Indstilling. Etageboliger og butik i Jægergårdsgade/Montanagade. 1. Resume. 2. Beslutningspunkter. 3. Baggrund. 4.

Transkript

1 Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 21. februar 2013 Aarhus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø 1. Resume Der er søgt om tilladelse til at nedrive eksisterende bygninger og baghuse i Montanagade 4-6 og til at opføre en ny bygning i varierende højder i Montanagade. Der ønskes indrettet en dagligvarebutik på ca. 980 m² i stueetagen, dels i de eksisterende bygninger langs Jægergårdsgade og dels i den nye bygning i Montanagade. Indgangen til butikken vil ske fra Jægergårdsgade. Ovenpå en del af butikken, langs Montanagade 4-6, søges der om tilladelse til at indrette 16 lejligheder på i alt ca m². Kalkværksvej Aarhus C Sagsnummer POB/12/01755 Sagsbehandler Jesper Holmgaard Telefon Direkte telefon Telefax E-post planlaegningogbyggeri@aarhus.dk E-post direkte jeho@aarhus.dk 2. Beslutningspunkter At 1) byggeriet godkendes 3. Baggrund Indstillingen fremsendes til Byrådet, da der er mange indsigelser. 4. Sagsfremstilling Der er søgt om tilladelse til at opføre en ny bygning på 3-4 etager langs Montanagade. I stueetagen ønskes der indrettet en dagligvarebutik, og ovenpå butikken skal der være 16 lejligheder. Der ændres ikke på højden eller facaderne af de eksisterende bygninger på Jægergårdsgade.

2 I den del af bygninger langs Montanagade, hvor der skal indrettes butik, er bygningens dybde større end boligerne. Der kan derfor anlægges en gårdhave til brug for lejlighederne ovenpå butiksarealet. Dagligvarebutikken får et areal på ca. 980 m², og det samlede boligareal bliver på ca m². Der indrettes desuden kælder til brug for beboerne. Byggeriet kræver ikke dispensation. I stedet skal vi vurdere, om byggeriet kan placeres på grunden. Ifølge Bygningsreglementet BR10 kap jf. kap skal kommunen lade følgende forhold indgå i bedømmelsen: Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i området. Kommuneplanen kan være vejledende. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelser. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse, herunder opholdsarealer for beboerne. Det skal sikres at vinduer, altaner og lignende, der vender mod naboskel ikke giver væsentlige indbliksgener. Ejendommene Montanagade 4-6 er ikke bevaringsværdige. Der gælder ikke nogen lokalplan. Ejendommen er omfattet af kommuneplanens rammeområde CY, hvor anvendelsen er fastlagt til cityformål. Cityformål omfatter funktioner til handel, kultur og service (f.eks. butikker, kontorer, hoteller, biografer, udstillingslokaler), offentlige funktioner og sådanne andre funktioner, der med fordel kan placeres i et center af regional betydning og endelig boliger, der kan forenes med cityfunktionen. Som hovedregel må boliger ikke placeres i stueetagen. Side 2 af 8

3 Kommuneplanrammen indeholder også bestemmelser om, at der maksimalt må bygges i 5 etager, at den maksimale bygningsdybde er 10 meter og at bebyggelsen som hovedregel skal opføres som sluttet bebyggelse i facadelinje med nabobebyggelsen. Den nye bygning i Montanagade har et varierende etageantal på 3-4 etager. Stueetagen i Montanagade, hvor der skal indrettes butik, har en bygningsdybde på ca meter (målt fra Montanagade og bagud). Den del af bygningen, der indeholder lejligheder, er ca. 10 meter dyb med enkelte fremspring. Huset opføres i facadelinje med nabobebyggelsen. Vi modtog efter naboorienteringen indsigelser fra: Jægergårdsgade nr. 41, 43, 46, 48, 51, 54, 55, 58 Montanagade nr. 2, 3, 5, 5A, 7, 8, 10 (på vegne af 910 beboere pr. 20. september 2012), 11, 17, 19 Ole Rømersgade nr. 55 (på vegne af 910 beboere pr. 20. september 2012), 57 Istedgade nr. 27 Bülowsgade nr. 16 Skt. Anna Gade nr. 7 Positiv tilbagemelding fra Risvangs Alle 55. Indsigelserne omhandler primært: 1. forøget skygge 2. forøget indblik 3. antallet af dagligvarebutikker i området 4. ødelæggelse af det eksisterende miljø samt kritik af arkitekturen 5. overskridelse af bebyggelsesprocenten 6. øget trafik og parkeringsbehov 7. kommuneplanrammen 8. lokalplanpligt 9. kritik af høringen Side 3 af 8

