gladsaxe.dk Forslag Lokalplan 259 Elledalen 6-8 i Stengård Kvarter

Transkript

1 gladsaxe.dk Forslag Lokalplan 259 Elledalen 6-8 i Stengård Kvarter

2 Hvorfor lokalplan? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. Hvad er en lokalplan? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og dens forhold til den øvrige plan lægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalpla nens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og supple ret med kortbilag. Alle gældende lokalplaner kan ses på og på kommunens egen hjemmeside, gladsaxe.dk. Hvad er et kommuneplantillæg? Gladsaxe Kommuneplan 2017 blev endeligt vedtaget i juni Kommuneplanen fastlægger dels en hovedstruktur for kommunen, byde lene og kvarterene, dels retningslinjer for hele kommunen og rammer for de enkelte områder i kommu nen. Kommuneplanens rammer fastlægger, hvad der kan bestemmes i de fremtidige lokalplaner med hensyn til bebyggelsens art og an vendelse, bebyggelsens tæthed, trafiksystemet, grønne områder m.v. Byrådet kan ændre kommuneplanens rammer ved at udarbejde et kom muneplantillæg, f.eks. for at imødekomme et konkret byggeønske. Rammeændringen kan imidlertid kun foretages efter en forudgående offentlig høring af mindst 4 ugers varighed hos overordnede myn digheder og borgerne i kommunen. En rammeændring vil som regel blive fulgt op af en lokalplan. Lokalplanen kan dog tidligst vedtages endeligt samtidig med eller efter vedtagelsen af rammeændringen. Indsigelsesfrist For at sikre borgernes indsigt og medindflydelse i planlægningen frem lægges hermed et forslag til lokalplan. Samtidigt med lokalplanforslaget fremlægges desuden et forslag til kommuneplantillæg 10. Forslagene er fremlagt i perioden Har du indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanen eller kommuneplantillægget, skal du skrive til: Gladsaxe Byråd By- og Miljøforvaltningen Rådhus Allé Søborg eller på byplan-dinmening@gladsaxe.dk. Fristen for indsendelse af indsigelser og ændringsforslag er fast sat til Før en lokalplan og/eller et kommuneplantillæg vedtages endeligt, behandler Byrådet de modtagne, skrift lige tilkendegivelser og beslutter, i hvilket omfang ændrings forslag og indsigelser skal imødekommes i de færdige planer. Byrådet bekendtgør herefter lokalplanens og/eller kommuneplantillæggets endelige vedtagelse på kommunens hjemmeside, gladsaxe.dk. Eventuelle yderligere oplysninger om lokalplanforslaget og kommuneplantillægget kan fås ved hen vendelse til Byplan og Landskab tlf

3 Redegørelse for forslag til lokalplan 259 Elledalen 6-8 i Stengård Kvarter Baggrund Som et led i kommunens planlægning på daginstitutionsområdet ønsker Byrådet at nedlægge dagtilbudet på Elledalen 6. Bygningerne vil i stedet blive omdannet til et botilbud i form af hybel-tilbud for unge med støttebehov. Med lokalplanen ændres anvendelsen for Elledalen 6 fra offentlige formål, daginstitution til åben lav boligbebyggelse. Lokalplanens område Lokalplanområdet omfatter ejendommen Elledalen 6-8, matr. nr. 18xe af Gladsaxe. Ejendommen er kommunalt ejet og består dels af det hidtidige dagtilbud, Børnehuset Elledalen, og dels af botilbudet Ellekilde for voksne borgere med udviklingshæmning. Området afgrænses, som vist på kortbilag 1. Lokalplanens formål Det er lokalplanens formål at fastlægge den fremtidige anvendelse til boligformål, åben-lav boligbebyggelse og eksisterende tæt-lav bebyggelse. Lokalplanen skal sikre den bevaringsværdige bebyggelse. Lokalplanen skal sikre, at området har et grønt udtryk. Historie Børnehaven Ellekilde var oprindelig den herskabelige ramme om Stengårds gartneri. I 1925 blev huset privatbolig for Folke Jacobsen, stifteren af Ungdomsskolen Ellekilde, frem til Gladsaxe Kommune købte huset i Historien om Ellekilde startede med, at ingeniøren Kaj Petersen og skolelæreren og redaktøren Folke Jacobsen i 1924 stiftede den filantropiske institution Ellekilde, en praktisk ungdomsskole hvor der blev undervistes efter Folke Jacobsens system i faget Havebrug som centralfag. Fra 1949 fik Folke Jacobsen mulighed for at udvide undervisningen med en kost- og efterskole med plads til boende elever. I 1952 flyttede skolen til Torslunde ved Ishøj. Indhold Lokalplanen fastlægger områdets fremtidige anvendelse til boligformål med enten åben-lav boligbebyggelse eller eksisterende tæt lav bebyggelse. Med åben-lav boligbebyggelse forstås én fritliggende beboelsesbygning til helårsbeboelse i højst én etage med udnyttet tagetage. Byrådet ønsker at anvende Elledalen 6 som botilbud for unge med støttebehov. Da de unge i denne type anbringelse bor under familielignende forhold, er der i planlægningsmæssig sammenhæng tale om en boliganvendelse. Dette er også tilfældet for botilbudet Ellekilde for borgere med udviklingshæmning, som har eksisteret siden Da hele området udgør én samlet kommunal ejendom, giver lokalplanen mulighed for, at der kan indrettes flere selvstændige botilbud på den samme ejendom. LOKALPLANENS OMRÅDE 3

