Hensyn og krav. Banegårdspladsen 1 - Østergade 22. Ny boligbebyggelse Faaborg FOROFFENTLIGHED

Transkript

1 Hensyn og krav Banegårdspladsen 1 - Østergade 22 Ny boligbebyggelse Faaborg FOROFFENTLIGHED

2 Hvad er en foroffentlighed? Når der skal gennemføres ny lokalplanlægning e"er planlovens regler, skal der al#d ske offentlig høring, når der er lavet et forslag #l lokalplanen. I nogle #lfælde kan man gennemføre en foroffentlighed, hvor man indrager særlige interessenter eller den brede offentlighed i, hvad der skal ske og hvilke krav der skal s#lles. En foroffentlighed kan især bruges #l at få afdækket hvilke interesser og ønsker der er for et område, inden der udformes forslag #l lokalplan. Foroffentligheden hjælper med at få viden om hvilke ønsker, særlige forhold og udfordringer, der er på et givent sted. Foroffentligheden kan udføres på forskellige stadier af arbejdet med lokalplanen, men typisk er der indhentet grundlæggende viden og udarbejdet en overordnet analyse af stedet, inden foroffentligheden finder sted. E"er foroffentligheden samles der op på den viden, der er indhentet og hvad det har af indvirkning på udformningen af lokalplanen. 2

3 Hvad er en lokalplan? Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for et klart afgrænset område, og bestemmelserne skal følges, hvis der skal ske ændringer. Lokalplanen udløser ikke handlepligt, hvilket vil sige, at en ejendoms lovlige anvendelse kan fortsæ!e, uanset om den bliver underlagt en lokalplan. Før større bebyggelser eller ændringer af et område kan gennemføres, skal der udarbejdes en lokalplan. Det er kommunalbestyrelsen, der træffer beslutning om hvorvidt, der er tale om en større ændring, og der dermed er lokalplanpligt. Lokalplanen indeholder bestemmelser for anvendelse af de enkelte områder, om der må bygges, hvor højt, hvor meget, hvilke materialer det skal opføres i og meget andet. Planloven fastlægger, hvad en lokalplan kan regulere. Gældende for lokalplaner er: De må ikke stride mod de bestemmelser, der er fastlagt i kommuneplanen. Lokalplanen kan skærpe kommuneplanens bestemmelser men ikke lempe dem Lokalplanforslag skal annonceres og kan ses på kommunens hjemmeside Høringsperioden skal mindst være 2 uger, men #lpasset omfanget af de ændringer som planen medfører Hvis der kommer indsigelser #l lokalplanforslaget, vil disse blive behandlet i forbindelse med den endelige vedtagelse Ind#l lokalplanen er endelig vedtaget, gælder nogle midler#dige retsvirkninger, som fremgår af lokalplanforslaget Lokalplanproceduren kan starte med en foroffentlighedsperiode, hvor idéer og forslag #l lokalplanens indhold indsamles, inden forslaget udarbejdes. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensa#oner fra lokalplanens bestemmelser, hvis der er tale om mindre væsentlige ændringer. I nogle situa#oner kan dispensa- #on først meddeles, når ejere og brugere og naboer #l lokalplanområdet, har ha$ mulighed for at udtale sig. Større afvigelser fra planen kan kun ske ved at udarbejde en ny lokalplan. Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens principper. Hvis der i lokalplanen er forhold, der ikke er reguleret, er det byggelovens, miljøbesky!elsesloven og andre loves almindelige bestemmelser, der er gældende. 3

4 m

5 Redegørelse Banegårdspladsen og Jomfrulågen Det er hensigten at give mulighed for byggeri af boliger på hjørnet af Banegårdspladsen og Jomfrulågen. Sam!- digt skal der sikres mulighed for at omdanne de gamle redak!onslokaler i Østergade 22!l boliger, dog fastholdes der bu!k i den høje kælder. Boliger midt i byen, bidrager posi!vt!l bylivet, fordi beboerne færdes ind og ud af bygningen og gør brug af handelsmulighederne og de rekrea!ve muligheder i de umiddelbare omgivelser. Det giver en øget koncentra!on af mennesker i bymidten, som er ønskeligt i forhold!l at fastholde en levende og ak!v bymidte. Området ligger i bykernen, omgivet af tæt bebyggelse. Der er mange hensyn, der skal tages i forhold!l at opføre nyt byggeri på stedet, da området er meget karakteris!sk for byen, og derfor har høj værdi. Jomfrulågen er også en af de primære gangforbindelser mellem Østergades handelsliv og det rekrea!ve liv ved havnebadet og Langelinje. Det er derfor et meget synligt sted i byen. Denne del af Banegårdspladsen er også en del af byens front mod vandet, da den går fri af Banegården, og derfor er synlig fra "orden. Faaborgs værdi som a#rak!v turist- og bosætningsby, a$ænger i høj grad af byens fysiske fremtræden. Derfor er det vig!gt, at nyt byggeri har høj kvalitet og forholder sig!l omgivelserne, herunder byens skala, materialer og formsprog. Faaborgs bygninger spænder aldersmæssigt meget bredt, men det!l trods, er der i varia!onen en harmoni, som også nyt byggeri skal forholde sig!l. Det er ikke hensigten at nyt byggeri, skal se ud som om, det er hundrede år gammelt, men det skal i sin udformning referere!l byens sprog, så det med et nu!digt udtryk stadigt passer ind i Faaborgs harmoni. Da det er hensigten at opføre et boligbyggeri, er det også vig!gt at bygningen ikke er ikonisk som et kulturbyggeri (fx Helios eller Klokketårnet), men udformet med reference!l de boliger som bymidten i forvejen rummer. Udsnit af byens front mod "orden. Markeret med grønt er planområdets placering i byfronten. 5

