Godkendelse af kommuneplantillæg og Lokalplan Boliger og erhverv, Kirkegårdsgade, Vestbyen (2. forelæggelse)

Transkript

1 Punkt 8. Godkendelse af kommuneplantillæg og Lokalplan Boliger og erhverv, Kirkegårdsgade, Vestbyen (2. forelæggelse) By- og Landskabsudvalget indstiller, at byrådet godkender kommuneplantillæg endeligt uden ændringer. lokalplan endeligt med nedenstående ændringer. Forslag til ændringer i lokalplan Udover redaktionelle ændringer anbefaler By- og Landskabsforvaltningen, at der foretages følgende ændring: Lokalplanens bilag Kortbilag 2: Det er en fejl på kortbilaget at det sydvestlige hjørne af bygningen med adressen Hasserisgade 5a fremstår som værende omfattet af lokalplanen. Dette rettes på bilaget. Ændringerne vurderes ikke at være i strid med lokalplanens principper og kræver derfor ikke fornyet høring i henhold til Lov om planlægning. Kirsten Algren kan ikke anbefale som følge af trafikafviklingen. Hans Henrik Henriksen var fraværende. Beslutning: Anbefales. Lasse P. N. Olsen kan ikke anbefale indstillingen. kl Side 1 af 8

2 Sagsbeskrivelse Startredegørelse By- og Landskabsudvalget behandlede/godkendte startredegørelse i møde 8. januar 2015 (punkt 3) 1. forelæggelse By- og Landskabsudvalgets møde 23. juni 2016 (punkt 4) Magistratens møde 15. august 2016 (punkt 11) Byrådets møde 22. august 2016 (punkt 15). Forslagene har været offentliggjort i perioden 31. august til og med 26. oktober Link til digitale planer Lokalplan Kommuneplantillæg Oversigtskort kl Side 2 af 8

3 Formål og baggrund Planlægningen skal muliggøre afrundingen af en eksisterende karré i den tætte by med nybyggeri. Kommuneplantillæggets indhold Formålet med kommuneplantillægget er at sikre, at der er overensstemmelse mellem kommuneplanen og det aktuelle projekt for byggeri i kommuneplanrammen 1.3.D9 Vesterbro m.fl. og den igangværende lokalplanlægning for en del af rammeområdet. Tillægget sletter de faktiske byggemuligheder på ejendommene Kirkegårdsgade 6-10 hvor bebyggelsesprocenten i dag er fastsat til henholdsvis 45 og 180. I stedet for at regulere bebyggelsen efter bebyggelsesprocenten på den enkelte ejendom, vil områdets udvikling fremadrettet blive reguleret gennem lokalplan Her fastlægges byggemulighederne mere konkret ved udlæg af byggefelter med fastsatte højder mm. Lokalplanens indhold Lokalplanen omfatter en del af en karré i Kirkegårdsgade. Lokalplanens formål er at sikre, at området kan anvendes til etageboliger og erhverv. Den maksimale tilladte bebyggelsesprocent inden for lokalplanområde fastsættes til 300. Bebyggelsen skal afslutte en eksisterende karré med blandet bolig og erhverv langs Hasserisgade, Vesterbro og Kirkegårdsgade. Bebyggelsens højde skal tilpasses det omgivende område, således at der inden for lokalplanområdet kan opføres en bebyggelse fra 4 etager og op til 5½ etager. Herudover skal der etableres udendørs opholdsarealer på terræn, altaner og tagterrasser. Ny bebyggelse inden for lokalplanområdet skal indpasses i det eksisterende byggede miljø således, at der opnås en harmonisk afrunding på den eksisterende karré. Samtidigt skal bebyggelsen afspejle sin egen tid og opføres i et moderne arkitektonisk udtryk. Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Kirkegårdsgade. Den private fællesvej, som giver adgang til lokalplanområdet og det øvrige gårdrum, fungerer også som adgangsvej til en eksisterende parkeringskælder og en tunnel under Vesterbro. Denne tunnel benyttes blandt andet af elever på Aalborg Katedralskole som en trafiksikker krydsning af Vesterbro. Lokalplanen sikrer, at der fortsat er uhindret passage mellem Kirkegårdsgade og gårdrummet. Miljøvurdering Kommunen har ikke modtaget bemærkninger til miljøscreeningen og sin afgørelse om, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport. Økonomi Gennemførelsen af lokalplanen og kommuneplantillægget skønnes ikke at medføre direkte udgifter for kommunen. Indsigelser og bemærkninger Der er modtaget følgende henvendelser: 1. Nicolaj Andersen, Vesterbro 41, 1TH, 9000 Aalborg 2. Bente Holm Jensen og Bent Kabbeltved Pedersen, Vesterbro 45, 4.th, 9000 Aalborg 3. Lisa Lisberg Laursen, Hasserisgade 5, 2. th., 9000 Aalborg (m. underskrift fra 6 borgere) 4. Tina Madsen, Kirkegårdsgade 2, ST.TH, 9000 Aalborg og Keld Grønbæk, Druevej 4, 9000 Aalborg (på vegne af Ejerforeningen Vesterbrohus) Henvendelserne er behandlet i rækkefølge nedenfor. 1. Indsigelse fra Nicolaj Andersen vedrørende gårdmiljøet i tilknytning til lokalplanområdet. Han mener gårdrummet vil komme til at virke som et indelukket område. kl Side 3 af 8

