gladsaxe.dk Lokalplan 242 Rækkehuse på Gammelmosevej 217

Transkript

1 gladsaxe.dk Lokalplan 242 Rækkehuse på 217

2 Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige plan lægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalpla nens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og supple ret med kortbilag. Alle gældende lokalplaner kan ses på og på kommunens egen hjemmeside, gladsaxe.dk. Hvad er et kommuneplantillæg? Gladsaxe Kommuneplan 2013 blev endeligt vedta get i juni Kommuneplanen fastlægger dels en hovedstruktur for kommunen, byde lene og kvarterene, dels retningslinjer for hele kommunen og rammer for de enkelte områder i kommunen. Kommuneplanens rammer fastlægger, hvad der kan bestemmes i de fremtidige lokalplaner med hensyn til bebyggelsens art og an vendelse, bebyggelsens tæthed, trafiksystemet, grønne områder m.v. Byrådet kan ændre kommuneplanens rammer ved at udarbejde et kom muneplantillæg, f.eks. for at imødekomme et konkret byggeønske. Rammeændringen kan imidlertid kun foretages efter en forudgående offentlig høring af mindst 8 ugers varighed hos overordnede myn digheder og borgerne i kommunen. En rammeændring vil som regel blive fulgt op af en lokalplan. Lokalplanen kan dog tidligst vedtages endeligt samtidig med eller efter vedtagelsen af rammeændringen.

3 Redegørelse for lokalplan 242 Rækkehuse på 217 Indhold Lokalplanen giver mulighed for opførelse af en rækkehusbebyggelse med tre boliger. Lokalplanen fastsætter bestemmelser om bebyggelsens udseende og placering, parkering, tilkørselsforhold og udendørs opholdsarealer. Derudover skal lokalplanen sikre, at der skabes en god sammenhæng til det omkringliggende boligbyggeri. Arkitektur De tre rækkehuse kan opføres i højst 2 etager. Den første bolig ligger ud til, og de to øvrige ligger bagved denne langs en stikvej. Rækkehusene er bygget sammen via bebyggelsens garager, der opføres i 1 etage. På garagetaget kan Geodatastyrelsen der etableres tagterrasse på tagfladen, som et bidrag til boligens friareal. Det er lokalplanens formål at sikre, at ny bebyggelse på 217 opføres som en attraktiv og tidssvarende rækkehusbebyggelse. Bebyggelsen skal fremstå med tilsvarende arkitektur som nabobebyggelsen på Huldbergs Allé 1,3 og 5, så der opstår en samlet bebyggelse med i alt seks rækkehuse. Lokalplanen fastlægger principper for udformning og placering af bebyggelsen og sikrer området et grønt udtryk. gammelmos evej Allé Lokalplanens område Lokalplanen omfatter en grund på m2 tæt ved krydset / Huldbergs Allé. Ejendommen ligger i et område, som indeholder både rækkehuse og villaer i forskellige etageantal. Byplanvedtægt 16 har været gældende for hele kvarteret omkring siden 1949 og udlægger ejendommen til villabebyggelse med mulighed for to lejligheder. Lokalplanens formål Huldbergs Baggrund Ejeren af ejendommen 217 ønsker at nedrive eksisterende bebyggelse og opføre en mindre rækkehusbebyggelse med tre store familieegnede boliger. Bebyggelsen har samme bygherre og tilsvarende karakter som de nyopførte rækkehuse på nabogrunden Huldbergs Allé 1, 3 og 5. Projektet vurderes til at være et godt bud på en mindre fortætning i et blandet boligområde. Meget tyder på, at fremtidens ønsker til en familiebolig går i retning mod større boliger, fællesskab og små grønne havearealer. Samtidig peger boliganalyser for Gladsaxe på et behov for flere store familieboliger i kommunen. Det ansøgte projekt passer fint ind i dette billede med boliger på 136 m2 og grunde på m2. I 2003 blev der udarbejdet lokalplan for fem rækkehuse på 207, og i 2014 blev der udarbejdet en lokalplan for tre rækkehuse på nabogrunden, Huldbergs Allé 1, 3 og 5. lokalplanens område 3