6 Planområde, omgivelser og særlige forhold Stedets historie Kystlinjen lå oprindeligt der, hvor Banegårdspladsen ligger i dag. På hjørnet har ligget en lille sekskantet havepavillon som en del af en have omkranset af en hegnsmur. Siden har der ligget en vognmand, som har ha! en naturlig placering tæt ved banegården da denne kom "l. Der har også været benzinsta"on og autoværksted. Østergade 22 er opført i 1850 som beboelsesejendom. Den er siden ændret "l redak"on og trykkeri for en lokal avis, men er ikke længere i funk"on som erhvervsejendom. Der er dog bu"k i kælderetagen. Omfang og placering Planområdet består af de to matrikler med adresserne Banegårdspladsen 1 og Østergade 22, markeret med rødt på modstående sides billede. De udgør "lsammen et grundareal på 1506 m 2. Vej- og s"forhold Ny bebyggelse skal som udgangspunkt vejbetjenes fra Banegårdspladsen. Østergade 22 kan ved varelevering og flytning betjenes fra Østergade som ellers er gågade. Østergade 22 skal bevare hoveddøren mod Østergade. Støjforhold Området er centerområde med blandede funk"oner, hvor der forventeligt er mere støj end i rene boligområder. Terræn Området skråner mod syd med højeste punkt i kote 5 og laveste i kote 2,25. Ny bebyggelse må ikke have gulvkote under 2,7, da området kan være udsat for oversvømmelser i forbindelse med stormflod. Anvendelse Området skal fremadre$et anvendes "l boliger, men der fastholdes krav om bu"k i kælderetagen af Østergade 22. Østergade har ellers et generelt krav om bu"k i stueplan for at fastholde bu"kslivet i gaden. Østergade 22 har en meget høj kælder og stueetage, derfor er det hensigtsmæssigt at der s"lles krav om bu"k i kælderen i stedet for stueplan. Udstykning, bebyggelse og sammenhæng "l omgivelserne Faaborg har bevaret meget af sin oprindelige udstykning, som er en del af byens historie. Derfor er udgangspunktet i bymidten at matrikelstrukturen i videst mulige Skitser af henholdsvist Jomfrulågens og Banegårdspladsens facadeforløb, hvor princippet for ny bebyggelse er indtegnet. 6

7 omfang skal bevares. Her kan der blive udfordringer i forhold!l bebyggelsesprocenter og parkering, hvorfor det kan blive nødvendigt at sammenlægge matriklerne. Den nuværende bebyggelse på Banegårdspladsen 1 skal nedrives for at give plads!l boligbebyggelse. Der s!lles en række krav!l bebyggelsen grundet placering og omgivelser, som det skal!lpasses!l. Faaborg er opført over mange hundrede år, og facademo!verne fremstår derfor varieret i højde, længde, farver, detaljering og vinduessætning. Byen har varia!on men harmoni - det er detaljerne der skaber varia!onen og de store linjer der skaber sammenhængen. Forskelle i højde og længde på facaderne er typisk meget lille mellem naboejendomme - større ski" sker over flere ejendomme. Højderne varierer mellem 1 og 3 etager - ganske få er højere. Facadelængderne varierer mere, men der er en overvægt af facadelængder mellem 6 og 12 m. Den overvejende del af ejendommene er pudsede og har enten røde vingetegl eller skifer på taget. Næsten hele bykernen er opført som slu$et randbebyggelse med facade i vejskel, eller med en meget begrænset forhave. Bebyggelse skal udformes som randbebyggelse med facader mod Jomfrulågen og Banegårdspladsen, dog med afstand!l skellet mod Helios, hvor der skal placeres overkørsel!l Banegårdspladsen. Bebyggelsen kan opføres i 2½ etage, og bebyggelsen skal i form følge områdets skrånende terræn ved at terrassere ned mod Banegårdspladsen. Hjørnet skal markeres som det er sædvanligt for købstæderne, med en diagonal afskæring. Facader skal følge vejskel men kan placeres op!l 1 m inde på grunden, de$e skal sikre at fornemmelsen af den smalle indrammede passage mellem den tæ$e bykerne og de åbne arealer langs %orden fastholdes og ikke bliver et udflydende rum. Tage skal udføres som symmestriske saddeltage med en hældning på mellem 40 og 50 grader. Den samlede bredde af kviste, indlagte altaner og tagvinduer må ikke overs!ge halvdelen af tagfladens længde. En kvist, indlagt altan eller tagvindue må i sin bredde ikke overs!ge 1/4 af tagfladens længde. Facadelængder langs Jomfrulågen må ikke overs!ge 11 m. De enkelte facader skal detaljeres selvstændigt, så forløbet langs Jomfrulågen fremstår varieret og hver facade har sin egen materiale- eller farvesætning, og vinduesmo!v. Grøn struktur Udover den beplantning der findes i byrummene, er bykernen primært kendetegnet ved små gårdhaver og hårdføre planter i vejskel (primært klatreroser og Skitse af facader med henholdsvist stående, kvadra!ske og liggende vinduesformater. Stående vinduesformater er fremherskende i bymidten. 7

