Den skatteretlige behandling af udbyderhonorar

Transkript

1 2015 Den skatteretlige behandling af udbyderhonorar Kia Pedersen Krudt Studienummer: Vejleder: Liselotte Madsen, Bi vejleder: Claus Holm Antal anslag: The tax treatment of provider s fee

2 Indholdsfortegnelse Abstract... 2 Problemformulering... 3 Indledning... 4 Afgrænsning... 5 Begreber... 5 Metode... 6 Retsgrundlaget... 8 Ligningslovens 8I og 8J (dagældende)... 8 Ejendomsavancebeskatningslovens 4 og afskrivningslovens Ejendomsavancebeskatningsloven... 9 Afskrivningsloven Forskellige konstruktioner Formidlingssalg Mellemform Videresalg Brugte anparter Statsskattelovens 5 eller Uafhængige parter / modstridende interesser Selskabets årsregnskab Regnskabsklasser Regnskabsklasser for investeringsprojekter Afskrivninger Investeringsejendomme Konklusion Perspektivering Litteraturliste Bøger Links Artikler Styresignaler og juridiske vejledninger Domsregister Bilag Figur Tabel

3 Abstract This study examines the legal position for investors, who invest in a property. The problem concerns about the fee the investors pays to the provider, for finding the property and organize the investment project. It has not been clear, whether the provider's fee was able to be included in the purchase of the property and in the depreciation base or not. The taxpayers would want to include the provider s fee in the depreciation base, as it could provide them a larger depreciation in their taxable income. After all, that was not the impression of SKAT, and therefore the courthouse had to decide in a large number of cases. The legal position would be analyzed based on these judgments in this study. Furthermore, this study will examine the differences between the tax accounting and the external accounting. After analyzing a number of judgment, from different courthouses, is has showed that there are different constructions, then the provider organize the investment project, and therefore it will be examined whether there is a difference between the three constructions or not. The answer to that question is that there is some differences, even though there is not some large differences between the three constructions. The main difference is that it is possible for investors to include an appreciation, if the construction is resale, but not if it is a dissemination sale or a construction between those two. Besides that, there is not any huge differences yet, and the conclusion must be no matter which construction the investment project have, the investors cannot include the provider s fee in the purchase of the property; therefore neither in their depreciation base. This conclusion are made, after the Supreme Court has concluded that only costs that are attributable to correction and completion of the property purchase can be included in the depreciation base. The consequences of this is that only cost as stamp and registration fees, cost for lawyer, when the cost is directly connect to the purchase of the property. The result of the analysis between the differences in the tax accounting, and the company s external accounting, shows that there is not any difference between the depreciation base; even though the reasons to have depreciations are different. This means that the provider's fee, cannot be included in the depreciation base at the external accounting. The analysis did also show that companies after Danish law have a possibility to calculate the property to the market value, which gives the companies the possibility to calculate the capital gain or a capital loss, at the year where it is realized. 2

4 Problemformulering Problemstillingen omkring udbyderhonorar ved investeringsprojekter opstår, fordi der skal laves en afgrænsning mellem accessoriske udgifter og egentlige etableringsudgifter. Det har ført til en lang række afgørelser og domme, fordi der har været uenighed mellem skattemyndighederne og investorerne. Mange investorer har oplevet, at deres retstilling ikke var som forventet, og at de derfor ikke kunne fradrage hele det beløb, som de forventede. Jeg ønsker derfor at analysere, hvilke udgifter der efter domstolens praksis samt administrativ praksis kan medgå som accessoriske udgifter. Derudover opstår der yderligere problemer, fordi der er forskellige muligheder for at købe en fast ejendom i form af investeringsprojekter. I forhold til dette vil jeg redegøre for, hvilke konsekvenser der er ved de forskellige former, og analysere hvilke forskelle, der er mellem de forskellige former. Under den store problemstilling, som er at fastslå retsstillingen for investorerne, opstår der yderligere mindre problemstillinger. Blandt andet opstår der et problem i forhold til, hvorvidt der er tale om uafhængige parter, mellem køber og udbyder? Jeg vil derfor også redegøre for, hvorfor domstolen kommer frem til det resultat de gør, og analysere hvorvidt deres afgørelse er i overensstemmende med tidligere praksis på dette område. Derudover ønsker jeg at analysere hvilken betydning det får i forhold til selskabets årsregnskaber. Ud fra, den på nuværende tidspunkt kendte, praksis, vil det være muligt, at der opstår forskelle mellem skatteregnskabet og deres eksterne årsregnskab. 3

5 Indledning Selve problemstillingen omhandler de situationer hvor en gruppe investorer investere i en ejendom igennem et investeringsprojekt, også kaldet 10-mands projekter. Der er opstået uenighed mellem SKAT og investorerne omkring opgørelsen af investorernes anskaffelsessum, og dermed også deres afskrivningsgrundlag i forbindelse med deres investering. Typisk er disse 10-mandsprojekter kendetegnet ved, at der bliver lavet et kommanditselskab. Det får den betydning for investorerne, at de får mulighed for at foretage en forholdsmæssig andel af afskrivningerne direkte på deres skatteansættelse, da et kommanditselskab er et personselskab og dermed skattemæssigt transparent. Selve problemet omhandler, hvorvidt investorerne i de såkaldte investeringsprojekter har mulighed for at medregne honoraret til udbyderen i deres anskaffelsessum, og dermed også i deres afskrivningsgrundlag. Problemstillingen startede omkring formidlingssalg, men har siden hen udviklet sig til også at omfatte en mellemform samt videresalg. Senere hen opstod endnu en stor problemstilling, omkring hvordan anskaffelsessummen skulle opgøres, når man videresolgte sine anparter, og dermed retsstillingen for køb af brugte anparter. Hele problemstillingen opstod i starten af det nye årtusinde. Det skete efter, at SKAT rejste en lang række sager. Disse sager omhandlede i første omgang, hvorvidt investorernes anskaffelsessum skulle nedsættes med den del af betalingen, der kunne henføres som udbyderhonorar, og dermed ville være en etableringsudgift 1. Sagerne omhandlede særligt investeringer i ejendomme, igennem disse 10-mands projekter. Konsekvenserne ved at henføre en del af betaling til overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt er at denne del vil være en etableringsudgift, som vil være omfattet af statsskattelovens 6. Dermed vil denne omkostning ikke være fradragsberettiget. Dette vil ikke kun få konsekvenser for investorerne ved købet af typisk en andel i et kommanditselskab, men også hvis man ønsker at sælge denne andel igen, da denne opdeling af anskaffelsessummen også får betydning ved opgørelsen af avancen 2. 1 Beskatning af genvundne afskrivninger på udbyderhonorar SKM VLR Tommy V. Christiansen 2 Jus ejendomsanparter køb og videresalg osv. Tommy V. Christiansen 4