4 Med de foreslåede tre rækkehuse, ved siden af de tre nyopførte rækkehuse på nabogrunden, dannes en samlet rækkehusbebyggelse med seks boliger af samme karakter. Lokalplanen stiller krav om vinduer i gavlen mod, så bygningen fremtræder imødekommende set fra vejsiden. Trafik og parkering Adgang til bebyggelsen skal foregå fra via én overkørsel. Ved hver bolig skal der etableres én parkeringsplads. Varmeforsyning Den kollektive varmeforsyning er i dette område naturgas. Opføres nyt byggeri som lavenergibebyggelse, er Gladsaxe Kommune pligtig til at dispensere fra kravet om tilslutning til kollektiv varmeforsyning. gammelmosevej 217 med rækkehusene på Huldbergs Allé i baggrunden Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Nordvand A/S vandforsyningsområde. NYE Rækkehuse på HJØRNET AF Huldbergs Allé OG GAMMELMOSEVEJ Jordforurening Lokalplanens område er beliggende i byzone, og ejendomme der ligger i byzone er som udgangspunkt klassificeret som lettere forurenet i henhold til jordforureningsloven. Dette kaldes områdeklassificering. Forureningen kan være opbygget gennem mange år og skyldes for eksempel boligop varmning, bilers udstødning, industriens udledning, opfyld og terrænreguleringer samt andre diffuse kilder. Hvis der skal flyttes jord fra et areal, der er områdeklassificeret, skal jorden anmeldes til kommunens miljøafdeling. Der er ikke registreret øvrig jordforurening inden for lokalplanområdet. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at der ikke findes jordforurening i området, men blot at der ikke på nuværende tidspunkt findes oplysninger herom, som er registreret af myndighederne. Træffes jordforurening i forbindelse med nedrivning eller jordarbejde på ejendommene, skal kommunens miljøafdeling kontaktes. Erhverv Lokalplanens område må som udgangspunkt kun anvendes til boligformål. Det er dog tilladt at drive erhverv i egen bolig, når erhvervet udøves af beboerne uden fremmed medhjælp, og når ejendommens og kvarterets præg af boligområde i øvrigt fastholdes. Som eksempler på sådanne erhverv kan nævnes frisør, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lignende liberale erhverv samt dagpleje og lignende. Erhvervsvirksomhed i egen bolig må højst optage 25 % af boligens etageareal, og virksomheden må ikke i væsentligt omfang opsøges af publikum eller ved støj, trafik og lignende være til gene for de omkringboende. rækkehusene, som lokalplanforslaget muliggør, svarer TIL de tre nyopførte rækkehuse på nabogrunden Huldbergs Allé 1, 3 og 5. 4