8 Østergade 22 (!l venstre for midten), står i en række af 2½ etagers ejendomme, og er!lnærmelsesvist tvilling med nr. 20. Der er høj kælder med bu!kslokale. Grundet den høje kælder er det ikke så a"rak!vt at etablere bu!k i stuetagen, hvilket også vil kræve en markant ombygning og ændring af facaden. Adelgade har meget stor varia!on i både højder, længder og mo!ver på facaderne. Men der er stor samhørighed i materialeholdning for både tag og facade, og vinduesformaterne er stående. Nordsiden af den østlige ende af Østergade, her er varia!on i facaderne, men alle vinduerne står op og tagform og materiale har stor samhørighed. 8

9 stokroser). Det kan bidrage posivt l gademovet at facaderne brydes af beplantning i vejskel, ved at give et visuelt spring, så det lige vejskel brydes af en plante. Der gives mulighed for beplantning ved vejskel - med planter der er ens eller sammenlignelige med planter, der findes i byen allerede. Gårdrummet på det nye byggeri, vil i høj grad skulle rumme parkering l de nye boliger, derfor skal der ses på at skabe en god effekt med eksempelvis et enkeltstående markant træ og græsarmering, eller lignende funkonel og grøn indretning af gårdrummet. Landskab Planområdet ligger i kystprofilet, derfor er det afgørende, at det byggeri der gives mulighed for indpasser sig i byens eksisterende profil og ikke ændrer den landskabelige sammenhæng, som byens profil indgår i. Derfor skal der med planlægningen fastlægges bestemmelser for materialer, udtryk, højder og drøjder, så byens profil mod kysten fortsat fremstår harmonisk. Arkitektur Der gives mulighed for boligbyggeri i tæt by, derfor skal arkitekturen afstemmes i forhold l denne anvendelse i disse omgivelser. Det er ikke et ikonbyggeri for hverken en virksomhed eller en kulturinstuon. Det er en mere afdæmpet og elegant løsning der skal findes for boliger på de e sted. Byggeriet placeres i tæt by med facader i eller tæt ved vejskel, derfor må det afvejes hvor store vinduesparer der kan llades uden at det har en negav indvirkning på både gaderummene og boligerne. Om bebyggelsen har et stående eller liggende vinduesformat kan også være afgørende for hvordan byggeriet passer ind i byen. Byens mange vinduesformater er altovervejende et stående format hvor enten hele vindueshullet og/eller den enkelte rude er højere end det er bredt. Mange nyere byggerier har vindueshuller der enten er kvadraske (ca. lige høje og brede) eller liggende (bredere end det er højt), som vil skille sig markant ud i bybilledet (se billeder af facadeforløb). En stor del af en bygnings udtryk i tæt by a ænger af vinduerne, og de er derfor en vigg del af arbejdet med at lpasse byggeriet l byen. Det skal nøje afvejes hvordan der skabes et nudigt udtryk, som samdigt refererer l købstadens udtryk. Der skal findes en fin balance i form og detaljering, der bidrager l byens værdi som helhed. Kommuneplan Kommuneplanrammen Faa.C.5 fastlægger en bebyggelsesprocent på 110. Der lægges op l at der kan ske en mindre justering af kommuneplanrammen så der kan llades en bebyggelsesprocent på op l 120. Der er stor variaon i bebyggelseprocenterne i bymidten, men det er ikke ualmindeligt, at ejendommene har en bebyggelsesprocent på helt op l 150 eller mere. Chr. IXs vej og Banegårdspladsen (længst l højre) - byfronten. Her er meget varierede facader med det samlede indtryk er stadigt harmonisk. 9

10 Planområde A A 25B 18B 20 20A A 24A 26A 26B m 10

11 11

12 Plan & Kultur Mellemgade Faaborg