6 Afgrænsning I de forskellige sager der vil blive gennemgået i denne afhandling, er det forskelligt, om der er tale om tegning eller overdragelse af anparter eller andele. Forskellen på disse to typer værdipapirer har dog i denne forbindelse ingen betydning, og der vil derfor fremadrettet ikke blive skelnet mellem de to forskellige typer af værdipapirer. En anden afgrænsning jeg har lavet i forbindelse med min afhandling, er i forhold til investeringsprojekter. Jeg har udelukkende fokuseret på ejendomsinvesteringsprojekter, velvidende at der findes andre investeringsobjekter, såsom vindmøller. Derudover vil jeg også afgrænse mig i forhold til, at jeg vil beskæftige mig med investeringsprojekter, der er oprettet et kommanditselskab. Dette er velvidende, at der i nogle tilfælde bliver oprettet interessentskaber i stedet. Skattemæssigt har det dog ingen betydning, da begge selskabstyper er transparente, og dermed kan man som investor medregne sin andel af overskuddet eller underskuddet i sin personlige indkomst. I forbindelse med senere salg af investorernes anparter, vil der muligvis også kunne opstå en række problemstillinger, ud over opgørelse af anskaffelsessummen, disse er der ikke taget stilling til undervejs i denne afhandling. Ligeledes bliver området omkring 10-mandsprojekter heller ikke bearbejdet i løbet af afhandlingen. I nogle af de sager der har været i forbindelse med at fastlægge anskaffelsessummen, har bygningerne været beliggende i udlandet. Dette vil dog ikke spille nogen betydelig rolle, da de vil blive behandlet på samme måde, som havde de lagt i Danmark i stedet. Dette er dog velvidende at der kan opstå problemstillinger i forbindelse med beskatningen. Disse problemstillinger vil dog ikke blive yderligere behandlet. Begreber For at der ikke skal opstå forvirring i forbindelse med denne afhandling, vil jeg definere nogle af de begreber, som vil blive benyttet hyppigt og som kan medføre forvirring. Den eksterne sælger er den sælger, der oprindeligt ejer ejendommen, inden kommanditselskabet eller udbyderen køber denne 3. Udbyderen er den person, eller det selskab der finder den ejendom, som kommanditselskabet skal købe, derudover er det også udbyderen, der tilrettelægger projektet for investorerne 4. Investoren er den, der erhverver en andel i den faste ejendom. Dette er uanset om det er direkte fra udbyderen eller om det er fra den eksterne sælger. Den investor der erhverver anparterne fra 3 ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 4 ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 5

7 udbyderen eller den eksterne sælger, vil blive betegnet som invester 1. Hvis denne efterfølgende vælger at sælge sine anparter, vil køberen blive benævnt investor 2 5. Formidlingssalg forligger i de tilfælde, hvor udbyderen alene formidler aftalen mellem den eksterne sælger og investorerne 6. Mellemformen er betegnelse for den konstruktion, hvor udbyderen køber ejendommen af den eksterne sælger. Efterfølgende bliver der udbudt anparter i kommanditselskabet, der ejer ejendommen. Disse bliver udbudt med tilbagevirkende kraft, fra det tidspunkt hvor kommanditselskabet først blev oprettet. Videresalg er i de situationer, hvor udbyderen køber ejendommen, og efterfølgende sælger anparterne videre til en samlet pris til investorerne 7. Køb af brugte anparter forligger når en investor køber anparter af en anden ekstern investor, som ikke er udbyderen, eller et med udbyderen koncernforbundet selskab 8. Formidlingssalg, mellemformen, videresalg og køb af brugte anparter vil blive yderligere defineret og belyst senere. Metode For at fastslå retsstillingen, når investorer køber en ejendom ved hjælp af køb af anparter i et kommanditselskab, vil jeg benytte den rets dogmatiske metode. Jeg vil benytte denne metode til at systematisere, analysere og fortolke gældende ret, inden for dette område. Jeg vil benytte mig af forskellige retskilder til at opnå dette. Først og fremmest vil jeg benytte den praksis, der findes inden for køb af anparter i kommanditselskaber. Her findes der både administrativ praksis, og domstolspraksis. I forhold til den administrative praksis, så vil det i særdeleshed være afgørelser fra henholdsvis skatterådet og landsskatteretten. Hvis en sag har været igennem begge instanser, så er det landsskatteretten, man skal rette sig efter, da denne er højere rangerende. Den rangerer dog stadig under domstolspraksis, hvor afgørelser fra Højesteret rangere højest, efterfulgt af afgørelser fra Landsretten, og sidst kommer afgørelser fra Byretten. En landsskatteret kan ligeså vel være et udtryk for gældende ret, som en afgørelse fra Højesteret, dog forudsat at afgørelsen ikke er indbragt for domstolene, men det er ikke nødvendigvis et udtryk for, at højesteret var kommet frem til det samme resultat. En anden retskilde jeg har benyttet til at fastslå retstilstanden, har været SKATs styresignaler. Dette er velvidende, at styresignaler er et udtryk for SKATs holdning, og derfor heller ikke er en retskilde, der er bindende overfor borgerne, da styresignaler er en intern regel. 5 ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 6 SR Udvalgte domme, kendelser og afgørelser Inge Langhave Jeppesen 7 SR Udvalgte domme, kendelser og afgørelser Inge Langhave Jeppesen 8 SR Projektomkostninger Udbyderhonorar Frede Holm-Hartvig 6