5 Lokalplanens miljømæssige konsekvenser Der er i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer gennemført en screening af miljømæssige konsekvenser ved vedtagelsen af lokalplan 242. Der er udarbejdet skyggediagrammer, der viser tilfredsstillende solforhold på udearealerne, se diagrammerne på s. 6 og s. 7. Det vurderes på baggrund af screeningen og skyggediagrammerne ikke nødvendigt at gennemføre en miljøvurdering, da den kommende lokalplan kun vedrører et mindre, lokalt område, og planændringerne vurderes ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet. Klimatilpasning På grund af kraftig regn, der er blevet en større udfordring de seneste år, har Gladsaxe Kommune vedtaget en klimatilpasningsplan, der skal hjælpe med at forebygge og mindske skaderne af skybrud. Det område, som lokalplanen omfatter, ligger indenfor et af de 13 områder i kommunen, hvor beregninger viser, at der er størst risiko for, at oversvømmelser i forbindelse med skybrud giver skader. Lokalplanen bestemmer derfor, at der ved nybyggeri skal tages stilling til hvilke tiltag, der kan anvendes for at afhjælpe konsekvenserne af de store regnmængder. Det kan for eksempel ske ved at forsinke det ved grønne tage, indrette arealet på terræn med henblik på at lade vandet fordampe eller ved at etablere underjordiske bassiner. Afvandingsforhold Det er kommunens målsætning at fremme grundvandsdannelsen. Derfor opfordrer Gladsaxe Kommune til, at tagvand nedsives, såfremt jordbunds- og forureningsforhold tillader det. Befæstede arealer kan eksempelvis udføres som græsarmerede flader. Nedsivning af regnvand fra veje og parkering kræver tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens bestemmelser. Spildevand og regnvand, der ikke nedsives, skal afledes til kommunens offentlige spildevandssystem i overensstemmelse med kommunens spildevandsplan. Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde, der svarer til de gældende afløbskoefficienter på 1/6. Det er muligt at få gode råd om nedsivning samt information om nedsivningsforhold ved henvendelse til By- og Miljøforvaltningen. Kommuneplan Lokalplanområdet er omfattet af rammebestemmelserne i Kommuneplan 2013 for område 5.B.5. Heri fastlægges anvendelsen til åben-lav boligområde med et maksimalt etageantal på 1½ og en maksimal bebyggelsesprocent på 30. Mindste grundstørrelse er fastsat til 800 m 2, og der skal etableres minimum 2 parkeringspladser pr. bolig. En realisering af det ansøgte projekt er ikke i overensstemmelse med de gældende kommuneplanbestemmelser, og der er derfor parallelt med lokalplanforslaget fremlagt et forslag til tillæg 18 til Kommuneplan Den pågældende ejendom Hidtidige rammer Kommuneplan Enkeltområde nr. 5.B.5 Betegnelse Huldbergs Allé Områdets anvendelse Boligområde Åben-lav Max. bebyggelsesprocent 30 % Max. antal etager 1 ½ Min. grundstørrelse 800 m 2 Andet min. 2 p-pladser pr. bolig Nye rammer Enkeltområde nr. 5.B.24 Betegnelse 217 Områdets anvendelse Boligområde Tæt-lav Max. bebyggelsesprocent 40% for området under ét Max. antal etager 2 Min. grundstørrelse 300 m 2 Andet 1 p-plads pr. bolig udskilles fra rammeområde 5.B.5 og vil i stedet indgå i rammeområde 5.B.24, som består af Huldbergs Allé 1, 3 og 5. Det udvidede rammeområde 5.B.24 udlægges til tæt-lav boligområde med en maksimal bebyggelsesprocent på 40 for området under ét, et etageantal på maksimalt 2 og en mindste grundstørrelse på 300 m 2. Der skal etableres én parkeringsplads pr. bolig. Ophævelse af byplanvedtægt Lokalplanområdet er omfattet af byplanvedtægt 16 med tilhørende tillæg, tinglyst den 17. marts Byplanvedtægten ophæves for lokalplanens område. Lokalplanens fremlæggelse og vedtagelse Forslaget til lokalplanen blev vedtaget af Byrådet 9. december 2015 og blev offentligt bekendtgjort 18. december Lokalplanforslaget var fremlagt i offentlig høring i perioden Der indkom tre tilkendegivelser i forbindelse med den offentlige høring, hvoraf kun den ene omhandlede lokalplanforhold. Denne tilkendegivelse handlede om muligt indblik på en nabogrund mod øst fra rækkehusenes 1. sal. Lokalplanen er vedtaget uden ændringer i forhold til det forslag, der var fremlagt i offentlig høring. Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i 15. 5

6 Skyggediagrammer for den 21. marts/ september Kl. 9 Kl. 12 Kl. 9 Kl. 12 Kl. 14 Kl. 16 Kl. 14 Kl. 16 Skyggeforhold Skyggeforholdene i både for- og baghaver er gode i dagstimerne, når solen kommer fra syd. Om sommeren når solen står højt, kan beboerne finde sol i enten for- eller baghave fra morgen til sen eftermiddag. I den tidlige aften vil der være gode solforhold på tagterrasserne. Om morgenen i vinterhalvåret vil rækkehusene på 217 kaste skygge på noget af baghaverne til rækkehusene på Huldbergs Allé 1, 3 og 5. Sen eftermiddag i vinterhalvåret og om aftenen i sommerhalvåret vil rækkehusene på Huldbergs Allé 1, 3 og 5 omvendt kaste skygge på baghaverne til rækkehusene på 217. Når solen står lavt på himlen fra vest, kaster rækkehusene en smule skygge på nabogrunden i øst. Skyggen kommer dog primært fra hække, der er indtegnet med en højde på 1,8 m. Overordnet set vurderes solforholdene på udearealerne at være gode. Der er mest skygge i vinterhalvåret, hvor solen står lavt, men hvor man måske alligevel ikke opholder sig ude i længere tid. Når solen er fremme, vil beboerne på langt de fleste tidspunkter kunne finde sol på havearealerne mod øst eller vest. Om aftenen ligger havearealerne mere eller mindre i skygge, og beboerne vil i stedet kunne finde sol på tagterrasserne i den tidlige aften. 6