4 Eksisterende lovlig bebyggelse vil fortsat være lovlig. Lokalplanen fastlægger således, at den gamle villa i to etager på Elledalen 6 og rækkehusbebyggelsen på Elledalen 8 fortsat er lovlige bebyggelser, som vil kunne genopføres efter brand eller anden ødelæggelse. Derimod vil der ikke kunne ske udstykning til ny rækkehusbebyggelse eller bebyggelse i to etager. Ved udstykning af en ny byggegrund på mindst 800 m² må denne kun bebygges med et enfamiliehus i 1 etage og udnyttet tagetage. ELLEDALEN 6 ER EN BEVARINGSVÆRDIG BYGNING BEVARINGSVÆRDIG BLODBØG Arkitektur og bevaring Ejendommen Elledalen 6 er udpeget som bevaringsværdig med en middel bevaringskategori (kategori 4) i Gladsaxe Kommuneatlas. Bygningen fremstår som en smuk nyklassicistisk villa fra 1910 i to fulde etager, med høj sokkel og mansardtag. Bygningen fremstår original med oprindelige småsprossede vinduer og rundbuede vinduer på 2. sal. Det glaserede tegltag danner en fin kontrast til de hvidpudsede facader, som er typisk for denne type bygning. De oprindelige detaljer med fremtrukket gesims og markerede hjørner fremstår ligeledes originalt. På gadesiden er der foretaget visse ændringer, som ikke klæder bygningen. Et vindue er blændet, hoveddør udskiftet, og der er etableret en spinkel adgangstrappe i trækonstuktion. Der er desuden opført en høj hvidmalet mur i vejskel. Hovedhuset er i nyere tid tilføjet en sidebygning mod øst, som dog ikke skæmmer den oprindelige klassiske form på hovedbygningen. Sidebygningen er ikke omfattet af bevaringsbestemmelserne og vil kunne nedrives. Lokalplanen fastlægger et generelt forbud mod nedrivning og udvendige bygningsændringer uden Byrådets tilladelse. En tilladelse er en dispensation, som kan kræve forudgående naboorientering, jf. planlovens 20. Som et eksempel på ombygninger og ændringer, der kræver Byrådets tilladelse, kan nævnes udskiftning eller ændring af tagmateriale og skorstenspiber, af ydervægges materialer og farver og af vinduer og udvendige døre. Ved genopførelse af den bevaringsværdige bygning, f.eks. ved brand, eller anden natur- eller menneskeskabt skade på bygningerne, skal dette tage udgangspunkt i den oprindelige arkitektur og farveholdning, og med udgangspunkt i det oprindelige byggested. I forbindelse med at ejendommen skifter anvendelse, er det Gladsaxe Kommunes hensigt at foretage en nænsom ombygning, hvor villaens bevaringsværdi tilgodeses. Bevaring af beplantning Enkeltstående træer i private haver har en vigtig betydning for lokalområdets grønne udtryk. Det er derfor også naturligt, at sikre de mest karaktergivende af disse træer i forbindelse med kommunens lokalplanlægning. I denne lokalplan udpeges to træer som bevaringsværdige. Det drejer sig om to store bøgetræer i områdets østlige del, som også var omfattet af bevaringsbestemmelse i den hidtidige lokalplan. Træerne er æstetisk smukke, har velproportionerede trækroner, og vurderes sunde. Lokalplanen fastlægger, at træerne ikke må fældes, og at der 4

