk inflation på niveau med euroområdets i september Internationalt USA: Uændret inflation

Læs mere

INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE

INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE 9. august 2001 Af Martin Hornstrup Resumé: INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE Gennemsnitsskatten er steget for de fuldt beskæftigede til trods for et markant fald i marginalskatten siden 1993. Denne

Læs mere

NYT FRA NATIONALBANKEN

NYT FRA NATIONALBANKEN 1. KVARTAL 2015 NR. 1 NYT FRA NATIONALBANKEN UDSIGT TIL STØRRE VÆKST I DANMARK Nationalbanken opjusterer skønnet for væksten i dansk økonomi i år og til næste år. Skønnet er nu en vækst i BNP på 2,0 pct.

Læs mere

Statsministerens nytårstale 2013 Men det er svært at konkurrere, når konkurrenceevnen på 10 år er blevet næsten 20 procent ringere

Statsministerens nytårstale 2013 Men det er svært at konkurrere, når konkurrenceevnen på 10 år er blevet næsten 20 procent ringere Statsministerens nytårstale 213 Men det er svært at konkurrere, når konkurrenceevnen på 1 år er blevet næsten 2 procent ringere Helle får inspiration fra Økonomisk Redegørelse August 212 Beskæftigelsesudviklingen

Læs mere

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen 1. maj 2013 Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen Danskerne kræver mere og mere plads i boligen til sig selv. Det skal ses i lyset af, at vi er blevet rigere over tid, og dermed har råd til flere

Læs mere

Kan udsvingene i boligpriserne dæmpes?

Kan udsvingene i boligpriserne dæmpes? 81 Kan udsvingene i boligpriserne dæmpes? Niels Arne Dam, Tina Saaby Hvolbøl og Peter Birch Sørensen, Økonomisk Afdeling 1. INDLEDNING OG SAMMENFATNING Den reale kontantpris på ejerboliger har historisk

Læs mere

Analyse. Løber de absolut rigeste danskere med (meget) små skridt fra alle andre? 11. august 2015. Af Kristian Thor Jakobsen

Analyse. Løber de absolut rigeste danskere med (meget) små skridt fra alle andre? 11. august 2015. Af Kristian Thor Jakobsen Analyse 11. august 215 Løber de absolut rigeste danskere med (meget) små skridt fra alle andre? Af Kristian Thor Jakobsen I andre vestlige lande har personerne med de allerhøjeste indkomster over de seneste

Læs mere

Dansk økonomi på slingrekurs

Dansk økonomi på slingrekurs Dansk økonomi på slingrekurs Af Steen Bocian, cheføkonom, Danske Bank I løbet af det sidste halve år er der kommet mange forskellige udlægninger af, hvordan den danske økonomi rent faktisk har det. Vi

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Finansudvalget 2011-12 FIU alm. del Bilag 8 Offentligt

Finansudvalget 2011-12 FIU alm. del Bilag 8 Offentligt Finansudvalget 2011-12 FIU alm. del Bilag 8 Offentligt Finansudvalget Den økonomiske konsulent Til: Dato: Udvalgets medlemmer og stedfortrædere 12. oktober 2011 Notat om dansk økonomi (Nationalbankens

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

DI s efterårsprognose:

DI s efterårsprognose: Den 22. september 2009 DI s efterårsprognose: Først i 2013 vil det tabte være vundet tilbage Af cheføkonom Klaus Rasmussen, økonomisk konsulent Tina Kongsø og økonomisk konsulent Jens Erik Zebis Dansk

Læs mere

INVESTERINGSBREV FEBRUAR 2012

INVESTERINGSBREV FEBRUAR 2012 INVESTERINGSBREV FEBRUAR 2012 SCHMIEGELOW Investeringsrådgivning er 100 % uvildig og varetager alene kundens interesser. Vi modtager ikke honorar, kick-back eller lignende fra formueforvaltere eller andre.