4 2a. Indsigelse fra Bente Holm Jensen og Bent Kabbeltved Pedersen vedrørende gårdmiljøet i tilknytning til lokalplanområdet. De mener, at lyset og det grønne udsyn, der er fra gårdrummet i dag, vil forsvinde. 2b. Indsigelse fra Bente Holm Jensen og Bent Kabbeltved Pedersen med forslag om enten at reducere bebyggelsens højde eller ændre byggefeltet således, at der kan opføres to bygninger med udgangspunkt i de eksisterende bygningers placering i stedet for det foreslåede byggeri. Aalborg Kommune har tilkendegivet, at man ønsker at karréen afsluttes mod Kirkegårdsgade, så karréen fremstår mere homogen og fuldført. Det er forventeligt, at naboerne mod Hasserisgade og Vesterbro vil opleve en forandring i forhold til udsigt og lys. Der skabes et lukket gårdrum, som er karakteristisk for karrébebyggelser i byen. Projektforslaget er i proportioner tilpasset bebyggelsen på Hasserisgade og Kirkegårdsgade/Vesterbro ved at tage afsæt i de eksisterende bygningshøjder. 2c. Indsigelse fra Bente Holm Jensen og Bent Kabbeltved Pedersen vedrørende bekymring for ekstra parkering og øget trafik som følge af lokalplanens realisering. Vedrørende ekstra trafik og parkering skal det bemærkes, at parkering hovedsageligt placeres under jorden, og at trafikken til og fra området ikke vurderes at stige væsentligt som følge af en realisering af lokalplanforslaget. På grundlag af erfaringstal (turrater) fra tilsvarende byggerier er den forventede ekstra trafik i en spidstime, der skabes som følge af lokalplanens gennemførelse, opgjort til 15 ture til og fra lokalplanområdet. I forhold til en spidstimetrafik på ca biler på Vesterbro og på ca. 650 biler på Hasserisgade forventes den ekstra trafik ikke at have indflydelse på trafikafvikling og trafiksikkerhed på disse tilstødende strækninger. Ved ind- og udsvingning fra Kirkegårdsgade til Hasserisgade kan der opstå forsinkelser på de mest belastede tidspunkter morgen og eftermiddag på grund af kødannelse på Hasserisgade. Der er indført venstresvingsforbud fra Vesterbro mod Kirkegårdsgade og tilladt højresving fra Hasserisgade mod Vesterbro. Det vurderes, at disse ændringer medfører en betydelig reduktion af den gennemkørende trafik. Samlet set forventes trafikken i Kirkegårdsgade reduceret, og at der ikke vil opstå øgede trafikale problemer som følge af lokalplanen. 3a. Bemærkning fra Lisa Lisberg Laursen (m. underskrift fra 6 borgere) vedrørende positiv holdning til erstatning af den eksisterende bebyggelse med nybyggeri og generelt til fortætning af bykernen i Aalborg. De mener dog omfanget af det foreslåede byggeri er voldsomt. 3b. Indsigelse fra Lisa Lisberg Laursen (m. underskrift fra 6 borgere) vedrørende Sol/skygge i gårdrummet samt på eksisterende facader. De mener det foreslåede byggeri vil kaste for meget skygge, og at skyggeforholdene som følge af en realisering af byggeriet ikke er belyst grundigt nok. De foreslår bygningshøjden for bebyggelsen i lokalplanen reduceret. kl Side 4 af 8