8 I forhold til den økonomiske analyse, har jeg benyttet mig af en diskursanalyse, da jeg har lavet en analyse af det sprog, der bruges til at fastlægge kostprisen for aktiver. Der er særligt tale om en analyse af begrebet henføres direkte. 7

9 Retsgrundlaget Ligningslovens 8I og 8J (dagældende) Da problemstillingen opstod i starten af det nye årtusinde, var der først tale om en fortolkning af daværende Ligningslov (LL) 8I og 8J. Ifølge disse bestemmelser, kan man opnå fradrag for en række omkostninger i forbindelse med etablering af en erhvervsvirksomhed. Dette omfatter fradrag for udgifter til undersøgelser af nye markeder med henblik på etablering af en erhvervsvirksomhed eller udvidelse af en bestående virksomhed jf. LL 8I (daværende), og udgifter til advokat og revisor, der er afholdt i forbindelse med etablering af en erhvervsvirksomhed eller udvidelse af en bestående erhvervsvirksomhed jf. LL 8J (dagældende), ligeledes kunne der opnås fradrag for gebyrer til Erhvervs- og selskabsstyrelsen, jf. LL 8J. Bestemmelserne er indført ved L nr Den er en del af en ændring af forskellige skattelove, der har navnet vækstfremmeinitiativer. Formålet med bestemmelserne er at udgifter, der ikke tidligere var fradragsberettigede, nu blev det. Der var som sagt tale om udvalgte omkostninger i forbindelse med etablering eller udvidelse af erhvervsvirksomhed. Når en virksomhed afholder udgifter til henholdsvis advokat og revisor i forbindelse med driften, er disse udgifter ikke omfattet af det fradrag, som blev givet efter de dagældende LL 8I og 8J. Dette skyldes, at udgifterne vedrørende driften kan fradrages som en driftsomkostning efter SL 6, mens dette ikke er muligt for etableringsomkostninger. Udgifter til henholdsvis revisor og advokat i forbindelse med etablering eller udvidelse af erhvervsvirksomhed, vil ikke være driftsomkostninger. Dette skyldes, at de ikke er med til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, men danner grundlaget for en øget indkomst. Denne type udgifter har derfor ikke været fradragsberettiget før indførelsen af LL 8J. Der er dog ikke fradrag for udgifter til advokat og revisor, som led i etablering eller udvidelse af en erhvervsvirksomhed, hvis udgiften i stedet udgør et tillæg til en købesum, eller hvis den udgør et fradrag i en salgssum. Dette fremgår af LL 8J stk. 3. Det får den betydning, at der som udgangspunkt er fradrag for omkostninger til advokat og revisor i forbindelse med etablering eller udvidelse af en erhvervsvirksomhed jf. LL 8J stk. 1. Dette gælder dog ikke så længe, at udgiften i stedet kan tillægges købesummen, hvor den i stedet vil blive en del af afskrivningsgrundlaget for det aktiv udgiften vedrører jf. LL 8J stk. 3. LL 8 J blev i høj grad anvendt i forbindelse med køb af aktier. Det var også i forbindelse med en sag omkring køb af selskaber, ved køb af aktier, vi i skatteretten første gang stiftede bekendtskab med begrebet udgifter der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve aktiekøbet. Begrebet skulle hjælpe til at lave en afgrænsning mellem omkostninger der var fradragsberettigede efter LL 8 J stk. 1, og de omkostninger der skulle tillægges købesummen efter LL 8 J stk. 3 i forbindelse med aktiekøb. Dette skete i dommene SKM HR og SKM HR 9. Højesteret har i SKM HR slået fast, at investorerne i et investeringsprojekt ikke opnår en fradragsret efter bestemmelserne i den daværende ligningslov. I denne sag var der tale om en udbyder, der havde lavet en markedsundersøgelse, for at finde ud af hvorvidt en given ejendom var attraktiv at opkøbe. Efter markedsundersøgelser opretter udbyderen et kommanditselskab og køber ejendommen samme dag. Projektet bliver derfra tilrettelagt og der bliver udarbejdet et prospekt. Kommanditselskabet skulle efterfølgende betale kr. for denne 9 Dommene vil blive uddybet kort senere 8

10 markedsundersøgelse. Problemstillingen var så, hvorvidt investorerne kunne fradrage deres andel af udgifterne til denne markedsundersøgelse efter den daværende ligningslovs 8 I, samt deres andel af udgifter til revisor og advokat i forbindelse med etableringen af kommanditselskabet efter daværende ligningslovens 8 J. Højesteret slår fast, at udgifter til markedsundersøgelser, til revisorer og advokater, var afholdt af udbyderen, og dermed kunne omkostningerne fradrages af denne som driftsomkostninger. Derimod var der dog ikke fradragsret for investorerne i kommanditselskabet, da det fik karakter af et honorar til udbyderen af investeringsprojektet. Der var tale om en særskilt betaling til udbyderen, og derfor blev hele beløbet anset som udbyderhonorar og dermed en ikke fradragsberettiget etableringsomkostning. Investorerne opnår altså ikke fradrag efter LL 8 I og LL 8 J for deres andel af beløbet, hvorimod udbyderen kunne fradrage omkostningerne. Ud fra denne dom fremgår det altså, at selvom der er afholdt udgifter i forbindelse med etableringen af kommanditselskabet, og markedsundersøgelser for at finde en ejendom, der er værd at investere i, som det ellers ville være muligt at fradrage efter LL 8I og 8J, så er det ikke muligt for investorerne at opnå dette fradrag. Dette skyldes at det er udbyderen, der har afholdt udgifterne, hvilket derfor bliver driftsomkostninger for denne, da de indgår som et led i hans forretning, som er at tilrettelægge investeringsprojekter, og dermed også at finde ejendomme, som er egnet til netop investeringsprojekter. Det faktum at udbyderen har fradrag for udgifter, får dog ikke den betydning, at der ligeledes er fradrag for investorerne. Udgifterne vedrører altså ikke investorerne, og derfor opnår de heller ikke fradrag for netop disse udgifter. Ligningslovens 8 I og 8 J, blev dog ændret ved L nr Ved denne lov, blev 8 I ophævet, mens 8 J blev ændret. Efterfølgende har domstolen benyttet afskrivningsloven samt ejendomsavancebeskatningsloven, når de har afgjort hvad der har kunnet medgå i investorernes anskaffelsessum, og dermed også i deres afskrivningsgrundlag. Det er i særdeleshed AL 17 og EBL 4 der har været genstand for fortolkning i disse sager. Ejendomsavancebeskatningslovens 4 og afskrivningslovens 17 Ejendomsavancebeskatningsloven En af de bestemmelser der i dag spiller en rolle, når domstolen skal afgøre, hvor stort investorernes anskaffelsessum og dermed også deres afskrivningsgrundlag er, er ejendomsavancebeskatningslovens 4. Bestemmelsen lyder som følger: 4. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter 5 eller 5 A, jf. dog stk. 8. Stk. 2. Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet Bestemmelsen er længere, med de efterfølgende stykker, er ikke relevante i denne sammenhæng. Citeret fra Ejendomsavancebeskatningsloven 9