Læs mere

KonjunkturNYT - uge 22

KonjunkturNYT - uge 22 KonjunkturNYT - uge. maj 8. maj 1 Danmark Fremgang i dansk økonomi i 1. kvartal 1 Blandede signaler fra konjunkturindikatorerne i maj Penge- og realkreditinstitutternes udlån er omtrent uændret siden årsskiftet

Læs mere

Den 6. februar 2014. Af: chefkonsulent Allan Sørensen, als@di.dk. Procent af verdensøkonomien (købekraftskorrigerede enheder)

Den 6. februar 2014. Af: chefkonsulent Allan Sørensen, als@di.dk. Procent af verdensøkonomien (købekraftskorrigerede enheder) Den 6. februar 2014 udgør nu mere end halvdelen af verdensøkonomien udgør nu over halvdelen af den samlede verdensøkonomi, deres stigende andel af verdensøkonomien, øger betydningen af disse landes udvikling

Læs mere

Skattereformen øger rådighedsbeløbet

Skattereformen øger rådighedsbeløbet en øger rådighedsbeløbet markant i I var der som udgangspunkt udsigt til, at købekraften for erhvervsaktive familietyper ville være den samme som i. en sikrer imidlertid, at købekraften stiger med ½ til

Læs mere

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Nationalbanken i de seneste kvartalsoversigter fremlagt analyser om udviklingen i husholdningers gæld og formue. Husholdningernes

Læs mere

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring

Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring P R E S S E M E D D E L E L S E Boligejere låner igen: Tyder på et boligmarked i bedring "Nettoudlånet til ejerboliger blev på 13 mia. kr. i 2. kvartal. Det er det højeste niveau siden 4. kvartal 2009.

Læs mere

Uden yderligere reformer bliver Danmark et lavvækst-land

Uden yderligere reformer bliver Danmark et lavvækst-land DI Analysepapir, juli 2012 Uden yderligere reformer bliver Danmark et lavvækst-land Af chefkonsulent Morten Granzau Nielsen, Mogr@di.dk Danmark er blandt de lande, der er bedst rustet til få styr på de

Læs mere

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt?

Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? 21. marts 2013 Bag om boligmarkedet: Er boligmarkedet billigt eller dyrt? Et af de mest omdiskuterede emner i boligdebatten gennem efterhånden en længere årrække har været om boligmarkedet er billigt,

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr.

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. En ny opgørelse baseret på tal fra Danmarks Statistik viser, at indbyggerne i Danmark i gennemsnit er gode for 1.168.000 kr., når al gæld er trukket fra al

Læs mere

Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre

Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre Formuerne bliver i stigende grad koncentreret hos de ældre Nettoformuerne bliver i stigende grad koncentreret hos personer over 6 år. For 15 år siden havde personer over 6 år knap 6 pct. af den samlede

Læs mere

Globaliseringsredegørelse 2009 opdaterede figurer.

Globaliseringsredegørelse 2009 opdaterede figurer. Globaliseringsredegørelse 9 opdaterede figurer. Globaliseringsredegørelsen for 9 indeholder et temakapitel om finanskrisen og faren for protektionistiske tiltag. Da kapitlet blev skrevet i foråret 9 og

Læs mere

Dansk Økonomi 2009: Krisepolitik og langsigtsperspektiver

Dansk Økonomi 2009: Krisepolitik og langsigtsperspektiver Dansk Økonomi 2009: Krisepolitik og langsigtsperspektiver Indlæg af Professor Peter Birch Sørensen i Økonomidirektørforeningen Fredericia, den 12. november 2009 Konjunktursituationen Finanskrisen medførte

Læs mere

Handlingsplan for landbruget

Handlingsplan for landbruget NR. 2 FEBRUAR 2010 Handlingsplan for landbruget Dansk landbrug er begravet i sne for tiden, og desværre også i gæld. Dertil kommer, at landbruget også oplever en indtjeningskrise. Gælden har landbruget

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Gæld i en krisetid af Vicki Nilsson 160286. Gæld i en krisetid. HD (FR) Hovedopgave - Forår 2012 Vicki Nilsson, 160286 Vejleder: Torben Nielsen

Gæld i en krisetid af Vicki Nilsson 160286. Gæld i en krisetid. HD (FR) Hovedopgave - Forår 2012 Vicki Nilsson, 160286 Vejleder: Torben Nielsen 1 Gæld i en krisetid HD (FR) Hovedopgave - Forår 2012 Vicki Nilsson, 160286 Vejleder: Torben Nielsen 2 Indholdsfortegnelse Problemstilling... 4 Problemidentifikation og indledning... 4 Det egentlige problem...