5 Der henvises til svar på indsigelse 2b. Samtidigt vurderes det, at det skyggediagram, der er fremsendt og findes som bilag til lokalplanen under Øvrige sagsbilag udgør et tilstrækkeligt grundlag til at vurdere, hvilken påvirkning det foreslåede byggeri vil have på det omgivende område i forhold til lys/skyggeforhold i løbet af dagen og året. 3c. Indsigelse fra Lisa Lisberg Laursen (m. underskrift fra 6 borgere) vedrørende opholdsarealer i gårdrummet. De mener ikke, lokalplanen sikrer tilstrækkeligt udendørs opholdsarealer, og foreslår planforslaget ændret i forhold til gårdindretning og tilføjelse af grønt i gårdrummet. Lokalplanen sikrer, at alle lejligheder skal have direkte adgang til et udendørs opholdsareal, og i det fremsendte projektforslag har alle de skitserede lejligheder 2 altaner. Dette er en almindelig måde at etablere udendørs opholdsarealer på i den tætte by, da det for det meste kan være svært at etablere ophold på terræn. Det er korrekt, at projektforslaget ikke har grønne opholdsarealer i gården. Dog løses stort set al parkering i p-kælder, og det frigiver areal til skur, cykelparkering og affaldshåndtering. I planens bestemmelser er det desuden sikret, at der skal arbejdes med beplantning i de ubebyggede arealer. Lokalplanen kan ikke opstille bestemmelser for arealer uden for lokalplangrænsen. Og det vurderes som et urimeligt krav at stille i lokalplanen, at den nuværende ejer, og den fremtidige ejerforening i lokalplanområdet alene skal indrette og stille fælles udendørs opholdsarealer til rådighed for de øvrige ejerforeninger i området. Projektejer Lars Dahl Jensen tilkendegiver, at han er interesseret i, sammen med naboerne i karréen, at lave en helhedsløsning for hele gårdrummet, således at gården udnyttes optimalt. Gårdrummet er ikke stort, men med samtlige ejere i karréens deltagelse, er det muligt at lave en god indretning, der både er indbydende og funktionelt. Der kan indrettes areal til ophold og leg, og der er mange muligheder for at arbejde med beplantning. 3d. Indsigelse fra Lisa Lisberg Laursen (m. underskrift fra 6 borgere) vedrørende Bebyggelse (bebyggelsesprocent og højder). De mener den høje bebyggelsesprocent og det forhold, at der bygges henover den eksisterende vejadgang vil medføre et bombastisk byggeri. Derudover mener de ikke, den nye bebyggelses højde og tilpasning til eksisterende byggeri er tilstrækkeligt beskrevet. De foreslår bygningshøjden for bebyggelsen i lokalplanen reduceret. En høj bebyggelsesprocent er forventelig, når man bygger i en karréstruktur i tæt by. Bebyggelsesprocenten for det skitserede byggeri og karréens eksisterende byggerier er meget lig hinanden. F.eks. matrikel 334c (nabomatrikel til lokalplanområdet. Bebyggelsen har et etageareal på 961 m² og et bebygget areal på 162 m 2 jf. BBR. Bebyggelsesprocent: Grundarealet er opmålt til ca. 338 m². Det giver en bebyggelsesprocent på ca Endvidere udgør ejendommens garage et areal på ca.65 m² etc. Bebyggelsens højde: Da der er tale om et huludfyldningsbyggeri i en eksisterende karré, hvor højden på nybyggeriet ønskes skaleret og tilpasset bygningshøjden på den eksisterende nabobebyggelse, er der ikke fastsat niveauplaner, men i stedet fastsat maks. etageantal og bygningshøjder i forhold til nabobebyggelsen Hasserisgade 7 og Kirkegårdsgade 2. I hovedgrebet for det foreslåede byggeri er det illustreret, hvordan det kan lade sig gøre at tilpasse det nye byggeri til det eksisterende. Her er der arbejdet med en tagform, som arkitektonisk forbinder nabohusenes to forskellige højder. Dvs. at bygningshøjderne er tilpasset dens naboer og omgivelserne, således at der dannes en overgang imellem de to gavle. I forbindelse med en konkret byggesag fastsættes den nøjagtige bygningshøjde indenfor ovennævnte rammer. kl Side 5 af 8