11 Hvis man kigger på Ejendomsavancebeskatningslovens 4 stk. 2, så må det ud fra bestemmelsens ordlyd være klart, at anskaffelsessummen skal opgøres som en kontantværdi. Denne kontantværdi skal opgøres ved at lægge den kontante del af anskaffelsessummen sammen med kursværdien af gældsposterne, jf. EBL 4 stk. 2. Afskrivningsloven Afskrivningslovens 17 er også en af de bestemmelser, der i dag bruges ved domstolen, når denne tager stilling i disse sager. Det har dog ikke altid været AL 17, der blev brugt. En af de første sager, hvor domstolen henviste til afskrivningsloven, var der derimod tale om en fortolkning af den daværende afskrivningslovs 19. Den daværende afskrivningslovs 19, omhandlede tidligere det samme, som den omhandler i dag, men den er dog blevet udvidet. Bestemmelsen blev ændret ved L nr Den sag hvor domstolen benyttede AL 19, var også den første sag hvor begrebet udgifter der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve aktiekøbet blev overført til også at gælde ved ejendomsinvesteringsprojekter. Som tidligere nævnt blev begrebet udgifter der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve aktiekøbet, anvendt i sagerne SKM HR og SKM HR. Begge sager omhandler den situation, hvor et selskab har udvidet selskabet ved køb af aktier. Problemstillingen omhandler hvorvidt dette selskab, har mulighed for at fradrage omkostningerne til advokat- og revisor i forbindelse med denne udvidelse efter LL 8J. Begrebet udgifter der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve aktiekøbet bliver brugt i forbindelse med LL 8J stk. 3, altså hvorvidt advokat- eller revisor omkostninger kan tillægges anskaffelsessummen for aktierne. Højesteret kommer altså frem til, at advokat- og revisor omkostninger alene kan tillægges anskaffelsessummen på aktierne, når de kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve aktiekøbet. Begrebet blev som sagt også anvendt i forbindelse med ejendomskøb. Det skete første gang i SKM HR. I denne dom blev der ligeledes også henvist til de to ovenstående domme. Der var i denne dom tale om en fortolkning af afskrivningslovens 19 (dagældende). Sagen omhandlede en investering, foretaget af en investeringsforening. Investeringen blev foretaget i en ejendom beliggende i England. Ejendommen blev lejet ud, og drevet som Hotel. Købet af hotelejendommen var sket ved hjælp af en dansk ejendomsformidler, og det var hans honorar, der blev rejst spørgsmål omkring ved Højesteret. Spørgsmålet ved højesteret var, hvorvidt honoraret på GBP skulle medregnes i anskaffelsessummen eller ej. De GBP dækkede over udgifter, der kunne henføres til henholdsvis formidling af ejendommen, fremskaffelse af finansiering samt prospektudarbejdelse. Højesteret nåede i sagen frem til, efter afskrivningslovens 19 A (dagældende), var afskrivningssummen for bygninger og installationer den kontante anskaffelsessum. Med henvisning til SKM HR og SKM HR blev det slået fast, at der kun kunne ske tillæg for udgifter der vedrører berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet. Højesteret mente ikke at honoraret på GBP, kunne henføres som en sådan udgift. De mente derimod, at der var tale om en udgift, der vedrørte den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Investoren opnåede altså ikke fradrag eller afskrivningsret for hans andel af disse udgifter. Det var med denne dom, vi første gang fik indført begrebet henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af de afskrivningsberettigede aktiver i forbindelse med investeringer i ejendomme. 10

12 Der blev sidenhen tale om en fortolkning af AL 17, i stedet for den daværende AL 19. I forhold til Afskrivningslovens 17, så fremgår det af stk. 1, at afskrivninger på bygning skal foretages af anskaffelsessummen. Det bliver derfor tydeligt, at anskaffelsessummen er lig med afskrivningsgrundlaget. Man skal dog i den forbindelse være opmærksom på, at grunden ikke er afskrivningsberettiget, og der skal derfor laves en fordeling af anskaffelsessummen på henholdsvis bygning og grund jf. EBL 4 stk. 5 og AL 45 stk. 2. Afskrivningslovens 17 lyder som følger: Afskrivning på bygninger efter 14 og installationer efter 15, stk. 1 og 2, kan fra og med anskaffelsesåret foretages med indtil 4 pct. årligt af anskaffelsessummen. Afskrivning på installationer omfattet af 15, stk. 3, beregnes med indtil 4 pct. af anskaffelsessummen 11. Hvis man alene kigger i Afskrivningsloven, er det ikke muligt at finde en definition på hvad anskaffelsessummen er, og derfor benyttes den der stammer fra Ejendomsavancebeskatningsloven. Dette er muligt, fordi der foreligger parallelitet mellem de to love. Dette blev slået fast med Skatterådets afgørelse i SKM SR. Der var her tale om et bindende svar givet af skatterådet. Der blev blandt andet spurgt ind til, om der er parallelitet mellem anskaffelsessummen og afståelsessummen efter henholdsvis ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven. Selve sagen omhandlede salg af brugte anparter. Skatterådet svarede ja til at der forelå parallelitet mellem spørgers anskaffelsessum og sælgerens afståelsessum, og dermed også mellem ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven. Eftersom EBL 4 og AL 17 ikke er ændret, og danner grundlag for mange efterfølgende domme, vil en nærmere analyse af fortolkningen af de enkelte bestemmelser blive lavet i sammenhæng med analysen omkring retstillingen for investorerne. 11 Bestemmelsen er længere, men de øvrige stykker er ikke relevante. Citeret af afskrivningsloven 11