7 Skyggediagrammer for den 21. juni Kl. 9 Kl. 12 Kl. 9 Kl. 12 Kl. 14 Kl. 16 Kl. 14 Kl. 16 Kl. 18 Kl. 20 Kl. 18 Kl. 20 7

8 8

9 Lokalplan 242 Rækkehuse på 217 I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 587 af ) med senere ændringer fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Denne lokalplan har til formål: yat fastlægge områdets anvendelse til boligformål, tæt-lav boligbebyggelse, yat fastlægge principper for bebyggelsens placering og omfang, yat sikre, at bebyggelsens arkitektur svarer til arkitekturen for rækkehusene på 1, 3 og 5, og yat sikre området et grønt udtryk. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet, som er beliggende i byzone, afgrænses som vist på kortbilag Lokalplanområdet omfatter matr. nr. 18ce af Gladsaxe. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanens område må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav boliger til helårsbeboelse. 3.2 Der må drives erhvervsvirksomhed i beboelsesbygninger under forudsætning af: yat virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom, yat virksomheden kun optager et bruttoareal på højst 25 % af boligens etageareal, yat virksomheden ikke i væsentligt omfang opsøges af publikum og ikke ved støj, trafik og lignende er til gene for de omkringboende, samt yat virksomheden efter Byrådets skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres, ej heller ved skiltning, oplag eller lignende, og at områdets karakter af boligområde ikke brydes. 4 Bebyggelsens højde 4.1 Beboelsesbygningerne må opføres i 1 eller 2 etager. Garager må opføres i maksimalt 1 etage. 4.2 Beboelsesbygningernes højde må ikke overstige 7 meter ved byggeri i 2 etager. Højden på garager må ikke overstige 4 meter. Alle beboelsesbygninger henholdsvis alle garager skal udføres i samme højder. 5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Bebyggelsen skal opføres som rækkehuse, og den overordnede disponering skal ske i princippet som vist på kortbilag Der må ikke opføres yderligere bebyggelse end den, som er vist på kortbilag Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40 % for området under ét. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Al bebyggelse inden for lokalplanområdet skal udformes således, at lokalplanområdet som helhed fremstår med et ensartet arkitektonisk udtryk. 9

10 Bebyggelsen skal udformes med en arkitektur, der svarer til arkitekturen på rækkehusene på 1, 3 og Beboelsesbygninger skal fremstå med facader, der overvejende er hvide og med pudsede overflader. 6.3 Gavlen nærmest skal behandles som facade, hvor der som minimum skal etableres vinduer på 1. etage. 6.4 Vindues- og dørpartier skal fremstå i mørke farver. 6.5 Garager og udhuse skal fremstå med facader, der overvejende er af træ. 6.6 Facader på garager mellem beboelsesbygningerne skal flugte med eller trækkes tilbage fra beboelsesbygningernes vestlige facade. 6.7 Tage på henholdsvis beboelsesbygninger og garager skal udføres ens for de tre rækkehuse. Alle tage skal have ensidig taghældning på højst 20 grader. Tage på beboelsesbygninger skal udføres med fald mod syd og som grønne tage i form af sedumbeplantning, grønt græs eller lignende. På de dele af tagfladen, hvor der opsættes anlæg til vedvarende energi, jf. 6.9, kan tage udføres med andre materialer. Tage på garager skal udføres som grønne tage i form af sedumbeplantning, grønt græs eller lignende, hvor de ikke er udført som terrasse eller med tekniske installationer. 6.8 Der kan etableres en tagterrasse på garagens tag. To meter fra beboelsesbygningernes vestlige facadelinje skal garagernes tagflade være utilgængelig for ophold, jf. den gule markering på kortbilag 2. Derudover kan der etableres en teknikboks på garagens tag, så længe bygningens samlede højde ikke overstiger 4 meter. Boksen skal integreres i bebyggelsens arkitektur. 6.9 Der kan opsættes anlæg til vedvarende energi, fx solcelleanlæg og solfangere, hvis de integreres i bebyggelsens arkitektur og ikke medfører blændingsgener, max glanstrin 50. Placeres anlægget på taget, skal det ske inden for tagfladen og med mindst mulig synlighed fra. 7 Ubebyggede arealer og hegning 7.1 Ubebyggede arealer, der ikke anvendes til parkerings-, terrasse- eller adgangsareal, skal anlægges og vedligeholdes som grønne arealer. Minimum 50 % af det ubebyggede areal skal friholdes for befæstning. 7.2 Hegn mod vej må kun etableres som levende hegn med en højde på maksimalt 1,8 m. Hegn i naboskel kan enten udformes som levende hegn eller etableres som et bevokset fast hegn, eventuelt som et beplantet trådhegn. Hegn må maksimalt være 1,8 meter højt. 7.3 Affaldsbeholdere skal inddækkes med levende eller fast hegn, der maksimalt er 1,2 m højt. Affaldsbeholdere skal placeres ens for alle rækkehuse, og affaldsbeholderne må ikke være synlige fra. 7.4 Ved anlæg og vedligeholdelse af adgangs- og opholdsarealer skal der tages hensyn til bevægelseshæmmedes færden. 8 Klima og afvandingsforhold 8.1 Ved udledning af regnvand til kloaksystemet må den maksimale vandmængde ikke overstige den gældende afløbskoefficient på 1/6. 9 Antenner og skiltning 9.1 Der må opsættes paraboler på terræn under forudsætning af, at parabolantennen ikke er til synsmæssig gene for naboerne. Andre placeringer kræver Byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. Bygningsreglementets bestemmelser er gældende for antenner i øvrigt. 9.2 Skiltning i forbindelse med erhvervsudøvelse skal godkendes af Byrådet i hvert enkelt tilfælde. 10 Veje og parkering 10.1 Bebyggelsen skal vejbetjenes fra via én overkørsel. Ved udstykning skal der etableres en privat fællesvej til ejendommene. 10