6 3e. Indsigelse fra Lisa Lisberg Laursen (m. underskrift fra 6 borgere) vedrørende parkeringsforhold. De mener, der må være tale om en fejl, at der fastsat et maksimum antal parkeringspladser pr. bolig, og at parkering til erhverv ikke er beskrevet godt nok. Vedrørende cykelparkering, mener de der bør defineres en størrelse på et område til cykelparkering i lokalplanen. Biler: De vejledende parkeringsnormer for Aalborg Midtby fastsætter et parkeringsbehov på ½ parkeringsplads pr. bolig. I denne lokalplan er der givet mulighed for 1 parkeringsplads pr. bolig, da boligstørrelsen i ejendommen højest sandsynlig vil medføre mere end ½ bil pr. bolig. Parkeringen indrettes i kælder og optager således ikke plads på terræn. Antallet af biler i midtbyen ønskes generelt begrænset, hvorfor det i bestemmelsen ikke fremstår som et minimum- men et maksimumkrav, at der etableres 1 parkeringsplads pr. bolig. I forhold til øvrig parkering, som fx erhverv, er der sikret, at der som minimum skal udlægges areal til parkering, som angivet i de vejledende parkeringsnormer for Aalborg Midtby. Cykel og knallerter: I lokalplanens bestemmelser er det sikret, at der skal udlægges areal til parkering i overensstemmelse med Aalborg Kommunes vejledende parkeringsnormer for cykelparkering. Det svarer til 2 cykelparkeringspladser pr. bolig. I forbindelse med en konkret byggesag fastlægges det, hvor cykelparkeringen skal placeres inden for lokalplanområdet. 3f. Bemærkning fra Lisa Lisberg Laursen (m. underskrift fra 6 borgere) vedrørende adgang for redningskøretøjer. Redningskøretøj i form af stigevogn skal kunne passere uhindret ad vejen ind i gårdrummet og manøvrere jf. krav i Brandveje brandredningsarealer udgivet af Nordjyllands Beredskab. Det er en forudsætning for lokalplanen, at det kan lade sig gøre at tilgå området med redningskøretøjer. Det er i forbindelse med lokalplanen sandsynliggjort, at der vil kunne godkendes en acceptabel løsning i forbindelse med byggesagen. 3g. Indsigelse fra Lisa Lisberg Laursen (m. underskrift fra 6 borgere) vedrørende ny rampe i gård. De mener, der bør defineres mere præcise krav til rampen i lokalplanen. I forbindelse med en konkret byggesag skal der ske en godkendelse af de trafikale forhold i gården. I den forbindelse vil indretningen af ramper mm. som udgangspunkt skulle overholde anbefalingerne i Vejdirektoratets Vejregler. Det er i forbindelse med lokalplanen sandsynliggjort, at der vil kunne godkendes en acceptabel løsning i forbindelse med byggesagen. 3h. Bemærkning fra Lisa Lisberg Laursen (m. underskrift fra 6 borgere) vedrørende afvanding af gårdrum. De antager der er taget højde for forøgede vandmængder, da der næsten intet nedsivningsareal er på grunden. Svar: Imødekommet. I lokalplanens redegørelse under afsnittet Øvrige krav i medfør af anden lovgivning er det beskrevet, at ny bebyggelse skal separatkloakeres. 4a. Indsigelse fra Tina Madsen og Keld Grønbæk (på vegne af Ejerforeningen Vesterbrohus) vedrørende ønske om, at lokalplanen ikke gennemføres, og at bebyggelsesprocenten ikke ændres. Der henvises til svaret til indsigelse 3d vedr. bebyggelsesprocent. kl Side 6 af 8

7 4b. Indsigelse fra Tina Madsen og Keld Grønbæk (på vegne af Ejerforeningen Vesterbrohus) med bemærkning vedrørende øget trafik. De forventer en kraftig stigning i trafikken og trafikale problemer i området som følge deraf. Der henvises til svaret til indsigelse 2c. 4c. Indsigelse fra Tina Madsen og Keld Grønbæk (på vegne af Ejerforeningen Vesterbrohus) vedrørende bebyggelsens højde, udsigts- og sol/skyggeforhold. De mener en gennemførelse af det foreslåede byggeri, vil fjerne deres udsigt til de grønne områder på Kirkegården og solen i gårdrummet. kl Side 7 af 8

8 Bilag: Magistraten Forslag til kommuneplantillæg for et område ved Kirkegårdsgade Forslag til Lokalplan Boliger og erhverv, Kirkegårdsgade, Vestbyen Indsigelser i samlet PDF kl Side 8 af 8