13 Forskellige konstruktioner Som tidligere nævnt, så skelner man i virkeligheden mellem 3 forskellige situationer, i forhold til hvordan investeringsprojektet er konstrueret. Man skelner mellem formidlingssalg, mellemformen og videresalg. Derudover er der også en praksis for køb af brugte anparter, som dog adskiller sig fra de øvrige konstruktioner. Formidlingssalg Formidlingssalg var som tidligere nævnt, der hvor det hele startede. Der er tale om formidlingssalg i de situationer hvor udbydere blot fremstår som formidler. Salget af ejendommen foregår altså direkte fra den oprindelige sælger og til investorerne. Udbyderen har på intet tidspunkt været ejer af ejendommen, og fremstår derfor alene som formidler og ikke som sælger 12. Forud for investorens køb af ejendommen har udbyderen tilrettelagt projektet, og ofte er der også ydet rådgivning i forbindelse med investorernes køb af ejendommen. Eftersom udbyderen aldrig har været ejer af ejendommen, sender denne en honorarnota til investorerne. Det betyder også, at man får en klar opdeling mellem investorernes omkostninger til køb af ejendommen og til udbyderhonoraret. Problemet har været hvorvidt dette honorar eller dele af det, kan tillægges anskaffelsessummen på ejendommen. Honoraret dækker over de omkostninger udbyderen har afholdt, samt honorar for det arbejde denne har udført i forbindelse med at finde en ejendom samt at lave et prospekt. Hvilke udgifter der har været for udbyderen variere fra sag til sag, men nogle af de mere gængse er for eksempel udgifter til finansiering, prospektudarbejdelse, udgifter til due diligence m.v. For at finde retsstillingen for situationer hvor der foreligger formidlingssalg, er man nødt til at kigge på de domme og afgørelser der findes på dette område. Et sådan formidlingssalg forelå blandt andet i SKM HR. Dommen er også omtalt tidligere. Højesteret fastslog i denne sag at omkostninger til udbyderen på GBP, som dækkede over formidling af ejendommen, finansiering samt prospektudarbejdelse, ikke kunne medgå i anskaffelsessummen. Dette skyldtes, at omkostningerne vedrørte den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, og dermed udgjorde en etableringsomkostning, og dermed faldt den under SL 6, hvilket medførte, at der ikke var fradragsret for disse omkostninger. Landsretten afgjorde i samme sag, at omkostninger til stempel, valuation fee, ejendomsberigtigelse, management matters, oversættelseshonorar, samt omkostninger til Purchase Fee (mægler) var købsomkostninger, og derfor kunne de tillægges købesummen, og dermed også afskrivningsgrundlaget. Dette spørgsmål blev ikke indbragt for Højesteret, og de har derfor heller ikke taget stilling til netop dette. Landsretten fastslår i denne sag, ligesom højesteretten også når frem til, at de GBP, ikke kan medregnes i investorernes anskaffelsessum. Der er dog alligevel en forskel mellem de to forskellige instanser. Landsretten slår nemlig fast, at i sager hvor der ikke er betalt traditionelt mæglerhonorar, kan en del af udbyderhonoraret henføres til et sådant, og dermed alligevel indgå i anskaffelsessummen. Højesteret mener, at omkostningerne på GBP i sin helhed må antages at vedrører den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af selve investeringsprojektet. Derved må man ud fra Højesterets afgørelse fortolke det på en sådan måde, at 12 SR Projektomkostninger - Udbyderhonorar Frede Holm-Hartvig 12

14 der ikke kan tillægges en del af udbyderhonoraret til anskaffelsessummen hvis der ikke er betalt traditionelt mæglerhonorar 13. En anden, og tidligere sag, der også har været med til at fastslå retsstillingen ved formidlingssalg, har været SKM VLR. Det specielle i denne sag var, at fakturaen for udbyderhonoraret blev sendt til sælgeren af ejendommen og ikke køberen. Dermed fik investorerne ikke tilsendt en regning svarende til udbyderhonoraret. Udbyderen tilrettelagde et investeringsprojekt med en ejendom. Sælgeren af denne ejendom forlangte minimum 28 mio. for ejendommen. Der blev dog givet et afslag på kr. Inden der blev skrevet under på købsaftalen bliv det aftalt, hvilket også var en betingelse for handlen, at sælgeren skulle betale udbyderens honorar. Det skulle dog ikke få betydning for sælgeren, da salgsprisen på skødet blev hævet tilsvarende, og dermed blev det alligevel investorerne, der indirekte betalte for udbyderhonoraret. Sælgeren opnåede dermed stadigvæk en pris på kr. for ejendommen. Skødeprisen blev på 33 mio. og sælgeren blev efterfølgende faktureret i flere omgange. Disse fakturaer havde en sum på kr. hvilket svarede til avancen mellem skødeprisen og den aftalte salgspris. De kr. kan opdeles på følgende måde, kr. kunne henføres til ejendomskøberens udgifter til finansiering samt udgifter til stempel- og tinglysningsafgift vedrørende skødet, og de skulle dække udbyderens honorar. Landsretten nåede frem til, at selvom investorerne havde betalt sælgeren 33 mio. for ejendommen, så var de aldrig tiltænkt som en del af anskaffelsessummen. De skulle derimod dække interessentskabets udgifter til udbyderens honorar. Da udbyderhonorar er en etableringsudgift, kunne der ikke foretages fradrag, ligesom honoraret ikke kunne medgå i afskrivningsgrundlaget. Landsretten slog ligeledes fast, at det var uden betydning, at beløbet indgik i den fordeling, der var lavet på henholdsvis bygninger, grund og installationer. Det gjorde de med den begrundelse, at det er den faktiske fordeling, der skal lægges til grund, og ikke nødvendigvis den fordeling, parterne har lavet. Ud af udbyderhonoraret dækkede de , som sagt udgifter til finansiering og udgifter til stempel- og tinglysningsafgift. Landsretten slog fast, at da afskrivninger sker på baggrund af anskaffelsessummen, som skal opgøres som kontantværdien jf. AL 17 og 45, så kan udgifter til finansiering ikke medgå i afskrivningsgrundlaget. Derimod kan den del af udgifterne, der kan henføres til stempel- og tinglysningsafgift vedrørende skødet, som relatere sig til anskaffelsessummen for bygninger og installationer medtages som fradragsberettigede Ud fra den praksis der findes på området, må det altså kunne konkluderes, at såfremt der er tale om et formidlingssalg, så vil der foreligge harmoni mellem salgssummen og køberens direkte købesum. Salgssummen og udbyderhonoraret skal derfor behandles hver for sig, da man efterfølgende må tage stilling til, om der kan opnås fradrag for dele af udbyderhonoraret. 14 På baggrund af blandt andet de 2 ovenstående domme, må det på nuværende tidspunkt kunne konkluderes, at retstilling omkring formidlingssalg ikke længere er ukendt. Det beløb der betales til udbyderen af et investeringsprojekt, kan som udgangspunkt ikke fradrags, eller medregnes i 13 Jus ejendomsanparter Tommy V. Christiansen SR projektomkostninger udbyderhonorar Frede Holm-Hartvig 14 SKM SKAT afsnit 4 13