4 Ad 1 Der er bekymring for, at det nye byggeri medfører mere skygge. Når man skal vurdere, om et nyt byggeri medfører mere skygge for naboerne, er det vigtigt at være opmærksom på, at det kun er mérskyggen, der er relevant. Medfører den nye bygning med andre ord mere skygge, end der er i dag. Ansøger har udarbejdet et skyggediagram, der viser eksisterende og fremtidige skygger. Skyggediagrammet tager udgangspunkt i udvalgte dage og klokkeslæt henover året. Det er vigtigt at være opmærksom på, at bygningshøjderne varierer, og at skyggen ikke er konstant på grund af solens vandring på himlen og årstidernes skiften. Planlægning og Byggeri vurderer, at mérskyggen er ganske ringe og inden for, hvad der kan forventes i en citykarré, hvor det maksimale etageantal er 5. Ad 2 Der er bekymring for, at det nye byggeri medfører mere indblik. Vi vurderer samlet set, at det forøgede indblik er acceptabelt og en naturlig konsekvens i en citykarré, når man bygger tættere og mere kompakt. Ad 3 Det gøres gældende, at der er tilstrækkeligt med dagligvarebutikker i området. Planlægning og Byggeri kan ikke regulere antallet af dagligvarebutikker i området, hvis restrummeligheden for dagligvarebutikker ikke er overskredet. Den planlagte dagligvarebutik på ca m² holder sig indenfor restrummeligheden. Rammen for butiksarealtilvækst i City, Frederiksbjerg, Vesterbro og Langenæs er m² (restrummeligheden). Ad 4 Det gøres gældende, at det eksisterende miljø ødelægges, og at arkitekturen er meget fremmed for området. Det fremgår blandt andet af indsigelserne, at dagligvarebutikken i stueetagen markerer sig med en Side 4 af 8

5 50 meter lang mørk murstensfacade op i Montanagade, og at arkitekturen er helt fremmed og dermed ødelæggende for den bevaringsværdige byarkitektur, som findes i Montanagade i dag. Det gøres endvidere gældende, at byggeriet er for højt i forhold til gadens bredde. Det fremgår af kommuneplanrammen, at der ved nybyggeri som udgangspunkt ikke må placeres boliger i stueetagen, da ejendommen er beliggende i et cityområde. Det er således foreneligt med kommuneplanrammen, at boligerne placeres over stueetagen. Planlægning og Byggeri vurderer, at arkitekturen og dimensionerne er harmonisk tilpasset den eksisterende bebyggelse i kvarteret. Der er varierende bygningshøjder, ligesom bygningslængder og tagformer er tilpasset. Planlægning og Byggeri forudsætter dog, at det klart fremgår af facaderne i form af butiksvinduer, at der indrettes en dagligvarebutik. Vinduerne må således ikke tilklæbes eller dækkes med reoler. Planlægning og Byggeri forudsætter endvidere, at facadematerialer og farver indgår i en harmonisk sammenhæng med omgivelserne. Vinduer og kviste i gadefacade bør placeres, så de såvel vandret som lodret er mere i harmoni. Ad 5 Der er rejst kritik af, at bebyggelsesprocenten overskrides markant. Det er normalt for karrébebyggelser i midtbyen, at større bygninger og etageejendomme i overskrider den normale bebyggelsesprocent. Projektet skal vurderes i forhold til Bygningsreglementets helhedsvurdering, og her gælder ikke en fast bebyggelsesprocent. Vi vurderer, at den nye bygnings samlede omfang er hensigtsmæssig i forhold til bygningens anvendelse samt svarer til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området eller til det, der tilstræbes i området. Ad 6 Det gøres gældende, at projektet medfører meget mere trafik og dermed et øget parkeringsbehov. Side 5 af 8