11 10.2 Langs gælder en byggelinje på 5 m fra vejskel, jf. kortbilag Langs den vestlige afgrænsning af ejendommens kørebane gælder en byggelinje på 1 meter, jf. kortbilag Der skal anlægges 1 parkeringsplads pr. bolig Oplag af større både, uindregistrerede biler, uindregistrerede campingvogne samt lignende materialer og genstande, må ikke finde sted Byrådet kan meddele dispensationer til mindre afvigelse fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun finde sted ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Således vedtaget af Gladsaxe Byråd, den Udstykning Ved udstykning må der ikke opstå ejendomme mindre end 300 m 2. Karin Søjberg Holst / Philip Hartmann 12 Varmepumper Hvis der opsættes varmepumper, skal de placeres, så de ikke giver anledning til støjgener. De vejledende støjgrænser fra Miljøstyrelsen skal overholdes. 13 Vilkår for ibrugtagen af ny bebyggelse Lokalplanen er i henhold til planlovens 27 vedtaget endeligt af Gladsaxe Byråd den 9. dec Karin Søjberg Holst / Philip Hartmann Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før yder er etableret vejadgang som beskrevet i 10.1 yder er etableret opholds- og parkeringsarealer som beskrevet i 7.1 og Ophævelse af byplanvedtægt Byplanvedtægt 16 med tilhørende tillæg, tinglyst den 17. marts 1956, ophæves for ejendommen omfattet af lokalplanen. 15 Lokalplanens retsvirkninger 15.1 Ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, må kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil, idet lokalplanen ikke medfører en handlepligt i form af krav om etablering af de anlæg, som planen muliggør. 11

12 2 18vq 18ahc 18vp fp NIELS LYHNES ALLE vo 18vn 18vm 18en 18akq em 18vl GAMMELMOSEVEJ 8rr 18ru HULDBERGS ALLE 3 18cf cd 5 18ce aee 18cc Lokalplan Kortbilag 1 Kortbilag 1 Lokalplanområde Gladsaxe Kommune. Byplanafdelingen 1:500

13 2 18vq 18ahc 18vp fp NIELS LYHNES ALLE vo 18vn 18vm 18en 18akq em 18vl GAMMELMOSEVEJ 8rr 18ru Afstand: Byggelinje 5 m Afstand: Minimum 1 m mellem kørebane og bygning ce HULDBERGS ALLE 18cd 5 3 Afstand: Tagterrasse tilbagetrækkes minimum 2 m Afstand: Minimum bygningens højde (m) / 1,4 m 18cf Afstand: Minimum bygningens højde (m) / 1,4 m aee 18cc Lokalplan Kortbilag 21 Principiel bebyggelsesplan Ind- og udkørsel Adgang Ubebygget Byggefelt Beboelse 2 etager Gladsaxe Kommune. Byplanafdelingen Tagterrasse utilgængeligt for ophold mindst 2 m fra beboelsesbygningernes facade Byggefelt Garager 1 etage 1:500

14

15

16 Lokalplan 242