15 anskaffelsessummen og dermed heller ikke i afskrivningsgrundlaget. Denne udgift vil blive klassificeret som en etableringsudgift, og dermed omfattet af SL 6, som en ikke-fradragsberettiget etableringsudgift. 15 Selvom det kan konkluderes, at udbyderhonoraret ikke kan medtages i anskaffelsessummen og dermed heller ikke i afskrivningsgrundlaget, kan man ud fra SKM VLR konkludere, at det er muligt at fradrage udgifter til stempel- og tingslysningsafgift, mens det jf. AL 17 og 45 ikke er muligt at medregne finansieringsomkostninger ved anskaffelsessummen. Derudover kan vi ud fra SKM HR konkludere at for at en omkostning kan medgå i anskaffelsessummen, så er det nødvendigt, at omkostningen kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet Derfor vil investorerne ikke have mulighed for at medregne udbyderhonoraret i deres anskaffelsessum og dermed heller ikke i deres afskrivningsgrundlag. Udbyderhonoraret må henføres til en udgift, der vedrører den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af selve projektet, og dermed er der tale om etableringsomkostninger, der ikke er fradragsberettiget, jf. SL 6. Derudover er det også muligt at fastslå, at det er uden betydning, om det er investorerne eller sælgeren af ejendommen, der betaler udbyderens honorar, dette kan fastslås ud fra SKM VLR. Vi ved ligeledes fra SKM , som er omtalt tidligere, at investorerne ikke har fradrag for omkostninger afholdt til revisor og advokater i forbindelse med en markedsundersøgelse, som er afholdt af udbyderen. Dette var efter den dagældende LL 8J og 8I. 15 Jus Ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 14

16 Mellemform Der har også været sager, hvor opbygningen ikke har været kendetegnet som et fuldstædigt formidlingssalg, eller som et videresalg. Denne konstruktion har fået navnet mellemform. Når der er tale om en mellemform, så betyder det, at udbyderen har købt ejendommen. Ofte sker dette ved at udbyderen er enekommanditist i kommanditselskabet. Når kommanditselskabet har erhvervet ejendommen, så bliver anparterne i selskabet videresolgt til investorer. Salget får virkning allerede fra kommanditselskabet er stiftet, og dermed adskiller det sig fra den rene videresalgssituation, som vil blive gennemgået senere 16. Udbyderen sender efterfølgende en regning for sit arbejde direkte til kommanditselskabet. Dette foregår altså ligesom ved et almindeligt formidlingssalg 17. Når investorerne træder ind i kommanditselskabet, så indtræder de samtidigt i alle selskabets aktiver og passiver, og dermed også i selskabets forpligtelser. Dette har ofte virkning fra selskabets stiftelse 18. I SKM LSR fik det betydning for investorernes afskrivningsgrundlag, at man havde bygget projektet op efter mellemformen. Investorerne underskrev tegningsaftalen den 28. december 2006, med tilbagevirkende kraft, som var tegningen sket allerede 1. januar Problemstillingen omhandlede en værdistigning i tiden fra 22. december 2005 og indtil august/september 2006, hvor prospektet blev offentliggjort. Denne værdistigning udgjorde GBP, og fremgik også af prospektet. Derudover fremgik der yderligere et udbyderhonorar. Skatteyderen havde ved en valuarrapport dokumenteret, at der i perioden var sket en værdistigning på 9 %, mens den værdistigning der var taget højde for i prospektet alene udgjorde 1,5 %. Til trods for at skatteyderen kunne dokumentere, at bygningen havde været underlagt en værdiforøgelse, så valgte landsskatteretten alligevel at stadfæste Skatterådets afgørelse, om ikke at godkende værdistigningen som et tillæg til anskaffelsessummen. Dette blev resultatet, dels på grund af at udbyderen ikke medregnede værdistigningen i sin ejendomsavance. Landsskatteretten gjorde yderligere gældende, at en betingelse for at kunne medregne en værdistigning, må være, at sælgeren også behandler det som værende en del af ejendommens pris, og dermed opgør skatten efter de regler, som gælder herfor. Derudover mente Landsskatteretten også, at det måtte være en betingelse for at kunne medregne en værdistigning i anskaffelsessummen, at der var gået en hvis periode fra sælgerens køb af ejendommen, og til denne blev solgt videre. Det er altså ikke muligt at medregne en værdistigning, hvis der alene er gået en kort periode. Slutteligt mente Landsskatteretten, at det var relevant at kigge på fordelingen af driftsresultatet. Investorerne havde i denne sag taget fradrag for hele det driftsunderskud der var i 2006, i stedet for at anse overtagelsen af driftsresultatet som en yderligere anskaffelsessum, der efterfølgende ville kunne afskrives på. De havde dermed indrettet sig som ejere allerede fra den 1. januar 2006, selvom de først underskrev aftalen den 28. december Ud fra de tre ovenstående faktorer, havde investorerne ikke mulighed for at kunne medregne værdistigningen ved deres anskaffelsessum. Det afgørende blev altså, at investorerne havde indrettet sig som værende ejer af kommanditselskabet, og dermed ejendommen allerede d. 1. januar, og dermed var de ejere i den periode, hvor værdistigningen fandt sted. At Landsskatteretten kommer frem til dette resultat, er ikke overraskende. Det må syntes at være meget naturligt, at man ikke kan tillægge en værdistigning til sin anskaffelsessum, og dermed i ens 16 ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 17 ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 18 SKM SKAT 15