5 ikke må opføres bebyggelse inden for træernes rodzone, hvilket svarer til kronens udstrækning. Grundejeren må ikke foretage handlinger, der hæmmer træernes overlevelse. Lokalplanens miljømæssige konsekvenser Der er i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer gennemført en screening af de miljømæssige konsekvenser ved vedtagelsen af lokalplan 259 og kommuneplantillæg 10. Det vurderes på baggrund af screeningen ikke at være nødvendigt at gennemføre en miljøvurdering, da lokalplanen kun vil indebære en mindre anvendelsesændring, og denne ikke vurderes at få væsentlig indvirkning på miljøet. Naturbeskyttelse Der er ikke fundet truede dyre- eller plantearter i lokalplanens område. Områdets største træer må ikke fældes, og der er ikke mistanke om flagermus eller andre beskyttede arter i den øvrige beplantning i området. Hegn Det er Byrådets målsætning, at kommunens grønne karakter skal styrkes. Levende hegn i skel mod vej er med til at sikre kommunens boligområder et grønt præg. Lokalplanen fastsætter derfor, at hegn mod vej udformes som levende hegn i form af hæk. Der henvises til folderen Grønne forhaver udarbejdet i et samarbejde mellem Gladsaxe Kommune og Sammenslutningen af grundejerforeninger i Gladsaxe Kommune. Denne findes på Gladsaxe Kommunes hjemmeside. Trafik og parkering Lokalplanområdet vejbetjenes fra Elledalen, som er en privat fællesvej. På den enkelte ejendom skal der reserveres plads til mindst to biler eller ved botilbud etableres parkering svarende til mindst en bil for hver boenhed. Vejbyggelinie Lokalplanen fastsætter bestemmelse om, at arealer i en afstand af 5,0 meter fra vejskel skal friholdes fra byggeri. Varmeforsyning Området er i dag varmeforsynet med naturgas. I fremtiden vil Gladsaxe Fjernvarme muligvis udbygge med fjernvarme. Der er i dag tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning i form af naturgas. Afvandingsforhold og klimatilpasning På grund af kraftig regn, der er blevet en større udfordring de seneste år, har Gladsaxe Kommune vedtaget en klimatilpasningsplan, der skal forebygge og mindske skaderne af skybrud. Lokalplanområdet ligger på kanten af et af de 13 udpegede områder i Gladsaxe Kommune, hvor beregninger viser, at der er størst risiko for oversvømmelser i forbindelse med skybrud giver skader. Det vil sige, at der her skal gøres en særlig indsats for at sikre mod resultatet af klimaændringer i form af øget nedbør. MULIG PRINCIPIEL UDSTYKNING AF EN NY BYGGEGRUND Det er kommunens målsætning at fremme grundvandsdannelsen. Der opfordres derfor til, at tagvand nedsives, såfremt jordbunds- og forureningsforhold tillader det. Befæstede arealer kan eksempelvis udføres som græsarmerede flader. Nedsivning af regnvand fra veje og parkering, tagvand fra større byggeri og erhvervsbygninger kræver tilladelse efter miljøbeskyttelseslovens bestemmelser. Spildevand og regnvand, der ikke nedsives, skal afledes til kommunens offentlige spildevandssystem i overensstemmelse med kommunens spildevandsplan. Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde, der svarer til de gældende afløbskoefficienter. Det er muligt at få gode råd om nedsivning samt information om nedsivningsforhold ved henvendelse til By- og Miljøforvaltningen i Gladsaxe Kommune. Affaldshåndtering I Gladsaxe Kommune skal affaldsbeholdere placeres, så det er muligt for renovatøren at hente affaldet efter gældende regler. Affald og genbrugsmaterialer skal kildesorteres. Der skal skabes plads til en række beholdere. Pladsen skal være så stor, at beholdere kan opbevares på stedet imellem afhentningerne. Se affaldsregulativet på kommunens hjemmeside gladsaxe.dk/ affald. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i Novafos A/S vandforsyningsområde. Jordforurening Lokalplanens område er beliggende i byzone. Ejendomme, der ligger i byzone, er som udgangspunkt klassificeret som lettere forurenet i henhold til jordforureningsloven. Dette kaldes områdeklassificering. Forureningen er opbygget gennem mange år og skyldes f.eks. boligop varmning, bilers udstødning, industriens udledning, opfyld og terrænreguleringer samt andre diffuse kilder. Hvis der skal flyttes jord fra et areal, der er områdeklassificeret, skal jorden anmeldes til kommunens miljøafdeling. 5