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Europaudvalget 2012-13 EUU Alm.del EU Note 27 Offentligt

Europaudvalget 2012-13 EUU Alm.del EU Note 27 Offentligt Europaudvalget 2012-13 EUU Alm.del EU Note 27 Offentligt Europaudvalget Folketingets Økonomiske Konsulent EU-note Til: Dato: Udvalgets medlemmer og stedfortrædere 8. februar 2015 Kommissionens vurdering

Læs mere

Dokumentationsnotat for offentlige finanser i Dansk Økonomi, efterår 2014

Dokumentationsnotat for offentlige finanser i Dansk Økonomi, efterår 2014 d. 01.10.2014 Dokumentationsnotat for offentlige finanser i Dansk Økonomi, efterår 2014 Notatet uddyber elementer af vurderingen af de offentlige finanser i Dansk Økonomi, efterår 2014. INDHOLD 1 Offentlig

Læs mere

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud 4. juni 2011 Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk De danske boligejeres privatøkonomi har ofte været i mediernes søgelys gennem de seneste

Læs mere

DEN EUROPÆISKE CENTRALBANK: ET FÅR I ULVEKLÆDER

DEN EUROPÆISKE CENTRALBANK: ET FÅR I ULVEKLÆDER 8. december 2006 af Anita Vium direkte tlf. 33557724 Resumé: DEN EUROPÆISKE CENTRALBANK: ET FÅR I ULVEKLÆDER Historien viser, at renten fra ECB har ligget lavere, end man kunne forvente. Dog har renteniveauet

Læs mere

DET PRIVATE FORBRUG PR. INDBYGGER LIGGER NR. 14 I OECD EN NEDGANG FRA EN 6. PLADS I 1970

DET PRIVATE FORBRUG PR. INDBYGGER LIGGER NR. 14 I OECD EN NEDGANG FRA EN 6. PLADS I 1970 970 97 97 97 97 97 97 977 978 979 980 98 98 98 98 98 98 987 988 989 990 99 99 99 99 99 99 000 00 00 00 00 00 00 007 008 009 00 0 Af Cheføkonom Mads Lundby Hansen Direkte telefon 79. december 0 DET PRIVATE

Læs mere

INVESTERINGER GIVER STØRST AFKAST UDEN FOR DANMARK

INVESTERINGER GIVER STØRST AFKAST UDEN FOR DANMARK Marts 2014 INVESTERINGER GIVER STØRST AFKAST UDEN FOR DANMARK AF KONSULENT MATHIAS SECHER, MASE@DI.DK Det er mere attraktivt at investere i udlandet end i Danmark. Danske virksomheders direkte investeringer

Læs mere

KonjunkturNYT - uge 41

KonjunkturNYT - uge 41 KonjunkturNYT - uge 8. oktober. oktober Danmark Stigning i eksporten i august Overskud på betalingsbalancen i august IMF nedjusterer skøn for den globale vækst Stigning i både husholdningernes og erhvervenes

Læs mere

VisitDenmark 2010 Gengivelse af rapporten eller dele heraf er tilladt med kildeangivelse.

VisitDenmark 2010 Gengivelse af rapporten eller dele heraf er tilladt med kildeangivelse. Forecast for dansk turisme 2010-13. April 2010 Udgivet af: VisitDenmark April 2010 Adresse: Islands Brygge 43, 3. 2300 København S Tlf. +45 3288 9900 Kan gratis downloades på www.visitdenmark.com/analyser.