17 afskrivningsgrundlag, og samtidigt opnå fordelene ved at have været ejer af ejendommen i den periode hvor værdigstigningen er sket. Samtidigt når Landsskatteretten i ovenstående sag frem til, at en dokumenteret værdistigning som udgangspunkt ville kunne tillægges anskaffelsessummen for investorerne. Det kræver dog, at der er gået en periode, fra sælgeren har købt ejendommen, og til denne videresælger ejendommen igen. Det er dog ikke kun Landsskatteretten, der har haft mulighed for at tage stilling til sager angående investeringsprojekter, der er konstrueret efter mellemformen. Uffe Baller påklagede et bindende svar fra skatterådet, som efter overspringsreglen i SFL 48 stk. 2, kom for Landsretten. Den blev efterfølgende anket, hvilket betød, at højesteret også fik mulighed for at tage stilling til problemstillingen. Dette var i SKM HR. Sagen omhandlede Uffe Baller, som havde købt 1/10 anparter i et kommanditselskab. Tegningsaftalen var blevet underskrevet i december 2000, men havde virkning allerede fra 11. oktober samme år. Det var samtidigt denne dag, kommanditselskabet var blevet oprettet. Kommanditselskabet havde inden anparterne var blevet udbudt, købt en ejendom i England. På dette tidspunkt var komplementaren ApS Habro Komplementar-11, mens Habro Finans A/S kommanditist. Sagen drejede sig om, hvorvidt investorerne kunne medregne udgifter til honorar til Habro Finans A/S, som udgjorde kr., honorar til Danmarc Property Consultants på kr. samt honorar til Kromann Reumert, for den ikke godkendte halvdel af de , altså kr. Uffe Ballers advokat argumenterede for, at der ikke var tale om et formidlingssalg, men derimod var der tale om et videresalg, da udbyderen jo havde ejet ejendommen, hvilket ville betyde, at der var tale om brugte anparter. Skatteministeriet mente dog derimod, at der var tale om en nytegning af anparter og ikke en overdragelse. Derudover argumenterede Skatteministeriet for, at når man valgte at overtage anparter med tilbagevirkende kraft, så måtte man også affinde sig med, at man skatteretligt blev behandlet som sådant. Sluttelig mente skatteministeriet ikke, at det ville have nogen betydning, om der reelt var tale om køb af brugte anparter, da SKAT jf. AL 45 stk. 3 har mulighed for at korrigere, hvis der er foretaget en forkert opdeling af anskaffelsessummen. Højesteret nåede dog frem til, at Uffe Baller ikke kun har erhvervet et aktiv, men at han ud over den faste ejendom, også har betalt for at indgå i en etableret erhvervsvirksomhed. Det betød, at man som investor erhvervede ejendommen til den samme pris, som ejendommen var blevet købt til i første omgang af kommanditselskabet. Højesteret har altså med denne dom fastslået at praksis i forhold til mellemformen, ligner den praksis, man finder i forhold til formidlingssalg 19. Dette er også efter SKATs styresignal, SKM SKAT, deres opfattelse. Investeringsprojekter der er konstrueret som en mellemform, har samme retstilling, som hvis der havde været tale om et formidlingssalg. SKATs opfattelse er ved denne højesteretsdom blevet bekræftet. Ud fra det ovenstående må det altså konkluderes, at det ikke spiller nogen rolle, hvorvidt et investeringsprojekt er konstrueret som værende et formidlingssalg, eller om der er tale om en mellemform. Investorerne har ved mellemformen heller ikke mulighed for at medtage udbyderens honorar i deres anskaffelsessum, og dermed heller ikke i deres afskrivningsgrundlag. Eftersom det nu ligger fast, at retsstillingen for mellemformen stemmer overens med den retstilling man har ved et 19 ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen SR Ny højesteretsdom om afskrivningsgrundlaget for afskrivningsberettigede ejendomme i relation til projektomkostninger Ole Bjørn 16

18 formidlingssalg, må det ligeledes kunne konkluderes, at investorerne har mulighed for at medtage de samme udgifter. Der er her tale om stempel- og tinglysningsudgifter eller i øvrigt udgifter der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, dette kan fx være udgifter til advokat eller revisor. Disse omkostninger kan dog ikke nødvendigvis tillægges købesummen, da det kræves, at de netop kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet. Ligeledes må det kunne slås fast, at det ikke er muligt at medregne finansieringsomkostninger, eller en del af udbyderhonoraret svarene til mæglerudgifter. 17