6 Det er Trafik og Vejes opfattelse, at dagligvarebutikken primært vil dække lokalområdets dagligvareforsyning. Butikken vil derfor ikke medføre en væsentlig forøgelse af biltrafikken. Det bemærkes, at Montanagade er ensrettet mod Jægergårdsgade, hvilket betyder, at kunderne skal køre en omvej via Skt. Anna Gade for at kunne parkere i Montanagade. Lejlighederne vil derimod forøge belastningen på områdets parkeringspladser. Ejendommen er imidlertid beliggende i zone 1 i kommunens retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer. Der stilles i zone 1 ikke krav om etablering af pladser jf. retningslinjens 4, stk. 2. Jægergårdsgade har generelt 30 minutters parkering 9-18 (9-14), og parkeringsmulighederne er begrænsede som i store dele af midtbyen. Vareindlevering påtænkes at ske fra Jægergårdsgade, hvor Politiet har godkendt, at der kan reserveres en lasteplads (kl. 6:00-9:30) placeret ud for ejendommen i eksisterende parkeringsbane. Kommunen har ingen vejlovsmæssige muligheder for at regulere den påtænkte anvendelse af ejendommen. Ad 7 Det gøres gældende, at projektet er i strid med kommuneplanens rammebestemmelse om bygningsdybde. Det fremgår af rammen, at den maksimale husdybde er 10 meter. Det ansøgte projekt har en bygningsdybde i stueetagen på meter målt fra bygningen i Montanagade og bagud. Kommuneplanens bestemmelse om bygningsdybde har primært sigte på rene boligbyggerier, hvor der samtidig tilstræbes at bevare en karréstruktur. Da der i den konkrete sag ønskes etableret en dagligvarebutik i stueplan i overensstemmelse med cityformålet, skal forholdet omkring bygningsdybde ses i et andet perspektiv. Planlægning og Byggeri er normalt imødekommende overfor ønsker om en væsentlig større bygningsdybde i stueetagen til dagligvarebutikker, da stueetagen samtidigt friholdes for boliger. Side 6 af 8

7 Planlægning og Byggeri er derfor indstillet på, at husdybden godkendes. Det er vigtigt at være opmærksom på, at kommuneplanen ikke umiddelbart er bindende for borgerne. Kommunen kan efter konkrete vurderinger acceptere fravigelser af kommuneplanrammen. Ad 8 Det gøres gældende, at projektet er lokalplanpligtigt. Nogle af indsigerne har præciseret, at det ikke er et ønske om en bevarende lokalplan for området. Der skal laves en lokalplan ved større bygge- og anlægsprojekter. Det afgørende kriterium ved vurderingen af lokalplanpligten er, om projektet eller byggeriet medfører en væsentlig ændring af det bestående miljø. Det er ikke alene en vurdering af byggeriets omfang, men der skal også foretages en vurdering af de konkrete visuelle, funktionelle og miljømæssige konsekvenser bedømt i forhold til det eksisterende områdes karakter. Planlægning og Byggeri vurderer, at byggeriet ikke ændrer kvarterets cityorienterede præg med butikker og bygninger i varierende højder og udformninger. Der er således efter Planlægning og Byggeris opfattelse ikke tale om en væsentlig ændring af det bestående miljø. Ad 9 Der har været rejst kritik af, at der blev udsendt en naboorientering i den 20. juni 2012 i sommerferieperioden. Planlægning og Byggeri tog kritikken til efterretning og forlængede fristen til den 21. august Side 7 af 8

8 På baggrund af vores gennemgang af indsigelserne, og da projektet er i overensstemmelse med kommuneplanens anvendelsesbestemmelse og kommunens ønske om fortætning af midtbyen, kan det anbefales, at byggeriet godkendes. Bünyamin Simsek / Lisbeth Errboe Svendsen Bilag Bilag 1: Oversigtskort Bilag 2: Tegninger og illustrationer Bilag 3: Skyggediagrammer Bilag 4: Indsigelser Bilag 5: Ansøgers kommentarer til sagen Lixtallet i denne indstilling er 50. Side 8 af 8