Læs mere

ENERGI- TEKNOLOGIEKSPORTEN 2012

ENERGI- TEKNOLOGIEKSPORTEN 2012 ENERGI- TEKNOLOGIEKSPORTEN I var den danske eksport af energiteknologi 61,1 mia. kr., hvilket er en stigning på 1,2 pct. i forhold til året før. Eksporten af energiteknologi udgør 10 pct. af den samlede

Læs mere

Beregning af makroøkonomiske effekter af energiprisændring

Beregning af makroøkonomiske effekter af energiprisændring Dorte Grinderslev (DØRS) Beregning af makroøkonomiske effekter af energiprisændring Baggrundsnotat til kapitel I Omkostninger ved støtte til vedvarende energi i Økonomi og Miljø 214 1 Indledning Notatet

Læs mere

Analyser og anbefalinger i Dansk Økonomi, forår 2011

Analyser og anbefalinger i Dansk Økonomi, forår 2011 Analyser og anbefalinger i Dansk Økonomi, forår 2011 Formandskabet for Det Økonomiske Råd 31. maj 2011 Konjunkturvurdering og anbefalinger for det korte sigt, Finanspolitisk holdbarhed og anbefalinger

Læs mere

Tilpasning af gæld og forbrug

Tilpasning af gæld og forbrug Tilpasning af gæld og forbrug En række institutionelle og strukturelle forhold herunder en betydelig pensionsopsparing og et veludviklet realkreditsystem gør det generelt muligt for danske husholdninger

Læs mere

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale 5. december 2011 Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Ved månedens udgang bliver rentefradragsretten nok engang reduceret.

Læs mere

Ejerboligmarkedet og dansk realkredit

Ejerboligmarkedet og dansk realkredit HD (FR) studiet Afgangsprojekt forår 2013 Afleveringsdato 13. maj 2013 Forfatter: Vejleder: Karsten Poul Jørgensen Afgangsprojekt, HD Finansiel Rådgivning Forår 2013 Handelshøjskolen i København Indholdsfortegnelse

Læs mere

Hvordan ville en rendyrket dual indkomstskattemodel. Arbejdspapir III

Hvordan ville en rendyrket dual indkomstskattemodel. Arbejdspapir III Hvordan ville en rendyrket dual indkomstskattemodel virke i Danmark? Simulering af en ensartet skat på al kapitalindkomst Arbejdspapir III Ejerboligpriseffekter Skatteministeriet 2007 2007.III Arbejdspapir

Læs mere

kan fremgangen fortsætte?

kan fremgangen fortsætte? De globale økonomiske udsigter De globale økonomiske udsigter kan fremgangen fortsætte? Selve finanskrisen er overstået 6 % %-point Lånerente mellem banker 5 4 percent 3 2 1 0 jan "Sikker rente" maj sep

Læs mere

Demografi og boligbehov frem mod 2040

Demografi og boligbehov frem mod 2040 Økonomisk Råd Aningaasaqarnermut Siunnersuisoqatigiit Demografi og boligbehov frem mod 24 Teknisk baggrundsrapport 214-2 1 1.1 Sammenfatning Boligpolitikken står overfor store udfordringer i form af udpræget

Læs mere

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Investment Research General Market Conditions 28. april 2015 Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Der er i kølvandet på de ekstremt lave renter kommet øget fokus på risikoen

Læs mere

International sammenligning af skat på arbejdsindkomst i 2013

International sammenligning af skat på arbejdsindkomst i 2013 International sammenligning af skat på arbejdsindkomst i 2013 Denne side viser en international sammenligning af skat på arbejdsindkomst. Her vises tal for både gennemsnits- og marginalskatterne for otte

Læs mere

Øjebliksbillede 4. kvartal 2014

Øjebliksbillede 4. kvartal 2014 Øjebliksbillede 4. kvartal 2014 DB Øjebliksbillede for 4. kvartal 2014 Introduktion 4. kvartal er ligesom de foregående kvartaler mest kendetegnet ved lav vækst, lave renter og nu, for første gang i mange

Læs mere

BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL

BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL 27. marts 2006 af Jens Asp direkte tlf. 33557727 BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL Boligprisstigningerne har ikke været ude af takt med udviklingen i købernes købsmulighed. Det viser en

Læs mere

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet

Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet N O T A T Tilstanden på de finansielle markeder har større betydning for væksten i Danmark end i euroområdet 26. februar 2010 Konklusioner Finansrådets analyse viser, at forholdene på de finansielle markeder

Læs mere

Afdragsfrie lån bruges til at styrke privatøkonomien!