19 Videresalg Indtil 2011 havde domstolene kun taget stilling til formidlingssalg samt til mellemformen, mens alle typer af sager havde været prøvet ved de administrative myndigheder 20. Allerede i 2009 var SKAT af den opfattelse, at en sondring mellem formidlingssalg og videresalg var nødvendig. Det fremgår af deres styresignal. Denne opfattelse støttes da også af Højesteret i SKM HR, hvor Højesteret i deres argumentation lægger vægt på at investorernes retstilling, ved et salg der er kendetegnet ved mellemformen, skal sidestilles med formidlingssalg. Hvis ikke sondringen havde været nødvendig efter Højesterets mening, ville denne begrundelse være betydningsløs 21. En af grundende til at det er nødvendigt, at lave en sondring i forhold til, hvorvidt der foreligger et formidlingssalg eller et videresalg, er at problemstillingen ikke er den samme i de to situationer. Ved formidlingssalg bliver der betalt en pris for ejendommen, mens der derudover bliver betalt et honorar. Der er altså som tidligere nævnt, en klar opdeling mellem prisen på ejendommen og udbyderhonoraret, og problemstillingen vedrører, hvordan udbyderhonoraret retligt skal klassificeres. Når der er tale om en videresalgssituation, har investorerne betalt et samlet beløb til udbyderen, og problemstillingen er derfor, om det er muligt at ændre dette beløb, således at en del af beløbet kan henføres til overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt 22. Et videresalg er kendetegnet ved at udbyderen, typisk som kommanditist i kommanditselskabet, køber ejendommen af den eksterne sælger. Dette sker for udbyderens egen regning, og egen risiko. I den periode udbyderen ejer ejendommen, forestår han selv salgsmodning, og derudover bliver der udarbejdet en samlet pakkeløsning 23. Dette sker for udbyderens egen regning. Ejendommen bliver så sidenhen udbudt som et investeringsprojekt, til en forhåbentligt højere pris end hvad udbyderen har givet for ejendommen, og de udgifter der er afholdt i forbindelse med salgsmodningen og udformningen af pakkeløsningen. Når anparterne bliver videresolgt til investorerne, så sker det ikke med tilbagevirkende kraft, ligesom ved mellemformen. Når der er tale om et videresalg, så sker overdragelsen på tidspunktet for aftalen. Dog kan der i nogle tilfælde vælges den samme overdragelsesdato for alle investorer, dette sker af praktiske hensyn. Denne dato ligger dog stadig tidsmæssigt tæt på alle investorernes køb af anparterne 24. Det betyder også, at der ved videresalgssituationer ikke er en klar opdeling mellem købsprisen på ejendommen og udbyderens honorar, ligesom vi så det ved formidlingssalg eller ved mellemformen. Eftersom der er tale om en samlet pris for anparterne, som overstiger udbyderens købspris på ejendommen, bliver en af problemstillingerne også hvilke af de afholdte udgifter, som udbyderen kan vælte over på investorerne. De udgifter, der vil kunne væltes over på investorerne vil kunne fradrages af disse, eller medtages i deres anskaffelsessum og dermed også deres afskrivningsgrundlag 25. Ifølge Tommy V. Christiansen er der fire betingelser, der skal være opfyldt for, at der er tale om en ren videresalgssituation. De er, som følger: 20 Jus ejendomsanparter videresalg Østre landsrets dom af 20/ Tommy V. Christiansen 21 Jus ejendomsanparter videresalg Østre landsrets dom af 20/ Tommy V. Christiansen 22 Jus ejendomsanparter videresalg Østre landsrets dom af 20/ Tommy V. Christiansen 23 ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 24 ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 25 SKM SKAT 18

20 1. Udbyders salgssum til investor skal klart og entydigt fremgå af salgsaftalen eller det underliggende prospekt, hvilket indebærer, at er en eventuel avance indeholdt i en post benævnt rådgivningshonorar, købsomkostninger eller lignende falder dispositionen formentligt uden for det rene videresalg 2. Udbyder skal indtægtsfører avancen efter ejendomsavancebeskatningsloven. Har udbyder indtægtsført avancen som udbyderhonorar, vil dette honorar ikke kunne tillægges anskaffelsessummen for ejendommen hos investor. 3. Ved salg til investor skal der som ved ethvert ejendomssalg udarbejdes en skæringsopgørelse, der tidsmæssigt svarer til aftaletidspunktet eller i hvert fald kun som følge af praktiske årsager afviger ganske kort tid herfra. Er der sket overdragelse med tilbagevirkende kraft til investorerne, vil dette i sig selv kunne udelukke, at forholdet kan betragtes som en videresalgssituation. 4. Udbyder skal selv have afholdt samtlige omkostninger ved køb og besiddelse af ejendommen, herunder omkostninger ved erhvervelse af ejendommen, salgsmodningsomkostninger samt prospektomkostninger, ligesom udbyder skal have oppebåret driftsresultatet frem til salgstidspunktet til investorerne 26 Den første sag der omhandlede en ren videresalgssituation, startede som et bindende svar fra skatterådet, SKM SR. Sagen blev påklaget til landskatteretten, men endte direkte ved Østre Landsret, grundet overspringsreglen i SFL 48 stk. 2. Efterfølgende blev den anket til Højesteret, der traf afgørelse i SKM HR. Sagen omhandlede et kommanditselskab ved navn K/S Savontie. Kommanditselskabet købte en ejendom i Finland i juni 2007, som blev udbudt og overdraget som anparter imellem september og december samme år. Kommanditselskabet købte ejendommen for ca. 246 mio., og anparterne blev videresolgt for ca. 288 mio. Spørgsmålet i sagen var derfor, hvorvidt investorerne havde mulighed for at medtage differencen på ca. 42 mio. i deres anskaffelsessum, og dermed også i deres afskrivningsgrundlag. Differencen på ca. 42 mio. blev opdelt i to puljer ved Landsretten. Den første pulje var på ca. 23 millioner, som dækkede udgifter til due diligence, mæglerhonorar og øvrige købsomkostninger. Den anden pulje var på ca. 19 millioner. I forhold til den anden pulje valgte Landsretten, at disse vedrørte den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af projektet, da de havde karakter af at være et honorar til udbyderen. Denne opdeling blev ligeledes benyttet af Højesteret. Højesteret havde i en tidligere sag fastslået, at der også ved videresalg skal hensættes et beløb til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Ved Højesteret mente investorerne dog stadig, at størstedelen af beløbet kunne henføres til anskaffelsessummen og dermed også afskrivningsgrundlaget. De mente ligeledes, at den første pulje på de 23 mio. skulle tillægges anskaffelsessummen samt afskrivningsgrundlaget. Ved afgørelsen af sagen, slog Højesteret endnu engang fast at det kun er udgifter der kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet der kan medtages, samt at udgifter til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af selve investeringsprojektet ikke kan medregnes. Det Højesteret nåede frem til i denne sag var, at intet af differencebeløbet på ca. 23 mio. kan medtages i deres anskaffelsessum. Begrundelsen er dels at udgifter til due diligence, miljøundersøgelser, vurdering af ejendommen, tilvejebringelse af finansiering og udgifter til formidling af ejendomskøbet 26 Citeret fra ARTTFS Status vedrørende ejendomsinvesteringsprojekter Tommy V. Christiansen 19