6 Der er ikke registreret jordforurening inden for lokalplanområdet. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at der ikke findes jordforurening i området, men blot at der ikke på nuværende tidspunkt findes oplysninger herom, som er registreret af myndighederne. Træffes jordforurening i forbindelse med nedrivning eller jordarbejde på ejendommene, skal kommunens miljøafdeling kontaktes. Kommuneplan Området består i Kommuneplan 2017 af to rammeområder. Dagtilbudet Elledalen 6 er omfattet af rammeområde 5D3 med anvendelsen Offentlige formål, sociale institutioner, dagtilbud. Botilbudet Ellekilde på Elledalen 8 udgør rammeområde 5B22 med anvendelsen Boligformål, tæt-lav bebyggelse. For at sikre overensstemmelse mellem Kommuneplanen og lokalplanen er der udarbejdet et kommuneplantillæg, hvor de to hidtidige rammeområder ophæves og lægges ind under det omkringliggende boligområde, 5B11. Dette område består i forvejen af blandet tæt-lav og åben-lav bebyggelse. Da der er tale om en mindre justering af kommuneplanens rammedel, som ikke strider mod planens hovedstruktur, kan rammeændringen ske parallelt med lokalplanprocessen uden forudgående høring. Lokalplan Den hidtil gældende lokalplan 145 ophæves i sin helhed. Planens bestemmelser om bevaring og byggelinjer er videreført i denne lokalplan. Kommuneplan Hidtige rammer Enkeltområde 5D3 Betegnelse Elledalen Anvendelse Område til offentlige formål Sociale institutioner, dagtilbud Bebyggelsesprocent 25% Enkeltområde 5B22 Betegnelse Elledalen 8 Anvendelse Boligområde - Tæt lav Bebyggelsesprocent 40% Forslag til nye rammer i kommuneplantillæg 10 Enkeltområde 5B11 Betegnelse Stengård midt Anvendelse Boligområde - Åben lav Bebyggelsesprocent 30% 40% for eksisterende tæt lav Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet under visse forudsætninger give tilladelse til udnyttelse af de omfattede ejendomme i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år efter forslagets offentliggørelse. Lokalplanforslagets retsvirkninger Efter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelse har lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i 14. 6

7 Lokalplan 259 Elledalen 6-8 i Stengård Kvarter I henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 287 af ) med senere ændringer fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 3.4 Eksisterende lovligt opført bebyggelse (tæt-lav bebyggelse og bebyggelse i to etager) må genopføres i tilfælde af brand. 1 Formål Denne lokalplan har til formål: at fastlægge den fremtidige anvendelse til boligformål, åbenlav boligbebyggelse, og eksisterende tæt-lav bebyggelse at sikre den bevaringsværdige bebyggelse, og at sikre, at området har et grønt udtryk. 4 Udstykning 4.1 Inden for lokalplanens område må grunde ikke være mindre end 800 m². 4.2 Ved udstykning af eksisterende tæt-lav bebyggelse må grundstørrelsen dog være ned til 300 m². 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag Lokalplanområdet omfatter følgende matrikler, samt alle nye matrikler, der udstykkes fra disse: matr. nr. 18xe af Gladsaxe. 2.3 Lokalplanens område ligger i byzone 3 Anvendelse 3.1 Lokalplanens område må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse og eksisterende tæt-lav boligbebyggelse. 3.2 På den enkelte ejendom må kun opføres 1 fritliggende beboelsesbygning og indrettes 1 bolig. 3.3 Der kan dog på samme ejendom indrettes et eller flere botilbud for flere beboere, når sådanne botilbud har karakter af bolig og ikke har institutionspræg. 5 Veje, stier og parkering 5.1 Området skal vejbetjenes fra Elledalen. 5.2 Der skal reserveres plads til mindst 2 biler på den enkelte ejendom. 5.3 For botilbud for flere beboere, skal der etableres parkeringspladser svarende til mindst 1 parkringsplads pr. boligenhed til brug for personale og til besøgende. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte grund må ikke overstige 30 %. For eksisterende tæt-lav bebyggelse må bebyggelsesprocenten dog være op til 40 %. 6.2 Ny bebyggelse må opføres i højst 1 etage med udnyttelig tagetage. 6.3 Bebyggelsens højde over terræn må ikke overstige 8,5 m. 7