Afdragsfrie lån bruges til at styrke privatøkonomien! Afdragsfrie lån bruges til at styrke privatøkonomien! Realkreditrådet besvarer kritikken af de afdragsfrie lån. Mere end halvdelen af realkreditudlånet til boligejerne er afdragsfrit. Det har udløst en

Læs mere

Den største krise i nyere tid

Den største krise i nyere tid Danmark står midt i en økonomisk krise, der er så voldsom, at man skal tilbage til 3 ernes krise for at finde noget tilsvarende. Samtidig bliver den nuværende krise både længere og dybere end under en

Læs mere

Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen

Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen 28. august 2012 Status på boligmarkedet: Boligmarkedet i bedring men langt fra topformen Boligmarkedet har igennem 2012 lagt de store prisfald fra andet halvår 2011 bag sig, og der spores nu forsigtige

Læs mere

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN i:\marts-2001\skat-a-03-01.doc Af Martin Hornstrup Marts 2001 RESUMÈ SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN 1986 Det bliver ofte fremført i skattedebatten, at flere og flere betaler mellem- og topskat. Det er

Læs mere

Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999

Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999 i:\september-99\5-b-sb-av.doc Af Anita Vium - Direkte telefon: 33 55 77 24 og Steen Bocian 20. september 1999 RESUMÈ RENTEUDVIKLINGEN, ÅRSAG OG KONSEKVENSER Henover sommeren er de internationale renter

Læs mere

KonjunkturNYT - uge 44

KonjunkturNYT - uge 44 KonjunkturNYT - uge. oktober. oktober Danmark Stort set uændret bruttoledighed i september Stigning i konjunkturbarometeret for serviceerhverv i oktober, men fald i de øvrige erhverv Udlånet til erhverv

Læs mere

Indledning. Tekniske forudsætninger for beregningerne. 23. januar 2014

Indledning. Tekniske forudsætninger for beregningerne. 23. januar 2014 Vurdering af krav til arbejdsstyrke og arbejdstid, hvis Danmark hhv. skal være lige så rigt som Sverige eller blot være blandt de 10 rigeste lande i OECD 1 i 2030 23. januar 2014 Indledning Nærværende

Læs mere

DET PRIVATE FORBRUG PR. INDBYGGER LIGGER NR. 14 I OECD EN NEDGANG FRA EN 6. PLADS I 1970

DET PRIVATE FORBRUG PR. INDBYGGER LIGGER NR. 14 I OECD EN NEDGANG FRA EN 6. PLADS I 1970 1970 197 197 197 197 197 198 198 198 198 198 199 199 199 199 00 010 011 Af Cheføkonom Mads Lundby Hansen Direkte telefon 1 79. december 01 DET PRIVATE FORBRUG PR. INDBYGGER LIGGER NR. 1 I OECD EN NEDGANG

Læs mere

Pressemeddelelse. Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning

Pressemeddelelse. Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning Pressemeddelelse Klausuleret til tirsdag den 28. maj 2013 kl. 12 Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning Vismændenes oplæg til mødet i Det Økonomiske Råd

Læs mere

pengemængdemålets mest likvide komponenter, idet den årlige vækst i det snævre pengemængdemål (M1) var på 6,2 pct. i oktober.

pengemængdemålets mest likvide komponenter, idet den årlige vækst i det snævre pengemængdemål (M1) var på 6,2 pct. i oktober. LEDER På baggrund af dets regelmæssige økonomiske og monetære analyser og i overensstemmelse med dets forward guidance (vejledning om den fremtidige pengepolitik) besluttede Styrelsesrådet på mødet den

Læs mere

11.500.000 langtidsledige EU-borgere i 2015

11.500.000 langtidsledige EU-borgere i 2015 11.00.000 langtidsledige EU-borgere i 01 Langtidsledigheden i EU er den højeste, der er målt siden midten/slutningen af 1990 erne. En ny prognose, som AE har udarbejdet i fællesskab med OFCE fra Frankrig

Læs mere

Fastlæggelse af produktivitet i private byerhverv

Fastlæggelse af produktivitet i private byerhverv Kopi: KONJ 23.5.2013 Dorte Grinderslev Fastlæggelse af produktivitet i private byerhverv Dokumentationsnotat til Dansk Økonomi, forår 2013 kapitel I Til konjunkturvurderingen i Dansk Økonomi, forår 2013