8 6.4 Der gælder en byggelinje på 5 meter fra vejskel mod Elledalen. 7 Bebyggelsens udseende Lokalplanen indeholder ingen bestemmelser om bebyggelsens udseende. Se dog 9.1 om bevaringsværdig bebyggelse. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Ubebyggede arealer, som ikke anvendes til parkering, affaldssortering eller færdselsareal, skal anlægges og vedligeholdes som have, således at området fremtræder grønt. 8.2 Oplag på grunden af materialer og genstande, som efter Byrådets skøn virker skæmmende, må ikke finde sted. Til materialer og genstande henregnes større lystbåde, uindregistrerede biler, uindregistrerede campingvogne, affald o.l. 8.3 For ubebyggede arealer, som efter Byrådets skøn henligger i skæmmende, forsømt eller uordentlig tilstand, kan Byrådet stille krav om foranstaltninger, der bringer den uønskede situation til ophør. 8.4 Hegn i vejskel må kun etableres som levende hegn med en højde på maksimalt 1,80 m. Det levende hegn kan eventuelt suppleres med trådhegn. 9 Bevaringsbestemmelser 9.1 Den oprindelige villa på Elledalen 6 er udpeget som bevaringsværdig og må ikke nedrives, ombygges udvendigt eller på anden måde ændres uden Byrådets tilladelse. Den bevaringsværdige bygning er vist på kortbilag Lokalplanen udpeger to bevaringsværdige træer, som ikke må fældes uden Byrådets tilladelse. Ny bebyggelse må ikke opføres inden for træernes rodzone som vist på kortbilag Støj Lokalplanen indeholder ingen bestemmelser om støj. 12 Forudsætning for ibrugtagen 12.1 Nybyggeri må ikke tages i brug før der er etableret tilslutning til kollektiv varmeforsyning. 13 Servitutter og lokalplaner Lokalplan 145 ophæves og erstattes af denne lokalplan. 14 Retsvirkninger 14.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom må fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer mfl., medmindre kommunalbestyrelsen skønner, at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende. En lokalplan tilsidesætter ikke anden lovgivning, medmindre dette er særligt hjemlet i lovgivningen. Private bygge- og tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens bestemmelser, fortrænges af lokalplanen. Lokalplanen stiller krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning. Kommunalbestyrelsen har pligt til at give dispensation fra tilslutningspligten, hvis bygningen opfylder kravene til lavenergibebyggelse. Lokalplanen bestemmer, at nærmere angivne bebyggelser ikke må nedrives uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen. I de tilfælde, hvor tilladelse til nedrivning ikke opnås, kan ejeren under visse forudsætninger kræve ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. 11 Grundejerforeninger Lokalplanen indeholder ingen bestemmelser om grundejerforeninger. Således vedtaget som forslag af Gladsaxe Byråd, den 26. september 2018 Tine Græse / Maj Green 8

9 9

10 Lyngby Kommune Stengårds Alle Elledalen 6 18xe 8 Lokalplan 259 Kortbilag 1 Lokalplanens afgrænsning Gladsaxe Kommune Byplan og Landskab :2000

11 Stengårds Alle Elledalen 18xe Lokalplan 259 Kortbilag 2 Bevaringsværdig bebyggelse Vejbyggelinje 5 meter Gladsaxe Kommune Byplan og Landskab Bevaringsværdige træer og rodzone som skal friholdes for bebyggelse 1:1000

12 Lokalplan 259