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner

Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner 22. maj 2014 Fremgang i friværdierne i flertallet af landets kommuner Danskernes friværdier i ejerboligerne er i øjeblikket på 1.022 mia. kroner. Friværdierne har overordnet set været i fremgang over det

Læs mere

Sammenligning af SMEC, ADAM og MONA - renteeksperiment

Sammenligning af SMEC, ADAM og MONA - renteeksperiment Danmarks Statistik MODELGRUPPEN Arbejdspapir Jacob Nørregård Rasmussen 2. september 212 Dan Knudsen Sammenligning af SMEC, ADAM og MONA - renteeksperiment Resumé: Papiret sammenholder effekten af en renteforøgelse

Læs mere

Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet

Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet .april 20 Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet Vi har set nærmere på den bagvedliggende årsag til det markante fald i boligudbuddet på 8.750 boliger til

Læs mere

Finanspolitisk holdbarhed Konkrete tal og grafer må ikke refereres offentligt før d. 26. maj

Finanspolitisk holdbarhed Konkrete tal og grafer må ikke refereres offentligt før d. 26. maj Finanspolitisk holdbarhed Konkrete tal og grafer må ikke refereres offentligt før d. 26. maj John Smidt De Økonomiske Råds sekretariat www.dors.dk Finanspolitisk konference, Færøerne 18. maj 2015 Agenda

Læs mere

Forøgelse af ugentlig arbejdstid i den offentlige sektor 1

Forøgelse af ugentlig arbejdstid i den offentlige sektor 1 Forøgelse af ugentlig arbejdstid i den offentlige sektor 1 15. november 2011 Indledning I nærværende notat belyses effekten af et marginaleksperiment omhandlende forøgelse af arbejdstiden i den offentlige

Læs mere

DA s konjunkturstatistik.

DA s konjunkturstatistik. +%P GH GHF $UEHMGVQRWDW/ QXGYLNOLQJHQLNYDUWDO Lønudviklingen for arbejdere og funktionærer opgøres bl.a. af DA, der hvert kvartal modtager lønoplysninger for ca.. lønmodtagere. Heraf udgør LO/DA-området

Læs mere

Positive takter på boligmarkedet

Positive takter på boligmarkedet NR. 3 MARTS 2015 Positive takter på boligmarkedet Det kan godt være, at foråret har bragt positive nøgletal med sig, men danskerne tænker sig alligevel godt om, før de går i markedet efter en ejerbolig.

Læs mere

Effekt på boligmarkedet af politiske, strukturelle reformer af dansk økonomi

Effekt på boligmarkedet af politiske, strukturelle reformer af dansk økonomi Centre for Economic and Business Research Analyserapport Effekt på boligmarkedet af politiske, strukturelle reformer af dansk økonomi Henrik Barslund Fosse Rasmus Højbjerg Jacobsen Johan Moritz Kuhn Centre

Læs mere

Big Picture 1. kvartal 2015

Big Picture 1. kvartal 2015 Big Picture 1. kvartal 2015 Jeppe Christiansen CEO Februar 2015 The big picture 2 Økonomiske temaer 2015 Er USA i et økonomisk opsving? Er Europa igen i 0-vækst? Er aktierne for dyre? Vil renterne forblive

Læs mere

KonjunkturNYT - uge 19

KonjunkturNYT - uge 19 KonjunkturNYT - uge 19. maj 8. maj 1 Danmark Pæn stigning i industriproduktionen i marts Stigning i bilsalget i april Fortsat lav restanceprocent og uændret antal månedlige tvangsauktioner let af konkurser

Læs mere

Formanden for Realkreditforeningen Adm. direktør Carsten Nøddebo. Mundtlig beretning. Realkreditforeningens årsmøde 2015. 25.

Formanden for Realkreditforeningen Adm. direktør Carsten Nøddebo. Mundtlig beretning. Realkreditforeningens årsmøde 2015. 25. Formanden for Realkreditforeningen Adm. direktør Carsten Nøddebo Mundtlig beretning Realkreditforeningens årsmøde 2015 25. marts 2015 Det talte ord gælder! Indledning Velkommen til Realkreditforeningens

Læs mere